无锡市旅游度假区项目前期可行性报告

关于无锡市*****旅游度假区项目前期可行性性研究报告*****研究究所二○○三年四月月二十八日关于无锡市******旅游度假区区项目前期可可行性研究报报告******研究所二○○三年四月二二十八日无锡市**旅游游度假区项目目前期可行性性研究专家组组成员名单顾顾问：**中央编译局局研究员,《经济社会会体制比较》主主编，著名经经济学家无锡社会经经济比较研究究所所长组长长：**无锡社会经经济比较研究究所执行所长长，高级研究究员成员：**无锡市规划划局原副局长长，高级工程程师**无锡市产权权监理处副处处长，国家注注册房地产评评估师，工程程师**中共无锡市市市委政策研研究室副主任任，高级经济济师**无锡市档案案局副局长，高高级经济师**原无锡市统统计局城市调调查队长，高高级统计师目录HYPERLINK"/""/"1.0前言HYPERLINK"/""/"2.0总论HYPERLINK"/""/"3.0宏观经济与与政策面分析析HYPERLINK"/""/"4.0项目环境分分析HYPERLINK"/""/"5.0开发地块分分析HYPERLINK"/""/"6.0市场调研分分析HYPERLINK"/""/"7.0苏锡常地区区房地产业竞竞争态势比较较分析HYPERLINK"/""/"8.00客户分析HYPERLINK"/""/"9..0市场定位思思考HYPERLINK"/""/"10.00风险分析HYPERLINK"/""/"111.0结论和建议表格目录及其页页码HYPERLINK"/""/"表1、2000—2002年无锡苏州州常州主要经经济指标对比比HYPERLINK"/""/"表2、无锡苏州州常州2002年度GDP总量及构成成HYPERLINK"/""/"表3、2001年无锡市GDP中第三产业业要素构成HYPERLINK"/""/"表表4、无锡市区2000—2002年商品房开开发与销售情情况统计HYPERLINK"/""/"表5、无锡市国国内生产总值值与居民可支支配收入增长长简表HYPERLINK"/""/"表6、2002年无锡市居居民可支配收收入分组表HYPERLINK"/""/"表表7、2001年苏州市区区及**镇邻近地区区经济情况HYPERLINK"/""/"表表8、苏州市区区与**镇邻近地区区利用外资情情况HYPERLINK"/""/"表9、苏锡常三三市房地产业业发展情况HYPERLINK"/""/"表表10、2000—2003年无锡市部部分别墅基本本行情1.1项目名称称：无锡市锡锡山区*****旅游度假区区。1.2项目建设设单位：无锡锡**度假区开发发有限公司（以以下简称开发发公司)。1.3可行性研研究承办单位位简介：*****研究所是由由无锡市场协协会(无锡市最大大的行业协会会之一)主办，无锡锡市民政局批批准并依法登登记注册的，具具有独立法人人地位的民办办非企业单位位，属非营利利性研究机构构，主管部门门为无锡市人人民政府经济济体制改革办办公室。本所所的主要业务务范围是:从事社会经经济体制比较较、经济改革革、经济管理理、经济结构构调整、企业业兼并重组、重重大投资项目目咨询等问题题的实证研究究，同时为各各类企业特别别是为各类市市场提供管理理、重组等咨咨询服务。*****研究所的领领导成员是:**所长（兼职）国国务院发展研研究中心研究究员，全国政政协常委，我我国著名经济济学家**所长（兼职）中中共中央编译译局研究员，《经经济社会体制制比较》杂志志主编，著名名经济学家**所长（兼职）原原中国社科院院经济研究所所所长、研究究员，著名经经济学家**执行所长经经济学高级研研究员。**副所长（兼兼）中共无锡锡市委政策研研究室副主任任，高级经济济师**副所长（兼兼）无锡市档档案局副局长长，高级经济济师无锡社会会经济比较研研究所先后承承担的大型科科研和企业咨咨询研究项目目有:《市场经济济与民间商会会》、《县乡乡两级地方政政府的治理结结构改革》、《从从压力型体制制向民主合作作型体制转变变》、《广东东大亚湾核电电合营公司发发展模式研究究》、《无锡锡朝阳集团改改革重组方案案》、《无锡锡食品商城短短期质押贷款款现货批发交交易方案设计计》等。先后后出版理论学学术专著5部，为数十十个工业和商商贸企业、批批发市场提供供咨询服务。无无锡社会经济济比较研究所所与美国福特特基金会具有有良好的合作作关系。研究究所关于中国国民间商会的的培育和发展展、地方政府府治理结构改改革、经济体体制转型、地地方党组织领领导方式的改改革和完善等等研究项目得得到了福特基基金会的资助助，其研究成成果获得了基基金会专家的的高度评价；；此外，研究究所还与法国国巴黎工商会会、德国中小小企业联合会会就经贸中介介、理论研究究等方面进行行长期合作。在在美国福特基基金会和国务务院发展研究究中心、中央央编译局等中中外机构支持持下，研究所所先后于2001、2002年连续两次次举办“市场经济与与民间商会国国际研讨会”，全国政协常常委、著名经经济学家**，国务院发发展研究中心心党组书记、副副主任陈清泰泰，国家财政政部副部长楼楼继伟、国家家体改委副主主任李剑阁、全全国工商联副副主席保育钧钧等中国政府府高层官员，以以及美国福特特基金会驻华华首席代表、法法国巴黎工商商会驻京首席席代表、德国国中小企业联联合会驻宁首首席代表、世世界银行驻华华代表处首席席经济学家、美美国及澳大利利亚商会的代代表，美国哈哈佛大学、波波士顿大学教教授等许多外外国专家、学学者与会参加加学术讨论。本本所以严谨的的学术研究作作风和与国内内外有关机构构真诚合作的的精神，在国国内外相关研研究领域具有有良好的声誉誉。1.4根据无锡**度假区开发发有限公司的的委托，无锡锡社会经济比比较研究所对对无锡市锡山山区**旅游度假区区开发项目（以以下简称开发发项目）进行行前期可行性性研究。本所所进行该项研研究的主要依依据是：由开开发公司提供供的《无锡市市锡山区*****旅游度假区项目建建议书》(以下简称《项项目建议书》)；1.4.22无锡市锡山山区国土管理理局批准的用用地规划;1.4..3锡山区**镇提供的，并并由无锡市规规划局批准的的《无锡市**镇古镇风貌貌旅游休闲开开发区规划》。1.5范围和限制:根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%≈30%。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从2003年2月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到**镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下：2.0总论2.1项目概况根据开发公司提供的《项目建议书》，无锡**旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区**镇总体规划中的旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:第一期开发以休闲旅游居住为主,用地约1300亩。建筑容积率＜0.31,建筑密度＜15%，绿化率＞50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资7.8亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“长江三角洲区域内规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级住宅区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用**镇优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为13.96亿元左右，预计在2003年动工，2008年竣工。2.2对开发发项目总的评评价通过对开开发项目的实实地考察和基基于市场调查查基础上的定定量、定性分分析，我们认认为:我国宏观经经济形势在今今后5年内，仍将将继续以7—8%的速度持续续、稳定增长长,我国的房地地产业也将同同步稳定增长长；2.2.2国家对房地地产市场的宏宏观调控，有有利于我国房房地产市场的的健康发展。虽虽然国家对低低密度房地产产开发已经实实行严格控制制的政策，但但随着外商投投资企业及民民（私）营经经济的快速发发展，房地产产市场对低密密度高档住宅宅的需求仍将将继续稳定增增长，而在国国家限制低密密度高档住宅宅建设的条件件下，在今后后的5年中，本项项目将成为无无锡地区唯一一具有较大规规模的低密度度高档住宅片片区，从而将将具有较大的的市场竞争优优势；2.2.33无锡市是长长江三角洲经经济最发达、开开放度最高、人人民生活最富富裕的地区之之一，2002年人均国内内生产总值已已接近4400美元,低密度高档档住宅行情看看涨，销售形形势很好。另另外，在无锡锡市20公里半径之之内现有适宜宜于建别墅的的各地块中，能能以2500亩巨幅面积积，并建在湖湖泊之滨的首首推**度假区，而而且又位于**这一历史文文化名镇，实实不可多得。只只要规划合理理、定位正确确、价位适当当，随着无锡锡特大城市建建设的快速推推进，周边地地区（无锡新新区、苏州西西片、常熟市市）各开发园园区的建设、民民营经济和外外商投资企业业的加速发展展，该开发项项目必将具有有明显的市场场潜力和竞争争优势，并取取得较高的投投资回报。2.2.4另外，我们们还认为，该该开发项目的的成功，对于于推进无锡市市特大城市建建设、改善投投资环境，特特别是对于加加快无锡市东东片的农村城城市化、以及及对于无锡的的吴文化历史史风情旅游片片区的开发也也具有重要的的意义。