年贵阳某大厦策划书

**大厦策划书目录前言项目概况项目技术指标市区高层楼盘分分析**大厦目标客客户群定位项目定位分析策略选择项目定位产品设计销售策划对项目提供策划划服务内容收费标准前言由于尚未与贵司司达成策划代代理合同协议议，故本策划划书只作初步步策划，重点点是市场调查查分析及本项项目之定位，所所述皆为实务务性内容，致致于产品规划划及销售策划划仅作简单描描述，望通过过此策划书能能与贵司进一一步探讨本项项目之策划方方案，最终达达成协议，以以求“双赢”局面。项目概况位置：项目地处处小十字，**东路与**南路交汇处处。周边设施：学校：*中、**中、**小学、***小学、**中医学院医院：省医商场：**大楼楼、**广场、**服装城、****行**商场交通：该地段为为贵阳市的繁繁华交通路段段，有多路公公交车通过。其它：盛安酒店店、百成酒店店、贵阳电影影院、小十字字小吃一条街、百花影影剧院等商业业娱乐设施项目技术指标总占地面积：22000多平平方米属于**公司建建筑面积：33万平方米左左右,另**公司亦占有有一部份楼层分布（属于于**公司）：6层为商场，面面积为1万平方米左左右7层为转换层8—28层为住住宅，面积为为2万平方米左左右绿化：地面约有有400平方米米的绿化面积积，转换层有有200平方米的绿化面面积会所：约10000平方米市区高层楼盘分分析目前贵阳市高层层楼宇均价为为3000元/m2以上，大多多集中在**路等繁华地地带，包含有有全林国际广广场、钻石广广场、新大陆陆广场、龙港港国际中心、金金辉大厦、时时代名仕楼，千千禧苑、中天天广场、经协协大厦等。但但真正完全定定位为住办为为一体并没有有，只有龙港港国际中心、经经协大厦曾提提出住办一体体的概念，但但不甚强。综综观目前也只只有**路、瑞金路路、延安路、**路、**路等市区几几条主要道路路街区功能、位位置能符合住住办一体规划划定位。市区高层楼宇目目前之宣传皆皆脱离不了“豪”字、优质生生活、生活便便利等方面，同同质性日益趋趋近，个性化化越显越小。今明两年尚有几几幢高层楼宇宇即将动工，届届时供大于求求的局面将逐逐步扩大，将将加大高层楼楼宇的空置率率。房地产地段论将将逐步被环境境论取代，以以前地产业主主流曾经是“第一是地头头，第二是地地头，第三还还是地头”，但现在逐逐渐被打破，有有许多例证可可说明：在台台湾，台北市市房价高，所所以“台北市居大大不易”是许多购房房者的心结，所所以，现在许许多人选择了了台北县环境境好、价格较较低的住宅区区居住。在广广州，99年番禺丽丽江花园、碧碧桂园、奥林林匹克花园等等以环境着称称的小区，抢抢去了广州市市区不少份额额。毕竟，追追求生活品质质的提高是居居住的一种趋趋势，这种轨轨迹在每个中中大城市都将将一样。贵阳市部分高层层楼宇广告分分析（资料提提供：基信地地产市场研究究部）楼盘名称广告诉求点广告内容要点评析立云大厦酒店式小型公寓寓可自住出租参与与酒店经营一年后三年内可可原价回购10月8日后部部分房价上调调10%星级标准的居室室一份自尊一种骄骄傲6)三万元作酒酒店业主开发商有比较前前卫的经营理理念"免费住三年年",但没有金金融机构支持持作保障,因此不能给给到置业者信信心中天宅吉大厦让你"免费"住住三年开全国先河的高高层全包式住住宅现金概念小区配套贵阳第第一立体绿化,迭泉泉水景在户型设计上比比较超前,对市场有引引导的作用;;但过多宣传传其它方面因因素,而应该侧重重体现跃式户户型带来的一一种与众不同同的生活空间间.银海大厦千呼万唤大公开开,发售价28880元/m2起中华北路与黔灵灵东路交汇黄黄金地段平层,错层,跃跃层的户型赠送电话,有线线电视,对讲门铃铃,煤气入户,互联网络入入户等该项目以28880元/M2的低价入市市造势,而且又赠送送多件物品作作优惠措施,,本来可以促促销,但没有限定定时间,因此目标客客户群多数会会处于观望状状态.