盈翠豪庭营销策划执行报告及整体包装建议

盈翠豪庭营销策划执行报告1目录第一章：石碣镇区市场调研………感谢阅读1.石碣镇宏观概况…………………感谢阅读2.石碣镇房地产调研………………谢谢阅读第二章：项目分析…………………感谢阅读1.项目概况回顾……………………感谢阅读2.项目周边状况分析………………感谢阅读3.项目SWOT分析（住宅部分）…………………精品文档放心下载4.项目分析小结……………………感谢阅读第三章：项目定位…………………精品文档放心下载1.项目核心竞争优势………………谢谢阅读2.项目住宅定位……………………精品文档放心下载第四章营销推广策略……………精品文档放心下载1.整体推广思路……………………感谢阅读2.销售策略…………谢谢阅读3.价格策略…………感谢阅读4.整合推广策略……………………感谢阅读5.公关促销活动策略………………感谢阅读6.推广费用建议……………………感谢阅读第五章：阶段性营销推广实施……………………精品文档放心下载1.各阶段推售计划…………………谢谢阅读2.客户登记期推广计划……………谢谢阅读3.开盘强销期推广计划……………谢谢阅读4.持续热销期推广计划……………感谢阅读25.尾盘销售期推广计划……………谢谢阅读附表：开盘前工作计划表………感谢阅读第一章：石碣镇区市场调研1.石碣镇宏观概况1.1.石碣镇区概括【地理位置】36平方公里。地处东江河畔，地理位距深圳7862东南北运输干线上的交通重镇。镇东面有广深铁路中间大站——洲大桥，分别连接莞龙公路和东莞市区；北有江龙大桥连通广汕公路。【历史人文】精品文档放心下载【人口状况】石碣镇总面积363.616.8感谢阅读14个村委会、一个居民委员会和76个村民小组。精品文档放心下载【商业网点】全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场19个，各村中心都建有农贸市谢谢阅读11.42000个以上。谢谢阅读3【休闲娱乐】全镇共有书店15间，电影院6间，投影场13间，桌球场8间，溜冰场10感谢阅读11精品文档放心下载有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。【城市建设】2005年，石碣镇共投入4.5亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤精品文档放心下载谢谢阅读为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入3000谢谢阅读多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。感谢阅读1.2.镇区宏观经济状况【近两年镇区经济指标】2005年，全镇经济状况运行良好，其中：实现国内生产总值74亿元，同比增长25％。感谢阅读完成工业总产值221.7亿元，同比增长30％。感谢阅读各项存款总额达87亿元，比去年底增长40％。感谢阅读镇本级可支配财政收入2.9亿元，同比增长25.2％。谢谢阅读农村人均收入达10140元，同比增长8.1％。感谢阅读已签定利用外资协议305800感谢阅读外资10799万美元。全镇出口总额37.3亿美元，同比增长10％，人均出口总额居全市镇区排列感谢阅读第一位。2006年上半年，石碣经济持续良好、快速、稳定的增长增长势头：感谢阅读全镇实现工业总产值达148亿元，同比增长15.9％。精品文档放心下载1至5月，全镇出口总额15.4亿美元，增长17.1％。谢谢阅读上半年全镇完成税收总额4.9亿元，增长37.1％。感谢阅读镇级可支配财政收入达1.1亿元，增长97.3％。精品文档放心下载4【近年各项经济指标变化情况】石碣镇2001--2005年国内生产总值

（单位：万元）谢谢阅读800000

73825560000059060440000020000013505523632331194702001年2002年2003年2004年2005年感谢阅读系列1135055236323311947590604738255感谢阅读石碣镇2001--2005年工业总产值

（单位：万元）谢谢阅读2500000200000022169501705348

1500000100000050000005679674176232326252001年2002年2003年2004年2005年系列123262541762356796717053482216950精品文档放心下载石碣镇2001--2005年出口总额

（单位：万美元）精品文档放心下载400000300000339545373378221000200000

18500010000010300002001年2002年2003年2004年2005年谢谢阅读系列1103000185000221000339545373378感谢阅读综合分析：一直以来，石碣以出口型的加工制造业作为镇区的产业基础，2005年出口谢谢阅读5总额达37.3感谢阅读业总产值连年攀升，实现真正的跨越式增长，速度惊人。2005年全镇工业总产精品文档放心下载值达224.695谢谢阅读递增，从2001年至2005年，增长率分别为74.98％，32％，89.33％，25％，精品文档放心下载经济建设成果非常明显。【镇区产业状况】感谢阅读精品文档放心下载发展目标。经过20多年的持续发展，全镇现有电子企业450多家，其中外资电谢谢阅读子企业190多家，民营电子企业260多家，有14家是海外电子上市公司。感谢阅读石碣镇电子信息产业引进外资占全镇引进外资的70％以上，电子信息产业精品文档放心下载产值占全镇工业总产值的75％以上，电子信息产业外贸出口占全镇外贸出口总精品文档放心下载额的80％以上，电子信息产业已成为石碣的龙头产业、支柱产业、品牌产业。感谢阅读2.石碣镇房地产调研2.1.石碣镇房地产概括谢谢阅读谢谢阅读开发理念，配套不完善，物业管理不到位。谢谢阅读尚住宅社区，已经具备了较为成熟的开发模式，为石碣房地产开发提供了样板。感谢阅读镇区房地产处于起步阶段——市场区域性明显，供不应求的供需结构使精品文档放心下载竞争压力大大减小，开发风险相对较小，发展空间大，发展商适时切入精品文档放心下载能够取得市场领导者的优势地位。市场供不应求——至今为止，石碣镇房地产开发项目少，房地产市场基感谢阅读本处于一个供不应求的状态。购房群体对居住要求不断提升——物质生活水平的提高使购房者更加追谢谢阅读6求舒适的居住环境，配套完善、管理有序的住宅小区开始取代传统的民谢谢阅读宅。以住宅供应为主——近年供应的商品房中，大部分是以住宅为主，且需谢谢阅读求层次分明，特征明显。商业投资前景好——商业地产开发风险与机会并存，关键在于定位的突谢谢阅读破和完善的经营管理体系。2.2.镇区住宅市场调研1）住宅市场整体概括石碣住宅市场起步较晚，现有的住宅一般为本地人自建的民宅或单栋商感谢阅读品房住宅，成规模且物业管理完善的小区少，近两年基本处于缺货的状感谢阅读态，有较大的潜在需求有待发掘。近年开发的成规模小区物业供应价格在2300～3300元/平方米之间，按精品文档放心下载照市场的反映看，价格区间在合理的范围，即房价还有上涨的空间。精品文档放心下载住宅的单位户型结构及面积段设置没有明显的倾向性，即主要的供应户谢谢阅读型中，两房、三房及四房所占比例没有明显的差异。近年的购房群体有所改变，从以本地人为主逐渐转向以企业的外来管理感谢阅读层、外来工商经营户及港台商人为主的本地外来市场。2）近年上市项目户型分析别墅2.0%复式及其它11.7%二房20.9%五房12.0%四房26.0%

