专家解读住宅项目整体定位及物业发展建议报告图文并茂

XX项目

整体定位及物业发展建议XX地产XX项目组2011年7月13日目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6区域属性：项目位于XX县城新城区，西临XX大道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。老城区新城区本案高速公路南宁崇左二级路区位、交通：项目临近XX县进城主干道XX大道，离县中心仅5分钟车程，有2条公交车线路；该区域属于XX规划的新城区，未来的行政、经济、教育中心。伴随着桂林理工大学等高校的进驻，和空港经济区的规划建设，该区域未来极具投资价值；XX被誉为南宁的后花园，交通极其便利，高速路仅需40分钟，二级公路即将通车，一级公路和高铁也在建设中，未来到南宁仅需20分钟。生活配套：周边区域商业配套欠缺，各大项目商业配套都在建设中；区域内学校有龙华中学和大唐小学（村校），以及城市职业学院、桂林理工大学（在建）等高校空港经济区县城新城区关键词：教育资源集中项目背景区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区域的迅猛发展。大景城东信华府实德金源国际汇豪雅苑碧园未来城新世纪花园本案在售项目：将售项目：大景城实德金源国际未来城东信华府汇豪雅苑新世纪花园顺邦地块实德地块博协地块本项目供应量充足大盘集中关键词：区域资源共享项目背景博协地块实德地块顺邦地块发展商目标与项目使命：

项目开发目标：实现高利润下的快速销售，成为当地市场的标杆项目

期望的结果发展商在XX县的首个项目，需树立项目高端形象和企业品牌形象，为后期的拿地开发建立市场口碑本报告需要重点解决的问题：开发何种类型的物业？社区总体如何规划？首期推出多少物业？首期户型配比如何设置？目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6房地产市场经07、08年的市场低迷后，09年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨相对有所缓和。房价走势房地产业已成为中国GDP发展的支柱产业。政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则”中明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令”政策。限购政策限购限购令内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。全国主要城市颁布限购令时间北京：2010年5月1日深圳：2010年10月1日广州：2010年10月15日上海：2011年1月31日南宁：2011年3月1日XX目前不限购限购令启用后，投资客纷纷持观望态度，刚需产品成为市场的主流。为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。保障房政策保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2011年2月28日，住建部提出未来五年我国计划新建保障性住房3600万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2011年4月15日XX县保障性住房建设工作指挥部在XX县住房和城乡建设局揭牌成立。从2007年开始实施保障性安居工程以来，共投资1.12亿元，建设了廉租住房300套，经济适用房1100套，解决了1400户低收入家庭住房困难问题。县委、县政府决心用3-4年时间完成城区2650套、东罗矿区4500套保障性住房建设任务。同时计划今年完成1000多户农村危房改造任务。经济调控今年一季度度，我国GDP增幅达到11.1％，3月CPI上涨了3.3％，虽然4月CPI环比涨幅下下降了0.3个百分点，，但仍触到到政府今年年3％的通胀警警戒线；从从投资看，，1至4月份，固定定资产投资资增速比去去年同期增增长25.5%，增速较一一季度回升升；从信贷贷看，4月贷款也重重回快车道道，同比多多增了1058亿元；从货货币供应看看，4月M2增长17.1%，继续高于于央行此前前设定的16%的水平。中国人民银银行行长周周小川5月17日说“为了了使宏观经经济稳定增增长，抑制制通货膨胀胀，我们不不排除任何何的可能性性更往前走走一步。使使用包括提提高存款准准备金率、、提高利率率甚至其他他工具在内内的货币政政策工具。。”经济调控制制度频出：：1、5月18日傍晚，央央行一气宣宣布了三条条政策：扩扩大人民币币汇率浮动动区间至5％；分别提提高存贷款款基准利率率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存存款准备金金率0.5个百分点至至11.5%。2、从2011年6月20日起，上调调存款类金金融机构人人民币存款款准备金率率0.5个百分点，，这已是央央行年内第第六次上调调存款准备备金率。至至此，大型型金融机构构的存款准准备金率已已达到21.5%的历史最高高点。3、6月23日，上海银银监局局长长廖岷表示示银行被要要求减少房房地产贷款款，要求对对有土地闲闲置、捂盘盘惜售和投投机行为的的房地产开开发商贷款款进行限制制。4、7月7日起上调金金融机构人人民币存贷贷款基准利利率。金融融机构一年年期存贷款款基准利率率分别上调调0.25个百分点，，其他各档档次存贷款款基准利率率及个人住住房公积金金贷款利率率相应调整整调控政策频频出，释放放强烈的紧紧缩信号房市反应2011年7月1日发布的《2011年上半年中中国房地产产企业销售售排行榜TOP30》TOP10企业底线达达到155亿，同比增增幅近五成成。虽然2011年政策紧缩缩，但一线线开发企业业都取得了了不错的销销售业绩。。越是在这这种调控频频出的环境境下，大开开发商越是是注重资金金的储备，，不一味的的追求高价价，而是在在稳定的价价格下，追追求量的突突破。