建筑施工全装修住宅工程案例及质量通病防治汇报

全装修住宅工程案例分析及探讨2014年3月22日汇报人：xxxxx地区技术部目录一、全装修住宅发展状况介绍二、《关于推进住宅全装修工作的意见》摘要三、现阶段全装修房开发状况四、《成品住房装修技术标准》解读摘要

五、案例分析----质量通病六、案例分析----总结七、中锐御尚城精装修项目的分析思考八、中锐御尚城精装修项目的产品定位及指标九、中锐御尚城精装修项目的策划十、结束语录一、住宅全装修的发展状况随着新型城镇化的深入发展，房地产开发企业的建房理念在改变、社会责任感在增强，老百姓的购房观念也在发生变化，全装修住宅的市场占有率逐步提高，这些情况的存在和变化，需要政府及行业主管部门在推行住宅全装修工作上有新的举措和要求。多年来，由于缺乏国家层面的顶层设计和土地、财税、金融等多方面的政策支持，住宅全装修工作始终没有引起足够的重视。国家层面，只是原建设部于2002年7月颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》，部住宅产业化促进中心配套出台了《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，2008年9月，住房和城乡建设部又下发了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，仅仅是一个部门就住宅全装修的某些工作做了相关政策规定，住宅全装修工作整体目标、要求、工作措施等没有系统全面的制定和提出，曾经提出的到2010年基本消灭“毛坯房”的目标成为泡影，住宅全装修工作基本停留在纸面上。一、住宅全装修的发展状况但销售毛坯房的各种弊端和对资源、环境的浪费以及对小区物业管理的影响与目前新型城镇化的发展要求严重相悖，房地产开发企业的建房理念在改变、社会责任感在增强，老百姓的购房观念也在发生变化，全装修住宅的市场占有率逐步提高，这些情况的存在和变化，需要在推行住宅全装修工作上有新的举措和要求。全国已有部分省市把推动住宅全装修作为推进住宅现代化、产业化、装配化、成品化的重要切入点，通过出台多项政策和技术标准，确立了新建商品住宅全装修建设的比例要求，加强了全装修住宅设计、施工、交付使用的管理。今年1月1日，国务院办公厅印发了《关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》，明确提出“住房城乡建设等部门要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系，推动结构件、部品、部件的标准化，丰富标准件的种类，提高通用性和可置换性。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设，开展工业化建筑示范试点。积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一”。这个文件的出台，从国务院的角度明确了要积极推行住宅全装修工作，是非常重要的政策性文件，具有积极的指导作用，必将对今后一个时期的住宅全装修工作产生重要影响。一、住宅全装修的发展状况近日，住房城乡建设部以第49号公告发布了国家行业标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，进一步完善了现行标准对新建住宅室内装饰装修工程质量验收的要求。同时，住建厅又印发了《关于推进住宅全装修工作的意见》，明确了住宅全装修的范围、原则，提出了住宅全装修的工作目标和任务，规定了住宅全装修的具体工作内容，从加强住宅全装修项目管理、住宅产业化基地建设、相关政策支持、强化开发企业自身能力建设以及监督落实等方面提出了具体要求。

二、《关于推进住宅全装修工作的意见》摘要在住建厅出台的《关于推进住宅全装修工作的意见》中，明确了各行业主管部门的责任，形成了工作合力，将有效推进住宅全装修工作全面开展。

1、规划部门应根据本地区住宅全装修的工作任务，在提出住宅项目规划条件时，根据项目建设规模、企业资质等级等情况明确该项目全装修住宅开发建设要求、面积、比例等内容。规划部门核发的住宅项目规划条件批准文件抄送同级房地产管理部门。

2、新建住宅建筑设计施工图要与建筑装饰装修设计施工图实行一体化精细化设计，一并报施工图审查机构审查。无建筑装饰装修设计施工图的住宅项目，施工图审查机构对其审查申请不予受理。施工图审查机构依据规划部门出具的材料，按项目核定全装修住宅设计面积和比例，并在审查文件中予以说明，同时抄送同级房地产管理部门。二、《关于推进住宅全装修工作的意见》摘要