三房27.4%二房三房四房五房别墅复式及其它【综合分析】7精品文档放心下载占的比重分别为20.9、27.4％、26％，占所有供应房型的75％左右，是市场的谢谢阅读感谢阅读求不强烈，直接降低了市场对四房以上大户型的需求。精品文档放心下载置业为主。另一方面，近期在市区兴起的小户型投资公寓，在石碣整体购房需谢谢阅读求的影响下，此部分房型的开发一直缺位，存在一定的市场机会。感谢阅读3）购房群体分析外来个体经商者19.7%其它6.0%港澳台人士12.9%公务员8.0%外来白领及高级灰领26.0%本地企业主27.4%港澳台人士本地企业主外来白领及高级灰领公务员外来个体经商者其它谢谢阅读【综合分析】石碣的购房群体从住宅小区开始兴起时已经呈现出明显的以外来本地市场谢谢阅读感谢阅读所占比例达45.7％，加上港澳台人士的购房需求，外来市场已经达到六成，是感谢阅读石碣的主要购房群体。谢谢阅读谢谢阅读购房需求，只带来当地的租赁市场需求。房地产资料大全：谢谢阅读另外，从图表可知，石碣本地企业主及公务员阶层所占比重分别为27.4％谢谢阅读及精品文档放心下载精品文档放心下载的特点之一。谢谢阅读8本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主）谢谢阅读占60％，本地市场（本地原居民及公务员阶层为主）占30％，港澳台市场（本精品文档放心下载地企业的港澳台商人）占10％，整体购房需求以外来人口为主。随着石碣当地谢谢阅读经济及治安状况的进一步改善，每年将有更多的外来购房需求释放出来，为镇精品文档放心下载区的房地产业带来契机。4）住宅市场个案调查地理位置：同富路与崇焕路之间发展商：东莞市石碣镇新世纪地产开发公司物业类型：小高层商住楼㎡～124（206～238售价：1800～2800元/㎡，均价2300元/㎡感谢阅读卖点：区位、配套。主打口号：新时代，新生活！销售情况：2002年推出市场，当时石碣还没有成规模的住宅小区，加上地段好，配套精品文档放心下载感谢阅读已经售罄。地理位置：东风路发展商：富盈集团物业类型：高层住宅，底层商业9户型设置：3×2（115～150感谢阅读力户型为三房。售价：均价3000元/㎡卖点：区位、建筑体现、户型设计主打口号：金色领地，绿色城堡！销售情况：推出市场时为石碣最高档的住宅小售罄。2.3.镇区商业市场调研1）商业现状调研精品文档放心下载市，加上新建的家和商贸中心、待建的经贸中心及本项目，大型商业中心扎堆，感谢阅读谢谢阅读型商业，但一般只是服务于周边工厂，没有形成规模。东风路核心商圈精品文档放心下载点为：经营业态——商圈以电子通讯产品、超市、服装精品类及餐饮为主要经感谢阅读营业态，加上珠宝、化妆品及美容美发等，经营品类齐全。感谢阅读经营状况——核心商圈的地位决定了区域有足够的人流支持，各零售业精品文档放心下载态及服务业经营理想，商铺的空置率低。租金水平——商圈的商业中心一楼内铺平均租金在60～150元/平方米谢谢阅读50％和精品文档放心下载200元/平方米×月以上。消费群体——商圈的客户群体呈明显的两端走势，高档的消费品及餐饮感谢阅读感谢阅读102）镇区消费力市场调研【消费力特征分析】——镇区人均年消费性支出占最大比例的依然是食品，其次是交通、通讯、精品文档放心下载谢谢阅读市及餐饮业存在一定的市场增长空间。感谢阅读距，本地高档消费力流失程度较为严重。谢谢阅读费层次较低，一般为日常消费，休闲性消费非常少。感谢阅读增值渠道。房地产资料大全：【近年各项消费力指标变化情况】石碣镇2001--2005年全镇各项存款余额（单位：万元）1000000867871

