年漳州市某世贸广场调研报告

序言10月28日，这这是让我们永永远铭记的一一天，一群揣揣着无尽勇气气和梦想的有有志青年，终终于踏上漳州州这块热血土土地。房地产市场瞬息息万变，要做做好一个项目目就必须准确确明晰地把握握当地市场，深深刻透彻地了了解当地购房房者的消费习习惯，真正做做到有的放矢矢，务求一击击即中！风尘仆仆，感慨慨万千！我们们这一群认真真的工作狂，每每天废寝忘食食只为了缩短短与这座城市市的距离，为为了聆听这块块热土的呼吸吸。。。。。。我坚信一句至理理名言“付出和回报报是成正比的的”。不过我们们知道，这些些只是这座美美丽城市的一一层轻纱。我们愿意以多年年房地产策划划销售的经验验和专业力量量全力以赴，我我们坚信她最最终必将臣服服于我们的怀怀中。2007年漳州州市**调研报告第一部分城城市概况区域域产品个案调调查：1、东方明珠花花园投资兴建：***开发公司/东盛集团建筑单位：漳州州市**房地产开发有限限公司基地位置：漳州州水仙大街占地面积：1330多亩售楼位置:漳漳州水仙大街街与悦港路交叉口区域：***区交房时间：20009年之前项目进度：一期期现房/二期封顶/三期期房项目规模：总户户数1800主力户型：二二房二厅三房二厅（110-1150平米）主力单价：44600元/m²项目定位：夏威威夷风情社区区客户群锁定：主主要是白领和和公务员小区内部配套：：社区活动室室健身房乒乓球室小区周边配套：：闽南商贸城城、漳州新行行政中心、新新客运中心站站、加油站、110指挥中心、中国银行、建设银行、沃尔玛等安防情况：周界界报警系统闭闭路电视监控控系统可视对讲联联网系统巡更管理系系统、消防系系统物业公司：盛德德行物业管理理公司交通情况：6--11路、14路、17路、18路、22路、23路及至厦门及及各乡镇的必必经之路调查评价：东方明珠为３００万平方米大大型社区，分分三期开发，总总共１８０００套，其中一一期５００多多套。主力户户型面积在１１３０－１４４０平方米之之间。一期以以多层为主，共共１２栋，其其中１０栋多多层。在景观观设计上，东东方明珠泊来来“夏威夷风情情园林景观”；在物业管理理方面，则是是漳州首家一一卡通智能化化管理社区，加加上所在地段段周边配套设设施完善和其其交通优势，该该项目必将取取得良好的销销售业绩。2．华府·豪景景公馆投资兴建：福建建**投资有限公公司售楼位置：漳州州市**区水仙大街街亨立大厦11楼企划销售：厦门门福门房地产产管理有限公公司设计规划：加拿拿大NPD设计院建筑单位：九龙龙集团基地位置：漳州州水仙大街中中段占地面积：96682.177平米建筑面积：544767.33平米面临道路：水仙仙大街、丹霞霞路区域：：**区绿化率：330%推出日期：20006年8月24日交房时间：20007年11月项目进度：已交交房项目规模：总户户数524主力户型：单身身公寓（30-70平方米）、三房（110平方米）、二二房（70-90平方米）、楼楼中楼（200平方米以上上）主力单价：40000元/m²商铺：：33户商铺价格：155000元/平方米停车位：1113个项目定位：星级级国际公寓客户群锁定：工工薪族小区内部配套：：皇家园林、国国际名店廊、阳阳光地下车库库小区周边配套：：闽南商贸城城、漳州新行行政中心、新新客运中心站站、加油站、110指挥中心、中国银行、建设银行、农村信用合作社、沃尔玛、竹围市场、移动公司、新城综合大市场、酒店宾馆……安防情况：闭路路监控系统、可可视对讲系统统、周界报警警系统、停车车场IC卡管理系统统物业公司：新加加坡新工物业业（全封闭式式管理）交通情况：6--11路、14路、17路、18路、22路、23路及至厦门及及各乡镇的必必经之路调查评价：1．地段区位优优势强，位于于水仙大街中中段，周围配配套设施齐全全，交通方便便。2．观景阳台台、入户花园园、阳光户型型，4000平米的皇家家中庭，新古古典主义建筑筑风格，项目目的规划设计计优秀，适应应现阶段发展展趋势，吸引引人群。3．阳光地下车车库，人车分分流4．整个小区实实行智能化管管理系统3.江滨花园投资兴建：***房地产售楼位置：***路与**路交叉口右右转200米企划销售：***置业设计规划：***院厦门分院院建筑单位：***漳州分公司司基地位置：***路与**路交汇处占地面积：4220亩建筑面积：700万平方米面临道路：***路区域：：沿江区域绿化率：226.92%%容积率：33.68推出日期：20007年11月交房时间：20009年年底项目进度：199层项目规模：3110户主力户型：三房房两室两卫（50-1775平方/户）主力单价：50000-60000元/m²商铺：：未定停车位：未未定项目定位：水岸岸高尚名宅客户群锁定：工工薪私人业主小区内部配套：：会所游泳池中庭绿化广广场社区幼托所所小区周边配套：：商业城世纪广场双双语小学安防情况：一梯梯一户高端智能可可视系统物业公司：中天天国际当纲物物管顾问交通情况：44路11路调查评价：1．项目紧邻九九龙江，地理理位置优越2．小区采用欧欧式建筑风格格，设置星级级豪华入户大大堂3．一梯一户，拥拥有双观景阳阳台4．小区实行五五星级物业管管理，拥有高高端智能可视视系统5．小区内部设设有社区幼儿儿所，周围有有双语幼儿园园该项目的缺点主主要是：小区区周围配套环环境一般，社社区环境凌乱乱，建筑不集集中4.锦绣一方投资兴建：漳州州**房开发有限限公司售楼位置：漳州州**南侧企划销售：漳州州**房开发有限限公司设计规划：厦门门**院建筑单位：厦门门市**建筑工程有有限公司基地位置：漳州州市**南侧、***港东侧占地面积：1993041..55平方米建筑面积：1775万平方米面临道路：***路、**路区域：：**区绿化率：445.7%容积率：22.2推出日期：20006年5月交房时间：20005.9.4-9.5交房!（一期）57-59号2007年3月交房，60、61号2007年底项目进度：600#竣工验收61#外架拆除完完毕项目规模：24466户主力户型：一房房单身公寓（38-533平方米）主力单价：38800起（二期）商铺：：位于商场内内停车位：1122户项目定位：生态态名宅客户群锁定：私私企业主、工工薪、老板投投资型小区内部配套：：社区商业中中心社区邮政局社区幼儿园社区银行小区周边配套：：漳州一中分分校景山中学漳州第二实实验小学人民广场步该文小学体育中心会展中心安防情况：智能能化网络管理理门禁红外线线物业公司：厦门门康乐物业发发展有限公司司交通情况：1路路5路10路调查评价：1．九万平米超超大景观园林林2．观景电梯3．6.5层花花园住宅4．4000平平米康艺中心心5．傲踞漳州城城市新中心5.九龙城(二二期)投资兴建：***房地产售楼位置：***东段**南门旁企划销售：设计规划：***设计院建筑单位：***有限公司基地位置：***路**公园南门旁旁占地面积：3..6万建筑面积：133万面临道路：***路新华东路区域：：沃尔玛商圈圈绿化率：331%容积率：33.58推出日期：077年年底交房时间：20008年底项目进度：地下下室项目规模：4550户主力户型：三房房（130平方米）主力单价：未定定商铺：：未定停车位：1160户（地下）项目定位：公园园名宅客户群锁定：企企事业单位城镇居民小区内部配套：：幼儿园会所所小区周边配套：：沃尔玛、中中闽百汇、寰寰宇百货、信信义超市、闽闽南批发市场场、九龙公园园、胜利公园园、中山公园园、三中、巷巷口小学、长长途客运站安防情况：未定定物业公司：证得得行物业交通情况：1路路、25路调查评价：1、临九龙公公园，环境优优越2、地段佳，升升值空间大3、处于于沃尔玛内，周周边配套完善善6.