年北京市广渠门地区某房地产开发项目可行性报告

关于****公开增发A股股票募集资金计划投资项目可行性性研究报告（北京市崇文区区广渠门外南南街危改房地地产开发项目目）****房地产产评估有限公公司****房地产产联盟投资顾顾问有限公司司二〇〇七年七月月目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc171219020"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc171219021"一、项目概况11HYPERLINK\l"_Toc171219022"二、项目建设单单位概况6HYPERLINK\l"_Toc171219023"三、项目建设的的必要性7HYPERLINK\l"_Toc171219024"四、可行性研究究报告编制的的依据7HYPERLINK\l"_Toc171219025"五、可行性研究究报告编制的的假设和说明明8HYPERLINK\l"_Toc171219026"六、可行性研究究报告编制单单位和编制人人员9HYPERLINK\l"_Toc171219027"第二章项目投资资环境分析110HYPERLINK\l"_Toc171219028"一、北京市经济济形势运行状状况及对房地地产市场的影影响10HYPERLINK\l"_Toc171219029"二、崇文区城市市功能定位112HYPERLINK\l"_Toc171219030"第三章北京市房房地产市场分分析14HYPERLINK\l"_Toc171219031"一、北京市房地地产市场综合合分析14HYPERLINK\l"_Toc171219032"二、北京市普通通住宅市场分分析16HYPERLINK\l"_Toc171219033"三、北京市公寓寓市场分析118HYPERLINK\l"_Toc171219034"四、北京市写字字楼市场分析析19HYPERLINK\l"_Toc171219035"五、北京市商业业房地产市场场分析20HYPERLINK\l"_Toc171219036"第四章项目区域域房地产市场场分析22HYPERLINK\l"_Toc171219037"一、崇文区房地地产市场分析析22HYPERLINK\l"_Toc171219038"二、项目区域住住宅市场分析析24HYPERLINK\l"_Toc171219039"三、项目区域公公寓市场分析析27HYPERLINK\l"_Toc171219040"四、项目区域写写字楼市场分分析28HYPERLINK\l"_Toc171219041"五、项目区域商商业市场分析析29HYPERLINK\l"_Toc171219042"六、项目与同类类竞争项目的的比较31HYPERLINK\l"_Toc171219043"七、项目SWOOT分析34HYPERLINK\l"_Toc171219044"第五章项目设计计方案及市场场定位36HYPERLINK\l"_Toc171219045"一、项目设计方方案36HYPERLINK\l"_Toc171219046"二、项目客户定定位37HYPERLINK\l"_Toc171219047"三、价格定位338HYPERLINK\l"_Toc171219048"第六章项目基础础设施状况440HYPERLINK\l"_Toc171219049"一、市政道路440HYPERLINK\l"_Toc171219050"二、给排水管道道40HYPERLINK\l"_Toc171219051"三、供电40HYPERLINK\l"_Toc171219052"四、通讯40HYPERLINK\l"_Toc171219053"五、天然气400HYPERLINK\l"_Toc171219054"六、供热40HYPERLINK\l"_Toc171219055"第七章项目投资资估算和筹资资评价41HYPERLINK\l"_Toc171219056"一、总投资估算算41HYPERLINK\l"_Toc171219057"二、资金筹措及及分年度使用用计划46HYPERLINK\l"_Toc171219058"第八章项目财务务效益指标的的计算和分析析47HYPERLINK\l"_Toc171219059"一、项目财务效效益预测477HYPERLINK\l"_Toc171219060"二、现金流量和和财务指标分分析49HYPERLINK\l"_Toc171219061"三、不确定性分分析50HYPERLINK\l"_Toc171219062"第九章结论与建建议52HYPERLINK\l"_Toc171219063"一、结论52HYPERLINK\l"_Toc171219064"二、建议错误！！未定义书签签。HYPERLINK\l"_Toc171219065"附表52HYPERLINK\l"_Toc171219066"附件61第一章总论一、项目概况（一）项目名称称广渠门外南街危危改项目（二）项目单位位****房地产产开发有限公公司（三）项目位置置广渠门外南街危危改项目地处处于东二环沿沿线，位于北北京市崇文区区广渠门外南南街。项目用用地四至为：：东至广渠门门外北四巷及及广和路沿线线，南至广渠渠门外南五巷巷，西至东二二环路辅路，北北至广渠门外外大街。项目位置项目位置（四）项目用地地根据《关于进行行崇文区广渠渠门外南街地地区危旧房改改造一期工程程项目建议书书（代可行性性研究报告）的的批复》【京京计投资字（2002）1044号】、《关关于进行崇文文区广渠门外外南街地区危危旧房改造二二期工程项目目建议书（代代可行性研究究报告）的批批复》【京计计投资字（2002）1348号】，项目目原建设单位位为北京*****房地产产开发有限公公司。2004年4月，北京市市发改委及建建委下发《关关于调整广渠渠门外南街危危改一、二期期工程可研批批复内容的函函》【京发改改投资函（2004）150号】，批准准项目建设单单位调整为*****房地地产开发有限限公司。2005年3月月24日，项目建建设单位与北北京市国土资资源局分别签签订了A区、B区用地的《北北京市国有土土地使用权出出让合同》【京京地处（合）字字（2005）0177号、0176号】，合同同地价款分别别为120900.85万元及7230..45万元，根据据项目建设单单位提供的票票据，合同地地价款及契税税已经全部缴缴清。2006年5月月12日，项目建建设单位取得得广渠门外南南街危改项目目《建设用地地规划许可证证》【2006规（崇）地地字0007号】，项目目总用地面积积为1267112.74平方米，总总建设用地面面积为874077.485平方米，代代征道路用地地为356499.093平方米，代代征绿化用地地为3656..162平方米。2006年6月月1日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《关关于同意广渠渠门外南街危危改项目设计计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。2006年100月9日，项目建建设单位取得得了北京市人人民政府《关关于*****房地产开发发有限公司进进行广渠门外外南街危改项项目申请使用用广渠门外南南街国有土地地使用权的批批复》【京政政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建建设单位取得得广渠门外南南街危改项目目《建设用地地批准书》【京京国土用（批批）字（2006）第150号】。