800000600000577712620309468095400000

37472120000002001年2002年2003年2004年2005年精品文档放心下载系列1374721468095577712620309867871精品文档放心下载综合分析从2001年至2005年，全镇各项存款连年递增，2005年已经超过86亿元，谢谢阅读同比2004年增长近40％，如果按本地人口计算，人均存款超过20万元，是真谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读民间资本。3）重点商业调研项目所处的东风路商圈是目前石碣人气最旺、商业密集度最高、商铺租金感谢阅读精品文档放心下载300米以内的嘉荣购物广场及华润南感谢阅读铭商业中心作为重点调研对象。地理位置：崇焕中路与光明路交汇处营业面积：约10000㎡经营业态分布：宝、肯德基、诺基亚等；2F——日用品、生活用品；及鞋类等。租金水平：一楼街铺租金水平为80—150元/平方米×月感谢阅读房地产资料大全：地理位置：光明路营业面积：约20000㎡经营业态分布：1F——通讯用品、MP3、电子产品、服装及双种子快餐店等；2F——服装、化妆品、珠宝、饰品及美容产品等；3F——服装、皮包及鞋类等。租金水平：一楼租金水平为60—120元/平方米×月精品文档放心下载124）对东风路东西两端商业氛围差异的分析精品文档放心下载常大的区别，美联根据市场调研分析，总结出区域“东热西冷”的原因：精品文档放心下载【历史原因】谢谢阅读精品文档放心下载日常生活用品集散地。——西面：开发的时间晚，以工业作为区域的起步，缺少对商业的培育。感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读成延续的消费习惯。【消费群体导向】感谢阅读整体的消费群体层面较高。谢谢阅读常用品类，单次购买花费小，消费层次低。感谢阅读感谢阅读【业已形成的商业环境】精品文档放心下载富的经营业态。感谢阅读够与东面抗衡的大型商业体。——影响：东面形成群聚效应，旺者越旺。13【交通系统导向】感谢阅读而至，日流量大，带来的消费群体数量也随之上升。精品文档放心下载面有较大的差距。感谢阅读围差异。2.4.石碣镇房地产市场预测未来1～2年内仍保持平稳开发的态势，上市项目少，市场竞争压力小；精品文档放心下载购房群体对居住品质的提升将促进物业开发模式及品质的提升；精品文档放心下载精品文档放心下载为主；客户构成将继续维持在现时的60％为当地工厂的外来管理感谢阅读层、30％为当地居民、10％为当地的港澳台及海外商人；谢谢阅读14第二章：项目分析1.项目概况回顾总用地面积51868.9㎡总建筑面积124599.13㎡建设类型感谢阅读25706.45200户。住宅部分建筑规模精品文档放心下载3＃楼公寓建筑面积7466.85㎡，共计176户。谢谢阅读2.项目周边状况分析房地产资料大全：感谢阅读交通便利，路网发达精品文档放心下载面通过石碣大桥与东莞市区相连，北面连通广州增城，是东莞对外交通的枢纽。精品文档放心下载本项目商业成熟，潜在竞争压力大感谢阅读15精品文档放心下载厚，竞争激烈。随着家和购物中心和经贸中心的相继面世，商圈品牌的竞争将进一步加剧，精品文档放心下载上市时间及推售方式成为考验项目开发成败的关键因素。居民区密集，消费力集中感谢阅读精品文档放心下载加了商业定位的可包容性。休闲及市政配套齐全完善。项目周边分布各类餐饮及娱乐休闲业，如石碣豪华酒店、麦当劳、肯德基、精品文档放心下载精品文档放心下载周边齐全完善的商业配套。163.项目SWOT分析（住宅部分）项目位于石碣的核心商圈，各项商业及市政配套功能完善，区位优越，精品文档放心下载生活便利。东风路、崇焕路等石碣主次干道均经过项目所在区域，集中了大部分的感谢阅读东莞镇区间公交线路，同时也是广州等城际客运线路的必经之地，路网精品文档放心下载发达，公共交通系统完善。富盈集团前期开发项目，即盈翠豪园作为石碣档次最高的楼盘，已经积谢谢阅读谢谢阅读户型的设置符合石碣的主力购房群体需求，产品贴合市场。感谢阅读随着前期招商的顺利开展，品牌主力商家的进驻指日可待，直接拉升了谢谢阅读住宅的附加价值。房地产资料大全：精品文档放心下载发展商拥有品牌效应及广泛的公共资源优势。住宅区缺乏环境规划的施展面，难以形成特色的小区景观。精品文档放心下载规模的劣势决定了单位推广成本较高，给成本控制提出了更高的要求。谢谢阅读感谢阅读利因素，带来负面影响。精品文档放心下载17加了销售的风险。石碣房地产起步较晚，在理性购房消费观念尚未形成的前提下，镇区没精品文档放心下载有同期上市的住宅项目，来自市场的竞争压力大大减小。逐年上升的社会闲置资本呈现出藏富于民的资本结构，投资需求将逐渐精品文档放心下载释放，市场将出现一批房地产投资客。石碣厚实的产业基础带来庞大的外来劳动力，此类群体在社会地位及经精品文档放心下载济能力增强的同时，产生了安家置业的需求，并在近年逐渐成为石碣的谢谢阅读房地产主要消费群体。在东莞新一届领导班子的带领下，强力整治社会治安问题，石碣之前最谢谢阅读授之话柄的治安状况近期得到了较大的改善，加强了外来人口置业的信感谢阅读心。镇区一直以工业制造业作为经济发展的本源，缺乏对房地产业的扶持，谢谢阅读行业发展速度一直较慢。感谢阅读感谢阅读石碣社会治安状况还有待进一步改善。4.项目分析小结东风路商圈经过多年的发展，已经成长为石碣最为成熟的商业、居住地带，谢谢阅读感谢阅读房地产尚不成熟的市场机遇，在最短的时间以最合理的价格销售产品是关键。谢谢阅读18第三章：项目定位1.项目核心竞争优势1.1.项目核心竞争优势剖析感谢阅读础！经过分析，美联认为：项目价值的核心竞争优势是项目的地段和发展前景1.2.项目资源挖掘房地产资料大全：精品文档放心下载谢谢阅读前景看好，片区价值巨大，投资居家两相宜。美联认为：复合型地产开发模式将为项目的居家生活提供便利，同时提升物业附加值。2.项目住宅定位2.1.总体定位镇区中心，居家、投资两相宜的高品质中小户型精品公寓！精品文档放心下载释义：精品文档放心下载感谢阅读2.2.市场形象定位19实现居家梦想！品位星级生活！针对市场的主力购房群体——本地企业的外来中高管理层，精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载店的品牌拉升项目的档次。2.3.项目档次定位高性价比的中高档精品公寓谢谢阅读精品文档放心下载定位1）定位依据基于项目的市场特征，结合战略目标考虑，主要目标客户界定的依据有：感谢阅读本项目定位整体市场容量石碣客户的价格承载力同类项目的客户来源客户群体的共同价值取向2）客户群体定位目标客户类别比例企业外来中高管理阶层