九龙官邸投资兴建：漳州州**房地产开发发有限公司售楼位置：漳州州**园旁企划销售：厦门门**代理有限公公司设计规划：***设计院，**设计有限公公司建筑单位：***公司基地位置：漳州州市**路与**路交汇处占地面积：100000平米建筑面积：544000平米面临道路：***路新华路区域：：**区绿化率：331.5%容积率：44.5%推出日期：未定定交房时间：20009年下半年项目进度：地下下基础施工项目规模：3332户主力户型：三房房四房（127-1147平方米）主力单价：100楼以下4500元/m²；以上5000元/m²停车位：1153户项目定位：城市市之上的现代代宅院客户群锁定：私私企业主小区内部配套：：两梯两户园园林中庭小区周边配套：：南丰超市信义超市沃尔玛巷口中心小小学岳口小学学漳州三中漳州八中胜利东幼儿儿园丹霞幼儿园兰兰光门诊部九龙医院工商银行建设银行农业业银行安防情况：楼宇宇门禁可视对对讲、周界报报警、闭路监监控、24小时电子巡巡更、车辆出出入集成IC卡物业公司：未定定交通情况：1路路25路调查评价：该项目地处漳州州**中心区，毗毗邻九龙公园园，傲踞胜利利东路市政大大道，九龙公公园黄金带，荣荣享沃尔玛等等成熟配套。2梯2户，入户花园，全透明观景电梯，独享50平米空中花园；4000平方米精致私家园林中庭，玻璃连廊、叠水喷泉、绿径小道，社区更配有北一街150米全沿街商业艺术走廊，整个小区采取全封闭式管理，智能化系统，人车分流。7.君临天下投资兴建：漳州州**有限公司售楼位置：***北侧企划销售：***有限公司设计规划：***设计院建筑单位：***有限公司基地位置：***对面占地面积：3..5万平方米建筑面积：1552361平方米面临道路：***路区域：：**商圈绿化率：331%容积率：44推出日期：未定定间歇性推盘盘交房时间：20009年初项目进度：地下下室项目规模：8118户主力户型：二房房（80-90平方米）主力单价：47700元/m²停车位：未未定项目定位：智能能化高尚社区区客户群锁定：漳漳州厦门私企业主小区内部配套：：小型游泳池池、小区周边边配套：市工工商局、市邮邮政局、工行行、农行、建建行、农村信信用社、邮政政储蓄所、中中国人民解放放军第175医院、九龙公园园、漳州四中中安防情况：智能能化全封闭管管理社区数字化化监控全天候录像像监控红外线线边界防范彩色可视对对讲感应式门禁禁、保安巡更更系统物业公司：荣信信物业交通情况：255路调查评价：该项目地处沃尔尔玛商圈，亲亲近九龙公园园，周遍配套套设施完善，升升值潜力大。项项目为欧式建建筑风格，设设有26000平方米尊荣荣会所及观景景电梯，小区区内采取人车车分流，并建建有欧式皇家家园林。8.丽园君悦投资兴建：***房地产开发发有限公司，*集团，**集团售楼位置：***58号企划销售：***房地产代理理公司设计规划：建筑单位：***建筑基地位置：***路中段占地面积：555695.991万平方米建筑面积：266万平方米面临道路：***路区域：：**商圈绿化率：225%容积率：44.06推出日期：20006.011.01交房时间：项目进度：未开开盘（打地下下砖）（二期期）19层（一期）项目规模：20051户主力户型：一房房（45㎡）、两房房（85-88㎡）、三房房（110-1132㎡）、四房房（160㎡）、楼中中楼（170-2260㎡）主力单价：预计计4000元/m2停车位：7778户项目定位：名流流豪邸客户群锁定：高高经济收入的的私企主或生生意人小区内部配套：：电影咖啡屋图书书室健身房会所小区周边配套：：沃尔玛、中中闽百汇、寰寰宇百货、信信义超市、九九龙公园、胜胜利公园、中中山公园、三三中、巷口小小学、九龙医医院、建设银银行、人民银银行安防情况：封闭闭式数字可视视系统物业公司：未定定交通情况：255路调查评价：1．国际建筑规规划（挑高21米，面宽20米法国凯旋旋迎宾大门）2．120000平米欧洲皇皇家园林3．600米艺艺术回廊式中中庭设计4．酒店式豪华华大堂5．人车分流6．入户花园7．50米超大大栋距中庭8．五星级饭店店式俱乐部会会所9．地下室全开开挖超大挺车车场10．数字可视视系统丽致·新加坡投资兴建：售楼位置：***路与**路交汇处企划销售：***房地产代理理公司设计规划：建筑单位：***工程有限公公司基地位置：占地面积：25568平米建筑面积：144800平米面临道路：区域：：绿化率：330%容积率：55.4推出日期：20006.100.28交房时间：20008-100-31项目进度：封顶顶项目规模：3558户主力户型：单身身公寓（25-35平米）、一一房一厅（41-60平米）、二二房一厅（100平米）主力单价：45500-55500元/m2停车位：114户项目定位：精装装酒店式公寓寓客户群锁定：330-50岁之间个体体经商户和公公务员小区内部配套：：无小区周边配套：：中国人民解解放军第175医院、九龙公园园、漳州四中中、工行、农农行、建行、市市工商局、市市邮政局安防情况：酒店店式管理门禁禁物业公司：未定定交通情况：1路路25路调查评价：该项项目位于胜利利东路与丹霞霞路交汇处，无无论是地段还还是交通优势势都很强，周周围配套设施施全面，而且且全部小户型型且带精装修修，节省客户户许多精力，但但该项目楼道道较深，采光光不足，且临临街，噪音大大。10、钱隆首府府投资兴建：售楼位置：企划销售：设计规划：建筑单位：基地位置占地面积：1771698平米（83亩）建筑面积：2007665平米面临道路：元光光北路区域：：**区绿化率：440%容积率：33.5推出日期：20006-122-3交房时间：20008年上半年项目进度：1、2#外架拆除3、4#在建项目规模：10098户主力户型：二房房（91㎡）三房（120、133、146㎡）为主要要，另外还有有四房（168㎡）楼中楼楼（168㎡）主力单价：55500元/m2（9F）层差50元/m2停车位：3300户项目定位：欧法法尊贵养生之之城客户群锁定：高高级公务员和和成功商界人人士小区内部配套：：幼儿园、会所所、游泳池、宽宽带入户、背背景音乐、自自动喷淋、小区周边配套：：交警大队、客客运北站、工工行、农行、建建行、华福证证券、中国邮邮政、175医院、博爱医院院、漳州八中中、芗客隆超超市安防情况：可可视对讲、闭闭路监控、电电子巡更、IIC卡门禁、停车车自动化、紧紧急广播、计计算机管理中中心、室内报报警装置、设设备监控装置置等。物业公司：厦门门都市景象物物业管理有限限公司交通情况：2路路15路17路调查评价：该项项目位于漳州州市贯通南北北的纵向主干干道-------元光北路西西侧,新华西路以东东,北至火车站,南临江滨路,步行5分钟可达市中中心,区位价值优优越.，小区户型型设计优秀，明明厨明卫、南南北通透，各各楼栋之间拥拥有50-2000米奢侈栋距距，在漳州楼楼盘中首次建建造规模宏大大的法国凡尔尔赛印象派建建筑文化群落落。打造38000㎡法国风情情园林，使钱钱隆首府成为为漳州现代高高尚住宅的领领跑者与杰出出代表之一11、香格里拉拉。观园投资兴建：***开发有限公公司售楼位置：企划销售：大墙墙演绎设计规划：建筑单位：基地位置：占地面积：644661.553平方米建筑面积：1888035..5平方米面临道路：区域：：绿化率：338%容积率：22.7推出日期：20006-9--8交房时间：20008-8项目进度：一期期已入住二期已售70%以上项目规模：12254户主力户型：三房房、四房、楼楼中楼（133－320M22）主力单价：33960-44215元/m2停车位：4403户项目定位：香格格里拉风情观观园小区客户群锁定：工工薪为主小区内部配套：：社区幼儿园园儿童游乐区区健身房阅览室老年人活动动中心球类活动室便利店小区周边配套：：岳口小学、巷巷口中心小学学、市二实小小、**中学、漳州州八中、建行行、中行、人人民银行、市市妇幼保健医医院、175医院、市中中医院、九龙龙医院、九龙龙公园、沃尔尔玛、丹霞休休闲中心安防情况：家庭庭彩色可视对对讲系统闭路路电视监控系系统电子巡更更系统周界报警系系统物业公司：福建建悦华物业管管理公司交通情况：255路调查评价：香格格里拉观园由由21栋多层、小小高层建筑构构成，处于漳漳州中心地段段，拥有近两两万平方米中中心绿地景观观，小区楼盘盘设置一梯两两户、户型南南北通透，拥拥有优质物业业及安防，社社区配套齐全全，设置优质质会所，是集集高档公寓、星星级会所、生生态园林、**、商业等多多种功能为一一体的新都市市高尚社区，12、毅达新城城（四期）投资兴建：售楼位置：企划销售：设计规划：建筑单位：基地位置：占地面积：13330多亩建筑面积：233000000平米面临道路：迎宾宾大道漳华路区域：：**区绿化率：335.1%容积率：22.93推出日期：20007-100-18交房时间：20009年项目进度：打桩桩项目规模：4000户主力户型：三房房（110-1133平米）：70%二房（80-90平米）：30%%主力单价：28800-36650元/m2项目定位：大盘盘造城客户群锁定：公公务员周边县城居居民小区内部配套：：幼儿园医院院商场游泳池菜市场会所所小区周边配套：：银行区政府府剧场医院景山公园安防情况：未定定物业公司：毅达达物业交通情况：1路路10路13路调查评价：