2.3根据以上总总体评价，我我们认为**旅游度假区区开发项目具具有切实可行行性，开发公公司提出的开开发规划构想想基本切合实实际。为此，可可以作进一步步详细经济技技术论证。但但是必须指出出，该项目仍仍然存在中等等程度的投资资风险，主要要体现在宏观观和地方政策策的随机突发发性多变以及及市场供求的的不确定性上上，原开发规规划构想也有有待进一步完完善。在以后后的进一步论论证中建议注注意：2.3.11由于该项目目规模较大,而市场需求求目前还有一一个逐步拓展展的过程,本案低密度度高档住宅的的市场销售也也将会有一个个从启动到热热销的过程,在制定开发发规划时必须须考虑适当分分期,并注意现金金流的测算。2.3.2研究表明当当前低密度高高档住宅的需需求是多层次次的，东西方方文化也具有有相当大的差差异，在设计计规划中必须须考虑这些因因素，在物业业管理上也必必须考虑跨文文化管理的特特点，否则将将会影响市场场销售。2.3.33**地块具有许许多优势，但但标高偏低。而而高档低密度度住宅必须按按照“百年一遇”的防洪标准准设置防洪设设施，故本案案防洪堤岸应应按最高洪水水位5.6M(吴淞高程)来确定堤岸岸标高(5.6++1.2M))。因湖边堤堤岸较高,使低密度高高档住宅标高高也需提高。另另外,当**水位较高时,该地块还需需要进行机械械排水,这将提高造造价和以后的的管理运行成成本,这是下一步步作详细经济济技术论证和和规划设计方方案时必须注注意的问题。3.0宏观经济与与政策面分析析3.1我国宏观经经济将持续、快快速、稳定发发展房地产业与与国民经济有有着密切的关关系。一方面面，国民经济济发展趋势决决定着房地产产业发展的速速度，另一方方面，房地产产建设也是国国民经济发展展的重要增长长点。“九五”以来，我国国经济相继克克服亚洲金融融危机的冲击击，排除世界界经济增长放放慢的消极影影响，实现了了持续快速发发展，全国国国内生产总值值５年间年平平均增长７.７％，并呈呈现良好的发发展势头。2002年，全国GDP达到10.23万亿元，比比上年增长8%。今年一季季度，我国国国民经济增长长速度又显著著加快，同比比增长9.9%。国民经济济的快速发展展也带动了房房地产业的发发展，2002年，房地产产开发投资绝绝对数达7736亿元,占全社会固固定资产投资资43202亿元的17.9%，比上年增增长21.9%%,快于全社会会固定资产投投资增长16%的比例对于于我国国民经经济的发展趋趋势,根据不久前前召开的中央央经济工作会会议精神、权权威政府部门门及许多著名名学者、专家家的预测，今今后5年我国国民民经济必将继继续将保持较较高的增长速速度，理由是是：3.1.1这是党的十十六大提出的的全面建设小小康社会的重重要目标之一。十六六大报告指出出：“本世纪头二二十年经济建建设和改革的的任务是，完完善社会主义义市场经济体体制，推动经经济结构战略略性调整，基基本实现工业业化，大力推推进信息化，加加快建设现代代化，保持国国民经济持续续快速健康发发展，不断提提高人民生活活水平”。3.1..2制度与政策策环境将更加加有利于经济济增长,特别是民私私营经济将进进一步加速发发展；3.1.3积极和稳健健的宏观政策策（包括积极极的财政政策策、稳定的货货币政策等）将将保持连续性性，这是经济济适度快速增增长的保证；；3.1.4入世的积极极效应将会进进一步释放。外外贸进出口需需求将继续保保持强劲增长长势头。跨国国公司正加快快将生产基地地向中国转移移，外商投资资企业出口增增长强劲（其其出口额已占占全国出口总总额的50%以上）；3.1.5一些消费热热点正处于加加快酝酿之中中，如汽车、旅旅游、住房等等新兴消费热热点在政策刺刺激和消费结结构升级的推推动下，有望望进入快速稳稳定增长的轨轨道。这些消消费热点的逐逐步形成不仅仅将活跃市场场，还会通过过消费的升级级带动产业结结构的升级，加加快我国制造造业和相关服服务业的快速速增长。3.1.6我国将继续续实行稳健的的货币政策，银银行信贷投放放的增加将继继续有力地推推动实体经济济部门的增长长。当然，在国国民经济发展展中，也存在在着一些困难难，如固定资资产投资继续续保持高速增增长会有一定定难度；今后后两年还会继继续面临通货货紧缩的压力力；全球经济济复苏还存在在不确定性等等。但这些困困难通过采取取适当的宏观观调控政策是是可以克服或或缓解的。正正如著名经济济学家胡鞍钢钢最近指出的的：中国将保保持社会稳定定，实现经济济持续稳定增增长，再用二二十年时间，将将成为世界强强国。以上分分析表明，未未来5年中，国民民经济将继续续保持快速健健康发展之势势，这将继续续为住宅的建建设、开发，包包括低密度高高档住宅市场场的扩展提供供较好的机遇遇。同时作为为扩大内需的的新增长点，住住宅建设也将将对国民经济济的增长作出出更多的贡献献份额。3.2国家和地方方房地产业政政策走向近期期内，国家和和地方对于房房地产业的政政策动向可以以用两句话概概括:继续努力保保持房地产业业持续健康发发展，同时要要客观分析对对待和采取有有力措施解决决当前存在的的各种突出问问题。3.2.1继续努力保保持房地产业业持续健康发发展。虽然从从去年以来,一些中央高高层领导一再再强调要防止止房地产过热热,但是并未否否定加快住宅宅开发的必要要性。胡锦涛涛总书记在不不久前召开的的中央经济工工作会议上明明确指出:“住房、汽车车、电信、旅旅游、环保等等行业发展很很快，与提高高人民生活水水平和质量密密切相关。这这些领域市场场潜力大、产产业关联度大大，对促进结结构调整、拉拉动经济增长长有重要作用用。要完善政政策，促进其其健康发展。”这一论述充充分表明，在在今后较长时时间内，至少少在本届政府府任期内，我我国的住房开开发必将继续续以较快速度度发展，而绝绝不会出现对对房地产开发发进行“一刀切”的强劲的收收缩政策。3.2.2加强对房地地产开发的宏宏观调控力度度。为了促进进房地产市场场健康发展。国国家及各级政政府将加强对对房地产市场场的有效调控控，包括运用用税收、金融融、行政监管管等多种手段段，旨在克服服目前部分地地区投资增幅幅过大、土地地供应过量、价价格上涨过快快等不同程度度的过热、虚虚热和结构性性问题，以防防止出现较严严重的风险。为为此将逐步出出台一些相关关调控政策。当当前首先出台台的就是明令令禁止别墅开开发的一系列列相关政策。如如国土资源部部已通过“全国进一步步治理整顿土土地市场秩序序电视电话会会议”，提出“对违规建立立的各种园区区要进行清理理，对土地执执法中的错误误做法坚决纠纠正。”各级土管部部门已经停止止对别墅开发发用地的审批批。3.3上述政策走走向对本项目目的影响我们们认为上述政政策对本项目目的影响具有有两重性：一一方面，它将将制约本项目目中的别墅型型住宅的开发发；另一方面面，它将在客客观上为本项项目造成潜在在的竞争优势势。理由是：：3.3.1经济型和高高端别墅需求求仍然旺盛,别墅价格在在未来几年里里仍会呈上升升趋势。国家家禁止开发别别墅住宅政策策的主要出发发点是保护土土地资源，但但未充分估计计市场对别墅墅住宅的需求求。根据中国国房地产指数数系统主办的的上海别墅指指数系统首次次发布会的信信息，上海别别墅指数办公公室2003年3月“别墅指数报报告”显示，上海海别墅指数已已达1012点，比一月月基期上涨12点，上涨比比例1.3%。据该报告告预测，别墅墅价格在未来来几年里仍会会呈上升趋势势，经济型和和高端别墅需需求仍然旺盛盛。在这种条件件下，人为地地禁止别墅开开发是不符合合市场规律的的。本项目的创意是是“旅游度假区区开发项目”，较好地回回避了禁令“红线”，禁令对项项目的影响程程度将大为降降低。3.3.3由于各级政政府在近几年年中已经不再再审批别墅片片区用地，本本项目已批用用地的“含金量”将有所升值值，更为重要要的是，这将将为本项目排排除掉相当一一批别墅开发发的竞争对手手。4.0项目环环境分析4..1无锡国民经经济概况无锡锡市行政区划划及地理位置置。无锡地处处太湖之滨。全全市总面积4650平方公里，2002年末人口438.5万，其中市市区面积1659平方公里，人人口210.6万。现辖江江阴、宜兴2个县级市和和崇安、南长长、北塘、锡锡山、惠山、滨滨湖、新区7个区。是全全国首批13个较大城市市和10个重点旅游游城之一。4.1.2经济总量。2002年无锡国内内生产总值1601亿元人民币币（下同），比比上年增长11.4%，人均国内内生产总值接接近4400美元；全部部工业总产值值(现价)34555.84亿元,增长21.8%%,财政收入201亿元，增长26%；固定资产产投资总额570亿元，增长15.7%；社会商品品零售总额444.3亿元，增长13.7%。无锡以全全国万分之五五的土地、千千分之四的人人口，创造了了全国百分之之一的经济总总量。主要经经济指标在省省内以至全国国大中城市中中继续位居前前列。城市综综合竞争能力力在全国35个大城市中中排名第六位位。4.1.3地区的开放放度。1985年无锡就被被批准为沿海海开放城市，至2002底，全市已累计批准外商投资企业6800多家，合同利用外资187.4亿美元，累计实际利用外资114.78亿美元，世界500家著名跨国公司已有50多家在无锡投资兴业。2002年一年，合同外资和到位外资分别达到30亿美元和17.4亿美元，增长70%和26%。全市已形成3个国家级开发区和6个省级开发区，累计开发达96平方公里，合同利用外资、实际到位外资约占全市总量的3/4，成为全市对外开放的龙头。外贸出口保持良好态势，去年自营出口36亿美元，增长7%。4.1.4区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海147公里，南接杭州212公里，西临南京187公里。