拆迁条例法律培训讲义含案例二

想说爱你不容易城市拆迁中的

情、理、法

伊犁州党校：张立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密执安大学人文学院

321大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念。中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么,

如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题……对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性背景分析

位于深圳罗湖蔡屋围金融中心商圈核心，总投资约60亿元人民币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。蔡屋围金融中心

这栋高441.8米，楼高98层的新建筑，已经超越了地王大厦成为了深圳的第一高楼。京基金融中心站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于彻底消失了。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》公告。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）已全部被卖掉。

背景链接——蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以

政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项目回迁房出现烂尾（罗湖）区政府负责组织建设回迁安置房。”

背景链接——直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。

京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。蔡珠祥将京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼征地拆迁令我感到弱势》。4月13

深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。

背景链接——蔡珠祥把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”5月13日，深圳市政府没没有支持蔡氏夫妇妇的行政复议，维持了国土局的行行政裁决。6月18日，蔡珠祥把深圳圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆拆迁补偿行政裁决决书。8月中旬，深圳市罗罗湖区法院受理了了深圳市国土局的的强制执行申请书书。国土局的理由由是“以避免公共共利益及其他被拆拆迁人合法权益所所受损失进一步扩扩大”但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命命令强制拆迁。“9月21日，罗湖区法院和和拆迁双方调解了四次。当晚七点点，双方签下了那份天价拆迁迁补偿协议。9月22日，一千两百余万万元补偿款打入蔡家账上。背景链接——建金融中心是商业业利益，所以我根根据物权法可以和和他们自由谈判。。32大案例需要重点思思维大案例需要背景分分析大案例需要理论框框架12003～2006年接待的上访人数数中，有近40%涉及拆迁；这一期期间建设部统计的的这个比例则高达达70%～80%。而中国社科院在在此时间段完成的的调查报告表明：：只有2‰的上访能够解决问问题。其次，其显然又是是一个法律问题。。《城市房屋拆迁管理理条例》与《宪法》、《物权法》和《房地产管理法》等有明显抵触，它它本身并没有赋予予拆迁人和被拆迁迁人之间充分的对对等关系。仔细分析会发现，，当下的拆迁行为为，很大因素上是是地方政府执政理理念和政绩观的折折射。为了快速实实现城市化，为了了刺激房地产的发发展以进一步保证证城市建设，地方方政府不遗余力地地支持和授权开发发商的拆迁行为。。所以它又是一个个政府角色的问题题。重点案例对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性1996年8月，胡**与某区区签订了《建房用地协议》后，在未办理《规划建设许可证》及用地审批手续的情况下，修建了了面积达1600平方米的砖混结构构及简易结构房屋屋，用于企业经营。此后，胡**对所所建房屋一直没有有办理相关手续。。2007年8月，**市为推进全市市四大污水处理厂厂之一的城北大天污水处处理厂配套工程建建设，决定实施新新路建设。为保证证新路施工顺利进进行，某区政府房房管局于2007年8月26日上门与胡**协协商。