对于小开发发商来说，，已经开发发的项目，，经历了前前期的热销销，短期内内不会主动动降价，而而是观望市市场的情况况，准备随随时调整策策略。未开开发的土地地，或是犹犹豫是否转转手，或是是推迟开发发时间，静静观未来政政策。市场预测第一、调控控主线：中中短期以抑抑通胀、降降房价为核核心，中长长期将逐步步推进制度度化改革，，促进房地地产业平稳稳健康发展展。降房价，是是民生问题题，抑通胀胀是经济问问题，两个个问题在2011年交织在一一起，共同同形成“降降物价”这这个问题。。这是短期期。从长期期来看，2010年的宏观调调控，政府府被动地拉拉开了房地地产市场制制度性改革革的序幕。。主要表现现在保障房房建设提升升到政治高高度、房产产税在全国国范围制造造政策舆论论环境。保保障房大家家没有异议议，只有期期待，政策策的舆论环环境很好；；而对房产产税来说，，各方面依依然充满了了异议，政政策的舆论论环境并不不支持。第二、调控控逻辑：““抑需求、、促供给””的调控逻逻辑不会变变化，主要要原因是没没有可以替替代的更好好的逻辑。。抑需求，主主要还是继继续以“限限贷、限购购”两个主主要政策为为核心，打打击投资投投机，挤压压市场泡沫沫，把市场场需求向住住房的消费费或者叫居居住需求引引导；促供供给，主要要是针对开开发商，收收紧银行信信贷向开发发商的流动动，加之需需求被抑制制，商品房房的预售款款减少从而而收紧开发发商的资金金链，逼迫迫其降价销销售，达到到让房价下下降的目的的。第三、调控控政策：从从政策储备备来看，2011年的宏观调调控政策，，主要会有有问责、信信贷、限购购、税收、、供给、监监管等六个个方面。第四、市场场走势：房房价在短时时间内下降降将呈现刚刚性。市场走势包包括供给和和需求两个个方面，如如果开发周周期以1.5年来算，则则2011年上半年或或面临着供供应不足的的局面，真真正的供应应高峰应该该在2011年下半年和和2012年上半年。。这就意味味着有效供供给的不足足依然会对对房价形成成有力的支支撑。政策继续趋紧、、市场上升的因因素依然存在，，市场在两股力力量的博弈中保保持平衡发展。。宏观大势小结对本案的启示：：限购令下刚需产产品成为市场的的主流；“抑需求、促供供给”的调控逻逻辑不会变化；；未来市场短期内内价格不会大幅幅上涨，也许会会小幅下跌，但但依然看好长期期市场。“牛市”求价值最最大化，“熊市市”求控制风险险在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映价值最大化牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力控制风险熊市衡量营销的标准顺应市场节奏，，在正确的时间间做正确的事。。大方向上的正正确比细节的精精致更重要。对对本项目来说，，在未来1年的市场，抓住住刚需客户和改改善型客户，是是安全的战略性性决策。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6县城简介XX县城位于广广西西南部，辖辖11个乡镇，总面积积2836平方公里，被誉誉为“首府后花花园”。XX县全县人口口44.2万，县城常住人人口11万人，农业人口口33.1万人。2010年全县地区生产产总值完成82.29亿元，财政收入10.03亿元，农民人均纯收收入5519元，城镇居民人均均可支配收入16316元。区域特征XX作为“首府府后花园”、““首府半小时经经济圈”、“空空港门户”，区区域优势明显。。交通优势明显：：离南宁吴圩国际际机场18公里，离南宁市市区52公里，离广州650公里，离凭祥友友谊关口岸152公里，离越南首首都河内300公里，具有机场场、高速铁路、、高速公路、一一级路、二级路路、码头等“六六位一体”的交交通优势空港经济区：经济区具有加工工制造、临空服服务、物流配送送等功能，是开开放的外向型经经济区域。产业发展依托空港区域优优势，县区产业业在原有农业生生产为主的基础础上，发展成为为物流基地、服服务业基地、加加工制造业基地地、“首府后花花园”居住旅游游基地和教育科科研基地。扶南东亚糖厂2010年全县工业总产产值68.16亿元。制糖业和水泥制制造业作为XX县两大支柱产产业，一直都是是牵引全县工业业生产快速增长长的源动力和支支撑点，它们的的生产比重占据据全县工业规模模的80%以上。新宁海螺水泥厂厂区域规划项目所属区域——城南新区：县城城未来行政、教教育、经济中心心区。XX县城南新区区以过境湘桂铁铁路为界线，以以进城大道为主主轴，规划面积积为945公顷，规划建设设成集文化、体体育、科研、行行政办公、商住住、休闲景区等等为一体的现代代综合城区。行政中心首批搬搬迁单位：县交通局、劳动动人事和社会保保障局、检察院院、法院、工商商局等。教育中心：广西城市职业技技术学院、广西西科技职业学院院、武警总队XX训练基地、、广西银行学校校、龙华中学、、桂林理工大学学分部等；本案地块地块四至地块现状：地形形方正，土地平平整，西临XX大道，其他三三面为规划路，，周边无高大建建筑或山体，视视野开阔。北区域价值——空港经济区借助助南宁机场空港港优势，成为“产业集聚、功功能复合、生态态宜居、充满活活力”的综合经经济功能区。地块价值——新城中心，交通通便利，连接新新老城区的XX大道，是县城城出入高速的主主干道。南宁后花园·空港要道·大社区项目价值——行政高端人才积积聚地和教育高高端人才聚集地地，具有高端项项目基础价值城市价值——首府后花园，离离南宁仅52公里，是XX县县城进入南宁，，南宁市到崇左左市的必经之地地；21目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6从现有市场和客客户出发，寻找找可能的发力点点和提升空间23土地供应2009年始XX住宅土土地供应量开始始急剧增加，市市场商品房供应应量从2010年起急剧增大成交数据根据当前XX县县住宅性质土地地出让供应量和和消化量，足可可供未来消化10年。2011年截止6月份：全县商品房供应应量为2769套，面积320857平米。