成立房地产开发公司流程完整版

成立房地产开发公司流程完整版 6程序 6税费 6 6 9 1 设阶段 12 第六章销售经营阶段 15 附录:房地产开发专业术语 18 成立房地产开发公司流程完整版第一章房地产开发程序简介前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行划拨与出让。划拨就是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都就是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让就是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土发销售阶段就是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售与现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,就是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进成立房地产开发公司流程完整版付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开商品房现售,应当符合以下条件:企业资质证书;成立房地产开发公司流程完整版签定合作意向,协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估划局返计委并要求可行性研究,此文经建委开发办会研测量,编制可研报告及前期规划准备工作,开规划设计任务通知发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见办理建设用地据此到地政部门办理用地批准成立房地产开发公司流程完整版征询意见表得地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发手册规划局审方案提出意见修改后送规委审图规委召开市政协调会4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案,申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要进行个体设计(大公共建筑规委审查)领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明到税务局取税单报价小组审查,领取预/销售许可证到建委工程处领开工审批表持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标成立房地产开发公司流程完整版并到市招标办登记投资项目概预算系统”编制标底施工单位施工理质量监督市统计局落实任务市审查局审核资金来源、任务市开发办秘书处登记来源及一切手续证报装上下水、道路、煤气、电,委托设计、施工1、小区内线路委托设计;3、配电施工收4、设备安装及验收林局绿化办1、按道路方案进行施工2、市政办事收务科报装委托及验收2、到市政监建所下水报装4、竣工验收意锅炉房位置查消音除尘规划科定线路方案6、业务科检验同意接气办固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续、通气全部竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式;房屋验收办理入住手续、办理产权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶;段运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发成立房地产开发公司流程完整版第二章房地产开发公司的设立第一步房地产开发公司设立的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立:;理企业名称预先核准;册登记;二、外资房地产开发公司的设立:3、送审合资或合作合同、章程;领外商投资企业批准证书;第一项房地产开发公司设立的相关税费第三章土地使用权取得流程土地所有权就是指国家或集体经济组织对国家土地与集体土地依法享有的占有、使用、收益与处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地使用权取得方式指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一成立房地产开发公司流程完整版定年限内出让给土地使用者,定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。指土地使用者通过出售、交换、赠与与继承的方式将转移的行为。指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用土地使用权土地使用权土地相关术语:一、生地:指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。三、宗地:就是地籍的最小单元,就是指以权属界线组成的封闭地块。质、与相邻宗地的关系等。五、集体土地:就是指农村集体所有的土地。的第二步取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让:许可证;2、办理建设用地委托钉桩;3、办理国有土地使用权出让申请;成立房地产开发公司流程完整版;二、国有土地使用权的划拨:三、集体土地的征用:;议;等税费;成立房地产开发公司流程完整版第二项取得开发土地使用权的相关税费地使用费;程建设维护管理费;8、土地权属调查、地籍测绘费;;第三步拆迁安置阶段的法律程序拆迁许可证;书;成立房地产开发公司流程完整版10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置;第三项拆迁安置阶段的相关税费费(周转费);的地区或远郊区县的居民的补助费;第四章房地产开发阶段第四步立项与可行性研究的法律程序建议书;成立房地产开发公司流程完整版第四项立项与可行性研究阶段的相关税费第五步规划设计与市政配套法律程序一、房地产开发项目的规划设计程序:;的专家组审查;、落实环保“三废”治理方案;9、委托环境影响评价并报批;二、房地产开发项目的市政配套相关程序:市政公用设施配套方案;4、市政各管理部门提出市政配套意见;成立房地产开发公司流程完整版第五项规划设计与市政配套的相关税费证执照费;;第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作:成立房地产开发公司流程完整版程建设招投标流程:地产开发项目开工手续的办理程序:成立房地产开发公司流程完整版竣工验收程序:第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费成立房地产开发公司流程完整版第六章销售经营阶段商品房预售须符合的条件:25%以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期;成立房地产开发公司流程完整版第七步销售经营阶段的法律程序第七项销售经营阶段的相关税费成立房地产开发公司流程完整版第七章物业管理第八步物业管理阶段的法律程序第八项物业管理阶段的相关税费位共用设施设备维修基金;成立房地产开发公司流程完整版附录:房地产开发专业术语第一节面积类是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算是各层建筑面积之与。建筑面积包含了房屋居住。住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之与。计面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总与计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用就是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。住宅的居住面积就是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结一般作为衡量居住水平的面积指标。成立房地产开发公司流程完整版辅助面积就是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过9、公用建筑面积分摊系数栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之与,得到建筑除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之与,并扣除已成立房地产开发公司流程完整版套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。建筑密度就是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比程度。