以上上批复明确回回迁安置居民民的住宅按照照划拨方式供供地。2006年122月21日，项目建建设单位取得得项目A区用地《国国有土地使用用权证》【京京崇国用（2006）第0070号】，土地地使用权面积积为299644.03平方米。2006年122月31日，项目目建设单位取取得北京市规规划委员会《建建设工程规划划许可证》【2006规（崇）建字0083号】，C2回迁住宅楼建建筑面积411190平方方米，C3回迁办公楼建建筑面积21257平方米，C区地下车库库建筑面积66034平方方米。2007年1月月18日，项目建建设单位取得得项目B区用地《国国有土地使用用证》【京崇崇国用（2007出）第00008号】，土地地使用权面积积为205833.13平方米。2007年2月月9日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0005号】，D1回迁住宅楼建建筑面积177608平方方米。2007年2月月15日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《关关于广外南街街危改项目调调整设计情况况说明复函》【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月月16日，项目建建设单位取得得C2回迁住宅楼等等3项《建筑工工程施工许可可证》【2007施建字0254号】。2007年3月月20日，项目目建设单位取取得D1回迁住宅楼《建建筑工程施工工许可证》【2007施建字0367号】。2007年4月月16日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0016号】，B区地下车库库建筑面积16760平方米，B区地下室建建筑面积2400平方米。2007年4月月27日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0019号】，B5商品住宅楼楼建筑面积15964平方米。2007年5月月18日，项目建建设单位取得得B区地下车库库等2项《建筑工程程施工许可证证》【2007施建字0743号】。2007年5月月28日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0023号】，D3回迁住宅楼建建筑面积555562平方方米。2007年5月月30日，项目项项目建设单位位取得B5商品住宅楼楼《建筑工程程施工许可证证》【2007施建字0808号】。2007年6月月19日，项目目建设单位取取得北京市规规划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0026号】，回迁小小学建筑面积10160平方方米。2007年7月月4日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0028号】，B6幼儿园建筑筑面积2590平方米。2007年7月月5日，项目建建设单位取得得北京市规划划委员会《建建设工程规划划许可证》【2007规（崇）建字0030号】，A6商品住宅楼楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建建筑面积7258平方米,A9东侧地下室室建筑面积1422平方米,A10地下室建筑筑面积3990平方米。（五）交通与环环境1、交通状况项目地处北京市市崇文区广渠渠门东南角，紧紧临广渠门外外大街及东二二环路等多条条出行道路，附附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公公交线路通过过，交通出行行便捷。2、环境项目西侧是二环环路绿化带和和护城河，东东南两公里坐坐落着龙潭湖湖公园，具备备优越的绿色色空间和京城城稀缺的水资资源。项目北北部地区为北北京市中央商商务区，其中中规划和建设设的大量写字字楼和商业用用房已形成浓浓厚的商务氛氛围。（六）项目现状状项目目前已完成成拆迁工作，B、C、D区已开始施施工。（七）开发内容容根据北京市规划划委员会《关关于广外南街街危改项目调调整设计情况况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：表1-1：广渠渠门外南街危危改项目规划划内容明细表表单位：平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下A、BA1、A2写字楼办公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下`7492A5、A9、AA10商业地上14741地下8736B1会所地上2690地下2400B2、B3、BB5住宅地上83453地下12285B6幼儿园地上1680地下910AD1、AD22、BD地下车库（155118个车位）45919小计24027491002C、DC1非配套商业1746C2回迁办公及住宅宅364424748C3回迁办公36971827C4回迁骨科医院47201800CD地下车库（1300个车位）6034D1回迁住宅（首层层配配套商业和和办办公）143083300D2回迁住宅（局部部为为商业和物物业业用房）497346630D3回迁住宅（局部部为为办公及物物业业用房）497105852D4非配套商业1202540D5回迁小学教学楼楼51605000D6市政站160DD地下车库（6188个车位）23000D8办公3955714小计411108150447561555（八）项目实施施进度计划安安排根据开发企业提提供的资料，本本项目开发建建设的具体实实施进度计划划如下：A区：2007年8月月20日开工2007年111月1日结构正负零零2008年6月月30日结构封顶2009年122月30日竣工入住B区：2007年5月月30日开工2007年9月月15日结构正负零零2008年4月月5日结构封顶2009年9月月30日竣工入住C区：2007年2月月15日开工2007年8月月10日结构正负零零2008年4月月30日结构封顶2008年122月30日竣工入住D区：2007年3月月30日开工2007年100月30日结构正负零零2008年6月月30日结构封顶2008年122月30日竣工入住二、项目建设单单位概况项目建设单位：：****房地地产开发有限限公司注册资金：88850万元人民币币法人代表：****单位地址：北京京市崇文区广广渠门*******中心心***室营业执照注册号号：*****成立时间：20003年8月20日经营范围：房地地产开发；销销售自行开发发的商品房；；物业管理；；销售机械电电器设备、通通讯器材、金金属材料、五五金交电。房地产开发资质质：暂定资质质【CM-A--0561】三、项目建设的的必要性作为四大中心城城区之一，近近年来崇文区区不断推进旧旧城改造工作作，区域内居居民的居住质质量有了明显显改善。而项项目用地内原原住宅条件较较差，居民改改善居住条件件的需求十分分迫切。本项项目是北京市市和崇文区2006年重点落实实实施的56件实事之一一。市长王歧歧山指示要加加快该项目的的建设，尽快快解决危改回回迁居民的回回迁工作，彻彻底解决老城城区居民居住住条件。另一一方面，《北北京城市总体体规划（2004--2020）》提出构构建“两轴－两带带－多中心”的新城市空空间格局，“东二环交通通商务区”在这样的机机遇和背景下下形成了，该该区域成为二二环以内除长长安街、金融融街之外的最最佳办公选择择。