区域经济圈内由38个县，3300万人口。无锡在在历史上就是南北通衢、东联西合的经济聚集地。19世纪中叶，无锡就是中国“四大米市”之一，大江南北的“丝市”、“钱市”、“布码头”。上世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之一。近年来随着沪宁高速公路、江阴长江大桥、锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路、锡宜高速公路、宁杭高速公路的加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了一小时的通勤圈。海内外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。4.1.5与上海的特殊关联。无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。无锡历史上曾以“小上海”著称，与上海地域相近、人缘相亲、经济相联、文化相融，两地的联合与协作有着深厚的历史渊源和现实基础。改革开放以来，无锡与上海在制造业的协作配套、商贸、科技、人才、资金和信息方面的联系十分密切，在教育、文化、艺术、学术和旅游、会展等方面的交流合作日益加强。目前无锡全市4万余家各类工商业企业中，有三分之一的企业与上海具有产品配套、技术合作、营销联协、生产加工等关系。无锡将近100亿美元的年进出口量主要是通过上海口岸，远销世界各地。上海或以上海为桥头堡的世界性大公司，如麦德龙、家乐福、欧尚、欧倍德等，在立足于上海的同时，利用无锡在长江三角洲的几何地理位置，率先把区域销售中心向无锡转移，利用无锡区域交通枢纽的优势，实行梯度辐射。无锡利用依山傍水、临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为上海众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假、旅游观光的后花园。在无锡1800万游客中来自上海的游客占40%左右。同时无锡作为中国加工制造业城市，在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要的产业分工、合作互补的制造业配套基地，无锡在经济发展和产业升级中，正在愈来愈多地接受来自于上海的技术和产品的扩散，成为产业分工、梯度转移的重要节点。4.1.6太湖风景区的旅游胜地。无锡是江南历史名城之一，拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史文化底蕴。无锡地处太湖之滨，集江、河、湖、泉、洞之美于一体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。近年来，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗、宗教、影视等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体、灵山景区和影视城景区为两翼、古运河人文文化贯串其中的旅游发展格局。目前，已形成4个四A级景区和3个三A级景区，无锡、江阴、宜兴同时进入了“中国优秀旅游城市”行列。去年接待境内外游客1800万人次，其中海外游客40万人次，全市旅游总收入达到120亿元。表120000-20022年无锡、苏苏州、常州主主要经济指标标对比项目及指标总人口GDP(亿元))人均GDP（元元）社会商品零售总总额（万元）储蓄存款（万元元）累计实际利用外外资（亿美元元）财政收入（万元元）无锡市2002438.581601.70036632444.30812.64114.78200.852001435.901360.11131246390.82644.4697.38141.922000434.611200.20027653351.51553.9483.81112.06苏州市2002581.732060.00035486451.62936.94281.54290.822001580.531760.68830328391.54936.9185.48208.942000578.171540.68826647348.70803.7153.47158.27常州市2002348.50760.3022254249.55478.6749.72102.902001341.52672.9019704222.61412.6535.9275.332000341.48600.6617635202.31355.5729.6660.23资料来源:20003年《无锡概概览》、《苏苏州市2002国民经济和和社会发展统统计公报》所所列2002年数据均为为快报数。其其中2000—2001年各项数据据取自无锡、苏苏州、常州三三市2001年统计年鉴鉴。4.2建设特特大城市的构构想。无锡市市已被中共江江苏省委、江江苏省政府确确定为重点发发展的特大城城市，其规划划编制工作已已经结束，经经专家论证已已由江苏省人人民政府报送送国务院审批批。按照总体体规划，无锡锡中心城规划划城市人口将将达到200万，市区人人口将达到250万。目前，无无锡市正在按按照“城市现代化化、农村城镇镇化、城乡一一体化”的总体思路路，加大城市市化推进力度度，目前全市市城市化水平平已超过52%。市委、市市政府于2001年提出了“一年一个样样，三年大变变样”的奋斗目标标，将在今后后的三年内投投入200亿元资金，实实施十大建设设工程，使城城市建成区面面积扩大到150平方公里，城城市化水平提提高到60%。在扩大现现有新区（高高新技术开发发区、新加坡坡工业园）规规模的基础上上，再建成以以高新技术为为主导的100平方公里的的无锡西南片片区；建成以以旅游休闲配配套为主体的的20平方公里的的蠡湖新城；；建设以锡北北交通枢纽为为重点的传统统工业和现代代物流园区；；建设提升以以化工纺工、轻轻型制造业为为基础的东亭亭片区。按照照城乡有机统统合、优化生生态环境的要要求，在周边边地区建设与与大都市相配配套的生态旅旅游、休闲度度假和都市农农业的经济区区，形成现代代化特大城市市、山水城市市、湖滨城市市的基本框架架和形象风貌貌。4.2.22无锡市未来来十年发展目目标。中共无无锡市委在2002年召开了第第十次党代会会，确定了无无锡未来5—10年“富民强市、率率先基本实现现现代化”的奋斗目标标和战略重点点。主要内容容:“十五”期间，国内内生产总值年年均增长10%以上，达到1900亿元左右；；人均国内生生产总值达到到4.3万元左右，按按现行汇率折折算约5000美元；财政政收入年均增增长12%以上，全社社会固定资产产投资年均增增长10%以上，城镇镇居民人均可可支配收入和和农民人均纯纯收入年均递递增10%和6%左右。到2005年，力争在在全省率先进进入基本实现现现代化阶段段；到2010年，经济社社会发展和人人民富裕程度度达到或接近近世界中等发发达国家水平平，在省内率率先基本实现现现代化。4.3无锡市市政政和交通规划划动态分析。4.3.1市政设施:已经建成太太湖广场、火火车站广场等等一批标志性性工程,新增建设钱钱钟书故居、薛薛福成古建筑筑群、无锡图图书中心、大大世界影城等等32处省级文化化保护单位。占占地660亩、总投资8亿元人民币币、建筑面积积14万平方米的的市体育中心心建设正在启启动。城市环环境质量进一一步改善，空空气污染指数数平均值为94，全市建立立了各级环境境监测站6个，烟尘控控制区61个，控制面面积435.2平方公里，全全市工业废水水达标排放率率为95%。城市绿化化工作进一步步加强，年内内新增绿地464公顷，年末末城市公共绿绿地面积1117公顷，新增增园林绿地面面积313.2公顷，人均均绿地面积为为6.3平方米，建建成区绿化率率为30.1%。自来水和和日供水能力力达到145万吨，实行行了市区1690平方公里范范围内的区域域统一供水。市市区居民（含含原锡山市的的农民）的燃燃气率达到了了84%。根据规划,无锡的“西气东输”工程已经启启动，预计来来自西部的天天然气将于2003年底可望到到达无锡，从从2004年开始，无无锡城乡将逐逐步使用天然然气。4.3.2交通设施:已建成了京京沪高速无锡锡段以及滨江江高速公路，无无锡市中心城城区到所属的的宜兴、江阴阴的区内高速速公路，高等等级快速干道道太湖大道，完完成了市内工工运路、健康康路等城市道道路重点工程程的改造建设设任务。近两两年来已经新新建和改造城城市道路192条，渠化了了市区道路的的网状结构，人人均道路面积积达到了12平方米。每每平方公里的的道路长度为为13公里，在全全省处于领先先地位。目前前正在加快建建设环太湖高高速公路，以以及蓉湖大道道、美湖路、青青祁路等改造造建设工程，预预计年末城市市道路总长度度将达4258公里。根据据城市交通总总体规划，已已经建成9条放射性的的快速联结通通道，形成了了市中心到快快速干道、到到所属县市的的“1530”（交通时间间）快速交通通体系。目前前正在着手构构筑长169公里的无锡锡环城高速公公路，以及沟沟通锡东片与与中心城的东东干线，联接接**和中心城的的锡甘线将建建成2级公路。目目前已经启动动了无锡机场场的改扩建工工程，该新机机场距本案所所在地**镇9km。4.4完善的城市市配套设施。4.4.1无锡市服务务业概况无锡市第三三产业发展迅迅速，占GDP总值的比例例已达41.5%（市区为44.3）。表2无锡苏苏州常州2002年度GDP总量及构成成

