毕业设计沈阳市某新城项目可行性报告

1.绪论1.1选题的的意义研究是决策科学学在项目领域域的应用。所所谓可行性研研究，是运用用多种科学手手段（包括技技术科学、社社会学、经济济学及系统工工程等）对一一项建设工程程进行技术经经济论证的综综合科学，其其基本任务是是通过广泛的的调查研究，综综合论证一个个工程项目在在技术上是否否先进、实用用和可靠，在在经济上是否否合理，在财财务上是否盈盈利，为投资资决策提供科科学的依据。自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。本设计通过对宏宏发新城项目目的可行性研研究，可行使使企业减少风风险，可以初初步认为本项项目是可行的的，具有一定定的开发价值值。所以房地地产开发可行行性研究报告告是房地产市市场不可或缺缺的组成部分分。1.2可行性性研究的研究究现状在市场国际化，经经济全球化，竞竞争激烈化的的环境中，项项目决策水平平直接关系到到竞争能力，生存能力，发展水平。可行性研究究最早出现于于美国20世纪30年代初，美国开发田田纳西河流域域开始将其列列入开发程序序，成为工程项项目规划的重重要阶段。可行性研究究是科学方法法，我国在20世纪50年代学习苏苏联经验，对一些较大大项目进行过过技术经济论论证计算过一一些简单的静静态指标。改革开放以以来，我国引进了了项目可行性性研究技术，以加强项目目投资决策分分析。1983年，国家计委颁颁发了《关于于建设项目进进行可行性研研究的管理试试行办法》，将将可行性研究究纳入了基本本建设的程序序。1987年，1992年，国家计委先先后发布了《建建设项目经济济评价方法与与参数》两个个版本，系统地体现现了我国项目目可行性研究究的理论与方方法。此后，用科学方法法提供的可行行性研究报告告为正确决策策提供了可靠靠依据，对选择最佳佳方案，节约约项目投资，发展国民经经济，提高经济效效益，增强竞竞争能力起到到了重大的，积极的作用用。中国房地产在起起伏跌宕中已已经行走了十十多年,然而,本应作为投投资决策重要要依据的可行行性研究至今今却仍然未能能获得其应有有的地位。笔笔者认为,造成当前可可行性研究普普及不够、规规范不够、受受重视程度不不够的原因是是复杂的,而可行性研研究本身误差差较大则是其其中的一个重重要因素。（1）当前可行行性研究的误误差有多大可行性研究是指指在投资决策策前,对建设项项目进行全面面的技术经济济分析、论证证的科学方法法。它一般分分为投资机会会研究、初步步可行性研究究、详细可行行性研究、项项目的评估和和决策四个阶阶段。根据国国际经验,建设项目的的可行性研究究随其工作的的开展,有一定的的精度要求。一一般是:投资机会会研究阶段((耗时1-3个月,研究费用用占总投资00.2%～0.8%）,误差在±30%～20%以内;初步可行行性研究阶段段(耗时6个月左右,研究费用占占总投（0.25%～1.5%）,误差在±20～10%以内；详详细可行性研研究阶段(耗时8～10个月,研究费用占占总投资（00.2～1.0%),误差在±10%以内。当前国内房地产产可行性研究究远远没有达达到这样的精精度要求。据据笔者经验,,在详细可可行性研究阶阶段,成本误差差约在±5～30%之间；售价价误差在±20～100%之间；资金金流量计算误误差约±20～30%。不少项目目竣工结算后后进行后评价价的结果往往往与原可行性性研究的结论论相差50%以上。可行行性研究的巨巨大误差严重重阻碍了它的的应用、普及及和作用的发发挥。（2）可行性研研究误差分析析决策者对可行性性研究未给予予应有的重视视在计划经济济年代,可行性研研究长期扮演演“可批性研究”的角色。这这种畸形发展展使其在投资资决策中长期期没有发挥应应有的作用。在在国内房地产起步阶段,决策者长期期形成的“凭感觉”、“拍脑袋”上项目的做做法不但没有有改观,甚至达到了了登峰造极的的程度。因为为“盖了房子就就赚钱”,因为“有了项目(地块)就赚钱”,故可行性性研究较长期期“缺失”投资机会研研究和初步可可行性研究两两个阶段,一直充当着“论证研究”或“预算研究”的作用。当当前,市场渐趋趋规范和成熟熟,但长期的的受“忽视”,使可行性性研究精度不不够,可信度不不高;也恰恰因因为这个原因因,决策者一一直对其未够够重视。如此此恶性循环,,形成一个难难解的结。专专业化程度不不高,基础工作作不扎实,缺乏信息支支撑，理论与与实践脱节,,可行性研研究技术落后后,实用性差差都是误差形形成的主要原原因。（3）问题的解解决方法建立科学的评价价指标体系。在在理论上不断断借鉴西方发发达国家关于于可行性研究究的理论与操操作方法，综综合考虑经济济效益、社会会效益、环境境效益等各种种囚素，建立立一套适应我我国房地产市市场特点的评评价指标体系系经初步研究究。房地产开开发可行性研研究评价指标标体系可包括括规划评价、设设计方案评价价、市场定位位评价、经济济评价等指标标。建立健全全房地产财务务评价指标参参数标准。提提高人员素质质，建立投资资责任追究制制度。要提高高房地产可行行性研究准确确性，必须提提高可行性研研究人员的素素质。从某种种意义上讲，可可行性研究人人员应该是“全才”，必须具备备工程技术、经经济、房地产产开发经营、法法规、税务、金金融等专业知知识。首先，国国家有关部门门应加强对可可行性研究工工作的管理和和引导，重视视专业人才培培养，完善注注册房地产估估价师、房地地产经纪人和和造价工程师师的陪养和考考核体制。建建立房地产经经济分析师、政政策分析师和和房地产环保保评价师等专专业研究人才才的培养和考考核机制，为为房地产可行行性研究领域域输送高素质质的专业化人人才。其次，在在政策上扶持持房地产评估估企业和房地地产咨询公司司的建立和发发展，同时严严格审核其是是否具备接受受可行性分析析业务的能力力，对具备能能力的单位颁颁发资质证书书、评定等级级并加以行业业规范，对不不具备资格的的单位彻底清清理。赋予国国家注册房地地产评估师在在可行性研究究报告上签字字生效的权利利和承担的法法律责任，建建立可行性报报告编制单位位和研究人员员的权责体制制，从根源上上遏制可行性性研究流于形形式的可能。加加强定性分析析工作，做到到定量分析与与定性分析并并重。房地产产可行性研究究需要在实际际工作中加强强定性分析工工作，特别应应加强房地产产开发项目投投资环境分析析工作。房地地产开发项目目投资环境分分析是房地产产开发项目可可行性分析的的重要内容，也也是房地产企企业发展谋划划的根本前提提，分析房地地产投资环境境有利于房地地产企业寻找找发展机会，避避免环境威胁胁。一般来讲，对具具体某个投资资者而言，投投资环境是无无法改变也是是不可控制的的。尤其在投投资前期充分分了解和把握握投资环境，对对于制定正确确的房地产投投资方案，做做出正确的房房地产投资决决策意义重大大。因此，在在房地产可行行性分析中切切实做到实事事求是，定量量分析与定性性分析并重。还还要完善房地地产开发项目目可行性研究究审批备案制制度和引进社社会监督机制制。首先，国国家要加强房房地产开发项项目可行性研研究方面的法法律法规建设设，制定相关关的政策。其其次，建立房房地产项目开开发的社会监监督机制。对对房地产项目目建设情况和和销售情况进进行定期的追追踪调查，暴暴光”烂尾楼”的开发单位位、已经被吊吊销营业资格格的可行性研研究机构和已已经被吊销资资格证书的房房地产开发项项目可行性研研究人员的名名单，让社会会舆论充分发发挥对房地产产开发项目相相关单位和相相关个人的社社会监督作用用。加快专业业化及市场培培育工作,推进行业规规模化与专业业化,是提高可可行性研究水水平,确保其精精度、深度、控控制误差的根根本保证。当当前市场逐渐渐走向规范和和成熟,日益激烈烈的市场竞争争成为企业重重视、加强可可行性研究的的外在动力。提提高从业人员员素质是控制制可行性研究究误差的基本本保障。从某某种意义上看看,可行性研研究人员应该该是“全才”,必须具备备相当的工程程技术、经济济、房地产开开发经营、法法规、税务、金金融等专业知知识。