项目定位会各部门汇总

内部资料注意保密XX项目产品定位汇报XX公司2013年11月文件标题-页码一、整盘筹划二、市场分析2.1项目地段分析2.2项目区域市场简析2.3项目区域供求关系2.4竞品分析2.5目标客户分析2.6分析总结2.7产品整体定位三、规划条件与现状分析3.1地块现状分析3.2地块风险评估3.3规划设计出让条件及地方规范解读3.4规划设计原则四、产品定位4.1规划方案比选及结论（如有）4.2设计单位选择4.3总图方案4.4规划方案指标对比与平衡（如有）4.5规划方案报规风险4.6户型分析4.7建筑风格4.8室内精装要点（如有大体量精装修）4.9景观要点4.10体验区五、开发节奏六、投模分析目录注：1、项目的首期定位会应针对整盘做定位，但重点应是首期。2、其中二~六章侧重点应偏重首期。3、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。4#:二期一标（别墅）定位会时间：2014.3启动会时间：2014.5开工时间：2014.5开盘时间：2014.12交付时间：2015.915#:二期二标中央公园定位会时间：2014.3启动会时间：2014.5开工时间：2014.6开盘时间：2014.11交付时间：2015.1212#:二期五标（高层）定位会时间：2015.10启动会时间：2015.12开工时间：2016.3开盘时间：2016.7交付时间：2018.69#:二期四标（学校）定位会时间：2015.3启动会时间：2015.6开工时间：2015.9交付时间：2017.128#:二期三标（高层）定位会时间：2015.3启动会时间：2015.6开工时间：2015.7开盘时间：2015.11交付时间：2016.1210#:二期六标（商业）定位会时间：2016.10启动会时间：2016.12开工时间：2017.2开盘时间：2017.6交付时间：2018.1231.1整盘筹划-工程分期、标段划分计划安排市民广场:售楼中心定位会时间：2013.9启动会时间：2013.11开工时间：2013.10展示时间：2014.51#地块:别墅定位会时间：2013.9启动会时间：2013.11开工时间：2013.10开盘时间：2014.5交付时间：2014.122#地块:别墅定位会时间：2013.9启动会时间：2013.11开工时间：2013.10开盘时间：2014.5交付时间：2014.12示例注：1、根据整盘开发节奏明确各分期的定位会、启动会、开工、开盘、交付等关键计划。1.2整盘筹划-**项目在公司3年经营筹划中的安排1#地块8.22亿2#地块5.21亿3#地块5.57亿11#地块10.94亿10#地块16.03亿14#地块5.99亿7#地块4.05亿8#地块14.13亿15#地块1.8亿12#地块9.68亿13#地块12.24亿4#地块10.52亿5#地块10.39亿2014年备货量：1#+2#+3#+4#=29.5亿元2014年消化量：20亿元2014年末库存：29.5-20=9.5亿元2015年销售目标：21亿元2015年备货目标：9.5+15.8=25.3亿元2015年末库存量：25.3-21=4.3亿元2016年销售目标：22亿元2016年备货目标：4.3+20=24.3亿元2016年末库存量：24.3-22=2.3亿元2014年备货量2015年备货量2016年备货量2017-2018年备货量4示例1.3整盘筹划-**项目首年推售计划2014年9月3#联排别墅、独栋别墅推量：121套货值：5.57亿元首开：2014年5月1#、2#联排别墅推量：290套货值：11.63亿元2014年7月1#、2#独栋别墅推量：15套货值：1.8亿元2014年12月4#联排别墅推量：28套货值：1.14亿元2014年推盘计划开盘时间地块物业套数面积（㎡）货值（亿元）2014.51#、2#（联排）别墅2906521211.632014.71#（独栋）、2#（独栋）别墅1593501.802014.93#（独栋+联排）别墅121301345.572014.124#（联排）别墅2863441.14小计