时代名仕楼享不尽的都市风风情高贵典雅,婷婷婷玉立精美样板房敬请请参观1600M2的的高级观光会会所24小时中央供供热水系统居都市之巅,全全景观落地大大玻电子遥控门锁在广告画面上可可以看到一个个婷婷玉立的的女士与项目目外观的相对对比，一语双双关，衬手……钻石广场南明河畔,贵阳阳外滩钻石广场,甲秀秀天下龙腾盛世,惟我我独尊选择的七大理由由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力大南广场的标志志性建筑七成三十年按揭揭成就一生的荣华华与富贵能尽量借周边的的配套优势进进行推盘,塑造大南，广广场的标志性性建筑,但作为标志志性建筑要具具备什幺?为什幺?没有将支持持点宣传出去去.楼盘名称广告诉求点广告内容要点评析中天广场欧陆风情,典雅雅气派登峰造极缔造经典的欧式式高层建筑群群最有价值的文化化配套最具完美的生活活配套最大规模的休闲闲配套最高档次的物业业配套购买中天广场房房产可采用旧旧房置换新房房的办法中天广场由于规规模大,又具中天集集团的品牌,,地理位置相相对优越,因此极度塑塑造经典高尚尚社区;但广告推广广手法没能将将气派和身份份尊贵一面体体现出来千禧苑千禧经典,尊贵贵华庭城市中心唯一拥拥有花园广场场的高尚住宅宅今日集团(香港港)有限公司特特别恭贺5月1日开盘没有塑造其内涵涵,素质和宣传传一种尊贵华华庭的品味,,但现场布置置相当不错龙港国际中心投资回报的最佳佳捷径帮您抓住成功成立商场经理部部为业主服务务,打破传统的的既经营又投投资引进国内外名店店替业主商铺组织织竞租或拍卖卖会中华中路将成为为步行街,机会将越来来越少投资龙港国际中中心等于购置置一台印钞机机如果广告中能宣宣传有实力的的业主进驻,,更能具说服服力,以及提高市市民投资的信信心,否则说再多多也没用港天大厦实现梦想只一步步之遥!净使用面积比一一般的高4--8%毗邻黔灵公园感烟自动报警消消防系统一次性付款优惠惠3%作为2680元元/M2楼盘做此种种广告可以说说在市场上竞竞争力不强,,因为没有任任何的生活品品味。天恒城市花园都市里的花园,,花园里的家家整个广告版面只只有鲜花和楼楼宇，底色用用红黄色,衬托其高贵贵。突出主题“花园园的家”但缺乏居住住的理念。经协大厦顶尖地段的高尚尚物业座落人民广场旁旁，拥750000M2绿色；商、住、办一体体的综合楼；；省唯一获建设部部“建筑工程安安全奖”工程；3.11米层高塑造地段优势的的概念,但缺乏楼盘盘素质与地段段相衬。楼盘名称广告诉求点广告内容要点评析鑫海大厦封顶在即4月10日前优优惠价27880元/M2起；机不可失,欲购购从速；四套配屋顶花园园的跃层空中中别墅。封顶在即以优惠惠价促销倒不不如在限期送送礼品等,因为买家还还会期望之后后的价格下降降。金辉大厦抹不去的都市情情节成熟稳重,绅士士风度客厅落地大玻,,全景观式房房间；24小时中央供供热水系统；；错层,标准层,,跃层；多种户型选择；；电子遥控门锁。"都市情节"没没有什幺去体体现;绅士风度的生活活品味没有塑塑造。逸豪峰黄金宝地,商机机无限住宅全为错跃式式结构,单元独立电电梯；楼顶花园,游泳泳池；儿童乐园,平台台花园；空中楼阁式停车车场；各行业自助模式式,用于医疗,美容,办公,饮食等。项目引用了有新新意的概念如如“自助模式”等,但促销手法法欠缺。新大陆广场贵阳,明天发现现新大陆!都市正中心,成成功新起点..聚焦新大陆贵阳阳,今天。涌向新大陆贵阳阳今天。坐拥中心方可纵纵览全局,领悟先机；；居住中心,事为为业半径定会会宽广无限；；五大全新豪宅理理念:全机关报中中心地位,全新欧陆风风格,全新会所内内涵,全新健康户户型,全新智能管管家；为力争超越一切切,追求全新生生活的您奉现现。