建立可可行性研究数数据库当前国国内房地产市市场透明度还还不高,可行性研研究人员往往往难以收集到到完整和准确确的市场信息息（在香港,,测量师在分分析析时,可以从香港港土地注册处处相当于内地地国土房管局局,查阅最近近成交个案和和以往物业的的有关资料）。信信息的缺失或或误差,可能给可可行性分析带带来巨大误差差。在这种情情况下,可行性分分析人员更需需要加强对信信息的收集、整整理工作:通过去粗取取精,去伪存真的的过程,将市场上上分散的信息息整理为可用用的数据,建立可行性性研究数据库库。另外,有条件的企企业还可加强强项目后评价价工作,通过分析析比较,提取有用用的信息,进一步提高高可行性研究究的实用性。随随着改革开放放的不断深入入、经济的不不断发展,房地产投资资逐渐成为社社会经济生活活的重要组成成部分,对房地产投投资项目成败败起关键作用用的房地产投投资项目可行行性研究越来来越受业内人人士重视,它将成为房房地产项目投投资活动的一一个组件,与房地产投投资其它环节节一起构成房房地产项目投投资的全部内内容。1.3可行性性研究的基本本理论可行性研究的的概念初步可行性研究究之后，确定定本期建设规规模和建设期期限、落实选选用设备和取取得环境保护护部门的批件件、落实工程程建设条件及及投资控制指指标经济分析析、资金来源源等。最后完完成编制研究究报告，按规规定向政府提提交项目申请请报告。可行性研究的的特点可行性研究必须须从系统总体体出发，对技技术、经济、财务、商商业以至环境境保护、法律律等多个方面面进行分析和和论证，以确确定建设项目目是否可行，为为正确进行投投资决策提供供科学依据。项项目的可行性性研究是对多多因素、多目目标系统进行行的不断的分分析研究、评评价和决策的的过程。它需需要有各方面面知识的专业业人才通力合合作才能完成成。可行性研研究不仅应用用于建设项目目，还可应用用于科学技术术和工业发展展的各个阶段段和各个方面面。例如，工工业发展规划划、新技术的的开发、产品品更新换代、企企业技术改造造等工作的前前期，都可应应用可行性研研究。可行性性研究自20世纪30年代美国开发田纳纳西河流域时时开始采用以以后，已逐步步形成一套较较为完整的理理论、程序和和方法。1978年联合国工业业发展组织编编制了《工业业可行性研究究编制手册》。1980年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》。中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。可行性研究的的程序（1）根据国家家关于编报可可行性研究报报告的内容必必须达到规定定的深度要要要求及固定资资产投资项目目试行资本金金制度的规定定，结合化工工建设项目的的具体情况，为为进一步搞好好建设前期工工作，努力实实现固定资产产投资项目决决策的科学化化，提高投资资经济效益。（2）可行性研研究是建设项项目前期工作作的重要内容容，是建设程程序中的重要要组成部分。项目立项后必须进行可行性研究，编制和报批可行性研究报告。（3）可行性研研究报告由项项目法人委托托有资格的设设计单位或工工程咨询单位位编制。可行行性研究报告告应根据国家家或主管部门门对项目建议议书的审批文文件进行编制制。应按国民民经济和社会会发展长远规规划、行业、地地区发展规划划及国家的产产业政策、技技术政策的要要求，对化工工建设项目的的技术、工程程、环保和经经济，在项目目建议书的基基础上进_步论证（4）可行性研研究报告必须须实事求是，对对项目的要素素进行认真的的、全面的调调查和详细的的测算分析，做做多方案的比比较论证；具具体论述项目目设立在经济济上的必要性性、合理性、现现实性；技术术和设备的先先进性、适用用性、可靠性性；财务上的的盈利性、合合法性；环境境上的可行性性；建设上的的可行性。为为项目法人和和领导机关决策策、审批，提提供可靠的依依据。（5）编制的可可行性研究报报告，内容要要完整，文字字要简练，文文件要齐全。应应有编制单位位的行政、技技术、经济负负责人签字。负负责编制可行行性研究报告告的单位，提提供的数据资资料应准确可可靠，符合国国家有关规定定；各项计算算应该科学合合理；对项目目的建设、生生产和经营要要进行风险分分析，留有余余地；对于不不落实的问题题要如实反映映，并提出有有效的解决措措施（6）项目主办办单位要为编编制可行性研研究报告单位位科学地、客客观地、公正正地进行工作作创造条件；；应向编制单单位提供必要要的、准确的的有关基础资资料；与有关关单位研究落落实建设条件件，并签订意意向性协议或或取得有关单单位对拟建项项目的意见书书（7）化工建设设项目经济评评价，一般可可按财务评价价计算项目的的效益和费用用，分析项目目的盈利能力力、清偿能力力。利用国际际金融组织贷贷款和有些政政府贷款的项项目必须作国国民经济评价价。其他大中中型项目是否否作国民经济济评价，可视视具体情况和和有关部门要要求而定（8）根据国家家计委有关文文件的要求，可可行性研究报报告是项目决决策的依据，应应按规定的深深度做到一定定的准确性，投资估算和初步设计概算的出入一般不大于10％，否则视超出情况再议可行性研究的的工作阶段国外大型工程项项目的可行性性研究一般包包括投资机会会研究、初步步可行性研究究和详细可行行性研究三个个阶段，我国国的大型工程程项目一般也也把可行性研研究分为三个个阶段，只是是在提法上有有一定的区别别，并没有实实质的不同。（1）投资机会会研究阶段投资机会研究亦亦称投资鉴定定，亦即寻求求最佳投资机机会的活动。投资机会研究又又分为一般投投资机会研究究和具体投资资机会研究。一一般投资机会会研究是以一一个地区，一一种行业或一一种资源为对对象进行的，以以识别投资机机会，对投资资方向进行的的研究。具体体项目投资机机会研究则是是在一般投资资机会研究的的基础上，对对按以选定的的投资地点和和行业提出的的具体投资项项目所进行的的机会研究。当当然，对大多多数房地产投投资者而言，除除了地点的选选择以外，其其投资机会研研究都是针对对具体项目进进行的。投资机会研究阶阶段要提供可可能进行投资资建设的项目目，如果投资资者认为提供供的项目有利利可图，再进进行下一步更更为详细的研研究分析。因因而，这一阶阶段的工作比比较粗略，主主要依靠笼统统的估计而不不是详细的分分析。一般是是根据已有的的类似工程来来估算投资额额，按照当时时的市场价来来估算项目收收入，并按大大致的百分比比来估算税费费。（2）初步可行行性研究阶段段初步可行性研究究在我国亦称称预可行性研研究，它是指指在机会研究究的基础上，对对项目可行与与否所作的较较为详细的分分析论证。初初步可行性研研究是介于机机会研究与详详细可行性研研究之间的一一个中间阶段段，起着承上上启下的作用用，对于大型型的、结构比比较复杂的工工程项目而言言，是一个不不可缺少的阶阶段。初步可行性研究究主要解决的的问题是分析析投资机会研研究的结论，初初步判断项目目投资是否可可行，决定是是否进行下一一步的可行性性分析。初步步可行性研究究与详细可行行性研究的区区别主要在于于获得资料的的详细程度不不同，计算结结果的精度不不同，并且分分析的深度不不同。对一些些中小型投资资项目，或某某些投资机会会研究已获得得足够资料的的项目，往往往就越过初步步可行性分析析阶段，直接接进入详细可可行性分析阶阶段。（3）详细可行行性研究阶段段详细可行性研究究亦称最终可可行性研究，它它是工程项目目决策的重要要阶段。在该该阶段，要全全面分析项目目的全部组成成部分和可能能遇到的各种种问题，并最最终形成可行行性研究的书书面成果—可行性研究究报告。1.4研究内容容对沈阳市宏发新新城住宅工程程进行可行性性研究，从总总体上把握可可行性研究的的发展形势，并并结合到项目目中去，理论论与实际相结结合，首先对对项目的背景景条件进行概概述，其次对对沈阳地区房房地产进行分分析，制定合合理的方案和和价格，2项目概况2.1项目介介绍所研究的项目为为沈阳市宏发发新城。