45411104020.145示例1.4整盘筹划-首期开盘业态可售面积（平米）均价（元/平米）货值（万元）高层别墅商业--合计首期开盘时间：2014年5月1日首开：2014年5月1#、2#联排别墅推量：290套货值：11.63亿元文件标题-页码一、整盘筹划二、市场分析2.1项目地段分析2.2项目区域市场简析2.3项目区域供求关系2.4竞品分析2.5目标客户分析2.6分析总结2.7产品整体定位三、规划条件与现状分析3.1地块现状分析3.2地块风险评估3.3规划设计出让条件及地方规范解读3.4规划设计原则四、产品定位4.1规划方案比选及结论（如有）4.2设计单位选择4.3总图方案4.4规划方案指标对比与平衡（如有）4.5规划方案报规风险4.6户型分析4.7建筑风格4.8室内精装要点（如有大体量精装修）4.9景观要点4.10体验区五、开发节奏六、投模分析目录注：1、项目的首期定位会应针对整盘做定位，但重点应是首期。2、其中二~六章侧重点应偏重首期。3、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。本案位于经济开发区五里园，属晋中南板块，毗邻晋江中心城区，交通便捷，东接石狮市，西接安海镇，具有一定基础生活配套，发展空间显著。2.1市场分析-项目地段分析永和英墩医院泉厦高速狮城大道围头梳港高速社马路泉安南路双龙路英墩中学英墩小学石狮柯顺公园泉州晋江机场为明商厦石狮市曾林文化活动中心市政府晋江博物馆英墩华侨医院经济开发区项目处于经济开发区，1公里范围内有英墩小学、英墩中学、英墩华侨医院、曾林文化活动中心、为明商厦等市政配套服务；8公里范围内则有晋江市市政府、晋江博物馆、泉州晋江机场，石狮柯顺公园，晋江南高速路入口距离项目仅2公里，石狮市距离项目仅8公里。灵石路本案规划机场快速路世纪大道中心城区晋中南区示例2.2市场分析-项目区域市场简析商品住宅：2013年1-8月共成交771万方，比去年同期增长了1.6倍，完成了去年全年79%的成交量。8月成交90万方，共7349套，均价23512，成交量及面积相较于8月明显上升，成交均价环比上升5.6%。商业：2013年1-8月共成交113.5万方，是去年同期的1.5倍，8月成交15.6万方，1085套，均价26319元，成交量大幅上涨，均价环比上升9.2%。办公：2013年1-8月共成交149万方，是去年同期的1.6倍，8月成交32.6万方，2381套，均价23501，成交量有所上升，均价环比上升了14.05%,均价略有下降。示例2.3市场分析-项目区域供求关系川沙地块近一年只有1.5万方供应，期间的完全是库存消化，成交价格相对稳定。川沙板块商品住宅近12个月供求走势分析示例2.4市场分析-竞品分析-竞争项目分布待售项目在售项目晋江万达广场7227元/㎡百宏御璟天下（未售）晋江世茂御龙湾住宅：9250元/㎡；别墅：15468元/㎡裕福康城5868元/㎡中奥名雅居6406/㎡百宏香榭丽璟4829/㎡侨成金沙城（未售）晋西区晋北区中心城区上悦城6299元/㎡晋中南区宝辉花园3533元/㎡龙湖嘉天下22256元/㎡本案紫湖高尔夫别墅17097元/㎡石狮钞坑项目（未售）市场主力产品普通住宅价格在4800-7300元/㎡，售价因品质和周边配套差异悬殊较大；别墅价格在15000-22000元/㎡。示例序号楼盘板块总体量㎡库存量㎡库存产品1绿城玉兰花园唐镇18000015000090、130、150平精装公寓2毕加索小镇二期唐镇21794613708220-260平联排3保利御樽苑唐镇21671433021190平公寓、270平联排4金大元御珑公馆唐镇8612686126260-300平精装公寓5仁恒唐镇128000128000尚不清楚6杭州至高川沙2500025000规划中7川沙本地合体川沙约100000约100000规划中8象屿鼎城川沙848551381580套180平叠拼9鼎鑫名流苑川沙19663222649160-190平毛坯公寓合计1235273572319