毅毅达新城距离离漳州未来的的行政中心不不到500米，与**区政府相隔隔不远。同时时，项目紧靠靠景山公园，与与明发商业广广场紧密相连连，社区生活活环境美好、生生态环境优越越。毅达新城城项目正在建建设的漳州一一中分校附属属学校系一所所从小学到高高中的完全中中学，明年99月正式投入入使用，将有有效满足社区区居民子女的的**需求。毅达达新城各个版版块还规划配配置了商业街街、生鲜超市市、银行、高高级会所、幼幼儿园、托儿儿所等等，完完整的基础配配套将最好地地满足居民日日常生活的各各种需求。13、**星座座投资兴建：售楼位置：企划销售：设计规划：建筑单位：基地位置：占地面积：133800平方米建筑面积：599983.99平方米面临道路：区域：：**区绿化率：330%容积率：33.65推出日期：20007-7--31交房时间：20008年底项目进度：地面面四层项目规模：住住宅412户，店铺34户，车库240户主力户型：二房房（82、94、96、104㎡）、三房（127、137、132、143㎡）主力单价：42286元/m2起项目定位：未来来一代成长的的理想家园客户群锁定：高高级白领公务员小区内部配套：：酒店式入户户大堂5000平方米珍贵贵树种保育园园林小区周边配套：：沃尔玛、规划划中的明发商商业广场漳州一中分分校、漳州第第二实小幼儿园漳州妇幼保健健医院农行、建建行等安防情况：智能能化刷卡进出HES物业物业公司：悦华华新物业台湾安杰物物业顾问交通情况：133路23路调查评价：“***·星座”是由漳州惟惟一的国家一一级房地产开开发企业悦华华新房产集团团打造的未来来一代成长的的理想家园，项项目位于漳州州一中分校与与漳州第二实实验小学交汇汇处，由三幢15-188层的住宅从从南到北依次次排列，沿街街底层均设置置店面，形成成一个围合安安静的居住小小区。小区住住宅拥有270度观景转角角凸窗纯版式式结构，社区区配套完善。小区物业采用一级资质HES管理模式。此外，本项目的规划设计采用“蒙德里安”的风格手法，设置5000平方米珍贵树种保育园林，遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，项目主入口大堂设计为酒店式入门大堂，尽显尊贵与时尚。1.1城市概论论漳州概况漳州市位于北纬纬23.6—25度，东经117—118度，地处福建东南南沿海，毗邻邻厦门、汕头头两个经济特特区，与台湾湾隔海相望，是是福建最南端端的一个地级级市，全市土土地面积1..26万平方公里里，海域面积积1.86万平方公里里，总人口472万人，其其中市区建成成区面积334平方公里，常常住人口34万人。漳州是个依山傍傍海、有江、有有平原的富庶庶宝地，自然然条件优越，农农业基础较好好。全市拥有有耕地面积250万亩，山地12230万亩，内陆水水域、浅海滩滩涂180万亩。海岸线线680公里，有众多多天然良港，招招银港区、古古雷港区和东东山港区都是是深水港湾，多多处可供建设设10万吨级以上泊泊位码头。全全省第二大江江—一九龙江横贯贯全境。漳州平原原是全省最大大的冲积平原原，属亚热带带季风性湿润润气候，年降降雨量15000毫米左右，平平均气温21℃，无霜期达330天，是个天然然“大温室”，四季常青，物物产丰富，素素有“鱼米花果之之乡”的美称。行政区域辖区总面积1226万平方公里里，其中市区区面积40平方公里，城城市建成区面面积20平方公里。现现辖**区、**区、漳浦县县、云霄县、诏诏安县、东山山县、平和县县、南靖县、华华安县、长泰泰县等2个区8个县，有1120个乡、镇镇、街道，代代管龙海市。历史沿革漳州具有悠久的的历史。唐武武后垂拱（6685-6888年）以前，这这个地方还没没有建制。秦秦汉时只在闽闽粤通道的盘盘陀岭设蒲葵葵关；晋代初初年在梁山下下建绥安县；；梁天监（5502-5119年）年间在荆荆城（今靖城城）建兰水县县；梁大同六六年（公元5504年）在九龙江江畔建置龙溪县县；隋开皇十十二年（公元元592年），并绥安安，兰水入龙龙溪县。唐高宗总章（6668-7660年）年间，因因旁有一水叫叫"漳江"，所以叫"漳州"。同时，在绥绥安故地设置置漳浦县。开开元四年（公公元716年）漳州治治移到李澳川川（今漳浦县县城），到贞贞元二年（公公元786年），又迁往往龙溪（今漳漳州**区），改称称漳州郡。元代改称漳州路路，明清两代代称漳州府；；民国初年并并为汀漳龙道道；1934年改为福建省省第五行政区区；1949年中华人民共共和国成立后后，改为福建建省第六行政政区，又叫龙龙溪专区；11969年改为龙溪地地区。19885年7月实行"地改市、市市管县"行政体制，原原来的龙溪地地区改为漳州州市。1993年6月月，龙海撤县县建市（县级级市）19997年1月，龙海市、**区各划出一一部分辖区成成立**区。漳州市市遂辖八县一一市二区，即即漳浦、云霄霄、东山、诏诏安、平和、南南靖、华安、长长泰县和龙海海市、**区、**区。旅游环境目前，漳州市已已拥有国家4AA级旅游区5个、全国农农业旅游示范范点3个、全国重重点文物保护护单位23处、国家家级森林公园园4个、国家级级自然保护区区2个、国家级级地质公园11个；拥有国国际、国内旅旅行社41家；星级酒店店24家。优美的旅旅游环境、独独特的旅游资资源、完善的的旅游基础设施施、成龙配套套的旅游服务务体系，使漳漳州正日益成成为海峡西岸岸旅游的黄金金福地。**文化在**方面，漳漳州有非常多多的小学和中中学，有漳州州实验小学、漳漳州巷口中心心小学、漳州州西桥小学、漳漳州华侨中学学、漳州一中中、漳州四中中、漳州八中中、景山中学学等，另外，也也有厦门大学学漳州分校、漳漳州师范大学学等各大专院院校，**系统已经比比较完善。在在文化方面，新新华书店、图图书馆、博物物馆、电影院院也一应俱全全。商业环境近几年来，沃尔尔玛、家乐福福、麦德隆、好好又多等国内内外大卖场纷纷纷对漳州市市场进行考察察，对于漳州州的商业前景景极为看好。去去年，世界500强企业沃尔玛玛超市落户漳漳州，周边的商业地地产迅速涨价价。此时，以以沃尔玛为主主力店的嘉信信茂广场所带带来的不仅仅仅是SHOPPINGMAALL的新购物业态态，更是带动动了其周围整整个商圈的人人气、商机以以及资金流。漳漳州人过去只只喜欢逛小店店铺，也不喜喜欢上高楼购购物，因此大大商场较难生生存。现在漳漳州人不仅不不排斥各种大大商场，而且且享受到了这这种购物乐趣趣。人们购物物观念的改变变也进一步促促进了商业的的繁荣。目前前漳州已有外外来的新华都都、中闽百汇汇和本土的芗芗客隆、吉马马、信义超市市等卖场。对对于漳州而言言，新型零售售业态，以沃沃尔玛为主力力店的漳州嘉嘉信茂SHOOPPINGGMALL广场的进驻，在在为漳州的零零售业发展注注入新的动力力的同时，也也给本土卖场场带来极大的的竞争。明发商业广场将将落址新行政政中心东侧，定定位为全国最最大的城市中中心区域大型型商业购物中中心之一，包包含星级酒店店、商业广场场等设施，将将从商业版图图到生活方式式等方面彻底底改变漳州东东部新区的城城市面貌。