项目用地地位于东二环环沿线地区，原原为具较长历历史的企事业业单位及单位位宿舍区，与与北京市整体体发展及区域域规划不协调调。广渠门南街危改改项目就是在在以上背景下下提出并实施施建设的，总总体规划占地地面积12.67公顷，总建建筑面积56.15万平方米。项项目内共有A、B、C、D四个区，A、B区是商品房房开发区，C、D主要用于危危改回迁。危危改回迁区总总占地面积336860..325平方米，总建建筑面积2302779平方米；商品品房建设区总总占地面积505477.16平方米，总总建筑面积3312776平方米，由由写字楼、住住宅、国际名名店商街和酒酒店式服务公公寓组成。项项目不但可以以提高居民居居住条件、改改善区域环境境，而且作为为“东二环交通通商务区”的辐射地带带，项目的建建设弥补了周周边区域内没没有多功能综综合项目的空空白，将会成成为地标性的的建筑复合群群。项目的建建设将取得社社会效益和经经济效益的双双丰收，可见见该项目的建建设是必要的的。四、可行性研究究报告编制的的依据1、《关于进行行崇文区广渠渠门外南街地地区危旧房改改造一期工程程项目建议书书(代可行性研研究报告)的批复》【京京计投资字[20022]10444号】2、《关于同意意进行崇文区区广渠门外南南街地区危旧旧房改造二期期工程项目建建议书(代可行性研研究报告)的批复》【京京计投资字[20022]13488号】3、《关于调整整广渠门外南南街危改一、二二期工程可研研批复内容的的函》【京发发改投资函[20044]第150号】4、《北京市国国有土地使用用权出让合同同》【京地出出[合]字（2005）第0177号】5、《北京市国国有土地使用用权出让合同同》【京地出出[合]字（2006）第0176号】6、《建设用地地批准书》【京京国土用（批批）字（2006）第150号】7、《国有土地地使用证》【京京崇国用（2006）第0070号】8、《国有土地地使用证》【京京崇国用（2007出）第00008号】9、《规划意见见书》【2004规（崇）意意字第0052号】10、《北京市市规划委员会会关于广外南南街危改项目目调整设计情情况说明复函函》【2007规复字0070号】11、《建设用用地规划许可可证》【20006规（崇）建建字0083号，2007规（崇）地地字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号2006规(崇)地字0007号】12、《建设工工程规划许可可证》【2006规（崇）建建字0083号，2007规（崇）建建字0005号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】13、《建筑工工程施工许可可证》【2007施建字0254号、0367号、0743号、0808号】14、《企业法法人营业执照照》15、房地产开开发企业资质质证书16、《建设项项目经济评价价方法与参数数》【第三版版】17、北京市国国土资源局、统统计局等政府府相关部门公公布的相关经经济指标和房房地产指标五、可行性研究究报告编制的的假设和说明明1、由于本项目目尚未未取得全部部《建建设工程规规划划许可证》，故故本报告中建建筑面积等数数据依据北京京市规划委员员会《关于广广外南街危改改项目调整设设计情况说明明复函》【2007规复函字0070号】和《建建设工程规划划许可证》【2006规（崇）建建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】综合确定。但但最终项目建建筑面积以项项目取得的《建建设工程规划划许可证》的的为准。2、本报告设定定项目目红线外基基础础设施为“七通一平”状态，即：：通路、供供电电、供水、排排排水、供暖暖、通通气、通讯讯及及场地内土土地地平整。3、本报告中价价格、费费用等的取取数数均以2007年第一季度度市场一般般水水平为基准准，未未考虑房地地产产价格和物物价价总水平在在项项目开发、建建建设、销售售期期间的涨跌跌因因素、也不不考考虑其他非非正正常条件下下的的取数。4、假设委托方方提供供的资料属属实实且提供了了全全部相关的的资资料。5、委托方应对对所提提供的资料料的的真实性和和因因所提供资资料料不实引起起的的后果负责责。六、可行性研究究报报告编制单单位位和编制人人员员（一）可行性研研究究报告编制制单单位****房地产产评评估有限公公司司****联盟投投资资顾问有限限公公司（二）可行性研研究究报告编制制人人员介绍***理理学学硕士注册房地产估价价师师注册土地估价师师***高高级经济师师注册咨询（投资资）工工程师注册房地产估价价师师注册土地估价师师注册资产评估师师注册造价工程师师***管管理学硕士士***理理学学士***经经济学硕士士第二章项目目投投资环境分分析析一、北京市经济济形形势运行状状况况及对房地产产市场的影影响响房地产市场的稳稳定定和发展与与整整个国民经经济济运行情况况息息息相关，222006年是“十一五”开局之年，北北北京市经济保保持了良好的发展势势头，经济济指指标显示北京京市宏观经经济济形势呈稳定定运行态势势。1．总体经济及及产业业发展稳定定，市市场运行良良好好，将带动动房房地产市场场的的发展2006年北京京市市实现地区生生产总值7720..3亿元，比上上年增长12%，连续第8年实现两位位数增长。按按常住人口计计算，20006年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比比上年增长8.8%。第第二产业增增加加值为2217..2亿元，同比比增长12.6%；第三产业业增加值5405..1亿元，同比比增长11..9%。人均GDP、地区生产产总值的稳稳定定增长，都都说说明北京市市整整体经济形形势势运行良好好；；第二、三三产产业的迅速速发发展，必然然有有新的空间间需需求，将带带动动房地产市市场场的发展。图2-1：北京京市地地区生产总总值值及指数变变化化趋势图2．人口总量稳稳定增增加，居民民收收入消费水水平平的提高，以以以及家庭户户小小型化，将将进进一步加大大对对商品住宅宅的的需求2006年北京京市市常住人口口继继续增加，达达达到1581万人，比上上一年增加加了了43万人。城市市总户数由2005年451.7万户上升到465.2万户，增加加了13.5万户，户均均人口数为3.4人，家庭户户小型化趋趋势势更加明显显。人人口总量及及家家庭户数的的增增加，必然然引引致住房需需求求的增加，从从从而进一步步加加大对商品品住住宅的需求求。另外，20066年年北京市城城市市居民人均均可可支配收入19978元，比05年增长13.2%%，扣除价格格因素，实实际际增长12.2%%；城市居民民人均消费费支支出14825元，比05年增长11..9%；城镇居民民人均居住住水水平（人均均住住房使用面面积积）达到200.06平方米，同同比比增加0.661平方米。常常住住人口增加加、人人均可支配配收收入增长，都都都将带动房房地地产市场住住房房需求。图2-2：北京京市常常住人口及及城城市总户数数图图图2-3：北京京市人人均收入消消费费水平及其其增增长率3．社会通货膨膨胀水水平较低，价价价格水平稳稳定定，有利于于房房地产市场场稳稳定发展2006年全市市居居民消费价价格格指数为100.99%，低于上年0.6个百分点。全市居民消消费价格指指数数（CPI）趋于于平稳下降降，反反映出社会会通通货膨胀水水平平较低，经经济济发展稳定定，有有利于房地地产产市场的稳稳定定发展。4．