GDP总额（亿亿元）第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%00无锡市1601.73.654.941.5苏州市20604.558.137.4常州市760.37.056.636.4资料来源:《22003无锡概况》、《苏苏州市2002国民经济和和社会发展统统计公报》、常常州市《2003年政府工作作报告》从表表2可以看出，在在苏锡常三市市中，无锡的的三产(服务业)比重居首位位，在全省仅仅次与南京（47.3%）。表320001年无锡市GDP中第三产业业要素构成（万万元）

国内生产总值劳动者报酬营业盈余农林牧渔服务业业33219220143282地质水利1363011875484交通运输仓储邮邮电通信706332305918141212批发零售贸易餐餐饮2464632212569622632681金融保险42625064959292297房地产5059565694969551社会服务业462431228982112826卫生体育社会福福利1531921100834064科研综合服务52291393211696资料来源：《22002无锡统计年年鉴》从表3可以看出，无无锡市在交通通运输、仓储储、邮电通信信、贸易、金金融保险、房房地产、社会会服务业等城城市配套设施施及服务方面面相当发达。邮政电信设设施无锡现有有邮电局所321个，邮路总总长度3855公里，电话话交换机总容容量214万门。2002年末全市城城乡电话用户户287.998万户，其中中住宅电话121.117万户，占总总数的42.1％，电话普普及率达到88.4％。全市现现有移动电话话191万部，５年年间以每年50％以上的速速度增长，成成为国内移动动电话用户最最早突破百万万户的城市之之一。全市现现有互联网用用户49.32万户，比５５年前增长204.5倍，计算机机网络普及率率达到11.3％。2002年邮电业务务总量52.55亿元，近几几年平均增幅幅为地区经济济增长幅度的的２倍多，其其中新兴业务务的增势尤为为强劲。4..4.3金融保险无无锡现有１家家政策性投资资银行，４家家国有商业银银行，８家股股份制银行，２２家地方商业业银行和２家家信用合作联联社，其分支支机构和营业业网点遍布全全市城镇,具有完整功功能的服务网网络，同城、异异地乃至跨国国的汇兑、交交换、结算畅畅通便捷。2002年末各项存存款余额1626..8亿元，各项项贷款余额1047亿元，其中中中长期贷款款200.9亿元，占总总数的19.2％。无锡现现有保险公司司10家，近几年年保险业务迅迅速发展，2002年保费及储储金收入43.4亿元，５年年间平均保持持30.4％的增长幅幅度。2002年末全市证证券业营业收收入2.53亿元，比上上年增长10.6％。4.4.44商业服务无无锡现有大中中型零售商业业企业39家，其中外外商投资企业业6家，其实收收资本4.93亿元，占全全部大中型零零售企业总实实收资本的47.6％。无锡现现有大型仓储储式超市6家，连锁超超市集团6家，连锁门门店120多个。无锡锡现有各类贸贸易市场476个，其中年年成交额超10亿元的市场13个，2002年城乡商品品市场成交额额562.335亿元。4.4.5无锡的餐饮饮服务业尤为为繁荣活跃，现现有大中型餐餐饮企业89家，数量在在江苏省各城城市中居首位位。其中外商商投资企业12家，其实收收资本7.6亿元，占全全市大中型餐餐饮企业总实实收资本的46.5％。2002年全市餐饮饮业零售额66.43亿元，５年年平均增长16.6％，增幅领领先零售总额额平均增幅7.1个百分点。全全市现有星级级宾馆69家，涉外饭饭店、宾馆84家，接待外外宾客房10637间，为旅游游、商务、会会展业的发展展创造良好条条件。4.4.66教育文化现现有各级各类类学校980所，其中普普通中学212所，在校学学生30.18万人，初中中毕业升学率率95.3％，高考录录取率84.4％。全市有有高等学校９９所，在校学学生3.55万人，５年年间增加2.35倍。无锡轻轻工大学等三三院校合并组组建江南大学学，占地10平方公里的的无锡大学城城已经启动建建设。无锡的的文化事业生生机盎然。全全市现有艺术术表演团体11个，演职人人员390人；影剧院92个，座席19.78万张；有文文化馆、艺术术馆140个，公共图图书馆、博物物馆14个，总藏书198.9万册，馆藏藏文物2.67万件。无锡锡现有电视台台及转播台６６座，节目11套，平均每每周播出1159小时，有线线电视用户达达到92万户；现有有广播电台及及转播台６座座，节目８套套，平均每天天播出136小时，电视视广播人口覆覆盖率均达100％。4.4.77医疗卫生全全市现有卫生生医疗机构1326个，其中综综合医院39家，专科医医院17家，疗养院院所６家。全全市共有医疗疗床位1.84万张，其中中医院床位1.50万张。有卫卫生技术人员员2.13万人，其中中医生１万人人。全市居民民平均每万人人拥有医院床床位34张，医生23人，在全省省均属领先水水平。2002年各类医院院完成诊疗1263..53万人次，医医院床位平均均使用率82％。全市现现有社会福利利院７个，床床位1220张；有社会会办养老院133个，床位6524张；收养人人员分别为782人和4336人。全市人人均寿命从1997年的75.1岁提高到2002年的77岁。公用事业经过过近几年的电电网改造，无无锡现有35ＫＶ以上主主变261台，容量1082..28万千伏安，输输变电线路344条，总长3260..8公里。2002年全社会用用电总量188.663亿千瓦时，其其中城乡居民民生活用电14.95亿千瓦时，５５年平均增长长11.6％。现有自自来水厂６座座，生产能力力141.555万吨／日,2002年供水量23761万吨，其中中城乡居民生生活用水8754万吨，占36.8％。全市煤煤气管道长度度865.555公里，城市市管道煤气家家庭用户11.63万户，液化化气用户47.93万户，居民民燃气普及率率88.1％。市区现现有公交线路路89条，公交营营运车辆1980辆，营运线线路网总长度度超过600公里。2002年公共汽车车乘车25903万人次，５５年间平均每每年运行班次次增加30％以上，乘乘车人数增加加14.3％。以上资资料充分说明明，在无锡进进行房地产投投资的环境支支撑条件是优优越的。