年南京别墅报告

南京别墅分析报告（2005年110月）目录TOC\o"2-2"\h\z\t"标题1,1"HYPERLINK\l"_Toc119738620"一、南京别墅市市场整体情况况2HYPERLINK\l"_Toc119738621"（一）南京别墅墅市场的主要要别墅类型22HYPERLINK\l"_Toc119738622"（二）南京别墅墅市场的区域域分布2HYPERLINK\l"_Toc119738623"（三）南京别墅墅市场的价格格区间3HYPERLINK\l"_Toc119738624"（四）南京别墅墅市场的供需需状况4HYPERLINK\l"_Toc119738625"（五）南京别墅墅市场未来趋趋势研判5HYPERLINK\l"_Toc119738626"二、南京别墅市市场主要板块块分析（江宁宁、城区、江江北）9HYPERLINK\l"_Toc119738627"（一）江宁板块块9HYPERLINK\l"_Toc119738628"(二)江北北板块14HYPERLINK\l"_Toc119738629"（三）城区板块块16HYPERLINK\l"_Toc119738630"三、别墅个案调调查20HYPERLINK\l"_Toc119738631"（一）玛斯兰德德20HYPERLINK\l"_Toc119738632"（二）山水华门门22HYPERLINK\l"_Toc119738633"（三）巴厘原墅墅24HYPERLINK\l"_Toc119738634"(四)奥斯博恩恩25HYPERLINK\l"_Toc119738635"（五）总结277一、南京别墅市市场整体情况况（一）南京别墅墅市场的主要要别墅类型南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。（二）南京别墅墅市场的区域域分布从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。（三）南京别墅墅市场的价格格区间从图中可以看出出，城区板块：该板板块由于高档档住宅用地的的稀缺性，造造成了该板块块别墅项目价价格的居高不不下，各类型型别墅价格均均居各板块之之首，特别是是独立别墅，平平均价格已高高达16600元/㎡，而该板块块的中山高尔尔夫别墅，独独立别墅价格格达到20000元/㎡；江宁板块：该板板块的价格始始终左右着全全市别墅均价价的升降，独独立别墅均价价在10000元/㎡左右，其余余类型在5000－6000元/㎡不等。江北板块：该板板块的别墅类类型主要以独独立、联排为为主，独立别别墅均价在4700元/㎡，联排价格格为3600元/㎡左右，价格格一直没有明明显上升迹象象。（四）南京京别墅市场的的供需状况南京整体别墅市市场供销走势势保持稳定增增长，月销售售量均保持在在110-1150套之间，而而与之相对应应的供给方面面幅度相比却却小的多，开开发商在推盘盘节奏上明显显放慢。（五）南京京别墅市场未未来趋势研判判1、别墅供应量量在未来几年年将逐渐减少少通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。2、土地升值对对别墅升值产产生很大影响响从其土地价值上上看，南京别别墅的容积率率一般都低于于0.4，所占有的的土地面积较较大，而南京京目前的土地地价格下降的的可能微乎其其微，未来土土地巨大的升升值空间目前前已经有所显显现。随着新新一轮“十一五”规划的提出出，南京市政政府进一步加加大新城区的的建设力度，住住宅郊区化的的趋势日益明明显，目前南南京江北、汤汤山、城南、紫紫金、江宁等等别墅板块的的别墅项目，都都具有极大的的升值潜力。