年广东惠州市某商住楼盘营销方案

********营销策划方案********地产顾问有有限公司二00七年三月月目录前言****概况与与发展―――――――――――――――――――――4一、****概概况――――――――――――――――――――――――――――――――4二、****房房地产发展――――――――――――――――――――――――――――5三、大亚湾经济济腾飞的带动动―――――――――――――――――――――――――6四、完善的交通通网络――――――――――――――――――――――――――――9第二章*****、大亚湾房房地产项目分分析――――――――――――――10一、****区区在售项目分分布图―――――――――――――――――――――――――10二、在售项目分分析――――――――――――――――――――――――――――――11三、其他待售项项目――――――――――――――――――――――――――――――32第三章项目分分析定位－―――――――――――――――――――――37一、项目分析―――――――――――――――――――――――――――――――――37二、本项目目客户群分析析―――――――――――――――――――――――――――43三、形象定位―――――――――――――――――――――――――――――――――45四、价格定位――――――――――――――――――――――――――――――――46五、销售市场定定位――――――――――――――――――――――――――――47第四章营销策策略―――――――――――――――――――――――――49一、**客户网网的优势―――――――――――――――――――――――――――49二．惠深两地联联合营销――――――――――――――――――――――――――－50三、提高项目附附加值建议――――――――――――――――――――――――――67第五章 商业初初步建议―――――――――――――――――――――71一、****商商业市场简述述―――――――――――――――――――――――――――71二、项目分析―――――――――――――――――――――――――――――――――72三、价格分析―――――――――――――――――――――――――――――――――72四、商业规划建建议――――――――――――――――――――――――――――――73第六章专业的的策划销售团团队―――――――――――――――――――74总团队架构――――――――――――――――――――――――――――――74二、策划团队―――――――――――――――――――――――――――――――――74三、销售团队―――――――――――――――――――――――――――――――――75第七章分阶段段推广策略――――――――――――――――――――――76一、项目总体营营销目标―――――――――――――――――――――――――――76二、营销计划表表―――――――――――――――――――――――――――――――77三、营销节奏控控制策略―――――――――――――――――――――――――――77第八章项目经经济分析―――――――――――――――――――――――82前言由**实业开发发的房地产项项目“****”，在经多方方努力和精密密筹划下，终终于进入正式式启动阶段。作作为本项目的的全策划销售售代理公司，我我司特组织项项目组参与本本项目所有前前期策划工作作。在项目设设计方案最终终确定，将进进入施工阶段段之际，我司司再次对“****”进行深入分分析，对****市场进行全全新调究，并并经多次会议议讨论，形成成本《营销策策划方案》。我们希望通过此此方案作为与与贵司的讨论论平台，并就就细节问题作作更深层次的的探讨。方案案偏差纰漏之之处，敬请批批评指正。****概况与与发展一、****概概况****区地处处珠江三角洲洲经济地区，毗毗邻香港，与与深圳、东莞莞相连，是一一方投资的风风水宝地，历史悠久、人人杰地灵、资资源丰富，也也是广东著名名的侨乡。

****于1994年5月撤县设市市、2003年6月撤市设区区，辖淡水、秋秋长、新圩、镇镇隆、沙田、永永湖、良井、平平潭、澳头、霞霞涌10个镇和三和和经济开发试试验区，面积积1184平方公里，人人口50.77万。****成为惠州滨滨海城市的重重要组团。境境内的大亚湾湾海域宽有51.8公里海岸线线，素有“黄金海岸”之誉。

****区近年经济济快速发展，2006年GDP增幅越过16%大关，创下近十年新高。据区统计局数字显示，2006年实现生产总值90.39亿元，比2005年增长16.2%，是1998年以来的最高增幅，经济发展实现了新的跨越，形成第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。其中，第一产业增加值达4.80亿元，增长4.0%；第二产业增加值48.13亿元，增长19.0%；第三产业增加值37.46亿元，增长14.4%。二、****房房地产发展****房地产产过去十多年年经历了狂热热，也经历了了沉寂。从1994年——2002年，****的房地产一一直处于消化化、恢复、调调整时期。近近十年来，****区政府主要要是采取一系系列措施整顿顿和规范房地地产市场，想想方设法处置置烂尾楼问题题。2000年、2001年，“****商贸广场”、“棕榈岛别墅墅区”、“永泰综合市市场”等三个商业业地产项目相相继投入使用用才解冻了****房地产冰山山一角。2002年，****烂尾楼盘活活了90％以上；2002年，名苑山山庄、中铭豪豪园等住宅项项目开工建设设，标志着****房地产开始始回暖，走过过了艰难的冬冬季。

经过十年的的沉寂冷冻，2003年****房地产全面面复苏，开发发建设项目逐逐年增多，开开发投资量、施施工面积、竣竣工面积大幅幅上扬。到2005年1—6月份，房地地产开发投资资为2.1亿元，商品品房施工面积积20.1万平方米，竣竣工面积约8.92万平方米，批批准预售商品品房面积11.06万平方米。一一批房地产项项目正在开发发建设之中，如如中铭豪园、瑞瑞景居、名苑苑星河湾、昊昊康花园、中中区华府、半半岛1号、星运花花园、东方新新城、长鸿花花园等。20006年更加进入入井喷，大型型项目相继入入市，如丽江江花园、尚品品世家、隆基基天地广场、都都市广场等等等，

