城市综合体成房地产行业词 不当规划加上重复建设

Word城市综合体成房地产行业词不当规划加上重复建设据行业调研了解：近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。“城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。

全国范围内的综合体开发热也在苏州得到了显著体现。在2021年末举办的苏州市商业联合会二届一次理事会上，与会专家们普遍对当前我市商业项目发展的“过热”状况极为关注。市商业联合会提出，应重视抓好我市商业网点规划的制定，谨防商业项目发展“产能过剩”。近日，本网分析了苏州高新区即将面世的龙湖天街系综合体项目的未来前景。据了解，龙湖地产天街凭借“天街+地铁”的开发模式，在重庆、北京、上海、成都等9座城市，分布了13个商业综合体。面对全国遍地开花的综合体开发热浪，以龙湖天街为代表的“批量复制”模式是否依旧是人气的保证呢?

几百个城市你追我赶

再不建城市综合体就落伍了

易居中国统计显示，2021年至2021年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。然而，没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。

本报记者根据公开资料不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2021年至2021年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。

按此保守推算，假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，投资额达数万亿。如此多的投资额等等着回报和利润，人气，就成为了其中成败的关键。

重庆大坪龙湖时代天街是龙湖地产在大本营重庆的一个“天街项目”样本。据重庆当地媒体调查，开业以来遭遇有街无市人气冷清的窘境。

某媒体记者选在一个周五光临该项目，商店人流和平时差别不大，客人和店员们显得较为冷清。虽然大多数门面都是早已开门营业，但大多也没有顾客光临。其中更多的本应在晚餐时段极为火爆的餐饮店，在这个时候也是不温不火。一位大坪龙湖时代天街二层的经营者向记者抱怨，一天下来，光顾的客人少得可怜，甚至在早上经常出现整个楼层都没有人逛街的场面，一天都卖不出一件东西的情况也不是一两次了，相比同品牌在重庆其他商圈的分店，一个月下来的营业额不及别人的六分之一，每天都在往里搭钱。“当时开街仪式动静挺大，来了不少领导，感觉还挺不错，后来就一点动静也没有了，大家也很没办法。”

某媒体记者周五中午时分来到龙湖时代天街进行统计：以半小时计算，从AB两个主要入口进行统计。进入A馆和B馆的人大约在279人左右，约50个人左右出来。以此样本算来，每日时代天街人流量不到7000。记者在采访多个店铺的经营者时了解到，人气不足、消费人群消费力不够、商场优惠活动太少是导致现在龙湖时代天街冷清现状的主要原因。位于低层的HTC手机专卖店的店员告诉记者：“除了开业当周周末，人流量大，给店面带来些营业外，平时来逛街的人都太少，而相比其他商圈购房的消费者来讲，带孩子来玩的周边居民倒是很多，但是这些顾客的消费能力有限，不太可能有太多消费。”

同时，在记者实地调查中也发现，虽然大多数经营者都认为龙湖时代天街相比其他商圈要大，但对目前惨淡经营的现状却显得十分无奈，不仅百货店面是这样，位于四层的餐饮店也是发出同样的感慨：“如果不是做团购给出相应优惠，吸引了些消费者前来消费，那么平日的客流量还真的不知道会是怎么样。”

阅读行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

体量尴尬人气难聚集

龙湖天街三千集购物中心位于成都市二环路和建设北路的交汇处，总建筑面积12万方。由天街三千集、龙湖春风里商业街，以及SOHO公寓组成，其中三千集购物中心面积为3万方，就商业中心体量而言，可谓不大不小。

在大众点评网内搜索“成都龙湖天街三千集购物中心”，消费者们的点评纷纷表示该商场实在没什么好逛的，业态不合理，体量也太小。“很小型的一个购物中心，要不是来顶层看电影，应该不会逛这里，买衣服的店没几家，吃饭的店倒是不少。”;“居然没有大型超市啊，综合商场没有超市，这点算是硬伤。后面有龙湖三千集的住宅楼，但人气不是太旺，即使是周末，人也不多，逛起来倒是轻松随意。看到三楼和四楼有些商户已经在更换了，不知道新入驻的商家能不能经得起市场的考验。”……据了解，成都龙湖天街三千集购物中心开业以来，商家进进出出一直在调整，截止目前，很多店铺还在调整装修中。

同质化竞争惨烈投资者被套牢

北京龙湖时代天街位于大兴天宫院板块，短短一站地的距离，就有龙湖时代天街、凯德MAll两个大体量的商业配套，供大于求十分明显。戴德梁行报告显示，截至2021年底，北京购物中心整体市场存量达625万平方米，商铺空置率达13%，而2021年还有超过83万平方米的购物中心项目入市。

北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明认为，投资商铺不能蜂拥而上，要结合项目位置、体量关系、业态搭配、有无主力店、周边人口、消费水平等因素来综合判定。

可见，辐射能力与空置的双重尴尬困扰着那些待租的商铺。

更重要的是，现阶段，越来越多的投资人去购买分散销售的项目，而像龙湖这样作为自持的商业地产并不像供应方鼓吹的那样前途似锦。