年惠州市某项目地块市场调研报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.目录HYPERLINK\l"_Toc176166690"第一部分项目地地块市场调查查概况2HYPERLINK\l"_Toc176166691"一、项目地块市市场调查2HYPERLINK\l"_Toc176166692"二、地块挂牌主主要经济技术术指标44HYPERLINK\l"_Toc176166693"三、项目地块情情况调查44HYPERLINK\l"_Toc176166694"四、项目交通环环境调查88HYPERLINK\l"_Toc176166695"第二部分宏观市市场调研分析析1111HYPERLINK\l"_Toc176166696"一、宏观城市概概况分析11111HYPERLINK\l"_Toc176166697"二、城市社会经经济现状及发发展分析13313HYPERLINK\l"_Toc176166698"（一）国民生产产总值1313HYPERLINK\l"_Toc176166699"（二）招商引资资1313HYPERLINK\l"_Toc176166700"（三）零售商业业1313HYPERLINK\l"_Toc176166701"三、城镇未来发发展规划14414HYPERLINK\l"_Toc176166702"第三部分陈江镇镇房地产市场场调研分析11616HYPERLINK\l"_Toc176166703"一、区域房地产产发展历程11616HYPERLINK\l"_Toc176166704"二、区域楼盘价价格统计分析析1717HYPERLINK\l"_Toc176166705"三、区域楼盘分分布状况18818HYPERLINK\l"_Toc176166706"四、近期区域个个盘调查分析析2222HYPERLINK\l"_Toc176166707"第四部分项目可可行性研判33232HYPERLINK\l"_Toc176166708"一、地块SWOOT分析3232HYPERLINK\l"_Toc176166709"二、项目开发评评估3434HYPERLINK\l"_Toc176166710"第五部分结论33434第一部分项项目地块市场场调查概况一、项目地块市市场调查（一）所在城市市位置特点项目位于惠州市市惠城区潼侨侨**镇镇区东东南角上，紧邻陈江镇镇，S120省道经过地地块边上，沿沿此路至陈江江镇中心区约约1.5公里。梅汕线铁路从地地块东南面500米左右处经经过，沿120省道从地块块到205国道约3.5公里，至惠惠河高速约5.5公里，距惠惠盐高速约6公里，外部部交通网四通通八达，距惠惠城区中心城城区约15公里，至深深圳60公里；不过过镇内交通比比较单一，全全镇主要沿120省道发展，并并由此路与其其他高速路网网连接。根据惠州市总体体规划和目前前发展形势来来看，陈江—仲凯组团将将是未来惠州州市发展的重重点，地块紧紧邻陈江镇，应应该会有较大大的发展机会会。地块地块梅汕线陈江镇区潼侨梅汕线陈江镇区潼侨**镇区御景华城类别地块1地块2地块3地块4地块5合计用地性质商住用地商住用地商住用地商住用地商住用地94635.33合142亩用地面积（平方方米米）48599.2227219.4415208.992300.21307.6转让价1.1亿地价（元/平方米）77万/亩，约约1162元元/㎡备注五块地连成一片片,,形成一个整整体二、地块挂牌主主要经济技术术指标恺三、项目地块情情况调查恺（一）地势 项目地势较平，周周边也没有太太大的起伏，整整个区域都较较平坦（二）地貌地块上无任何建建筑物和树木木等，全是一一片平坦的草草地（三）地质属低丘平原，地地层稳定性良良好，过去50年间未有地地震记录（四）地块生熟熟程度地块属生地，现现状交付（五）地块形状状地块2地块形状较规划划，主体呈长长方形，有一一端呈楔形地块2地块4地块3地块4地块3地块5地块5（六）地块内的的景观没有什么现成可可利用的景观观，但是远处处可以看到一一些山景，不不过山不大，是是一些连绵的的小山丘（七）污染度项目的污染比较较小此沟将填上，地块边上直接与大路相邻此沟将填上，地块边上直接与大路相邻四、项目交通环环境调查（一）公共交通通设施项目周边交通设设施较便利，由1220省道可达惠深深、惠河、广广惠、莞惠等等高速公路。（二）公共交通通线路项目有公共交通通3条线路。线路次序首末站车辆（辆）车型首末班时间全程

（公里）6路陈江

火车北站站22大巴首6:30

末末188:3027.311路汽车北站