固定资产投投资进进一步加大大，将将带动房地地产产市场发展展全年完成全社会会固固定资产投投资资3371..5亿元，比上上年增长19.3%，增幅比上上年提高7.5个百分点。其其其中，城市基基础设施投投资资935.3亿元，同比比增长53.2%；房地产开发发投资1719..9亿元，同比增长12.8%，增幅提高9.3个百分点，占占占全社会固固定定资产投资资的的比重为51%。从上面数据据可以看出出，2006年城市基础础设施投资资和和房地产开开发发投资力度度进进一步加大大，这这将会带动动房房地产市场场的的发展。二、崇文区城市市功功能定位崇文区为北京市市四四个中心城城区区之一，有着丰厚的的文化底蕴蕴。近近年来，崇崇文文区积极探探索索首都中心心城城区现代化化建建设的发展展之之路，城市市面面貌有了很大变化，城城区功能日日渐渐明确和完完善善，投资环环境境日趋优化化，正正在形成“一场两区”的经济格局局。即以前前门门大街老字字号号传统商业业文文化街、祈年殿大街街服务业一一条条街、崇外大街现代商务务街和大都市街专专业化主题题市市场街四条条街街组成的“‘‘王’字形经济磁磁场”，以龙潭湖为为中心的“龙潭湖体育育产业园区”和以永外百百荣世贸商商城城为龙头的“永外现代商商贸园区”两个功能区区。形成了集现代商贸贸、文化、旅旅旅游、体育育、休休闲、娱乐乐业业为主的现现代代化城区雏雏形形。崇文区虽然区域域面面积不大，可可可开发利用用的的土地资源源较较为有限，但但是凭借其其所所拥有的悠悠久久历史文脉脉、丰丰富的文化化旅旅游资源及及一一定的商业业基基础，以及及与与市中心、建建建国门商圈圈、CBD商圈、木樨樨园商圈等等接接壤的地理理优优势，具备备了了发展现代代都都市文化和和体体育休闲产产业业、商贸服服务务产业、旅旅游游产业的基基础础。改革开放以来，崇崇文区大力发发展区域经济济，从全面改改善投资环境境入手，加大大市政基础设设施建设和城城市环境整治治力度，进一一步转变政府府工作职能，努努力为企业创创造良好、宽宽松的发展环环境，从而带带动了全区经经济和社会的的全面进步。《北京市崇文区区国民民经济和社社会会发展第十十个个五年计划划纲纲要》指出要要在“十五”时期发展的的基础上，再再再经过五年年努努力，到2010年，初步把把崇文区建建设设成为现代代城城市服务经经济济较为发达达，古古都文化风风貌貌和现代生生态态景观充分分展展现，环境境优优美、社会会安安定、生活活舒舒适的商贸贸旅旅游居住区区，基基本构建起起现现代化国际际大大都市中心心城城区的框架架。按照《北京城市市总总体规划》，崇崇文区的城市市发展定位为为适宜居住和和适宜娱乐的的首都核心区区，具体是：：1．商业提升一一个新的的层次，把把崇崇文区定位位为为体育产业的的聚集区，都都都市商业区区和和传统文化旅旅游娱乐区；；2．突出城市规规划，构构建合理的的城城市空间布布局局，以天坛公园园为中心，着着着力建设龙龙潭潭湖产业园园区区和天坛文化化圈。中心主主要以天坛坛公公园为核心心，打打造天坛文文化化圈；西北部以“王”字形经济磁场、前门大街为核心，建立传统文化化保护区；中中部发展体育育产业园，作作作为北京市市发发展奥运经经济济当中的一一个个项目；西南部发展展永定门外地地区，主要以现代代批发和商商贸贸服务为主；；东北部以东花市为为基础，发发展展适宜居社社区区。3．进一步加大大产业调调整的力度度，提提升崇文区区整整体竞争能能力力，除以规规划划作为保障障，还还有明确的的产产业导向为为支支撑，加快快文文化旅游，体体体育休闲等产业发展，努努努力把比较较优优势转化为现实的优势势。第三章北京京市市房地产市市场场分析一、北京市房地地产产市场综合合分分析2006年北京京市市房地产市市场场运行状况况总总体平稳，供供供求偏紧的的态态势未发生生明明显变化。房房房地产投资资增增速出现回回落落，商品房房市市场销售依依然然旺盛，空空置置面积减少少，新新建商品房房价价格继续有有所所上升。总体体看来，2006年北京市房房地产市场场有有以下特点点：：1．土地供应有有所增增加，有助助于于稳定房地地产产市场2006年全年年土土地供应总总量量6509公顷，比上上年增长2%。其中产业业用地1311公顷，增长30.6%；住宅用地1318公顷，增长49.7%，其中经济济适用房用用地地532公顷（含享享受经济适适用用房政策保保障障性住房），规规划建筑面积积887万平方米，分分别增长80.3%和71.6%。土地供应量量较2005年有一定的的增长，主要要用于二、三三产业的发展展及解决居民民居住问题，土土地供应的增增加，尤其是是住宅用地供供应的增长，将将有助于稳定定房地产市场场，调节供求求不平衡状况况，并且，2006年进一步加加大了经济适适用房和保障障性住房的供供应。2．土地市场需需求潜潜力较大2006年北京京市市预审批复复建建设项目1543个，总用地地面积达14392公顷，是2005年土地实际际供应量（6509公顷）的2.2倍。建设用用地的预审审量量远大于实实际际土地供应应量量，可见，2006年北京市土土地市场需需求求并没有得得到到完全的释释放放，土地市市场场需求潜力力较较大。3．商品房供应应量继继续下滑，受受受政策影响响，商商品住宅供供应应减少从新增商品房供供应应情况来看看，2006年北京共核核发商品房房预预售许可证624个，批准预售售面积约为2458万平方米（包包包括经济适适用用住房项目目），与2005年同期相比比，分别下降降了15%和14%。其中，商品品住宅准售面积约为1717万平平方米，同比比下降21%。从供应结构来看看，2006年北京商品品房期房批准准预售面积积22458万平平方米。其中中，商品住宅宅准售面积约为1717万平平方米，所占占比重约为70%，同比约下下降了7个百分点；；写字楼准准售售面积约为342万平方米，所所所占比重约约为为14%，同比提高高了5个百分点；；商业准售售面面积约为276万平方米，所所所占比重约约为为11%，同比提高高了2个百分点；；地下车库库等等其它准售售面面积约为123万平方米，所所所占比重约约为为5%，与2005年持平。总总之，与2005年同期相比比，商品住住宅宅所占比重重有有所下降，写写写字楼、商商业业所占重则则略略有所增加加。供供应结构发发生生变化主要要是是受九部委委《意意见》中关关于于“新开工商品品住房中90平方米以下下户户型所占比比重重，必须达达到到70%以上”政策影响，致致致使部分商商品品住宅须调调整整规划，从从而而减少了市市场场的供应量量；；而商业、办办办公用房的的供供应受政策策影影响相对较较小小，市场供供应应保持平稳稳上上升态势。4．商品房施工工竣工工面积下降降，将将一定程度度上上影响未来来房房地产市场场供供应同样受宏观调控控政政策影响，2006年全市商品房房施工面积104833.5万平方米，比比比上年下降2.5%；其中商品品住宅6311..3万平方米，下下下降13.3%。商品房竣竣工面积3193..9万平方米，下下下降15.3%；其中商品品住宅2193..3万平方米，下下下降22.8%%，将对未来来商品房供供应应产生一定定影影响。5．商品房价格格继续续攀升，房房地地产市场需需求求旺盛2006年房屋屋销销售价格指指数数为108.88%，高于上年1.9个百分点；；其中，商商品品住宅销售售价价格指数为109.66%，高于上年2.5个百分点。222006年房价继续续保持高位位运运行，尤其其是是商品住宅宅价价格，反映映出出房地产市场场总体上需需求求旺盛、房地地产市场过过热热的态势。6．商品房尤其其是商品品住宅销售旺旺盛，空置率率下降2006年商品品房房空置率为10%，空置面积1039..7万平方米，比比比上年末减减少少334.5万平方米；；其中商品品住住宅空置率仅仅为7%，空置面积494..1万平方米，比比比上年减少305.6万平方米。