成交价格XX县商品房售售价处于高位运运转态势，高层层与多层产品价价格相差约400-900元/㎡据市场公开数据据显示：2010年，XX多层住住宅售价约为2900元/㎡，高层售价约为为3300元/㎡；多层价格上涨幅幅度较快，高层层较慢；XX县房地产经经历三阶段：起步期、缓慢发发展期、快速发发展期。目前属于快速发发展期初级阶段段！市场产品产品相对单一。。目前市场的产产品主要有：天天地楼、多层楼楼梯房、高层电电梯房三种，面面积区间主要集集中在100—130平米，三房户型型是市场绝对主主力。根据市场调查，，XX房地产市市场各项目建筑筑形态为：多层层多为砖混结构构、小高层及高高层为框架。市市场以三房绝对对为主，自住需需求为主的市场场特征。供应格局老城区楼盘售价价：2800—3200元/㎡新城区楼盘售价价：2500—3300元/㎡中央豪庭闽台商贸城大景城东信华府未来城汇豪雅苑金源国际本案新世纪花园新南佳洲老城区：以多层层建筑为主，大大多楼盘已售完完。新城区：以高层层建筑为主，多多层与高层产品品价格相差较大大。博协地块实德地块顺邦地块供应量市场未来供应量量充足，且主要要集中在城南片片区，区域竞争争激烈。本项目高层，占地150亩，30万㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月汇豪雅苑东信华府占地500亩，建面60万，年底入市金源国际占地170亩，建面30万，在售，已售售600多套，剩余1800多套，约24万平米大景城占地约80亩总建面约10万平米占地95.7亩，总建面25万平米，年底入入市未来城在售，占地38亩，建面6.7万目前区域内集中中了10个中大型项目（（地块），总占占地约1260亩，总建面约232.6万㎡，未来市场场竞争激烈新世纪花园占地100亩，建面30万平米，全高层层洋房实德地块博协地块占地20.5亩，建面3.5万，入市时间未未定占地83.8亩，建面16.7万平米占地150亩，建面29万平米，入市时时间未定顺邦地块个案分析个案分析——大景城开发商：广西宏源置业投资有限公司代理商：南宁经纬行咨询顾问公司占地面积：172.07亩建筑面积：30万㎡容积率：2.8绿化率：35%总户数：2143户建筑产品：37座多层、6座小高层及8座高层户型：在售户型113—127平米三房、四房售价：多层销售均价约2800元/㎡，高层电梯房3300元/㎡（折后）其他信息：车位售价7—8万，杂物房售价5—6万，多层物业费0.3元/㎡，高层物业费0.8元/㎡。XX县首个大型型地产项目，产产品比较符合当当地人生活习性性，社区规划有有绿化水景，在在当地有一定的的口碑。缺点：：社区建筑较密密。成交客户：基本上都是本地地客户和县下面面的乡村客户；；也有部分外地地客，外地客多多为在XX工作作或做生意的，，纯投资客几乎乎没有。客户关注点：对价格比较敏感感，多层价格低低，比较容易接接受，电梯房价价格及物业费高高，销售速度相相对较慢；对社区水景园林林比较认可；对物业管理比较较认可；对区域前景关注注不够，普遍觉觉得区域配套不不完善；销售速度：每月至少20—30套，最多50套。销售中心：销售中心位于县县城中心，无现现场展示。31个案分析个案分析——金源国际开发商：广西实德房地产开发有限公司占地面积：38.07亩建筑面积：6.8万㎡容积率：2.55绿化率：25%总户数：643户建筑产品：天地楼、多层和高层产品户型面积公寓、1房1厅30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地楼158~250㎡价格多层产品均价2700元/㎡，天地楼130万/套一期二期三期（在售）依托城市职业技技术学院学校资资源，前期推出出的小户型产品品获得热销。缺缺点：社区规模模较小，园林规规划较差。成交客户：基本上都是本地地客户和县下面面的乡镇客户；；也有部分外地地客，外地客多多为在XX工作作或做生意的，，有部分外地客客想在此养老；；销售速度：三期5月1日开售，目前已已售30多套，平均每天天一套。销售价格：一期开盘时间：10年9月二期开盘时间：10年11月户型配比户型配比楼栋户型面积推售套数销售套数楼栋户型面积推售套数销售套数3#单间31㎡24407#两房65㎡24201房1厅42㎡248#单间31㎡24304#两房65㎡24121房1厅42㎡245#2+1房80㎡1214总计——72503房93㎡12均价2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期开盘时间：11年5月均价：2700元/㎡3房93㎡12总计————120108后期电梯房价格预计上3000元/㎡均价2500元/㎡33个案分析个案分析——东信华府开发商：广西东信置业发展有限公司占地面积：95.7亩建筑面积：25万㎡容积率：3.99绿化率：39.6%总户数：2280户建筑产品：18栋全高层，一期将推出6栋楼户型户型面积区间套数套数配比3房2厅106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2厅84-87㎡21021%合计————644100%一期全高层法式社区区，中心园林水水景，背山看水水。个案分析个案分析——碧园未来城开发商：广西碧园房地产开发有限公司占地面积：507亩建筑面积：60万㎡容积率：1.8绿化率：30%总户数：4850户销售时间：8月份销售中心开放，预计今年底推出户型产品：80—130平米两房、三房、四房建筑类型：首批推出多层产品社区配套：商场、剧场、小学、幼儿园一期无论从项目规模模、规划，还是是开发商的实力力，可以预见未未来城项目将成成为本区域的首首席楼盘项目。。市场小结1、XX房地产市场场处于初步发展展阶段，营销水水平相对落后，，缺少高品质的的高端项目，目目前市场无项目有现场展展示。2、城南新区是未来来的行政和教育育中心，但目前前生活配套不完善善；3、三房产品是市场场的主力产品，大面积的复式式楼普遍去化速速度较慢；4、未来市场项目主主要集中在城南南新区，并且普普遍是中大型项项目，货量充足，市场场竞争激烈；5、成交客户以县城城本地及下面乡乡镇刚需客户为主，，对价格比较关关注，外地客占地比重重较小，投资型型需求极少。