但由于胡**外地未归，其母书面签字并同同意了“同意拆迁迁协议书”。其后，胡**明确表示不接收协协议内容。房管局称，胡**的房屋属于于违法建设，拆除除是不予补赔偿的的。但考虑到历史原因因（当时北京区城城建管理方面的疏疏漏，没有及时提提醒和安排居民办办理相关土地证件件），某区有关方方面仍然拟以不低低于土建及装修成成本的价格给予适适当补偿，但胡**拒绝接受，提提出了高达800万元的要价（依照照当时的商品房市市场价）。2007年10月，某区城管执法局向胡**下达了《限期拆除违法建设设决定书》，并告知如对执法法决定不服，可通通过行政复议等法法律途径解决。胡**对限期拆除除决定不服，于2007年12月提起行政复议。。2008年2月，北京市城管执执法局经审查，依依法维持了某区城城管执法局作出的的限期拆除违法建建设决定。对北京京市城管执法局的的行政复议决定，，胡**未在法定定期限内向人民法法院提起诉讼。胡**前妻唐**已于2004年与胡**离婚，，并协议此处房屋屋归胡**所有。。2009年4月10日，某区城管执法法局依法对胡**违法建设实施拆拆除，唐**组织亲属多人暴力力阻挠执法，在执法过程中唐某将城管李*打打成重伤。为了抗拒执法，唐唐**往自己身上上倾倒汽油，并自自燃。最终，因城管人员延误救救治时间，而导致唐**死亡亡。案例思维合情合理法律关系合法合规重点大案例看历史性，小案例看法律性主体关系先看法律性，再看历史性拆迁管理人拆迁人被拆迁人与被拆迁房屋相关关的其他主体拆迁单位关于主体、关系你认为哪些机关有有权管理土地相关关事宜？拆迁管理人与拆迁迁人、拆迁人与被被拆迁人、拆迁管管理人与拆迁单位位的关系是什么？？本案中房屋评估机机构的法律地位是是什么？城管是否有权进行行拆迁？《中华人民共和国宪宪法》《中华人民共和国立立法法》《中华人民共和国物物权法》《中华人民共和国城城市房地产管理法法》《城市房屋拆迁管理理条例》《国有土地上房屋征征收与拆迁补偿条条例》（草案）关于依据、情理政府能否以城市规规划为由向公民提提出拆迁要求？政府在进行土地拆拆迁前，需要什么么流程，依据什么么法律法规？如果政府/公民行为违法，你你认为应该如何处处理对于目前城市拆迁迁制度，你有什么么评价和建议？本案中，胡**是是否已经取得了房房屋所有权？该房房是否受到法律保保护？附加题如果本案胡**房房屋是违章建筑，，你觉得政府是否否应当给予补偿？？如果本案胡**房房屋是合法建筑，，你觉得政府是否否应当给予补偿？？补偿标准是什么么？胡**家人的行为为如何认定？在面面对强制拆迁行为为时，公民应该怎怎样做？如果胡**的行为为违法，你认为应应该如何处理？强制拆迁和暴力拆拆迁有什么区别？？你认为本案属于于那种情况？暴力力拆迁本身合法吗吗？大案例需要重点思思维大案例需要背景分分析大案例需要理论框框架132极权主义的出现并并不是政府介入经经济的后果，行政政手段对市场的大大规模介入反倒倒是极权主义政体体出现的前奏。极极权政体为何出现现，德意志、苏维维埃、法兰西等等等对比，当时的历历史情境不相似之之处远多于相似之之处……显而易见，极权主主义不仅可以在一一个民众素质、文文化思辨水平等诸诸方面都较高的地地方出现，也可以以在那些目不识丁丁的农民为主有着着浓厚专制传统的的国家诞生。23写下框架思路把你想说的写下来来按你的理解去讲第一个问题合法性？定义：城市房屋拆拆迁，是指拆迁人人根据建设规划要要求和政府所批准准的用地文件，在在取得拆迁许可证证的情况下，依法法拆除建设用地范范围内的房屋和附附属物，将该范围围内的单位和居民民（被拆迁人）重重新安置，并对其其所受损失予以补补偿的一系列活动动。基本规范：人大《中华人民共和国宪宪法》人大《中华人民共和国立立法法》人大《中华人民共和国物物权法》人大《中华人民共和国城城市房地产管理法法》国务院《城市房屋拆迁管理理条例》国务院《国有土地上房屋征征收与拆迁补偿条条例》（草案）法律依据——2009年12月16日，法制办副主任任郜风涛称：2001年颁布的《拆迁条例》根据《物权法》的精神本来应当废废除，因此“城市市房屋拆迁实际上上处于无法可依的的状态”。第二个问题程序？定义：行政程序的的概念是指行政政机关行使行政权权力，作出行政行行为所应遵循的方方式、步骤、顺序序和期间的总和。。……确定拆迁计划和方方案申领拆迁许可证拆迁公告确定拆迁方式签订拆迁协议实施拆迁……拆迁程序——拆迁许可证的发放放、拆迁种类、拆拆迁程序、拆迁安安置补偿金额的确确定，拆迁许可证的发放放房屋拆迁管理部门门自房屋拆迁许可可证发放之日起五日内，有义务将房屋拆拆迁许可证中载明明的拆迁人、拆迁迁范围、拆迁期限限等事项，以房屋屋拆迁公告的形式式予以公布。拆迁人有义务将公公告内容告知被拆拆迁人。房屋拆迁迁管理部门和拆迁迁人还有共同向被被拆迁人做好宣传传、解释工作的义义务。政府或政府主管部部门不能作为拆迁人。拆迁的种类协议拆迁。是指拆拆迁人与被拆迁人人或房屋承租人达达成拆迁补偿安置置协议的拆迁。裁决拆迁。是指在在拆迁人与被拆迁迁人、房屋承租人人达不成拆迁补偿偿安置协议的情况况