知名房企标准化运营管理解析

XX、XX如何进行标准化运营（最佳实践）2014-077-28明源源地产研究院院正所谓三流企业业卖劳力、卖卖产品；二流流企业输出品品牌、技术、管管理，进行低低成本扩张；；一流企业制制定标准和游游戏规则。XXX、XX等领先企企业早已建立立了标准化体体系，通过不不断发掘并整整合项目实操操中积累的经经验和教训，实实现“像麦当劳一一样运作”的标准化运运营。标准化化带来的是产产业化与规模模化。在房地地产市场政策策、资源、成成本等越来越越透明的情况况下，谁拥有有足够的“软实力”——标准化体系系，谁就拥有有行业的未来来。标准化的的背后是排他他性的竞争，是是竞争的高级级阶段。分析众多标杆房房地产企业运运营实践，标标准化体系应应包括：（1）产品标准准化；（2）流程标准准化；（3）合约标准准化；（4）操作规范范标准化；（5）工作成果果标准化。下面从这五个方方面详细展开开，系统地阐阐述房地产企企业标准化体体系的建立。一、产品标准化化——实现连锁、复复制开发1.项目利润率率最大化房地产企业要实实现做大、做做强的目标，其其实可以归集集为一个基本本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或或营业收入，F是项目利润润率。如何实现M最大大化呢？如下下图：上图所示，M最最大化需要S或F增大，或者者二者同时增增大。影响二二者的因素有有四：多项目目开发、规模模开发能力、成成本费用和项项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。房地产企业在实实行多项目开开发时，因为为不同项目的的物业形态、规规模等大都不不同，所以往往往导致开发发效率和项目目利润率较低低，即从规模模开发能力、成成本费用和项项目附加值入入手效果往往往不是最快最最明显的，那那么，怎么才才能同时满足足做大M的条件呢？？2．产品标准化化案例所谓产品模式标标准化就是基基于预测和研研发的、适合合市场需求和和自身能力的的、可复制开开发的、独特特的、相对固固化的产品线线。见下图：：目前业内一线企企业几乎都在在积极地地推推行产品标准准化工作：（1）XX---城花系列(城市中心外外围住宅)、四季系列(城郊结合部部住宅)、金色系列(城市中心住住宅)和自然人文文系列（2）龙湖地产产-高层低密度度住宅系列、地地中海式别墅墅系列、天街街系列、大城城小院系列（3）SOHOO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO//SOHO尚都（4）世茂集团团--滨江豪宅系系列(上海、福州州、南京、武武汉、哈尔滨滨等城市开发发的滨江豪宅宅)（5）阳光1000--“阳光100系列”(北京、天津津、济南、长长沙等城市开开发的“阳光100新城”)（6）万达集团团--“万达商业广广场”系列对产品标准化的的认识易产生生下列误区：：（1）认为就是是简单地复制制标准蓝图，事事实上所复制制的产品线必必须是具有核核心竞争力的的好产品；（2）认为是一一个项目复制制另一个项目目，事实上是是前期的部分分复制，而不不是整个项目目照搬复制。产品标准化的目目的是“形而上学”地确定企业业的产品线，进进而进行复制制、连锁开发发，以从根本本上降低开发发成本和费用用，提高开发发效率和效益益。3.研究、确定定产品线（很很多大型企业业有多条产品品线）的工程程程序和步骤骤第一步：根据企企业发展规划划的“产品战略”和“市场战略”等，调研、分分析企业曾经经开发过的项项目，分析其其产品特点，确确定出“产品线”数量——确定研究架架构和产品线线数量。【示例】第二步：对“产产品线”下具有代表表性的项目进进行标准化分分析，包括项项目中观区位位、建筑风格格、项目规模模、设计标准准等进行步系系统分析，确确定标准化的的产品模式。