商商品房尤其其是是商品住宅宅空空置率降低低及及空置面积积大大幅减少，说说说明商品房房尤尤其是商品品住住宅销售旺旺盛盛。图3-1：北京京市商商品房及商商品品住宅空置置率率变化趋势势图图7．2007年年商品房房市场展望——供应增加、交交交易活跃、价价价格上涨但但涨涨幅回落从供应方面来看看，2006年出台一系系列政策，有有有利于促进进土土地供应尽尽快快形成房地地产产供应。此此外外，由于2008年举办奥运运会的影响响，大大部分开发发商商将会让其其开开发的项目目尽尽量在2007年入市。从需求方面来看看，消消费者在“观望”一段时间之之后，也将将逐逐渐采取购购房房行为，税税收收政策的影影响响也将逐渐渐为为购房者所所适适应，因此此，2007年房地产市市场交易将将更更为活跃。从价格方面来看看，虽虽然2007年新增商品品房的供应应量量将有所增增长长，但由于于房房地产开发发周周期较长，且且且近两年土土地地供应较少少，因因此2007年商品房的的有效供应应仍仍然不足，受受受旺盛需求求影影响，商品品房房价格仍然然呈呈现上涨趋趋势势，但其涨涨幅幅有所回落落。总体来看，在国国家家和北京市“十一五”规划指导下下，经济增增长长的内在动动力力依然存在在，全全市经济可可望望继续在一一个个较高的平平台台上延伸和和发发展。良好好的的经济运行行环环境，旺盛盛的的消费需求求，为为北京房地地产产开发投资资创创造了优越越的的条件。二、北京市普通通住住宅市场分分析析1．2006年年北京普普通商品住住宅宅准售面积积为为654.338万平方米，同同同比下降42%。政策影响响、住宅用用地地供应过少少是是导致新增增普普通商品住住宅宅的供应呈呈现现大幅下降降的的主要原因因。具具体表现在在以以下两方面面：：第一，受受九九部委意见见中中对新增商商品品房住宅“90平方米以下下，70%”限制的影响响，部分商商品品住宅项目目更更改规划，未未未能如期入入市市，导致2006年商品住宅宅供应大幅幅减减少；第二二，近近两年商品品住住房建设用用地地供应过少少，而“8.31”之前的许多多住宅项目由由于拆迁及资资金等原因，也也不能及时上上市。从区域来看，南南部部地区是2006年北京普通通商品住宅宅供供应最活跃跃的的区域，新新增增准售面积积为为268.46万平方米，约约约占新增普普通通商品住宅宅供供应总量的41%。2．受政策影响响，普普通商品住住宅宅部分需求求受受抑，售价价和和面积适中中的的普通商品品住住宅需求较较旺旺。2006年一系列宏宏观调控政政策策的实施，对对对北京商品品住住宅的预售售成成交量造成成了了较大的影影响响，使得旺旺盛盛的商品住住宅宅需求势头头受受到一定程程度度的抑制。2006年，商品住宅宅期房预售售成成交面积约1900万平平方米，同同比比下降12%。尽管如此此，2006年北京许多多普通商品品住住宅项目不不仅仅在短时间间完完成了良好好的的销售业绩绩，且且成交价格格持持续上升。例例例如，朝阳阳区区的北京新新天天地，新增增准准售面积约19万平方米，仅仅仅三、四个个月月时间就基基本本完成了销销售售，其预售售率率高达95%，成交均价价约为6000元/平方米，高高出平均报报价价3%左右；保利利金泉广场场，新新增准售面面积积约22万平方米，半半半年内，其其预预售率已达达到到80%左右，成交交均价约为9100元/平方米，高高出平均报报价价3%左右。昌平平区的新龙城城，新增准准售售面积约24万平方米，在在在半年多时时间间里，基本本上上已售完，成成成交均价约约为为6100元/平方米，高高出平均报报价价10%左右；通州州区的新城城阳阳光，新增增准准售面积约12万平方米，在在在半年多时时间间里，其预预售售率已达85%，成交均价价约为4780元/平方米，高高出平均报报价价10%左右。可见见，售价和和面面积适中的的普普通商品住住宅宅项目，都都能能在较短的的时时间里取得得较较好的销售售业业绩。因此此，2006年北京商品品住宅的市市场场需求虽然然受受到抑制，但但但普通商品品住住宅需求仍仍然然较为旺盛盛。3．20066年北京京普通商品品住住宅平均报报价价为6175元/平方米，与2005年相比，上上涨了12%。从各区县县新增普通通住住宅价格水水平平来看（东东城城及延庆由由于于没有新增增普普通商品住住宅宅，不计算算在在内），北北京京普通商品品住住宅价格涨涨幅幅普遍呈快快速速上涨势头头，价价格上涨水水平平从291-22605元/平方米不等等。有3个行政区的的房价涨幅幅小小于10%，有5个行政区的的涨幅超过过了了30%。其中，西西城区平均均报报价高达11191元/平方米，比比上年同期期上上涨了2605元/平方米，涨涨幅约为30%；房价涨幅幅最大的行行政政区域是平平谷谷区，其价价格格上涨了832元/平方米，涨涨幅高达36%。供不应求求及开发商商的的预期较高高是是普通商品品住住宅平均报报价价快速上涨涨的的主要原因因。表3-1：200066年各区县新新增普通商商品品住宅平均均报报价一览表表序号区域平均报价(元//mm2)同比增长序号区域平均报价(元//mm2)同比增长2006年2005年2006年2005年1西城区11191858630%9大兴区5035440214%2崇文区9862758230%10顺义区4960382930%3宣武区8371729015%11通州区4532394515%5朝阳区7539627320%12怀柔区4338323834%4海淀区724567587%13门头沟区3901341914%6丰台区6263565411%14房山区363833479%7石景山区615257886%15平谷区3156232436%8昌平区5498440625%16密云县2972230029%整体平均报价2006年：661175元/m222005年：5502元/m2未来北京市普通通商商品住宅市市场场的供应量量有有望止跌回回升升，大量“8.31”之前取得的的建设用地地即即将入市。另另另外《北京京城城市总体规规划划2004--2020》中规划的11个新城建设设已经开始始启启动，这将将进进一步增加加未未来普通商商品品住宅的供供应应量。而且“90平方米占700%以上”的政策已经经明朗化，开开开发商的“观望期”将结束，这这将使更多多的的普通商品品住住宅入市。因因因此，预计计未未来北京普普通通商品住宅宅的的供应量将将有有所增加。随着城镇居民人人均均可支配收收入入的持续快快速速增长，消消费费者的购房房承承受能力增增强强，将在一一定定程度上增增加加普通商品品住住宅的需求求量量。众多年年轻轻家庭因结结婚婚而买房及及城城镇居民改改善善居住条件件的的市场需求求依依然旺盛。另另另外，奥运运会会的日益临临近近以及首都都效效应也使得得更更多人在北北京京投资置业业。因因此，预计计未未来普通商商品品住宅的需需求求仍较为旺旺盛盛。虽然2007年年普通商商品住宅供供应应量可能会会有有所增加，但但但其市场需需求求仍然较为为旺旺盛。因此此，预预计2007年北京普通通商品住宅宅的的价格将继继续续上涨，但但其其涨幅将有有所所回落。三、北京市公寓寓市市场分析2006年政府府针针对房地产产市市场出台了了一一系列的宏宏观观调控措施施，如如住房供应应结结构的调整整、营营业税免征征期期限的延长长、首首付款的提提高高、限制外外资资购房等，对对对公寓市场场产产生较大的的影影响：公寓寓需需求明显减减少少，供应总总量量也有所下下降降；开发商商对对未来的预预期期提高，公公寓寓的预售价价格格上涨幅度度较较大。