潼湖部部队队14空调大巴首6:30

末末188:3032.35路陈江

汤泉23空调大巴首6:30

末末188:3033318路水口——潼侨***（三）路网状况况地块规划中的高速路，西连常虎高速，东按广惠高速地块规划中的高速路，西连常虎高速，东按广惠高速五．周边建筑物物情况地块周边建筑物物较少，西北北方向和东南南方向零星有有一些低多层层建筑；临路路一侧有一条条水沟，有一一定污染，但但此沟属于道道路红线范围围内，以后将将填平；东侧侧主要是农田田和渔塘，尚尚未进行开发发，有一定的的空气和景观观优势。在地块西侧大路路对面不远处处是今年推出出的热卖楼盘盘——格林童话，目目前已基本售售完。六．社会治安情情况此区域社会治安安状况一般，主主要是由于外外来人口较多多，周边工厂厂较多七．周边配套情情况地块周边本身配配套现在不足足，但是由于于离陈江镇中中心区只有一一公里多路程程，那里有较较多的商场超超市等各方面面生活配套；；另外由于格林单单话楼盘也已已售完，业主主即将进行装装修入住，此此楼盘也会有有一些相应生生活配套推出出，如中心商商业广场、商商务酒店等，以后此区域配套和居民气氛会越来越好。第二部分宏观市市场调研分析析由于地块处于潼潼侨**与陈江交交界处，位置置上更趋于陈陈江，而且由由于陈江在此此区域的特殊殊的位置及经经济发展关系系，宏观市场场主要以陈江江—仲恺区为主。潼侨**镇是以以前的潼湖华华侨农场演变变而来，20003年12月25日，惠州市市政府举行潼潼湖华侨农场场撤场设镇交交接仪式。一、宏观城市概概况分析（一）地理位置置陈江镇位于惠州州市西南部，南南临深圳，毗毗邻大亚湾、东东莞。东北距距惠州市区12公里,南离深圳66公里，至惠惠州港码头45公里,西至东莞樟樟木头30公里、东莞莞市区70公里、广州135公里,惠深、惠樟樟、惠淡、惠惠广等主干公公路在陈江交交叉而过。广广梅汕铁路和和京九铁路贯贯穿陈江全境境，并在陈江江设有客运站站和货运站，是是惠州市西南南部重要交通通枢纽。（二）发展历史史近年来，陈江镇镇大力推行工工业化、城市市化进程，全全面优化投资资环境和生活活环境。为进进一步优化投投资环境，提提高城镇综合合竞争力，陈陈江街镇不断断加快小城镇镇建设步伐，致致力于城镇各各项基础设施施和市政工程程建设。建成成了一批规模模大、档次高高的市政配套套设施项目，城城镇综合功能能日趋完善，农农村城市化水水平大大提高高。（三）人口状况况陈江镇全镇地域域总面积83平方公里，辖辖11个村民委员员会，2个社区居民民委员会，总总人口10.1万人（其中中外来暂住人人口7万人）。（四）社会文化化背景陈江街道办事处处是著名民主主革命先驱廖廖仲恺先生的的故乡。具有团结奋奋进、艰苦创创业精神，各各项工作连续续多年受到省省、市、区的的表彰，并荣荣获5块国家级金金牌：“全国婚育新新风进万家活活动先进单位位”、“全国计划生生育工作先进进集体”、“全国先进基基层党组织”、“全国创建文文明村镇工作作先进单位”、“全国铁路护护路联防工作作先进集体”。（五）大型市政政配套建成11万伏高高压输变电站站2个，建有日日供水量10万吨的自来来水工程；各各类通讯设施施完善；拥有有完备的市场场商贸体系；；镇内酒店、宾宾馆、中西餐餐厅、桑拿健健身等娱乐服服务设施一应应俱全。其中中，三阳酒店店为四星级酒酒店。城镇各各项配套设施施和整体功能能日趋完善。投入城建资金6亿多元，完成了21平方公里的城镇规划，建成城区面积达9平方公里，城镇绿化率达30%以上。（六）交通设施施及状况建成贯穿全镇的的仲恺大道、陈陈江大道、曙曙光大道、金金湖路、陈甲甲路等城镇主主干线，形成成了外环路以以交通为主、内内环路以生活活区为主的环环状交通网络络，基本实现现全镇村道硬硬底化。二、城市社会经经济现状及发发展分析（一）国民生产产总值2006年仲恺恺高新区GDP达到119亿元，占全全市12.8%；工业总产产值641亿元，同比比增长12.7%%,占全市的三三分之一;其中高新技技术企业产值值561亿元,同比增长10%；技工贸总总收入643亿元，同比比增长13.6%；出口总额56.6亿美元，同同比增长21.7%%,其中高新技技术企业出口口总额52亿美元,同比增长20.1%；利润总额15.2亿元，同比比增长578.66%；实际利用用外资12701万美元，是是惠州市重要要的经济增长长点。