据据预测，未来来明发商业广广场所带来的的巨大人流与与商机，将与与沃尔玛一起起成为漳州新新的商业核心心。1.2城市规划划城市建设随着厦门、泉州州、漳州、龙龙岩四地正式式缔结城市联联盟，作为海海峡西岸经济济区核心城市市之一的漳州州，正在加快快城市建设的的步伐，紧随随海西浪潮的的激流勇进。目前，市政广场场、徐竹初博博物馆、市青青少年活动中中心、漳州一一中分校、试试验幼儿园等等一批科教文文卫项目陆续续投入使用，漳漳州市第二实实验小学建设设的新的教学大楼楼，深化区域域内科教兴研研长远发展，市市交警指挥中中心、国际会会展城、交通通指挥中心等等一批市政项项目陆续到位位，两座五星星级高档酒店店即将在水仙仙大街两侧开开工，具有南南亚热带风光光的江滨公园园、湿地公园园也将动工兴兴建，日可发发送旅客1万人次的市市汽车客运中中心站和日处处理10万吨的漳州污污水处理厂已已然启用，日日供水15万吨的漳州第第二自来水厂厂直供新区，8家入驻的金融机构提供了优质的经营服务，5大通信网络快速便捷，城东新区市政体系、便民体系、人居环境日渐完善，各板块的区域功能和空间结构的也将进一步优化，加上“东进”战略步伐加快，该版块成为漳州第二城市中心将不在遥远。漳州城市发展规规划.1总体城市规规划A.近期城市发发展目标推进区域协调发发展，进一步步提升中心城城区在海峡西西岸经济区中中的地位。实现城市发展空空间的战略拓拓展与整合，做做大做强中心心城市，提升升城市整体建建设标准与质质量。完善城市基础设设施建设，建建立城市综合合交通运输体体系。B.城市规模人口规模：500万人用地规模：500平方公里C.城市发展方方向**区重点发展展迎宾路以南南区域，局部部向迎宾路以以北拓展，**区重点向西西发展，桥南南片区以南山山景区为核心心，向东发展展。.2近期建设规规划目标及规规模A.生态城市是是目标追求的的前提生态文明是一个个国家或地区区经济社会可可持续发展的的基础条件。生生态城市是联联合国教科文文组织发起的的“人与生物圈”计划研究过过程中提出的的一个概念，是是指一定地域域空间内人与与自然系统和和谐、持续发发展的人类住住区。目前,生态城市已经经成为最吸引引人们向往意意向的最重要要城市品位标标志，因此漳漳州把建设生生态城市定位位为漳州城市市发展目标追追求的前提。B.工贸城市是是目标实现的的支柱工业和贸易等服服务业发育不不足目前是漳漳州经济社会会发展的弱项项。漳州居民民较浓的“小富则安”这种小农经经济保守观念念导致漳州二二、三产业尤尤其是工业发发展滞后，国国民经济结构构欠优，经济济发展不快。因因此，漳州的的城市发展目目标立足于大大力发展二、三三产业，不断断拓展工业和和贸易等服务务产业的规模模，努力提高高发展水平。近年来，漳州市的工业增长速度一直位居全省前列，尤其规模工业连续二年增长速度全省第一。在工业快速增长的拉动下，工业立市的积极效应不断显现。因此，为改变漳州相对落后的困难局面，政府把打造发达的工贸城市是建设生态工贸港口城市总体目标的支柱。通过加快新型工业化发展步伐全力打造强大的工贸城市，以扎实推进生态工贸港口城市总体发展目标的实现。C.港口城市是是目标实现的的加速器。港口经济是一种种以优良的港港口为枢纽，以以加工贸易主主导型产业为为主攻目标，以以临港工业和和第三产业为为支柱，带动动整个区域经经济社会快速速发展的经济济模式。漳州州市港口优势十十分突显，充充分利用漳州州优良海域地地段，开发建建设港口，发发展临港工业业和服务业，是是漳州经济腾腾飞的最大优优势之一。目目前，漳州正正充分利用和和保护得天独独厚的港口资资源，进一步步完善港口布布局发展规划划，大力发展展融工业、运运输、仓储、加加工贸易、保保税、自由贸贸易、物流配配送、展览销销售服务、环环境保护等于于一体的港口口经济。通过过打造漳州港港口城市，就就能够从更高高层次、以更更快的速度推推进工贸城市市建设。因此此，建设港口口城市是漳州州加快实现生态态工贸港口城城市总体目标标的加速器。D.东部将成为为漳州第二城城市中心漳州东部新城区区位于九龙大大道以东，九九龙江西溪以以北，包括东东部新中心区区、商贸物流流区和江滨观观光区三个部部分，总面积积约126平方公里。其其中东部新中中心区处于未未来城市构架架的几何中心心，将与以**区政府为核核心的老城区区一起，形成成“一城二心”的总体空间格格局，是城市市向东发展过过程中最为重重要和相对完完整的一个区区域，规划居居住人口约118万人。根据据市委、市政政府打造漳州州作为海峡西西岸经济区宜宜居城市发展展的规划要求求，该区域将将建设成为集集商务、会展展、行政、文文化、居住等等多种功能于于一体的重要要城区，成为为富有闽南城城市特色，基基础设施完备备，生态良好好的现代化新新城区，成为为漳州对台重重要的形象展展示窗口。.3重点发展区区域和重点改改造区域A.重点发展区区域**区：5.33平方公里的的新城市中心心区；**南路以东**区政府为中中心的区级行行政中心区；；沿水仙大街街布置的市级级公共服务配配套设施；八八号路两侧商商业物流配送送中心；水仙仙大街南侧至至建元路的居居住用地，迎迎宾路以北、**北路两侧综综合用地、蓝蓝田工业区东东北侧用地，**工业区**北路两侧用用地。**区：金峰路路两侧居住用用地；西洋坪坪路两侧的高高校园区、体体育中心；零零号路两侧、群群裕小区以东东片区；丹霞霞路南段、江江滨路以北片片区；金峰工工业区谢溪头头片区。桥南片：厦深铁铁路站场及周周边配套区;以百花市场场为依托的九九龙大道沿线线用地、南山山景区，今后后五年以市政政道路、桥梁梁的延伸和建建设为主，暂暂不考虑大型型居住区的建建设。**片区：九龙龙江北溪、西西溪与324国道形成的的三角地块，用用地5.25KKM2（不计入城城市用地范围围），拟建设设集商务旅游游、文化、娱娱乐、休闲度度假为一体的的综合服务区区。B.重点改造区区域**区：人民广广场北侧片区区。**区：延安北北危旧房改造造片区，漳华华路中段两侧侧地块，瑞京京旧村片区,钟法路南段段片区，延安安南片区。桥南区：南大道道两侧用地。.4公共服务设设施规划A.行政办公用用地近期重点建设市市级行政服务务中心，配套套建设部分市市级行政办公公设施，以**区政府为中中心，建设区区级行政办公公集中区。B.商贸物流设设施重点建设迎宾路路东段物流园园区、浦口粮粮食物流园区区、桥南区厦厦深铁路、龙龙厦铁路站前前物流园区。C.文化娱乐设设施结合市博物馆，新新建漳州市木木偶艺术中心心，与市级行行政服务中心心相配套，建建设市级艺术术馆、市级图图书馆，续建建市级青少年年活动中心（闽闽台青少年交交流中心），新新建妇女儿童童活动中心；；D..**科研研设施重点建设漳州***学院、漳州**工程、漳州州市**学院、**学校。基础**重点结结合居住区规规划建设，配配套建设4所小学（西西桥小学、龙龙机小学、毅毅达小学、霞霞桥小学）；；完善现状学学校的各项配配套设施,增加科学楼楼、实验楼、图图书馆等用房房面积;合并一些规规模小、建筑筑质量差的学学校。推进诗诗浦中学、湘湘桥中学的新新建工程。E.医疗卫生设设施新建市级中心血血站；续建漳漳州市朝阳医医院二期工程程；改建和扩扩建现有的医医疗卫生设施施，整合市医医院与原漳州州卫校用地，完完善市医院用用地布局；推推进社区健康康服务中心的的建设；在水水仙大街以北北、七号路以以西地块预留留市第二医院院（500床）用地，做做好前期建设设工作。F.体育设施重点建设市体育育中心二期工工程，含主体体育场（2万人）一座座，体育休闲闲中心一座，在在洋老洲新建建一座综合游游泳馆；在南南昌东路以北北，五号路及及龙江路之间间地块，建设设全民健身中中心；积极推推进社区活动动场所建设，整整治改造体训训基地腾飞馆馆南侧用地。