3、新建住宅项目实行项目建筑主体工程和建筑装饰装修工程同步招投标。招标文书没有住宅项目建筑装饰装修工程内容的，建设工程招投标管理机构不予组织招投标。

4、实行住宅小区物业前期介入管理。新建住宅小区的开发建设单位应当在办理项目建设工程施工许可证前，在房地产管理部门统一组织下，通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业进驻项目施工现场，参与包括共用设施设备、管线、物业管理用房、社区办公活动用房等公共服务设施建设，以及全装修、验收等与物业服务相关的管理事项，实施物业前期介入管理。

5、加强工程质量监管。明确和强化设计、施工企业及施工图审查、监理和检测等专业机构在住宅项目建设过程中的责任。严格执行《成品住房装修技术标准》等国家、地区技术标准、规范。房地产开发企业在交房时必须向购房者提供装修质量保证书和装修、建筑材料环保认证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期；在住宅使用说明书中载明设施设备相关指标，并明确使用方法和维护要求。房地产开发企业对其销售的住宅装修质量负第一责任，并负责相应的售后维修、保修服务等。二、《关于推进住宅全装修工作的意见》摘要

6、房地产管理部门要加强住宅全装修项目实施过程的监督管理，依据规划部门、施工图审查机构等的批准文件做好全装修项目跟踪检查工作。要建立住宅全装修月报制度，将住宅装修施工纳入到房地产开发项目手册管理中。

7、推行住宅主体工程和装修工程分部验收、交叉施工制度。在保证施工现场安全和工程质量的基础上，施工单位要制定施工技术预案组织好主体工程和装修工程的交叉施工，建设工程质量监督机构要制定相应的工作规程做好主体工程和装修工程的分部验收。

8、实行住宅装修分户验收制度。住宅项目竣工后，项目建设单位应组织设计、施工、监理、质监、物业服务等单位对装修工程进行分户验收（包括住宅室内环境质量验收）。没有物业服务企业参加，以及没有组织住宅装修分户验收或住宅装修分户验收不合格的，住房城乡建设行政主管部门不予组织进行项目竣工验收。全装修住宅分户验收（包括住宅室内环境质量验收）和竣工验收合格后方可交付使用。三、现阶段全装修房开发状况—（领头羊万科）大智慧阿思达克通讯社2月27日讯，2月27日晚间，万科（000002.SZ/200002.SZ）发布2012年年报显示，2012年，万科全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。万科总裁郁亮称，2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化，万科的工厂化将以“两提一减”为目标，即“提高质量，提高效率，减少对人工的依赖”。郁亮透露，2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，以及10%的项目采用PC外墙。

万科方面称，2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%。（全国2007年新开工精装修房占53.4%，2008年新开工精装修房将达到80%，2009年万科不再建毛坯房；上海万科2008年的项目将100％实现全装修，并计划在2009年达到65％的节能标准，2010年实现100％的绿色、生态建筑开发。）万科方面称，除了在产品定位上面向普通购房者，万科也开始将提高生活配套服务作为工作重点。2012年，第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列创新内容的推出，使万科的服务领域延伸到餐饮、仓储、综合便利等业主生活的各个方面。郁亮认为，在以自住需求为主导的行业下半场，丰富的生活配套将成为公司产品竞争力的重要来源。三、现阶段全装修房开发状况—（领头羊万科）