总体版块总库存量较大达57万方，但区域版块（川沙）比较缓和；示例注：1、后一篇竞品项目分析，应从竞争对手分析中找出三个重点项目进行介绍。2.4市场分析-竞品分析-项目区域竞品潜在供应龙湖·嘉天下开发商晋江龙湖晋嘉置业有限公司销售状态在售占地面积460,000㎡总建面积1,220,000㎡总户数一期总户数498当期118套绿化率70%容积率0.7主力户型370-470㎡联排；492-503㎡双拼物业形态别墅社区规模当期18套双拼（9栋）；100套联排（19栋）楼盘地址晋江市泉安北路东侧（九十九溪旁）开盘时间2013年2月27日首次开盘套数118套首次开盘去化率50%一年推案次数1月度平均去化约4套整体去化率28%销售价格均价22256元/㎡营销动作2013年6月15日别墅样板房公开2.4市场分析-竞品分析-代表项目介绍示例注：1、项目分析应从竞争对手分析中找出三个重点项目进行介绍。项目整体以为新威尼斯风格为主；总用地460,000㎡；建筑面积1,220,000㎡；容积率0.7；产品户型区间（㎡）套数套数配比联排3701412%3742017%39343%396-3972420%40533%40854%41075%41611%431-4381815%451-45622%468-47022%双拼478-48222%487-48822%492-49576%497-50354%508-51122%合计118100%总体规划一期一批次产品配比该项目体量较大，一批次推出整盘货量的四分之一，联排、双拼均有推出，面积主要集中在400-500平，满足不同需求的客群；意在树立晋江楼盘标杆的同时拔高整盘项目形象，为后期推售产品打好基础，目前销售均价为22256元/㎡。2.4市场分析-竞品分析-代表项目介绍龙湖·嘉天下备注：数据来源：政府官网；数据周期：2013.1-2013.7。示例地下一层，地上三层（含阁楼）；

可做双主卧，四套房；优点不足

联排狭长形设计；

无设计采光井，连廊光线受阻；二层北面套房面积小，无豪宅尺度。2.4市场分析-竞品分析-代表项目主力户型-1F1F2F3F挑高客厅，殿堂级感官；倒板即享双主卧坐拥主人私密空间；大尺度套房式主卧、动静分离连廊联通书房、景观露台地下室挑高4.5米，计产权面积，车位另售前、后、侧三面围合花园增强客户私享空间联排别墅408㎡示例目标客户描述：1.目标客户特征：购房者年龄段特征：25-35岁（38%）；36-45岁（51%），46-55岁（7%），其他（4%）购房者归属地特征：宁德城区（67%），来自周边县市（28%），异地（5%）购房者家庭收入：5-10万（14%），11-20万（55%），20-30万（24%），30万以上（7%）2.目标客户偏好讲实惠，低总价，强体验；3.目标客户总、单价承受力客户主要接受单价范围段在8300元-8800元，总价段接受三房在80-110万，两房60-80万；4.目标客群量及客群分布地缘客群：周边专业市场私企业主；宁德市医院医护人员，宁德师院教师，党校，火车站职员，周边乡村拆迁安置；重要客群：以蕉城区为主，城区公务员、企事业单位职工；迁入客群：周边乡镇进城购房需求（重点是福安、古田、霞浦、周宁等）；偶得客群：以投资为目的，如船舶、钢铁、渔业、能源等高收入阶级。2.5市场分析-目标客户分析示例2.6市场分析-分析总结示例根据市场竞品分析及客户调研结果，项目产品定位如下：规划准则：高业态，控总价。