5.0开发地块分分析**旅游度假区区的地理位置置，位于江苏苏省无锡市锡锡山区的**镇，**镇地处无锡锡市市区的东东南部，其东东南方向邻接接苏州市，东东北方向与属属于苏州市的的县级市常熟熟市相联接，距距离无锡市中中心（三阳广广场）24km，无锡新区区中心16km，距常熟市20km，苏州市26km。**镇的地理位位置处在无锡锡、苏州和常常熟市的几何何中心。**度假区地块块位于**镇的东侧，其其西侧为规划划的滨湖大道道，北、西、南南三面临鹅真真荡。5.1地域交通状状况：**镇对外交通通主要通过公公路与无锡、苏苏州和常熟联联系。公路等等级为二级公公路。在无锡锡市境内道路路状况较好，与与无锡市联系系的锡甘路设设计车速可达达到60km//h。在苏州境境内，与无锡锡接壤的部分分道路路况较较差，设计车车速只有40km//h左右。因此此根据现状道道路状况，由由**度假区至无无锡、苏州和和常熟的行车车时间大约在在半个小时以以内。5.1.1航空港:无锡硕放机机场距**镇12km，现有至北北京、广东、福福建、山东的的四个国内航航班。**镇距上海虹虹桥机场130km。规划的无无锡新机场距距**镇9km，有关无锡锡新机场的建建设问题，江江苏省政府已已开始进行前前期调研工作作。5.1.2铁路:沪宁铁路的的无锡站、苏苏州站至**的火车时间间均在半个小小时以内。拟拟建中的京沪沪高速铁路将将在2004年启动建设设。5.1.3高速公路:沪宁高速公公路的硕放出出入口距**镇8.5km。规划中的的无锡东干线线为一级公路路标准，设计计车速80km/小时，在**镇西侧通过过，距**度假区6km，计划在今今年开工建设设。在苏州境境内规划的苏苏州至张家港港的一级公路路也将在近期期进行建设，距**镇7km。通过以上对**镇地域交通的分析，可以看出:**度假区现状的对外交通至主要客源地无锡、苏州、常熟三市的车行时间均在半小时以内，这是居住地至工作地较好的车行距离，客户是可以接受的。在近二、三年内随着大交通工程的建设和镇区道路等级的提高，出行时间将会缩短八分钟左右，也就是出行时间将会在20分钟左右，这是十分理想的出行时间。（参见附件3**度假村交通示意图）5.2地区规规划建设情况况**镇属无锡市市锡山区的中中心镇，距无无锡市中心城城边缘12km。规划拟将将甘露镇与**镇合并，重重点建设**镇。市区与**镇联系的锡锡甘路改造、城城市供电、供供水均由无锡锡市区统一建建设。因此，**镇的建设不不是按一般农农村乡镇标准准进行建设，而而是按照市区区特大城市的的统一规划、统统一标准进行行建设，以有有利于**镇的城市化化进程。现在在**镇总体规划划编制已基本本完成，经专专家论证即将将报无锡市人人民政府审批批。按照该总总体规划确定定的原则，**镇是江苏省省历史文化名名镇。无锡市市旅游局已将将该镇列为江江南历史文化化名镇旅游景景点之一。今今年，**镇人民政府府已按总体规规划布局进行行道路和基础础设施建设，在**度假区西侧的滨湖大道将作为重点工程进行建设，该路向北可接通常熟，向南可连接苏州，为**度假区地块的开发建设创造了良好的外部建设条件。5.3用地现现状分析本项项目地块位于于**镇区以东鹅鹅真荡畔，距距镇区中心1km，按规划该该用地性质为为旅游休闲居居住用地。该该用地现状由由鱼池（河流流）、村民居居住用地和农农田三部分组组成。鱼池（河河流）约占总总用地的38％，村民居居住用地占20％，农田占42％。平均标标高4.5m（吴淞高程程系），地势势较低。根据据现状用地所所处的位置及及地形、地貌貌状况分析，该该地是进行旅旅游休闲和低低层别墅居住住建筑整体开开发建设的优优良地块，湖湖滨别墅有良良好的临水景景观，可提高高别墅的商业业价值。地块块内部的鱼池池河网可进行行整理，扩大大水面，使每每幢别墅都有有临水的景观观可借，这种种地形可以规规划建设具有有水环境特色色的高尚别墅墅区。环湖（河河）地段结合合50M－20M绿化带应进进行防洪堤岸岸的建设。防防洪堤岸应按按最高洪水位位5.6M标准（吴淞淞高程）来确确定堤岸标高高（5.6M＋1.2M）。这样，湖湖边堤岸较高高，故内部别别墅标高也应应相应抬高，所所以，内部用用地应进行整整治河流和鱼鱼池,并适当扩大大水面，以趋趋土石方平衡衡，这在今后后规划设计方方案阶段必须须加以注意。另另外，在雨季季，当鹅真湖湖水位较高时时，该地块需需进行机械排排水。5.4地块开发建建设资源分析析地块自然资资源。**度假区千亩亩以上的土地地在历史文化化名镇和鹅真真荡畔，实不不可多得：众众所周知，无无锡适宜建高高尚别墅区的的土地以五里里湖畔、大浮浮、十八湾和和马山地区为为佳，然而上上述地区受城城市规划控制制和国家宏观观政策导向，在在近期均难以以审批一块近近千亩建别墅墅的土地。在在无锡市20km半径之内的的其他适宜建建别墅的地块块中，处在湖湖泊之滨的已已首推**度假区。且且不说该地批批租的价格较较廉，就目前前国家在宏观观上严格控制制别墅区的大大政策而言，**度假区的这这块土地就显显得特别宝贵贵，因此适时时地发挥这块块土地的市场场作用，就显显得特别紧迫迫。水资源:水是**度假区地块块特有的珍贵贵资源。地块块东和东南部部的鹅真荡是是江南地区特特有的秀美小小湖泊，该荡荡连通望虞河河，北接长江江，南连太湖湖。是太湖调调节水量的重重要通道，因因其活水、水水体污染较小小，水质在Ⅱ级以上，具具有良好的生生态环境。地地块内部的河河道和鱼池也也为创造一个个独具特色的的度假区而具具有得天独厚厚的水环境。5.4.2人文资源**镇是江苏省历史文化名镇，是无锡地区文物古迹最多、保存最好、最有古镇开发价值的乡镇。早在晋代,**就形成了集镇，明代华氏家族迁徙至此后，**逐步发展成为一个江南闻名的商埠。这里，历代名人辈出，古代曾出进士37人，近代科学、文化名人更是灿若群星，**还是“锡绣”的发源地。现在，义盛河两侧，北仑河沿岸及人民路老街地区均保留了大量的历史名人故居和具有典型江南水乡特色建筑风貌的街区。全镇现有县级以上文保单位10多处，其中义庄文化和华氏古建筑群可以与无锡地区著名的惠山古祠堂群相媲美。这些具有特色的历史文化街区，使**镇具有丰富的历史文化底蕴。鉴于此，最近经过东南大学专家论证，无锡有关部门已经决定，推荐**镇申报“全国历史文化名镇”，申报材料即将上报江苏省建设厅，经审定后统一上报国家建设部。