（二）招商引资资仲恺高新区从11992年成立到现现在已经走过过了十三年的的发展历程，目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近330多家中外企业在仲恺高新区投资，其中有索尼、可口可乐、LG、西门子、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、电话机、手机、液晶显示屏、VDO导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子信息产业生产基地。同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。（三）零售商业业陈江镇近年来将将第三产业作作为建设现代代化城镇的重重要内容，大大力发展现代代物流业和服服务业，成为为惠州南部的的主要商贸和和消费中心。按按照“把陈江建成成惠州重要物物流中心”的目标，大大力加强市场场建设，现已已形成以江城城市场为中心心，汇佳、新新世界购物中中心为龙头，集集贸市场、商商业步行街、华华盛市场、甲甲子市场、建建材市场、青青春市场、澄澄海市场为辅辅助的市场体体系。以三阳阳酒店、陈江江宾馆为龙头头的服务业，使使陈江逐渐成成为惠州西南南部的消费娱娱乐中心。22003年，全镇集集贸市场总成成交额达8439万元,第三产业总总产值达4.51亿元。三、城镇未来发发展规划（一）陈江镇规规划概况按照《陈江街道道办事处城镇镇建设总体规规划》，全镇形成了了西部为工业业组团、中部部为生活行政政组团、北部部为高新技术术工业组团的的全理布局。初初步形成了“规划合理、设设施完善、环环境优美”的花园式工工业小城镇格格局。陈江—仲恺核心心城区远期在在组团西部，结结合铁路搬迁迁，向北连接接广惠高速公公路新通道、向向南连接惠州州港疏港路的的建设，规划划设置物流产产业园区。陈江-仲恺区域域范围：中心城城包括惠环街街道办、陈江江街道办、潼潼侨**镇、镇隆隆镇；独立镇镇包括潼湖镇镇、沥林镇陈江-仲恺次区区域将建设成成为加工制造造业聚集区，珠珠三角东部电电子电器业聚聚集区依托陈江-仲恺恺次区域现有有空间布局结结构，利用周周边山体、湖湖泊水系等自自然资源，构构筑山水相连连、山城相楔楔的生态绿化化空间形态。总总体采用“三轴、两河河、多带、四四区”的网络化城城市绿地结构构形式潼侨**湿地：：推进湿地型型的综合环境境建设，增强强地区调节汛汛期洪水能力力，同时构建建远景城市地地区的生态型型城市水体景景观。（二）陈江在惠惠州全市规划划中的地位和和作用惠城、陈江-仲仲恺、惠阳-大亚湾三个区区域称为“中心城区”2020年规划划人口规模大大于50万的地区：惠城城区（市区，包包括桥东、桥桥西、江南、江江北、龙丰、河河南岸、小金金口、水口、惠惠环、陈江）地块中心组团地块中心组团惠州方向深圳方向地块地块第三部分陈陈江镇房地产产市场调研分分析一、区域房地产产发展历程2004年以以前，仲恺作作为国家高新新技术经济产产业区之一，全全部都是居民民自建的农民民房，商品房房项目稀少，各各种商业、生生活配套档次次低且极不成成熟。在经济济的不断发展展，城市化建建设加快的过过程中，第三三产业经济及及服务配套严严重脱节于整整体经济发展展形势，对于于房地产市场场来说，这里里可说是一片片未经开发的的处女地。陈陈江镇——仲恺高新区区近两年来在在政府大力招招商引资方针针下，经济水水平得到长足足发展。另一方面是因为为深惠、惠河河、广惠、莞莞惠高速公路路和京九、惠惠澳铁路等交交通网线进一一步完善，以以及仲恺高新新区的生活配配套、城市建建设不断完善善，使得区域域辐射范围扩扩大，房地产产随即进入快快速成长时期期，拉大了本本地购房的需需求。2001年金宝·创业家园凭凭着自身有较较好的交通优优势，以低价价吸引深圳的的外来商务人人士、高新区区高技术人才等等外多高素质质人才购买，成成就了片区特特有的居住范范围。近两年年大量投资者者看好片区的的发展潜力，各各房地产商在在区域迅速崛崛起多个房地地产项目，22005年的金茂商商业广场、口口岸外商公寓寓，2006年的御景华华城、2007年的欣欣家家园以及定位位低密度、情情景HOUSE的硅谷国际际社区——格林童话，为为区域片区的的房地产市场场萌芽拉开了了序幕。然而，面对强劲劲的消费前提提，惠州硅谷谷产业的缺位位，尚没有代代表其城市形形象的高档、高高尚社区，陈陈江镇——仲恺高新区区片区的房地地产发展目前前处于起步阶阶段，价格还还处在一个较较低的水平，升升值潜力较大大。