万科地产针对杭州区域市场研究报告

万科城市板块研究报告——杭州三墩片区杭州华坤市场研究有限公司二00六年六月目录摘要.......................................................................................3第一章宏观环境及外部影响因素..................................................................4一、杭州宏观环境分析..........................................................................4二、杭州经济发展状况..........................................................................8三、行业相关政策影响分析......................................................................13第二章、西湖区土地供应........................................................................19第三章、板块周边配套情况和市政规划情况........................................................21一、三墩片区整体规划..........................................................................21二、周边居住状况............................................................................27三、本区域的配套状况..........................................................................28第四章三墩板块总体供需分析....................................................................30一、房地产二级市场分析........................................................................301、房地产开发投资................................................................................302、商品房预售状况分析............................................................................33三、竞争板块研究——滨江板块................................................................361、板块市场总体供应分析........................................................................36板块市场总体价格分析........................................................................37板块市场总体物业、户型分析...................................................................374、板块市场总体客群分析........................................................................37三、目标板块市场分析..........................................................................381、板块市场总体供应分析........................................................................38板块市场吸纳分析..............................................................................40去化特征分析.................................................................................40单价分析.....................................................................................415、户型及总价分析................................................................................416、物业个案研究.................................................................................427、综合评判.....................................................................................43四、需求研究...................................................................................46第五章定位建议与产品建议....................................................................49一、地块分析...................................................................................49二、项目SWOT分析............................................................................52三、项目基本定位..............................................................................551、市场定位.....................................................................................55产品定位.....................................................................................56住宅产品设计建议..............................................................................58部分公共配套建议..............................................................................63摘要本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭州房地产业发展的大背景。