此项项目开发单位位为沈阳市宏宏发房地产有有限公司。辽辽宁省沈阳市市宏发房地产产有限公司公公司主要经营营房地产开发发、销售及售售后服务。该该公司于2002年在沈阳市市投资3000余万元开发发建设商业住住宅五栋，总总面积32000平方米，其其中住宅26000平方米，商商业门店6000平方米。已已交付使用，2009年计划在沈沈阳市老城区区开发宏发新新城，并于2010年5月竞拍到土土地使用权及及已办理建设设用地规划许许可证。现已已进入拆迁程程序。公司设设置董事会，设设董事长，总总经理一名，副副总经理二名名，设监事两两名，企业共共有员工32人，其中各各类专业职称称人员9人（中级职职称5人，初级职职称4人）公司下下设总经理办办公室，财务务部，项目部部，工程部，策策划部，销售售部，公司发发展规划部。公司的理念是以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。2.2项目开开发建设的必必要性加快城市改造造的需要近年来，沈阳市市城市化进程程速度加快，城城区人口规模模不断扩大。伴伴随着住宅产产业化、市场场化的日益推推进，市民对对住房的需求求比例日益增增长。为加快快城市建设的的步伐，推动动城区的保护护和更新，改改善城市环境境质量，完善善城市功能，塑塑造城市景观观，提升城市市品位，根据据沈阳市总体体规划和区域域详细规划的的要求以及区区域建设现状状，经沈阳市市建设项目规规划评审委员员会研究确定定，同意该区区域项目的建建设。开发商战略发发展的需要该项目是老城改改造的一个组组成部分，通通过这个项目目可以提高沈沈阳市宏发房房地产有限公公司在房地产产市场的知名名度，在一定定程度上可以以增加公司在在沈阳市以至至在辽宁省房房地产市场的的竞争力。努努力完成该项项目可以给沈沈阳市一个满满意的答卷，在在以后的贷款款方面也有一一定程度的好好处。2.3研究依据据和范围研究依据《房地产开发项项目经济评价价方法》（建设部：：建标[20000]205号）《关于印发经济济评估的通知知》及附件（中国国际际工程咨询公公司：咨经[19988]11号）《建设项目经济济评价方法与与参数》（国家计委委、建设部：：计投资［1993］530号）《沈阳市建设工工程价格信息息》《民用建筑设计计通则》《住宅建筑设计计通则》《建筑设计防火火规范》有关项目的基础础资料、技术术资料等研究工作的范范围根据国家对建设设项目可行性性研究阶段的的工作范围的的深度规定，本本报告对项目目概况及必要要性、内容与与规模、设计计方案、项目目组织与实施施进度计划、投投标估算与资资金筹措、售售房盈亏平衡衡分析、敏感感性分析等方方面进行综合合研究和分析析，重点研究究和论述项目目建设的必要要性、内容和和规模、投资资估算和资金金筹措，为项项目的决策和和实施提供可可靠和准确的的论证。房地产开发项目目内容繁杂，涉涉及因素多，仅仅依靠个别指指标来衡量其其优劣是非是是非常困难的的。评价一个个项目的优劣劣，还要综合合考虑社会，技技术，环境，生生态等诸多方方面，因此，需需要对开发项项目进行综合合评价。综合合评价的方法法很多，包括括评分综合评评价法，层次次分析法，灰灰色综合评价价法，模糊数数学综合评价价法等。最常常用的是评分分综合评价法法。评分综合合评价法就是是对方案的各各项指标规定定一个满足程程度，根据指指标的重要性性赋予指标一一个权重，根根据计算模型型计算各个方方案的综合单单指标评分值值，由此得出出总综合分值值，依次选择择最优方案的的方法。具体体内容包括如如下:（1）规划设计计，包括建筑筑物主要参数数，建筑物布布局，市政设设施以及其他他公用设施配配套等的确定定和选择；（2）对多种方方案进行总体体性描述；（3）详细介绍绍选定方案的的情况，包括括建筑物布局局，功能划分分，道路交通通，市政设施施及公用设施施分布，建筑筑物主要技术术参数，项目目主要技术经经济指标等。房地产项目的财财务评价是指指按照国家现现行会计、税税收等制度，选选取赢利能力力、偿债能力力等多项指标标进行分析，考考察项目的财财务状况、获获利能力和所所取得的经济济效果。项目的财务评价价是通过一系系列财务评价价指标反映出出来的。这些些指标可以分分为赢利能力力指标(价值型、效效率型、期限限型指标)，如财务净净现值、财务务净现值率、投投资报酬率、财财务内部收益益率、投资回回收期等;偿债能力指指标，如借款款偿还期、资资产负债率、流流动比率、速速动比率等。按照是否考虑时时间因素的影影响，可以将将财务评价指指标分为动态态评价指标和和静态评价指指标，动态评评价指标考虑虑时间因素对对资金的影响响，如财务净净现值、财务务内部收益率率等;静态评价指指标不考虑时时间因素对资资金的影响，如如静态投资回回收期、投资资报酬率等。在在大型项目和和开发、回收收期长的项目目中，为准确确测算，通常常应统筹考虑虑动态评价指指标和静态评评价指标。在在中小型项目目和回收期短短的项目测算算中，可仅使使用静态评价价指标。（1）赢利能力力指标(价值型、效效率型指标)a.净现值(NNPV)财务净现值是指指将项目寿命命期内的净现现金流量，用用一个设定的的折现率逐期期折现的现值值的代数和，其其计算公式为为:-t公式中，NPVV为项目在起起始时间点的的财务净现值值;CI和CO分别为现金金流入量和现现金流出量;t为时期，ic为折现率，一一般用行业基基准收益率或或期望的预期期收益率。一般用财务净现现值指标评价价项目的经济济可行性，如如NPV＞0，则项目可可以投入:如NPV＜0，则项目应应该被放弃。b.内部收益率率(IRR)内部收益率的实实质就是使投投资方案在计计算期内各年年净现金流量量的现值累计计等于零时的的折现率。计计算公式为:(1+FIRRR)-t=O公式中，CI和和CO分别为现金金流入量和现现金流出量，(CI-COO)t为项目在第t年的净现金金流量。IRR主要是反映映资金的使用用效率。c.投资报酬率率(投资收益率R)投资报酬率是指指项目在正常常年份的净收收益或项目寿寿命期的年平平均净收益与与投资总额的的比率，通常常用百分数表表示，计算公公式为:投资收益率=((年净收益/投资总额)100%投资收益率可分分为税前投资资收益率和税税后投资收益益率，在项目目评价中，该该指标通常用用来和行业的的平均投资收收益率进行比比较，以判断断该项目投资资赢利能力能能否达到行业业的平均水平平。（2）偿债能力力指标项目有无支付债债务能力也是是项目是否能能成功的关键键因素，项目目偿债能力指指标包括借款款偿还期、资资产负债率、流流动比率、速速动比率等，在在项目回收期期较短时，通通常可不考虑虑偿还期，仅仅测算项目的的其他偿债指指标。在具体体项目运作中中，可编制“资金来源及及使用计划表表”“借款还本付付息表”等表格。2.4项目的的建设条件项目建设条件包包括项目建设设自然条件、项项目建设用地地条件以及项项目建设的市市政配套条件件等。项目建设自然然条件沈阳位于中国东东北地区南部部，辽宁省中中部，以平原原为主，山地地、丘陵集中中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属于温带季风气候，年平均气温6.2-9.7℃，自1951年有完整的记录以来，沈阳极端最高气温为38.3℃(1952年7月18日)，极端最低气温为-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈阳还观测到39.3℃（1920年）的高温，和-33.1℃（1950年）的低温。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市区年平均降水量716.2mm,全年无霜期155-180天。受季风影响，降水集中在夏季，温差较大，四季分明。冬寒时间较长，达近六个月，降雪较少，最大降雪为2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季时间较短，多雨，1973年8月21日曾下过215.5毫米的大暴雨。