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6项目启动在即，，客户需要什么样样的产品？客户能承受的什什么样的价格？？客户置业时所关关注的是什么？？客户来自哪里？？客户对于新的区区域会有什么样样的疑虑？……带着众多的疑问问，我们对XX县城及周边乡乡镇进行了客户户走访，给项目目的启动带来启启示。客户访谈以客户需求为出出发点基本情况：50岁左右，已有住住房对项目所处区域域的了解：了解看待项目所区域域：新区是未来XX的行政中心，，周边的配套日日渐完善，空港、中中海油、瑞康医医院及多所大中中专院校将在新新区成形，未来来片区的人口激激增，投资前景景看好。购买意向：有意购买大面积积户型（120平米左右），改改善目前居住环环境小户型可考考虑投资，对于于银行团购有意意向（团购价格格2300-2500元/平米）关注因素：小区规模较大，，最好有较好的的居住环境，在在小区的绿化、、配套上均有较较高的要求，如如小区的园林有有一定的特色，，同时有一定的的公共活动场所所，配套有羽毛毛球场、篮球场场。其他：套房客厅及主卧室要求求空间较大，且且要求小区有杂杂物房及停车位位，对于项目的建筑筑风格，要求有有一定的个性，，能在其他项目目中眼前一亮的的感觉。农业银行行长（（向行长）典型案例1-银行行长购买力强目标客户群改善需求、投资资基本情况：刚步入社会大学学生对项目所处区域域的了解：了解置业动机：解决居住问题购买意向：有意购买100-120平米左右户型，，同时要求户型通通风采光较好，，主卧室要求有有独立卫生间。。单价在2500—3000元/平方米区间，总总价在35万以下较容易接接受。关注因素：项目的价格；项项目的楼间距，，小区内有满足生生活所需的娱乐乐设备，如羽毛毛球场、排球场场、乒乓球馆等等，另外如有幼幼儿园配套更佳佳。其他：置业目的除了解解决居住问题外外，还考虑离单单位的距离，，主要是为了方方便就近上班。。国土局公务员马丽典型案例2-公务员购买力较强目标客户群解决居住问题基本情况：45岁左右，已有住住房对项目所处区域域的了解：了解置业动机：改善居住条件、、投资购买意向：自住型物业要求求140平方米以上四房房，如是投资型型物业，则控制制在80平方米左右二房房，对于电梯房房无抗性，要求求有独立的车库库，用于停放车车辆及存放物品品，如没有车库库，地下停车场场/地面停车位亦可可接受，但最好好配有杂物房存存放物品；关注因素：项目所处区域有有较大的发展潜潜力，也会选择择购置；其次是是环境，主要考考虑的是项目本本身的绿化及园园林特色，最好好是可种植较名名贵树种；最后后是教育，由于于目前XX尚无无学区的严格划划分，所以在教教育层面上考虑虑的主要是居住住及学校的距离离，如学校周边边有师资力量较较强的学校，将将会成为购置的的附加值；项目目在周边的口碑碑传播也是影响响购置的因素之之一。其他：在项目的配套上上，主要考虑为为小孩及老年人人提供较良好的的活动场所，如如儿童游乐场所所及老年人康体体娱乐中心、棋棋牌室等。发改委汪局典型案例3-政府机关购买力强目标客户群基本情况：45岁左右对项目所处区域域的了解：了解置业动机：解决居住问题购买意向：XX县规划将建建有一大型经济济适用房项目，，主要解决全县县教师居住问题题，所以基本上上对于商品房项项目暂时不予考考虑。教师群体关注因因素：教师群体购置物物业的区域主要要是为解决住房问题、、改善目前居住住环境为主要动动机，购买户型型集中在100—120平方米的三房为为主；集中于县城中心，主主要是基于区域域内的成熟配套套，且要求有杂杂物房配备；比比较关注户型的的功能布局是否否合理，同时价价格也是决定其其购置的主要因因素之一；其他：全县总计有近3000名教师，普通教教师平均基本月月工资集中于2000—2500元之间，高级教教师基本月工资资在3500元左右；教育局典型案例4-事业单位购买力一般潜在目标客户群群基本情况：40岁左右对项目所处区域域的了解：了解置业动机：改善居住环境问问题购买意向：户型南北朝向，，考虑130平方米以上三房房户型，且要求求主卧、客厅空空间较大，客厅厅用于日常接待待朋友及客户，，所以要体现出出大方；最好配配有杂物房，用用于放置杂物；；同时错层结构构、楼中楼等均均有较大的意向向；城南新区是是XX县城发展展的重点区域，，区域内的配套套也将逐步得到到完善，所以对对于在新区内置置业及电梯房无无抗性，而且新新区的投资价格格也较高（投资资型物业主要考考虑50平方米左右产品品）。关注因素：小区如配套较为为健全、物业管管理服务对小区区在形象、知名名度等方面电信局张总经理典型案例5-事业单位购买力强目标客户群改善居住环境基本情况：46岁左右，是县城城多个协会成员员对项目所处区域域的了解：了解置业动机：改善居住环境问问题购买意向：自住型物业考虑虑140平方米左右四房房；投资型物业业以二房为主，，要求户型功能能齐全，互不干干扰；客厅要求求空间较大，且且要求有2个阳台；户型的的通风采光要求求较好，且公摊摊应合理。关注因素：以运动型配套为为主，考虑小区区内有羽毛球场场、乒乓球场、、排球场，同时时有较大的活动动空间可以进行行瑜伽、太极运运动；如小区内内配有幼儿园最最好，主要是考考虑到工作因素素影响到小孩的的接送及安全问问题，同时对小小区的物业有较较高的要求。对对于价格方面较较为敏感，单价价控制在3000元/平方米左右可接接受。其他：项目的外立面是是小区的标识，，同时也是住户户的面子，除了了要求小区的外外立面有独特的的味道外，同时时要求小区的形形象能在一定程程度上体现住户户的身份，较钟钟情于欧式建筑筑风格；环保局汪副局长典型案例6-政府机关购买力强目标客户群改善居住环境、、投资基本情况：55岁左右，在农村村有自建住房对项目所处区域域的了解：不了解置业动向：无在县城置业想想法原因：县城离村里较远远，出于工作的的考虑，不方便便往来；比较倾倾向于在镇上购购置房产，镇上上的房产相对县县城也比较便宜宜；其他：该村有约400户，总计有约1460多人，该村主要要以种植产甘蔗蔗为主，人均年年产值约60吨，收入在全县排排名中位列前茅茅。村里有少数村民在县城置业，主要是出于小孩孩读书、做生意意、养老等考虑虑。