交通状况A、交通环境漳州是福建南部部重要的交通通枢纽：鹰厦厦铁路穿境而而过，国道319、324线横贯贯南北，厦漳漳高速公路和和漳诏高速公公路已建成通通车，漳龙高高速公路正在在加快建；市市区到厦门机机场不足50公里，南部部几个县城到到汕头机场只只需半小时至至1个小时的行行车里程；漳漳州港被国家家列为首批对对台定点直航航试点港口之之一，招银港港区、东山港港区两个国家家一类口岸己己对外开放，全全市港口吞吐吐能力超过11300万吨。另外，漳漳州东部新城城区以“建设新区、开开发沿江、改改善旧城”为城市发展展的契机，坚坚持高起点规规划、高标准准建设、高效效能管理等一一系列措施，对对区内江滨大大道、新浦东东路、水仙大大街、五号路路、**路等进行了了改造，规划划拓通南昌路路、建元路来来打通了城市市出入口主干干道，以完善善交通的建设设。江滨大道的通车车，让进入漳漳州城区的车程缩缩短近5公里，同时，由由江滨大道这这条轴线自南南往北连接了了龙海、平和和等各县市。西溪大桥的落成加快了“城乡一体化”的进程。“东部的路网建设关系到了进入漳州城区是否顺畅便捷”，市规划局相关负责人曾一再表示，今后东部的规划建设依然将围绕道路展开。B、交通设施漳州市区交通主主要由公交车车、的士、摩摩托车、部分分私家车和少少量人力车组组成，城区居居民进出相对对便利。C．道路交通规规划城市对外交通铁路：重点建设设厦深铁路及及龙厦铁路漳漳州段。高速公路：重点点实施沈海高高速公路泉厦厦漳拓宽改造造工程角美至至**段，沈海高高速公路福厦厦漳诏复线漳漳州段，厦成成高速公路漳漳州段。城市外环线：结结合西洋坪大大桥的建设，建建设桥南西环环线，北起西西洋坪大桥，沿沿西洋坪路桥桥南段，东至至九龙大道。城市主、次干道道重点建设完成的的城市主干道道有北江滨路路西段、南江江滨路西段，龙龙江路北段、龙龙江路南段、**路北段、漳漳华路中段、西西洋坪路北段段、南段、漳漳码路西段、七七号路南段。次次干道有新浦浦东路东段、建建元路东段、六六号路、丹霞霞路南段、瑞瑞京路西段、大大学西路、零零号路、钟法法路、修文西西路（新华南南路—延安南路）。城市重要桥梁根据城市用地发发展情况，完完善过江通道道规划，重点点建设西洋坪坪大桥及龙江江大桥。交通枢纽近期重点建设漳漳州火车南站站，占地约47公顷，同时时，在南站站站场前建设一一处二级汽车车客运站，占占地约2.67公顷。公共交通根据近期漳州城城市发展的重重点，增设**新区、**区西部、桥桥南片区的公公交线路。建建设东区公交交车场，新建建始发站及换换乘站6处，在漳响响路及丹霞路路交叉口西南南侧建设公交交调度中心。城市公共停车场场近期在胜利公园园、人民广场场北侧地块，新新区行政中心心南侧地块，延延安南路、修修文西路交叉叉口东北侧地地块，在迎宾宾路南侧汽车车汽配中心西西北侧、桥南南片南山景区区、百花村花花卉交易市场场各建一处社社会车辆停车车场。同时，在在城市主要干干道、城市中中心大型公建建（商业、办办公、医院、旅旅馆、旅店、文文体活动场所所）、公园、城城市公交换乘乘站等位置均均应配套停车车场。加油站在市区按0.99-1.2公里的服务务半径设置加加油站，新建建6处加油站，其其中两处与汽汽车加汽站相相结合。1.3漳州城市市宏观经济（数数据来源2007年漳州统计计年鉴）漳州全市生产总总值快速增长长2006年漳州州产业机构各各项经济指标标：国内生产总值第一产业第二产业第三产业2006年（亿元）同比05年增长长2006年（亿元）同比05年增长长2006年（亿元）同比05年增长长2006年（亿元）同比05年增长长714.9312.5%165.473.3%304.3918.8%245.0711.8%2002年至22006年漳州全市市生产总值持持续增长，除除了在20005年有所下下降，但在22006年全市生产产总值达714.993亿元，增长长12.5%。增幅创1999年以来新高高。其中第一一产业增加值值165.447亿元，增长3.3%；第二产业业增加值304.339亿元，增长18.8％；第三产产业增加值245.007亿元，增长11.8％。产业结结构继续调整整，三次产业业比例由上年年的24.6∶40.6∶34.8优化调整为23.1::42.6::34.3。财政收入稳步增增长，城市基基础建设资金金充裕漳州全市财政收收入保持快速速增长态势，每每年财政收入入记录不断被被刷新，财政政收入从20002年的27.881亿元增长长到2006年的63.75亿元,按可比口径计计算，比上年年增收13..13亿元，增增长26.00%%。其中，上上划中央收入入28.699亿元，增长长21.3%%%；地方级财政政收入35..06亿元，比上年年增收8.009亿元，增增长30.00%%。全年财政支支出49.009亿元，增增长36.99%%，增幅比上上年提高21.7个百百分点；其中中，主要用于于救灾的抚恤恤和社会福利利救济支出33.01亿元元，增长900.5%%，社会保障补补助支出增长长50.0%%%，企业挖潜改改造支出增长长69.8%%%，农业支出增增长32.88%%。财政收入是城市市可持续性发发展的重要指指标，是政府府对旧城改造造、新城规划划以及大量固固定资产投资资的金保障，2007年漳州前三季季度全市财政政总收入600.95亿元元，增长333.4%，增幅比去去年同期高出出11.8个百百分点，增幅幅居全省第22位，前移5位；地方级财财政收入344.84亿元，增长37.9%，增幅比去去年同期高11.2个百百分点，增幅幅居全省第11位，前移3位，从漳州今今后几年的发发展目标来看看，预测未来来几年漳州财财政收入将继继续保持上扬扬态势。漳州全市固定资资产投资高速速增长漳州固定资产投投资逐年递增增，投资总额额从20022年的135..69亿元增增长到20006年的293.444亿元,增长速度由由2002年的的负增长到22006年的30.05%。增幅为1999年以来最高高。其中，城城镇以上投资资204.559亿元，增长29.3%；农村投资34.85亿元，增长38.4%。2007年前三季度全全市城镇以上上固定资产投投资196..64亿元，增增长39.66%，增幅比去去年同期高出出6.5个百分分点。人口增长(数数据来源2007年漳州统计计年鉴)2006年漳州州各县区人口口数量地区**区**区龙海市云宵市漳浦县诏安县长泰县东山县南靖县平和县华安县常住人口（万人人）44.6814.1983.6741.8281.8458.3319.7121.1935.554.7316.42006年漳州州全市登记人口459..14万人，比2002年增加5.89万人，年均均增长率低于1990--2000年十年间平均均增长0.998%，低于全省(1.233%)的平均水。2006年漳州市人口出出生率为11.50‰、比2005年下降0.2个千分点、人人口自然增长长率为5.8‰，下降0.1‰。由图表显显示漳州市人人口增长趋缓缓，这与目前前房地产大量量开发产生对对比。居民人均可支支配收入逐年年增加，消费费者购买能力力不断增强2006年漳州州城镇居民人均均可支配收入入12511元，增长11.3%，农民人均纯纯收入达50071元，增长8.1%；城镇居民人人均消费性支出89961元，增长9.7%，农民人均生生活消费支出出3785元，增长9.2%；城镇与农村村居民家庭的的恩格尔系数数（即居民家家庭食品消费费支出占家庭庭消费总支出出的比重）分分别为40..3%和46.0%。从图表可看出，漳漳州市的居民民可支配年收收入逐年增加加，居民生活活水平的不断断提高，在很很大程度上增增强了居民的的购买力和实实际支付能力力；另一方面面，经济的发发展使居民的的生活质量得得到了明显的的改善，相应应地也刺激了了居民对各类类物品尤其是是高价值商品品和奢侈品的的需求，如住住房等消费。总结：从以上数据可以以看出，漳州州的经济正在在高速发展，综综合实力不断断增强，而且且在未来几年年内，漳州将将继续呈现整整体快速发展展的良好形式式，对房地产产而言，这无无疑提供了良良好的外部发发展环境。