春秋两季气温变化迅速，持续时间短；春季多风，秋季晴朗。项目建设用地地条件占地面积1500亩，规划建建筑面积2152110平方米，其其中住宅建筑筑面积为1929440平方米。项目市政配套套条件网络：家庭综合合布线系统，高高标准宽带信信息网络；电话通讯：小区区室外电话通通讯网将在施施工图设计后后期由电信公公司配合设计计实施；天然气：小区天天然气管线，将将在施工图设设计后期由天天然气公司配配合设计实施施；供电：小区供电电管线，将在在施工图设计计后期由供电电局配合设计计实施；排水：驳接城市市专用的排水水道；供水：小区供水水管线，将在在施工图设计计后期由供水水局配合设计计实施。3市场分析本项目的市场分分析将从宏观观房地产市场场、沈阳房地地产市场、周周边竞争项目目以及本项目目自身所具有有的优势、劣劣势、投资机机会和项目威威胁等方面进进行分析，最最后对项目的的功能、目标标群体、品牌牌形象和价格格等进行初步步定位。3.1宏观房房地产市场分分析经济环境分析析目前整体经济处处最低时期，走走势止跌已经经成为大部分分开发企业的的共识。而有有一部分认为为随着国家从从10年底就开始始在宏观经济济调控方面不不断出台旨在在刺激国内消消费需求的一一系列政策，并并且在此后的的几个月时间间里其政策效效应不断显现现，对沈阳房房地产的发展展有一定程度度的帮助。沈沈阳楼市的发发展相对东部部沿海城市，其其自身内部水水分较少，基基本不存在泡泡沫。主要依依靠当地的人人口优势，以以及购房者的的理性购房，使使其健康发展展3.1.2社社会环境分析析我国正全面建设设现代化，加加快实现小康康社会。其中中规划对房地地产业提出了了新的更高要要求，主要表表现在：调整整住房供应结结构，重点发展普普通商品住房房和经济适用用住房，严格控制大大户型高档商商品房，按照保障供供给、稳定房房价的原则加加强对房地产产市场的调控控，促进住房房梯次消费等等方面，提高高行业的市场化化程度。由此此可见，房地地产业仍是未来国家发展的重要支支柱产业之一一，发展前景景广阔。3.1.3技技术环境分析析进入21世纪以以来，中国的的科技发展战战略开始发生生转变。国民民经济和社会会发展“十五”规划与科技技部随后制订订的科技发展展规划和高技技术产业发展展规划明确提提出了实现技技术跨越式发发展的总体目目标，强调要要在“促进产业技技术升级”和“提高科技持持续创新能力力”两个层面进进行战略部署署，在进一步步发挥劳动密密集型产业比比较优势的同同时逐步形成成中国高技术术产业的群体体优势和新的的比较优势。现代技术的发展展给企业提供供了一些机遇遇，技术的进进步使企业可可以通过利用用新的生产方方法，新的生生产工艺过程程或新材料等等各种途径，生生产出高质量量、高性能的的产品，同时时也可能使得得产品的成本本大大降低。建筑节能是我国国可持续发展展战略的重要要组成部分，是是房地产业发发展的必然趋趋势。国家出出台的一系列列相关政策法法规，促使开开发商在项目目的开发建设设过程中考虑虑各种建筑节节能新技术，保保证房地产开开发企业紧跟跟技术的脚步步，接受新的的开发理念，利利用节能材料料提高企业的的竞争力，以以更好的满足足消费者的需需求。3.2沈阳房房地产市场分分析沈阳社会经济济概况农业：沈阳地地处东北地区区，水绕山环环、沃野千里里是东北区地地面结构的基基本特征，土土质以黑土为主，是是形成大经济济区的自然基基础。经济作作物为春麦、大大豆、马铃薯薯、玉米、甜甜菜、高粱，其其农作物分布布有些微的区区域差异，北北部盛产大豆豆、甜菜、大大米等，中部部则盛产高粱粱、小米、棉、花花生等，南部部则盛产温带带水果、玉米米、棉花等，“寒暖农分异异，干湿林牧牧全，麦菽遍遍北地，花果果布南山”即说明了当当地的农作物物分布现象。工业：沈阳是是建国初期国国家重点建设设起来的以装装备制造业为为主的全国最最重要重工业业基地之一。经经过几十年的的发展，沈阳阳的工业门类类已达到14200个，现在规模模以上工业企企业33533家。近年来来，沈阳市委委、市政府以以振兴东北大大环境为背景景，以振兴沈沈阳老工业基基地为主线，提提出“东北大振兴兴，沈阳要先先行”的口号，在在坚持改革开开放和工业立立市方略的同同时，加快国国有经济战略性调调整步伐，外外资和民营经经济迅速成长长壮大；城市市发展空间和和产业布局得到到优化和拓展展；汽车及其零部部件产业、装装备制造业、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济建设和社会环境得到长足发展，人民生活水平迅速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期。与此同时，沈阳还先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国最具幸福感城市”等称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身中国十大最具经济活力城市行列。根据辽宁省及沈阳市规划，沈阳将建成辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%，同时全面实现建设国家中心城市和国际竞争力优势明显的东北亚重要城市的目标。在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。科技教育：20009年承担国家863计划、科技技支撑计划、973等计划立项245项。举办重重大科技活动动30项。中科仪仪罗茨干泵等等20个项目列入入国家重大科科技专项，沈沈阳IC装备产业基基地成为国家家集成电路装装备高新技术术产业化基地地，辉山农业业科技园晋升升为国家级科科技园区。沈沈阳市成为“国家知识产产权工作示范范城市”。2009年，全市拥拥有市及市以以上独立科学学研究与技术术开发机构107个；省级以以上工程（技技术）研究中中心136个，其中国国家级14个；省级以以上重点实验验室166个，其中国国家级10个。全年市市以上登记认认定的科技成成果312项，其中应应用技术成果果281项。应用技技术成果中，达达到国际水平平139项（国际领领先35项，国际先先进104项）；达到到国内水平136项（国内领领先93项，国内先先进43项）。软科科学成果及基基础理论成果果31项。各类技技贸机构技术术贸易成交额额67.47亿元。专利利申请7708件，其中发发明专利申请请2920件；专利授授权3637件，其中发发明专利授权权802件。全年承承担国家863计划、科技支支撑计划、973计划立项150项。举办重重大科技活动动35项。拥有两两院院士26人（1人为双院士士）。沈阳房地产市市场现状分析析（1）沈阳房地地产市场现状状：沈阳房地产产市场形成的的时间较短，与与传统行业相相比，还不太太成熟，行业业发展、规范范的政策法规规不够健全，队队伍比较新，驾驾驭行业发展展的能力还不不太强，而周周围环境复杂杂多变，经营营成本高、风风险大，抗灾灾御变的能力力欠缺，稍有有闪失，一些些开发公司就就会败下阵来来，从而减缓缓整个行业乃乃至城市建设设的前进步伐伐。当前，沈沈阳市房地产产的总体状况况是：房地产产投资规模持持续快速增长长，2001年全年房地地产市场共投投资6.74亿元，比97年增长了2.57倍；城区住住房已基本告告别短缺时代代，由卖方市市场进入了买买方市场；商商品房销售价价升量增，去去年，房地产产销售收入5.47亿元，比97年增长了2.16倍，平均房房价为947元/m2，增长了55、，销量57.76万平方米，比比97年增长了1.04倍，房地产产业发展的理理性化程度进进一步提高，开开发商鱼龙混混杂，竞争不不规则，整个个市场已经进进入了调整分分化期。