1)工厂化东莞、上海、北京基地2)战略合作伙伴与供应商、承建商建立长期合作机制，不以项目为单位。3)住宅精细化研究与清华大学等研究机构合作进行住宅精细化研究，充分体现以人为本4)装修房培训学校培训内容全面系统，包括：对售楼员培训、施工工艺培训等等。5)全面家居解决方案与松下、博洛尼、海尔、西门子等各品牌公司合作。三、现阶段全全装修房开发发状况—（绿城）1)自2003年以来已建设设了绿城深蓝蓝广场、翡翠翠城、绿城•杭州蔚蓝公寓寓、丽江公寓寓、杭杭州蓝庭绿绿城、北京百百合公寓等精精装修住宅40多个。2)在建筑设计阶阶段，邀请了了室内设计师师介入户型优优化;3)精装修的概念念延伸到大堂堂和单元门厅厅等公共空间间；4)分别与上海市市建筑装饰、、浙江亚厦装饰、xx金螳螂、杭州州正大装饰签订了“样板板房室内装修修工程施工合作框架协议议书”三、现阶段全全装修房开发发状况—（各大城市所占占比例）目前国内主要要城市的消费费者装修观念念已经发生很很大变化，逐逐渐接受了精精装修产品，，如北京、上上海、广州、、深圳等地，，精装修已发发展到较成熟熟的地步。在在2005年中国精装修修楼盘高峰论论坛上，建设设部住宅产业业化中心发布布最新数据显显示：北京：北京新新建装修住宅宅占到其总量量的25%—30%，市中心新建建楼盘的装修修比例达到70%左右。北京市市居民愿意购购买精装修房房的比例超过过60%。不仅高档住住宅大多选择择精装，就连连一些中档楼楼盘也开始尝尝试精装。可可以说，目前前精装住宅已已经成为北京京楼市的发展展趋势。上海：上海新新建装修住宅宅占到其总量量的35%。上海市中心心装修比例从从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区区全装修房的的比例已经达达到80%，中心区域的的全装修房的的比例也基本本超过40%。在2005年，市中心新新建住宅的全全装修房比例例达到70%以上，郊县区区域的装修房房比例为15%-20%之间。到2010年，上海全装装修住宅占新新建商品住宅宅的比例在中中心城区达到到60％～70％，其他地区区力争达到30％～40％（上海房地地局）至2012年，估计全装装修房所占比比例：广州70%、深圳45%、成都50%、杭州60%。三、现阶段全全装修房开发发状况—（xx）xx精装修房从高高新区发源到到园区的崭露露头角，再到到吴中区的初初试牛刀；从从青庭国际公公寓开启精装装修公寓的先先河，到郎诗诗国际街区的的热销；经过过几年的发展展，精装房在在数量增加的的同时，也逐逐渐的被市场场认可。纵观观全市的精装装修房源分布布发现，目前前xx的精装修房源源主要集中在在园区。例例如白塘壹号号（均价：13500元/平）、万万科国际广场场（均价：15000元/平）、中海海国际社区均均价：（12000元/平）、朗朗诗国际街街区（均价价：13500元/平）、万万科玲珑湾湾（均价：：17000元/平）等。还还有市区金金茂府（均均价：25000元/平）、新地地国际公寓寓（均价：：22000元/平）和风雅雅致（均价价：19500元/平）、太湖湖黄金水岸岸（均价：：19000元/平）等。