种种迹象表表明，****区房地产发发展的第二个个春天已经来来临。三、大亚湾经济济腾飞的带动动大亚湾“五区一一岸线”规划，给与与投资者无限限信心大亚湾自开发以以来，通过极极为优惠的税税收政策及完完善的城市规规划，引进众众多超大型产产业项目，实实现经济产值值在今年内快快速腾飞，为为大亚湾以至至****为房地产业业带无限生机机。1、大亚湾石化化工业区整个石化工业区区规划总面积27.8平方公里，主主要遵循“油化”结合，以炼炼油和乙稀项项目为龙头。目目前近700亿人民币的的投资项目已已落户区内，包包括中海壳牌牌乙烯项目、中中国海洋石油油总公司的炼炼油项目、惠惠州天然气发发电厂项目、广广石化华德油油库项目等。到2010年，整个石化工业区项目总投资额将达到1000亿元人民币，年产值将达到1600亿元人民币。2、惠州港2006年3月月和记黄埔正正式加盟惠州州港，并将合合作成立新的的国际码头公公司全面开发发惠州港，首首期投资约15亿元，为惠惠州港开发注注入强劲动力力。从而成为为国内一流的的国际化枢纽纽港口。据了解，惠州港港是南方深水水良港，为国国家一类开放放口岸，已经经被列入广东东省沿海港口口布局规划中中的重点港口口，目前年吞吞吐能力超过过一千六百万万吨。2015年货物吞吐吐量可达到7000万至14000万吨，预计30万吨级深水水泊位可能达达到25至35个，并有可可能进一步扩扩建。3、西部综合产产业区西部工业区规划划面积约30平方公里，已已开发建设约约5平方公里。主主要包括响水水河工业园、东东风车城工业业园、熊猫高高科技园和西西区科技园。产业范围涉涉及汽车零部部件、电子、钢钢铁、纺织材材料、纸品等等。目前已投投产项目近40个，投资总总额约6.5亿美元，包包括东风本田田、比亚迪、富富士康等等。4、惠深合作开开发区建设惠深合作开发区区占地规模为为7.7平方公里。其其中工业用地地3.4平方公里，生生活配套用地地4.3平方公里。 根据大亚湾湾区的规划，该该片区的开发发建设计划分分为三步：第一：启动北部部居住配套组组团。西二、西三大道道西段和西南南大道的建设设以及片区内内三个居民点点的改造规划划，满足东风风车城、西区区科技园工业业项目及龙岗岗大工业区部部分项目的生生活配套需要要，打通大亚亚湾区西部的的三大出口。第二：启动西AA路南端两边边的工业组团团。加大村民回拨地地的开发建设设力度，争取取尽快上好项项目，多出效效益。第三：是启动西西南大道北侧侧的工业区与与生活区。根据西南大道的的建设进度，重重点满足龙岗岗大工业区生生活配套的需需要。四、完善的交通通网络****交通网网络极为发达达，高速公路路网快速便捷捷。盐坝高速速即将连通直直达大亚湾，成成为深圳直达达****第二条高速速公路。而且且****邻近深圳龙龙岗，交通更更为方便，规规划中地铁三三号线将延长长至****，届时深圳圳与****联系更加密密切。“二小时生活活圈”距离更加缩缩短。 第二章 *****、大亚湾房房地产项目分分析一、在售项目分分布图****区项目目分布图****区目前前房地产项目目遍地开花，特特别是区政府府新中心区域域，项目极为为集中；老城城区项目较为为分散，少有有新项目推出出；南城版块块多个地块运运作当中，预预计明年投放放市场。大亚亚湾版块尚处处开发阶段，项项目少而分散散，显得人气气不足，目前前有个别项目目针对深圳市市场在售。二、在售项目分分析****区:1．尚城世家实景拍摄开发商：*****鸿江房地产开开发公司发展商：香港显显丰投资有限限公司建筑类别：小高高层（一期）物业地址：*****金惠大道（大大剧院旁）宗地面积：133.8万平方米总建筑面积：448万平方米，一一期建筑面积积：56000㎡栋数：10栋栋（一期）容积率：1.447

绿化率率：50％

建筑筑密度：35％总绿化面面积：42000㎡

户型：94.887－159.446㎡，二房二二厅－四房厅厅二卫，层高高三米。均价：35500元/平方米项目点评：尚城世家位处*****中心地带，旁旁边即是区政政府和市政广广场，地理位位置极为优越越。项目占地地庞大,将开发为集集商业、酒店店式公寓、住住宅于一体的的综合性项目目。小区绿化化环境以罗马马式建筑风格格，构造欧式式风情社区。户户型以大户为为主，目前销销售情况良好好。2．丽江花园实景拍摄开发商：粤海地地产建筑类别：小高高层物业地址：*****市政广场边边上建筑面积：166万平方米栋数：13栋栋总户数：9277户车位：603个个主力户型：1000-1700m2三房二厅二二卫，大三房房带工人房和和储藏室设计计，195-2205m22四房二厅三三卫，带入户户花园和工人人房设计。均价：32200元/平方米项目点评：本项目由品牌大大型企业粤海海地产开发，项项目紧邻市政政广场，商业业中心。有着着得天独厚的的广场景观。小小区内配套2万平方米水水景园林，独独有星极双会会所。大户高高尚设计，赠赠送入户花园园和超高露台台。项目第一一批单位推出出，销售达80％。3．锦江国际实景拍摄效果图开发商：*****锦祥实业有有限公司建筑类别：高层层物业地址：*****区惠州市****区金惠大道道与东华大道道交汇处宗地面积：200625平方米建筑面积：1008590平方米户型：二房：778.50—80.188M2三房：131.115-1522.8M22均价：32200元/平方米项目点评：本项目为05年年推出项目，目目前为尾盘现现楼发售。项项目为淡水近近期较高品质质高密度高层层住宅，裙楼楼商场近期推推出。项目同同处市政中心心，拥有广场场景观和周边边市政配套。价价格走势由去去年的2800/㎡，到今年年的3200/㎡。4.润鑫花园实景拍摄效果图开发商：惠州市市润兴实业有有限公司建筑类别：中高高层物业地址：*****区金惠大道道栋数：5栋户型：二房877－91m2，三房115-1128m22，四房133㎡、五房148㎡，主力户户型为三房。均价：26000元/平方米（住住宅）， 150000/㎡（商铺），3600/㎡（办公室室）项目点评：本项目为近期推推出之小型项项目，同处金金惠大道，由由于项目占地地小，位置较较偏离市政广广场，档次及及价格定位较较低。项目缺缺乏社区配套套。项目一层层为街铺，楼楼高达七米，目目前基本售罄罄。二层为办办公室设计。5.广场明珠实景拍摄效果图开发商：惠州大大亚湾中雄实实业有限公司司建筑类别：高层层物业地址：*****区市政广场场东侧户型：70.447－84.47㎡二房二厅厅，114－126㎡三房二厅厅总户数：3422户均价：34400/㎡项目点评：项目位于*****旺区之上，既既有广场景观观又有成熟的的商业配套。项项目总高度101米，属****地标式建筑筑。由于有优优越的地理位位置项目销售售较为畅旺，目目前剩余少量量2房和3房高层单位位。6.都市广场实景拍摄效果图开发商：中财置置业位置：*****人民四路与与金惠大道交交界处占地面积：766868M22建筑面积：288000MM2户型：一房399.5－51M2,二房71－77M2总户数：7688户停车位：2255个均价：33300元/平方米项目点评：本项目与广场明明珠隔路相望望，属淡水首首个精装小户户项目。裙楼楼商场以大商商业设计，准准备招进品牌牌商家。项目目位置优越具具有极高投资资价值，吸引引较多深圳客客户前来投资资，销售达80％。7.