1．受宏观调控控政策的的影响，2006年新增公寓寓供应量有有所所减少。2006年新增公寓寓准售面积积约约为686万平方米，与与与2005年（739万平方米）相相相比，下降降了了约7.7%。九部委《意意意见》对住住房房供应结构构做做出明确要要求求：“90平方米以下下户型占70%以上”，该政策的的出台，使使得得部分公寓寓项项目受规划划变变更的影响响，延延迟入市；；同同时也使得得部部分开发商商处处于观望状状态态，影响了了一一些公寓项项目目的正常入入市市，从而使使得得2006年公寓供应应总量有所所减减少。另外，20066年年北京市公公寓寓市场供应应在在时间上集集中中在下半年年，空空间上集中中在在朝阳区和和海海淀区两个个区区，且近三三分分之二集中中于于四环以外外地地区，外扩扩趋趋势明显。2．受政策等多多方面面因素影响响，2006年北京公寓寓市场需求求呈呈下降趋势势，2006年影响北京京市公寓市市场场需求的主主要要因素有：：第第一，营业业税税免征年限限的的延长，公公寓寓银行贷款款首首付款比例例的的提高以及及贷贷款利息的的再再次提高，抑抑抑制了投机机投投资需求和和部部分不合理理需需求；第二二，《关关于规范房房地地产市场外外资资准入和管管理理的意见》对对对外资购房房进进行一定的的限限制，影响响了了部分外籍籍购购房者的需需求求；第三，公公公寓价格上上涨涨幅度较大大，超超过购房人人的的心理预期期。对于居住自用型型的的消费群体体，国国家出台的的各各种政策，影影影响了部分分消消费者的心心理理预期，使一一些消费者者产产生观望的的态态度。投资资型型消费者作作为为公寓市场场的的主要消费费群群体，对政政策策的变化较较为为敏感，受受宏宏观政策的的影影响较大。同同同时，公寓寓的的租金保持持平平稳，收益益并并未上升，加加加上2006年证券基金金市场的火火爆爆，也吸引引了了部分资金金流流出房地产产市市场，从而而导导致对公寓寓需需求的减少少。另外公寓存量较较大大，消费群群体体相对较小小，保保值增值的的能能力减弱，也也也是导致新新增增公寓市场场需需求下降的的原原因。3．20066年北京京新增公寓寓项项目的总体体均均价为12104元/平方米，相相对于2005年（9968元/平方米）有有较大幅度度的的上涨，上上涨涨幅度达到21.433%。尽管2006年北京市公公寓市场总总体体供需下降降，但但其价格依依旧旧高涨，其其主主要原因在在于于公寓等高高档档住宅用地地供供应的减少少，加加大了开发发商商的预期。公公公寓建筑质质量量以及环境境的的改善，公公寓寓品质的上上升升，也导致致了了其价格的的上上涨。预计未来北京市市公公寓市场供供应应将会保持持相相对平稳，分分分布依然集集中中，市场需需求求将有所减减少少，但下降降幅幅度不会太太大大。新增公公寓寓市场预售售价价格将继续续上上涨，但涨涨幅幅将有所回回落落。四、北京市写字字楼楼市场分析析1．2006年年北京写写字楼市场供应量大幅增加，全年供供应面积约约为为342.115万平方米，同同同比增长约47%。造成2006年供应量如如此之大的的原原因，一是是由由于近几年年国国民经济平平稳稳快速增长长，越越来越多的的开开发商对北北京京房地产市市场场发展形势势持持乐观态度度，从从而加大了了房房地产的开开发发力度；同同时时随着2008年奥运会的的临近，开开发发商为保证证项项目赶在奥奥运运会之前完完工工，也加快快了了写字楼项项目目的入市速速度度。北京新增写字楼楼主主要集中在在北北部的望京京、亚亚奥商圈、上上上地等及其其周周边地区；；东东部的CBD商圈、东二二环商圈等等及及其周边地地区区；西部的的金金融街及其其周周边地区。而而而且写字楼供供应不再在主主力商圈扎扎堆堆，逐渐向边缘集集团扩散。2．2006年年北京写写字楼销售售市市场保持需需求求旺盛的态态势势。据统计计，2006年北京写字字楼市场销销售售面积超过170万平方米，同同同比增长31%。2006年全年平均均空置率为18.5%，较05年下降2个百分点。需需需求旺盛的的主主要原因有有：：受国民经经济济不断增长长、人人民币升值值的的影响，及及北北京2008年奥运会所所带来的机机遇遇，在京拓拓展展业务发展展的的中外资企企业业越来越多多，对对于办公场场所所的空间需需求求逐渐增加加，且且房价持续续上上涨的形势势促促使很多企企业业选择购置置自自己的办公公用用房。加之之市市工商局“第14号文”规定暂停为为登记地址是是民用住宅宅的的企业办理营营业执照，此“住宅禁商”令使北京住宅宅市场投资资需需求下滑，从从从而也为促促进进写字楼市场场的需求增长长起到重要要作作用。3．写字楼市场场售价价上扬，租租金金稳中有升升。据据统计，截截止止2006年12月，北京写写字楼市场场平平均售价16789元/平方米（建建筑面积报报价价），与2005年相比上涨3.4%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面面积报价），与2005年相比上涨3.7%。在2006年写字楼供应量大幅增加的情况下，其租售价格仍上涨，究其原因，主要还是由于市场需求旺盛。另外，随着业主对写字楼产品品质要求的不断提高，2006年新增写字楼项目的档次、配套设施方面等都有一定程度的提高，甲级写字楼所占比重的增加也导致北京写字楼平均租售价格上涨。未来北京市写字字楼楼整体市场场供供应量将有有所所上涨，但但新新增写字楼供供应将有所所回回落，写字楼投资资需求相对旺旺盛，销售量将有所增加加。写字楼整整体价格上上升升潜力不大大，但但甲级写字字楼楼价格仍有有突突破空间，租金水平将保持稳稳定态势。五、北京市商业业房房地产市场场分分析进入2006年年，北京京市商业房房地地产市场异异常常活跃，20006年成为商业房地产开业高高峰年，超超过过100万平方米商商业项目集集体体面市，为北北京市商业业市市场注入了了新新的力量。这这这些商业项项目目大多依托托周周边聚集的的住住宅项目，借借借助良好的的交交通、配套套环环境，发展展前前景广阔。下下下面从供应应、需需求以及价价格格方面看一一下下北京市总总体体商业房地地产产市场状况况。1．20066年北京京市商业房地产市场总总体供应面面积积约275万平方米，较较较2005年同期增加加了37万平方米，同同同比增长了了115.788%%。由于2006年国家对于住住宅房地产市场的宏观调调控，使得得众众多投资者者将将目光纷纷纷投投向了商业业房房地产，从而造造成商业房房地地产市场繁繁荣荣的景象，但但但随着2008年奥运会的的临近，商商业业房地产市市场场逐渐饱和和，纯纯商业用地地、用用房供求关关系系将向买方方市市场转变。2006年北京京市市商业房地产产供应量最高高的区域为为朝朝阳区，总总供供应面积约108万平方米，占占占整个北京京市市总供应量量的的43.788%，其次为海海淀区，供供应应面积约39万平方米，占15.9%%。以上两个个城区合计计占占到北京市市商商业房地产产总总供应量的60%左右。2．商业房地产产市场场空置率较较高高，近几年年需需求接近饱饱和和根据不完全统计计数数据显示，目目目前北京市市在在售的商业业房房地产项目超超过三成处处于于空置状态态。究其原因因，主要有以以下四点：首首先，北京商商铺面积大量量集中供应，同同期招商，而而作为需求方方的零售商在在短期内开店店扩张计划未未能达到与供供应相匹配的的高速度，因因此造成阶段段的供需失调调，导致了一一定面积商铺铺的空置；其其次，诸多项项目在设计时时未考虑不同同业态零售商商的硬件需求求特征，在后后期招商时就就难以成功，即即使位置再为为优越可能零零售商也无法法接受，因此此就造成了空空置现象；再再次，随着外外在消费需求求的变动及更更多竞争者的的加入，使得得诸多无法适适应市场变化化的商业项目目被迫停业，因因此造成空置置；最后，投投资者的不理理性间接导致致了空置率的的产生。