第三步：确定标标准化内容，见下图。产品标准化内容一般包括但不限于以下内容：（1）总图设计计的标准化：：小区规划设设计中的总平平面图中的入入口、道路、标标示、公共设设施；（2）建筑风格格的标准化：：如欧式风格格，美式风格格；（3）建筑立面面的标准化：：选材、色彩彩、细节；（4）户型的标标准化；（5）构件的标标准化：集中中采购，节约约成本，降低低错误率；（6）产品性能能标准化；（7）其它产品品元素的标准准化，如会所所、大门、围围墙等。以产品的“景观观模块”为例，要分分别确定不同同景观风格下下的标准化“设计图集”：4.产品模式确确定确定开发模式以以及连锁开发发模式。标准准化产品线下下项目开发模模式应包括投投资开发模式式、土地获取取模式、规划划规划设计模模式、工程建建设模式、营营销模式、商商业物业运营营模式等全程程操作模式；；产品线连锁锁开发模式应应基于同一产产品线在不同同城市、不同同项目上的复复制、连锁开开发要求，要要充分明确项项目的城市选选择、项目选选址、开发流流程、项目组组织管理、计计划与目标管管理、财务管管理、风险控控制等内容。5.最终成果每一条产品线都都要分别形成成《项目开发发手册》和《产产品技术标准准》两份工具具手册。其中中《产品技术术标准》因以以标准图集的的形式，并包包括产品标准准化的各项内内容。总之，要完全具备可以复制、连锁开发的基础。二、流程标准化化——异地化、多多项目开发的的基础首先，每一条产产品线都应该该分别建立不不同的项目开开发流程，并并形成《项目目开发流程手手册》。例如如，某房地产产企业有三条条产品线，那那么就应该建建立不同的开开发流程体系系，对应关系系示例如下：：A项目模式———城区高层电电梯公寓产品品线——《A项目模式开开发流程手册册》B项目模式———低密度项目目产品线——《B项目模式开开发流程手册册》C1项目模式———销售型商业业地产产品线线——《C1项目模式开开发流程手册册》C2项目模式———持有经营型型商业地产产产品线——《C2项目模式开开发流程手册册》其次，每类项目目模式的开发发流程应涵盖盖项目开发全全程、各项工工作的流程，至至少包括但不不限于以下十十四个方面：：项目管控模式及及组织管理；；项目开发计计划管理；项项目目标管理理；项目获取取管理；项目目规划设计管管理；项目报报批报建管理理；项目成本本管理；供方方资源与招标标采购管理；；工程组织建建设管理；项项目营销管理理；客户关系系管理；项目目结案及项目目后评价管理理；项目开发发全程应急事事件预案管理理；项目开发发全程风险预预警与控制。可见，流程标准准化是针对某某一产品线或或特定产品模模式的标准化化，是基于不不同企业、不不同产品线差差异性而建立立的开发流程程——差异性是是流程标准化化的基础。但但令人遗憾的的是，至今仍仍有许多企业业在机械地照照搬杠杆企业业的开发流程程体系，也有有为数不少的的咨询机构在在贩卖杠杆企企业的管理模模式，实在是是有无人之嫌嫌。特别应该注意的的是，只有在在流程规范化化工作完成后后，企业才具具备导入信息息化系统的基基础。大量实实践证明，在在没有完善流流程制度前先先导入这些信信息化系统，属属于典型的“本末倒置”错误。许多多房企花费了了几百万元、上上千万引进的的信息化系统统大多都束之之高阁。前车车之鉴，应当当铭记！三、合约标准化化——降低履约风风险的根本保保证合约标准化就是是建立统一的的、规范的、可可执行的合同同范本。以比比较简单的户户外广告合同同为例，我们们发现，大多多数房地产企企业所签订的的《户外广告告发布合同》都都是广告公司司提供的“格式合同”，其中隐含含着许多不利利于开发企业业的条款。而而且我们还发发现，即便是是同一家企业业的不同项目目公司所签订订的《户外广广告发布合同同》条款内容容也有很大差差异——不仅徒劳增增加大量重复复性的合同洽洽谈工作，而而且其中可能能隐藏着可以以寻租的利益益空间，还加加大了履约风风险。