世贸广场实景拍摄开发商：世贸广广场场有限公司司投资商：深圳市市福福田房地产产有有限公司建筑类别：高层层写写字楼物业地址：淡水水白白云二路建筑面积：写字字楼楼约8.2万㎡、商场场约5.6万㎡、地下下场1.8万㎡栋数：3栋写字楼面积：11113－149㎡均价：430000元/平方米管理费：4/㎡㎡项目点评：本项目置身于城城区区之中，项项目目临近政府府行行政中心，交交交通便利，商商商业气氛浓浓厚厚，属淡水水最最受瞩目写写字字楼项目。8．半岛一号实景拍摄 三期处于施施工初期效果图开发商：******新城市地产产位置：*****东东华路北，泗泗泗水公园北北侧侧一期户型：二房房：：77.166M2，三房：122.227-13311.45MM2，别墅：209..005-25588.25MM2，主力户型型：三房均价：多层洋房房33200元/M2，别墅4500元/M2销售率：1000%%楼盘点评：半岛1号规划用用地1433290平方米，以以连连排别墅，双双双叠别墅和和多多层洋房为主主，是目前前惠惠州最大的的一一个楼盘项项目目．区内配配套套齐全，但但位位置较为偏偏离离市中心，居居居住环境宁宁静静舒适。目目前前项目一、二二二期基本销销售售罄，三期期筹筹备当中。9．东方新城实景拍摄模型图 效果图开发商：******鸿亨隆房地地产开发有限限公司建筑类别：小高高层层、别墅物业地址：******秋长镇政府府对面宗地面积：33318825平方方米建筑面积：24422723..552平方米容积率：0.7755绿化率：40％％总户数：150088户主力户型：二房房883－85.62㎡，三房125－127㎡，四房149㎡，五房170㎡，别墅255－480㎡均价：36000元元/平方米（小小高层）项目点评：本项项目目占地500亩，与棕榈榈岛高尔夫夫高高尚物业为为邻邻，属于****顶级低密度度高尚住区区。两两大核心卖卖点点：1、纯水岸别墅墅：户户临临水水2、无敌高尔夫夫全景洋房房：：享有棕榈榈岛岛果岭全景景。目前项目目在施工阶段段，道路及内内部景观仍未未完善，但由由于稀缺的地地理条件，销销售较为畅旺旺。10．壹品上城城开发商：惠州市市中中山实业物业地址：******区崇雅路商商贸广场占地面积：1660000平方米建筑面积：2221166平方米总户数：3255户户绿化率：25％％主力户型：一房房440－47㎡，二房：59㎡均价：38000//㎡，目前货货尾均价4500/㎡带精装修修发售项目点评：项目位于******核心商圈，是是是目前****人气及商业业最集中之之地地，周边拥拥有有超过20万㎡的商业业配套，包包括括沃尔玛、商商商贸广场、好好好宜多超市市、国国美电器、赛赛赛格电子城城等等。

本项目，一一期已建成成的的5.5万平方米商商业业，且将与与在在建的沃尔尔玛玛连成一个个整整体。

二期为住宅宅部分，总总建建筑面积2.3万㎡，为商商贸广场商商业业裙楼上加加建建的塔楼。目目目前只剩余余少少量单位。11．隆基.天天地广场场实景拍摄开发商：惠州市市隆隆基房地产产有有限公司物业地址：******区白云路建筑面积：10088314..446平方米容积率：2绿化率：45％％主力户型：三房房：：120－130㎡，配有部部分二房、四四四房、五房房。一一栋为单身身公公寓。均价：住宅322000/㎡，公寓4000/㎡项目点评：本项项目目北面毗邻邻市市政广场，区区区政府大楼楼、剧剧院广场。具具具有极佳的的地地缘优势与与景景观资源。西西西面是规划划中中的****市步行商业业街。周边边配配套生活极极为为完善、成成熟熟。大亚湾区：1．熊猫国际效果图实景拍摄开发商：熊猫地地产产物业地址：广东东惠惠州大亚湾湾西西区建筑面积：11100万平方米第三组团：占地面积：4000000㎡建筑面积：7000000㎡容积率：1.33覆盖率：18％％绿化率：53％％主力户型：二房房：：91.63㎡，三房：126－128㎡，四房：147－153㎡。均价：37000//㎡项目点评：本项目为大亚湾湾目目前最大型型住住宅项目，拥拥拥有10余万原生湖湖泊，环境境优优美。建筑筑以以板式南北北通通透设计，一一一梯两户至至三三户，社区区内内规划完善善。由由于项目庞庞大大及开发商商知知名度较高高，目目前销售火火爆爆。深圳客客户户占较大比比例例。2．惠丰城实景拍摄效果图开发商：惠州大大亚亚湾德丰投投资资发展有限限公公司物业地址：大亚亚湾湾大道与西西二二大道交汇汇处处建筑面积：200万万平方米物业类型：汽配配综综合市场、商商商业购物中中心心、公寓、商商商务酒店项目点评：本项目为综合性性项项目，可谓谓包包罗万象。目目目前商铺一一整整栋销售，180000/㎡，买一层层送二层，包包包括一层商商铺铺，二、三三楼楼为住宅。商商商铺目前为为汽汽配城，有有部部分商家进进驻驻经营。公公寓寓发售当中中，均均价2300/㎡。项目规规划较为混混乱乱，营销推推广广主力为在在旺旺区及其他他楼楼盘售楼处处外外派发单张张，销销售情况一一般般。3．菩提园实景拍摄效果图开发商：惠州大大亚亚湾天拓房房地地产开发有限限公司建筑类别：高层层物业地址：大亚亚湾湾西二大道道宗地面积：10077726平方米建筑面积：21144393平方米容积率：1.88绿化率：68..8840％主力户型：三房房1153－127㎡，四房204－298㎡，复式：建建筑面积417.443—446.774均价：32000//㎡项目点评：本项项目目容积率只只有有1.8，而开发商商设计建筑筑物物为近100米的8栋高层建筑筑，项目大大部部分用地作作为为绿化用地地。户户型定位以以大大户型纯大大三三房、四房房。项项目目前周周边边较为荒凉凉，道道路仍在施施工工当中。据据了了解目前销销售售近60％，其中90％为深圳客客户。项目目以以密集式的的报报纸广告于于深深圳宣传。4．君豪公寓实景拍摄效果图开发商：惠州市市*****中铭实业有限限公司建筑类别：高层层物业地址：大亚亚湾湾淡澳大道道与与响水路交交汇汇处宗地面积：844855.9平方米建筑面积：5998860平方米容积率：7绿化率：30％％总户数：7788车位：316个个主力户型：一房房331－50㎡，二房61－67㎡均价：30000//㎡项目点评：本项目以纯小户户设设计，主要要以以投资概念念为为主。项目目推推广重点放放在在深圳市场场。由由于属小型型项项目，项目目主主力推广大大亚亚湾的发展展前前景，给客客户户一种期望望，以以提升项目目的的吸引力。5．海岸国际公公寓效果图开发商：大亚湾湾港港宏实业有限限公司建筑类别：小高高层层物业地址：大亚亚湾湾澳头港假假日日酒店旁宗地面积：188900平方米建筑面积：1663340平方米容积率：8.6655总户数：1899车位：80个主力户型：一房房444-522..55㎡,二房97.044㎡，三房㎡㎡均价：25000//㎡项目点评：本项项目目依靠着假假日日酒店，有有一一定的海景景资资源。以酒酒店店式管理模模式式。项目总总量量小，目前前销销售进入尾尾声声。