通南市闸港区住宅小区项目可行性研究报告

住宅小区建设项目可行性研究报告住宅小区建设项目可行性研究报告住宅小区建设项目可行性研究报告通南市闸港区某住宅小区项目可行性研究报告报告说明：1.工程概况本项目为通南市闸港区又一住宅小区房地产建设项目，位于通南市永和路南、秦灶河西（R12049）地块。建设主要内容包括新建小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。22．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。33．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。44．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。本项目为大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。66．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。本项目开发投资较大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证工程的顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳的投资效益。7．项目财务评价依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等从财务状况进行分析，并借以考察项目的财务可行性。具体包括项目的销售预测和成本预测，并在此基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据此分析投资的效果。88．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。99．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。上述分析和财务评价结果表明，本项目有较好的内部收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。综合评估结果表明，本方案是可行的。关键词：可行性研究；财务评价；风险；内部收益率背景分析目录第1章 前言1第2章 总论22.1项目概况及建设主要内容22.1.1项目概况22.1.2项目建设主要内容42.2项目总投资及资金筹措42.3项目建设工期42.4可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围52.4.1项目编制依据52.4.2编制原则62.4.3工作范围62.5建设单位简介62.5.1注册资金62.5.2主营业务62.5.3配套基本条件72.6可行性研究主要结论和评价7第3章项目建设的必要性83.1项目建设地的区位优势83.2项目建设地的环境优势9第4章 自然条件与社会经济概况4.1自然条件4.2水文条件4.3气候条件4.4社会经济概况144.5房地产市场分析144.6房地产市场发展趋势144.7未来五年社会经济发展主要目标任务14第5章方案设计205.1项目总体定位201.1设计原则205.1.2建筑形象215.1.3道路交通设计215.1.4景观系统215.1.5公共服务设施布局225.2建筑日照设计225.3建筑节能设计235.4建筑环保环卫设计245.5建筑民防工程设计25公共设施方案25物业管理及社区服务25环卫设施25交通流线组织及道路布置267.1交通体系：26公用工程方案26给排水26燃气275.8.3电气275.8.4弱电27暖通27消防系统27防雷系统27火灾报警与联动控制系统27第6章 市场定价306.1项目市场定价30第7章 项目的销售方案策划32营销对策32形象定位32广告宣传32第8章 节约能源34设计依据34主要能源消耗34电消耗34天然气消耗37自来水消耗378.3公共建筑节能38第9章 环境保护41环境保护执行标准41运营期环境影响分析41水环境影响分析41大气环境影响分析41固废物影响分析419.3建设期环境影响分析42项目建设对环境影响因素42施工期间环境保护措施42水土保持方案43环境影响评价初步结论44第10章 组织机构和保障措施4510.1组织机构4510.2项目管理4510.3项目保障4510.4项目招标4610.5工程质量管理46第11章 项目实施进度48项目建设期48项目实施进度安排48第12章 项目投资估算49投资估算的范围49项目投资估算的依据49项目建设投资估算49土地费用50前期工程费5012.3.3基础设施建设费5012.3.4建筑安装工程费5012.3.5管理费用5012.3.6销售费用5012.3.7财务费用513.8开发期间费用5112.3.9不可预见费5112.4资金筹措计划51第13章 项目财务分析52财务评价的依据和说明52销售收入、销售税金及附加、利润及分配522.1销售收入52销售税金及附加52土地增值税522.4利润及分配5213.3财务盈利能力分析533.1投资利润率5313.3.2税后财务净现值5313.4贷款清偿能力分析5313.5评价53第14章 