年月份沈阳市房地产市场报告

2007年7月份沈阳市房地产市场分析报告一、7月份沈阳阳市商品房市市场基本情况况（一）商品房市市场总体运行行情况1、商品房批准准预售和累计计可售情况7月份，全市商商品房批准预预售面积为190.337万平方米，其其中商品住宅宅批准预售面面积为157.888万平方米，同同比分别大幅幅增长122.114％和118.119％。另外，从从月度环比数数据看，分别别增长67.15％和51.26％，今年以以来，由于住住房需求的不不断释放，我我市商品房和和商品住宅的的实际销售量量持续大于入入市量，导致致供需矛盾加加剧，随着本本月入市量的的大幅增加，我我市商品房市市场供应不足足的状况有所所缓解。（参参见图1）图1：沈阳市商商品房、商品品住宅批准预预售面积月度度走势图截至7月末，全全市商品房累累计可售面积积为983.778万平方米，其其中商品住宅宅累计可售面面积为588.330万平方米，同同比分别增长长21.17％和24.05％。由于本本月商品房和和商品住宅的的批准入市面面积均大于实实际登记销预预售面积，因因此累计可售售面积分别比比上个月增长长了11.88％和16.67％。从7月末我市商商品房累计可可售面积构成成看，商品住住宅占商品房房的比重为59.80％，较去年年同期增长了了1.39个百分点；从从实际销售结结构看，商品品住宅占商品品房累计销售售面积比重则则为86.86％，较累计计可售商品住住宅的比重高高出27.06％，可以看看出，我市商商品房累计可可售量中，商商品住宅所占占比例依然偏偏低，与商品品住宅实际销销售结构尚有有一定的差距距，供应结构构仍需进一步步调整。2、商品房实际际登记销售情情况7月份，全市商商品房实际登登记销售面积积为85.95万平方米，其其中商品住宅宅实际登记销销售面积为73.81万平方米，商商品房和商品品住宅的实际际登记销售面面积与上年同同期相比依次次增长了16.09％和7.96％。从环比比数据来看，商商品房和商品品住宅的实际际登记销售面面积分别下降降21.25％和24.41％，其原因因是上月末“夏季房交会”商品房和商商品住宅成交交量较大而造造成本月环比比大幅下降。1—7月全市商品品房实际登记记销售面积为为638.444万平方米，其其中商品住宅宅实际登记销销售面积为554.557万平方米，与与上年同期相相比分别增长长16.20％和12.07％。今年市市场交易活跃跃的主要原因因有：一是经经济快速发展展，居民生活活水平逐步提提高，迫切需需要提高居住住条件，给房房地产市场带带来持久动力力。二是城市市吸引力不断断增强，外来来的新增人口口给房地产市市场带来大量量需求。三是是我市房地产产市场户型结结构、区域结结构逐步趋向向多元化，消消费者购房选选择比较丰富富。（参见图2）图2：沈阳市商商品房、商品品住宅实际登登记销售面积积月度走势图图3、不同物业类类型商品房销销售结构从全市不同物业业类型商品房房销售结构表表可以看出，除除了别墅类物物业本月无成成交外，其他他各类型物业业与去年同期期相比，均保保持了稳中有有升的态势，其其中办公用房房和写字楼与与去年同期相相比增长了190.333％，网点与与去年同期相相比增长了149.223％。由于非非普通住宅类类物业常受区区位、统计期期成交量等因因素影响，通通常同比变化化幅度波动较较大。7月份全市普普通商品住宅宅成交面积占占总量的85.88％，比上个个月减少了3.49个百分点。（参参见表1）表1：20007年7月沈阳市不不同物业类型型商品房销售售结构表项目类别别销预售面积（万万平方米）同比增长（％）所占比例（％）商品房房总计85.9516.09100.00中其住宅小计73.817.9585.88普通住宅73.818.0885.88别墅0.00-100.0000.00网点7.86149.239.16办公用房、写字字楼1.05190.331.21车库及其它3.2350.143.754、不同套型商商品住宅供求求结构商准看下住计占商积90－120米住计3米预宅型宅为占商积上品合占商积从7月份全市商商品住宅登记记销售的情况况来看，90平方米以下下套型的商品品住宅销售面面积合计为25.77万平方米，占占登记销售面面积的34.91％；90－120平方米套型型的商品住宅宅销售面积合合计为24.39万平方米，占占登记销售面面积的33.05％；120－144平方米套型型的商品住宅宅销售面积合合计为14.68万平方米，占占登记销售面面积的19.89％；144平方米以上上套型的商品品住宅销售面面积合计为8.97万平方米，占占登记销售面面积的12.15％。从不同套型商品品住宅的供求求结构来看，60平方米以下下套型、60－90平方米套型型和90－120平方米套型型的商品住宅宅供应比例分分别高于销售售比例0.41个百分点、15.17个百分点和1.36个百分点；；而120－144平方米套型型和144平方米以上上套型的商品品住宅供应比比例分别低于于销售比例12.55个百分点和4.39个百分点，呈呈现供不应求求的现象。