二、区域楼盘价价格统计分析析楼盘名称销售均价（/㎡）升幅度07年5月初调调查07年8月底调调查金宝·创业家园园330033000%欣欣家园370038002.70%口岸外商公寓450046002.22%3期3600460028.78%御景华城二期380031.03%格林童话世界别墅：60000别墅：7000016.67%洋房：29000洋房：3500020.69%华3800490028.9%南山公馆4000470017.5%金茂·精英现代代城320035009.38%青青世界尚没开盘尚没开盘——本次市场调查中中，从各个楼楼盘的销售均均价上看，除除了金宝·创业家园、欣欣欣家园（一一期）、格林林童话世界（一一期洋房）基基本售磬外，货货量少没有进进行价格升幅幅外，其他的的各楼盘的销销售均价均有有较大的升幅幅，其中一些些大型高品质质的楼盘如御御景华城二期期、苑府话期盘最达20—31%，区域楼价价直接上升。三、区域楼盘分分布状况区域楼盘分布主主要集中在陈陈江镇镇区内内的陈甲路、仲仲恺高新开发发区的仲恺大大道旁、以及及靠近成熟配配套的惠州老老城区南出口口的鹅领南路路两旁。区域楼盘名称路段仲恺高新开发区区园技术恺大仲恺高新区口岸岸新新区3期惠州市仲恺一路路青青世界区7陈江镇区云山处*方金茂·精英现代代城广场华路鹅岭南路市委党党校校对面南山公馆格林童话南山公馆格林童话美林华府金辉新苑青青世界美林华府金辉新苑青青世界口岸外商国际欣欣家园御景华城金茂精英现代城金宝·创业家园口岸外商国际欣欣家园御景华城金茂精英现代城金宝·创业家园四、区域楼盘客客户群分析楼盘名称路段主要客户园技术深圳创业、商贸贸往往来人士、高高高新区管理理人人员。恺大深圳商务人士的的买买家、投资资者者和高新区区的的白领、职职工工。仲恺高新区口岸岸新新区报关、物流、商商务务、以及惠惠城城周边近万万家家外向型企企业业的管理层层为为主。3期惠州市仲恺一路路以惠城区附近的的工工厂高层管管理理人员、本本地地商贸从业业者者、深圳二二次次置业客户户为为主。青青世界区7主要是陈江、以以及及惠州等地地的的咨询客为为主主。云山处以惠城商人、高高层层管理人员员、公公务员、深深圳圳二次置业业客客户为主。*方以陈江以及惠州州其其它地区的的私私人企业主主、高高新科技区区的的高管为主主，洋洋房以投资资、别别墅以自住住为为主要动机机；；来自深圳圳地地区的购房房者者占总购房房者者约30%，其中以洋洋房投资为为主主，自住占占少少量。金茂·精英现代代城广场主要是陈江、以以及及惠州、深深圳圳等地的投投资资者为主，还还还有一些以以购购买多个单单位位的购房者者打打通成一个个单单位以自住住为为主的数量量也也占一定比比例例。华路的高来商为主白领公务了一鹅岭南路市委党党校校对面深圳创业、商务务人人士的买家家、市市区附近的的医医院、海关关、国国营企业工工厂厂的职工等等五、区域个别楼楼盘后续开发发量楼盘名称路段开发情况后续开发量园技术分四期开发，已已经经开发与销销售售完毕。0恺大首期推出2577套套，两个月月已已售磬;二期有243套,于9月底售,243套，（建筑面积444--142㎡）仲恺高新区口岸岸新新区共推248套，现现剩下下三套，其其中中有2楼的53㎡、7楼的53㎡、9楼的83㎡各一套。03期惠州市仲恺一路路三期2006年年11月月推出共228套,剩下三套140㎡复式单位位，于2007年11月推出一栋17层高的小高高层。约90套，104-1399㎡㎡（四房为主）青青世界区7总共605套分分两期开开发，一期期于于9月初开售，目目目前市场反反应应一般。330套为二房房；；100套为一房；200套为三房。云山处现在销售二期最最后后1栋，现剩下下不足10复式首层面面积在158-1199㎡的五房。0*方一期于6月166日日开盘，65套联体别墅墅，现剩下2套360㎡的湖湖景别墅；150套情景洋房房已经售磬磬。二二期2007年12月推出。1200金茂·精英现代代城广场现剩下2楼两套套、5楼一套、7楼一套、17楼三套，共共剩下七套套全全为30㎡、32㎡一房，0华路1号楼剩下7层层、110层；2号楼剩下12层、13层、16层；3号楼剩下13楼、17楼。鹅岭南路市委党党校校对面货剩一下一约600套六、区域片区发发展趁势分析析根据《惠州市总总体规划2006--2020年》，区域域片区定位为为珠三角东部部电子电器业业聚集区，促促进西部城市市建设发展，构构建以现代商商贸、批发、零零售为主体的的商业圈。仲仲恺高新区有有着“惠州硅谷”，是城市经经济增长的动动力，硅谷的的精英掌握了了智慧和财富富，在南惠州州构成强大的的知富阶层。陈江镇以甲子路为中轴，向外辐射，周边有陈江大道、仲恺大道、白云山路、甲子路，交通网络四通八达。陈甲路和仲恺大道交叉口为中心半径300米的区域，车水马龙，人气鼎盛，集中了新汇佳商场、肯德基、江城市场、民乐福商场等大商家，是陈江的商业中心地带。目前建成或将建的项目有御景华城、金茂广场等高尚社区，其发展前景不可限量。由于区域片区生活配套、城市建设逐步成熟，区域房地产具备大盘时代的发展契机，相信未来几年区域大盘出现爆炸性崛起。同时将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入片区。四、近期区域个个盘调查分析析（一）金宝·创创业家园开发组合项目名称金宝·创业家园园销售电话具体地址新技区建筑设计发展商广东金宝集团有有限限公司景观设计销售代理——物业管理金宝物业发展公公司司项目基本参数占地面积8万㎡总户数1300户物业类别多层、高层