对于商品房房的购买要求：户型设计合理理、实用，且价价格要相对便宜宜；另外住的地地方离村里较近近，方便工作；；有一定的停车车位（最好是车车库）及杂物房房；村民的积蓄蓄主要用于存放放银行，对于房房地产投资没有有概念；东门镇岜楼村何何书记典型案例7-村干部购买力弱非目标客户群基本情况：在农村均有自自建住房对项目所处区区域的了解：：不了解置业动机：主要是为了方方便做生意及及小孩读书购买意向：对于购置商品品房，主要考考虑100平方米以上的的三房，要求求有2个阳台；同时时对于小区的的物业管理服服务要求到位位，有地方停停放单车、摩摩托车等；同同时表示对于于初装修交付付的产品较为为感兴趣，免免去装修的繁繁琐及时间。对于价格，较较为关注，总总价超过30万以上，表示示有较大的压压力；在付款款方式上，不不考虑按揭，，通过自有资资金及借钱完完成房价支付付。其他：区域上，县城城是首选，不不考虑周边乡乡镇及崇左市市；如有县城城直通村上的的公交车，则则更佳，方便便农忙时回村村务农；该村村有约150多户，近700人；渠黎镇岜邦屯屯多位村民典型案例8-农民购买力一般潜在目标客户户群基本情况：刚毕业不久，，目前租房住住对项目所处区区域的了解：：了解置业动机：解决居住问题题购买意向：购置的最佳选选择以120平方米左右的的三房为主，，同时要求主主卧室和厨房房的空间较大大，可接受3500元/平方米左右的的价格。项目配套：对于小区的配配套主要倾向向于小区的运运动设施，如如羽毛球场、、排球场、篮篮球等，越健健全越好；物物业管理服务务有较高的要要求，主要是是好的物业管管理服务，可可提升项目的的知名度及居居住的舒适性性。其他：项目的建筑外外立面要求有有自己的个性性，较具前卫卫，同时能体体现一定的身身份，欧式建建筑可接受。。投资意识较较薄弱。国土局凌副局长典型案例9-公务员购买力一般潜在目标客户户群基本情况：海螺水泥厂主主任，已有住住房对项目所处区区域的了解：：了解置业动机：解决、改善居居住购买意向：比较喜欢100㎡左右的三房房；要求客厅大，主卧卧带卫生间；；项目配套：社区里能有一一些休闲器材材、园林、广广场、休闲椅椅子；生活配配套比较重要要，附近一定定要有菜市；；其他：目前共有员工工948人，90%是XX本地人人，多是年轻轻人，工厂扩扩建后将会增增加6、700人；人均收入入达3500元/月；如项目价格等等各方面较优优质，可考虑虑发动厂内员员工进行团购购。海螺水泥厂办办公室李主任典型案例10-公司职员购买力较强潜在目标客户户群基本情况：已有二套住房房，当地做了6—8年钢材生意对项目所处区区域的了解：：了解置业动机：不考虑重新置置业对于理想居所所的要求：喜欢天地楼，，要求有自己的车库方方便停车，需需要2个车位以上；；对于价格期期望在2800—3100元/㎡。项目配套：运动设施要求求健全其他：之前购买以以10万左右价格购购买一地块，，目前已升值值至30万左右，凌老老板对此津津津乐道。钢材店凌老板典型案例11-个体户购买力较强潜在目标客户户群基本情况：均已有住房对县城销售项项目的了解：：客户群以乡下的客户比比较多，主要要有三类：种种植户、公务务员、外地打打工仔，购买买的目的一是是考虑到小孩孩读书二是家家里有部分闲闲钱购房投资资；面积在110—130的三房比较好好卖，四房比比较难卖；购购房主要考虑虑因素：物业业安保、园林林环境、天地地楼功能布局局较差；园林林绿化、车位位、健身场所所等是客户比较较注重的因素素。口碑宣传比比较重要，人人气越旺的盘盘越好卖。其他：主要宣传渠道道：DM，XX电视台台、户外牌；；旅游局甘董、梁副总典型案例12-事业单位购买力强潜在目标客户户群客户对片区的认识1所拜访的客户户中，清楚城城南片区是县县城未来中心心区，认可那那边的发展前前景；对于片区认为为目前生活配配套不成熟，，觉得比较偏偏僻；认为离县城老老城区有一定定距离，如果果未来工作地地点搬到城南南新区，会考考虑在那边买买房。客户对产品、户型面积需求2多数客户还停停留在多层产产品的认识，，对于电梯房房比较担心，，一是价格原原因，二是县县城经常停电电的状况和经经常需要维护护影响电梯使使用；客户普遍要求求三房，面积积区间在100—120平米，部分客客户会考虑稍稍大面积的三三房或四房；；客户小结客户购房的目的需求3客户购买的目目的基本都是是考虑自住，，对于价格比比较敏感；部分企业白领领有投资意识识，相对南宁宁的高房价，，有考虑购买买小户型做投投资；私营企业主和和部分公务员员有投资能力力，但投资意意识未被挖掘掘；比较高端的公公务员及企业业领导，多在在南宁已购房房或会考虑在在南宁购房；；农户无投资意意识，多为下下一代的成长长考虑购房。。客户对社区配套要求4对社区园林比比较期待，希希望住在绿化化较好的环境境中；社区内有专属属幼儿园和老老人休闲娱乐乐的广场，适适合家庭成员员活动；最好能有运动动场所，比较较喜欢羽毛球球、乒乓球、、气排球及篮篮球运动，游游泳池需求不不是非常强烈烈；商业分布在社社区外围沿街街即可，需要要有生活配套套的超市、菜菜市场（不一一定是社区配配套，但周边边必须有）。。比较看重物业业管理，希望望住在比较私私密的社区；；客户小结客户构成特征描述需求产品换房客户为主县城本地居民/公务员/企事业单位中级管理者/个体企业主35－45岁，一般有一个子女，在本地有天地楼，长子或小子与父母同住，有稳定收入来源，朋友圈广，喜欢运动、喝茶，通过物业彰显身份110—140平米三房、四房周边乡镇公务员/种植户30-45岁，4口以上家庭组员为主，关注子女教育100—120平米三房首次置业为主企事业单位年轻白领/外来公务员20-30岁，有稳定收入，到了适婚年龄，为二人天地购房，并为未来生儿育女考虑80-100平米两房、小三房小型个体企业主积蓄较少，事业刚起步90-100平米两房、小三房复合需求本地投资客关注周边环境和投资前景，以及户型产品50平米一房、两房南宁客户度假、养老型或投资型50平米一房、两房，110—140平米三房、四房客户构成客户构成预判判：本地公务务员/企事业单位白白领/个体企业主/乡镇公职人员员/农户，以满足足他们的需求求为导向SWOT战略推导发挥优势，抢抢占机会利用机会，克克服劣势减少劣势，避避免威胁发挥优势，转转化威胁优势S机会O威胁T劣势W交通便利，昭昭示性好；教育资源丰富富；高品质社区环环境；区域是XX未未来的行政中中心、商业中中心和教育中中心；空港经济区的的规划建设，，带动区域经经济发展和人人口发展；高速路、高铁铁、一级路、、二级路等交交通线路，加加强县城与南南宁的经济联联系。