**度假区建在这样富有丰富历史文化氛围的环境中,既会给**镇的人文景观增添新的一页，也将大大提高**度假区的文化价值，并带动该区物业的商业价值有较大幅度的升值。5.4.3交通资源以上地域大交通的分析表明，**度假区不仅与**镇镇区中心有便捷的道路交通联系，而且与无锡、苏州、常熟三市均有较好的快速道路联系，随着镇区的滨湖大道、无锡市域内的东干线、苏州市域的西干线以及锡甘路改造的相继建设，将会大大缩短度假区与三市的空间距离，方便度假区客流的出行。5.4.4建设资源供水:根据无锡市规划，2003年无锡市太湖水厂将对**镇供应自来水。在污水处理方面，锡山区已经计划在**镇建设一个区域性污水处理厂。供电:根据**镇总体规划，该镇将形成以110KV变电所为中心，以380KV变电所为辅，自成体系的10KV供电网。供气:**度假区邻近梅村热电厂,该厂已经允诺愿意为度假区24小时提供供热、供冷，其蒸汽管道将铺至项目地块的规划红线处。建设软环境:无锡市、锡山区、**镇三级政府都已将城镇建设列入重要的议事日程，放到了重要位置，配备了强有力的领导班子，把城市建设列入了率先基本实现现代化的重要战略部署。各级政府都将城市基础设施的建设、环境建设以及住宅建设等作为城市各项建设的重点。因此，**度假区处在这样的建设环境中，将得到地方各级政府的关注和支持,这必将加快其建设速度。综上所述，**度假区地块的开发建设资源是优厚的，外部的各项建设条件也趋于完善。更为重要的是,可以预计,在今后的开发建设过程中，政府与开发商之间将不会出现互相不协调的现象，基本上可以做到同步实施。6.0市场调研分析6.1近五年来无锡房地产市场的热点演变从1998年至今，无锡房地产市场在五个方面发生了显著变化，对市场供求产生了明显影响。一是住房制度改革、房地产交易政策的变化，激活了市场需求。已购公房和经济适用房允许上市交易、住房货币补贴以及金融信贷政策的调整实施，增强了住房一级市场的购买支付能力，促使市场潜在需求向有效需求转化；房地产交易程序简化和税费下调，降低了交易成本。二是土地供应方式的变化，提高了市场透明度和公平性。2001年开始，土地供给全面采用招标拍卖方式，使一些上市公司、国内外知名的房地产大公司有机会抢滩锡城房地产市场，同时对房地产产品价格构成也产生了较大影响。三是国有房地产企业改革全面推行，企业性质发生改变，开发主体的管理水平、运营模式、竞争实力等方面变化较大，产销分离的理念已被广泛接受，企划、广告、营销代理、经纪等中介行业迅速发展。四是产品结构多元化，满足了不同的购房需求。无论是房型、户型、建筑风格、景观设计、配套设施、装修标准，还是物业管理等方面都比以往更加优化，并呈现出多元发展态势，购房者有了更多的选择余地。五是城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，产生了四大供求热点区域：其一为市中心区和副中心区，商服用房和高档公寓热销；其二为城市西南近湖亲水地区，因新城建设和水环境治理，土地升值较快，需求看好；其三为东亭开发区和无锡市新区周边，因外资企业和高新技术企业高度集中与该区域,(注意:本开发项目在地理上紧邻新区)并已形成成熟社区，价格优势也较明显；其四为城市西北惠山森林公园周边地区，环境较好，适宜居住，供求量较大。六是住房公积金贷款制度的完善和户籍制度改革，也对房地产市场发生较大促进作用。最近,无锡市住房制度改革办公室和市住房公积金管理中心，已经下发了《关于进一步加大住房公积金放贷力度的实施意见》，根据该意见，公积金贷款的“门槛”大为降低：扩大了住房公积金放贷范围，除原有的对现房发放贷款外，将增设期房、自建住房、大修住房贷款；贷款限额提高，不仅取消了面积限制，贷款的额度也由原来按照房价的70%，提高为80%；贷款期限延长，商品房、二手房贷款可延长至30年；此外还降低了期房贷款的保证金，购房者在办理了商业贷款后，业可以转换为公积金贷款。相信这一政策的实行，必将有力促进住房的消费。早在2001年，国务院就以国发[2001]6号文件，发出《国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，同年，江苏省政府办公厅也批转了省公安厅关于进一步推进城市和小城镇户籍管理制度改革意见的通知。随着这一改革的全面推进，将更便于农村和外地业主进入无锡地区城镇购买住房，从而进一步激活城市地产市场。6.2无锡市2000—2002年度房地产市场供需状况2000年以来无锡房地产市场呈现出快速发展的态势：房地产开发投资快速增长，市场供需两旺，房屋销售量价齐升，商品房空置面积进一步减少，消费者购房越来越理性，开发主体综合实力不断增强，产品质量不断提高.6.2.1市场供给增加，开发建设节奏加快。土地供应方面，2001年，无锡市区出让土地9幅，除三个“退二进三”项目土地采用协议方式出让外，其余均以拍卖或招标方式出让，土地出让总量为53万平方米。2002年市区共组织了8个批次，38幅土地公开招标挂牌出让，出让土地总面积245万平方米，成交金额41.2亿元。按照规划允许的容积率测算，这些土地可建房屋面积427万平方米。房地产开发投资方面，2000年，市区完成房地产开发投资25.99亿元，房屋竣工面积68.95万平方米，其中住宅51.32万平方米；2001年，市区完成房地产开发投资35.68亿元，房屋竣工面积136.03万平方米，其中住宅108.51万平方米；2002年，市区完成房地产开发投资55.55亿元，房屋竣工面积176.32万平方米，其中住宅153.17万平方米。至2002年底，无锡市区可供预销售商品房总面积122.54万平方米，其中往年空置房面积为44.6万平方米。6.2.2市场需求旺盛，成交量有效放大。2000年，无锡市区商品房销售面积147.41万平方米，成交金额30.26亿元，其中经济适用房成交39.23万平方米；2001年，市区商品房销售面积118.81万平方米，扣除经济适用房因素，实际增长10%，成交总额27.82亿元；2002年，市区商品房销售面积162.96万平方米，同比增长38%，成交总额42.38亿元，同比增长52%，2002年市区二手住宅成交89.71万平方米，同比增长71%，成交总额11.15亿元，同比增长149%，市场需求旺盛程度由此可见。表4无锡市区2000—2002年商品房开发与销售情况统计项目完成投资额竣工面积