同样的建筑面积，以高业态优先。考虑到工业园区刚需购房群体收入水平及家庭结构，建议首期入市在同样的业态下，以控制面积来控制总价段。业态户型面积段占比别墅联排中间套190-200高业态优先联排边套190-200类独栋230-250双拼260-280独栋300-350小高层小两房70-7510%小三房88-9565%三房120-12525%2.7市场分析-产品整体定位-规划准则及面积区间设置示例2.7市场分析-产品整体定位-产品竞争力设计（总价、单价、竞品、卖点）1、总价段预设三房/110㎡：145-150万元三房半/127㎡：165-170万元四房/137㎡：175-185万元五房/160㎡：210-220万元复式/120㎡：160-170万元2、单价段预设均价：1.35万元3、产品竞争关系【首占一号】本土实力开发商，全业态大盘含高层、别墅、五星酒店、文化产业园。全盘高层均价预计1.2万元，主力为三房/110-130㎡，总价130-160万；四房/130-150㎡，总价在160-180万；【泰禾红誉】首占新城核心，两地块联合开发；全盘高层均价预计1.25万元，三房/120-130㎡，总价在150-165万；四房/130-150㎡，总价在160-187万；4、核心卖点独特卖点：别墅社区+阳光城品牌优势卖点：市政滨河公园+产品结构示例注：总价段预设单价段预设产品竞争关系核心卖点文件标题-页码一、整盘筹划二、市场分析2.1项目地段分析2.2项目区域市场简析2.3项目区域供求关系2.4竞品分析2.5目标客户分析2.6分析总结2.7产品整体定位三、规划条件与现状分析3.1地块现状分析3.2地块风险评估3.3规划设计出让条件及地方规范解读3.4规划设计原则四、产品定位4.1规划方案比选及结论（如有）4.2设计单位选择4.3总图方案4.4规划方案指标对比与平衡（如有）4.5规划方案报规风险4.6户型分析4.7建筑风格4.8室内精装要点（如有大体量精装修）4.9景观要点4.10体验区五、开发节奏六、投模分析目录注：1、项目的首期定位会应针对整盘做定位，但重点应是首期。2、其中二~六章侧重点应偏重首期。3、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。金洲南路建新南路福湾路规划路本案北区盘屿路南区海峡奥体中心奥体商城奥林匹克公园（规划中）飞凤湖奥林匹克广场乐动剧场会议中心东方学校养生俱乐部森林温泉5A级办公楼主运动场项目位于海峡奥体中心的西侧，奥林匹克公园东侧，北向为新界项目，南向为规划中的高尚住宅区高尚住宅区高尚住宅区3.1规划条件与现状分析-地块现状分析-地块区位示例注：明确地块的区位；政府的城市规划布局与地块的关系；主要通达道路。请插入项目周边情况图，并标明项目位置①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩11龟湖公园①绿地公园②河道③图书馆④濠江国际⑤石狮一中⑥宝岛花园⑦富贵天骄⑧泰禾、中骏地块⑨翠湖别墅小区⑩体育馆11地块四至情况：1、项目北侧：修建完善的河道；2、项目西北侧：龟湖公园3、项目西侧：体育馆、绿地公园、别墅小区；4、项目西南侧：泰禾综合体地块、中骏住宅小区地块；5、项目东南侧：石狮第一中学6、项目东侧：图书馆、濠江国际附件：需提供带角点坐标的

规划红线图3.1规划条件与现状分析-地块现状分析-四至情况示例注：1、需提供带角点坐标规划红线图；2、如条件允许，最好能现场角点放样，并对比红线图；宗地周边：暂无车辆通行道路西向：河道未来、规划绿地宗地现状：农田占前大道港东路南向：田地河道3.2规划条件与现状分析-地块风险评估示例交地进展与计划：1、红线界址、角点确定2、地面附着物拆迁及补偿（房屋、青苗木、池塘、坟墓等）3、场地内管线迁移（电线、电杆、其他地下管线）4、原始场地标高确定5、地块周边市政配套注：1、对场地现状情况了解并描述，是否影响工程开工、体验区开放、交付等。2、场内附着物应有后续计划；3、周边道路的市政实施计划。3.2规划条件与现状分析-地块风险评估分类序号子项风险描述风险评级（1-5级别，5级最高）解决措施完成时间责任人交地风险1围墙边界与现状

2规划红线与现状

3边界扰民

4临时道路、开口

5村民通道、流线交叉

6地上附着物拆除

7周边道路

国土、规划风险1红线冲突风险

2规划功能修订风险

3规划路网修订风险

4规划指标变更风险

5规划手续办理风险

6国土手续办理风险

7文物古籍保护风险

拆迁、补偿风险8拆迁周期延长风险

9补偿成本追加风险

合作风险10合作方诚信风险

11对等投入风险

12权益转让风险

13控制权风险

政策风险14土地闲置风险

15国有资产转让风险

16外资风险

17行政手续办理风险

18项目法人变更风险

其他风险19违规获取风险

20或有负债风险

21他项权利风险

22税务风险

项目付款控制（高、中、低）

项目操作易度（高、中、低）

注：土地风险评估判定标准说明：1、如无此风险则可不填写内容2、1-3级风险定义：现状有此风险，预计短期内可以解决或不影响后续开发3、4-5级风险定义：现状有此风险，预计短期内不能解决，且此风险将带来成本增加，或直接影响后续开发。4、列出4-5星级别风险在PPT正文3.3规划条件与现状分析-规划设计出让条件及地方规范解读港