二、其他待售项项目目1．河滨世纪华华城实景开发商：建鼎实实业业****分公司项目地址：淡水水爱爱民东路和和长长安路交汇汇初初项目现状：本项项目目位于淡水水南南城片区，临临临近人民医医院院，项目东东向向是河流及及高高山，自然然景景观较为丰丰富富。项目已已经经开挖完毕毕。此此项目与我我们们项目接近近。2．本茵坊.杏杏林苑苑实景开发商：******本茵坊实业业项目地址：******长安路人民民医院南侧侧项目现状：项目目于于人民医院院为为邻，与周周边边相连几个个地地块将形成成大大型的住宅宅片片区。本项项目目目前进行行地地基工程。此此此项目与我我们们项目十分分接接近。3．华茂大厦开发商：惠州市市*****区南豪实业业项目地址：******开城大道与与承修二路路交交汇处项目现状：项目目于于开城大道道边边，周边生生活活配套齐全全，属属闹区项目目。据据了解本项项目目为中小户户型型设计。项项目目售楼处装装修修当中，3月18号正式发售售。4．****天天安项目目开发商：天安集集团团项目地址：******人民路项目现状：项目目于于****人民路边上上，占地庞庞大大，项目依依河河而建有一一定定自然景观观。项项目现以平平整整。5．响水明苑实景物业地址：大亚亚湾湾响水河项目点评：本项目位于响水水河河工业区内内，为为工厂企业业开开发项目，1580/㎡起价发售售。项目将将通通过内部员员工工优惠发售售后后，才向外外公公开发售。6．大亚湾澳头头转盘盘烂尾项目目实景开发商：深圳大大中中华集团物业地址：澳头头转转盘侧项目点评：本项项目目为早期烂烂尾尾酒店项目目，06年中旬被深深圳大中华华集集团收购，准准准备改造为为公公寓发售。7.大亚湾峰景景湾项目目实景开发商：大亚湾湾德德丰投资发发展展有限公司司项目地址：大亚亚湾湾澳霞大道道项目现状：地块块平平整完成，准准准备开挖。总结：2006年******区房地产市市场十分火火爆爆，多个大大型型新项目相相继继投入市场场，如如丽江花园园、东东方新城、尚尚尚城世家、菩菩菩提园等等等，由由于大盘的的拉拉动以及各各项项目品质的的提提高，销售售均均价基本超超过过3200/㎡，个别项项目均价接接近近3700/㎡，如熊猫猫国际、东东方方新城。新新项项目户型设设计计及园林规规划划较早期项项目目有很大的的改改善，送超超高高露台、落落地地凸窗等产产品品，开始拥拥现现。可见****房地产开发发走向成熟熟化化，开发商商越越来越重视视项项目的品质质，树树立项目形形象象、树立企企业业品牌。 大亚湾片区目目前只只有个别楼楼盘盘推出发售售，但但由于在多多个个大型产业业基基地支持下下，加加上地理位位置置临近深圳圳，今今后快速交交通通网接连，吸吸吸引众多深深圳圳投资者前前来来购买。据据调调查大亚湾湾商商品房的深深圳圳客户比例例占占70％以上。 大亚湾多个地地块正正进行前期期规规划当中，估估估计07年底可面市市，其中包包括括“德州花园”（暂名），建建建筑面积52万㎡；以及及西二干道道边边的西飞渡渡假假村,建筑面积超超过70万㎡；大亚亚湾体育馆馆附附近的中联联项项目，建筑筑面面积40万㎡等等。本项目周边也有有多多个超10万建面的大大型项目在在建建当中，如如宝宝茵坊.杏林苑、河河滨世纪华华城城，荣华新新村村旧改项目目等等等。估计07－088年将迎来*****及大亚湾片片区地产的的爆爆发期。竞竞争争越趋激烈烈。第三章项目分分析析定位一、项目分析项目概况****位于******淡水长安南南路，东面面临临淡澳河。项项项目周边生生活活配套齐全全，离离商业中心心开开城大道近近在在咫尺，名名校校林立、医医疗疗、银行一一应应俱全。项项目目分南北区区，二二期开发，以以以中小户型型设设计，独创创中中心休闲广广场场。项目总占地面积积442860㎡ 总建筑面面积1066916..229㎡ 计容积率率面积911702..007㎡，其中商商业4547..05㎡住宅871555.022㎡ 容积积率2.14 绿化化绿35％项目四周东邻淡澳河，远处为绿色山景东邻淡澳河，远处为绿色山景南邻混凝水泥站北邻在建的世纪华城和人民医院南邻混凝水泥站北邻在建的世纪华城和人民医院西邻金碧雅苑与长安南路西邻金碧雅苑与长安南路3、项目优劣势势分析析（SWOT）要设计出一个成成功功的推广及及销销售策划方方案案，必须先先发发掘自身楼楼盘盘的优势；；同同时洞悉自自身身的弱点；；将将优势加以以发发挥，将弱弱点点隐藏，甚甚至至将弱点变变成成自己的优优势势，才能战战胜胜对手，成成功功售出单位位。结结合以上市市场场调查对比,可见本项目:优势项目位置接近是是商商业中心，生生生活配套方方便便。休闲娱乐 银行医院名校林立，子女女就就读十分方方便便第六小学 ****第一中学实验小学 职业技术学学校项目规划完善，独独创中心休闲闲广场****规划有有环环境优美的的内内庭园林外外，更更于项目中中心心开辟宽广广的的中心休闲闲广广场，为住住户户以及周边边居居民提供充充分分的休闲活活动动空间。全封闭管理，安安全全舒适项目广场、商铺铺、住住宅有机融融合合，而又不不影影响住户的的居居住环境，所所所有住宅采采用用封闭式管管理理，人车分分流流，使业主主住住得安心舒舒适适。户型全城首创****的户型型将将是本项目目的的一大亮点点，足足以引起全全城城关注。亮点一：户型间隔方正实实用用，超高实实用用率。亮点二：入户花园灵动设设计计，部分可可随随意变为一一个个房间。亮点三：房中房设计，利利用用阳台一部部分分引入卧室室，增增加室内使使用用空间，个个别别户型可隔隔出出一间书房房。亮点四：户户有景，充分分通通风采光。亮点五：公寓独立设计，两两套公寓可灵灵活连通，“百变户型”。实力开发商，专专业业地产代理理强强强联手**实业极具实实力力，资金雄雄厚厚。**地产从事事全程策划划代代理已有十十年年，经验丰丰富富，专业性性强强，两家企企业业强强联手手，信信心保证。劣势铁路规划造成一一定定影响。本项目南北地块块受受厦深线铁铁路路分割，也也将将受到一定定的的噪音影响响。项目周边为新开开发发区，灰尘尘、噪噪音污染较较大大。本项目临近马路路，而而且周边为****新开发区，一一一段长时间间灰灰尘噪音污污染染较大。交通较为不便项目位于南城区区边边缘，周围围公公交系统较较为为缺乏。项目机会分析项目周边房地产产项项目的启动动，使使本区域成成为为市民关注注热热点，整体的规划，有有助助于提供项项目目的价值。同类户型产品较较少少，有利于于抢抢占市场。深惠两地紧密联联系系，政府大大力力的宣传，使使使深圳市民民在在****置业投资的热忱高高温温不减。目前****城城市规划划处于改造造、发发展阶段，房房房地产市场场处处于迅猛发发展展态势，楼楼价价与临近的的深深圳、龙岗岗仍仍有较大差差距距，极有升升值值空间。4）威胁分析近年政府出台一一系系列规范房房地地产市场的的法法规,这对房地产产市场造成很大的振振荡荡，但此威威胁胁对于同区区域域的项目是是均均等的。