销售销售住宅面积住宅金额住宅200025.9968.9551.32147.41140.0930.2627.07200135.68136.03108.51118.81111.8227.8224.58200255.55176.32153.17162.96149.5742.3835.22数据来源：20000、2001、2002年无锡房地地产市场报告告(以上所称无无锡市区为无无锡市建成区区，不含锡山山、惠山、滨滨湖、新区所所辖建制镇及及乡区)。6.3无锡房房地产供求一一般预测无锡锡市区到2000年底，共有有住房2286..14万平方米，共共有家庭76.2万户，人均均住房使用面面积15.3平方米。根根据无锡市房房地产籍数据据库统计分析析，住房建筑筑面积在45平方米以下下的，共有8.71万户，建筑筑面积在45～65平方米之间间的共有12.77万户，二项项共计21.48万户。随着着产业结构调调整，困难企企业“退二进三”项目建成了了居住小区，但但未能带动周周围改造，又又出现了新的的环境不协调调、新的配套套不齐等矛盾盾。假定五年年内基本完成成城市低洼地地区、危旧房房成片改造和和老居民新村村治理改造任任务，五年内内市区人均使使用面积达到到20平方米左右右，以2005年150万人的城市市规模，“十五”期间，无锡锡市区对住宅宅的潜在需求求总量将在1500万平方米至2000万平方米之之间，由此可可见无锡房地地产业的发展展空间十分巨巨大。6.44无锡市低密密度高档住宅宅需求预测低低密度高档住住宅的消费对对象主要是外外商以及国内内高收入群体体。无锡市本本市居民低密密度住宅的潜潜在市场需求求随着无锡市市及周边地区区经济的快速速发展，城乡乡居民的可支支配收入正在在迅速增长，与与之相适应，高高收入户的收收入也在同步步迅速增加。这这可以从以下下数据资料看看出：表5无锡市国国内生产总值值与居民可支支配收入增长长(简表)年份GDP亿元增幅%人均可支配入((元)增幅%高收入户10%%增幅%最高收入户100%增幅%20021601.717.761086014.915881.2286.9130917.22135.9120011360.11113.3394549.9314854.4428.7822748.55411.2420001200.1775.4686038.6213654.99317.5620449.22826.819991138.0118.17792010.3411615.55519.8716127.66511.519981052.0119.5871783.59689.799-1.0814464.1150.631997960.0110.3469356.699795.77716.1214373.99930.41996870.0114.31650012.798435.95514.6611023.2275.331995761.1125.34576314.037357.69.7210465.88319.131994607.2437.595054526705.663.038785.31162.571993441.4145.17332539.064113.01137.485404.01147.511992304.0664.52239119.132991.77722.643663.46624.041991184.8215.220079.492439.433-3.172953.48812.221990160.4410.62183312.82519.42230.12631.83310.161989145.048.47162511.761936.5997.652389.122-11988133.7229.06145412.81798.98819.72413.17732.131987103.6116.4128918.471502.87719.091826.37720.53198689.01