风险分析5414.1项目投资风险评估及对策5414.1.1成本风险：5414.1.2市场风险：5414.1.3政策风险：5414.2敏感性分析54第15章 经济效益分析56经济效益可观56社会效益显著56第16章 社会评价、结论与建议58社会评价58项目评价结论58项目建议59附件：附表（5张）项目总平面布置图企业营业执照复印件企业组织机构代码证复印件建设用地规划条件住宅小区建设项目可行性研究报告住宅小区建设项目可行性研究报告永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目可行性研究报告第13章项目财务分析13.1财务评价的依据和说明(1)《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2006年）；(2)《房地产开发项目经济评价方法》（建材2000）205号；(3)本项目建设期2年。13.2销售收入、销售税金及附加、利润及分配13.2.1销售收入本项目工程开发建成后,将可实现总销售收入76130万元。13.2.2销售税金及附加本项目营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。销售税金及附加4216万元。(1)营业税：3806万元(2)城市维护建设税：266万元(3)教育附加：144万元13.2.3土地增值税本项目土地增值税按销售收入的2.25%计算，土地增值税为1713万元。销售收入、销售税金及附加测算详见附表4。13.2.4利润及分配(1)销售利润本项目销售利润13794万元。52(2)所得税本项目按25%缴纳所得税，所得税额为3448万元。(3)净利润本项目净利润为10346万元。利润计算详见附表5。13.3财务盈利能力分析13.3.1成本利润率本项目成本利润率17%，达到房地产业正常利润率标准。13.3.2税后财务净利润本项目税后净利润为10346万元，说明在财务上是可行的。13.4贷款清偿能力分析项目计划总投资为60625万元，除去开发商资本金和销售收入滚动使用，剩余不足款项均由银行贷款解决。（贷款利率取1~2年起，贷款计取利率为7.50%。项目计划拟从2013年6月开始贷款，到2015年5月就可以还清全部款项。借款偿还期为2年。13.5评价该项目的主要评价指标投资利润率17%，财务净现值10346万元，财务经济效益较好，项目建设是可行的。第14章风险分析14.1项目投资风险评估及对策14.1.1成本风险：从当前的社会物价情况看，物资价格大幅上升的可能性不大。2013年相对物价平稳，可涨空间不大。同时本项目是由通南123置业有限公司自身建设，全部自筹资金和销售滚动资金及银行短期流动资金贷款投资，因而物资价格上升影响不大，只要进行科学的工程决策和管理，与工程承包商进行公开招标，以质、以价取胜就可良好地进行成本风险控制。14.1.2市场风险：市场风险是指由市场供求关系，市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好，竞争对手状况发生变化所带来的风险。而本项目由于其独特而潜力巨大的市场空间和没有竞争对手的独特定位，具有强烈市场吸引力的营销手段，其可能产生的风险性较低，因而在项目开发和经营过程中必须强化品牌意识，强化形象意识，强化高端客户群体的需求关注。14.1.3政策风险：本项目作为通南城市的又一住宅小区，将得到通南市政府和相关部门的大力支持，政府将给予各项政策扶持。是政府战略发展的重要载体。14.2敏感性分析影响本项目收益的主要风险因素为总投资（建安成本）和销售收入。针对全部资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5时，对主要经济评价指标的影响分析，见表14-1：表14-1敏感性分析表因素变化情况因素变化情况销售收入变化对利润的敏感性分析销售收入（万元）税后利润（万元）变化率价格基本方案761307182下降15%647106105%-88下降10%685176463-59%下降%5723246823%-29.5上涨5%79936754129.5%上涨10%83743790059%上涨15%87550825988.5%敏感性分析中，销售收入的变化将引起利润的同步变化，主要原因是房地产行业的主要成本是建安成本，由此变化引起的其它变化对利润的影响较小。第15章经济效益分析15.1经济效益可观永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目实行统一规划、合理布局、综合开发、集中管理，充分发挥交通、区位、土地资源优势，能大大降低项目建设成本。从国家大的经济环境方面来看，房地产属于我国现阶段的一个重要支柱产业。因此，房地产在通南市仍然是极具活力的一个重要产业，项目完成后，将进一步提升通南城市的品位,增加通南城市的魅力。尤其随着沪——崇——苏高速交通干线的建成,将吸引更多的人到通南投资兴业，而购买力的增加和人口的增加将带动购买需求的增长。因此，本项目的建设将促进通南市经济的发展，为通南市经济的发展作出重要贡献。有利于培植地方税源，增加财政收入；至2016年本项目可对市财政贡献7664万元。有利于开发利用地方资源，变资源优势为经济优势，加快地方经济发展。有利于改善城市居民的居住条件。15.2社会效益显著永和路南、秦灶河西住宅小区项目建设，将可产生较大的社会效益。1、永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目完成后，可给地方企业带来先进的企业文化和经营理念。2、有利于加快我市商品房的市场需求，有利通南经济的快速发展和人民生活水平的不断提高。3、充分提高城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活。