首先给市民“新新大陆”的悬念,而且版是竖竖向半版,比较抢眼,色彩和画面面比较能突出出主题。全林国际广场个个案分析近期敝司策划代代理全林国际际广场，步入入七月份，其其销售势头逐逐渐好转，由由于操作此项项目，故对目目标客户群及及购买心理较较为了解，在在此做一重点点分析。项目概况：全林林国际广场单单层面积1110M2——160MM2，总价在377万——69万，跃层层：149M2——256M2，­总价是52万——110万。由由三栋29层、27层、20层住宅及及一栋38层星级酒酒店组成。项目支撑点：贵贵州最高建筑筑楼宇，60000M2的中庭花园园，60000M2的会所，30000M2的休闲步行行街，南明河河、甲秀楼景景观，地理位位置佳，闹中中取静。购买的客户群：：工商界的精精英人士、私私企老板、出出身于名门世世家的人士、高高阶公务员。购买用途：购买买人士二次置置业居多，投投资客不多，80%用作自住，20%有可能当作住办两用。上述资料分析：：全林国际广广场产品规划划为住宅，因因有实质性的的支撑点。故故与目标客户户需求大体一一致，反观**大厦因所处处环境、街区区功能皆与全全林国际广场场不同，设计计为大户型住住宅，一套住住宅的总价至至少为50万，在缺缺乏园林绿化化、会所等实实质支撑的情情况下，较难难吸引此类购购买阶层。**大厦目标客客户群定位**大厦所处地地理位置应属属**路版块，现现在**路上已有十十多家高层建建筑，但中华华路街道较为为宽阔，**大厦地处小小十字略显局局促，因此居居家环境逊于于**路，在**路版块中最最适居住的环环境是大南门门地块，在此此地块当居家家是第一位，商商用目的是第第二位，其目目标客户群是是居住豪宅的的富有阶层，而而小十字地块块商用目的是是第一位的，以以住宅作为商商业之用，以以及物业自身身的升值，达达到盈利目的的，应是这一一地块的首选选。但是，其其所处的优越越位置也会吸吸引一部份买买家，以自住住为目的。因此，敝司分析析项目的目标标客户应以该该区域所能表表达的市场属属性，以及目目标市场的市市场承接力来来定。根据我我们分析，我我们可将这部部份客户群定定向细分为：：原投资**花园园、智诚大厦厦等买家获取取丰厚收益后后的再投资者者。分析：这类买家家手上拥有不不止一套物业业，其拥有的的物业每月的的回报非常可可观，扣除月月供按揭外每每月都有可观观收益。如**大厦目前1444m2租金约30000元，扣除除月供款，尚尚有约10000元之收益益。长期在贵阳投资资的外地机构构。分析：这类买家家在贵阳无自自主物业，写写字楼及住房房租金都非常常高，而且写写字楼物业管管理费大，如如果购买物业业后，月供按按揭小于写字字楼及住房租租金，同时购购买的物业可可以在二手市市场转让，对对其来说非常常合算。私企中成长起来来的新贵，这这部份人崇尚尚市中心的方方便生活，地地域上的优势势彰显其身份份。在**路、***路、**路上班的高高级白领。分析：基于项目目所处位置与与以上区域便便捷的交通网网络，他们有有理由在该区区域选择一个个环境好、档档次高，但价价格不高的精精品住宅。已已有的完善交交通设施大大大增强了他们们对该区域的的信心，使其其在享受高素素质生活的同同时，不再需需要支付昂贵贵的上下班时时间成本。项目定位分析房地产的产品定定位简言之即即是设计产品品和行销的组组合，使能对对目标客户产产生效果，以以达到降低市市场销售风险险或创造更多多投资利润目目标的工作。首先，透过SWWTO分析即即优势（sttrengtth）、劣势势（weakkness）、威威胁（thrreat）、机机会（opppotuniity）、认认清本项目所所处的阶段。优势本项目位于两条条马路，**东路与**南路交汇处处，地理位置置佳，交通便便捷。本项目两面临路路，地段明显显，基地方正正，在产品设设计上可充分分发挥，气势势壮大。