同期项目的竞争争，****、大亚湾超超大型项目目的的开发是一一威威胁。5）SWOT总总结项目发展总策略略S→优势条件111、生生活活配套成熟熟222、名名校校林立3、规划完善，独独创创休闲广场场4、全封闭管理理5、户型创新，超超高高实用6、实力开发商商，专专业代理强强强强联手。W→劣势分析1．铁路影响。2．近年内噪音音、污污染比较严严重重3．交通较为不不便O→项目机会点点本区项目的启动动，整整体规划，使使使本片区更更受受关注。同类户型产品少少，有有利于抢占占市市场。深惠两地紧密联联系系，吸引众众多多深圳客户户。价格上涨空间极极大大凸现优势，把握握机机会全面整合，包装装成成型！利用机会，规避避劣劣势加大推广，增加加客客户信心！！T→外在威胁分分析新政策的威胁同期区内项目的的竞竞争借力打力，化解解威威胁强打文化牌，树树立立形象赢得市场份额！！强有利的促销推推广广以吸引客户！二、项目客户定定位位在市场调研过程程中中发现，****以至大亚湾湾房地产项项目目，客户群群体体中深圳客客户户占着绝大大的的比例，所所处处片区的不不同同比例有所所差差异，而且且特特征明显。****中心城城区区客户群：：主主要以本地地客客户（****及大亚湾客客户）与深深圳圳客户相结结合合。大亚湾客户群：：主主要以深圳圳客客户结合部部分分大亚湾客客户户。有此特征主要因因素素是：淡水水中中心区房地地产产项目发展展迅迅速，项目目规规模越趋庞庞大大，规划完完善善；城市配配套套较为成熟熟，交交通方便，因因因此吸引了了不不少本地居居民民置业改善善居居住条件，大大大亚湾高级级职职员作为居居住住之用；再再就就是巨大的的升升值潜力吸吸引引众多深圳圳投投资客户前前来来投资。大亚湾房地产仍仍处处于发展阶阶段段，缺乏城城市市配套，导导致致在售项目目难难以吸引当当地地客户购买买自自住，而且且本本身大亚湾湾客客户也流失失至至淡水城区区。目目前在售项项目目基本主力力向向深圳推广广发发售，客户户层层以深圳投投资资者为主。本项目通过以上上优优劣势分析析结结合****购房者特性性。估计客客户户比例为：：1）****客客户：550％左右随着****楼楼市的上上涨趋势，城城城市配套的的继继续完善，本本本地客户将将逐逐渐增加。主要分为：是本片区居民、小小生意者，习习惯于本区生生活，购房改改善居住条件件；本购买层层将考虑较大大户型，以三三房为主。本地白领，为方方便便上班购房房自自住。主要要购购买一房、两两两房小户型型为为主。部分购房投资者者。以以一房、二二房房为主，部部分分三房。2）深圳客户：：300－40％左右主要是购房投资资者者。主要选选择择中小户型型，部部分三房。部分大工业区、坑坑梓及龙岗片片区购房自住住客户。主要要二房、三房房。3）大亚湾客户户：110－20％左右各大产业基地职职员员，购买自自住住。部分企业主或高高级级职员购买买用用作投资升升值值。主要购买二房、三三房。总结：本项目整整体体优势较为为明明显，主要要表表现于户型型定定位及设计计超超前，它将将可可弱化劣势势对对于销售的的影影响。由于于同同区多个项项目目同时启动动，本本项目机会会点点的把握、入入入市时机的的掌掌控，直接接影影响销售的的进进度。 本项目独有的的户型型设计定位位，拥拥有广泛的的客客户层，必必使使本项目成成为为城中焦点点。三、形象定位一个项目的形象象定定位，有如如人人的心脏，它它它给予项目目生生命力，形形象象定位贯穿穿于于整个营销销过过程，通过过各各式设计包包装装细致表达达。1、项目形象：：人文社区、创新新时时尚雅居概念释义：“人人文文社区”突出*****独特的广场场文化，它它将将成为临近居民聚脚之之地地；另外良良好好的教育环环境境，是众家家长长梦寐以求居家之之地地。“创新时尚雅居居”突突出本项目目的的氛围，公公寓寓、中小户户都将瞄准年轻时时尚尚一族，加加上上创新的设设计计理念，休休闲闲小资的居住环境境，娓娓娓打动购购房房者的心。我们项目所要营营造造的正是高高起起点的标准准，我我们跨越大大型型项目的竞竞争争，形成市市场场焦点。 形象定位依依据：1）从项目占地地考虑虑 本项目目建筑密度较较较高，用地地受受限制，我我们们没办法营营造造大型园林林社社区、我们们没没办法与大大盘盘拼规模拼拼园园林，去竞竞争争二次置业业市市场，很明明显显我们是一一个个针对一次次置置业、针对对投投资的项目目。2）从竞争考虑虑****大大盘盘相继推出出，本本项目周边边多多个项目开开发发当中，竞竞争争越趋激烈烈，我我们以独有有文文化、精巧巧户户型 坐收渔人之之利。四、价格定位1.定价原则建议以低开高走走的的策略(这种方式更更适合于投投资资型项目)保持与大型楼盘盘有有一定的差差距距,以占有市场场小户和较大户型型之之间差价拉拉开开2、住宅均价((建议议)：3500－388000元/m2定价依据从第二章市场调调研研，可得知知目目前个****片区整体均均价在3200－3500元/m2，个别大型型项目均价价接接近3600//m2。较为中心心的都市广广场场及广场明明珠珠价格为3300//m2，楼价正趋趋于平稳上上涨涨的态势。其其其中大亚湾湾片片区的熊猫猫国国际由于规规模模庞大，吸吸引引了不少深深圳圳投资客户户，三三期价格已已达达3700//m2。本项目按工程进进展展，入市时时间间预计是2008年或09年初，我们们预计届时时价价格可达3800元/m2左右。建议公公寓部分带带装装修发售。项目条件：城市中心物业，生生活配套极为为方便，名校校围绕，使物物业具有较好好的保值性；；项目高品质质定位、外观观形象对价格格具有实质支支撑；户型小小，总价低，是是本项目的基基本特点，价价格敏感度降降低,更有利于价价格调整。五、销售市场定定位位****房地产产发发展前景一一片片利好，政政府府的大力支支持持、各大媒媒体体的系列报报道道，使****房地产具有有强劲的爆爆发发力。不只只吸吸引了本地地客客户购买，更更更吸引不少少深深圳客户前前来来投资。本项目销售市场场将将确定为：：*****为主力销售售市场、深深圳圳是本项目目考考重要的辅辅助助销售市场场。主要原因有：****客户将将是是重点项目位于中心位位置置，周围居居住住人口庞大大，对对于本项目目有有较强的消消化化能力，加加上上大亚湾片片区区的一些置置业业者，本地地买买家将是主主力力。深惠两地关系密密切切，投资客客户户持续增加加1）地域相相连，关系密密密切深圳与*****相相连接，交交通通将进一步步改改善，“二小时”生活圈概念念继续缩短短。2） 价格差距距的吸引深圳楼价不断攀攀升升，市区内内均均价超过150000/㎡，龙岗中中心城在深深圳圳“申大”成功后估计计可超100000/㎡，而****以至大亚湾片片区楼价均均约约3200－3500/㎡，价格差差距甚远，升升升值潜力极极高高。