第16章社会评价、结论与建议16.1社会评价首先，永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设汲取了通南市的历史文化及滨江滨海之文脉精华，以世界级滨水风情住宅为主题特色，融休闲娱乐、生态居住为一体的高档建筑住宅，为城市成熟购房者和外来投资客营造了高档次滨水景观生活区，进一步提高了通南城市的发展品位。其次，该房地产开发项目，为通南城市新增加10万多m2的高档次高层住宅，并高标准建设了物业、绿化、环卫等公共设施，将为通南全面实现“十二五”城市发展目标作出重要贡献。第三，该建设项目，是为了创建平安、和谐、生态、繁华社会的需要。在通南市政府部门的共同努力下，充分整合投资方与当地的资源互补优势，有利于通南闸港区的房地产的开发建设。因此，本项目的实施是切实可行的。16.2项目评价结论通南市闸港区永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目，符合国家投资和产业政策，符合通南市“十二五”城市发展的总体规划。该项目选址合理，各项建设条件具备，在工程技术可行，投资方资金实力雄厚，能充分保障项目的顺利实施。3、本项目可行性研究报告依据国家有关规定，对项目效益进行了分析。分析结果表明，该项目在完成其担负的社会责任，取得极好的社会效益同时，也为通南市民及处来投资开发务工人员又增添了一个高档居住区。综上所述，通南123置业有限公司总投资60625万元，新建永和路南、秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目在经济和技术上是可行的，本项目的建设具有较好的社会效益，应按照项目《可行性研究报告》计划的时间尽早实施。16.3项目建议加快项目建设进度。本项目报告批复后，应立即组织进行工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。设备的采购要进行认真的比选，力求质优价廉。抓紧建设资金的落实与管理。在本项目批复的同时，要积极疏通资金渠道，争取资金的落实。对建设资金要专款专用，建立严格的审计制度。加强工程实施的监督和管理。项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。建议指派专人对项目施工进行严格管理，并在加强工程建设管理，确保工程质量的同时严格控制建设成本，防止投资超概算，做到保质保量按期交付使用。做好环境保护工作。项目建设必须严格执行环境保护“三同时制度”。试生产时必须向项目地规划建设部门提出申请，经同意后方可进行试生产。项目竣工时，建设单位必须按规定向项目地规划建设和环保部门申请环境保护验收，经验收合格后，项目方可正式投入生产和使用，否则将按《建设项目环境保护管理条例》第二十六条、第二十七条、第二十八条规定处理。永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目可行性研究报告永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目可行性研究报告附件附件永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目可行性研究报告附件附表1项目方案的主要技术经济指标项目项目单位经济指标规划总用地面积m246622.43总建筑面积m2131180其中地上总建筑面积m299700其中住宅面积m298440文化活动站m2400居委会m2200治安联防站m230公厕m2100物业管理用房面积m2530地下总建筑面积m231480其中地下非机动车车库面积m27680地下机动车车库面积m223800容积率-2.14建筑占地面积m26180建筑密度%13.26绿地率%32.8绿化面积m215292公共绿地面积m25680人均公共绿地面积m21.55总户数户1044总人口人3654住宅地面停车率%%10机动车停车位辆1256其中地面停车数辆128项目项目单位经济指标地下停车数辆1063非机动车停车位辆2115其中地面停车数辆27地下停车数辆2088销售收入万元76130建安成本万元56407税金万元4216土地增值税万元1713利润总额万元13794所得税万元3448净利润万元10346投资利润率%17附表2项目总投资估算（单位：万元）序号序号项目合计1固定资产534071.1土地费用216181.2前期工程费18631.3基础设施建设费24001.4建筑安装工程费251861.5管理费用5101.6销售费用1