60%及高级技术人员20本地私营业主20%本地居民10%港澳台及其它10%3）目标客户特征分析【当地企业的外来管理层特征及需求】家庭结构简单，学历较高；感谢阅读1.2.首次置业占70％以上，以自住为主；1.3.经济实力有限，总价承受能力有限；.工作环境较差，生活沉闷，希望拥有自己的空间，改善生活。感谢阅读住房需求:以两房及小面积三房为主【本地私营业主特征及需求】年龄较大，学历较低；家庭结构较复杂，以二次置业为主；投资意识很强，看重对升值潜力；经济实力雄厚，对价钱不大计较；追求享受，推崇气派，要求空间大且私密性强；物业关注点为物业品质、升值潜力。住房需求：以较大面积三房及五房为主【当地居民特征及需求】1.6.较为年轻化，25－30岁居多；1.7.思想较开放，能够接受新事物；1.8.购置物业一般用于成家；1.9.首次置业比例较大，置业目的多为自住；1.10.通常有父母支持，总价承受能力较高；211.11.物业关注点为品质（舒适、开间大、朝向好、户型设计好）谢谢阅读1.12.住房需求：以较大面积三房为主【港澳台及其他客户】其他客户包括少数来自市区及石龙的客户谢谢阅读以当地企业的港台商人居多；年龄结构偏大；房地产资料大全：谢谢阅读经济实力非常雄厚；购置物业的决策时间快；物业关注点：居住便利、私密性强。住房需求：以大面积三房及五房为主第四章：营销推广策略1.整体项目推广思路1.1.营销推广原则22感谢阅读意的“三高”原则，营造实现居家梦想，品味星级生活概念感谢阅读的同时，锻造出项目的品牌、富盈地产的品牌！1.2.营销推广思路通过产品分析和市场定位，本案推广过程中的营销推广思路已经非常之明感谢阅读确，即：精准市场定位，快速抢占市场本项目要求在开盘至年底完成1号公寓总量的号公寓公开发售，感谢阅读这就要求我们必须找到快速抢占市场的途径。第一步，炒作“石碣商业中心”的地段概念，将本案地段定位到“镇区谢谢阅读第二步，分阶段分重点进行市场传播，界定“居家梦想，星级生活”的感谢阅读产品概念。第三步，在地段和形象被初步接受后，通过“低价出击、快速反应、持精品文档放心下载续走高”的销售手段快速打开市场，积累人气。1.3.核心营销手法五点一线整合攻击手法1）五点一线整合攻击手法感谢阅读精品文档放心下载的销售浪潮。感谢阅读23确点杀。2）五点一线整合攻击手法解析：五点：现场包装工地包装媒介推广活动推广拜访推广一线：事件营销动线（重点）现场包装工地包装拜访推广媒介推广活动推广事件营销动线2.销售策略2.1.整体销售策略销售时间短，销售价格合理，销售速度快，迅速回笼资金。“短、平、快”的操盘策略实现：10谢谢阅读力。24简化流程：充分利用前期已经积累的客户资源，尽早入市。谢谢阅读价格低开高走：以可以实现的均价为基点，采取低价入市，逐步走高，感谢阅读造成热销势头。2.2.入市场时机建议【入市条件】精品文档放心下载感谢阅读开盘信息发布到位。【入市场建议】1号公寓开盘时间：2006年10月29日谢谢阅读2号公寓开盘时间：2007年1月1日感谢阅读工程进度最确定后再行定夺）【销售阶段】美联拟将整体销售过程划分为如下4个阶段：客户登记期（2006.9—2006.10.28）精品文档放心下载开盘强销期（2006.10.29---2006.12.31）感谢阅读持续热销期（2007.1.1---2007.2.28）精品文档放心下载尾盘销售期（2007.3.1---2007.6.30）感谢阅读【销售进度】销售阶段时间对象销售率累积销售率1号公寓无无客户登记期2006.9—2006.10.28谢谢阅读2号公寓无无251号公寓60%60%开盘强销期2006.10.29---2006.12.31感谢阅读2号公寓无无1号公寓20%80%持续热销期2007.1.1---2007.2.28感谢阅读2号公寓60%60%1号公寓20%100%尾盘销售期2007.3.1---2007.6.30精品文档放心下载2号公寓40%100%2.3.销售节奏控制景观好和景观差搭配推；朝向好和朝向差搭配推；位置好和位置差搭配推；大面积与小面积搭配；第一批推出1号公寓（2006年10月28精品文档放心下载第二批推出2号公寓（2007年1月1谢谢阅读第三批时间待定；注：每一批再另行执行销控。【销售节奏控制】客户登记期（2006年9月底－2005年10月28日）精品文档放心下载a)目的感谢阅读制造销售气氛，引起客户长时间的关注。b)销售工作配合售楼处的选址装潢（必须在10月16日正式启用）精品文档放心下载销售队伍的建立/销售制度的建立销售员专业化培训26相关销售道具的准备（模型、效果图、楼书等）新售楼处开始接受客户来访和电话咨询登记现场接待、咨询及产品介绍VIP卡正式开始发售c)形象宣传推广强调“实现居家梦想品味星级生活”的推广主题，激发客户的热精品文档放心下载情。强化产品的特点，引起客户的关注。d)活动盈翠豪庭新品发布会e)预期效果积累200—300个诚意客户，为开盘的热销作好铺垫。精品文档放心下载营造良好的导视系统及现场环境，为公开发售做出市场预测。精品文档放心下载积累一定的市场影响力，为项目开盘积累人气。登记部分客户，为开盘礼仪轰动效应做好准备。开盘强销期（2006年10月29日－2006年12月31日）精品文档放心下载a)目的——强力销售，树立项目形象和口碑，迅速回笼资金。谢谢阅读b)运作方式利用内部认购积累的客户，在开盘时掀起销售的高潮；感谢阅读凭卡排队选房购房+现场签约仪式根据销售情况制定针对性促销策略（包括公关活动）c)销售配合敦促导入期客户落定及签约销售人员进场接待客户媒体广告的投放及监控销售节奏良好控制/价格灵活调整销售业绩及总结报送发展商d)活动及促销27其他活动：老客户带新客户奖励计划e)预期目标1号住宅实现总体60％的销售额；培养忠实消费群体，通过口碑扩大销售源；真正树立产品首席的精品形象，为新推房源迅速去化做好准备；精品文档放心下载为2号公寓公开发售积累部分客户持续热销阶段（2007年1月1日－2007年2月28日）精品文档放心下载a)目的——挖掘和培养客户，深入扩大项目影响，不断制造销售高潮。谢谢阅读b)运作方式11号感谢阅读公寓隆重面市；利用项目事件假日（元旦）掀起新一轮的新闻炒作和销售浪潮。精品文档放心下载c)销售配合敦促导入期客户落定及签约销售人员进场接待客户房地产资料大全：精品文档放心下载媒体广告的投放及监控销售节奏良好控制/价格灵活调整价格攀升调整根据客户特征及市场行情进行促销活动的讨论d)活动及促销2号公寓亮相会”其他活动：老客户带新客户奖励计划e)销售目标1号公寓累计完成总量80%；2号住宅完成总量的60％。尾盘销售阶段（2006年3月1日－6月30日）精品文档放心下载28a)目的——彻底销售完毕。b)运作方式实质性让利优惠促销。c)销售配合重要节点的促销策略抗性房源的去化优惠策略价格调整策略d)销售目标住宅总体的100％3.价格策略3.1.价格走势建议“低开高走、价格差异化”说明：在发售初期1号公寓的单位以较低价入市，先聚敛人气，制造开售火谢谢阅读爆场面精品文档放心下载探市场，便于及时的调整，同时也便于发展商快速回笼前期资金。精品文档放心下载利用“羊群效应”吸纳较高层次的客户，走阶段性上扬路线，造成项精品文档放心下载目“升值”的现象，增加买家信心；更利于实现项目利润最大化。感谢阅读对1号公寓推出之单位定以相对的低价，而在1－2个月后，1感谢阅读号公寓单位基本被消化，即将推出2号公寓；此时已是经历了1－2个月，奠定精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读给予优惠的形式处理。3.2.住宅价格定位291）定价影响因素【外部因素】区域位置区域住宅档次区域景观交通网络消费者心理价格因素未来规划的影响【内部因素】实现整个项目销售周期内高比例的销售目的；为项目后期开发留下一定的升值空间；项目自身档次定位项目质素（主要包括小区规划、建筑外形、小区配套等）精品文档放心下载开发商品牌【其他因素】谢谢阅读目的价格定位。2）价格制定方法利用市场对比法，对区域同质类型物业进行针对性比较，上市时间、地点、精品文档放心下载精品文档放心下载稀缺性，以及本项目的中高档次定位，进行综合评价后，制定出初步价格。精品文档放心下载3）总体价格定位本项目定价主要以区域周边同质楼盘价格为基础定价依据：精品文档放心下载参考表1：周边楼盘住宅价格表项目名称新世纪花园盈翠豪园销售均价均价2300元/平方米3000元元/平方米谢谢阅读谢谢阅读30的是盈翠豪园，而项目处的地段、住宅的唯一性都是项目定价的重要参考依据。精品文档放心下载综合预估项目的销售价格：1号公寓实收均价3500元/平方米（毛坯房）2号公寓实收均价3800元/平方米（毛坯房）3号公寓实收均价4000元/平方米（精装修公寓）谢谢阅读3.3.价格执行策略1）付款方式及优惠点数感谢阅读。根据对目标消费群的了解精品文档放心下载感谢阅读付两成”，但最新的政策规定90平米以上的户型必须将首付提高至3成。精品文档放心下载2）一般折扣：付款办法折扣付款时间付款比例1.签署《认购书》时付定金；￥10000一次性付款96折2.100%（含定金）谢谢阅读1.签署《认购书》时付定金；￥100002.720%以上（含定金）感谢阅读银行按揭98折款同时办理银行按揭；3.银行按揭；3）优惠点数：一般折扣：付款方式付款折扣预计比例整体优惠力度31一次性付款96折25％0.96×25％+0.98×75％精品文档放心下载银行按揭98折75％=0.975*说明：将给予折扣优惠较大的付款方式的比例按最大化计算，以保证达到谢谢阅读预期实收均价，甚至高于预期实收均价的结果。（2）1号公寓单位（第一批）额外优惠：*额外99折——需申请本项目VIP卡*额外99折——开盘当天成交4）价格预期【1号公寓】预期实收均价约3500元/㎡，帐面3500/0.975≈3590元/㎡感谢阅读【2号公寓】预期实收均价约3800元/㎡，帐面3800/0.975≈3900元/㎡精品文档放心下载【对外宣称均价建议】3500元/㎡3500谢谢阅读精品文档放心下载感，促进迅速成交，而又无损开发商利益。4.整合推广策略4.1.项目主题定位1）推广名建议【主推命名】盈翠豪庭释义：谢谢阅读精品文档放心下载升富盈集团企业知名度。32精品文档放心下载【其他备选名】富盈花园盈翠华庭2）推广主题实现居家梦想！品味星级生活！3）卖点提炼【区位】——石碣商业中心区，尽享中心区核心生活圈。【户型】——80㎡-110㎡经典户型，贴近市场需求，演绎完美生活空间。谢谢阅读【配套】——镇区中心，复合型项目，配套齐全。【价值】——商业中心，宜居宜投资，前景无限。4）主打广告语实现居家梦想，品味星级生活！5）辅助广告语体验高尚生活·实现居家梦想盈翠豪庭·实现您居家梦想盈翠豪庭·纯正小高层精致生活镇区中心·高尚生活4.2.广告整合推广策略1）整体广告策略T感谢阅读销售中心等“点”为突破，实现客户全面认知这一“面”的延展。谢谢阅读33全方位推广，形成立体交叉广告攻势（T谢谢阅读品牌先导，形象跟进，引爆销售；针对性传播，用广告与公关活动刺激和激发有效需求，带动销售；感谢阅读吻合工程形象进度，广告宣传与公关活动紧密配合销售工作；感谢阅读2）媒介策略谢谢阅读谢谢阅读的目标顾客。大众媒体方面，结合项目实际，以电视广告为主，辅助少量报纸广告谢谢阅读30秒及45感谢阅读精品文档放心下载展场和现场参观，以了解进一步的资料。感谢阅读精品文档放心下载最为突出的卖点加以发挥。小众媒体方面，除传统的印刷品外，主要以户外T牌广告、DM广告为主精品文档放心下载DDM谢谢阅读精品文档放心下载户外T精品文档放心下载起人们关注，满足客层的虚荣心及尊贵感，同样，也使价值观最大化。谢谢阅读短信：针对性传播，费用低传播效果良好。3）媒体组合建议精品文档放心下载感谢阅读以电视、户外为主要媒体组合。以DM、海报为重点，实行有目标的投放，集中感谢阅读投放目标客户出入场所。电视：可选择《翡翠台》及《本港台》镇区参考频道投放电视广告；谢谢阅读34户外T牌：在石碣大桥设立户外T牌；报纸：开盘期选择为辅；DM：有针对性的投递，传播到目标客户中；短信：传递项目销售信息及相关促销信息发布。4）广告整合重点提炼“居家生活星级生活”概念演绎盈翠豪庭——围墙广告精品文档放心下载客户登记期炒作石碣——东风路板块投资价值实现居家梦想，户外T牌2006.9-2006.10.28介绍项目的基本情况和整体定位感谢阅读品味星级生活导示牌