此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。第二部分和第三部分主要从三墩板块的总体供应情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供应、吸纳情况、去化特征、单价以及户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供应现状。第四部分从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求及价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。第五部分在前面四个部分的基础之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克服劣势和威胁的方法。在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个基本的项目定位，仅供参考。第一章宏观环境及外部影响因素杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水库占8%，城内主要河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦截钱塘江上游而建成的新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，库区内有大小岛屿1078个，故又称千岛湖。千岛湖与西湖同被列为全国重点风景名胜区。钱塘江河口杭州湾呈喇叭状，受河江速窄、河床隆起的影响，进入钱塘江的潮水汹涌澎湃，最大潮差可达8.9米，形成天下奇观“钱塘江潮”。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”之美誉。华坤观点：作为世界旅游城市的杭州，其城市性质为整个城市的经济发展带来了很大的推动和支持作用。每年大量的旅游流动人口和外来务工人员给对杭州市房地产市场发展提供了强有力的经济基础和旺盛的消费需求。同时，城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。1、交通条件：铁路:杭州有城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线是杭州连结祖国天南海北的铁路主干线。旅客从杭州城站或杭州东站坐上火车，可以直达北京和广州等全国20多个省、市、自治区，并可换乘列车到达全国任何一个有铁路通行的地方。目前，杭州每天有116趟旅客列车进出，每天有数万名旅客光临。公路：形成杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。杭州东南西北四大客运汽车站一改普通车型为主的经营线路，推出了以豪华车为主、发往省内外的18条快客线路和10多条旅游线路。航空：我国东部地区大型现代化航空港——杭州萧山机场2004年航空旅客发送量315.5万人次。水运：杭州京杭大运河贯通连接杭州至北京的内陆河道，为主要的水路运输线路。华坤观点：便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。行政区划：杭州市区下辖8个区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江(高新)区、萧山区和余杭区；杭州市下辖5个县(市),即富阳市、临安市、建德市、桐庐县和淳安县。全地区总面积达16596平方公里。华坤观点：大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。拿杭州三墩板块为例，整个板块的房价从最初900元/平方米上升到了目前的超过7000元/平方米，并且成为杭州购房者追捧的板块。人口：杭州市2004年末全市户籍人口651.68万人，其中市区户籍人口401.59万人；全市人口密度为每平方千米393人,其中市区人口密度为每平方千米1309人。2004年，全市户籍人口出生率为9.26‰，死亡率为5.27‰，自然增长率为3.99‰。华坤观点：大量外来人口的进入，不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。二、杭州经济发展状况1、GDP及增长情况GDP0.01000.00.01000.02000.03000.04000.0数值2918.62515.02092.017801568.01增幅12.5%%15.015.0%13.20%12.20%2005年年2004年20032002年2001年10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%(数据来源:统计局)人均GDP01000001000020000300004000050000数值4448738858327002800025000增幅11%%13.7013.90%12.40%11.10%2005年年2004年20032002年2001年14%12%10%8%6%4%2%0%(数据来源:统计局)5.0%5.55.0%5.5%6.1%6.30%7.1%51.2%53.0%51.6%50.70%50.6%43.8%41.5%42.3%%43.0042.3%第一产业第二产业第三产业50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2005 2004 2003 2002 2001 (数据来源:统计局)全市GDP连续5年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2005年全市实现生产总值2918.6亿元，比上年增长12.5%，经济总量实现了新的突破。虽然在宏观调控的影响下2005年GDP增长速度有所放缓，但增长率仍旧在12.5%的高位。