建筑面积约20万㎡首推日期2001年楼距——容积率2.5交楼日期D区06年地上车位——绿化率40%交楼标准毛坯地下车位——销售情况据2007年88月上上旬调研所所得得，A、B、C三区已售磬磬，现在售D区，即将售售磬，剩下下最最后1套。户型参数主力户型三房二厅畅销户型三房二厅朝向布局坐北向南一梯户数二梯四四户户、二梯六六户户主力户型设计特色蝶形布布局局、凸窗飘飘台台。价格参数多层均价售磬最低价售磬最高价售磬高层均价3300元/㎡㎡最低价3800元/㎡㎡最高价2900元/㎡㎡别墅均价——最低价——最高价——车位均价7-8万元/个个车位租金200物管费用折扣优惠——项目规划小区分A、B、CC、D四期开发，共共共33栋多层、4栋18-23层高层主要卖点开发地段广告语/定位语语创业并快乐着区内设施会所、幼儿园、中中心花园广场场周边设施综合商场、学校校、银银行、海关关道路交通状况依靠大道，畅畅通全市，临临临近惠深高高速速主要买家深圳创业、商务务人人士的买家家、高高新区技术术管管理人员等等综合评价项目开发多年，即即将售磬，是是恺高新区首首个推出的大大型住宅小区区，项目由于于临近惠州海海关，想比深深圳市的楼价价价比较低，深深受深圳买家家的欢迎。（二）美林·玉玉桂山华府开发组合项目名称美林·玉桂山华华府销售电话具体地址路建筑设计计研发展商惠州美林地产景观设计境景销售代理深圳中孚蓝德地地产产物业管理惠州市亚美物业业管管理项目基本参数占地面积2.5万㎡总户数515户物业类别小高层

建筑面积8.5万㎡首推日期06年10月楼距——容积率2.69交楼日期08年2月地上车位——绿化率39%交楼标准毛坯地下车位——销售情况1号楼剩下7层层、110层；2号楼剩下12层、13层、16层；3号楼剩下13楼、17楼。月平均均售60套。户型参数主力户型三房二厅、四四房二二厅畅销户型三房二厅朝向布局坐北向南一梯户数二梯四四户户、二梯三三户户主力户型设计特色户户朝南、入入户花花园、3.8米挑高廊院院价格参数多层均价——最低价——最高价——高层均价4900元/㎡㎡最低价4000元/㎡㎡最高价5200元/㎡㎡别墅均价——最低价——最高价——车位均价8万元/个车位租金200物管费用月折扣优惠一次性98折、银银行按揭99折项目规划项目规划由7栋栋118层、2栋11的小高层组组成主要卖点扼守大门广告语/定位语语高台华府·廊院院天天下区内设施保留百年古树、护护手电梯、亲亲水平台周边设施173医院、学学校校、银行等等齐齐全道路交通状况临南中通惠北北老城主要买家深圳创业、商务务人人士的买家家、市市区附近的的医医院、海关关、国国营企业工工厂厂的职工等等综合评价项目山，进进可入市，退退退可隐居，地地地势较高，自自自然环境好好，户户型地位以以中中小的三房房二二厅、四房房二二厅为主，销销销售比较理理想想。（三）欣欣家园园开发组合项目名称欣欣家园销售电话具体地址新区道旁建筑设计发展商惠州市沃德房地地产产开发公司司景观设计销售代理佰利房产物业管理——项目基本参数占地面积31604㎡总户数500户物业类别小高层

建筑面积61500㎡首推日期07年4月288楼距——容积率2.96交楼日期08年6月地上车位200个绿化率38%交楼标准毛坯地下车位销售情况首期推出A、BB栋栋小户型单单位位共257套，而三房房二厅只有34套,两个月已售售磬，月售120套;二期有243套,于9月底售,估计4500元/㎡.户型参数主力户型44-84一房房一一厅、小二二房房二厅畅销户型一房一厅朝向布局——一梯户数2梯77户户、2梯8户主力户型设计特色精致小户型价格参数多层均价——最低价——最高价——高层均价3800元/㎡㎡最低价3200元/㎡㎡最高价4250元/㎡㎡别墅均价——最低价——最高价——车位均价——车位租金——物管费用折扣优惠——项目规划项目规划由5栋栋118层小高层组组成，一期期有有257套,二期有243套,一期推单位位售磬，计计划划9月推出二期期，建筑面面积积在44-1442㎡,均价4500元/㎡;另规划一综综合楼不对对外外发售.