生活配套不全全，区域居住住成熟度低；；区域内大盘林林立，项目竞竞争激烈。构建以教育地地段为核心的的生态居所利用交通优势势与强昭示性性放大市场范范围通过产品创新新与竞争对手手差异化竞争争通过产品的展展示与营销的的引导，强化化区域印象和和未来前景。。通过社区环境和产产品（内因）塑造造区域内标杆杆楼盘，利用用区域发展及交交通优势（外因）吸引引外地客户，，最终实现第一阵营楼盘盘（结果）营造高品质环环境引领市场场；打造“具有强辐射力力的第一阵营营楼盘”通过“产品和环境配配套”撬动市场XX思考—垄断价格—有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准准—强调产品的特色和和价值行业老大非行业老大，中大大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者者战略选择挑战者+补缺者战略！领导者项目的发展方向：：区域产品线的主流跟进者\补缺者及创新产品和项目形形象的挑战者营造项目自身的差异化特征，建立其存在在的市场价值建造满足市场及客客户的需求化的产品，战略方向为发展商和后续项项目建立品牌化口碑『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围园林景观社区配套套环境：包括区域环环境和自然环境，，体现了区位价值值和自然资源禀赋赋人文：需要长时间间积累，为领导者者品牌的标志服务：品牌的力量量，属于真正主流流品牌开发商的竞竞争力要素产品：典型的单一一项目成功要素和和高价楼盘的充分分条件我们的竞争策略是是：环境＋产品√√通过与竞争对手比比对，同属一个区区域，区域环境和和优势是大家所共共用，项目的核心心竞争力在于社区环境的营造和和产品的创新设计计！核心竞争力目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6市场上产品线丰富富，多层产品3房（110-130平米）供应量和消消化量最大；市场主流销售速度度20—40套/月，在售项目产品品总价集中在27-40万，销售速度3房〉2房〉4房；天地楼区域内产品品总价130-150万，销售速度1-2套/月，县城内二手房房总价60-80万，面积约250平米左右。别墅产产品目前市场属于于空白。XX南城新区未来来供应量大，竞争争激烈；未来区域市场供应应产品集中在高层层3房产品（100-130平米），区域市场场进入品质走向的的居住改善期；客户需求以刚需和和改善型产品为主主，100-120平米改善型三房是是市场的主流，90-100平米的刚需小三房房也将存在一定的的市场现有市场潜在市场市场盘点启示：1.做区域第一阵营楼楼盘；2.做市场主流消化产产品、填补区域内内空白创新产品。。市场回顾产品定位思考开发何种产品，实实现高销售速度下下的利润最大化。。市场竞争激烈，在在同区域内第一阵阵营楼盘中突围，，树立项目个性和和标杆。开发满足改善型需需求和刚需的客户户的产品为主，实实现高速下利润最最大化，后期根据据区域成熟度和市市场情况决定是否否开发小户型以及及大面积产品。解决方案打造高品质社区和和极具特色的经典典户型产品定位难点问题题：1.开发何种产品，实实现利润最大化？？2.如何在激烈的区域域竞争中展示本项项目个性及标杆气气质？KPI之一:大社区\园林景观\配套XX客户置业经历历还处于起步阶段段，对比老项目简简单的社区园林景景观、配套，新项项目的社区园林打打造和配套设施，，渐渐成为XX客客户选择购买所考考虑的重要因素。。KPI之二:户型设计面积合理理\具有创新性客户对于户型产品品有一定的理解，，考虑产品的朝向向、采光及产品的的功能分区有一定定的要求。KPI之三:物业管理物业管理是客户入入住后的长期安全全保证及物业保值值的保证。通过对大景城\未来城\实德金源国际3个区域客户认可的的项目归纳分析,得出结论.第一阵营KPI方向选择：全高层层（18-25层）电梯房社区,超宽楼间距（50米以上，至少30米），点式布局错错落排列，产品创创新设计。主入口沿街商铺次入口点式布局外围以100平米左右的刚需产产品为主，内部以以130平米左右的改善型型产品为主产品定位次入口次入口入口以90—100平米的刚需型小三三房以及110—130平米改善型三房为为主力户型，后期期根据市场情况决决定是否增加小户户型产品或大面积积产品户型定位客户户型偏好公寓0一房3两房一厅0两房两厅32+1房6大三房83+1房4大四房2客户访谈及问卷调调查：XX客户对住宅产产品的认识集中在在天地楼和多层平平层产品，电梯房房偏好集中在100—130平米的刚需和改善善型产品目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6目前在售项目成交交客户群：1、成交客户主要来来自县城和周边乡乡镇；2、有部分在XX有有工作和业务往来来的外地客户，以以自住型为主；3、来自南宁及外地地的投资客极少。。客户回顾对于本项目的启示示：在区域未形成规模模效应时，以本地地自住型客户为主主，降低项目风险险，形成口碑，后后期深挖投资客，，带动项目消化速速度。客户访谈：1、XX县有部分客客户有一定的购买买力，但投资意识识未获挖掘；2、少量客户有投资资意识，总体投资资意识较差。游离客户群重点客户群核心客户群重点客户群40%核心客户群50%游离、偶得客户群群10%县城公务员；企事业单位白领；；本地工厂高级管理理人员及专业技术术人员；个体经营户；周边乡镇的种植大大户；周边乡镇的公务员员；改善居住品质的原原住民；南宁及崇左市投资资客；其他外地投资客；；周边镇区的客户；；先以XX县城刚需需和改善型买家启启动首期，扎扎实实实抓好县城本地地客。逐渐形成““本地客户追捧、、周边镇区和南宁宁客跟风”的局面面，建立品牌形象象盘可持续发展的的客户动力营销启示：本项目目前期推广将主要要围绕县城及周边边乡镇的客户进行行，深挖渠道客户户。