目目前xx全装修在售售楼盘有23个，21家在售房企企。项目均均由业内享享有很高知知名度的品品牌开发商商所打造，，如中海、、万科等，，这些开发发商要么是是行业内的的领袖企业业，要么就就是精装修修房的开发发“专业户户”。三、现阶段段全装修房房开发状况况—（xx）xx房产协会副副会长xxx：精装修房选选择低耗能能材料修建建、统一装装修，减少少了能源的的消耗、废废料的产生生。虽然在在建设成本本上有一定定的增加，，房价也会会随之略微微上涨，但但总体价格格将不会有有太多的变变化。三、现阶段段全装修房房开发状况况—（xx）业内人士：：“精装修房房是对开发发商的资金金周转能力力、产品的的开发设计计能力、产产品工艺和和质量等综综合实力的的重大考验验，对于不不少开发企企业来说这这些都是要要承担一定定风险的，，所以目前前xx市场上初园园区及中心心地带还是是主要以毛毛坯房销售售为主。””然而《标准》出台后，必必将增加未未来xx精装房的数数量。有业业内人士认认为：“无无论是从政政策、还是是环保的角角度讲，精精装修房将将是未来房房地产发展展的大势所所趋。”四、《成品住房装装修技术标标准》解读一、廉租房、经适房同同样适用《标准》《标准》将住房分为为廉租住房房、经济适适用住房和和商品住房房三类。每每种类型的的成品住房房都提供了了最低配置置标准，满满足各种经经济收入的的家庭拎包包入住的需需求。二、既有住住房装修也也可参照执执行本标准适用用于新建成成品住房装装修的设计计、施工、、监理和验验收。既有有住房的装装修可参照照执行。四、《成品住房装装修技术标标准》解读三、使用质质量合格、、环保材料料《标准》系统汇集了了主要部品品和材料的的质量指标标、复试项项目，特别别对涉及人人身监控、、环保等项项目要进行行复试，无无论是在样样板房阶段段，还是在在验收阶段段，都要提提供环境监监测报告，，保证成品品住房交付付时达到环环保要求。。严禁使用用国家明令令淘汰的部部品、材料料。成品住住房装修工工程所采用用的部品、、材料的质质量、规格格、品种和和有害物质质限量等符符合设计要要求和国家家现行有关关标准的规规定。四、基层质质量验收合合格后再施施工成品住房装装修前应进进行交接验验收，并在在基层的质质量验收合合格后进行行装修工程程施工。四、《成品住房装装修技术标标准》解读五、装修一一体化对装修施工工，《标准》分为墙面工工程、天棚棚工程、楼楼地面工程程、内门窗窗工程、细细部工程、、防水工程程、厨卫设设备及管道道安装、电电气工程、、采暖空调调及通风工工程、智能能化工程十十大部分，，细到墙面面涂刷的手手法，室内内开关离地地面的高度度，都逐一一做了明确确。重点突突出了装修修一体化(设计、施工工和管理)理念，体现现老百姓关关注的如交交付标准问问题、部品品材料、安安全问题、、污染控制制及质量保保证等方面面进行了具具体的规定定，对住宅宅品质提升升涉及的声声、光、热热及室内环环境等给予予了强调，，将节能减减排、低碳碳环保的要要求贯穿其其中，推广广应用先进进成熟的环环保节能产产品等。四、《成品住房装修技技术标准》解读六、