主要卖点心地户型广告语/定位语语品质·格调新主主张区内设施临街商业、中心心园园林周边设施海关、银行、中中恺恺广场、协协和和医院等齐齐全全道路交通状况临恺大道旁北中通惠南南镇主要买家深圳商务人士的的买买家、投资资者者和高新区区的的白领、职职工工等综合评价项目位于凯高高新新区海关对对面面，靠近中中恺恺大道旁，位位位置好，走走小小户型定位位，项项目销售不不错错。（四）南山公馆馆开发组合项目名称南山公馆销售电话具体地址惠州市鹅岭南路路市市委党校对对面面建筑设计发展商惠州市海东置业业公公司景观设计销售代理深圳众厦实业公公司司物业管理——项目基本参数占地面积4.8万㎡总户数800多户物业类别小高层

建筑面积约11万㎡首推日期07年2月楼距——容积率2.35交楼日期07年12月地上车位——绿化率40%交楼标准毛坯地下车位——销售情况货凤仪凤雅凤剩一临阁阁凤下一户型参数主力户型四房二厅畅销户型四房二厅朝向布局南北对流一梯户数1梯2户户、2梯2户主力户型设计特色户户客厅、主卧卧面面朝溪谷园园林林或正南朝朝向向价格参数多层均价——最低价——最高价——高层均价4700元/㎡㎡最低价4200元/㎡㎡最高价4850元/㎡㎡别墅均价——最低价——最高价——车位均价——车位租金——物管费用折扣优惠一次性98折、银银行按揭99折项目规划分两期开发，建建筑筑面积约9万平米，其其中包括3万平米的住住宅，4万平米的酒酒店式公寓寓和和逾万米的的商商业配套。其其其中一期有3栋12层高、5栋16层高，共有284套，二期年年底发售。主要卖点南山森林公园接接壤壤广告语/定位语语观山观水观观天下区内设施酒店式公寓和逾逾万万米的商业业配配套周边设施173医院、学学校校、银行等等齐齐全道路交通状况临南中通惠北北老城主要买家深圳创业、商务务人人士的买家家、市市区附近的的医医院、海关关、国国营企业工工厂厂的职工等等综合评价项目作为“观山山观水观天下”的惠州山景景顶级豪宅宅，以“身处城市之之繁华，释放放回归自然本本性”为宗旨，在在城市核心地地段呈现自然然山体美景建建筑，使置业业者真正拥有有纯正山居大大宅感受。二二期于年底发发售，估计售售价在5500--6200元/㎡之间。（五）口岸外商商公寓开发组合项目名称口岸外商公寓销售电话具体地址惠州市仲恺高新新区区口岸新区区建筑设计发展商惠州丰捷口岸发发展展有限公司司景观设计销售代理——物业管理——项目基本参数占地面积——总户数248户物业类别小型公寓建筑面积——首推日期2007-044--16楼距——容积率——交楼日期现楼地上车位200个绿化率——交楼标准毛坯地下车位——销售情况共推248套套，现剩下下三套，其其中中有2楼的53㎡、7楼的53㎡、9楼的83㎡各一套；；月月销售54套。户型参数主力户型8.三四畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数一一梯梯36户主力户型设计特色层高5.9米,经典户型设设计价格参数多层均价—最低价—最高价—高层均价二、三、四层为为44500㎡；五、六六、七七层为4600㎡；八、九九层层为4700㎡。现剩下下的的货尾单位位仅仅为4000元/㎡。别墅均价—最低价—最高价—车位均价—车位租金—物管费用㎡折扣优惠精装修,送家私家电电，银行按按揭揭99折项目规划一栋1+8层高高小户型型公寓,设有海关区区出入口,及5000㎡停停车绿化广广场场主要卖点圈,广告语/定位语语惠州门户,毗邻邻海海关物业区内设施——周边设施仲恺高新技术产产业业开发区道路交通状况以深惠、惠河、广广惠、莞惠高高速公路和京京九、惠澳铁铁路为主要交交通干道主要买家报关、物流、商商务务、以及惠惠城城周边近万万家家外向型企企业业的管理层层为为主综合评价该项目处在口岸岸经经济圈，外外向向型企业为为主主要客户群群，定定位十分准准确确，依靠独独一一无二的地地理理优势，以以快快速的销售售速速度取得了了良良好的成绩绩，到到目前为止止接接近销完。（六）金辉新苑苑心园3期开发组合项目名称金辉新苑心园33期期销售电话0752-2556601188,,256000000具体地址惠州市仲恺一路路建筑设计发展商惠州南怡实业有有限限公司景观设计销售代理投资限公物业管理——项目基本参数占地面积7.88万万㎡总户数1400户物业类别小型公寓建筑面积17万㎡首推日期三期2006--11楼距10-20m容积率2..118交楼日期2007-100底底车位800个绿化率——交楼标准全装修销售情况三期2006年年11月月推出20层、22层高的小高高层共228套,剩下2、3、4楼的复式单单位全是140㎡以上的四四房共有三三套套,月售22.5套;于2007年11月另一栋17层高的小高高层推出,建筑面积为104-1139㎡的三、四四房为主，售售售价在4500--5000元/㎡。