2021年我国住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举

Word年我国住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举按照李克强总理政府工作报告的内容，2021年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这与2021年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向记者表示，加快棚改步伐与降低保障房门槛，本质上会增加安置房需求，未来新获批的单纯保障房建设用地会减少，要么采取房企配建形式，要么采取回购商品房。在吴丰看来，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略的一部分。

消化部分商品房库存

西部某省住建厅住房保障处负责人透露，以前地方更多是给予实物保障，而现在更多强调货币补贴。在他看来，货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。

在保障房开发上，由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因，近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测，为什么不可以进一步降低保障房申请门槛?如此一来，消费者可以更多通过保障房解决居住需求，而不用再进入新房交易和租赁市场。

那么，“棚改”到底该怎么走?会不会与回购商品房产生抵消效应?

吴丰解释说，“棚改”本质上会增加市场的购房需求，原来棚户区非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度降低了，除了回迁安置一部分居民之外，另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房，或参与政府回购的商品房。此外，单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了，较多的是房企配建模式。

据行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》统计数据显示，2021年3月初，成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利，该地块被业内称为成都市一环“宝地”。业内知情者透露，流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛，没达到房企的预期。

赚钱难制约棚改力度

中国城市产业发展联盟主席陈宝存向记者表示，“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建，有的可能是区域配建，地方政府并没有出资。”

对于棚改地块的房企配建模式，房企在拿地时已确定要配建的比例，配建部分要按期、无偿交给地方政府，配建支出也需要商品房部分的销售补贴。

记者注意到，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要以各地所属的城投类公司为主，比如渝开发;或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企，比如美好集团(名流置业)。

“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题，因为不怎么赚钱，所以制约了‘棚改’的开发力度。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示，很多开发商不想做这一块业务。

据《中国建设报》报道，根据2021年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%，此前这一比例仅20%。而住建部提出2021年棚户区改造资金将不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，2021年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算，回购100万套也只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。

在陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，并无实际意义。何良栩亦认为，商品房的成本已偏高，开