从图表中可以看出宏观调控对第2产业影响相对较大，对第一、三产业基本没有影响，第三产业还略有增长。同时第三产业在GDP总额中所占比例逐年增加。GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展根据库兹涅茨《各国的经济增长》高速增长平稳增长衰退增长800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$2005年杭州市人均GDP为44487元，增幅达12.5%，而近年来的增幅均保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。世界发展银行的研究显示，当人均GDP在800-4000美元之间时，房地产市场将处于高速增长的状态；当人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场将保持平稳增长的状态；当人均GDP为8000-20000美元之间，房地产市场将出现衰退增长的现象。华坤观点：国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为项目的开发奠定了良好的经济基础。同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而杭州第三产业的发达增强了整个杭州的适合居住性。目前杭州的人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。2、社会消费品零售总额0200020040060080010001200数值975.43704.34587.52523.53458.82增幅14%15.20%12.40%14.10%13.60%2005年年20042003年2002年2001年12%10%8%6%4%2%0%(数据来源:统计局)社会消费品零售总额从2001年的458.82万元一直上升到2005年的975.43万元。其增幅以2004年较快。华坤观点：社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。3、居民可支配收入市区人均年可支配收入0500005000100001500020000数值1660114565.0128981177810896增幅14%%12.909.50%8.10%11.90%2005年年2004年20032002年2001年14%12%10%8%6%4%2%0%(数据来源:统计局)杭州市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2005年社会消费品零售总额达到975.43亿元，市区人均消费性支出2005在13438元，说明杭州商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在16601元，从2002年开始每年保持10个点增长幅度，说明杭州市居民消费能力和可持续性的发展。华坤观点：居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。4、人口情况 20052004200320022001年末总人口(万人)660.45651.68642.78636.81629.14人口出生率 8.72‰9.26‰8.04‰8.38‰8.33‰自然增长率 3.33‰3.99‰2.31‰2.72‰2.92‰(数据来源:统计局)华坤观点：杭州市人口在低死亡率的低增长率状况，说明杭州进入老年社会，在杭州老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，随着家庭人口的增加房产品刚性需求将越来越明显。三、行业相关政策影响分析杭州市国土局规定在办理用地审批手续后一年以上仍未动工开发的土地将予以没收土地的处罚。此举在很大程度上打击开发商囤积土地的行为。同时，也会出现在未来2年时间内有大量土地会在市场上套现，市场供应量增加，加大市场的竞争程度。2004年初，央行出台《贷款风险管理指引(征求意见稿)》。各大商业银行普遍将个人按揭贷款首付比例从最低20%上调至30%。从而限制了开发商和购房者的贷款行为。2004.4.28，国务院出台将房地产投资项目资金比例由20%提高到35%以上的通知，中小型开发商面临资金问题。贷款比例的提升对杭州房产市场中的软性需求产生一定影响，进行房产投资的消费者需要承担的成本上升，压抑投资性需求。而房产项目准备金比例的提升也导致房产开发市场重新洗牌，市场存在趋向正规的发展要求。5月29日，浙江省建设厅出台“禁止期房转让，规范转按揭行为”等五大举措，遏止炒房行为。杭州楼市中的投资需求继续受到打压。8月31日，根据71号令规定，不再以协议方式出让土地。由于杭州于1999年就开始采取土地挂牌投标挂牌出让的形式，所以这条政策对杭州土地商场的影响不是特别大，但也彻底规范了杭州土地市场的操作方式。10月29日，央行加息。个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%上调到4.23%，上调0.18个百分点，自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调了0.27个百分点。加息给市场带来的影响主要是心理上的。由于幅度不大，对于市场上的刚性需求影响不大，而由于市场的“羊群效应”及媒体渲染等因素的作用使投资需求的量开始减少，市场中的真实需求开始清晰起来。12月16日，杭州网上透明售房系统启动，打击开发商“惜售”行为。该系统的推出没有在根本上遏止开发商“惜售”行为，开发商开始寻求新的销控手段，如不断接受预定来哄抬市场状况等。但可以看出市场的发展正在逐步正规，房地产行业的竞争也会不断加剧。2005年3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。重点打击投资需求；但对刚性需求也产生一定影响，使得该类客群的价格敏感度提高，长远来看，将促使房价趋于稳定。可以预计，在未来杭州楼市中，目标客群会以刚性需求为主，投资比例趋向平稳。2005年4月30日，由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部门共同推出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，主要内容为：➢一、强化规划调控，改善住房供应结构二、加大土地供应调控力度，严格土地管理三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为八、加强市场监测，完善市场信息披露制度该《意见》的主旨在于平抑快速上涨的房屋价格，调整房产市场的结构性矛盾，同时规范开发公司的开发行为。