发展商品牌推广和实力介绍电视广告开盘热销期盈翠豪庭——公开发售成交火爆精品文档放心下载报纸广告2006.10.29-2006.12.31实现居家梦想促销信息感谢阅读户外广告电视广告持续热销期盈翠豪庭——促销信息户外广告2007.1.1---2007.2.28宜居宜投资加推单位隆重面世谢谢阅读DM广告尾盘清盘期盈翠豪庭——珍藏单位倾情奉献户外广告精品文档放心下载2007.3.1---2007.6.30宜居宜投资促销信息DM广告谢谢阅读5）广告整合推广执行第一阶段：客户登记期（2006.9-2006.10.28）感谢阅读【推广目的】——客户积累、概念传播、销售准备【战略目标】通过新闻运作，提升地块及项目价值；通过热点炒作提高知名度，并吸引一批潜在客户；通过售楼处展示，吸引部分目标客户；【主题】——实现居家梦想品味星级生活【具体操作】35——10月16日～10月31精品文档放心下载主题：实现居家梦想品味星级生活！——10月16日：户外T牌包装到位主题：盈翠毫庭正式启动续盈翠豪园后又一力作！——10月16日：围墙广告包装到位主题：盈翠毫庭正式启动续盈翠豪园后又一力作！实现居家梦想品位星级生活！——10月16日：售楼处开放内部装潢完成，宣传印刷品全部到位。感谢阅读——10月22日：盈翠毫庭新品新闻发布会谢谢阅读动奠定基础；第二阶段：开盘强销期（2006.10.29-2006.12.31）感谢阅读【推广目的】——1号公寓登场，销售宣传全面出击，二批单位蓄水感谢阅读【战略目标】盛大开盘，利用现有客源充分造势；潜在客源客户工作全面展开，主要针对二批单位及商业部分；感谢阅读【主导思想】——高压开闸，人气炒作，难点突破【主题】——居家梦想·星级生活【主要内容】盈翠豪庭盛大开盘二批单位客源蓄水【具体操作】——2006年10月23日～10月31日：翡翠台、本港台谢谢阅读主题：万人瞩目盈翠豪庭11月12日盛大开盘精品文档放心下载——10月26、27主题：盈翠豪庭10月29日盛大开盘精品文档放心下载费冲动。36第三阶段：持续热销期（2007.1.1-2007.2.28）谢谢阅读【推广目的】——承上启下，顺势推动2、3号公寓销售谢谢阅读【战略目标】承接一期销售热势，运用前期蓄水客源，启动二期发布；感谢阅读居住氛围营造，主力在于自身提高；【主导思想】——续打概念牌，强调氛围营造，塑造精品楼盘感谢阅读【主题】——居家梦想实现星级生活即将呈现【主要内容】电视广告发布开发商形象塑造【具体执行】——2006年12月21日～2007年1月5感谢阅读主题：盈翠豪庭一期热销中加推单位盛大公开——12月25日：户外T牌、户外形象板主题：盈翠豪庭一期热销中加推单位盛大公开第四阶段：尾盘销售期（2007.3.1-2006.6.30）精品文档放心下载【推广目标】——100%完成公寓单元销售任务【促销手段】老客户带新客户珍藏单位优惠认购5.公关促销活动策略感谢阅读是创造超值感。在公关促销已成为一种市场共用工具的情况下，自然应该运用，感谢阅读谢谢阅读感谢阅读促销活动将占宣传总费用的20%。37项目产品新闻发布会谢谢阅读精品文档放心下载目的。VIP富盈酒店会员卡折现促销活动——客户登记阶段在蓄水阶段就推出富盈会会员卡，并明确规定优先购卡的折扣权益（1张谢谢阅读10000元会员卡抵15000感谢阅读组织的各项活动。开盘活动感谢阅读精品文档放心下载力促进下，掀起开盘时销售的高潮。“迎新春盈翠豪庭美好生活”2号公寓亮相会精品文档放心下载信息，力促销售为，影响力、力求在活动的有力促进下，掀起二次销售的高潮。精品文档放心下载老带新促销感谢阅读感谢阅读营销始终的老带新促销活动。6.推广费用预算销售阶段销售时间费用预算（%）内部认购期2006年9月至2006年10月28日40%感谢阅读开盘强销期2006年10月19日至2006年12月31日30%精品文档放心下载持续热销期2007年1月1日至2007年2月28日20%谢谢阅读尾盘促销期2007年3月1日至2007年5月31日10%精品文档放心下载合计100%精品文档放心下载38时调整。第五章阶段性营销推广实施1.各阶段推售计划谢谢阅读的推广时间表，并由所制定各阶段推售计划：【推广计划建议】客户登记期（2006.9—2006.10.28）精品文档放心下载开盘强销期（2006.10.29---2006.12.31）谢谢阅读持续热销期（2007.1.1---2007.2.28）谢谢阅读尾盘销售期（2007.3.1---2007.5.31）精品文档放心下载【推广阶段安排】阶段目的执行具体推广手段39阶段目的执行具体推广手段平立面确定工地围墙看板客户完成各项销售工具之发包，施工现场接待中心设计重点据点户外形象广告登记期确立企划方案细部内容完成销售准备申请水电及工地电话广告宣传作业程序确定预告公开日期网站架构会员分析VI体系设计完成现场指示牌，旗帜等张挂完成销售准备掌握公司既有客户资料先期成交电视广告开盘强完成现场准备工作以电话拜访方式与公司既有客DM派发销期户做先期销售传达本案进场前销售信息，实施第定点统计及追踪一阶段强销报纸广告出现报纸广告媒体发布全面启动说明书、平面图册