3、别墅价格具具有较大升值值空间（1）区域内项项目比较，价价格差异明显显从目前南京的别别墅价格来看看，仍然处于于偏低的水平平。以独立别别墅来看，南南京目前最贵贵的别墅板块块是紫金板块块，其独立别别墅的价格达达到了20000元/平方米，最最便宜的则是是江北板块，其其独立别墅价价格为7500元/平方米左右右。（2）国内比较较，仍有较大大的上升空间间南京紫金板块220000元/平方米的独独立别墅价格格拿到全国水水平相比（例例深圳上海等等地50000元/平方米的别别墅），南京京别墅的价格格升值显然仍仍有较大上升升空间。4、目前接受度度最高的别墅墅类型是：单单套面积在180—260平方米的联联排别墅根据在售别墅的的市场接受度度分析，可发发现：（1）最为畅销销的是单套面面积在180—260平方米的联联排别墅市场单价以三山山（将军山、翠翠屏山、韩府府山）板块的的主流价格线线为参考样本，联联排别墅单价价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。（2）独立别墅墅的差异性较较大目前南京市场上上的独立别墅墅，单套面积积从200-9900平米不等，但但主流户型面面积主要集中中在250-5500平米的区间间，均价控制制在10000元/㎡。（3）别墅配套套设施多采取取赠送的方式式与别墅相配套的的花园、车库库等设施，目目前开发商大大多数采取赠赠送的方式，但但随着别墅供供应的主力类类型向独立别别墅的倾斜，不不能排除开发发商对此类配配套部分收费费的可能；地地下室的面积积目前多以半半价的方式计计入建筑面积积。（4）中西结合合建筑风格较较为流行在目前别墅的建建筑风格以中中西结合的模模式较为流行行，其中北美美建筑风格最最为流行。如如以园林布局局穿插西式建建筑，如山水水华门为首的的“杭派风格”；另一种则则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的的异军突起，同同样也吸引了了众人的眼球球。5、别墅竞争将将日趋激烈从发展趋势上看看，南京的别别墅市场中，江江宁的翠屏山山、将军山一一带一直是供供应的主力，占占据供应总量量的九成左右右。根据目前发展预预测，江北的的别墅供应量量不久将会达达到40万平方米左左右，其市场场份额也将随随之增至20％上下；而而传统的江宁宁板块，虽然然体量依然增增加到140万平方米，但但供应份额却却缩至70％。亚东板板块未来的供供应变化也较较大，将增加加10万平方米，供供应份额将达达到5％。因此，在在不久的将来来，南京地区区最具潜力的的别墅板块应应集中在江北北地区，其不不可替代的自自然资源优势势将日益显现现；但同时又又应该考虑到到，在目前并并不明朗的房房产市场中，该该板块体量在在短时间内的的膨胀，又将将不可避免的的引发别墅市市场新一轮的的价格战。6、基于新政出出台至今的供供销趋势，预预测今后6个月别墅供供销数据（不不考虑新开盘盘项目）在不考虑新开盘盘项目的前提提下，通过上上图数据分析析，可看出，未未来南京别墅墅市场的供应应状况正逐步步向供销平衡衡的势态上发发展，在明年3月，南京别别墅市场的供供销比，将达达到一个平衡衡点——供销平衡（供供销比：1），市场情情况良好，但但3月为楼盘销销售的淡季，不不利于楼盘的的销售，所以以对于项目的的推出应将购购买周期这一一重要因素考考虑进去，建建议明年5月开盘。二、南京别墅市市场主要板块块分析（江宁宁、城区、江江北）（一）江宁板块块1、江宁别墅市市场综述江宁别墅主要集集中在百家湖湖和以翠屏山山、将军山、韩韩府山为代表表的“三山板块”。目前三山山别墅区有多多个在建在售售项目，预计计总用地达5000亩，总供应应量150万－180万平方米，是是未来南京别别墅市场的主主力。