对对比上个月数数据，本月我我市加大了中中小户型商品品住宅的入市市比例，60平方米以下下套型和60－90平方米套型型商品住宅的的入市比例较较上个月依次次增加了0.83％和12.54％，而90－120平方米套型型和120－144平方米套型型的商品住宅宅入市比例较较上个月则分分别减少8.04％和6.77％。从销售售比例上看，除60－90平方米套型和144平方米以上套型商品住宅外，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大。按政策要求，我市90平方米以下商品住宅的房源明显增加，但数据显示，90－144平方米的中大户型依然受到市场的青睐，有必要引导部分需求转向小户型。（参见表2）表2：20007年7月沈阳市不不同套型商品品住宅供销结结构表套型面积（平方米）上市面积（万平方米）所占比例（%）销售面积（万平方米）所占比例（%）≤6015.089.556.759.1460－9064.6340.9419.0225.7790－12054.3234.4124.3933.05120－144411.607.3414.6819.89>14412.257.768.9712.15合计157.88100.0073.81100.005、不同价位商商品住宅供求求结构从7月份全市不不同价位商品品住宅的批准准预售情况看看，2000－3000元/平方米的商商品住宅面积积为29.62万平方米，占占批准预售面面积的18.76％；3000－4000元/平方米的商商品住宅面积积为43.15万平方米，占占批准预售面面积的27.33％；4000－5000元/平方米的商商品住宅面积积为55.25万平方米，占占批准预售面面积的34.99％，这三个个价格区间的的商品住宅上上市面积所占占比例均较大大，占总预售售面积的八成成以上。从7月份全市不不同价位商品品住宅实际登登记销售情况况看，2000－3000元/平方米的商商品住宅销售售面积为17.48万平方米，占占登记销售面面积的23.68％；3000－4000元/平方米的商商品住宅销售售面积为27.60万平方米，占占登记销售面面积的37.40％，这两个个价格段销售售面积所占比比例均较大，成成为市场的主主流消费价格格。从不同价位商品品住宅供求结结构对比情况况看，本月我我市只有4000－5000元/平方米和5000－6000元/平方米商品品住宅供应比比例高于销售售比例，呈现现出供大于求求的态势；而而其他价格段段的商品住宅宅供应比例均均高于销售比比例，呈现出出不同程度供供不应求的态态势。与上个个月相比，本本月我市增加加了2000元/平方米以下下、3000－4000元/平方米和5000－6000元/平方米商品品住宅的供应应，而其他价价格段的供应应比例则与上上个月相比变变化不大。（参参见表3）表3：20077年7月沈阳市不不同价位商品品住宅供销结结构表价格类别（元/平方米）上市面积（万平方米）所占比例（%）销售面积（万平方米）所占比例（%）2000以下11.627.3613.5318.332000－3000029.6218.7617.4823.683000－4000043.1527.3327.6037.404000－5000055.2534.9911.1015.045000－6000015.269.671.732.356000以上2.981.892.373.20合计157.88100.0073.81100.006、商品房价格格运行情况商均其含东南品价与相别。本月全市市商品房销售售均价与上个个月相比小幅幅下降4.38个百分点，市市区商品房销销售均价环比比下降了3.85。7月份，全市市商品住宅销销售均价为3248元/平方米，其其中市区（含含于洪区、东东陵区、浑南南新区）商品品住宅销售均均价为3436元/平方米，分分别比上年同同期小幅上涨涨了2.26％和4.38％，从月度度环比数据来来看，全市商商品住宅销售售均价和市区区商品住宅销销售均价分别别下降了6.77％和6.04％。从总体体情况可以看看出，尽管本本月我市商品品房和商品住住宅的销售均均价与上月相相比有所下降降，但与去年年同期相比涨涨幅依旧明显显，调控房价价仍是我市房房地产市场亟亟需解决的重重大难题。（参参见图3、图4）图3：沈阳市商商品房销售均均价月度走势势图图4：沈阳市商商品住宅销售售均价月度走走势图不物通的为与比；网点的销售售均价为4803元/平方米，与与上个月相比比小幅上涨了了1.44个百分点；；办公用房、写写字楼的销售售均价为6350元/平方米，与与上个月相比比大幅度上涨涨了40.83个百分点；；车库及其它它类物业的销销售均价为4361元/平方米，与与上个月相比比下降了15.70个百分点。