建照申请排定媒体计划来人来电最后过滤扩大宣传面，开发潜在客源实施销售控制延续公开期热潮进入第二阶段强销持续热集中掌握来人来电之成交阻力产品媒体广告发布户外T牌广告销期促销电视广告充分掌握案情发展有希望客户困难产品突破销售员及客户队伍宣传

再过滤第三阶段强销对竞争个案采顺势而为的机动未成交客户分析及追踪作法清盘期项目结案未成交客户分析及追踪销售检讨项目总结2.客户登记期推广计划（2006年9月～10月28日）感谢阅读2.1.推广思路项目的工程进度在本阶段期间未能达到销售要求，该阶段属于客户认知期,谢谢阅读40是为正式发售做好各项的筹备工作及推广，宣传推广侧重以下几个方面：感谢阅读提高项目的知名度和炒作项目的区域投资价值；同时通过“盈翠豪庭——实现居家梦想，品味星级生活”概念导入项目的精品文档放心下载基本情况；前期是告知性宣传，从10月份开始逐渐加大宣传力度，到10月下旬达到精品文档放心下载感谢阅读包装等方式，提升项目在石碣知名度。2.2.广告整合推广【推广重点】炒作石碣——东风路片区投资价值介绍项目的基本情况和整体定位发展商品牌推广和实力介绍【宣传主题】实现居家梦想品味星级生活盈翠豪庭——续盈翠豪园后又一力作【媒体手段】——10月16日—10月31精品文档放心下载主题：实现居家梦想品味星级生活——10月16日：户外T牌包装到位主题：盈翠毫庭正式启动续盈翠豪园后又一力作——10月16日围墙广告包装到位主题：盈翠毫庭正式启动续盈翠豪园后又一力作实现居家梦想品位星级生活——10月16日：售楼处开放内部装潢完成，宣传印刷品全部到位。谢谢阅读——10月22日盈翠毫庭新品新闻发布会412.3.销售物料及销售工作准备对品牌进行全面整合，通过对工地现场、售楼处的形象包装和开盘前一系谢谢阅读感谢阅读的心理需求是至关重要的。以下为准备期必须完成的工作（2006年10月15日谢谢阅读【VI建立与设计】感谢阅读神、标志、标准字体、辅助图形、广告总精神的标准组合、标志的变形。谢谢阅读【应用系统设计】事务用品系统名片、信封、便笺、笔纸杯手提袋购房协议书封套/置业计划封套看房专车工作证、停车证贵宾卡公文夹、档案夹烟灰缸其他推广过程中必需的事务用品现场形象包装工地外部形象包装工地围墙包装工地广告牌立柱挂旗、条幅售楼处指示牌功能区位指示牌（包括停车场指示牌、样板区指示牌）感谢阅读标识牌（包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间）谢谢阅读销售通道形象包装42售楼处外部形象设计售楼处内部形象包装售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议售楼处形象背景牌售楼处展板设计室内屋顶吊旗售楼处其它形象展示户外广告类户外T型牌广告路牌广告灯箱广告刀旗广告其它形式的户外宣传广告促销礼品类礼品外形或外包装形象促销活动卡请柬、邀请函礼品（例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、书签）活动广告牌促销过程中的形象展示项目宣传物资料实施盈翠豪庭楼书设计盈翠豪庭折页设计盈翠豪庭单张设计盈翠豪庭DM设计2.4.销售配合及执行【销售管理】销售技术技巧培训43管理制度/销售队伍/销售流程/强化签约培训现场预约销售活动执行/VIP卡发放销售随机培训(活动培训)【客户管理】来人来电登记统计与分析媒体讯息评估/反馈意向客户登记与认购联系蓄水期客户参与活动【业务管理】签约动作进行日进度业务捡讨/周进度业务会报价格调整策略强化签约培训签约活动组织/手续/送审现场购房律师联系/安排现场来客反映分析与媒体投放策略建议2.5.公关活动感谢阅读精品文档放心下载公关活动，具体建议如下：【活动营销】活动一主题：实现居家梦想品味星级生活内容：盈翠豪庭新品亮相会时间：10月22日（暂定）地点：盈翠豪庭营销中心对象：盈翠豪园老客户、意向客户44活动二活动主题：富盈酒店会员VIP卡登记活动时间：10月22日-10月28日。谢谢阅读活动地点：盈翠豪庭营销中心具体内容：富盈酒店会员可优先购买权，10000元会费可冲抵15000元感谢阅读购房款，同时享受额外折扣优惠。2.6.开发商配合【规划类】总规划定案面积表（土地、建筑）总体景观规划定案物业管理公司定案物业管理（服务项目、收费标准）【业务类】工程的进度控制富盈集团（公司简介与业绩）资料提供底价表审核定案VIP卡形式/折现额度审核确定公关活动形式/内容审核确定价目表及付款方式确定贷款额度与配合银行确认销售许可证取得合约文本提供广告发布公司确认办公用品、设备到位453.开盘强销期推广计划（2006年10月29日～12月31日）感谢阅读3.1.广告策略阶段推广主题：实现居家梦想享受星级生活居家梦想即将实现，项目开盘，现在可享受星级生活报纸、电视新闻报道“盈翠豪庭开盘热销八成超凡品质获市场热力追捧”户外广告投放主题开盘信息发布广告投放计划【电视广告】投放时间投放时投放媒投放内容备注段体20：00翡翠台项目开盘信息2006.10.20-2006.10.3120：30感谢阅读本港台发布21：30【报纸广告】投放时间版面投放媒体投放内容备注项目开盘信10月27日半版南方都市报息发布项目开盘信10月28日半版南方都市报息发布3.2.销售配合感谢阅读市场。调控价格，把握销控；46感谢阅读间很大，所有销售工具的完成，活动的组织和安排。销售物料执行：价目表/正式签约合同文本/现场业务表格。谢谢阅读3.3.公关活动a)星级生活”---盈翠豪庭开盘庆典感谢阅读谢谢阅读房。活动场地为现场售楼处。b)售楼处开盘剪彩活动事项具体安排军乐队现场演奏在售楼处两侧签到时间为9：00---9：30在售楼处内洽谈桌处设嘉宾签精品文档放心下载嘉宾签到处礼品发放到处，嘉宾有发展商引导签名，礼品发放由代理公司销售感谢阅读经理负责，礼品需购买。谢谢阅读嘉宾剪彩并致词一切道具由礼仪公司安排。嘉宾致词宣布盈翠豪庭隆重开谢谢阅读盘，礼炮齐鸣、礼宾花喷射剪裁同时鸣礼炮、喷礼花由舞狮队护送领导过马路至售楼处门口，进售楼处前在门嘉宾进场参观感谢阅读宾介绍项目情况。清场谢谢阅读选房号c)开盘当天解筹流程区区区区客户选房流程客户选房流程客户选房流程客户选房流程