2005年10月17日，浙江省政府办公厅转发省国土资源厅《关于加快建设用地供应速度意见的通知》，首次明确提出闲置土地的回收细则：三个不同时间段提出退地申请将退还不同比例的出让金：受让人在合同约定的动工建设日期前不少于15天内向出让人提出退地申请的，出让人应退还全部土地出让金；自合同约定的动工建设日期起满1年，受让人在届满前不少于30天前提出申请，出让人要按合同约定收取相应违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金；自合同约定的动工建设日期起超过1年但未满2年，受让人在届满前60天前提出退地的，出让人可按合同约定收取土地闲置费及违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金。重点打击资金短缺开发商，提高土地利用率，缩短土地开发时间。从长远老看，这一政策对房地产开发商的资金提高门槛，房地产行业的入门要求越来越高，现有的地产开发商由于资金问题会有一次大的洗牌过程，地产开发业也逐步走上优胜劣汰的轨道。2006年01月09日，杭州：三类土地违规项目不得开工：凡征地手续不齐全、不完备的项目，不能开工；没有与农民就征地补偿进行民主协商、达成协议的项目，不能开工；征地补偿款没有足额兑现到农民手里、各种补偿不到位的项目，不能开工。规范土地开发市场，从一级市场的规范整治，我们可以看到未来整个房地产行业的规范化趋势2006年01月1日起，对房屋地下室、地下停车场等地下建筑征收房产税。重点打击投资需求；但对刚性需求也产生一定影响，使得该类客群的价格敏感度提高，长远来看，将促使房价趋于稳定。可以预计，在未来杭州楼市中，目标客群会以刚性需求为主，投资比例趋向平稳。2006年1月10日，《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》传达出来。政府建议银行，将普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。政府的建议在得到部分开发商和银行那里的实施；这一政策对普通购房者来讲是一项可以提高住房面积的利好政策，对于有按揭能力但还不够首付的年轻购房者也有促动作用。但这一建议实施面不广，受惠购房群体面仍然太小。2006年02月15日，国土资源部发布《2006年国土资源管理工作要点》。要点指出：今年，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。政府在改善房产供应结构的又一举措，继去年规范普通商品房和非普通商品房的界定后，再一次规范房产供应结构，明确限制别墅类用的供应，这一举措直接导致未来几年别墅类产品的稀缺，有可能会造成别墅产品短期内价格上涨的趋势。2006年03月30日，《外地人在杭购房入户试点办法》正式通过，《办法》确定了“购房入户”的先行试点区域：为钱江新城区域及杭州经济开发区、滨江区区域。钱江新城区块所辖范围是：东至钱塘江北岸，南至钱江四桥东侧(中河高架接口)，西至秋涛路，北至钱江二桥西侧(艮山西路)；扩大区块东至和睦港，南临钱塘江，西至钱江二桥，北至规划钱江路。杭州经济开发区规划范围和滨江区规划范围均为试点区域。杭州市政府对钱江新城、下沙和滨江的政策支持使这三个地块的需求量有所增加，但这一政策仅对杭州周边地区未落户杭州的购房者有一定的刺激作用，而杭州本地居民没有太大影响。2006年5月国务院发布“国六条”重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。此政策针对房地产新开项目限比重、限面积、限价格，在今后各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。同时中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也做出明确规定，超出比重的高档住房项目将会被限制开工建设。华坤观点：从目前市场情况来看，“七部委”关于稳定房价意见的出台后，杭州房产市场的交易情况明显出现一个新的拐点。和同年5月1日之前相比较，交易量呈下降势头。其主要原因是由于购房者心理因素造成的。在经历了一段时间政策打压的市场下，众多消费者抱定“房价下跌”的观点，持币观望气氛浓厚。2005年5月房交会的取消成为“七部委”关于稳定房价意见的出台对杭州楼市最为直观的影响。在经历了一段时间的政策消化期后，杭州地方政府开始出台一些保护性的政策措施，如：购房入户政策等。从中可以看到，前一段时间宏观政策对杭州市场带来一定的影响，而政府通过一定的手段正在对市场进行稳定和保护。杭州市政府对房地产市场的关注程度可以从近期颁布的一系列政策和建议中看到。杭州政府在稳定房价上做出大量工作，对杭州房地产市场来讲，杭州政府的支持是非常利好的发展环境。国六条的发布对于房产市场的高档楼盘，特别是未取得预售、开工证的项目将有重大影响。同时重申停止别墅类房产用地和低密度住宅的供应可能会造成供应的减少，导致价格上涨的可能性。第二章、西湖区土地供应西湖区出让住宅地块简地块编号地块编号用地性质出让面积（m2）容积率成交日期竞得单位成交总价（万元）楼面地价(元/平方米)2003(8)住宅(设配套公建)801652.62003.6.10杭州平海投资有限公司550002638.792003(19)住宅(设置配套公建)4789122003.9.26浙江新南北投资置业集团有限公司217112266.712003(51)住宅(设配套公建)1031891.72003.12.23温州名都房地产开发有限公司473642700.10（来自国土资源局）西湖区出让住宅地块简介地块编号地块编号用地性质出让面积（m2）容积率成交日期竞得单位成交总价（万元）楼面地价(元/平方米)杭政储出[2004]29号住宅用地（设配套公建）78358M2≤1.82004.6.15杭州佳苑房地产开发有限公司35912.5772546.19杭政储出[2004]30号住宅用地（设配套公建）72847M2≤1.82004.5.19杭州三盛房地产有限公司378002882.75（来自国土资源局）西湖区出让住宅地块简介地块编号地块编号用地性质出让面积（m2）容积率成交日期竞得单位成交总价（万元）楼面地价(元/平方米)杭政储出杭政储出[2005]3号住宅用地（设配套共建）14341≤2.42005.3.2杭州佳苑房地产开发有限公司140004067.60杭政储出[2005]11号住宅用地（设配套共建）34465≤2.22005.3.30华立房地产开发有限公司38088.995023.00杭政储出[2005]25号住宅用地（设配套共建）3403≤1.62005.4.29浙江恒升投资28395214.20杭政储出[2005]33号住宅用地（设配套共建）56055≤2.02005.7.18坤和建设集团有限公司286582256.00[2004]29号佳苑29号地[2003]19号兰韵天城[2004]30号三墩颐景[2003]51号西雅城[2005]33号亲亲家园4期杭政储出[2005]25号杭政储出[2005]11号第三章、板块周边配套情况和市政规划情况一、三墩片区整体规划2002年版《杭州三墩地区控制性详细规划》三墩地区规划用地范围，东至三墩镇界，南至虾龙圩河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路。