随着着2008年奥运的临临近，商业房房地产市场供供应逐步到位位，或者已接接近饱和，投投资商业房地地产需慎重考考虑。3．20066年北京京市商业用用房房成交平均均价价格为240079元/平方米，城城八区中东东城城区价格最最高高，达到322604元；；远郊区县县中中，大兴的成交价价格最高，达达达到了91448元。与2005年比较，2006年每平方米米销售价格格上上涨了51441元，同比比增长27%。这表明，北北北京市商业业环环境的发展展改改善及奥运运经经济的带动动使使投资者对对商商业房地产产市市场的信心心加加强，对市市场场价格起到到了了显著的推推动动作用。另另一一方面，北北京京市2006年度土地供供应计划中中，将将商服用地地减减至300公顷，以及及商业发展展白白皮书对中中心心城区商业业设设施发展的的限限制，使得得一一些热点区区域域的高端商商业业物业更显显稀稀缺，价格格相相应大幅上上升升。虽然商业房地产产仍仍处于开业业高高峰期，但但随随着商业房地地产市场逐逐渐渐饱和，以以及及众多开业项项目招商不不利利、经营惨惨淡淡，投资者者对对商业房地产投资将更加理理性，预计计未未来销售价格格不会出现现大大幅攀升。从从从供应结构构来来看，商业将将出现两极极分分化现象，向向向着综合性性商商业和区域商商业中心发展展。另外，随着商商业项目大大量量投入市场场，商商业空置率率将将继续增加加。第四章项目目区区域房地产产市市场分析一、崇文区房地地产产市场分析析1．崇文区房地地产市市场概况近年来，崇文区区城城市面貌有有了了很大变化，城城区功能日日渐渐明确和完完善善，投资环环境境日趋优化化。随随着城市建建设设的发展，崇崇崇文区开发发建建设了一批批商商品房项目目，如如北京新世世界界中心、宝宝鼎鼎广场、北北京京新世界太太华华公寓、幸幸福福家园、绿绿景景苑、东花花市市住宅小区区、金金鱼池危改改小小区、忠实实里里小区等。近近近三年来，崇崇崇文区又推推出出了一些品品质质较高、规规模模较大的商商品品住宅项目目，如如：国瑞城城、本本家润园、新新新怡家园、富富富贵园、新新景景家园等。总总总体看，崇崇文文区房地产产市市场有以下下几几个特点：：（1）产品开发发的物业业类型比较较单单一，以商商品品住宅项目目为为主，商业业用用房为辅早期，崇文区区区域域内房地产产开开发的物业业类类型呈现普普通通住宅、高高档档公寓、写写字字楼及商业业用用房多种用用途途齐放的局局面面，如北京京新新世界中心心（公公寓、写字字楼楼）、宝鼎鼎广广场（公寓,商业,写字楼,车库）等。近近近三年来，崇崇崇文区的商商品品房建设则则较较为单一，呈呈呈现出以商商品品住宅建设设为为主、配有有部部分配套商商业业、写字楼楼很很少的产品品供供应局面。（2）价格始终终以谨慎、稳稳稳健的势头头逐逐步向上攀攀升升与北京市城区整整体体房地产市市场场相比，崇崇文文区的项目目大大部分价格格仍仍然相对合合理理。但是，随随随着近两年年北北京房地产产市市场的进一一步步发展，崇崇文文区商品住住宅宅的价格也也有有了快速上上涨涨。目前，崇崇崇文区在售售项项目的价格格最最高可达12000元/平方米以上上，广渠门门内内大街地区区的的住宅项目目多多数为9000--1100000元/平方米左右右，而永外外地地区的价格格则则在6000--7000元/平方米之间间；相对于于城城四区来说说，崇崇文区的商商品品住宅价格格更更加合理，在在在合理价位位支支持下，本本区区域的商品品住住宅保持良良好好的销售势势头头，而且价价格格有稳步上上升升的发展趋趋势势。（3）与其他区区相比较较，本区域域内内房地产市市场场竞争并不不激激烈。崇文区范围内楼楼盘盘数量不少少，楼楼盘在品质质、价价格等方面面也也有一定的的差差别。另一一方方面，崇文文区区的地域范范围围较小，新新盘盘不多，规规模模也不够大大，总总供应量相相对对较小，随随着着崇文区城城市市化建设步步伐伐的加快，使使使得商品住住宅宅的有效需需求求不断增加加。另另外，由于于近近两年二环环内内不再新批批商商品住宅用用地地，进一步步减减少了新增增商商品住宅的的供供应量，目目前前区域内的的商商品住宅项项目目销售状况况良良好。2．崇文区房地地产市市场供给状状况况通过调查统计，22004-22006年，崇文区区区域内新核核发商品房预预售许可证共共36个，其中住住宅项目25个，写字楼楼项目3个，商业项项目7个。近三年年，该区域内内预售商品房房准售总面积积约为146.885万平方米，详详见下表：表4-1：200044-200066年区域内新新增商品房房项项目市场供供应应情况表项目类别预售许可证数量量准售总建筑面积积备注(个)所占比例（万平方米）所占比例住宅2569%114.5178%仅包括20044--2006年新取预售售许可证的的项项目写字楼38%8.336%商业719%19.7113%地下车库13%4.303%合计36100%146.85100%根据统计结果，从从供应项目数数量上看，周周边区域房地地产市场供应应主要以普通通商品住宅项项目为主，占占全部供应数数量的69%；其次是商商业项目，占占全部供应数数量的19%；而写字楼楼项目较少，仅仅占全部供应应数量的8%，单独的地地下车库项目目占3%。从供应面面积上看，住住宅的供应量量最大，占全全部供应量的的78%；其次是商商业，占全部部供应量的13%；而写字楼楼项目和地下下车库的供应应量占全部供供应量的比例例分别为6%和3%。由此可以以看出，目前前崇文区的房房地产开发仍仍以住宅项目目为主，商业业为辅，纯写写字楼项目较较少。从区域分布来看看，房房地产市场场供供应在项目目周周边区域内内形形成了相对对较较为集中的的格格局。首先先是是广渠门内内大大街周边区区域域，由于其其区区位、交通通、环环境、市政政基基础设施等等条条件较为优优越越，因此开开发发项目较多多。近近三年该区区域域范围内共共新新核发了26个预售许可可证，涉及15个楼盘项目目，新增准准售售总面积约约为为109万平方米，占占占全部供应应量量的75%。它们主要要以住宅项项目目为主，其其中中准售面积积较较大的有：：国国瑞城，新新增增准售面积积为为18.86万平方米；；新怡家园园，新新增准售面面积积为18.47万平方米；；本家润园园，新新增准售面面积积为15.49万平方米。其其其次是永定定门门外地区，近近近三年该区区域域范围内共共新新核发了8个预售许可可证，涉及5个楼盘项目目，新增准准售售总面积约约为为23万平方米，占占占全部供应应量量的19%。它们主要要以住宅项项目目为主，其其中中准售面积积较较大的有：：新新澳洋房，新新新增准售面面积积为14.28万平方米。综合分析：崇文文区区的房地产产项项目总体的的供供应量相对对较较少，主要要是是以商品住住宅宅的开发建建设设为主体，商商商业店辅，写写写字楼的开开发发量较少。区区区域房地产产开开发受区域域面面积较小的限限制，今后后不不可能出现现大大规模的开开发发，而且近近两两年国土局局明明确提出二二环环内不新批批住住宅用地。另另另外，由于于崇崇文区的办办公公氛围并不不浓浓厚，因此此该该区域写字字楼楼的供应也也不不会有很大大的的改变。总总之之，从崇文文区区今后商品品房房开发建设设情情况来看，总总总体格局不不会会有很大的的变变化，仍然然呈呈现供应总总量量相对较少少，以以住宅供应应为为主，商业业为为辅，写字字楼楼供应较少少的的发展态势势。3．