东路用地区域长乐首占用地地块长乐城区2013年首占第2号地块用地性质二类居住用地（R2）建设用地面积64477㎡（96.72亩）容积率＞1.0，≤2.1绿地率30％建筑密度≤25%，黄海高程≥20米处≤12%公共设施配套要求沿港东路设置社区用房≥1000㎡；电力开闭所≥200㎡架空

本地块住宅建筑底层架空部分应占住宅建筑占地面积的60%以上，其中作为公众休闲活动场所的面积应占住宅建筑占地面积的30%以上阳台沿街面建筑阳台应设置成封闭或半封闭x形式地上计容建筑面积135401.7㎡+5.30+2.3+4.50+5.30+7.90占前大道示例附件：需提供土地出让合同中的规划出让条件作为附件注：需提供土地出让合同中的规划出让条件作为附件。编号政策类别当地政策要求1日照长乐地区：受遮挡的住宅建筑至少有一个居室满足大寒日三小时满窗日照标准2车位配比机动车停车位户型>150㎡，1.2辆/户；户型90~150㎡，1辆/户；非机动车停车位1辆/户3建筑形式

1、高层住宅最大连续面宽的投影不应大于60米

2、多层、中高层住宅建筑最大连续面宽的投影不应大于80米4建筑间距

1、从建筑外墙算起，阳台部分如果有结构墙体从结构墙体算起

2、平行布局高层为建筑高度的0.4倍，低层、多层及中高层不小于南侧建筑高的1.0倍

3、多层对多层平行布置南北间距不小于12米，多层对高层（北侧）南北间距不小于16米。高层对高层南北间距不小于28米。5退线

1、退道路红线距离，城市主干道（大于40米）,高层建筑为：16+（nlX0.6)，（100米高层退线为：24.4）4-6层建筑为：6米；道路交叉口退线城市支路（40>L>30）,高层建筑为：15+（nlX0.5);（100米高层退红线为：22米），4-6层建筑为：5米。

2、建筑退绿化边界5米。

3、多层建筑主要朝向退用地红线：9米;次要朝向多层退＜30米道路红线8米。

4、道路交叉口退线为：24.4米6客厅挑空当住宅建筑户内空间挑空的，仅限于跃层住宅和低层住宅的客厅、起居室,其余不得挑空，且挑空面积应≤本套底层户内面积的30%。7凸窗

1、建筑设计凸窗的，当挑出外墙结构外边线的部分窗台进深≤0.6米时，按窗台水平投影面积的1/2计算建筑面积；当挑出外墙结构外边线的部分窗台进深﹥0.6米时，按窗台水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率；窗台进深﹥0.6米的，建筑间距控制自飘窗外沿起算。凸窗面宽总长度必须≤1/4标准层周长。2、凸窗长度不得大于设置凸窗的房间开间的面宽的2/3.3、上下两层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。8入户花园入户花园按其水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率。9物业配套用房建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。10公共服务设施

规划要求配建的公共服务设施的建筑面积按照实际面积计算，不含本层公摊面积.11人防区域机动车停车停车位无销售产权，只有使用权。备注：本项目需要同时满足福建省、福州市、长乐市三个规范，并按三者中最严格的要求执行。示例3.3规划条件与现状分析-规划设计出让条件及地方规范解读