第二节价格类相加之后的与数除以单位建筑面积的与数,基价也叫基础价,就是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品带花园的住宅,一般成立房地产开发公司流程完整版同中的专用术语;预售价不就是正式价格,售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义金就是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货实现。根据我国发法通则与《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况的,房地产开发企业应当全额返:(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售成立房地产开发公司流程完整版预付款不具有担保合同履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违。违约金就是指违约方按照法律规定与合同的约定,应该付给对方的一定数量第三节实务类住宅设计中,住宅的宽度就是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用在建筑学上就是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。成立房地产开发公司流程完整版绿化率就是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之绿地率描述的就是居住区用地范围内各类绿地的总与与居住区用地的比率住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地层高就是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。。成立房地产开发公司流程完整版住宅用地就是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地与宅间小路等的总称就是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为地、其她单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。施用地一般称公建用地,就是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务与使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地与路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、公共绿地就是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民。成立房地产开发公司流程完整版。就是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其就是网络功能的发达,使居住者在居住同时又能从事上连体的别墅为连栋别墅,二户连体的别墅为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别22、TOWNHOUSE(联排别墅)正确的译法应该为城区住宅,就是从欧洲舶来的,其原始意义就是指在城区跃层式商品房明,只就是户内楼梯占去一定使用面积,上下两层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散。跃层式住宅的优点就是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积与辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。就是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,就是在层高的一层楼中增建复式住宅就是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,成立房地产开发公司流程完整版复式住宅的经济性体现在:2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即就是墙又就是楼积式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火错层与复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面,但复式层高往往超过一人高度,相当于两层楼,而错层式高度低于一人,人站立在第一层面平视面往往垂直投影,上下面积大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠,是互相以不等高形式错开。成立房地产开发公司流程完整版就是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。就是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多就是高层,标也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都就是带有花园草坪与车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华并富有变29、SHOPPINGMALL百货模式,它具有四大特征:开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计,广纳周边人气,相对闭合的内部通道回路,充分利用有效人流,购物与休闲良性互动,形成惊人的商业效应。房屋架构可分为砖混结构、砖木结构与钢筋混凝土结构。框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力与刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体就是填充墙,起围护与分隔作用,框架结构建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。成立房地产开发公司流程完整版久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖与楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度就是根据强度与稳定性的要求,通过关政策对民用建筑高度与层数的设计规定:4-6层为多层住宅;7-10层为小高层。低层房屋低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有成立房地产开发公司流程完整版结构强度高,整体性强。但高层房屋也有明显的缺点:结构工艺比较复杂,材料性超高层房屋人以气派雄伟的感觉,可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发使用率比较:多层高于高层,85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等,需分摊建筑质量比较:多层一般为砖混结构,抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混,折旧年限长。容易隔开装修;高层一般为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设计较难,装修也易带来不便。智能化住宅根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求,智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络,也即智能化住宅就是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物,从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。智能小区由众多智能楼宇组成,其旨在通过高度集成的通讯与计算机网络,成立房地产开发公司流程完整版住宅小区也称"居住小区",就是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为基施。住宅配套设施就是由多系统组成的,按其服务层次。应包括以下内容:设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等;保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其她服务设施。以上一般都就是对业主免费或第四节管理政策类成立房地产开发公司流程完整版书”商品房的质量管理与监督,要求发展商必须提供《商品房预售许可证》就是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开一项证书,用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可房价的一定比例房综合验收合格业的竣工验收就是指从物业形态上说,建筑商完