但是如果企业推推行标准化合合约文本，这这些问题就可可以迎刃而解解了。假如企企业在研究、总总结各个项目目公司所签订订的《户外广广告发布合同同》的基础上上，再借鉴其其它的企业的的履约经验、纠纠纷案例及教教训，总结出出企业自己的的、比如有50项条款的标标准化《户外外广告发布合合同》，并要要求相关部门门和项目公司司：其中45条不得变通通，其中5条可以在公公司设定的“红线”内发挥各自自的谈判能力力；广告公司司在认可标准准化《户外广广告发布合同同》内容的情情况下才可以以合作，那么么，合作风险险将大大降低低。以此类推，诸如如《工程三方方协议》、《营营销代理协议议》等，企业业都可以在内内部推行标准准化合同文本本。房地产企企业的对外商商务合同可以以划分为八类类、50多种合同。试试想，如果每每一种合同都都推行标准化化文本，那么么合同洽谈、选选择供方的工工作效率必将将大大提高，合合作伙伴选择择风险和履约约风险必将大大大降低，就就可以从根本本上规避企业业在合同方面面存在的种种种问题。四、操作规范标标准化——减少失误，从从根本上提高高工作绩效操作规范不同于于GB/T国家标准规规范，它可以以视为指导企企业内部各项项工作的技术术标准，或者者依据企业实实际情况所编编制的企业规规范。企业的的操作规范应应高于GB/T国家规范的的标准，即前前者比后者标标准要高。而而且，企业大大多数工作，往往往是国家规规范没有涉及及到的，只能能由企业自行行编制。例如如《工程质量量标准》、《建建筑防渗防漏漏操作规范》、《项项目成本基础础条件调研、测测算规范》、《A项目模式标准化成本定额》，等等。以《项目成本基基础条件调研研、测算规范范》为例。我我们知道，如如果待开发土土地上有输电电塔之类的构构筑物是很难难移走的，很很多企业曾经经在这方面犯犯下错误，其其结果是既延延迟了开工事事件，甚至还还不得不变更更规划方案。要要避免这种简简单的错误，企企业就应该对对项目的基础础条件进行全全面的调研。根根据兰德咨询询公司总结、研研究的结果，调调研涉及供电电工程、给水水工程、排水水工程、采暖暖工程、煤气气管道工程、通通讯系统及其其它等七个方方面、四十多多项。以“供电工程”为例，就涉涉及11项内容：确定项目所在区区域市政供电电路线图；确确定项目所在在区域高压系系统示意图；；确定项目所所在区域总体体供电容量及及周边电力负负荷；估算拟拟开发项目的的用电容量；；当地供电（局局）所总体供供电规划；当当地供电（局局）所对用户户供电及报装装的有关规定定；当地供电电所对变压器器选型的要求求；周边其它它地产项目供供电造价情况况；确定电力力接口位置及及距离项目红红线边距离；；项目用地范范围内是否有有高、低压输输电线路和设设施；是否需需要设置变电电所。调研时，每一项项内容都要进进行指标性描描述，并分析析“对产品设计计的影响”和“对产品成本本的影响”。只有这样样，才能更加加准确地进行行前期成本测测算和产品策策划，才不会会重复企业或或其它企业曾曾经犯过的错错误及所经历历过的惨痛教教训。有人说，企业少少犯错误就是是效益。这话话不无道理。显显然，建立并并推行一套全全面的操作规规范和技术标标准是根本之之策。五、工作成果标标准化——各项工作输输出、输出成成果的标准化化房地产企业如果果要根本上提提高开发效率率和工作质量量，还要建立立一套标准化化的工作模板板。房地产企企业标准化工工作模板就是是各项工作标标准化化的输输入、输出成成果，包括各各种各样的标标准表单、计计划、请示、报报告、方案书书等。如果各项工作成成果都能标准准化、模板化化，例如工程程管理有《工工程建设管理理方案书》模模板，成本分分析有《成本本分析报告》模模板，设计委委托有《设计计委托书和设设计要求》模模板，那么无无论是哪个人人，哪个项目目部，哪怕是是人员变更，都都要遵照模板板要求的内容容及深度来工工作――模板中的“空白”必须