1、城市规划的的明确和实施施为房地产市市场提供了新新的增长点和和发展机遇；；2、城市建设的的深入为房地地产提供了更更为优质和完完善的配套，为为城市土地和和房产价值提提升了附加值值；3、交通条件的的优化促使区区域间的联系系更加紧密，加加快了城市发发展的进程，缩缩短了城市内内部乃至城市市与外部大环环境的距离，为为漳州市房地地产市场的整整体化发展提提供了助力；；4、人口增长缓缓慢，这对漳漳州房地产未未来市场去化化量造成一定定影响。5、宏观经济持持续高速增长长带动了房地地产业的同步步增长，为房房地产业的持持续稳定发展展保持了原动动力。第二部分房地产市场场调查2.1漳州整体体房地产市场场扫描漳州的土地供供应情况1.释放速度稳稳步发展漳州中心城区地地处九江冲积积平原，地域域相对辽阔且且地形平坦，近近年来，漳州州政府按照“建设新区，开开发沿江、改改善旧城”的城区发展展规划，加快快了公共基础础设施的拓建建和生地成熟熟上市的速度度，为土地市市场储备了足足够的资源，加加之宏观形式式走好的影响响，因此，近近年来，漳州州的土地交易易呈现爆发性性发展态势，2005--2007年上半年漳漳州中心城区区工成交土地地29宗（居住和和商住性质），成成交土地总面面积140.446万平方米，可可规划建筑面面积达414.448万平方米，成成交总价达2451881.7万元，此外外，部分开发发商手中囤积积的土地也开开始陆续释放放，开发建设设，增加了市市场供应量，满满足需求的增增加，很大程程度上也抑制制了房价的快快速膨胀，也也使漳州房地地产相较其他他城市建设更更为稳健发展展。漳州地区20006年土地开发发面积（平方方米／万元）项目按城县市分分本年完成开发面面积待开发土地面积积本年购置土地面面积本年土地成交价价款市直3660898039761113478**区9001210001428607785185**区282128225306552821286865龙海市2325665803071569893319824云霄县58947558266831148306漳浦县4456749550249495520655诏安县1039355736320209611448长泰县1214050030991124504117012东山县521——689042132南靖县924016769188401100平和县61746——645462141华安县2138118412143690漳州市中心城区区2001年－2005年住房建设设情况：2001年2002年2003年2004年2005年合计类别用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）用地规模（公顷顷）总建筑面积（万万㎡）商品房8.4913.5824.2441.5218.2333.7328.4556.8952.7110.68132.9256.38高档住宅（1440㎡以上）1.233.383.7910.185.327.545.5312.0212.6326.5328.559.63经济适用房5.39.610.3819.20.961.73000016.6430.53廉租房000000000000合计15.0226.5438.5970.924.514333.9868.9165.33137.19177.43346.54说明：上表数据据为已建或住住房，另正在在建设中的住住房总建筑面面积约２９００万㎡漳州市中心城区区未来三年内内住房建设用用地规划情况况：地块编号位置用地面积(公顷顷)住宅建筑面积((m2)套型结构比例容积率建筑高度(m))建筑密度(%))绿地率(%)配套基础设施建设时序<90m290-140mm2140m207_1江滨路以北,碧碧洲园以西经经济适用房用用地10.1517.26100%——≤2.0<50≤30≥35A、C、D、EE2007—2000807_2零号路以西益民民花园一期经经济适用房用用地6.0112.26100%——≤2.4<80≤30≥35C、E2007—2000807_3金峰路以西大学学西路两侧用用地9.9614.9470%30%—≤2.0<50≤30≥35A、D、E2007—2000907_4胜利路以南金峰峰路以东金峰峰花园北侧用用地1.563.670%30%—≤3.3<100≤30≥35E2007-2000807_5**广电中心南南侧金峰花园园南区安置房房用地2.673.7470%30%—≤2.0<80≤30≥35E2007-2000807_6金峰花园以南上上墩村改造及及安置房用地地121870%30%—≤2.0<80≤30≥35A、C、D、EE2007-2000907_7金峰南路以东鑫鑫荣花园以南南用地5.128.9670%30%—≤2.5<100≤30≥35A、D、E2007-2000907_8胜利西路以南厂厂西二号以东东地块6.149.2170%30%—≤2.0<100≤30≥35A、D、E2007-2000907_9胜利西路以南瑞瑞京路两侧瑞瑞京村改造用用地7.416.6570%30%—≤3.0<100≤30≥35A、C、D、EE2007-2000907_10胜利西路以北大大学路两侧金金湖村改造及及安置房用地地1222.570%30%—≤2.5<80≤30≥35A、B、C、DD、E、F2007-2000907_11漳华路以南,新新华北路以西西二燃片区6.9516.6870%30%—≤3.0<100≤35≥35A、D、E2007-2000907_12新华北路以东,,,漳华路两侧侧原南坑仓库库群用地718.3870%30%—≤3.5<100≤30≥35A、D、E2007-2000807_13丹霞路以东,建建元路以南诗诗浦花园用地地2.614.3870%20%10%≤2.4<100≤30≥35D、E2007-2000807_14江滨路以北,丹丹霞路以东丹丹霞花园用地地5.0710.6570%20%10%≤3.0<100≤30≥35A、D、E2007-2000907_15漳响路北侧,漳漳华路南侧下下池村改造及及安置房用地地81570%30%—≤2.5<80≤30≥35A、B、C、DD、E、F2007-2000907_16水仙大街以南***花园西侧用用地610.530%50%20%≤2.5<100≤30≥35A、D、E2007-2000807_17五号路以东,南南昌路以北天天庭港以西3.335.8330%50%20%≤2.5<100≤30≥35A、C、D、EE2007-2000807_18**路以东,水水仙大街以南南鸿浦豪园16.9131.7170%30%—≤2.5<80≤30≥35A、C、D、EE、F2007-2001007_19水仙大街以南,,十三号路以以东江滨路安安置地二号地地块5.51170%30%—≤2.5<80≤30≥35C、E、F2007-2000807_20水仙大街以南,,七号路以东**华港新城用用地23.9942.2270%30%—≤2.2<80≤30≥35A、C、D、EE、F2007-20010合计158.37293.462、与周边城市市相比漳州土土地成交价较较低2004-20006三年间，漳漳州每年的土土地成交均价价格与周围城城市相比较都都处于最低位位，供求关系系决定价格，漳漳州的地价显显然与漳州城城市经济地位位是不相称的的，这里面固固然有城市经经济发展相对对滞后的因素素，更重要的的，是土地供供应量相对较较大。从楼面价来看，漳漳州的楼面价价格处于更低低的水平，不不及泉州的30%，仅为厦门门的12%，显然，在在开发成本上上，漳州的土土地成本比重重处于最低水水平，因此，漳漳州房价增长长相比其他城城市也必然会会较为缓慢。具体见如下表：：从近年土地转让让价格的变化化趋势上可以以看出，漳州州的房价并非非是被土地成成本拉动，而而是被市场需需求拉动的，土土地一直以价价低、量大的的态势供应，将将对漳州的房房价继续起抑抑制作用。