3）早年物物业投资带来来来丰厚回报报近年来由于深圳圳楼楼价逐年递递增增，使购房房者者尽享物业业升升值带来的的巨巨大回报，个个个别项目以以倍倍数回报增增长长，作为大大投投资者，投投资资储备资金金更更加丰厚。此此此部分购房房者者深知购房房投投资的利润润，基基本以投资资为为业。 4）深圳圳商品房价格格过过高，投资资难难度加大，投投投资者转占占其其他市场深圳楼价已是水水涨涨船高之势势，加加上政府加加大大调控力度度，投投资风险极极高高，逼使投投资资者转战其其他他市场，大大亚亚湾有着巨巨大大的投资潜潜力力，正是投投资资者最佳投投资资之地。第四章 营销策策略略一、**客户网网的的优势**地产成立至至今今已达十年年，有有着丰富的的策策划销售代代理理经验及客客户户资源，特特别别是在龙岗岗地地区代理超超过过30个项目。惠惠州市目前前有有三个项目目在在售，储备备着着丰富的有有效效客户资源源。推行关系营销是是本本项目降低低推推广成本、保保保障项目实实现现预期销售售的的重要保证证。主主要包括引引入入**地产三级级客户资源源、导导入客户滚滚动动系统等。目前，**地产产公公司所拥有有的的客户资源源情情况如下：：在数年的龙岗项项目目销售中积积累累了5000余成交客户户和超过40000余到访接待待客户的资资料料，其中相相当当部分客户户与与**公司仍保保持着良好好的的关系，龙龙岗岗与大亚湾湾相相邻，本项项目目对龙岗客客户户更具吸引引力力。我们可以通过::多达350000名名客户可以以通通过电话和和手手机短信通通知知；超过100000名名客户可以以通通过邮寄形形式式通知二、惠深圳两地地联联合营销策策略略 随着城市发发展，*****城市配套将将更加完善善，本本地客户将将持持续增长，本本本项目将采采用用：****现场及及深深圳两地联联合合营销的方方法法。(一)*****营销策略略****项目现现场场作为本项项目目营销中心心所所在，是本本项项目的主战战场场。无论项项目目包装以至至媒媒体宣传推推广广必须细致致到到位。1．现场包装展展示1）围墙展示围墙广告可以提提前前树立项目目的的形象，提提前前吸引客户户的的眼球，对对于于积累客户户起起着重要作作用用。项目启动初期即即可可采用。围墙广告展示：：精精美的画面面配配以让人心心动动的广告语语 2）临时咨询处处在项目施工初期期，工工程进度未未能能达到在现现场场设置营销销中中心，在此此阶阶段也有不不少少客户欲了了解解项目情况况，所所以在施工工初初期现场设设立立临时咨询询中中心是相当当必必要的。提提前前对咨询客客户户做登记，对对对于了解客客户户购房需求求、意意向价位、户户户型等有莫莫大大帮助，可可以以为接下来来的的发售VIP卡做好准备备，为开盘盘做做好准备。 临时咨询处处装修要要求比较简简单单，只要突突出出个性，功功能能齐备即可可。咨询中心实景资资料料3）销售中心营销中心也是对对外外展示发展展商商和楼盘形形象象的重要阵阵地地，顾客对对公公司及产品品产产生的认识识很很大程度上上来来自他们在在营营销中心切切身身体会到和和感感受到的一一切切。营销中心应该突突出出人性化的的设设计特色，力力力求给潜在在购购买者高雅雅、整整洁、亲切切、精精品的感觉觉，因为期房房销售的原因因，我们一定定要把营销中中心视为整个个楼盘的中心心，一切对外外事务、反映映楼盘质素。建议****销销售售中心在楼楼体体建至裙楼楼上上2层时马上于于街铺位置置选选址进行装装修修。建议销售中心位位置置：第一选址：建议于一期靠近碧翠园位置修建销售中心。第一选址：建议于一期靠近碧翠园位置修建销售中心。如第一选址地块不修建，即选择一期靠广场位置修建销售中心。如第一选址地块不修建，即选择一期靠广场位置修建销售中心。售楼中心展示::售楼中心外观及及广广场展示售楼中心内部优优雅雅舒适的格格调调4）外立面展示示开盘时项目还处处在在施工阶段,楼宇的外观观还不能形形象象的呈现在在客客户眼前,建议采用先先完成裙楼楼和和低层住宅宅立立面的作法法。就就是在塔楼楼三三层左右搭搭上上巨型框架,往下部分提提前完成外外立立面,包括商场和和底层住宅,往上楼面施施工同时进进行行。这种方方式式可以很有有效效的树立楼楼盘盘的形象和和加加强购房者者的的信心。本方式在深圳以以较较普遍采用用，****仍未见开发发商采用，建建建议本项目目可可以创新采采用用此方法。外立面展示:（略略）5）样板房展示示一个温馨舒适的的样样板房可以以给给人身临其其境境的感觉，让让让客户有马马上上入住做业业主主的冲动，所所所以现在的的样样板房装修修都都相当细致致、到到位，每个个细细节的展示示丝丝丝入寇。而而而且装修豪豪华华的样板房房，往往往越容易易受受人青睐，最最最后连装修修一一同购买，不不不会造成浪浪费费。样板房和营销中中心心可以聘请请同同一家专业业装装饰公司进进行行，设计施施工工。以下样板房细节节做做得很到位位，值值得参考：：温馨的客厅 花香四溢的的阳台艺术品摆设 主卧落地弧弧形凸窗餐厅 入户花园6）局部园林展展示建议完成局部园园林林，结合楼楼体体外立面的的展展示，真有有现现楼的感觉觉，提提前让客户户体体验入住后后的的优美生活活环环境。这也也是是体现开发发商商重视项目目细细节，实力力与与做事认真真的的表现。项目初期销售阶段，部分低层外立面与园林已经完成。项目初期销售阶段，部分低层外立面与园林已经完成。实景展示，完成成局局部花园7）模型的展示示 由于销售前前期，项项目还处于于施施工阶段，因因因此模型可可以以形象的展展示示出，项目目以以后的全景景，让让客户有身身临临其境的感感觉觉，也有助助于于销售员介介绍绍项目。模模型型可说是必必不不可少的展展示示品。比例例可可以做到1：80。模型展示模型对于楼体立立面面及园林规规划划的表达相相当当重要，必必须须做得逼真真细细致。总结：以上各现现景景展示属于于营营销必须的的硬硬件，是销销售售当中不可可或或缺的部分分，每每个展示的的细细致表达，将将将可大大提提高高项目的档档次次，给与提提高高价格的支支持持。它也是是树树立企业形形象象的展示，给给给以客户信信心心，促进销销售售。2．全方位的媒媒体营营销现场包装展示可可比比是广告推推广广硬件，是是长长期性的一一次次性投资，全全全方位的媒媒体体广告，就就是是项目推广广的的软件，是是周周期性的发发布布，针对不不同同销售阶段段，配配合不同的的促促销卖点、不不不同的媒体体组组合投放。本项目媒体宣传传将将分为****本地及深圳圳两部分：：****是项目目所所在，也是是客客户群体的的组组成部分，媒媒媒体宣传考考虑虑以较持久久、有有效、节省省为为主。深圳是主力客户户所所在，媒体体宣宣传占推广广费费较大比例例，考考虑以周期期性性集中式发发布布。****推广策策略略1）楼书等VII系统统楼书、LOGOO、宣宣传单张、纸纸纸袋等是售售楼楼时不可缺缺少少的必须资资料料。它们可可比比项目的形形象象代言人，设设设计精美的的楼楼书将给与与项项目档次的的提提升，给以以客客户信心。