总用地面积1086.22万平方米。该区域通过用地结构的调整，路网系统的完善，环境状况的整治，合理引导三墩地区由农村型区域向城市型区域转变，逐步将其建设成交通便捷、设施完善、环境优美的具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施，生活居住配套完善的综合性职能区。三墩地区用地现状图华坤观点：从近几年来看，杭州三墩板块给广大市民的感觉是一个及具发展潜力的区块，在众多郊区板块中生活配套最为齐全，是众多购房者追捧的区域之一。谐杭州示范区核心区块的发展建设，杭州自然资源的逐渐稀缺，紫金港校区的有力支持和西溪湿地的强力依托，该区域未来的发展前景非常乐观。1）、用地规划本次规划范围内规划城市建设用地面积981.44万平方米，水域及其他用地面积104.78万平方米。规划区域以吉鸿路—紫金港路为界划分为东、西两大功能区块，东部是三墩地区的公共中心和生活居住区；西部是工业、仓储及村镇住宅区。华坤观点：从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区设有一个公共中心，包括行政中心、商业服务中心、文化娱乐中心、医疗中心、交通中心、休闲中心，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。2)、规划结构该区块的规划结构设置为：1、规划区域以吉鸿路——紫金港路为界划分为东、西两大功能区块：东部生活区：位于吉鸿路以东，为三墩地区的公共中心和生活居住区。配置综合性医院、行政中心、商贸中心、文化中心、教育设施、交通设施、休闲广场和绿地、开敞空间等用地西部工业、仓储、村镇住宅综合区：位于吉鸿路以西，为西湖工业园区的配套产业区，主要布置高新科技，无污染的一类工业用地，设置仓储用地。用地北部设置村镇住宅用地。1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区和一个仓储区。三墩地区区域关系图3)、道路交通规划道路分四级设置，即快速路、主干路、次干路及支路，在原有规划路网的基础上加以延伸、调整、加密、完善，形成较完善的路网格局。道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鸿路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由依托主干道的支路形成区域交通网络。规划沿育苗路预留远景轻轨线路，轻轨三墩车辆段设在紫金港路以西。古墩路西侧预留远景轻轨线路.区域内主要道路表级别级别道路名称走向红线宽度（米）长度（米）起止快速路留祥路东西503195绕城公路—莫干山路紫金港路南北50930余杭塘河—宣杭铁路主干路环镇东路南北422635宣杭铁路—留祥路环镇北路东西421500吉鸿路—规划区界吉鸿路南北502780留祥路—宣杭铁路金渡北路东西401495吉鸿路—环镇东路古墩路南北421265申花路—留祥路申花路东西361150光明路—古墩路华坤观点：4)、绿化景观系统绿地系统按地区中心公园、居住区小区级绿地、住宅组团绿地、滨水绿地、防护绿地、园林生产绿地、单位（住宅区）内部绿地种类型设置。规划城市绿地266.91万平方米，其中公园10.21万平方米，滨水绿地55.49万平方米，生产防护绿地200.96万平方米。居住区及小区绿地面积15.30万平方米，住宅组团要求各自配备400平方米以上组团绿地。五里塘河及其绿带：五里塘河宽30米，两侧绿带各20米，水域与绿带组成东西向的景观生态轴线。中间部分设置五里塘河水乡风情街。五里塘河与女儿桥港相交处设置地区中心广场和中心公园。华坤观点：片区环境的不断改善为大量吸纳外来人口居住提供了前提。从规划上看，本片区将是未来杭州最适合人居住和居住质量最好的生活生态居住区之一。5)、产业结构目前三墩产业结构以丝织、轻工业为主的第二产业，以第一、三产业为附。规划目标三墩将形成以高新科技及配套工业仓储为主的第二产业为同时共同主，发展商贸娱乐等第三产业。华坤观点：产业结构的调整从丝织等工业转向高新科技产业，将对整个区域的整体形象产生积极的作用，同时对整个居住环境提供一个很好的基础。总结➢“2002年版杭州市三墩地区控制性详细规划”的规划让蒋村实现了从“城郊乡镇”向“城市热点居住区”的全面跨越。➢本片区相比周边的闲林板块、转塘板块等周边板块具有更好的生活气息，生活、商业、教育、交通配套相对完善。➢规划中三墩片区将逐步将其建设成交通便捷、设施完善、环境优美的具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施，生活居住配套完善的综合性职能区。西湖钱塘江大桥宗地商业核心钱江新城城西文教区城西商业中华坤观点：成熟发展中成熟发展中未来发地铁2号线宗地绕城高速古墩路莫干山路留祥路德胜快速通道及高架文一路三、本区域的配套状况a．交通配套亲亲家园商业街宗地三墩镇镇府汽车北站三墩公交中心站b．生活配套三墩街是该区域配套最完善的一条街道，无论在餐饮、娱乐还是日常生活方面的配套都非常成熟，主要有上海华联超市、浙江医院三墩分院、三墩镇文化中心、三墩影剧院、银酷专业歌厅、金华人家饭店、中国电信、中国建设银行、中国工商银、杭州联合银行、中国农业银行。华坤观点：从交通配套上看，目标片区周边的交通配套情况基本良好，同时原三墩镇公交线路繁多对本片区的居民出行带来极大的便利。美中不足的是本地块距离铁线非常今。从生活配套上看，目标片区周边的生活配套相对比较完善。(详情见附件1：详细配套)第四章三墩板块总体供需分析一、房地产二级市场分析1、房地产开发投资2005年完成房地产开发投资407.96亿元，比上年增加79.42亿元，增长24.20%。房地产投资始终成为固定资产投资的重要组成部分，其占全社会固定资产投资的比重不断上升，达到了29.42%，比上年的27.26%上升了2.16个百分点。2005年各类商品房施工面积4184.65万平方米，比上年增长23.70%；房屋竣工面积799.73万平方米，比上年增加17.70%；其中住宅销售面积610.05万平方米，比上年增加19.70%。