装修质量量不低于样板房房《标准》规定，成品房装装修工程施工前前应先做样板房房，验收合格后后再进行每套住住宅的装修施工工，且在合同约约定的交房日期期30日后方可对样板板房进行处理，，让消费者全程程监督，避免货货不对板。样板板房的另一功能能是保证材料的的环保，《标准》指出，成品房装装修应对样板房房进行室内环境境污染控制检测测，达标后才能能批量施工。七、分户验收为确保每套住房房各功能空间的的使用功能正常常、观感质量符符合要求，强调调在单位工程竣竣工验收前须进进行分户验收。。四、《成品住房装修技技术标准》解读七、分户验收为确保每套住房房各功能空间的的使用功能正常常、观感质量符符合要求，强调调在单位工程竣竣工验收前须进进行分户验收。。样板套是建设单单位提供给业主主参照选择的空空间效果，也是是住户所购成品品住房装修效果果的实物质量标标准，其所用的的部品材料、施施工工艺、装修修效果灯应是建建设单位对住户户的承诺，所以以强调成品住房房装修工程的质质量不应低于样样板套的质量标标准。另外，室室内环境检测质质量必须合格是是分户验收的基基本要求。对计量检查规定定偏差范围，即即90%及以上检查点在在允许偏差范围围内，最大偏差差不超过允许偏偏差的1.2倍。当分户验收收发现影响使用用功能的渗漏、、裂缝等缺陷时时，必须进行返返修或返工，返返修或返工部位位重新组织验收收，直至全部符符合要求。四、《成品住房装修技技术标准》解读八、墙面工程：：装修过程中不不得破坏墙体原原有内保温或外外保温系统。九、天棚工程：：重型灯具电扇扇及其他重型设设备禁安装在吊吊顶龙骨上。十、楼地面工程程：厨房、卫生生间、露天阳台台等在面层铺贴贴前应检查防水水、防潮质量，，验收合格后方方可施工。十一、内内门窗工工程：应应采用有有生产合合格证的的成品套套装门窗窗。十二、细细部工程程：细部部工程所所用材料料应符合合环保、、防火等等要求。。十三、防防水工程程：防水水隔离层层严禁渗渗透，坡坡向应正正确，排排水通畅畅。四、《成品住房房装修技技术标准准》解读十四、厨厨卫设备备及管道道安装：：厨卫设设备及管管道安装装推广运运用节水水器具。。十五、电电气工程程：接地地(PE)或接零(PEN)支线应单独与接地地(PE)与接零(PEN)干线相连接，不得得串联连接。十六、采暖、空调调及通风工程：采采暖、空调及通风风工程安装后应进进行系统调试，并并应满足设计要求求。十七、智能化工程程:已完成多媒体信息息箱、对讲门禁等等装置不应改装。。五、案例分析----质量通病。五、案例分析----质量通病。五、案例分析----质量通病设计的问题——提前性a.设计应在装修入场场前做好现场的勘勘察，依据现场情情况提出整改意见见及图纸的完善。。b.在装修的准备阶段段，设计要发放试试用图纸，对相关关技术人员进行设设计要点交底，实实施现场的勘察论论证。c.在装修对土建的验验收阶段，设计应应主导图纸会审工工作，及时下发完完整正式施工图纸纸。d.在装修施工阶段，，设计应针对现场场反馈情况进行及及时、准确的调整整（涉及配套、安安装，必须进行图图纸会审）。五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分分析----质量通病五、案例分分析----质量通病土建地面(土建卫生间间基础砼地地面的预留留标高不足足影响卫生生间的防水水、防渗处处理)1、卫生间基基础砼地面面的预留标标高不足，，无法完成成干湿区高高度落差，，无法有效效完成卫生生间门口挡挡水处理，，易造成表表层水外溢溢、渗流。。2、卫生间基基础砼地面面的预留标标高不足，，会造成防防水做完后后无法完成成防水垫层层，直接在在防水层面面作业施工工，容易破破坏防水层层。3、进行卫生间间砼地面标高高预留，要充充分考虑找平平层、地热、、防水垫层、、饰面材料及及面材粘接层层的厚度。4、土建进行卫卫生间地面砼砼施工，应严严格按要求做做好地面标高高的预留；做做好砼地面平平整度的控制制，清除落地地灰及裸露钢钢筋头；做好好电气管线的的预埋，避免免二次施工影影响地面标高高。五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病土建电气（未未按图纸要求求进行电气管管线的预埋，，导致楼板打打眼，破坏电电气管线）1、土建电气预预埋时，如不不按照图纸要要求进行施工工，那么装修修施工打眼时时，在认为没没有电气管线线的位置，却却打断了预埋埋管线。