根据近半年来对对南京别墅市市场的销售状状况的跟踪，分分析得出，（1）联排别墅墅面积在170—210平方米的较较为畅销该板块单套联排排别墅面积在在170—210平方米的较较为畅销，市市场单价范围围以4500—6500元/㎡为主，市场均均价已调至4800元/㎡。（2）独立别墅墅未来供应量量将与联排、双双拼持平独立别墅目前供供应量约占联联排项目现供供应总量的7成左右，但但从供应总量量上分析，潜潜在的独立别别墅供应将慢慢慢与联排和和双拼供应持持平，目前江江宁在售的独独立别墅主力力面积集中在在200-4400平米，总价价控制在250万-450万之间。2、江宁别墅市市场的供需状状况江宁板块别墅推推盘速度趋缓缓，在销售方方面保持着每每月百套的增增幅，10月份销量更更是突破了140套，销售量量最大的是联联排别墅，6个月来共售售出210余套，目前前销售率达到到了76.911%；独立别墅墅在7、8月份有一个个较大的增幅幅，两月内共共销售73套，随后每每月销售节奏奏放慢，每月月只有10余套的售出出量，更多的的消费者目前前持币观望态态势。3、江宁别墅市市场的竞争情情况分析（1）将军路沿沿线楼盘竞争争激烈目前的三山板块块自将军北路路的运盛美之之国开始，自自北向南分别别有：玛斯兰兰德、香山美美墅、翠屏国国际、翠屏清清华、瑞景文文华、山水华华门、爱涛漪水园园、复地朗香香等9个别墅大盘。其其中沿将军路路沿线的楼盘盘如玛斯兰德德、翠屏国际、山山水华门、复地朗香等，竞竞争情况最为为激烈。（2）竞争策略略以价格战为为主目前各别墅楼盘盘的开发项目目已经定型，前前期已先后推推盘，对项目目的再次变动动并不符合开开发商的开发发战略，因此此竞争的策略略主要集中在在以价格优惠惠、打折、特特价房等方式式来吸引人气气，效果在10月份得到初初步显现，在在折扣方面各各楼盘的优惠惠幅度达到95折－98折不等，特特价房源在总总价上至少有有10万元的降幅幅。4、江宁别墅市市场未来趋势势研判南京市区周边资资源一向稀缺，稀缺自自然环境内的的楼盘也就越发显得得珍贵，江宁宁三山板块地区经过过几年来的发发展，已经成成为一个集自自然、人文于于一体的高档档居住区，随随着商业、娱娱乐各方面配配套设施的完完善，江宁的的别墅将是一一个长期看好好的项目。（1）独立别墅墅的份额将逐逐步加大从类别上看，南南京的别墅市市场供应都是是以联排别墅墅为主。目前前，将军路别别墅供应结构构是，独立10％，双拼20％，联排70％。专家认认为，经过前前期的市场培培育，预计明明年别墅的供供应结构会有有重大变化。独独立别墅的供供应量将会与与双拼、联排排别墅接近，形形成“三足鼎立”之势。（2）整体供应应量将逐年缩缩小从供应量上看，南南京目前已供供应上市的别别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右右，在城市住住宅总面积中中不足1．5％，所占比比例相当低。根根据预测，2005年至2007年南京每年年的别墅供应应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合合计为75万平米；而而这三年别墅墅的市场需求求总量为85万平米，这这意味着，未未来三年南京京的别墅供应应缺口总量将将高达10万平米。作作为南京别墅墅供应量最大大的江宁，自自然也逃不过过这一“大势”。对照江宁宁房产局1-9月份的数据据，去年1-9月份江宁别别墅开工面积积为23．75万平米；而而今年1-9月份，别别墅开工面积积就减少到了了16.63万平米，呈呈逐年下降趋趋势。目前整整体房产市场场低迷，销售售量一直不见见起色，但别别墅供应市场场按此趋势发发展，整体的的供应增量会会越来越少。