域域域域谢谢阅读签客户凭VIP卡到迎接排其它等候客户在售楼等未到时间选房的客户选由置业顾问在规定谢谢阅读47到台签到领号，由礼仪队处外排队等候，在此候（10房时间内将客户带入精品文档放心下载处小姐按领号顺序带领区处设礼仪遮阳棚、椅区区精品文档放心下载进入选房区。选房时子并免费派发饮料。控板考虑自己的预感谢阅读间为10：00---20：选方案并等候司仪精品文档放心下载10人时关注自己的选房时广播通知签约区选谢谢阅读/15分钟。精品文档放心下载展示区销控板设于售楼处主入口，人设2名置业顾问负责现场1名司仪负责唱号及烘托现员1名美联置业顾问按名2名服务人员提供茶点谢谢阅读场销售气氛。6名置业顾问安客户先来后到顺序安服务人员提供饮料及楼盘3名置业顾问负责解释选房精品文档放心下载负责协助客户制定置业计排排客户就位。名保安负责维持秩流程。精品文档放心下载划及填写房号管理单，2名序。接听电话。备注：需制定精美销控贴、指示牌（签到区、等候区、选房区、签约区、停车场）谢谢阅读等导视系统；选房期间不接受无VIP谢谢阅读选房期过后；整个现场需要置业顾问16名，保安8-10名，机动服务人员4名，保洁员2谢谢阅读名。4.持续热销期推广计划（2007年1月1日～2月28日）精品文档放心下载4.1.广告推广精品文档放心下载热销场面，借广告全方位轰炸以吸引新的客户。推广主题：2号公寓精品单位亮相。报纸、电视新闻报道“盈翠豪庭2号公寓亮相会超凡品质获市场热力追捧”感谢阅读48户外广告投放主题2号公寓新品销售信息发布广告投放计划【电视广告】投放时间投放时段投放媒体投放内容备注20：00项目加推