固定资产投资完成额0固定资产投资完成额02004006008001000120014001600数值1386.681205.181006.18769.35630.97增幅%15.30%19.7030.70%21.90%22.40%2005年年20042003年2002年2001年30%25%20%15%10%5%0%来自杭州统计局房地产开发投资(亿元)0房地产开发投资(亿元)050100150200250300350400450数值407.96328.54258.16198.27140.91增幅24.20%26.90%30.20%40.70%38.80%2005年2004年2003年2002年2001年40%35%30%25%20%15%10%5%0%来自杭州统计局商品房施工面积(万平方米)010002000010002000300040005000数值4184.653381.862406.781876.71449.13增幅23.70%%38.0026.80%29.50%30%2005年年2004年20032002年2001年10.00%5.00%0.00%来自杭州统计局商品房竣工面积(万平方米)020002004006008001000数值799.73679.2605.47529.41428.37增幅17.70%%12.207.30%23.60%0年2005年2004年20032002年2001年25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%来自杭州统计局商品房销售面积(万平方米)0商品房销售面积(万平方米)0100200300400500600700800数值705.22605.14487.61414.55363.27增幅%16.50%24.1010%14.10%14.30%2005年年20042003年2002年2001年25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%来自杭州统计局从以上几组数据来看，各项数据均呈现持续增长的势态；房屋竣工面积的上升幅度不大说明市场供应量不足，自2000年开始，杭州开始持续增多的推出商品房，而杭州近几年的经济持续高速发展，居民购买力迅速增强，对于改善居住条件的需求非常强烈，在需求量迅速放大的同时，供应量没能同步增加，加之杭州的非饱和土地供应计划，从而导致房地产市场出现严重的供不应求、价格飞速上涨的局面。从图上看，2005年在收到国家宏观调控影响之后，全年的商品房销售面积涨幅明显下降，充分说明了杭州市场首先仍处于供不应求的状态，同时宏观调控对整体市场的销售起到了一定的遏制作用。根据权威部门2006年第一季度的数据显示，杭州市第一季度商品房的批准预售商品房面积为160.01万平方米，其中住宅132.92万平方米；实际完成商品房预售面积90.74万平方米，其中住宅70.41万平方米。从目前的现状来看，杭州整体的商品房销售情况和往年相比仍不乐观，这个去年宏观调控政策的出台不无关系，相信在未来的一段时间里，杭州商品房市场仍将处于一个寒冬后回暖的过程中。由于杭州房产市场前几年的销售形势十分火爆，项目在开工后既进入销售阶段，所以整体市场开工面积相当大，但是楼盘竣工时间一直延后，所以每年的开工面积一直大于竣工面积，这个问题将在房产市场的严峻而得到一定改善，但仍旧会存在。2、商品房预售状况分析（注：杭州透明售房网）22.6622.66%10.52%28.18%18.32%%20.3201000002000003000004000005000006000000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%%30.00面积383901.98178277.92477487.31310498.33344300.13比重%22.66%10.5228.18%%18.3220.32%<4500元/M24500-6000元/M26000-8000元/M28000-10000元/M2>10000元/M2从杭州市商品房预售情况来看，市场上的主流供应价格在6000－8000元/平方米之间，超过10000元的面积也超过了20％。值得注意的是低于4500元单价的面积占到全部面积的22.66%主要是由于大量的经济适用房入市和大杭州范围内周边区域的商品房入市。华坤观点：从市场调研数据来看，三墩板块新的商品房住宅销售价格在3700-8000范围之间。以三墩镇为中心，亲亲家园等品牌楼盘价格为代表，其余各类小盘随着地段的改变销售价格也改变，目前除亲亲家园外还是以地段来决定售价。总体供应集中在三墩镇北部，其余地段略有分布。01000000100000200000300000400000500000600000面积171396.6477326.85558978.11486764.11比重10.11%28.17%32.99%28.73%<80M280-120M2120-150M2>150M230.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%32.4%1.51.5%1.5%10.3%2.9%4.4%23.5%7.4%4.4%4.4%2.9%2.9% 平米 75 80 90 100 110 120 130 140 150 160 平米 70 200注：数据来自透明售房网从预售商品房住宅面积上看，主流面积是120－150平方米的范围中，相比之下，80－120平方米的住宅面积所占比例28.17％显得并不突出。而从今年3月份房交会三墩消费者的需求情况来看，主流的需求在80－120平方米之间。华坤观点：供应与需求之间的差异说明了目前杭州市场三墩片区80－120平方米的住宅面积仍然是未来发展的方向和机会点。但随着消费者生活水平的日益提升，三墩片区整体形象的不断抬高，在乘隙购置房屋的消费者将会具有比较强的消费能力，以及三墩周边区域的原居民强大的经济实力，因此整个片区的住宅面积也会出现一定的升高。二手房成交情况（不含滨江区）01000000100000200000300000400000500000面积391218.44218131.17174287.99131414.57比重42.75%23.84%19.05%14.36%<80M280-120M2120-150>150M240.00%30.00%20.00%10.00%0.00%28.4%28.4%12.1%9.1%%8.3%6.45.7%%4.5%228%19%%2%4%15%%17.610.4%21.5%%5.4%1.83.6%8.1%9.5%%10%58.1%4.5%2004年10月2005年10月2006年4月25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%格性段观力计境牌量价利地景潜设环品质产便然值型文商程房的自升户人发工通 边开交 周（数据来源：透明售房网）从二手房成交情况来看，主流的成交面积小于80平方米，成交面积随面积增大而逐步下降。