具体见如下表：：3、未来住房用用地规划：结合城市总体规规划，至2010年人均居住住面积为29平方米，年年度住宅建设设量为140万平方米，住住宅开发以新新区建设为主主，旧城改造造为辅，启动动城中村改造造建设，严格格控制住宅零零星开发，鼓鼓励规模建设设，按照相关关的标准要求求配套建设各各种公共服务务设施。根据据我市的经济济实力，建设设一个功能完完善的经济适适用房小区，按按照相关规定定及标准要求求进行建设。具体见如下表：：漳州市中心城区区未来三年住住房建设与用用地情况表年度用地面积（公顷顷）住宅建筑面积（万万㎡）套数用地面积（公顷顷）住宅建筑面积（万万㎡）套数廉租房建筑面积积（万㎡）用地面积（公顷顷）住宅建筑面积（万万㎡）套数2006年34.2567.5269567.8512.0114130.342.179.5383692007年142.21208.442801216.1629.5234720.74158.4293.46314842008-20010年121.73248.332615425.843.8652141.1147.5292.1931367合计298.19524.296112249.8185.39100992.13348665.1871221说明建筑面积6655.18万㎡中，改改建面积143万㎡，另有有已批正在建建设的住房总总面积290万㎡2.2漳州的的土地开发市市场状况漳州房地产进入入持续的上升升发展期2002年到22006年五年间，漳漳州市全市房房地产供应全全面持续增长长，开发投资资由2002年的由16.74亿元增至20006年的55.39亿元，增长长3倍多，而到2007年9月，漳州市房房地产开发投投资总额再创创历史新高，以以住宅为主体体的房地产开开发投资快速速增长。全市市完成房地产产开发投资达达61.433亿元，同比增增长46.899%，占城镇以上上固定资产投投资的31..24%，其中，商品住宅34.311亿元，占555.85%，同比增长75.955%。其中，90㎡以下商品品住宅8.72亿元元，占商品住住宅的25..42%。办公楼16003万元，占0.47%，同比增长21.166%；商业营业用用房3.711亿元,占10.811%，同比增长9.44%；其他23.266亿元,占67.733%，同比增长23.599%。此外，漳州房地地产新开工的的面积由20002年的119.9万平方米到到2006年的250万平方米,也翻了两倍倍多。而到今今年8月，更是达达到了274.999万平方米，这这得益于近年年漳州国民经经济实力的持持续增强、社社会发展以及及人民生活水水平的逐步提提高，加以政政府宏观政策策的有力刺激激，使漳州房房地产进入持持续的上升发发展期。具体见如下表::近年来漳州商品品房销售量及及销售价格数数据分析从2002年到到2006年漳州商品品房的销售面面积稳步上升升，市区普通通住宅成交价价格一路升温温，保持了较较平稳的发展展态势。具体见如下表::近年来住房建设设套型结构分分析：从2001年到到2005年55㎡以下的户户型所占比例例从18.211%上升到32.488%，呈现逐年年增长的趋势势;55-990㎡户型从26.699%下降至13.4%，90㎡以上的户户型在2001年至2005年仍占主导导地位，所占占比例达到55%左右。但从2006年之后的住住房建设套型型走势，可以以发现90㎡以下的户户型将处于主主导地位，所所占比例达到到70%左右。2007年的建筑面面积达到293.446万㎡，90㎡以下建筑筑面积达到207.775万㎡，达到2008年至2010年未来三年年的建筑总面面积之和，90㎡以下建筑筑总面积之和和。未来的市场中总总建筑面积达达到665.118万㎡;90㎡以下建筑筑总面积达到到468.447万㎡，占住住房总面积70.433%。可见未来来的市场的土土地开发量之之大，90㎡以下户型型竞争之激烈烈。具体见下表:漳州市20011年至2005年住房建设设套型结构年份2001年2002年2003年2004年2005年合计套型结构套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例55㎡以下97518.21%102721.75%111621.23%114422.94%339332.48%765524.80%55-90㎡142726.69%100221.22%117922.40%117914.75%141313.40%575718.68%90-140㎡㎡216840.50%195941.49%194737.01%194742.86%321030.44%1142237.01%140㎡以上77614.60%73415.54%101919.36%101919.45%252923.98%602919.53%合计5346100%4722100%5261100%5261100%10545100%30863100%说明：1.近55年建设各类类住房中，90㎡以下住房房套数占总套套数的43.5%，90㎡以上住房房套数占总套套数的56.5%%2.近5年建设设各类住房中中，90㎡以下住房房面积约占总总面积的27.2%，90㎡以上占72.8%%漳州市20066年至2010年住房建设设套型结构总建筑面积（万万㎡）90㎡以上建筑筑面积（万㎡）占住房总面积比例（%）90㎡以上建筑筑面积（万㎡）占住房总面积比例（%）2006年79.5356.270.66%23.3329.342007年293.46207.7570.79%85.7129.21%2008-20010年292.19204.5370.00%87.6630.00%合计665.18468.4770.43%196.7129.57%2.2.4.二二手房市场的的成交情况2006年全市市二手房买卖卖成交面积64.65万平方米，同同比增长20.900%；成交金额14.133亿元，同比比增长50..47%。二手房成成交均价2186元/平方米，环比比增长1.220%。其中，二二手住宅买卖卖成交47881套，同比增增长20.033%，成交面积50.62万平方米，同同比增长15.677%；成交金额9.74亿元元，同比增长长40.344%。二手住宅宅成交均价1925元/平方米，同同比增长21.299%，环比增长3..16%。2006年市区区二手房买卖卖成交面积224.33万平方米，同同比增长11.755%；成交金额4.47亿元元，同比增长长12.877%。二手房成成交均价1837元/平方米，同同比增长0.77%。2.2.5.房房地产贷款情情况至2006年112月末，全市市房地产开发发贷款余额225.77亿亿元；购房贷贷款余额355.53亿元元。其中，个个人住房贷款款余额25..19亿元；；住房公积金金委托贷款余余额9.477亿元。从总体上看，22006年漳州市房房地产市场在在国家宏观调调控政策作用用下，市场趋趋于理性，开开发投资保持持较快增长，但但增幅趋缓，新新建商品房销销售见旺，走走出了20005年以来的观望望期，需求总总体平衡，房房价稳中有升升。金融支持持力度不减，居居民收入稳步步增长，拉动动居民购房需需求较快增长长。漳州市房房地产市场是是在健康、平平稳、理性的的发展轨道上上运行。2.2.6.政政策法规1).加强商品品房销售管理理的相关政策策法规A、2007年年9月福建省建设厅下发发《关于进一一步加强全省省商品房销售售管理》的通通知。《通知知》明确，福福建省房地产开发发企业取得预预售许可证后后，必须在110日内采取公开开、公平、公公正的方式开开盘售房，逾逾期未开盘售售房的，由房房地产管理部部门收回《商商品房预售许许可证》。对对可售的房源源，房地产开开发企业不得得无故拒售。B、根据《福建建省建设厅关关于进一步加加强商品房销销售管理的通通知》（闽建建房[20007]18号号）各房地产产开发企业必必须按照闽建建房[20007]18号号文的要求认认真开展自查查自纠工作。房房地产开发企企业以各种形形式收取定金金、诚意金、会会员费等任何何预定款性质质费用的，必必须立即整改改，并把自查查自纠和清退退整改情况于于以书面形式式报送各级房房地产行政主主管部门。