本本月，除网点点和办公用房房、写字楼外外，其他类物物业的价格较较上月均有不不同程度的下下降。（参见见图5）图5：20077年7月沈阳市不不同类型物业业销售均价对对比图注：别墅类物业业本月无成交交。（二）商品房市市场区域运行行情况1、不同区域商商品房销售情情况7月份，全市商商品房销售面面积排名前三三位的分别为为于洪区、铁铁西新区和东东陵区，其销销售面积依次次为16.11万平方米、14.16万平方米和10.02万平方米，与与去年同期相相比于洪区和和铁西新区分分别增长了8.35％和32.14％，而东陵陵区的销售面面积同比则减减少了14.29个百分点；；其中商品住住宅销售面积积排在前三位位的同样为于于洪区、铁西西新区和东陵陵区，其销售售面积依次为为14.31万平方米、11.64万平方米和9.16万平方米，与相和分陵面减从的看前的主西区区商售市销四。（参参见表4）表4：20077年7月沈阳市各各区、县（市市）商品房和和商品住宅销销售面积对比比表区、县（市）商品房商品住宅销售面积（万平方米）同比增长（％）销售面积（万平方米）同比增长（％）沈河区2.81-14.481.81-40.65和平区8.2316.246.4911.37皇姑区5.43-52.814.44-59.47铁西新区14.1632.1411.6431.23大东区8.81137.207.68117.17东陵区10.02-14.299.16-18.61于洪区16.118.3514.310.05浑南新区9.6092.658.8079.71苏家屯区2.1956.422.0345.90沈北新区4.6961.874.0347.81新民市3.16199.042.81271.92辽中县0.42-41.910.30-58.37法库县0.1029.190.1029.19康平县0.23357.700.23676.472、不同区域商商品房价格运运行情况7月份，全市商商品房销售均均价最高的区区域为沈河区区，销售均价价为6040元/平方米；和和平区次之，商商品房销售均均价为3942元/平方米。市市内八区中，本本月于洪区的的商品房销售售均价最低，为3096元/平方米。环比上个月，沈河区和东陵区的商品房销售均价有所上涨，其他市内六区的商品房销售均价都呈现稳中略有下降的态势。（参见图6、图7）图6：20077年7月沈阳市各各区、县（市市）商品房销销售均价对比比图图7：沈阳市内内八区商品房房销售均价月月度走势图7月份，全市商商品住宅销售售均价最高的的三个区域分分别为沈河区区、东陵区和和大东区，销销售均价依次次为4792元/平方米、3771元/平方米和3638元/平方米，与与上个月相比比，沈河区和和大东区商品品住宅的销售售均价分别下下降了6.66％和6.86％，东陵区区的销售均价价上涨了21.22％。于洪区区和皇姑区为为本月市内八八区中商品住住宅销售均价价最低的区域域，销售均价价分别为2884元/平方米和3208元/平方米。与与上个月相比比，7月份市内各各区域商品住住宅销售均价价除了东陵区区有所上涨外外，其他市内内各区域商品品住宅销售均均价都出现了了不同程度的的下降。（参参见图8、图9）图8：20077年7月沈阳市各各区、县（市市）商品住宅宅销售均价对对比图图9：沈阳市内内八区商品住住宅销售均价价月度走势图图二、7月份沈阳阳市存量房市市场基本情况况（一）存量房市市场总体运行行情况1、存量房转让让成交情况7月份，全市存存量房转让面面积为67.84万平方米、成成交金额为16.91亿元、成交交套数为8373套，与去年年同期相比分分别增长了14.98％、37.93％和10.84％；其中存存量住宅转让让面积为54.02万平方米、成成交金额为13.13亿元、成交交套数为8071套，与上年年同期相比涨涨幅依次为19.30％、39.24％和13.50％。随着税税收政策等方方面制度的完完善，市场秩秩序的不断规规范，今年我我市存量房市市场进入稳定定发展阶段。梯梯度消费理念念逐步深入人人心，更多的的居民选择存存量房市场，我我市房地产市市场二三级联联动逐步形成成。（参见图图10）图10：全市各各月存量房、存存量住宅转让让面积对比图图2、存量房价格格运行情况7月份，全市存存量房转让平平均价格为2492元/平方米，存存量住宅转让让平均价格为为2430元/平方米，与与去年同期相相比，存量房房和存量住宅宅的转让均价价分别上涨了了19.98％和16.71％。从与上上月对比情况况看，存量房房的转让均价价上涨了4.36个百分点，存存量住宅的转转让均价上涨涨了6.21个百分点。总总体来看，本本月我市存量量房和存量住住宅转让均价价上涨幅度偏偏大，尤其是是存量房价格格在近3个月不断攀攀升，需引起起房产部门的的进一步关注注。（参见图图11）图11：沈阳市市存量房市场场转让均价月月度走势