（2）发展趋势势目前开发商商太多：在册的就有116家之多，还还有相当数量量挂靠正规在在册开发公司司的“无名英雄”，而且大量量外行企业和和个人认为房房地产钱好赚赚，抱着“一本万利”的愿望，信信心十足地进进入沈阳房地地产市场。随随着这次全国国上下整顿和和规范房地产产市场秩序活活动的开展以以及沈阳房地地产市场自身身的规范发展展，大多数小小个劣势企业业将遭受灭顶顶之灾，陆续续被淘汰出局局。入世即将将对房地产市市场产生双面面影响，加速速了房地产市市场的两极分分化。（3）房地产行行业的阶段性性进步和市场场的发育都要要进行必要的的调整和分化化：当前沈阳房地地产市场正在在从以下八大大方面进行调调整分化：一一是市场的调调整与分化：：大众市场与与小众市场在在各自的领域域内竞相成长长；二是政策策的调整与分分化：房地产产行业政策继继续成熟化、趋趋同化、稳定定化、标准化化；三是“门槛”的调整与分分化：政府将将用新的技术术性、经济性性“门槛”适度地限制制开发商和引引导规模化，引引导消费者高高水平生活，引引导开发商高高水平竞争。市场价格特征征分析2008年以来来，沈阳房地产市市场运行态势势良好，走势势强劲，呈现现出供销两旺旺的格局，房房价稳中有升升。其中多层层普通住宅平平均售价为22800~33200元/平方。但由于于在建项目的的层次因为地地段和配套的的因素,销售价格相相差很大。3.3项目的的SWOT分析项目优势分析析一、项目地理位位置优越项目位于沈阳市市重建的核心心地带，是未未来城市发展展的重心。随随着政府加大大旧城投资力度度以及沈阳战略的实实施，项目周周边区域的发发展潜力将越越来越大。环环境优美，交交通便利。二、项目周边良良好的社会环境本项目所在地属属于沈阳规划划重建的核心心位置，项目目区域内有建建立小学、花花园酒店等商商业、教育配配套设施，社社会环境良好好。三、开发商的知知名度不断提提升宏发房地产开发发有限公司在在沈阳阳成功开开发了多个标标志性楼盘，创创造了多项荣荣誉，市场知知名度不断提提升，公司的的品牌得到了了广泛的认可可。这些都为为项目的开发发和销售提供供了有利条件件。项目劣势分析析从目前来看，项项目的劣势主主要体现在周周边城市基础础设施建设有有待完善，项目周边作为为拆迁开发用用地，城市基基础设施建设设有待进一步步的完善，建建议开发商与与新区城建部部门积极联系系争取早日解解决。项目开开发周期较长长，影响喜爱爱消费者心理理预期。本项项目现在处于于初步设计阶阶段，预计一一期纯住宅工程将于2012年竣工并交付使用，社社区内配套的的完善需要一一个过程，远远期楼盘的建建设以及项目目周边环境的的形成与完善善等等很多不不确定性因素素在一定程度度上会影响消消费者对未来来情况的心理理预期。项目机会分析析从宏观经济形势势分析，本项项目符合国家家促进住房制制度改革，加加快住宅建设设步伐的住房房政策，是旧旧城改造的重重要组成部分分。从公司角角度出发有利利于提高开发发公司的知名名度，也为以以后的项目打打下良好的政政府关系。项目威胁分析在项目目开始建设不不久，周边又又有楼盘相继继开工建设，在在同等的条件件下竞争相对对激烈，有可可能展开价格格战，心理战战，对本项目目楼盘的销售售，成本开支支有一定的威威胁。对策以上分析了本项项目的优势、劣劣势以及外部部环境提供的的机会和带来来的威胁。开开发商要充分分利用自身的的优势避免或或减少外部环环境的威胁，同同时利用外部部环境提供的的机会克服项项目内部的劣劣势。具体采采取的策略可可以从四个方方面考虑：SO、ST、WO、WT，现仅就其其中一种（WO）进行分析析如下：（1）沈阳宏发发地产有限公公司应加强与与政府的合作作，争取政府府部门的更多多的支持和政政策上的优惠惠。（2）本项目目目前还处于初初步设计阶段段，建议开发发商增加适当当而有效的广广告投放，加加强企业自身身的宣传，扩扩大企业的知知名度，突现现自身已有的的和将有的优优势。以准确确的形象策划划和公关宣传传活动，进一一步提升产品品的知名度、美美誉度和社会会认知度，加加强企业品牌牌建设与宣传传，向消费者者宣传公司良良好信誉以及及“致力于基础础设施建设和和房地产开发发事业，改善善人居环境、经经济环境，推推动城市文化化建设，将把把所在城区建设设成为国际化化、市场化、生生态化、人文文化、最适宜宜人居的城市市新区而努力力”的公司理念念。同时企业业还应该提高高产品与服务务质量。（3）要加快楼楼盘开发进度度以及规划中中基础设施的的建设速度，降降低潜在消费费者的心理预预期风险。（4）借鉴其它它成功楼盘的的经验，作为为参考，以顺顺利完成本项项目的具体开开发。特别值值得注意的是是，如此大的的项目需要开开发商具有较较强的资金支支持和管理运运作能力，因因此对于项目目的开发商，需需要在项目的的开发过程中中加强资金和和投资的管理理。总之，开发商必必须重视项目目的弱势，充充分利用外部部的机会，以以期通过此项项目的开发，使使公司能够在在短期内跻身身于沈阳大型型房地产开发发商的前列，成成为沈阳最具具影响力和最最具核心竞争争力的大型房房地产企业之之一。3.4项目初步步定位综合以上的市场场分析，可以以得出以下结结论：住宅市市场供需两旺旺，稳中有升升，消费者需需求理念有所所变化，更加加关注住宅的的品质，中档档价位的住宅宅市场供给量量与需求量之之间仍有足够够大的市场空空间。本项目目自身优势较较为明显，在在所处市场环环境中的机会会大于威胁，区区域整体开发发的进展会更更加突显本项项目的价值，市市场前景乐观观。项目开发应本着着超前、实用用、创造、舒舒适的原则，把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创生活新概念。项目的功能本项目是商品住住宅小区，在在满足居住功功能的前提下下，结合一期期开发的成功功经验，提出出项目的功能能定位如下。（1）营造良好好的小区环境境，实现人与与自然的融合合；建立一个个舒适的、和和谐的、健康康的、可持续续发展的高品品质家园；（2）为业主提提供一个安全全、恬静、温温馨的居住生生活空间，促促进邻里关系系；（3）建立方便便快捷、完善善的智能化系系统，为业主主提供全方位位的便利服务务，构建和谐谐的居住小区区。项目的目标市市场根据市场的需要要，充分利用用项目在地理理位置、自然然条件、文化化氛围等方面面的天然优势势，借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的的推广，创造造出产品的差异性，进而而确定项目的的市场目标客客户群体如下下。（1）沈阳的中中高收入阶层；（2）有意在此此二次置业的的周边城市工工薪阶层人群群；（3）有意对房房地产进行保保值、增值的的外地投资者者；该项目地理位置置确实很好，因因此该项目具具有开发的价价值。周边竞争性楼楼盘分析（1）万正公馆馆万正大公馆是万万正房地产开开发的以公馆馆文化为背景景的主题商住住社区。外部部环境优越，交交通便利。小小区总用地面面积64064平方米，建建筑面积985644.26平方米。