2）户外广告：： 户外广告有有时间周周期长，广广告告信息直观观明明了，容易易引引起注目的的特特点，广告告效效益较佳。路灯旗路灯旗覆盖面广广，可可以一连几几条条街道布置置，对对气氛营造造和和促销卖点点的的发布可以以发发挥最佳作作用用。建议可以以在开城大大道道、长安路路布布置。户外广告牌位于交通要道的的户户外广告牌牌，每每天人流的的阅阅读量不计计其其数，对于于新新项目形象象树树立和积累累客客户起着极极强强的作用。建议可以在开城城大大道边上和和深深惠高速出出口口设立等户户外外广告牌。墙体户外告牌 立柱户外广广告牌3）现场礼仪包包装现场礼仪包装，主主要是气氛营营造，是指工工地乃至售楼楼处里外的包包装，通过条条幅、气球等等营造出喜庆庆热闹的销售售气氛，有足足带动客户购购买心理。条幅广告喷绘根据不同销售期期，设设计不同的的喷喷绘广告。如如如认购时设设计计的画面是“XX花园――接受优先登登记”，开盘时是“XX花园――盛大开盘”等，条幅挂挂于楼体最最当当眼处，可可以以起到很好好的的宣传作用用。直观的喷绘广告告气球、彩旗、灯灯柱柱、充气柱柱等等以上种种，配合合在在一起将营营造造出热闹的的销销售气氛，给给给客户以项项目目热销的气气氛氛。灯柱、金幔、彩彩旗旗、气球、拱拱拱门、条幅幅等等4）DM直邮DM直邮可以有有目的性性，直接的的把把宣传资料料邮邮寄到客户户手手上，费用用低低而具有效效性性。针对大大亚亚湾各大厂厂商商，各大产产业业基地如壳壳牌牌、惠州港港、比比亚迪等派派发发。可以作为长期采采用用的媒体。5）短信广告结合DM直邮，在在开盘、热热销、持销销、尾尾盘各个阶阶段段，以不同同的的广告内容容，分分批发出。6）网络广告现在是网络的时时代代，网络媒媒体体广告越趋趋重重要，由于于价价格还相对对较较低，而阅阅读读量高，可可以以考虑在开开盘盘初期采用用。建建议刊登在****信息网上。（二）深圳市场场推推广策略深圳媒体宣传将将以以较集中形形成成推广，以以在在短期造成成轰轰动效应，引引引起社会关注，使使项项目成为投投资资1．设立展销点点，组组织看楼团团针对深圳客户对对*****项目投资的的热忱，建建议议于深圳旺旺区区设立展销销厅厅或采用***公司展销厅厅，集中客客户户组织看楼楼团团。华强北展厅 东门步行街街展厅华强北及东门步步行行街均有固固定定的户外展展销销厅，可以以考考虑租用，但但但据了解租租金金较高。**地产公司展展厅厅**地产公司总总部部位于深圳圳罗罗湖区**广场（国国贸正对面面），交交通较为方方便便。公司特特意意开辟一个个固固定展厅，为为为代理项目目提提供服务。可可可以作为*****项目固固定展厅，接接接待深圳客客户户及，作为为深深圳客户看看楼楼专车集中中点点。2．报纸广告及及软文文报道炒作作报纸广告可以比比较较细致的表表达达项目的资资料料，很好的的树树立项目形形象象，有利于于新新项目在短短期期间引起各各界界关注。另另外外通过系列列性性的软文报报道道，定期发发布布项目信息息及及****片区发展，形形形成客户长长期期关注，引引发发购买潮。目前****、大大亚湾湾项目：“熊猫国际”“世贸广场”“菩提园”“君豪公寓”等，均采用用投放深圳圳报报纸广告的的策策略，取得得不不属宣传效效果果。报告广告费较高高，我我们不主张张长长期投放，建建建议按计划划分分阶段在特特区区报、南方方都都市报投放放。3．网络广告深圳房地产信息息网网、深圳搜搜房房网是行内内人人士及购房房人人士浏览最最多多的网站，对对对于树立企企业业形象及项项目目形象有较较佳佳的效果，建建建议在项目目蓄蓄客阶段可可以以采用。包括网络主页广广告告、邀请网网络络地产剑客客发发布炒作文文章章4．DM直邮、短短信广告针对目标客户区区域域如大工业业区区、龙岗、部部部分深圳关关内内客户，及及***地产本身身储备客户户发发放直邮广广告告、短信广广告告（三）活动营销销策策略举行产品发布会会打造高端品牌形形象象，从项目目的的整体规划划以以至建筑风风格格等，聘请请建建筑专家举举行行权威性的的发发布会。开发商品牌延伸伸－－专家团讨讨论论会招待专家、媒体体记记者共同开开展展研讨会，针针针对项目的的环环保、设计计等等方面，以以产产生社会对对项项目的关注注，提提高开发商商品品牌形象。其他促销活动红酒品尝会通过业主联谊，赠赠送礼品加深深业主与开发发商的关系。可可以是红酒品品尝鉴赏、名名车展览会等等。嘉年华会定期举行嘉年华华会会，引起客客户户关注，制制作作热销气氛氛。（四）集中开盘盘模模式集中开盘是目前前房房地产项目目惯惯用的营销销手手法，项目目通通过提前宣宣传传推广，做做好好的客户积积累累，通过派派发发VIP卡，聚集有有效的购房房客客户，在开开盘盘当天集中中选选房，往往往能能达到快速速消消化的效果果，有有利于资金金快快速回笼。项目形象包装推广启动操作流程：项目形象包装推广启动临时咨询中心开放接受客户咨询临时咨询中心开放接受客户咨询正式售楼中心开放，开始发售VIP卡正式售楼中心开放，开始发售VIP卡样板房开放、试计价VIP卡样板 样板房开放、试计价正式开盘，集中选房抢购正式开盘，集中选房抢购**地产操作的的惠惠州中心项项目目南湖明珠珠，开开盘现场人人头头涌涌。总结： 营销推推广广是房地产产项项目销售成成功功的最重要要因因素，再好好的的规划、户户型型没有宣传传，客客户无处可可知知，项目很很快快将被竞争争对对手淹没。我们将根据不同同销销售阶段，为为为****计划划不同的营营销销推广策略略。媒媒体推广及及活活动营销将将根根据不同阶阶段段进行合理理的的分配组合合，客客户积累期期、开开盘初期为为了了吸引人流流，争争取迅速销销售售快速回笼笼资资金推广力力度度相对较大大，活活动组织密密度度较高，进进入入持销期后后，推推广可以适适当当减少。总总推推广费比例例控控制在1％。三、提高项目附附加加值建议为提高本项目吸吸引引力，我们们还还可以从以以下下方面提高高项项目附加值值。楼宇立面建议本项目采用用较较为淡雅简简洁洁的现代流流派派风格，与与周周边建筑呈呈鲜鲜明对比，有有有利于突出出昭昭示型。深圳香蜜山板式的设计，加上大面积的玻璃，体现出淡雅而高品位的建筑风格。深圳香蜜山板式的设计，加上大面积的玻璃，体现出淡雅而高品位的建筑风格。2.架空层设计计架空层超高设计，将绿色植被引进架空层，与住宅大堂相结合。架空层超高设计，将绿色植被引进架空层，与住宅大堂相结合。3.入户大堂本项目一层为商商铺铺或架空层层，住住宅入户大大堂堂必须独立立设设置，建议议酒酒店式大堂堂设设计。项目销售时部分分住住宅大堂与与样样板房同时时完完成。入户户大大堂设计装装修修必须重视视。金壁辉煌金壁辉煌电梯大堂根据建筑风格营造温馨气氛。电梯大堂根据建筑风格营造温馨气氛。4.会所设计会所是提高项目目档档次品位的的一一个象征，本本本项目会所所可可以是泛会会所所设计，再再利利用架空层层，提提供一些活活动动设施，如如乒乒乓球室，棋棋棋牌室等。5.