而从本次房交会调查获得消费者购房因素图中可以看到，目前消费者购房主要考虑的因素是价格和地段两大指标。特别是2006年，地段已经成为了超过价格的首要考虑因素。华坤观点：许多消费者购买二手房的主要原因是：1、二手房距离生活成熟区域比较近；2、价格比同区域新房比有一定优势，同时由于面积比较小，总价不高。从成交情况和需求状况来看，目前杭州消费者购房会在价格和地段之间进行一个有机的平衡。这对于本片区来说，是非常由优势的，良好的自然环境和人文环境，加之距离生活成熟区域的距离不远，相信目标片区未来的市场前景比较看好。三、竞争板块研究——滨江板块1、板块市场总体供应分析滨江楼盘供应/滨江楼盘供应/销售量（单位：套）0200040006000800001002003004005006007008009001000可供套数4103449750115576576569207309销售套数661318236220237216872年200510月年200511月年200512月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月（数据来源：透明售房网）该区域供应量稳步上涨，与杭州八区供应量的比重基本上维持在30%左右。但是销售形势不容乐观。在05年10月达到高位后连续3月持续下滑。直至受“购房入户”等政策利好影响才止住下滑之势。以高层和小高层为主，其中含高层形态的楼盘有18个，接近八成。含小高层的楼盘比重为43.5%。有多层供应的楼盘仅有燕语林森、温兴风情苑、贺田尚城和兴盛花园。而纯高层楼盘共有8个。2、板块市场总体价格分析滨江区月度成交价格走势731980087319800871846774716468507150800076007200680064006000 2005.10 2005.11 2005.12 2006.01 2006.02 2006.03 2006.04 （数据来源：透明售房网）该区域价格主要集中于6000—10000元/平方米之间。其中6000—8000元/平方米的楼盘所占比重为57%，8000—10000元/平方米的楼盘比重为35%；均价10000元/平方米以上的楼盘没有出现。受新盘入市影响，区域成交价格起伏不定。除05年12月，均价达到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波动。3、板块市场总体物业、户型分析该区域70%的楼盘以三室为其主力户型或主力户型之一，90—140平方米和141—180平方米是该板块的主力面积，两者比重分别为48%和34%。4、板块市场总体客群分析整个板块的销售态势良好的户型为110—140平方米的三房住宅以及50—60平方米的小户型住宅，从销售情况上大致可以看出滨江区的主要客户群体为三口之家或三代同居以及二人世界或单身人群。盛元.慧谷楼盘详情请见附件4三、目标板块市场分析（数据来源：由华坤市场研究公司采访部提供的数据截至2006年5月20日、杭州透明售房网）1、板块市场总体供应分析未能整体分析杭州在建在售住宅供应情况，本次调研了6个楼盘。通过整体供应分析，了解目前市场销售情况和激烈程度。（注：数据的采集上采用市调和预估的方式，与项目的实际数据会有一些细微偏差。具体数据图标见附件2）综合来看，供应的总建面积中，主要以小高层和高层为主，低密度住宅相对比较少，小高层、高层住宅引领了二级市场发展，但销售率明显是多层好于高层，这种现象在全国都比较普遍，杭州并不例外，主因无外乎公摊大、物业费高、得房率低、价格相对贵三四百等公共因素。在杭州多层住宅供应相对稀缺的情况下，是市场切入的一个非常好的机会点。从市场存量上看，整体市场的去化非常好，达到了64.13％去化率，但潜在供应量还是比较巨大，价值目标片区大面积住宅土地的未来推出，未来整个区域的市场竞争会比较激烈。对于万科来说，如何依托自身强力品牌（产品、企业实力、企业信誉、服务等）推动和保障后期销售是未来在营销过程中需要着重考虑的。华坤观点：整个片区以高层、小高层物业类型为主，亲亲家园与三墩颐景园有少量徘屋存在，多层和低密度住宅仍然会有比较大的机会空间。市场供应高层、小高层大于多层，就目前即将推出的新盘来看还是以小高层和高层为主；目前多层类产品市场供应过于单一，必须以多样化和创新来避免同质化的竞争。2、板块市场吸纳分析板块楼盘目前在售以天阳美林湾的吸纳速度最快6555.57平方米/月，折合61.88套/月，其他楼盘的吸纳水平都保持在3000平方米/月；从吸纳套数来看，三墩板块吸纳水平基本保持在37套/月。华坤观点：三墩板块市场平均吸纳速度为每月4179.66平方米，我们认为近一年的时间内市场吸纳速度比较平缓；一方面随着大量宏观政策的推出，市场中的一部分投资需求被压抑，市场观望气氛较浓；另一方面杭州房价的快速提升也给项目的销售带来一定的阻力，大面积户型的存在使得部分房屋的总价持续在高位运行，对于许多消费者来说感觉难以承受。受高房价和三级市场放量激增的影响，部分客群进入三级市场，对一手楼盘的销售带来较大的冲击。3、去化特征分析天阳美林湾的去化具有很强的代表性，该楼盘主打的小户型产品销售情况良好，其去化速度也是其他的楼盘的近一倍。华坤观点：从去化特征上看，2房—3房，面积在100平方米左右的房源始终是消费者比较亲睐的选择，因此一个新的楼盘推出后，这个面积和户型往往是被消费者普遍考虑的；从物业类型上看，无明显区别，说明随着杭州房地产市场的持续发展，高层、小高层的物业类型不存在太大的去化压力；从客群来看，主力消费客群年龄层次在30－35岁之间，为考虑改善居住环境为主；部分年龄相对比较年轻的消费者主要考虑婚房或者一次置业，面积需求相对比较低；从置业用途上看，自住仍为主流，同时随着去年国家宏观调控措施的出台，投资性和投机性的需求明显被压抑，自住或者为子女购置房屋成为市场的主流置业用途。4、单价分析从单价分析表上看天阳美林湾的销售单价最高，均价在6850元/平方米，位于祥符镇的景园·香槟之约售价最低均价在4500元/平方米，从单价范围看，板块的单价参差不齐从3700多元/平方米到8000元/平方米均有。华坤观点：三墩楼盘一直以亲亲家园为标杆，始终维持在7000元/平方米左右，直到兰韵天城以6200元/平方米低价入市以后，三墩区域价格体系被打破，随之而来整个区域价格差距拉大。5、户型及总价分析市场总价范围来看除去景园·香槟之约以一室小户型20万左右的总价外，其余楼盘总价基本维持在60-70万元。从户型和面积的角度上看，舒适型三房的市场供应量比较大，同时从现场了解的情况来看，年龄层次在30岁以上的购房者对舒适型三房的需求仍然比较明显。但在价格不断攀升后，购买力明显跟不上价格的上涨，如二房这种过渡性产品的需求空间已经呈现出来，随着价格的继续上涨，这种需求还将会大量增加。