2、尤其以卫卫生间电气不不按图施工最最为严重，直直接导致有些些金属件带电电，极易引发发人身伤亡事事故。3、所以土建电电气预埋时，，一定要按图图施工，并在在卫生间等关关键部位施工工后，在墙面面画出预埋管管线的走向，，在装修施工工打眼时，可可有效避开预预埋的管线，，减少施工中中的事故。五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病土建GRC风管GRC风管应高出楼楼板5CM，现场实际情情况如何封堵堵？五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病轻钢龙骨的施施工工艺不规规范，应双面面T字接口，自攻攻钉固定。决决不允许用气气钉固定。所有预埋件、、隐蔽水电都都应十字放线线定位。五、案例分析析----质量通病所有预埋件、、隐蔽水电、、面层紧固都都应十字放线线定位。五、案例分析析----质量通病复杂吊顶应在在地面放样、、制作后组装装。以保证吊吊顶的合理性性、准确性五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病隐蔽施工的标标准五、案例分析析----质量通病施工中的安全全五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病五、案例分析析----质量通病两种材料同一一品牌，材料料品质截然不不同，材料进进场时一定要要锯切抽样检检查，成品材材料要有检验验报告、合格格证。材料的质量问问题五、案例分析析----质量通病材料在运输过过程中一定要要轻拿轻放，，避免不必要要的材料损耗耗。材料的运输问问题五、案例分析析----质量通病材料的问题1、材料控制：：a.提前上报材料料品牌、型号号，进行报验验；根据检验验结果确定品牌种类；；每批次入场场材料必须经经过门岗登记记、提供合格证及相关关检测报告、、监理现场检检查核实、并并通报监测部门经许可可，方可进行行使用。未按按规定入场材材料的使用，所涉及的的工程面全部部铲除返工。。b.对于油漆、乳乳胶漆及其它它特殊涂料，，采取甲供或或甲指定品牌代理进行供供货。2、现场控制：由由相关检测的权权威部门进驻现现场，从材料的的入场、施工过过程、验收过程进进行控制防范。。五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病五、案例分析----质量通病材料摆放五、案例分析----质量通病文明施工措施：a.实施文明施工制制度，执行相应应奖罚条例。b.落实施工承包区区段责任人，配配备专管保安、、清扫人员。c.工程联检。五、案例分析----质量通病文明施工管理问问题五、案例分析----质量通病保洁目的：a.发现工程质量及及成品保护遗漏漏点,及时整改。b.保洁到位，促使使业主顺利完成成验收。问题：a.保洁工作不到位位，引发拒接、、投诉的问题。。b.保洁方式不适当当造成物件的损损坏。六、案例分析----总结业主验收常见问问题①地板铺装空鼓鼓、色差、划痕痕。②门窗等成品件件、洁具浴具及及配套物件的划划伤、破损。③壁纸的拼花、、接缝、色差；；石材的拼接缝缝、裂纹、缺陷陷、色差；瓷砖的色色差、破损、空空鼓。④门、窗开启关关闭的灵活性、、牢固性、密封封性。⑤开关、插座安安装的牢固性、、整齐一致性、、使用灵活性；；龙头、角阀及浴浴具配件安装的的牢固性、密实实性。⑥线条安装不平平直、拼接显缝缝、边角开裂。。⑦石材台板、套套口及洁具安装装周边缝隙的密密封性、防渗性性。⑧装饰面霉变、、污染情况。⑨保洁工作不到到位，隐蔽处存存在施工垃圾；；异味；噪音及及隔音不良。六、案例分析----总结易引发业主索赔赔的问题1、棚面灰层脱落落；墙体灰层空空鼓脱落。2、屋面漏雨；墙墙体裂缝、透寒寒。3、水管渗漏引发发的浸泡事件。。4、电气设备安装装漏电安全保护护不到位引发的的触电事件。5、饮用供水水质质污染，管道存存在不洁净杂质质。6、易碎物件缺乏乏安全性引发的的伤人事件。7、材料不环保，，室内环境污染染物超标。8、因工程质量问问题引发的未及及时入住。9、交房标准与样样板房材料品牌牌、信号不一致致。七、针对中锐御御尚城精装修项项目的分析思考考从以上国家政策策、市场分析、、及xx市场全装修房的的占有率，我们们可以看到，基基于每个精装修修楼盘档次定位位的不同，其精精装修的定位也也有一定的差异异。