1088

1272.633

1515.266

年均增长

16.39

13.07

17.15

20.74根据上表数据,,通过作一元元回归分析表表明,居民可支配配收入与GDP增长呈强正正相关关系,强度系数为0.86。根据以上上所列2002年数据，按按平均每户2.79人计算,无锡市区高高收入户每户户可支配收入入为44308元,最高收入户户每户的年收收入为86258元。我们依依照以上数据据，根据1991—2002年GDP增长与居民民可支配收入入的相关系数数进行预测，到2007年，无锡市GDP总量将达到2122.26亿元,高收入户人均年收入相应将增长为21810.9元,最高收入户人均年收入将达36798元，即到2007年，市区高收入户平均每户的年收入将达6.08万元；最高收入户每户平均收入将达10.2万元。按2002年无锡市区76.2万户计算，无锡市共有高收入户76000户，最高收入户76000户，共计152000户。表62002年无锡居民可支配收入水平分组表最低收入户%低收入户%中等收入户%高收入户%最高收入户%占10占10占60占10占10资料来源：20003年无锡统计计局城调队此此外,还必须注意意到，改革开开放以来,无锡市乡镇镇企业蓬勃发发展,近五年来,民(私)营经济迅速速发展,特别市原为为集体企业的的乡镇企业已已经大部分改改制为民(私)营经济,2001年,无锡全市民(私)营企业已达38739家,注册资本249.5亿元,其中市区24651家,注册资本134亿元。全市市私营企业投投资者人数为为84588人，雇工32.3万人,其中市区51338人,雇工18.5万人。无锡市城乡人民民的富裕还表表现在汽车拥拥有量上，无无锡城乡已经经拥有私家车车总数达4万辆，2002年日增私家家车80余辆。抽样调查1:据据我所2001年对全市20万户农户进进行的就业和和经济收入调调查，户均年年收入在5万元以上的的占20%以上，户均均年收入在5～10万元以上的的占6.8%,户均年收入入在10万元以上的的占2.1%,户均年收入入在30万元以上的的户数达1064户。根据这这一调查数据据测算，全市市农村74.7万户家庭中,户均可支配配收入在5万元以上有1480000户，其中5～10万元的50320户,10万元以上的的达15687户。抽样调调查2:据去年6月进行的一一次对无锡市市区近600户年收入在4万元以上的的高收入户家家庭的住房意意向问卷调查查（据无锡市市城调队提供供的统计数据据，家庭年收收入在4万元以上的的家庭约占总总户数的20%，约有15.2万户），有有购房意向的的占53.3%。其中打算3年内购房的的为总数的27.5%；3年以上的为25.8%。有购房意意向的人中，年年龄偏轻，其其中：25～35岁占40.7%，36～45岁占26.3%，46～55岁占22.4%，56岁以上的占10.6%。有购房意意向者的收入入状况为：家家庭年收入4～6万的占53.2%，6～8万的占31.7%，8～10万的占8%，10万以上的7.1%。有意向购购房者购买时时间布为：马马上买为14.4%，一年后购购买为17.3%，两年后购购买为19.9%，三年后购购买为48.4%。购房原因因分析：现有有住房太小的的占26.3%居住环境和和物业管理不不满的占21.8%，地段不满满意为14.4%，朝向和户户型不满意的的占14.3%，楼层不满满意的占12.3%，用于投资资的占11%。购买面积积分析：（平平方米）80～100的占20.9%，101～120的占34.4%，121～150的占29.3%，151～180的占5.8%，180以上的占6.4%。购房总价价选择分布：：（万元）20-25的占24.4%，26～30的占32.1%，31～35的占16.7%，36～40的占11.2%，41～45的占5.4%，46～50的占7.1%，50以上的占3.2%。购房者对对层次的需求求的选择：多多层的占52.6%，小高层的的占27.4%，高层的占10.8%，联排别墅墅的占9.2%。对停车位位的选择：已已经有车的为为16.8%，有计划购购买的15.0%，目前既无无车又无计划划的占68.2%，购房时需需要停车位的的占57.5%，其中想购购买停车位的的占70.2%，只想租用用的占29.8%。抽样调查3:去年底,无锡市房地地产市场曾对对2000户家庭作问问卷调查，据据该项调查统统计,有3.55%的家庭有购购买别墅的需需求,另有2.64%的家庭对4室以上的高高档住宅有购购买需求。所所调查的对象象中，70%为个私营企企业业主和转转制后的乡镇镇企业业主，其其余人员为高高收入部门中中的中高级管管理人员。综综合以上分析析预测:预测1:按照抽样调调查2的数据分析析。据表5所列,市区年收入入达4万元以上的的高收入户有有15.2万户,以53.3%的比例推算,在近三年中中有购房意向向的将达8.05万户；其中中有购买联排排别墅的将达达7486户。在农村村，据抽样调调查1的数据推算算，无锡农村村年收入在5万元以上的的有14.8万户，如按按上述购房意意向及购买别别墅的比例推推算,近三年中有有购买别墅意意向的将有7257户,城乡合计,近三年中有有购买别墅意意向的为14743户。预测2:按照抽样调调查3的数据分析析。如按照3.55%的比例推算,市区15.2万户高收入入户中有购买买别墅意向的的为5396户；农村14.8万户高收入入户中有购买买别墅需求的的家庭为5254户，城乡合合计达10650户。综合以以上两种预测测,无锡城乡本本地居民在近近三年中,有购买别墅墅意向的大约约在10000～14000户左右，这这是相当大的的市场需求。外外商及外地顾顾客对低密度度高档住宅的的需求预测近10年来,无无锡外向型经经济发展迅速速,特别是近5年来,外商投资企企业急剧增加加,到2002年底,无锡全市累累计已经批准准外商投资企企业6800多家,实际利用外外资114.778亿美元。在在锡外商业主主,及在外资企企业和港澳台台企业中工作作的外籍及港港澳台籍高级级经理人员已已达13000多人，据无无锡市外经局局、无锡市公公安局等部门门掌握的情况况，现在常住住无锡的外商商（包括购房房、租房和住住于外企自有有公寓中）约约有5000～6000人左右。另另外，据无锡锡市房地产交交易市场统计计，到2002年底,在锡直接购购买高级住宅宅的有260户,其中香港、台台湾客商占45%，日商占29%，其余为欧欧美客商。另另有1068户在锡租房房居住（包括括租赁高级公公寓）。这里里需要说明的的是，外商在在锡购买住房房有的并不直直接购买，相相当多的外商商往往以公司司或中方员工工的名义购买买，租赁居住住的情况也是是如此。所以以，外商在锡锡购买住宅以以及租赁居住住的实际数量量将远远大于于上述在房地地产市场登记记的数量。其其中相当数量量的人员将有有在锡购买低低密度高档住住宅的需求，而而且，随着无无锡市外资企企业的持续增增加，在锡购购买低密度高高档住宅的外外商也将逐年年增加。综合合以上---6..4.2的分析，无无锡市确实存存在着较大的的低密度高档档住宅的潜在在市场，比较较留有余地的的估计,在近三年中,无锡地区总总需求约在12000～15000户左右。6.4.33**度假区吸引引购买低密度度高档住宅的的区位优势：：**镇邻近无锡锡新区和锡山山区，据统计计：2002年底无锡新新区有外商投投资企业680家，锡山区区有460多家，合计1140家。无锡市市规模较大的的外资企业大大多集中于此此，世界500家最大跨国国公司中在锡锡投资的30多家公司基基本集中于无无锡新区。另另外，由于**旅游度假区区处于无锡市市中心、苏州州市区西片以以及常熟市等等边三角形的的几何中心，本本项目还将能能吸引苏州西西片、常熟市市南片的外商商和港澳台企企业以及这些些地区的高收收入户购买低低密度高档住住宅需求（参参见以下表7—8）。以上情情况说明，**旅游度假区区由于其处于于特殊的地理理位置,在吸引外商商和高收入户户(包括无锡地地区及苏州部部分地区的外外商和高收入入户)购买别墅方方面将具有较较大的优势。表72001年苏州市区及与**镇邻近地区经济情况指标市区常熟昆山太仓注册资金(亿元元)GDP（亿元）618.56303.00230.80157.98

第一产业(亿元元)24.8915.4411.4914.40

第二产业(亿元元)358.05165.94138.8083.96

第三产业(亿元元)235.61121.6180.5059.61

人均GDP（元元）29693281833863535169

私营企业（个）16963644548462819296.24其中工业8635452623371942168.16批零餐饮54211402158459473.91个体劳动（户）5108044660175151368739.25表8苏州市区区及与**镇邻近地区区利用外资情情况01年:批准外外商投资项目目合同(个)市区常熟昆山吴江太仓本年批准企业数数529101343128156本年批准外资((万美元)317808602381597165931159192本年实际利用外外资11848230726750392119324734累计实际利用外外资944233210961504601107869165026年末已开业的外外资企业数11206081070592782从以上表7-88的统计数据据可以看出,邻近**镇的苏州市市有关片区中中也有相当多多的潜在购买买本项目中低低密度高档住住宅的潜在客客户。7.00苏、锡、常常地区房地产产业竞争态势势比较分析77.1区域房地产产业发展的一一般竞争状况况苏、锡、常常市房地产业业的发展基本本上是同时起起步的，在1992年之前，无无锡、常州的的房地产业发发展状况明显显好于苏州。1992年以后，苏苏州确立了以以上海(浦东)为依托、城城乡并举、分分层次、全方方位的大经贸贸发展战略，特特别是新加坡坡工业园区和和高新区的设设立，使苏州州的开放开发发从点、线向向面、网聚合合。市区的面面积也随着两两区的开发扩扩大了近一倍倍，“东园西区、古古城居中、一一体两翼”的城市新格格局基本形成成，城市功能能的拓展、超超前的规划给给苏州的房地地产业带来了了发展的先机机。而与此同同时，无锡、常常州的老城区区过度开发，城城市扩张缓慢慢，规划滞后后，房地产业业发展水平未未有大的提高高。2001年锡山市并并入无锡市区区，2002年武进市并并入常州市区区，两市房地地产业才发展展提速，市场场不断繁荣。下下面比较2000—2002年苏、锡、常常三市房地产产业发展状况况：表9苏锡常三市市房地产业发发展情况年份

2000年2001年2002年苏锡常苏锡常苏锡常房地产开发投资资完成额61.244.73068.649.332.2107.377.041房地产开发用地地总面积

1299112415910047123170房地产开发施工工总面积7624574078505214881467748526其中：住宅施工工面积6253693446914053981238658440房屋竣工总面积积445237204467248193558290269其中：住宅竣工工面积376197161386205170465254227市区房屋竣工总总面积19091151235136160235176237其中：住宅竣工工面积16272115195109140199153198商品房销售总面面积373218149480202173540235249其中：住宅销售售面积330197134432183170480219224市区商品房销售售面积151147112259131143259162213其中：住宅销售售面积13614099235112135239150193市区商品房销售售金额33.230.319.752.737.825.663.242.441.4其中：住宅销售售金额26.427.117.644.324.625.154.535.234.9空置商品房面积积2221367819293701275851其中：市区空置置面积1218266121555963.74541市区二手房成交交面积

59242105202299124168市区二手房成交交金额

5.0818.89.4512.043.819.412.8市区商品住房均均价

19321772

21151863243525451812市区二手住房均均价

125092111721300154715201550房地产开发企业业总数539197124554219125593228127市区房地产开发发企业数