（3）近期价格格波动较大，但但有长期升值值潜力“物以稀为贵”，这句话既既体现别墅本本身的特质，同同时又揭示了了别墅价格近近两年来持续续高走的内在在原因。江宁宁别墅增量在在未来几年呈呈明显萎缩态态势，随着销销量的不断下下降，稀缺性性将进一步得得到体现。虽虽然目前环境境下，各别墅墅楼盘纷纷提提出打折优惠惠等举措，但但明显市场放放量不足，开开发商都放缓缓推出步幅，期期待整体房产产市场的回暖暖，从长期来来看，价格将将不可避免的的得到提升。（4）存在诸多多急需解决的的问题江宁别墅的品质质和认知度不不可置否，但但前两年众别别墅项目的匆匆匆上马，使使得目前的江江宁别墅区也也存在着不少少的问题，如如不能妥善的的解决此类隐隐患，将对江江宁别墅市场场产生极大负负面影响。江江宁别墅区多多位于将军路路一侧，将军军路夜间大型型运输车辆带带来的噪音污污染将直接影影响到夜间的的清净；同时时部分别墅的的建造靠近路路边，使得别别墅的私密性性受到威胁；；生活配套设设施的不完善善是在三山别别墅板块上体体现得也较为为明显，在这这一板块中聚聚集了像河海海大学、南航航江宁校区、正正德学院等众众多学校，提提升了居住的的文化氛围，但但对于居住区区来说，缺乏乏足够的中小小学，只有翠翠屏山小学和和南师大附小小，不能方便便的解决子女女的教育问题题。另外例如如商场、菜场场、医疗等配配套设施就更更加缺乏。虽虽然规划中的的易初莲花超超市将在２０００５年年底底启用，但住住户对政府的的这种完善的的长期规划有有没有足够的的耐心也有待待观察。(二)江北北板块1、江北别墅市市场综述江北板块的别墅墅市场目前别别墅项目不多多，有华欧国国际友好城、凤凤悦天晴、金金泉·泰来苑、威威尼斯水城等等几个项目，目目前在售的主主要是华欧国国际友好城的的联排别墅，但但目前江北正正在规划中的的别墅项目众众多，预估计计将来会产生生40万平方米的的别墅供应量量。2、江北别墅市市场的供需状状况（以华欧欧国际友好城城为例）华欧国国际友好城联联排别墅供应应的主力户型型面积为170-2230㎡，目前价价格在3500--3700元/㎡，目前销售售已接近尾声声。3、江北别墅市市场未来趋势势研判从上图可以看出出，华欧国际际销售率比较较平稳，自今今年5月份起平均均月销售量维维持在10套左右，但但该楼盘地理理位置优势并并不突出，公公交线路也不不能很好的满满足住户需要要，同时六合合政府近期规规划在楼盘附附近建造化工工园，空气污污染生活质量量将受到很大大影响，诸多多不利因素预预计将极大影影响到该项目目的销售，开开发商迫于强强大压力，不不排除会以降降价形式招揽揽住户，以达达到短期内快快速回款以掩掩盖楼盘劣势势的目的。但但从另一方面面考虑，江北北的楼价不具具备大幅下跌跌的资本，3600元/㎡的别墅价格格下降的空间间非常有限。因因此房价一旦旦触及到开发发商心理底线线，价格就不不会再有变动动，开发商和和购房者之间间难免将产生生僵持不下的的情况，该楼楼盘前景不容容乐观。（三）城区板块块1、城区别墅市市场综述城区别墅项目向向来就为数不不多，目前在在售的有丁山山桂墅园、观观园翔龙、宝宝船听涛、玉玉兰山庄、天天泓山庄等项项目，除了观观园翔龙外，城城区内别墅项项目均与其他他类型住宅临临近建造，并并未真正体现现高端物业的的特点，但楼楼盘周边交通通的易达性和和便捷性，区区域内较为完完备的教育、商商业、医疗、休休闲等配套设设施，都令其其身价倍增，目目前南京别墅墅均价城区板板块最高，其其中独立别墅墅面积在250-5500㎡，均价达到16600元/㎡；联排别别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两两者面积普遍遍在200-3300㎡之间。