项目由多栋多层组成成，主要户型型以三室二厅厅二卫为主力力户型.。销售平均价为29000元/㎡左右。（2）鸿源小区区住宅鸿源小区住宅在在南阳光武东东路与独山大大道交叉东北北角，三室二厅二二卫一阳，售售价3300元/平方。（3）万通园房房万通园地产十年年一剑铸就60万㎡辉煌之之作，交通、配套套设施日臻完完善，和众多多居住项目共共同撑起新的的中心居住区区，全新时尚尚阳光户型，97㎡二室二厅厅，138㎡三室两厅厅，157㎡四室两厅厅。销售平均价为27000元/㎡项目的初步价价格本项目在对近期期相似楼盘进进行调研，以以确定项目价价格的初步范范围，根据市市场调研结果果，本项目的的价格初步定定为：高层2900元-3100元／㎡。项目的规划设设计方案建立小区的规划划设计方案从从设计指导思思想、总平面面设计、建筑筑设计、专项项设计等几个个方面进行说说明，最后对对设计方案的的技术经济指指标进行阐述述。（1）设计理念念建立小区摒弃传传统的建筑风风格，采用高高层、低密度度式布局，公公共空间充足足，环境优美美和谐，充足足的绿地隔离离了外界的纷纷扰。这里的的安静闲适是是新城市生活活的代表，展展现了人类对对环境、健康康、轻松、闲闲适的诗意居居住的追求，创创造一种舒适适感和满足感感，强调社会会与自然、人人文历史等关关系的完美和和谐。（2）环境景观观景观设计作为社社区主要特色色的体现，同同时也是居民民室外活动的的场地形态，它它的设计直接接影响到项目目的整体形象象。本项目景景观设计以贴贴近自然、享享受生活为出出发点，提供供开敞流动的的空间感和通通透的景观面面，项目绿化化率达51%。规模大，每栋栋楼前有绿地地空间，给居居民提供经常常使用的公共共场所。首层住户均均设落地窗，且且窗前都有室室外小花院，减减少了外部干干扰，大多数数住户能够看看到中心花园园的景观，多多数居民到达达中心花园的的路程最短。考虑细致周到，重视每一个细微之处，考虑不同年龄居民的不同需求，真正做到“想客户所想”。宅间绿地相对幽静，为居民提供良好的居住环境和休闲、活动、散步、交往空间。在不同宅间的景观要分别采用不同特色的园林景观设计，使其具有识别性。（3）道路交通通体系规划道路设计原则：：便捷性原则则：主干道尽尽量直达，次次干道尽量靠靠近景观区，舒适性原则：道路与环境相结合。交通体系设计：：居住区道路路按照三级路路网系统布置置，在保证内内外交通联系系便利、顺畅畅的前提下，创创造适度的人人车分流交通通系统。其中中，主干道路路宽9米，次干道6米，宅前小小路3米。在整个个小区规划中中设一主入口口，一个次入口，使小区的交交通更便捷美美观。停车场地：考虑虑到小区规模模不大，选择择在1号、2号楼后，商商场前和3号楼前设置置临时停车场场，1号、2号楼和商场场下设置地下下停车场。地地上85个车位，地地下322个车位，车车子放置采取取就近原则，力力求对居民生生活影响最小小。（4）公建配套套从项目整体出发发，按国家有有关政策及设设计规范要求求，建立小区区项目的公建建配套设施完完善，主要有有物业管理中中心、商业服服务设施等，各各项成熟的配配套设施在为为客户提供良良好服务的同同时，也解除除了他们的后后顾之忧。（5）住宅类型型根据市场需求的的调查，针对对人们普遍喜喜欢的楼型，同同时依照小区区原有的地形形地貌，方案案中选择以高高层为主，住宅所有户户型设计均考考虑到自然通通风，创造良良好的室内气气候，依据人人的生活模式式，以起居室室为中心，做做到公私、污污洁、闹静分分区。厅、房房朝向均以景景观视线为主主。还要注意意管线的隐蔽蔽设计，各种户户型均设计了了相应配套的的储藏空间，并并优化住宅阳阳台、露台设设计。（6）户型设计计在户型方面，鉴鉴于现代家庭庭结构的变化化和家庭规模模的缩小，市市场上提供的的主力户型一一般为中小面面积的两室两两厅、三室两两厅的户型。同同时，还有一一些开发商提提供面积更小小的迷你户型型。建筑类型型一般都是以以小高层为主主，占到了所所有建筑类型型的55%左右，考虑虑到容积率、总总建筑面积，最最重要的是开开发商自身的的经济效益，一一些开发商还还提供了相当当比例的高层层住宅。在我我们调查的11个项目中，项项目占地面积积100亩以上的有5个，占45.5%。这在一定定程度上体现现了小区的规规模效应，强强大的规模不不仅可以节约约成本，还可可在市场上产产生巨大影响响，提升项目目的知名度。（7）专项设计计保安监控系统：：小区设保安安中心，内设设监控制主机机及相关设备备，实行244小时监控。小小区各出口处处设防盗探测测器。小区主主要出入口、车车库、走廊、电电梯轿箱等安安装摄像机，采采用半球形吸吸顶安装，既既有隐蔽性，又又有装饰性。采采用多画面分分割器。可以以更多的显示示、记录、回回放图像。公公寓楼设置用用户平台，将将防盗、防火火、防煤气泄泄露、对讲信信号等通过用用户平台传送送至管理中心心。交通及停车场管管理系统：停停车管理，是是针对建设安安全文明小区区的需要，以以物业小区内内的停车场智智能化管理为为目标，以达达到停车用户户进出方便、快快捷、安全，物物业公司管理理科学高效、服服务优质文明明的目的。对对提高物业管管理公司的管管理层次和综综合服务水平平方面将起重重要的作用。停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在东道出入口设读卡机和栏杆机，入口处和机房内设有空位数量显示。3.5总体设设计思路根据设计规划的的思路，以项项目中心景观观为核心，分分组团进行规规划，各栋单单体建筑平行行布局，在空空间营构上，力力求构筑人性性化生态空间间，发掘园林林艺术适合人人居的精华要要素，体现和和谐与自然，构构成一座精雕雕细琢的精品品。3.6项目主主要技术经济济指标表3项目的技技术指标汇总总表Tablet..3Summmaryofthheproojectspeciificattions规划用地面积：：100048㎡居住建筑密度：：24.7%总建筑面积：215210㎡住宅栋数：18栋其中：地上：200090㎡住宅平均层数：：12.8层地下:15120㎡㎡总居住户数：1716户住宅建筑面积：：192940㎡总居住人口：5269人住宅用地面积：：15120㎡㎡停车位：1034个公共建筑面积：：7150㎡其中地下车位位：602个公共建筑用地面面积：9365.5㎡地上车位：432个道路面积：13316㎡㎡绿化率：51.4%总面积：51446.55㎡容积率（不含地地下）：24项目的总投投资估算4.1项目总总投资估算的的依据与原则则本设计对宏发新新城项目进行行可研过程中中，项目总投投资估算主要要依据：（1）《投资项项目可行性研研究报告》计计办投资[20022]15号；（2）《投资项项目经济咨询询评估指南》咨咨经[19988]11号；（3）《全国统统一安装工程程预算定额》；；（4）《辽宁省省建筑安装工工程费用定额额》；（5）《辽宁省省建筑装饰工工程综合基价价（2002）》豫建设设标[20022]66号；（6）规划设计计方案；（7）类似工程程的相关造价价费用水平；；（8）国家配套套的相关文件件等；项目总投资估算算主要原则：：（1）项目投资资估算尽可能能反映项目的的实际情况的的原则；（2）项目总投投资估算尽量量符合节约的的原则；（3）项目总投投资估算尽量量符合安全的的原则；（4）项目总投投资估算尽量量符合各项规规范的原则；；（5）项目总投投资估算尽量量符合合理性性原则；（6）项目总投投资估算对于于无法准确估估算或因市场场变化导致投投资增加的项项目在预备费费中考虑。4.2项目总总投资估算项目的总投资包包括土地费用用、前期工程程费用、城建建费用、建安安总造价、管管理费用、预预备费以及投投资利息等项项。土地费用“宏发新城”一一期住宅项目目占地面积150亩。土地费费用总计为5000万元，包括括得到土地使使用权的各项项税费。前期费用（1）三通一平平费：20元/平方米，以以此计算三通通一平费为200.1万元。（2）勘察设计计费：依据国国家发改委、建建设部关于发发布《工程勘勘察设计收费费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件，计算设计费为847.34万元。依据勘察收费标准，计算勘察费用为84.73万元。（3）招标代理理服务费和前前期工程咨询询费：依据国国家发改委关于印印发《招标代代理服务收费费管理暂行办办法》的通知知（计价格〔2002〕1980号）文件中工程招招标代理服务务收费标准，计计算本项目的的招标代理服服务费为41.31万元。依据据国家发改委制定的《建设项目目前期工作咨咨询收费暂行行规定》（计价格[19999]12833号）文件，计算前前期工程咨询询费为28万元。