户型参数主力户型5方四四畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数二二梯梯六户主力户型设计特色创新风筝户型，方方正实用，采采光充足，功功能空间合理理分工价格参数多层均价—最低价—最高价—高层均价4600㎡㎡最低价3500㎡㎡最高价4900㎡㎡别墅均价—最低价—最高价—车位均价—车位租金200元/月物管费用㎡折扣优惠一次付款96折折，银银行按揭98折项目规划三期规划七栋99层层高的小高高层层，分别一一栋栋17层、20层、22层高的高层层商住宅楼楼主要卖点高性广告语/定位语语梦想生活，金辉辉新新苑区内设施社区内超市、商商铺铺等配套设设施施周边设施医院、学校、党党政政机关等道路交通状况东通三环，北接接市市汽车总站站，南南至惠深公公路路主要买家以惠城区附近的的工工厂高层管管理理人员、本本地地商贸从业业者者、深圳二二次次置业客户户为为主综合评价该项目处在惠州州城城区发展地地带带升值潜力力大大，拥有大大型型私家园林林，一一、二期已已有有70%入住率，形形成了成熟熟的的大社区，吸吸吸引一些高高素素质居住人人群群购房。（七）格林童话话世界开发组合项目名称格林童话世界销售电话具体地址侨*建筑设计发展商格林地产景观设计销售代理产顾司物业管理——项目基本参数占地面积20万万㎡㎡总户数一期洋房1444户户别墅68套物业类别洋房、别墅建筑面积——首推日期2007-066--16楼距——容积率——交楼日期2007-122车位——绿化率——交楼标准毛坯销售情况一期于6月166日日开盘，65套联体别墅墅均价售7200㎡，现剩下2套360㎡的湖湖景别墅；150套情景洋房房售3500，已经售磬磬。二期2007年12月推出。户型参数主力户型-3㎡五房房为主洋房以102--1150㎡三、四房房为为主畅销户型——朝向布局南北通透一梯户数二二梯梯四户主力户型设计特色客厅约为6.33米米高,大面宽设计,层层错落,内外连贯通通透价格参数多层均价—最低价—最高价—高层均价㎡㎡最低价——㎡最高价—别墅均价7000元/㎡最低价㎡㎡最高价㎡㎡车位均价—车位租金200元/月物管费用2项目规划一期推出1500套套洋房，65套多联别墅墅主要卖点水平合广告语/定位语语40万㎡TowwnHouusse欧洲城区内设施中心广场、2万万㎡㎡休闲会所所、带带泳池商务务会会所、五星星级级商务酒店店。周边设施——道路交通状况紧贴莞穗高速，随随着多条城际际轻轨接通，将将拉近惠州与与珠三角的距距离主要买家以陈江以及惠州州其其它地区的的私私人企业主主、高高新科技区区的的高管为主主，洋洋房以投资资、别别墅以自住住为为主要动机机；；来自深圳圳地地区的购房房者者占总购房房者者约30%，其中以洋洋房投资为为主主，自住占占少少量。综合评价该项目处在惠州州工工业科技园园发发展区域，创创创业环境好好，升升值潜力大大，楼楼盘品质较较高高，以西班班牙牙ＴownHoussee为建筑风格格，得得到了优秀秀的的青年创业业者者的喜爱。（八）御景华城城二期开发组合项目名称御景华城二期销售电话0752-3332226666具体地址与白交界建筑设计发展商惠阳区盈富实业业有限限公司景观设计销售代理投资限公物业管理——-项目基本参数占地面积4万㎡㎡总户数二期950户物业类别建筑面积15.4万㎡首推日期二期2006--05楼距——容积率3..775交楼日期2008-011车位——绿化率——交楼标准毛坯销售情况现在销售二期最最后后1栋，现剩下下不足10复式首层面面积在158-1199㎡的五房,月销售为50套左右.有一栋12层高的小高高层,于9月初开卖,估价销价为3800㎡.户型参数主力户型9方四四畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数一梯三户户、二二梯四户主力户型设计特色方正实用，采光光充充足，空间间合合理分工，附附附带景观阳阳台台价格参数商铺均价13000/㎡㎡最低价—最高价—高层均价3800㎡㎡最低价——㎡最高价——㎡复式均价4000㎡㎡最低价—最高价—车位均价—车位租金240㎡物管费用㎡㎡折扣优惠一次付款97**999折，银行按按揭98*99折项目规划一期6栋12层层，二期9栋122层、3栋19层.