2、城区别墅市市场的供需状状况城区区板块因为各各楼盘推盘节节奏的不同而而使销售率显显得起伏较大大，但从销售售量上来看，波波动非常小，近近两个月的月月销售量只有有5-7套，主要集集中在叠加和和双拼两个项项目，整体销销售态势缓慢慢。3、城区别墅市市场未来趋势势研判（1）未来市场场发展潜力不不大别墅讲究的是自自然资源，有有山有水，但但是城区别墅墅讲究的是地地段的稀缺，其其与主城区深深厚悠久的历历史人文底蕴蕴相协调，周周边有完善的的交通网络，强强调交通的易易达性和便捷捷性，且区域域内有较为完完备的教育、商商业、医疗、休休闲等配套设设施，掩盖了了其缺乏自然然景观资源的的缺点，未来来市场发展潜潜力不大。（2）供应体量量将进一步减减少就城区板块别墅墅而言，目前前可供利用的的地段已少之之又少，即使使有也有郊区区化的走势，不不能真正的体体现城区别墅墅的独特优势势，再加上价价格因素，城城区建造低容容积率别墅不不管从居住角角度还是从投投资回报率角角度来看都不不是上策。因因此目前情况况来看，在主主城区开建的的别墅项目不不多，将来也也无明显扩充充的趋势；从从政府角度来来看，2003年上半年国国土资源部下下达了《禁止止申报和审批批别墅用地》的的紧急通知，2005年5月又再次发发布《关于切切实稳定住房房价格促进房房地产业健康康发展的意见见》，再次重重申禁批别墅墅用地，都表表明了政府控控制别墅建设设的决心，虽虽有零星别墅墅用地出让，但但不曾见城区区别墅用地的的出现。因此此城区板块的的别墅目前仅仅限于现有项项目的销售，不不会有扩张之之势，未来供供应体量将进进一步减少。三、别墅个案调调查（一）玛斯兰德德1、项目介绍玛斯兰德位于南南京翠屏山风风景区内，

项目由金陵陵饭店集团麾麾下的南京金金陵置业发展展有限公司，规划建设500余幢双拼及及独栋别墅。东东北角靠将军军路沿线有一一条美式风情情商业街。项项目容积率0.39，绿化率60％。该项目目主要以独立立、双拼别墅墅为主。规划划共500余栋。2、产品介绍玛斯兰德的建筑筑风格有地中中海式、塔什什堪那式、西西班牙式、美美国草原式、法法国乡村式。基基本户型共有十一种，每每种户型都有有三种建筑风风格的立面设设计，每种建建筑风格有四四种材料和色彩彩选择。户型型整体设计充充分反映了美美式住宅设计计的特点，跳跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类类型。3、销售状况———一期已销售售完毕，目前前正在开展的的二期销售已已接近尾声类型本期推出套数销售剩余套数本期销售率主力户型面积总价独立711085.91％367㎡和4226㎡220-2800万.双拼1101883.64％263㎡-3889㎡150-2200万总计1812884.53％4、价格状况———独立别墅实实际均价7000元/平方米在美式风格的把把握上用功颇颇深，在将军军路沿线同类类别墅群中可可谓最为风格格化的一个项项目。但其均均价偏高是一一个无法回避避的问题，以以该项目一期的的独立别墅均均价为例，为为8000/平方米左右右，但该项目目将地下室面面积算入了建建筑面积，按按照通常采用用的地下室半半价计算，其其实际均价达达到了7000/平方米以上上，应属将军军路最高一档档价位。5、市场预测———价格存在下下调的空间，项项目的性价比比将继续提高高该项目三期、四四期的高端化化设计，在目目前普遍降价价的形势下，很很有可能造成成一定程度上上的滞销，由由此引发的总总体开发周期期拉长、开发发成本升高基基本不可避免免。综合上述述两类因素，开开发商迫于市市场压力，预预计将来会有有价格上的下下调；而在后后期建筑类型型上，开发商商为维护整体体项目的品质质，应该不会会因为整体销销售情况的不不佳，而出现现叠加甚至多多层公寓的情情况。