城建费用依据沈阳市建设设委员会关于于印发《〈沈沈阳市建设项项目城建费用用统一征收办办法〉实施细细则》的通知知（市建发[20000]418号），计算算城建费用表表4-1所示：表4-1城建建费用统一征征收一览表单位：万元元Tablet..4-1LListoofurbbancoonstruuctionnfeessofccollecctionUniit:tennthouusand项目费用收费标准市政公用设施配配套费1576.05550元/平方米米消防设施配套费费62.423元/平方米（住住宅）2.864元/平方米（公公建）天然气公网初装装费424.4722元/平方米米（地上住宅宅建筑面积）抗震设计审查费费4.30.2元/平方方米定额编制管理费费40.971.3‰建安总总造价质量监督费31.521‰建安总造价价劳保统筹基金1618.8443.55﹪建安安总造价新型墙体材料专专项费用129.136元/平方米合计3890.5664.2.4建建安总造价依据沈阳市建设设委员会关于于印发《〈沈沈阳市建设项项目城建费用用统一征收办办法〉实施细细则》的通知知（市建发[20000]418号），计算算住宅造价、公公建造价如下下：住宅造价表4-2住宅宅建安造价表表Tablet..4-2RResideentiallinsttallattionccostttable项目标准建筑面积费用18F1800元/平平方米14820平方方米2667.6万万元12+1、122F1400元/平平方米193240平平方米27053.66万元合计215210平平方米29721.22万元注：上表中的的建筑面积包包含地下部分分。（2）公建造价价表4-3公共共建筑造价表表Tablet..4-3PuublicBuilddingCCostTTable项目标准建筑面积费用幼儿园、会所1200元/平平方米4740平方米米568.8万元元变电室500元/平方方米160平方米8万元其他700元/平方方米2250平方米米157.5万元元合计7150平方米米734.3万元元（3）绿绿化景观造价价沈阳市绿化费用用一般为100-1150元/平方米，本本项目由于有有国际知名景景观设计公司司进行景观设设计，将绿化化景观费用标标准取为150元/平方米，计计算绿化景观观费用为771.7万元。（4）道路造价价道路费用一般为为120元/平方米，由由此计算道路路费用为289.339万元。将上述四项费用用相加，得到到建安总造价价为315166.59万元。4.2.5管管理费用依据辽宁省发改改委编制的《辽辽宁省建设工工程其他费用用定额》，管管理费用以前前四项费用为为计价基数，即即土地费用、前前期费用、城城建费用、建建安总造价之之和，其计价价费率为3%，计算管理理费用为1218..26万元。4.2.6预备备费（1）基本预备备费依据辽宁省发改改委编制的《辽辽宁省建设工工程其他费用用定额》，基基本预备费以以前五项中未未发生的费用用为计价基数数,即前期费用用、城建费用用、建筑总造造价、管理费费用之和，其其计价费率为为10%—13%，本次可行行性研究设计计中将基本预预备费的费率率取为10%，计算得基基本预备费为为3682..69万元。（2）涨价预备备费依据近几年沈阳阳市物价上涨涨水平，确定定年物价总水水平平均上涨涨系数为2.8%,则每半年的的物价上涨系系数为（1+2.88%）1/2-1≈1.39%，依次计算算每半年的涨涨价预备费，涨涨价预备费总总计为2181..95万元。4.2.7投投资利息投资利息总计为为484.888万元。4.2.8项项目总投资估估算综合前面七项费费用，项目投投资估算总计计为481766.41万元。（详详见下表4-4）。表4-4“宏发发新城”一期住宅总总投资估算表表Tablet..4-4AAnesttimateedtottalinnvestmmentfforreesidenntialtableeof""HongFaXiinchenng"序号名称费用（万元）备注1土地费用50002前期费用1201.4883城建费用2890.5664建安总造价31516.5595管理费用1218.266（1+2+3++4）×3﹪6预备费5864.6447投资利息484.88投资估算总计48176.4415财务评价本项目的财务评评价主要从项项目的财务盈盈利能力、清清偿能力两个个方面进行分分析评价，从从而判断项目目在财务上是是否可行。5.1财务评评价的原则（1）费用与效效益计算范围围相一致的原原则费用与效益计算算范围相一致致即是把投入入与产出范围围限定在同一一范围内。（2）动态分析析与静态分析析相结合，以以动态分析为为主的原则根据资金的时间间价值原理，考考虑项目整个个计算期内各各年的效益与与费用，采用用现金流量分分析的方法，计计算内部收益益率、净现值值等评价指标标。（3）基础数据据确定中的稳稳妥原则（4）费用与效效益识别的有有无对比原则则5.2财务评评价基础数据据的测算5.2.1基基准收益率的的确定基准收益率=（1+银行贷款利利率）×（1+风险贴补率率）×（1+通货膨胀率率）-11-3年（含33年）的银行行贷款利率为为：5.40%%风险贴补率：3%通货膨胀率为：：3%基准收益率为：：（1+5.440%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基准收益率率为（1+12%）1/2-1≈5.83%%5.2.2计计算期的确定定“宏发新城”一一期住宅工程程的计算期为为4.25年，即从2011年1月开始，到2015年3月项目楼盘盘销售完毕时时结束。5.2.3销销售费用的确确定各期的销售费用用取当期销售售收入的4%。5.2.4销销售税金及附附加的确定营业税取销售收收入的5%，城市维护护建设税取营营业税的7%，教育费附附加取营业税税的3%，三项相加加即为销售税税金及附加，总总体取销售收收入的5.5%。5.2.5资资金来源根据开发商对项项目建设资金金的安排，本本建设项目自自有资金188000万元元，约为总投投资的37.366%，银行贷款7380万元，占总总投资的15.322%，其余部分分由预售收入入的滚动使用用作为自有资资金进行开发发建设投资。建设贷款年限约约为一年半，贷贷款利率取央央行一至三年年期的基准利利率5.40%。根据央行行的规定，对对于建设项目目可以在纯利利率的基础上上再上浮一定定比例，上限限为70%，本项目的的贷款银行——浦发银行认认为该项目风风险相对较小小，规定贷款款利率为在纯纯利息的基础础上再上浮10%，为5.94%。另外为了了体现资金的的流动性，本本项目以半年年为一个计算算分期，将一一年的贷款利利率折合为半半年利率，为为2.97%（详见附录A-1-2：资金筹措措与使用计划划表），部分分资金筹措与与使用计划见见表5-1资金筹措与与使用计划表表。5.2.6利利润总额及所所得税利润总额及分配配详见附录A-1-6：损益表，所所得税按利润润总额的33%计取。5.3盈利能能力分析5.3.1损损益表与静态态盈利能力（1）开发商投投资利润率=利润总额/总投资额×100%%其中：利润总额额为12073万元，项目目总投资为48176万元。开发商商投资利润率率=120773/481176×1000%≈25.066%（2）开开发商投资利利税率=（利润总额+销售税金及及附加）/总投资额×100%%其中：利润总额额、项目总投投资同上，销销售税金及附附加为3662万元。计算开发商投资资利税率=（120733+36622）/481776×1000%≈32.666%（3）全部投资资的所得税后后资本金利润润率=（税后利润/资本金总额额）×100%%其中：所得税后后利润总额为为8089万元，资本本金总额为18000万元。全部投资的所得得税后资本金金利润率=80899/180000×1000%≈44.944%（4）全部投资资的所得税前前资本金利润润率=（利润总额/资本金总额额）×100%%其中：利润总额额和资本金总总额同上。