·设计基本原则

住宅（户型）设计原则：根据长乐地区市场需求，结合周边项目前期市场调研，有针对地提升项目定位，优化户型空间品质以彰显阳光城集团的品牌。一、货值最大化

·价值最大化

1、别墅产品比例最大化。2、在当地规范允许范围内尽可能增加赠送面积。3、控制户型面积与总价，提高销售单价。

4、总平规划做到景观均好性，达到最大化价值化。二、高周转低成本·复制成熟产品

单体（户型）设计原则：复制成熟产品并适度创新

别墅产品：参考福州南屿翡丽湾项目联排别墅产品高层产品：参考福州凡尔赛宫产品

·减少车库开挖

利用规划道路与现有场地之间约2.2米高差，合理确定设计标高，最大限度减少地下室土方开挖。示例3.4规划条件与现状分析-规划设计原则注：1、货值最大化原则；2、高周转低成本原则。文件标题-页码一、整盘筹划二、市场分析2.1项目地段分析2.2项目区域市场简析2.3项目区域供求关系2.4竞品分析2.5目标客户分析2.6分析总结2.7产品整体定位三、规划条件与现状分析3.1地块现状分析3.2地块风险评估3.3规划设计出让条件及地方规范解读3.4规划设计原则四、产品定位4.1规划方案比选及结论（如有）4.2设计单位选择4.3总图方案4.4规划方案指标对比与平衡（如有）4.5规划方案报规风险4.6户型分析4.7建筑风格4.8室内精装要点（如有大体量精装修）4.9景观要点4.10体验区五、开发节奏六、投模分析目录注：1、项目的首期定位会应针对整盘做定位，但重点应是首期。2、其中二~六章侧重点应偏重首期。3、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。1、考虑到明后两年区域板块竞品以高层产品居多，根据项目的高周转要求，所以考虑规划多层面积最大化，故不选择方案一的方向；2、在尽量保证多层面积最大化的前提下，根据项目的低成本要求，考虑地下停车的使用效率及规避绿化率不足的风险，故不选择方案二的方向。序号方案叠拼货值（亿元）高层货值（亿元）总货值（亿元）方案优缺点1方案一1632.148.11、建筑间距大，空间效果好，品质相对较高；2、高层地下车位较好布置，能够满足整体停车；2方案二25.22550.21、建筑间距小，空间品质较差；2、高层地下室排布停车位差，且单层停车位不满足；3、建筑密度大，小区绿化率不足；3方案三24.825.149.91、建筑间距较小，空间品质效果较差；2、高层地下室停车排布较好；4.1产品定位-规划方案比选及结论（如有）示例注：总图方案比选作为附件。4.2产品定位-设计单位选择选择单位选择原因建筑设计单位（方案）示范区景观设计单位示范区精装设计单位石湖路总平特点：4栋高层住宅围合式布置，住宅主要朝向为南偏东。小区设置景观中心花园，空间尺度较大，为高层住宅提供了开敞的景观视野。主要技术经济指标统计表项目总量所占比重[%]总用地面积26,667.00总建筑面积105,904.00计算容积率建筑面积85,334.00100.00其中住宅建筑面积77,189.0090.46商业建筑面积5,300.006.21幼儿园面积1,800.002.11物业管理用房345.000.40社区居委会办公面积385.000.45文化活动室面积155.000.18卫生服务站面积40.000.05设备用房面积120.000.14不计入容积率建筑面积20,570.00其中地下车库建筑面积20,150.00市政配套建筑面积120.00首层架空面积300.00居住户数总户数876100

66㎡12614.478㎡31235.688㎡9410.798㎡28132.1118㎡637.2居住人口2803建筑基底面积5,989.18建筑密度22.46建筑容积率3.2绿化面积8000绿地率30.00%配建总停车位(机动车)684100其中①地下停车位57684②地上停车位10816配建总停车位（非机动车）20004.3产品定位-总图分析示例4.4产品定位-规划方案指标对比与平衡（如有）分地块用地指标平衡地块用地性质用地面积（㎡）用地面积（亩）建筑面积（㎡）容积率地下室面积（㎡）1商住用地65930.4198.90460780.70455652商住用地38599.9557.90284840.74280883商住用地45714.2468.57301340.66287524商住用地80922.05121.38583380.72646957商住用地19826.0829.74535302.701653811商住用地52226.278.341410102.7039958总计

303218.93454.833575741.1822359632示例注：需明确整盘容积率，并明确各地块的指标是否能整盘平衡。4.5产品定位-规划方案报规风险

规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门1本地块住宅建筑底层架空部份应占住宅建筑占地面积的60%以上，其中作为公众休闲活动场所的面积应占住宅建筑占地面积的30%以上底层架空部分全部作为公众休闲活动场所，占住宅建筑占地面积的75.71%别墅架空层、别墅地下室赠送，由总包在规划验收后统一改造到位，交予业主。其与高层顶层屋面、别墅花园赠送业主一样属性