C、福建省建设设厅、省财政政厅、人行福福州中心支行行联合下发《关关于住房公积积金管理若干干具体问题的的指导意见》，要要求全省各地地执行新的住住房公积金政政策，提高住住房公积金覆覆盖面。2).二手房政政策由于今年6月11日有关税费调调整政策出台台，对购房不不足5年转手交易的的，征收全额额营业税，个个人购买非普普通住房超过过5年的，按差差额征收营业业税。政策出出台后市场反反映成交明显趋趋淡，但市场场中增加的税税费，大多转转嫁至购房人人身上。9月份以后市场场成交重又活活跃，有的先先办公证，待待5年足后再办过过户。2006年5月月31日，国家税务务总局下布了了《关于加强强住房营业税税征收管理有有关问题的通通知》，该通通知强调，66月1日后，个人将将购买超过55年（含5年）的住房房对外销售时时，如果不能能提供属于普普通住房的证证明，一律要要征收营业税税。7月26日，国家税务务总局再次发发布《关于住住房转让所得得征收个人所所得税有关问问题的通知》，宣宣布从8月1日起，全国范范围内统一强强制性征收二二手房转让个个人所得税。漳州市也出台相相应的细化政政策。漳州市市地税局于9月12日发出《关于于加强个人住住房转让所得得征收个人所所得税管理的的通知》，其其核定征收的的比例为**区、**区、龙海市市、漳州开发发区按2%征收，其他他各县包括常常山开发区按按1%征收。3).银行相关关政策2007年111月5日，银行业业内对于第三三套房的细则则陆续出炉。有有三家银行确确定了针对第第三套房的房房贷细则。交交行和华夏银银行规定，第第三套房的首首付比例不得得低于45%，光大银行对对第三套房的的首付比例也也达到了422%。4).土地政策策2007年100月28日，国土资源源部有关负责责人在对近期期土地调控政政策进行解读读时要求各地地土地管理部部门要加大闲闲置土地清理理力度：一是要求实行“净地”出让，二是合理控制单单宗土地出让让规模。三是规定每宗土土地的开发建建设时间，房房地产开发建建设周期一般般为2至3年的实际，原原则上不得超超过3年；四是加大闲置土土地的处置力力度。对超出出合同约定动动工开发日期期满一年未动动工开发的，要要依法征收土土地闲置费，并并要责令有关关企业限期动动工、竣工。5).物业管理理相关规范漳州市房管局推推出五举措促促进物业管理理规范：一是新修订的《物物业管理条例例》实施为契契机；二是推行物业管管理企业网上上审批管理工工作；三是进一步加强强对物业管理理企业监管力力度，查处违违法违规行为为，促进提高高管理水平；；四是规范指导各各小区业主委委员会成立，提提高物业管理理市场化程度度，营造良好好的人居环境境；五是尽快完善我我市物业管理理方面的配套套法规，使物物业管理各项项工作有章可可循。6).经济试用用房2007年9月月，福建省国土厅正式式下发《关于于规范经济适适用住房项目目用地管理的的通知》。明明确指出，对对开发企业将将经济适用住住房用地擅自自改为商品房房建设，并已已建成销售的的，均应受到到严格依法查查处，同时应应按同地段商商品房土地市市场价格标准准，依法补缴缴土地出让金金。漳州市房地产市市场运行数据据1).20077年9月份漳州市区区部分地方普普通增量房销销售价格运行行平稳**区均价36668元/㎡，比8月份环比回落落1.19%；**区2627元/㎡，环比回落落2.88%；龙海市43331元/㎡，环比增长长6.59%；南靖县1553元/㎡，环比增长长3.44%；漳浦县2016元/㎡，环比增长长3.23%；东山县16112元／㎡，环比比增长3.777%；平和县2243元/㎡，环比增长长7.96%；漳州开发区区5111元/㎡，环比增长长10.266%。2).20077年1-9月漳州州市新建商品品房供求总量量大体平衡今年前三季度漳漳州市新建商商品房批准预预售面积为1151.311万平方米，同同比增长59.81％。市区新建建商品房批准准预售面积为为119.665万平方米，同同比增长158.008％，占全市市批准预售面面积的79..08％。

而今年前三季季度全市新建建商品房完成成销售面积1110.72万平方米,同比减少1.777%,成交金额38.344亿元,同比增长25.866%。市区新建商商品房合同登登记备案面积积75.97万平方米,同比增长32.766%。其中,商品住宅合合同登记备案案面积69..45万平方米，占占91.422%，同比增长42.499%;市区新建商品品房合同登记记金额为266.96亿元元，同比增长长53.266%。3).20077年1-9月，漳州房房地产市场运运行良好※投资保持较快快增长。全市市完成房地产产开发投资61.43亿元，同比比增长46.89%，占城镇以上上固定资产投投资的31.34％。市区完成房地地产开发投资资35.244亿元，同比比增长38..20％，占全市市房地产开发发投资的577.37％。※新开工增幅加加大。实现房房地产新开工工面积296.344万㎡，同比比增长68.81%。市区房地产产新开工面积积135.332万平方米，同同比增长139.993％，占全市市房地产新开开工面积的777.08％。※施工规模扩大大。完成房地地产施工面积积743.336万平方米，同同比增长57.25％。市区房地产施工面面积396..57万平方米，同同比增长87.93％，占全市市房地产施工工面积的533.35％。※竣工增速放缓缓。完成房地地产竣工面积积79.53万平方米，同同比增长40.24％。市区房地地产竣工面积积51.62万平方米，同同比增长141.110％，占全市市房地产竣工工面积的644.91％。※空置面积增幅幅回落。今年年前三季度全全市累计商品品房空置面积积36.29万平方米，同同比下降13.722%。按工程用用途分：商品品住宅11.94万平方米，占占32.900%，同比增长1.36%；商业营业用用房18.118万平方米，占占50.100%，同比下降22.933%;办公楼楼1.72万平方米，占占4.74%，同比下降49.411%；其他4.45万平方米，占占12.266%，同比增长34.855%。市区累计商商品房空置面面积22.889万平方米，同同比增长2.92%%,占全市历年累累计商品房空空置面积633.08%。其中，商商品住宅6.48万平方米,同比增长25.833%;商业营业用房房11.28万平方米,同比下降6.78%。※房价稳中有升升。9月末全市商商品住宅销售售均价31889元/平方米，同同比增长12.677%。2.2.8.未未来漳州房地地产市场展望望1).城市开开发建设步伐伐加速漳州中心城区将将围绕**新区、**旧区、江滨滨、金峰等四四个板块开发发建设，**新区、江滨滨、金峰等三三个板块有望望加速开发，**旧区涉及拆拆迁，建设周周期可能延长长。2).房价还将将持续上涨就目前情况看，漳漳州市区每年年有许多农业业人口进城市市，每年有大大批人提高收收入水平需要要改善居住条条件，所以住住房需求具有有刚性，而城城市土地有效效面积有限，住住房供给有限限，因此漳州州房价仍然上上涨。3).中小户型型商品住宅成成为置房新宠市人大、市政府府已在一季度度组织两路人人马对土地使使用情况进行行专题调研。开开发商拿地将将更加谨慎，可可能会出现等等待观望期。“国六条”要求的“住宅90平方米以下”政策将落实到位，同时，房价在相对高位运行，居民的购房支付能力等都要求标的总价款在适宜的区间，市场将引导开发企业将开发产品向90平方米左右定位。中小户型商品住宅可能成为投资人的新宠。总结：1.从漳州的土土地供应情况况来看:土地释放速速度稳步发展展，但与周边边城市相比漳漳州成交地价价较低；但土地仍有升值空间，因因此在一定程程度上房价将将持续上涨。2.从销售角度度来看:销售可能会会冷热不均，品品质、户型是是关键，漳州州房地产市场场仍保持理性性、健康、较较快发展的格格局。3.从漳州供楼楼角度来看:新楼盘供应量量将会回升，但但结构性矛盾盾依然存在，营营业用房将阶阶段性供大于于求，营销周周期较长，并并且开发