全部投资的所得得税前资本金金利润率=120773/180000×1000%≈67.077%详见：附录A--1-6：损益表表5-1资金金筹措与使用用计划表单位：万元元Tablet..5-1FFinanccingaandusseplaanstaableUniit:Tennthouusand序号时间项目合计2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1总投资481769868645266177661862389551.1建设投资476929868645265417476839989551.2建设期利息4857618622302资金筹措479539868645266177661839989552.1自有资金40796986864521680544283998955资本金18000986864521680销售收入的滚动动使用227965442839989552.2长期借款7380493722202230贷款本金6895048612034利息485761862230半年贷款利率2.97%5.3.2现现金流量表（全全投资）与动动态盈利能力力根据现金流量表表（全投资）计计算的财务评评价指标有所所得税前、税税后的财务内内部收益率、财财务净现金值值、静态投资资回收期以及及动态投资回回收期。其中中所得税后的的半年财务内内部收益率为为6.40%，折算成税税后年财务内内部收益率为为13.211%，税后财务务净现值（基基准半年收益益率为5..833%）为576.117万元，所得得税前的半年年财务内部收收益率为8.66%，折算成税税前年财务内内部收益率为为18.077%，税前财务务净现值（基基准半年收益益率为5.83%）为3067..18万元。财务务内部收益率率大于基准收收益率，说明明盈利能力满满足了行业最最低要求，财财务净现值均均大于零，该该项目在财务务上是可以考考虑的。所得税后的静态态投资回收期期为3.53年，所得税税前静态投资资回收期为3.52年，均小于于项目的总开开发建设时间间4.25年，项目资资金能按时回回收。详见附附录A-1-4：财务评价价报表中现金金流量表（全全部投资）.5.3.3现金金流量表（自自有资金）与与动态盈利能能力根据该表计算以以下指标：税税后的半年财财务内部收益益率为6.64%，折算成税税后年财务内内部收益率为为13.722%，税后自有有资金财务净净现值（半年年基准收益率率为5.83%）为739.665万元；税前前的半年财务务内部收益率率为9.09%，税前自有有资金财务净净现值（半年年基准收益率率为5.83%）为3230..66万元。项目目财务内部收收益率大于基基准收益率，盈盈利能力满足足了行业最低低要求，财务务净现值大于于零，该项目目在财务上是是可行的。（见见附录A-4-5：财务评价价报表中现金金流量表（自自有资金））。5.4清偿能能力分析通过对附录A--1：财务评价价报表中“借款还本付付息表”和“资金来源与与运用表”的计算，考考察项目计算算期内财务状状况，项目的的长期借款偿偿还期（从借借款年2011年上半年开开始借款起计计算）为1.48年，可知本本项目在1.5年内即可全全部还清贷款款，本项目的的借款偿还期期满足贷款机机构的要求。5.5不确定定分析本项目的不确定定分析包括盈盈亏平衡分析析和敏感性分分析，以此分分析为基础，判判断投资方案案对不确定性性因素变化的的承受能力，以以及相关指标标对这些不确确定因素的敏敏感程度，对对项目的最终终决策提供参参考依据。5.5.1盈盈亏平衡分析析据线性盈亏平衡衡分析基本公公式：销售收入方程：：R=P×Q，成本费用用方程：C=V×QQ+T×Q++F其中:R———实现销售收收入，P——计划销售收收入，Q——销售收入的的实现率，C——总成本费用用，V——销售费用，为为销售收入的的4%，T——销售税金及及附加，为销销售收入的5.5%，F——总投资令B=R-C==0,即可求出Q的值。本项目的计划销销售收入为66573万元，总投投资为48176万元，得：：66573×QQ=481776+665573×Q××(5.5%%+4%)解此方程，得到到：Q≈79.966%故销售收入的实实现率Q≈79.966%为本项目的的盈亏平衡点点，即当销售售收入实现79.966%时，项目即即可以实现盈盈亏平衡。从从项目的盈亏亏平衡点79.966%来看，可以以说本项目具具有一定的抗抗风险能力。5.5.2敏敏感性分析本项目主要进行行内部收益率率对销售收入入和建设投资资的敏感性分分析，主要包包括当销售收收入、建设投投资分别发生生变化时全部部投资内部收收益率对它们们的单因素敏敏感性分析以以及这两个因因素同时发生生变化时内部部收益率对它它们的双因素素敏感性分析析。在单因素素敏感性分析析时假定其他他因素都不发发生变化。半半年基准收益益率为5.83%%（1）内部收益益率对销售收收入的敏感性性分析销售收入变化时时对内部收益益率的影响如如下列表5-2和图5-2所示：表5-2销售售收入对内部部收益率的影影响Tablet..5-2RRevenuueimppactoontheeinteernalrateofreeturn销售收入的变化化幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%图5-2销售售收入对IRR的影响Figure..5-2RRevenuueimppactoontheeIRR依据上图,采用用插入法找出出销售收入变变动的临界点点：-10%+(55.83%--4.71%%)÷(6..73%-44.71%))×[-5%%-(-100%)]≈-7.233%由此可以看出，本本项目的销售售收入是一个个比较敏感的的因素，销售售收入允许变变动的幅度为为(-7.233%,+∞)。在此建议议开发商在销销售过程中做做好销售收入入的管理工作作，当下调价价格和实施优优惠措施时，销销售收入的变变化幅度不要要超过7.23%。否则项目目将达不到基基准的收益水水平。（2）内部收益益率对建设投投资的敏感性性分析建设投资变化时时对内部收益益率的影响如如下表5-3和图5-3所示表5-3建设设投资对内部部收益率的影影响Tablet..5-3CConstrructioonontheiinternnalraateoffretuurnoff建设投资变化幅幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%图5-3建设设投资对IRR的影响Figure55-3BuiildannimpaactoffinveestmenntoveerIRRR依据上图,采用用插入法找出出建设投资变变动的临界点点：10%-（5..83%-55.08%）÷（6.82%%-5.088%）×（10%-55%）≈7.84%%从以上计算结果果看出，建设设投资也是一一个比较敏感感的因素。建建设投资允许许变动的幅度度是（-∞，7.84%），建设投投资上涨到7.84%时，半年财财务内部收益益率达到临界界值5.83%。即建设投投资在（-∞，7.84%）的范围内内变动时，项项目盈利大于于最低的盈利利水平。否则则，项目达不不到最低的期期望的盈利水水平。在此，建建议开发商在在保证工程质质量的前提下下，在项目的的开发过程中中一定要严格格控制建设投投资，使投资资上涨幅度控控制在7.84%以内。（3）内部收益益率对销售收收入、建设投投资的双因素素敏感性分析析销售收入、建设设投资的变化化对内部收益益率影响结果果如下表5-4所示。利用双因素来分分析做两个因因素变化时项项目的抗风险险能力。包括括同方向变化化的敏感度分分析和反方向向变化的敏感感性分析，这这为了判断项项目在一般情情况和最佳情情况以及不利利情况下的抗抗风险能力。进行双因素分析析时，当销售售收入和建设设投资反方向向变化时，项项目的内部收收益率大幅度度变化。随着着销售收入的的增加和建设设投资的减少少，内部收益益率大幅度增增加；随着销销售收入的减减少和建设投投资的增加，内内部收益率则则大幅度降低低。所以本项项目要同时注注意成本的控控制和销售环环节的管理。而当销售收入和和建设投资同同方向变化时时，若建设投投资增加的幅幅度大于销售售收入增加的的幅度，内部部收益