客户定位目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6价值支撑新中心新城区接驳南宁\社区环境、配套\高附加值产品\物业管理在XX城市化进程程中，我们如何从从区域第一阵营中中跳出，树立标杆杆？镇政府新办公区新中心生态居住区区空港经济区南宁城市后花园园林水景休闲广场幼儿园健身场所商业中心新中心社区配套管家式服务物业管理高附加值的高层洋洋房产品形象定位从XX的客户角度度：向往城市生活活，追求流行，希希望居住在环境优优美的高档社区，，体现身份地位！！简单、直白比含情情脉脉更容易理解解和接受现代的、奢华的、、城市中心、生态态公园！营销立意的诠释：：一种融入城市生活活、享受城市服务务的精神自豪感！！[迎合客户的理解和和需求]展示项目奢华气质质和高端形象，令令居住在此的每一一位业主充满尊贵贵感和自豪感形象定位[备选：世玺领地、、金铭府邸]恒信·公馆1号形象定位推广名建议方向一尊贵不是每个人都都能拥有奢华不是每个人都都能享受70体验城市居住品质质，享受生态公园园环境形象定位[备选：公园世家、、南城大地]恒信·城市公园形象定位推广名建议方向二向前一步城市生活不需想象象72目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析12345总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算6景观价值最大化以尊贵感的体现点点布局社区高附加值产品创新新ⅠⅡⅢ风格鲜明色彩艳丽丽的异域风情Ⅳ规划理念通过景观资源最大大化利用,配合产品创新及对对产品赋予异域““尊贵”的精神气气质,进行项目的规划理理念导入。项目地块方正，地地势平整，西面临临XX大道，南门门和东面是规划路路。编号地块属性景观评价其它特征A西面临XX大道，北面临未来城商业中心景观差商业价值大，有道路交通噪音B中心地块、临近中心景观景观最好居住价值高，可做中心楼王C南面临规划路景观较好居住价值和商业价值兼备D东面单独地块，三面临规划路景观好居住价值较高地块居住价值排序序：B>D>C>A地块价值分析ADCB客户看重的项目卖卖点——排名前三位分别是是：园林、交通、、配套;客户需要的项目配配套——排名前三位分别是是：广场、车位、、商场;项目卖点项目配套区域价值2大社区0

园林10配套5建筑品质4产品户型3价格4教育2物业4交通7区域商业2幼儿园4小学1篮球场5游泳池5商场7会所5车位10杂物房7水景3广场1177主入口产品定位沿街商铺商业中心区中心景观区（小水景、大公园园）社区商业街点式布局社区入口水景平面规划建议建筑点式布局，小小区四周沿街商铺铺，中心规划路作作为社区商业街，，社区入口设在地地块东南面运动休闲区入口入口入口入口中心景观区中心景观区销售中心利用原有池塘改建建成地下室停车场场园林风格——客户偏向江南园林林风格，希望宁静静、绿化优美；园林风格喜好北方庭院风格1江南花园风格7英式风格1法式风格1地中海风格0

美式风格1东南亚风格

0不需要特别风格，只要宁静、绿化优美就好5产品定位园林特点：岭南园林以庭院式式为主，集北方园园林和江南园林之之所长，并吸收近近代西方造园手法法，采用崖瀑、石石潭、曲水、湖池池、水庭、船厅、、廊桥等较多，叠叠山多姿态嶙峋；；整体较江南园林林更现代化。园林规划方向选择：岭南风风格园林【案例】岭南风格-中信红树湾园林组团产品定位中央大型景观区、、各楼栋附近园林林景观点，通过幽幽曲的道路连接，，处处有景、绿树树成荫，形成公园园式社区。中心景观区：采用用小面积水景、大大公园的方式，形形成社区业主休闲闲、聊天的主要聚聚集地园林规划园林组团中心景观区中心景观区园林组团园林组团园林组团园林组团风情组团——私密休闲场，以道道路为纽带,形成不同主题的景景观带设置小型瀑布水景景，形成园林景观观的变化以蜿蜒曲折的道路路为轴线，沿路设设置水景、雕塑，，同时通过植被的的变化形成富有生生气、灵活的园林林景观沿路设小型驻留场场所，供业主两至至三人的私密休闲闲娱乐场所采用不同的地面铺铺花，打造富于变变化的园林景色，，结合东南亚风格格，增强符号元素素园林规划园林功能-休闲娱乐场所儿童娱乐场老年人健身场园林规划建筑风格——客户选择方方向比较分分散，但要要求外立面面比较鲜艳艳；建筑风格喜喜好中式5英伦2法式3地中海2现代简约4后现代风格0产品定位竞争对手的的建筑风格格以异域风风格为主，，做工比较较粗糙，纯纯粹、高档档次的建筑筑立面是本本项目的突突破点建筑风格东信华府大景城世纪花园碧园项目简欧风格法式风格现代、欧式式现代产品定位方向选择：：地中海风风格建筑——原特指地中中海北岸沿沿线的建筑筑，后来融融入欧洲其其它地区的的建筑特点点，逐渐演演变成一种种豪宅符号号。闲适、浪漫漫却不乏宁宁静是地中中海风格建建筑所蕴含含生活方式式的精髓所所在简单、圆润润的线条，给人感觉觉格外返璞璞归真、与与众不同，，漳显极其其休闲的生生活方式。。色彩的组合合与碰撞。。色彩简单却却明亮、大大胆、丰厚厚，呈现出出色彩最绚绚烂的一面面，最典型型的三种色色彩搭配：：蓝与白、、金黄与蓝蓝紫、土黄黄与红褐。。门廊、圆拱拱和镂空。。最常见的三三个元素：：长长的廊廊道，延伸伸至尽头然然后垂直拐拐弯；半圆圆形高大的的拱门，或或数个连接接或垂直交交接；墙面面通过穿凿凿或半穿凿凿形成镂空空的景致。。细节处理细细腻精巧。。运用螺旋形形结构配件件，包括阳阳台、窗间间柱子等多多用螺旋形形铸铁花饰饰。此外，，往往采用用建筑圆角角，让外立立面更富动动感，外墙墙局部用文文化石和特特别的涂料料，露台上上采用弧形形栏杆等，，而装饰性性用的烟囱囱带有传统统英国风味味。香蜜湖一号号建筑风格产品定位外立面：立立面采用白白、淡黄、、土黄三种种色调的涂涂料，屋顶顶采用桔黄黄色的瓦，，通过鲜明明的色彩对对比形成建建筑的层次次感建筑立面产品定位社区内配套套：幼儿园园、篮球场场、室内健健身馆（羽羽毛球馆、、气排球馆馆、乒乓球球馆）。