翡翠台2006.12.20-2007.1.1520：30单位信息

本港台谢谢阅读21：30发布4.2.销售配合工作内容：加强客户沟通，充分挖掘老客户资源；工作重点：强化消费者在中心区的投资意识。销售物料准备：2、3号楼价目表/正式签约合同文本/现场业务表格感谢阅读感谢阅读升市场舆论和关注，力争完成项目2号公寓60%以上的销售量。感谢阅读4.3.公关活动主题：2号公寓精品亮相会时间：2007年月1日地点：盈翠豪庭营销中心对象：老客户、意向客户5.尾盘销售期推广计划（2007年3月1日～6月30日）谢谢阅读5.1.广告推广推广主题：珍藏单位精品最后亮相户外广告投放主题：珍藏单位精品最后亮相精品文档放心下载5.2.销售配合进入销售后期扫尾阶段，本阶段不需要新的宣传，通过“借光”精品文档放心下载49（借助周边其它项目的的广告、活动等）的途径以达到宣传本项目谢谢阅读为目的。推广目标：本阶段盈翠豪庭项目已完成，销售进入收官期！本阶感谢阅读段要实现的目标是为盈翠豪庭画上一个完美的句号！争取完成感谢阅读100%的销售任务，同时为开发商后续开发项目做好形象铺垫。谢谢阅读50石碣盈翠豪庭整体包装建议美联物业（东莞）代理有限公司二00六年十月目录一、项目推广主题1、项目住宅部分推广主题…………3感谢阅读2、项目商业部分推广主题…………3精品文档放心下载二、新售楼处包装建方案………4感谢阅读511、新售楼处的整体设计理念………4谢谢阅读2、整体设计要求……………………4精品文档放心下载3、各功能区的设置要求……………5精品文档放心下载4、售楼处灯光工程…………………7精品文档放心下载5、售楼处的施工要求………………8感谢阅读6、售楼处设计内容建议……………8精品文档放心下载…………………9精品文档放心下载1、围墙广告建议……………………9精品文档放心下载2、刀旗及道路包装建议……………11感谢阅读………………………12感谢阅读……………………13谢谢阅读……………………13谢谢阅读………………14谢谢阅读7、盈翠豪庭样板房风格建议………15精品文档放心下载8、T型广告牌建议…………………23感谢阅读四、盈豪豪庭临时售楼处（原盈豪豪园售楼处）包装建议…………24精品文档放心下载五、临时咨询处包装建议（现新售楼处）………………25感谢阅读一、项目推广主题1、项目住宅部分推广主题区位：石碣商业中心区，尽享中心区核心生活圈。52价值：商业中心，前景无限。户型：80㎡-110㎡经典户型，演绎完美生活空间。谢谢阅读配套：宜居宜投资，相得益彰。实现居家梦想·品味星级生活感谢阅读体验高尚生活·实现居家梦想富盈花园·实现您居家梦想富盈花园·纯正小高层精致生活镇区中心·高尚生活2、项目商业部分推广主题地段：石碣门户地段，中心旺地，车流人流旺地，财富集中之地。精品文档放心下载感谢阅读品质：石碣镇全新的一站式都市休闲消费中心，为消费者提供独特、舒适谢谢阅读高档休闲消费环境。业态：集吃、喝、玩、乐、购于一体，以龙头主力店为拉动，其他经营业感谢阅读态互补成行、共繁共荣，营造石碣一站式休闲购物娱乐黄金旺地。精品文档放心下载经营：统一招商，统一管理，统一推广，全面保障商家财源长长久久、盘精品文档放心下载满钵满。城市新王座财富新领地石碣商业中心·首席大型商业旗舰53商业中心至top多功能消费地带石碣商业中心核心物业缔造○石碣黄金商圈实效收益○即时兑现财富梦想富盈商业广场石碣商业新名片二、新售楼处包装建方案1、新售楼处的整体设计理念前瞻性和全面性。要充分考虑在整个销售期间的使用方便，包括对住宅谢谢阅读和商铺销售的使用方便。人性化。在每一个功能和细节的设计上要有以人为本的理念，充分考虑感谢阅读人的使用方式和使用方便。注重细节，品味高雅。注意重要的功能分区过渡衔接部分的处理，以及谢谢阅读每个细节、收口的处理，全面体现项目品味，使其符合目标客户的审美精品文档放心下载情趣。2、整体设计要求总面积：250～300作用：为将来的住宅及商铺销售提供场所，同时亦起到活广告的作用。谢谢阅读功能分区：大门＋接待处＋模型区＋洽谈区＋贵宾休息区＋财务室＋签感谢阅读约室＋销售经理室＋更衣室＋洗手间。建筑外观：54风格应偏向大器、简洁，加强独特的建筑个性。围护墙体采用钢化大玻璃面，保证室内通透、明亮。适当选用钢材、铝板与大玻璃面形成现代风格。色调：a)外观――色调需与周边建筑物及环境有较大反差，但需搭配自然、精品文档放心下载富时尚及超前之感；b)室内――色调以明亮的浅黄色或其他柔和颜色为主。谢谢阅读3、各功能区的设置要求1.1.售楼处门头及玻璃幕墙建议A)B)门口上可设立广告牌，提升项目形象；C)玻璃幕墙及玻璃门上均贴玻璃背胶，玻璃采用面广（包括落地玻璃墙及精品文档放心下载D)大门进门处设立咨询处、资料架、擦鞋机、雨伞架等谢谢阅读1.2.前台区：a)功能：置业顾问等待客户及现场办公、总台销控；b)面积要求：长11米，宽2.5感谢阅读c)道具：背景板、总台桌椅（数量及规格按照置业顾问10精品文档放心下载咨询台（尺寸高1.2米*0.6米*0.6精品文档放心下载宣传资料及资料架等。55d)注意：前台有摆放资料和存放客户资料的功能。入口处设咨询台，谢谢阅读供轮序到的置业顾问在门口迎接客户用。1.3.模型区：a)功能：摆放项目的整体模型及户型模型，让客户直观了解项目的整精品文档放心下载体规划及户型设计；b)面积要求：40M2；c)道具：整体模型；户型模型及户型资料。d)注意：整体模型占地较大，兼顾摆放后的人流驻足及人流导向的便谢谢阅读利性。1.4.洽谈区:a)功能：项目的详细介绍及合同的初步洽谈；b)面积要求：90M2c)道具：桌子最少8张，每张桌配椅子3把；配置饮水机；d)注意：空间的摆放不能过挤，避免形成洽谈的不必要干扰。精品文档放心下载1.5.贵宾休息区：a)功能：客户休息、洽谈；56b)面积要求：10M2c)道具：电视机及音响设备；高级组合沙发一套，茶几一张，报架一个。d)注意：最好能够兼顾一定的私密性，可布置于靠里位置。感谢阅读1.6.财务室a)功能：供发展商人员财务办公，同时存放重要资料。谢谢阅读b)面积要求：15M2c)道具：办公设备若干。d)注意：强调私密性和安全性。1.7.签约室a)功能：客户签约、按揭等事项办理的场所。b)面积要求：15M2c)道具：签约圆桌一张，椅子若干。d)感谢阅读1.8.销售经理室a)功能：销售经理办公、合同条款协商及签署、合同档案资料的管理精品文档放心下载及按揭资料管理；b)面积要求：20M2c)道具：办公桌椅2套、文件柜2个，办公用品若干；精品文档放心下载57d)注意：强调办公的便利，同时考虑融入洽谈功能；1.9.更衣室a)功能：销售人员日常更衣场所，同时兼备储藏室的功能；感谢阅读b)面积要求：10M2c)道具：储物柜若干；1.10.洗手间a)男女分开，配备日常的清洁用品。4、售楼处灯光工程感谢阅读处内外部灯光运用进行设计。感谢阅读温馨感的同时，给予客户一种醒神的视觉效果。精品文档放心下载射灯强化夜间效果。5、售楼处的施工要求1）售楼处现代简约、通透作为主格调；2）室内注重绿化的情景营造；3）内部空间要有层次感和丰富的光影变化，平面布置、立面处理、家私布感谢阅读置等总体效果应统一，点、线、面完美结合。584）顶部设计预留悬挂吊幔的空间；5）包括墙面、地面、天花等所选用的装饰材料档次要高；谢谢阅读6）销售大厅的接待台、签约室、休息区的电视墙、电话、音响、收款机、谢谢阅读电脑、宽带网等线路布线问题，均应走暗线，并使用方便；精品文档放心下载7）接待台、签约台的制作高度、长度、宽度和与墙体之间的空间均应便于精品文档放心下载使用；8）签约室、财务室、卫生间等导视系统应有效组织人流，并提供明确的线精品文档放心下载路指引，整个线路系统清晰、一目了然；9）展板、挂旗、广告画面的制作精致，内容与项目的宣传主题紧密结合；谢谢阅读10）门头及门头上广告牌、背景墙、模型安装射灯，同时售楼处内保障谢谢阅读足够的亮度；11）售楼处室内靠近入口处应考虑设置成品宣传资料取阅架的位置；感谢阅读12）可考虑设置小型水吧台。6、售楼处设计内容建议1)内容建议：盈翠豪庭LOGO加文字“实现居家梦想精品文档放心下载2)材料：喷绘1)尺寸：1.2米*0.8米2)材料：外包装：有机玻璃，内写真。593)内容建议：【住宅】盈翠豪庭○纯正小高层精致生活盈翠豪庭○高尚生活·臻品典藏盈翠豪庭○商业中心·高尚生活【商业】石碣商业中心·首席大型商业旗舰商业中心·至top多功能消费地带实效收益·即时兑现财富梦想1)尺寸：0.5米*0.3米2)材料：写真3)内容建议：【住宅】盈翠豪庭○纯正小高层精致生活盈翠豪庭○高尚生活·臻品典藏盈翠豪庭○商业中心·高尚生活【商业】石碣商业中心·首席大型商业旗舰商业中心·至top多功能消费地带实效收益·即时兑现财富梦想60三、工地包装及户外包装建议1、围墙广告建议1.1、项目围墙说明感谢阅读1.2、确定展示墙高度目前项目展示墙的高度为2.2米，建议采用主副展示面配合形式。谢谢阅读东风路面（沿东风路、崇焕路交汇处北向）延伸20米，主展示面立7米高谢谢阅读墙，其中2米墙上加5米布板，其余部分围墙立2米。感谢阅读崇焕路面（沿东风路、崇焕路交汇处西向）延伸20米，主展示面立7米高感谢阅读墙，其中2米墙上加5米布板，其余部分围墙立2米。精品文档放心下载1.3图片参考建议2米高涂料墙7米高展示墙1.4、围墙广告内容【住宅】盈翠豪庭○纯正小高层精致生活61盈翠豪庭○高尚生活·臻品典藏盈翠豪庭○尽享中心区核心生活圈盈翠豪庭○商业中心·高尚生活盈翠豪庭○商业中心·前景无限盈翠豪庭○宜居宜投资·相得益彰【商业】石碣商业中心·4万平米商业旗舰购物中心·商业街·高尚公寓·酒店集成业态石碣商业中心·首席大型商业旗舰商业中心·至top多功能消费地带实效收益·即时兑现财富梦想2、刀旗及道路包装建议【说明】刀旗所处路段的树木建议用金布进行包装。新项目地块售楼原售楼处62(图片参考建议)规格：1.5米*0.6米材料：喷绘内容：【住宅】盈翠豪庭○纯正小高层精致生活盈翠豪庭○高尚生活·臻品典藏盈翠豪庭○尽享中心区核心生活圈盈翠豪庭○商业中心·高尚生活63盈翠豪庭○商业中心·前景无限盈翠豪庭○宜居宜投资·相得益彰【商业】石碣商业中心·4万平米商业旗舰购物中心·商业街·高尚公寓·酒店集成业态石碣商业中心·首席大型商业旗舰3、导示牌建议【说明】绿色箭头表示“导示牌”；新项目地块售楼原售楼处