对于那些在在住宅精装修方方面具有相当成成熟经验的开发发企业而言，精精装修作为楼盘盘标准配置已成成为主流趋势，，将精装修作为为产品的有力卖卖点促进销售打打造产品和开发发商品牌的楼盘盘，其精装修的的设计、档次、、用材、施工管管理等方面都具具有较高的水平平。档次高品质质好的精装修住住宅的认可度很很高，对于金字字塔尖的消费人人群而言，基于于其阅历和人生生经验，高档次次高品质的精装装修才能真正打打动这类消费者者，平庸和大众众化的精装修反反而会令客户对对楼盘产生负面面的评价和认知知。从调研个案案看，装修价格占房价价比例视每个楼楼盘情况而定，，一般市场的装装修价格根据装装修方式的不同同，约占销售单单价的10%—20%左右，高档精装装修楼盘的精装装修投入甚至达达到楼盘售价的的30％以上(如xx金茂府）。我们中锐地产对对全装修房至今今才刚刚尝试，，xx园区中锐御尚城城项目是我们全全装修工程的第第一个项目，从从市场形态、开开发节奏等已落落后于那些知名名开发企业，对对于我们第一次次尝试，我们的的产品定位、产产品开发、项目目实施、项目管管理、物业管理理及后期维护服服务是我们中锐锐集团的每一位位同仁及领导值值得思考的问题题。八、针对中锐御御尚城精装修项项目的产品定位位及指标中锐御尚城精装装修项目目前计计划分两个标段段，1、高层部分高层部分户型设设计为120平方米及140平方米为主。对对本项目的产品品定位及指标，，经领导多次对对xx地区特别是园区区附近楼盘的考考察，初步已确确定如下：具体见附件2、小高层部分小高层部分户型型设计以160平方米为主。（（待定）九、针对中锐御御尚城精装修项项目管理策划划划一、范围管理二、时间管理三、质量管理四、成本及合同同管理五、信息及资料料管理六、组织集成管管理一、范围管理1、梳理、明确的的招标、施工界界面，从设计阶阶段开始，设计计范围与施工范范围一致，室内内墙体、预埋管管线、点位按精精装图设计到位位，避免二次改改造造成浪费。。2、在施工阶段进行行书面的工作界界面的验收和移移交，避免重复复和遗漏，减少少不必要的浪费费，控制成本：：3、建议公共部位位和室内精装修修由一家装修单单位完成；按楼楼栋和单元合理理划分施工标段段；4、设计范围根据合约规划的的发包范围要求求完成设计图纸纸内容；5、现场施工界面面分析建议（详详见合约规划和和界面文件）二、时间管理1、设计内装设计方案简简洁，减少细部部线条及复杂造造型设计，降低低成本。内部墙体、预留留预埋管线、点点位按精装施工工图布置到位，，避免二次改造造造成浪费；图纸整合建筑、、电气、设备（（空调、地暖、、热水、智能化化、门窗栏杆百百叶、护窗栏杆杆）防止后续施施工时出现二次次开洞、二次施施工；在保证效果的基基础上，材料选选择建议采用通通用性强的材料料，易于替换；；2、招标梳理详细的合约约规划和架构，，编制招标时间间节点，提前准准备有关招标技技术文件；3、工程编制详细的A、B节点计划；梳理理全过程的总进进度计划；合理安排进场时时间和工期，做做好穿插施工的的安排；按照总进度计划划编制月进度计计划、周进度计计划；要求各参建单位位编制详细材料料采购、加工计计划，人力资源源计划，现场施施工计划，定期期检查落实情况况；三、质量管理1、图纸质量管理理施工前确认：图图纸深度（大样样、节点）、范范围、设计交底底、审图（分阶阶段审图）、图图纸管理。2、材料、设备封封样报验制度所有面层材料和和设备需封样，，进场材料按照照封样材料检查查报验，建立台台账；3、样板现行制度度确定最终效果，，确定开间进深深净高尺寸，确确定墙地砖、吊吊顶尺寸；确定设施设备安安装点位数量、、位置、细部做做法；4、成品保护制度度成品保护合同约约定、方案要求求、现场实施检检查、奖惩措施施1、建立完善的质质保体系与规章章制度样板先行行三、质量管理2、明确建设标准准，进行设计优优化建造标准立足于于成本，充分考考虑客户的需求求，在达到国家家设计标准的情情况下，在不超超预期成本的前前提下，尽量提提高客户感知度度。编制图文并茂的施施工要求技术文件件作为合同的附件件，在施工时参照照执行。三、质量管理3、根据合约架构，，合理划分施工界界面三、质量管理4、制定标准做法，，明确工艺流程编制针对性的技术术文件，严格按国国家、地方及行业业的标注执行。过程管理1、书面交接制度（（确定工作面完成成情况、开间进深深净高尺寸、预留留预埋）、2、隐蔽验收现场