崇文区房地地产市市场需求状状况况从崇文区整体房房地地产市场的的销销售情况来来看看，总体较较好好，但具体体到到各物业类类型型，其销售售情情况也不太太一一致。特别别是是住宅项目目，由由于崇文区区本本身就具有有交交通便捷、社社社区成熟、市市市政配套齐齐全全、价格较较为为合理等优优势势，因此住住宅宅项目一旦旦进进入市场就就能能很快消化化，住住宅的总体体销销售率已超超过过70%，如果不包包括2006年新取得预预售许可证证的的项目，则则该该区域的住住宅宅销售率已已达达到80%。总供应量量相对较少少，优优越的地理理位位置、良好好的的生活配套套及及适中的价价格格，是该区区域域住宅需求求较较为旺盛的的主主要原因。而而而写字楼市市场场由于受区区域域内社会经经济济发展、城城市市规划和项项目目本身开发发品品质、宣传传推推广等方面面的的影响，虽虽然然在本区域域内内的市场供供应应量很少，但但但销售情况况却却较为一般般。二环内新增住宅宅供供应较少，北北北京经济高高速速发展以及及22008年的的北京奥运运会会给首都以以前前所未有的的发发展机遇，崇崇崇文区作为为城城四区之一一，其其房地产需需求求将会维持持目目前这种较较为为旺盛的需需求求势头。二、项目区域住住宅宅市场分析析1．项目周边区区域住住宅市场供供应应情况分析析从崇文区的区域域环环境来看，广广广渠门地区区和和永外地区区较较为适合建建设设住宅，也也是是目前住宅宅主主要供应地地区区。项目位位于于广渠门地地区区，近三年年广广渠门地区区住住宅项目的的市市场供应量量相相对较少，供供供应建筑面面积积约为114万平方米。从从从项目数量量上上来看，该该区区域共有住住宅宅项目11个，详见下下表。由于于近近两年二环环内内不再新批批住住宅用地，可可可以预见二二环环内的住宅宅供供应量将会会日日渐减少。表4-2：200044-200066年区域内新新增准售住住宅宅项目供应应情情况表序号项目名称具体位置类型楼型层数总占地面积（公顷）准售住宅建筑面面积积（万m2）绿化率容积率1国瑞城崇文区东花市北北里里东花市三三期期住宅,商业,地地下下车库板、塔15层22.513.8135%2.72富贵园崇文区东花市南南里里住宅、商业板、塔6-12层16.84.3240%2.33本家润园崇文区东花市大大街街住宅板楼6-12层119.6335%2.934新怡家园崇文区崇外大街街11号住宅,商业板楼10-15层1017.9930%4.235花市枣苑崇文区东花市大大街街住宅塔楼17-18层8.25.8240%36华城·上游之城城崇文区华城住宅宅小小区住宅,办公,商商业业,地下车库板楼23层11.18.4945%37东方财富崇文区安化北里里危危改小区1号楼住宅、综合、商商业业塔楼15层1.62.1030%3.28新景家园崇文区崇外大街街五五号地住宅板楼12-18层28.711.6623%2.69新裕家园崇文区崇外大街街66号地广安大大街东段南南侧侧2号楼住宅，写字楼，商商业板楼13层3.661.9135%2.8010保利蔷薇崇文区安化南里里危危改小区2#楼(部分)、3#楼、4号楼（部分分）、5号楼及地下下车库住宅,商业板、塔9-16层5.915.6626%4.3811天娇园崇文区白桥大街街东东侧住宅\商业板塔结合、板楼楼11层2.111.9925%2.832．项目周边区区域住住宅市场需需求求情况分析析通过对本区域内内普普通商品住住宅宅项目销售售情情况的调查查得得知，本地地区区普通商品品住住宅项目销销售售情况整体体较较好，综合合销销售率在70-800%左右。华城城、新景家家园园已基本完完成成销售，本本家家润园、花花市市枣苑、东东方方财富销售售率率超过90%，其它项目目的销售也也较较为顺畅。形成销售情况良良好好的原因主主要要有以下四四个个方面：一一是是优越的地地理理位置和相相对对合理的价价格格成为消费费群群体的选择择；；二是本地地区区的供应总总量量相对较少少，使使得市场需需求求呈现相对对旺旺盛的发展展态态势；三是是近近两年内二二环环内不再新新增增住宅供应应，进进一步刺激激了了该区域的的市市场需求；；四四是受新修修编编的北京市市总总体规划的的影影响，崇文文区区相对合理理的的房价具有有一一定投资价价值值，其市场场需需求进一步步增增加。3．项目周边区区域住住宅市场价价格格分析本区域内200044-200066年住宅市场场综合销售售均均价为9921元/平方米（据据预售资料料加加权平均得得出出），其销销售售价格范围围为为6000--1400000元/平方米，项项目最低预预售售售价为6068元/平方米，最最高预售价价格格为新裕家家园园14000元/平方米。具具体情况详详见见下表：销售价格的差距距主主要来源于于项项目本身的的具具体区位、品品品质、楼体体设设施、配套套等等的差别，以以以及进入市市场场的时机选选择择不同。从从整整体统计分分析析来看，该该区区域住宅的的价价格相对较较合合理，另外外由由于二环内内新新增住宅供供应应量的日渐渐减减少，该区区域域的住宅价价格格还有一定定的的上涨空间间。表4-3：本项项目周周边区域内内住住宅项目的的销销售价格表表序号项目名称具体位置平均售价（元/m2）目前工程进度开盘时间入住时间1国瑞城崇文区东花市北北里里东花市三三期期15542期房2005-62006-82富贵园崇文区东花市南南里里11571期房2005-1222007-33本家润园崇文区东花市大大街街12307现房2004-42005-54新怡家园崇文区崇外大街街11号12924现房、期房2005-32006-1、220085花市枣苑崇文区东花市大大街街9458现房2005-42005-1116华城·上游之城城崇文区华城住宅宅小小区12490现房2005-52006-77东方财富崇文区安化北里里危危改小区1号楼9790现房2005-32006-68新景家园崇文区崇外大街街五五号地13844期房2006-1222008-1229新裕家园崇文区崇外大街街66号地广安大大街东段南南侧侧2号楼14000期房2006-1002007-12210保利蔷薇崇文区安化南里里危危改小区2#楼(部分)、3#楼、4号楼（部分分）、5号楼及地下下车库10988准现房2006-82007-711天娇园崇文区白桥大街街东东侧11165期房2006-1002008-5综合分析来看，本本区域内住宅宅市场具有以以下几个特点点：（1）本区域内内住宅的的供应量较较少少，多数为为板板式小高层层或或板式高层层，塔塔楼相对较较少少。总层数数以以11-18层为主，有有部分5-6层的低层板板楼，个别别项项目的总层层数数超过20层；（2）本区域内内住宅以以中、大户户型型为主流，配配配有少量小小户户型；以140-11880平方米以及90-1330平方米的二二居居为主，还还有有部分180平方米的大大户户型，以及及少少量较受年年青青消费者喜喜爱爱的60-80平方米的小小户户型；（3）本区域内内住宅的的交房标准准以以毛坯房为为主主，精装修修房房较少；（4）本区域内内住宅的的价格相对对合合理，随着着二二环内住宅宅用用地供应的的减减少，该区区域域的房价还还有有一定的上上涨涨空间；从从本本区域内住住宅宅项目销售售价价格分析，广广广渠门内大大街街地区的住住宅宅价格相对对高高些，永外外地地区的价格格则则相对低些些。三、项目区域公公寓寓市场分析析项目所在区域位位于于CBD的南住宅区区，毗邻CBD核心区，区区域内生活活配配套设施齐齐全全，居住环环境境较为成熟熟，交交通十分便便捷捷，是距离CBD商圈最近的的公寓供应应集集中区。随随着着“地王”广渠路36号地40多万平方米米的住宅用用地地开发，将将会会进一步带带动动该区域公公