社区配套商业布局安安排——客户比较偏偏向商业中中心或沿街街商业;商业布局沿街商业5社区内步行街2商业中心889产品定位小区四周为为沿街商业业，南面为为一层商业业，西临XX大道北北面碧园沿沿街为2~3层商业，社社区商业街街为一层。。商业规划将开间控制制在4~8m，进深12~15m，层高控制制在4~4.2m；功能：预留留卫生间、、水电管道道、排污及及油烟管道道等；配置：室外外停车位，，至少每个个商铺2个注意：尽量量减少梁柱柱，增强使使用面积，，同时以便便业主装修修产品定位汽车停车位位主要设在在地面以及及沿商业街街道路，利利用地块原原有池塘改改建成地下下室停车，，非机动车车位设在一一楼架空层层位置，道道路实现人人车分流。。停车位目标梳理核心问题界界定宏观大势本体分析项目定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图图客户分析12345总体规划重点展示区区域首期推售建建议经济测算6开发节奏：：由于目前只只获得70亩地块，西西面地块上上有池塘，，因此本项项目的开发发方向建议议由东向西西、由南至至北。销售周期：参照目前XX的项目目的销售速速度30套/月，本项目目前70亩地块需销销售36个月；按乐乐观情况估估计45套/月计，销售售周期为24个月；整个个150亩地块需销销售5年。一期展示：XX大道社社区销售中心，，主入口广广场景观、、XX大道道形象围墙墙、南面规规划路；一期A地块二期B地块三期C地块景观最好产产品，全面面提升项目目价值和价价格景观较好产产品，形成成社区规模模，实现高高利润BCA居住功能较较低，展示示形象，收收回成本开发节奏主入口销售中心推售思路：：本项目预计计在2012年春节后推推出首批货货量，第二二批将在五五一期间加加推。按照目前市市场的销售售速度30-50套/月，我们首首期应推出出两栋楼100-180套约2万平米货量量。推售目的：：一方面可引引发市场关关注树立项项目高端形形象，另一一方面可为为后期的项项目运作回回笼资金。。工程配合：：首期需至少少四栋楼动动工，其中中两栋开盘盘前需达到到预售条件件，另外两两栋在五一一前达到预预售条件。。（南面留留出商业铺铺面位置，，待后期再再动工建设设）推出货量：：首期推出出约两万平平米，100—200套住宅，在在三个月内内销售完毕毕。首期推售楼层户数——客户偏向四四户以下；；

户型型设计——客户对于平平层、错层层和复式楼楼偏向比较较分散，市市场上目前前无错层产产品；期望每层户户数1—2户73—4户75—6户07—8户0无所谓1本项目的楼楼层及户数数：建议本项目目首期做4栋18层高层产品品，每层4户，产品设设计为平层层，规避市市场风险。。喜欢户型设设计平层5错层6复式4大景城83平米2房优势：客厅开间4米，主卧带带阳台。劣势：客厅朝北，，厨房位于于户型中心心。竞争对手户户型分析：：80—100平米户型（（大景城、、金源国际际）金源国际84平米2房优势：户型方正；；劣势：主卧朝北。。产品分析东信华府87平米2+1房优势：附送空中花花园，双阳阳台劣势：客厅开间3.8米。竞争对手户户型分析：：80—100平米户型（东信华府府）东信华府91平米2+1优势：附送空中花花园，双卧卧朝南，主主卧带卫生生间劣势：次卧影响对对客厅采光光有些影响响。东信华府84平米2+1房优势：附送空中花花园，带入入户花园劣势：无生活阳台台。竞争对手户户型分析：：80—100平米户型（（东信华府府）东信华府101平米2+1房优势：附送空中花花园、入户户花园，主主卧带卫生生间东信华府103平米2+1房优势：附送空中花花园、主卧卧带卫生间间，超宽生生活阳台广西碧园开开发项目户户型分析：：产品比较较中规中矩矩，亮点不不明显，有有部分附加加值较高的的产品设计计。桂林印象桂桂林89平米2房优势：飘窗设计户型分析：：户型比较方方正，无生生活阳台。。南宁台湾街街91平米2+1房优势：空中花园设设计，主卧卧带卫生间间户型分析：：附加值较高高，有空中中花园、入入户花园及及飘窗设计计，客厅开开间较小柳州大城小小院99平米3房优势：飘窗设计户型分析：：户型比较方方正，无生生活阳台，，卧室朝北北。竞争对手80—100平米户型分分析小结面积区间户型优势劣势项目备注80—85㎡2房客厅宽阔附加值低大景城、金源国际两房户型较少，户型亮点不足85—95㎡2+1房附加值较高，有双阳台和空中花园，少量带入户花园主卧无卫生间东信华府户型充足95—100㎡2+1房——————市场空缺100—105㎡2+1房附加值较高，主卧带卫生间面积较大东信华府与三房产品存在竞争对于本项目目的启示：：做95平米左右的的刚需型2+1房产品，高高附加值，，主卧带卫卫生间，抢抢占2房市场，并并且可以和和市场上3房产品竞争争，最终实实现高出市市场同类产产品300—500元/㎡。95平米左右两两房户型设设计参考方方案户型建议：：1、面积在95平米左右；；2、高附加值：：赠送空中花园、、观景阳台台、生活阳阳台、飘窗窗。3、层高不低于于3米。4、客厅开间4米，客厅与餐厅厅连成一体体，彰显主人气气度；5、卧室、客厅厅全朝南向向设计，充分采光光；6、主卧带卫生生间、观景景阳台、飘飘窗。客户可根根据个人喜喜欢，将阳阳台改成衣衣帽间或小小书房；7、超宽空中花花园可改成成+1房；8、双卧室、客客厅全飘窗窗设计。户型建议87㎡大景城123平米3房优势：客厅开间4.2米，主卧卫卫生间，次次卧带阳台台；劣势：无生活阳台台。竞争对手户户型分析：：110—130平米户型（（大景城））大景城123平米4房优势：客厅开间4.2米，主卧卫卫生间，次次卧带阳台台；劣势：客厅朝北。。大景城126平米4房优势：入户花园，，主卧带弧弧形窗；劣势：客厅采光较较差。产品分析金源国际113、115平米3房优势：主卧带卫生生间，双阳阳台设计，，主卧、次次卧、客厅厅朝南；竞争对手户户型分析：：110—130平米户型（（金源国际际）金源国际113、115平米3房优势：主卧带卫生生间，双阳阳台设计，，主卧、次次卧、客厅厅朝南；东信华府105-109平米3房优势：入户花园，，双阳台设设计；劣势：客厅朝北；；竞争对手户户型分析：：110—130平米户型（（东信华府府）东信华府119平米3房优势：入户