销售说辞管控及合同约定协调规划关系

营销管理部、设计部、项目发展部、项目部2不能设置别墅私属设备用房以机动车库形式报批3结构拉板宽度≤500按规划要求高层单体若按规划要求实施，结构体系不合理，严重影响主体含钢量及有效使用空间。户型进深达不到营销户型要求按两版施工图出图并审查。报审版应政府报批，施工版用于现场施工及质监站检查协调规划关系营销管理部设计部项目发展部项目部阳台处不能布置剪力墙，只能布置结构柱空调板不能布置剪力墙及结构柱备注：长乐规划局反复四次提出凸窗剪力墙布置位置，最终凸窗剪力墙按内侧布置。2013年前长乐拍卖项目均按长乐地方规定执行。若按规划要求，设计单体产品无可比性。规划同意凸窗两侧可做装饰柱，凸窗下口可做装饰墙体，因此具备凸窗剪力墙外置条件。长乐地方在建楼盘，阳台部分报批时均只布置柱子，在施工时均布置剪力墙（外形不变前提），使单体具备合理结构体系。经多次讨论出两版施工图是比较有效解决问题的方式。示例100平三房二卫86平三房一卫72平二房一卫

经适房示例4.6产品定位-户型分析-户型分布产品类型所占比例面积区间（㎡）房间数量单价（元/平米）总价（万元）合计4.6产品定位-户型分析-户型配比105㎡+85㎡4.6产品定位-户型分析-参考户型平面示例高层采用法式风格（参考厦门翡丽湾）4.7产品定位-建筑风格示例注：如有复制项目应选复制项目照片文件标题-页码4.8产品定位-室内精装要点-项目精装范围（如有大体量的精装）产品类型高层住宅底商商业栋号高层住宅：1-3#，5-7#底商：1-6#商业：8#，9#数量高层住宅：6栋，8单元底商：1-6#商业：2栋公共部位装修总面积高层住宅：3896平米商业公共部位：2060平米住宅电梯厅，首层大堂电梯厅，标准层电梯厅通道，物业用房等附属用房商业公共走道，楼梯间，电梯厅。公共精装区域38示例景观风格定位：自然法式4.9产品定位-景观要点-景观风格定位示例注：如有复制项目应选复制项目照片示范区结合水库范围整体考虑，占地面积16.7万平米，含水库面积11万平米，示范区面积约为5.7万平方米。4.10产品定位-体验区-选址示例别墅样板房动线长320米预留高层样板房占地面积（平米）160000（含水库110000）景观面积（平米）50000售楼处面积（平米）1700~1900样板房面积（平米）别墅类---1370高层---450是否为实体样板间别墅联排为实体样板（售楼处考虑临时高层样板房）是否设置外展场否停车场4.10产品定位-体验区-功能及动线分析示例注：1、体验区功能区域分布；2、明确参观动线。福州凡尔赛宫4.10产品定位-体验区-售楼处风格示例注：如有复制项目应选复制项目照片文件标题-页码一、整盘筹划二、市场分析2.1项目地段分析2.2项目区域市场简析2.3项目区域供求关系2.4竞品分析2.5目标客户分析2.6分析总结2.7产品整体定位三、规划条件与现状分析3.1地块现状分析3.2地块风险评估3.3规划设计出让条件及地方规范解读3.4规划设计原则四、产品定位4.1规划方案比选及结论（如有）4.2设计单位选择4.3总图方案4.4规划方案指标对比与平衡（如有）4.5规划方案报规风险4.6户型分析4.7建筑风格4.8室内精装要点（如有大体量精装修）4.9景观要点4.10体验区五、开发节奏六、投模分析目录注：1、项目的首期定位会应针对整盘做定位，但重点应是首期。2、其中二~六章侧重点应偏重首期。3、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。5.1开发节奏-体验区工作计划示例

体验区工作计划阶段

任务开始时间完成时间建筑售楼部、样板房方案设计及确定2013-8-202013-8-27售楼部、样板房施工图设计2013-8-282013-9-23总包单位招投标2013-9-232013-10-8总包单位进场2013-10-8结构封顶2013-10-82013-11-1落架2013-11-22013-11-27景观确定设计分供方2013-6-14确定方案及成本测算2013-7-302013-8-25确定施工图成本测算2013-9-302013-10-20施工单位招投标2013-10-212013-10-30景观施工进场2013-10-312014-1-10景观验收并移交2014-1-11装修装饰确定设计分供方2013-7-28确定方案及成本测算2013-8-202013-9-16施工单位招投标2013-10-112013-11-1施工进场2013-11-42013-12-24软装现场布置2013-12-252013-1-4开放2014-1-1145采购事项采购模式采购方式供应方式设计部造价采购部供货周期进场时间签约合作单位出图、定样时间清单提供时间采购方案编制完成时间定标时间签约时间勘查

监理

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土方

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