本项目周边生活活配套齐全，金金融机构近在在咫尺。劣势本项目临两路交交汇处，地势势较为局促，过过于吵杂，居居住品质遭受受一定影响。本项目会所10000平方米米，绿化约7700平方米米，相对于本本项目规模过过于小。机会好地段的物业，永永远有一批投投资客在关注注，问题在于于是否能适当当引导其投资资欲。西部大开发造就就了许多外地地企业进驻贵贵阳开分公司司，这些公司司往往派有干干部进驻贵阳阳，需要办公公场所及住所所，若能作为为办公场所，又又不失档次并并且可结合作作为住宅，不不但省费用而而且也方便。对对于这些企业业具有相当大大的吸引力。敝敝司即为最佳佳例证，驰宇宇大厦租金每每月40000多元，又需需花几百元租租房子给干部部住，若有此此类商务公寓寓（即住、办办两用），那那幺每月可节节省一笔可观观的租金。本项目产品规划划良好，行销销手段异于其其它个案，前前期的酝酿造造势，在公开开发售前奠下下良好的客源源基础。威胁本项目离**路路不远，附近近已推出或将将要推出的个个案多，价格格竞争将会更更激烈，且整整体高层建筑筑供过于求的的情形将日益益趋重，较不不利于本项目目价格的创新新塑造。贵阳市某些高层层建筑地理位位置也适合住住、办两用，但但其产品规划划未能与用途途匹配。不排排除当本项目目公开销售造造成热卖时，竞竞争对手突然然改变用途诉诉求，甚至降降价销售，分分食这块大饼饼。策略选择定位之策略选择择建议采用“差异化集中”策略，即针针对经市调的的特殊客户，设设计出一种特特殊产品，以以避开与其它它个案产品竞竞争，且不采采用低价竞争争的方式，以以创造较高利利润。项目定位经SWOT分析析及目标客层层选定，第一一、二种客户户为主目标客客户，第三、四四种则为次目目标客户（因因第三、四种种客层中，其其它项目可能能在绿化会所所、环境上要要比我们更有有优势），据据此，建议本本项目使用用用途为住办两两用商务公寓寓，定位为：：非一般的商务公公寓提出此定位乃专专门针对这群群人设计的产产品，可将市市场很明显区区隔开来，避避免同质化之之销售风险并并拉高售价，创创造较高利润润。上述之目目标客层有可可能因总价太太高（单价可可接受）负担担不起而放弃弃选择本项目目，毕竟高总总价对投资客客而言意味风风险加大，外外地机构亦不不是都有实力力购买总价550万以上的的楼宇。因此此需降低总价价，建议设计计些中等面积积户型，以扩扩大客层面，加加快销售速度度。产品设计若定位为住办两两用的商务公公寓，则其软软、硬件的配配套设施需要要重新设定，如如：大堂设计计、停车位、会会所配套的重重新设定等，待待同贵司达成成协议后再另另行提交方案案。销售策划销售策划是一连连串的广告宣宣传与包装，与与有阶段、节节奏的销控所所组合而成。每每个个案策略略皆不同，例例如本案头阶阶段重点吸引引的是投资客客户，则应设设计一套令投投资客心动的的高回报投资资计划，预售售物业如有投投资客能率先先进场炒作，价价位较易拉高高，去化也较较容易。若能与贵司达成成代理合同，则则敝司大致有有着如下之作作法：在整合推广方面面：达到5点1线，第一点点现场包装、第第二点售楼处处包装、第三三点样品房包包装、第四点点媒介推广、第第五点外据点点推广；一线线则是整合推推广文脉。在行销组合方面面：除运用行行销4P（产品规规划、价格、促促销、通路）外外，另佐以公公关活动及事事件行销（EEVENTMARKKETINGG）等形成一一整合行销态态势。在销售阶段方面面：分为筹备备期、引导期期、公开期、强强销期及续销销期等五阶段段，每一个阶阶段皆有其任任务及工作重重点。筹备期任务：造造势及策略拟拟定引导期任务：（1）散步、扩大知名度（2）告知业界界与媒体造成成耳语（3）极力塑造造产品形象，引引发消费者一窥究竟的欲望望公开期任务：（1）一举丰收长期酝酿成果，造成公开即