（二）山水华门门1、项目介绍山水华门位于三三山板块中心心区，项目占占地面积352亩，建筑面面积15万平米，容容积率为0.55，绿化率达达到60％，该项目以产产品的高差异异化打造核心心竞争力，致致力于产品结结构的优化等等细节，率先先打造出3..6—3.9米挑高客厅厅、双主卧，并并赠送独立车车库、私家花花园及超大露露台，增加了了产品的附加加值。“2004中国十大品品牌别墅”、“江苏住宅十十大名盘”、“南京十大魅魅力楼盘”、和“2005年度中国地地产十大风尚尚名盘”的金色光环环更为其增添添了一份强有有力的竞争砝砝码。2、产品介绍山水华门是近几几月来将军路路沿线别墅楼楼盘中，少有有的热销大户户，虽然在地地面防潮层和和车库设计上上存在着一些些细节上的问问题，但从整整体上看，房房屋的结构布布局，景观设设计方面有独独具匠心一面面。坚持高档档品质和优质质服务，使项项目本身的质质量进一步得得到了认可。品品质完善、品品牌树立和自自然环境三者者的结合，使使销售业绩的的不断攀升，随随着整体楼市市的回暖，按按此趋势发展展，山水华门门的销售前景景依然看好。3、、销售状况况——良好供应量销售量销售率主力户型面积总价二期A（联排）232086．95%170平米—2210平米93万—1155万二期B（联排）212095．2%170平米2110平米107万—1132万三期（联排）333090．9%230平米—2270平米120万—1770万该项目小组团的的推出，有利利于项目的销销售，建议可可考虑此类推推盘手法。（三）巴厘原墅墅1、项目介绍巴厘·原墅位于于汤山的古泉泉镇，由亚东东集团、南京京古泉房地产产开发公司联联合推出。

巴厘.·原墅为巴厘厘岛风情的半坡原生态态别墅，占地地面积57163平方，总建建筑面积257011.45平方，容积积率为0.45，绿化率为55.8％。拥有16栋豪宅,38栋独立别墅墅，户型面积积为236－648平米不等。2、销售状况———不甚理想类型供应量销售量销售率主力面积户型总价双拼32618.75%270--3660229万—3006万独立1500300--5000300万—5000万从前期销售情况况来看，不是是非常乐观，总总量47套自8月正式开盘盘以来，只售售出6套，对于开开发商下一步步会不会采取取价格方面的的动作，有待待进一步观察察。3、市场预测———市场认可度度较低，市场场前景并不乐乐观巴厘·原墅的建建造出发点不不同于将军路路附近的别墅墅区，项目主主要特色是以以休闲、度假假、养生为主主，虽然特色色突出，优势势明显，但在在汤山附近总总体均价8000元/平方米的价价格显得有些些偏高，而且且国人尚难接接受远郊的生生活习惯，对对于数百万元元购一个非长长期居住休闲闲场所，南京京地区富豪对对其的认可度度也是一个问问题。(四)奥斯博博恩1、项目介绍该项目由南京金金利建设开发发有限公司开开发，位于江宁航空空港新区的中中心区域，机场高速、宁宁溧公路、将将军路延长线线等快速干道道环绕该项目目周边，交通通极为便利。项项目占地962亩，总建筑面面积90万平方米，容容积率约为0.67，绿绿化率接近60%。主要有院落落式独立别墅墅、双拼、联联排以及叠加加等别墅类型型，每种物业类类型有六至八八种房型可供供选择。一期规划建筑面面积约6万平方米。2、产品介绍开发商致力于把把该项目打造造成南京首屈屈一指的运动动型度假庄园园。独立别墅墅面积在240平方米到280平方米之间间，联排在190平方米到322平方米之间间，叠加别墅墅面积在139平方米到175平方米之间间。期中独懂懂别墅每4懂别墅组成成一个院落，每每户既相连又又独立，其公公共