小区背景音音乐系统统、节能系系统统建议小区花园以以至至走廊,装设音乐背背景系统,低音播放优优雅的音乐,以提升项目目品位。目前房地产项目目提提倡环保节节能能，建议多多采采用环保节节能能材料。6．智能化管管理小区局域网系统统家居安防系统可视对讲系统智能门禁系统停车场智能闸机机系系统紧急呼叫系统三表自动抄表系系统统7．专业的物业业管理理公司随着购房者越趋趋理理智成熟，物物物业管理成成为为购房者的的重重要考虑因因素，客户渴望通通过过专业的物物管管公司带来来贴贴身、周到到的的服务，得得到到安全、优越、的居居住住环境。第五章商业初初步步建议一、****商商业市场场简述随着城市建设的的不不断发展，****国民经济不不断提高，消消消费水平相相应应提高。大大亚亚湾经济开开发发区快速发发展展，给予****各类产业带来无限动力，其其中收益最大大的就是房地地产业。房地地产的壮大，大亚湾产业基地地劳劳动人口的的增增加、深圳圳前前来置业投投资资者，大大大增增长****的消消费需需求，近年年，****涌现一批商商业地产项项目目，从出租租出售率机购物人人流流，均由不不错错业绩。 目前*****主要分为为三大商圈,基本集中于于老城区：：****商贸广场商圈，包括华都广场、时代广场、在建的沃尔玛，将形成****的商业龙头。****商贸广场商圈，包括华都广场、时代广场、在建的沃尔玛，将形成****的商业龙头。万联购物广场商圈，有着汽车站的支持，带来一定人流。包括在建的都市广场、广场明珠、世贸中心、天地广场，本商圈依托着市政广场，将是****市民新的购物胜地。万联购物广场商圈，有着汽车站的支持，带来一定人流。包括在建的都市广场、广场明珠、世贸中心、天地广场，本商圈依托着市政广场，将是****市民新的购物胜地。裕华广场商圈，包括开城大道商业街。是****电信、银行、娱乐购物集中之地裕华广场商圈，包括开城大道商业街。是****电信、银行、娱乐购物集中之地 三大商圈相相对集中中，互相带带动动，已经形形成成了****市民购物休休闲必经之地。裕华广场、******商贸广场商商铺基本售售罄罄，目前商商铺铺较为集中中的的是市政广广场场边上的新新项项目，如广广场场明珠、锦锦江江国际、天天地地广场、世世贸贸中心、都都市市广场均有有大大型商业配配套套，商业总总面面积近20万。可见本本片区商业业地地产将有一一翻翻龙争虎斗斗。项目简析****位处南南城城区边缘，片片片区内商业业气气氛十分萧萧条条，而近年年之之内都处于于大大开发阶段段，商商业难以形形成成，故此在在项项目规划开开始始已经确定定本本项目不宜宜开开发大商业业。现只规划沿长安安南南路为商业业步步行街，以以纯纯街铺设计计，商商业面积约4500㎡，作为满满足社区生生活活配套。由于项目商业规规划划少，而且且纯纯街铺设计计，基基本不存在在于于其他商业业项项目有直接接竞竞争，相信信在在短期内可可以以销售一空空。商铺价格分析****商铺价价格格根据位置置不不同，价格格差差距很大，根根根据市场调调查查，商铺价价格格基本分布布如如下：****商贸广广场场价格最高高：：街铺20000－240000/㎡ 内铺190000/㎡都市广场：内铺铺1150000//㎡****周边缺缺乏乏商业参照照，暂暂以位置进进行行估算，建建议议商铺售价价：：150000/㎡。（由于商铺距发发售售时间较长长，价价格需在临临发发售前重新新调调研重新定定位位。）四、商业街规划划建建议为提高商业价值值，建建议营造商商业业步行街氛氛围围，为客户户提提供优美舒舒适适的购物环环境境。建议街铺6米高高设设计，门面面为为全落地玻玻璃璃。人行道宽敞舒适适 设置有花圃圃、休闲椅椅商业销售包装，营营造气氛总结：*****置置身大型的的商商住片区当当中中，居住人人口口众多，商商业业需求庞大大，我我们对本项项目目商业有着着充充分的信心心。由由于距离销销售售时间较远远，本本方案对于于商商业只作初初步步的论述，****将在商铺铺销售之前前根根据当时最最新新的市场情情况况，对商业业部部分作出准准确确定位，及及确确定销售策策略略，届时将将提提供针对商商业业的详细策策划划报告。第六章专业的的策策划销售团团队队 针对*****，***地产组织织专业的策策划划及销售团团队队，全力以以赴赴，以争取取项项目从设计计规规划到销售售都都达到的最最佳佳成果。负责全程统筹负责监控项目负责带领销售团队完成销售工作总经理销售经理策划经理策划总监总团队架构负责全程统筹负责监控项目负责带领销售团队完成销售工作总经理销售经理策划经理策划总监负责全程策划、执行调整。负责全程策划、执行调整。二、策划团队负责项目策划全程监控，掌握策划方向策划总监负责项目策划全程监控，掌握策划方向策划总监项目策划主要负责人策划经理项目策划主要负责人策划经理配合策划经理，执行策划工作及销售跟进策划师策划师配合策划经理，执行策划工作及销售跟进策划师策划师三、销售团队负责培训、掌控销售员工作，做好与客户、开发商的跟进工作，与策划经理紧密联系，以制定最佳方案负责培训、掌控销售员工作，做好与客户、开发商的跟进工作，与策划经理紧密联系，以制定最佳方案项目经理项目经理销售助理销售助理配合、协助项目经理完成各项工作配合、协助项目经理完成各项工作置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问负责客户接待，完成销售任务，总结数据，及时反馈客户意见，做好与客户的联系工作，提出销售意见。负责客户接待，完成销售任务，总结数据，及时反馈客户意见，做好与客户的联系工作，提出销售意见。置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问第七章 分阶段段推推广策略一、项目总体营营销销目标由于本项目分两两期期开发，同同时时存在一定定市市场竞争，在在在充分利用用本本项目的地地理理位置、周周边边成熟配套套以以及后期的的附附加值配合合等等条件之后后，预预计本项目目可可在6－8个月时间（不不不计登记阶阶段段）实现项项目目（住宅）95-1000%的销售。（二期入市时间间对对整体销售售时时间影响较较大大，如开盘盘前前客户登记记量量超额的话话，销销售期有可可能能大大缩短短）安安排如下：：1、认购登记阶阶段（时时间：提前前进进行），阶阶段段销售目标标：：只作意向向客客户登记。2、公开发售阶阶段（时时间：4－6个月，包括括二期入市市），阶阶段销售目目标标：70%。3、持续销售阶阶段（时时间：2个月），阶阶段销售目目标标：30%（25％）二、总体营销推推广广及阶段销销售售目标计划划表表阶段时间营销推广主题推广媒体销售目标营销目的阶段累计筹备及概念导入入期期4个月人文社区、创新新时时尚之家⒈.户外广告2.现场包装----引发市场关注认购登记阶段2个月名校物业、人文广场社区、灵灵动百变户型型⒈现场包装，⒉⒉网络络文化宣传传⒊户外，4活动动，项目及价格定位位的的市场试