主要卖点地带广告语/定位语语华府御景，彰显显尊尊荣区内设施金茂商业广场、步步行街、商铺铺等配套设施施周边设施中小学校、超市市、银银行、医院院道路交通状况周边有陈江大道道、仲仲恺大道、白白白云山路、甲甲甲子路、交交通通网络四通通八八达主要买家以惠城商人、高高层层管理人员员、公公务员、深深圳圳二次置业业客客户为主综合评价该项目处在惠州州陈陈江镇经济济核核心地带，居居居住环境成成熟熟，商业繁繁荣荣、具有较较大大的升值潜潜力力。（九）金茂·精精英现代城开发组合项目名称金茂·精英现代代城销售电话具体地址茂商旁建筑设计发展商惠州南兴置业有有限限公司整合推广告销售代理深圳亦道创置物业管理金迪物业管理项目基本参数占地面积4749.355㎡㎡总户数510户物业类别高层

建筑面积24111.7722㎡首推日期07年1月288楼距——容积率5.26交楼日期08年9月底地上车位——绿化率——交楼标准初装修地下车位——销售情况现剩下2楼两套套、5楼一套、7楼一套、17楼三套，共共剩下七套套全全为30㎡、32㎡一房，月月售71套。户型参数主力户型㎡的畅销户型一房、二房朝向布局坐北向南一梯户数二梯十六户、二二梯梯十八户主力户型设计特色大开间、简约约实用用、采光率率好好。价格参数多层均价——最低价——最高价——高层均价3500元/㎡㎡最低价2300元/㎡㎡最高价3800元/㎡㎡别墅均价——最低价——最高价——车位均价——车位租金250物管费用折扣优惠一次性98折、银银行按揭99折，送装修修、电磁炉炉、电电热器。项目规划项目规划由A、BB两栋17层小高层组组成主要卖点靠业广告语/定位语语陈江首席高层精精装装小户王区内设施——周边设施中国农村信用合合作作社、万佳佳乐乐购物中心心、金金茂商业广广场场等道路交通状况邻近仲恺大道与与白白云路交界界处处，北可达达陈陈江大道，交交交通便利。主要买家主要是陈江、以以及及惠州、深深圳圳等地的投投资资者为主，还还还有一些以以购购买多个单单位位的购房者者打打通成一个个单单位以自住住为为主的数量量也也占一定比比例例。综合评价项目位于陈江中中心心区，旁边边有有大型商业业配配套、以及及大大型住宅小小区区，交通方方便便，投资与与自自信两相宜宜。（十）青青世界界开发组合项目名称青青世界销售电话0752-266336666，26377777具体地址产业建筑设计发展商惠州仲恺文体发发展展有限公司司整合推广广有销售代理——物业管理惠州诚诺物业有有限限公司项目基本参数占地面积19466㎡总户数605户物业类别小高层

建筑面积47614㎡首推日期07年9月楼距——容积率2．55交楼日期08年5月1地上车位351个绿化率35%交楼标准毛坯地下车位销售情况共605套，33300套为二房；100套为一房；200套为三房，尚尚尚没销售，目目目前市场反反应应一般。户型参数主力户型㎡的房畅销户型——朝向布局东南向一梯户数二梯六户、二梯梯四四户主力户型设计特色小户型、南北通通透透。价格参数多层均价——最低价——最高价——小高层均价估计3500元元/㎡最低价——最高价——别墅均价——最低价——最高价——车位均价——车位租金——物管费用折扣优惠——项目规划项目由11栋1122层小高层组组成，另有30000㎡的集购物物、娱乐、运运运动的商业业广广场以及3000㎡的文体运运动中心。主要卖点区核边有场广告语/定位语语青春、梦想、家家园园区内设施——周边设施仲恺中学、三阳阳酒酒店、海关关、协协各医院、格格格林得假日日酒酒店、南洋洋百百货等道路交通状况邻近仲恺大道，北北接惠河高速速、南接惠深深高速，往北北可达深圳、东东莞等地。主要买家主要是陈江、以以及及惠州等地地的的咨询客为为主主。综合评价项目位于仲恺高高新新技术开发发区区，旁边有有大大型商业配配套套、以及周周边边配套完善善，交交通方便，但但但该区域尚尚没没形成成熟熟的的居住氛围围，但但小区的售售价价将会比同同区区内的楼盘盘较较低，估计计销销售会比较较乐乐观。第四部分项目可可行性研判一、地块SWOOT分析（一）地块优势势（Superrioritty）1、经济优势：：项目所在陈陈江镇是惠州市南门门户，区域发发展定位是高新区区，经过不断断的调整、发发展、规划，已已经取得了令令人瞩目的成成绩，尤其是是最近几年来来通过对园区区的重新调整整规划后，使使得仲恺高新新区工业产值值出现了快速速的增长，其其在惠州经济济的龙头地位位得到了进一一步的加强。2、城市建设优优势：陈江镇镇外来人口众众多，仲恺高高新区、陈江江镇区内第二二产业发达繁繁荣，第三产产业逐步发展展，服务业、房房地产进一步步的完善，商商业发展的潜潜力大。3、消费群体优优势：近年来来随着深圳房房价的飞涨，使使