6、物业个案研究从目前的市场供应情况来看，主要供应的楼盘还是集中在文教区一带以及浙大紫金港校区附近的片区，而本片区临近地段供应的楼盘数量不多，因此在这个基础上，我司将文教区以西，留祥路以南，天目山路以北和绕城高速路以东的区域内正在供应楼盘进行调研和罗列，以供参考。（具体楼盘资料见附件3）7、综合评判1）、楼盘差异化分析在我们圈定的项目中，每一个项目都有各自的独特品质和突出卖点，成功的运用各个优势亮点，是各个项目操作成功的关键，而在同属区域的竞争市场里，充分的考虑其他项目的各项关键要素，进而达到未来我们项目产品策划的优化，从而在这激烈的竞争市场中真正做到“人无我有，人有我优，人优我新”。故我们你将对上述楼盘个案进行共性与个性的分析，使我们站在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们的项目的成功。具体分析如下：序号序号名称共性分析个性分析1物业类型①以多种物业形式存在，主要是以小高层、高层住宅为主，多层住宅为辅，兼以少量低密度住宅②每个楼盘商业部分主要用于完善楼盘生活配套①部分楼盘根据地段优势，通过优化物业类型配置，提升楼盘附加值。2物业特征①因江南水系发达，各个楼盘旁都依河道或湖泊而建，总体规划中都强调了亲水特性和观景特点②在智能化设施配套上都强调了科技、智能要素③各楼盘基本上都围绕某种建筑风格进行楼盘外立面、整体布局等要素的确定，建筑风格多样化①部分楼盘基于提高楼盘品质而独特设计。②部分楼盘结合位置优势进行独特安排。33户型配比①各楼盘都兼顾有不同面积的户型，并且主力户型基本上都定位在三房两室两厅，其面积范围在110—130㎡之间，而二房的面积基本上控制在90－100㎡左右。①部分楼盘将小高层住宅的顶层设计为跃层，并强调为特定群体打造的空中别墅，但忽视了客群的实际需求4物业管理①各楼盘都注重社区的物业管理，并且在楼盘的开发前期就开始介入②在物业管理方面都强调了智能化管理，如远红外线报警系统、电子巡更系统等③各楼盘都由物业管理公司进行管理或者聘请著名物业公司的顾问①部分楼盘委托知名的物业管理公司进行管理，而部分楼盘则自己组建物业管理公司进行物业管理。②不同的楼盘和不同的物业形式，其收取的物业管理费互不一致5销售价格①各楼盘的销售价格都与楼盘所处地段、楼盘品质、开发商品牌度等成正比关系①楼盘价格的各决定因素高低互不一致，但是在综合因素的作用下，楼盘的总体价值还是可以趋于平衡。6楼盘配套①在配套设施上会所设置较少，但康健设施的配置都比较齐全，泛会所的概念没有被使用②各楼盘的配套主要基于完善城市配套的不足①因每个楼盘所处的地段不一样，对配套的要求也互不相同，经常出现不同主题风格的配套类型。2）、综合结论➢发展区位：三墩作为杭州三个主要发展小城镇之一，在杭州住宅市场占有的地位越来越高，其规划定位也是从农村型区域向城市型区域转化，发展成为生活居住区陪套完善的综合性职能区。➢目标客群：市场相对独立。从去化情况看，目前公务员、企业白领以及当地原居民为主。但随着近年来大杭州概念的熟知和接收，购买群体已经被各个板块分流，后市竞争压力将进一步加大。户型：从户型看，在售住宅主力户型以三房两厅二卫的110-130平方米为主，同时小户型与大户型也有供应，供应结构比较合理。车位：从目前在售住宅看，车位配置一般在50%—70%，将售楼盘的车位配置均接近1：1，本区域虽然不是高档住宅区域，但是汽车将会在生活中普及，产品的设计必须具有一定的前瞻性，同时车位配比将成为以后住宅开发的一个主要竞争条件。前期在市场大环境好的情况下价格迅速攀升，速度过快，不符合市场规律，宏观调控下价格趋于平稳，甚至有所下降，未来随着供应量放大，房价将平稳发展。总结：目标片区目前发展状况还不是非常良好，商品房住宅重要集中在镇北区域，地块附近还是以农民房位主。随着杭州三墩镇规划的不断落实，该片区的未来发展空间非常巨大。目标片区所处的三墩是杭州市民普遍认同的生活配套最完善、最具潜力的郊区集镇。目前杭州三墩板块的住房面积需求主力集中在100－120平方米的三房，而对于目标区域来说，由于有较好的自然环境和相对较偏的地段（单价有所限制），在户型面积上可以考虑以舒适三房为主，面积范围可适当提升。从物业类型上看，该片区的物业类型比较单一，主要以高层和小高层为主，多层为辅，带有少量的低密度住宅，届时如果地块的经济指标允许，可以考虑一些其他物业类型。善于经营板块的万科可以依托强有力的企业品牌效应带动整个板块的档次，届时板块未来的发展空间会比较充裕。四、需求研究(注:以下所有数据来自华坤房交会数据库，由于本地快容积率为1.8，因此在此只研究公寓楼购买人群。)1、物业类型68.3%68.3%63.2%59.5%28.3%26.3%29.7%3.3%10.5%10.8%多层（7层以内）小高层（8-14层）高层（15层以上）70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年从近3年房交会物业类型需求来看，多层仍旧是消费最中意的物业类型，小高层、高层的需求较低，但逐年有上升趋势。2、户内结构70.0%70.0%67.6%61.1%16.7%21.6%11.1%3.3%5.4%11.1%10.0%5.4%16.7%平面/平层式跃层复式错层70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年同样是近3年需求调研，在户内产品结构需求上普通平层是市场主流需求，其余跃层、复式、错层在2006年3也房交会上的调研显示所占比例高于往年，说明消费者对产品的需求越来越多样化。户型需求10.2%10.2%%13.8%18.910.2%27.6%27.3%20.3%20.7%13.5%54.2%%34.5%37.85.1%3.4%2.7%2室1厅2室2厅室1厅33室2厅室2厅450.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年在户型的需求上，3室2厅一直占最大比例，但是随着宏观调控开始后，对面积的需求开始下降，更多的人选择了2室2厅乃至2事1厅。户内各功能房面积25.522.725.522.724.917.715.417.59.88.37.6客厅主人房/主卧厨房25.020.015.010.05.00.0 2004年 2005年 2006年在户内各功能房间面积的需求上近3年来一直是大客厅小卧室的需求形势，面积也一直维持在相对稳定的范围，到是厨房需求面积有下降趋势，这于本区域购房人群年龄层低多为年龄夫妇生活习惯有关。5、价格需求三墩板块价格需求%三墩板块价格需求%8.1024.30%2.70%%24.302.70%13.51%2.70%5.40%5.40%5.40%%5.40%0.00%5.0010.00%15.00%20.00%25.00%30.00%300040005000600065007000750080008500900010000单价均值6662.162中位数7000众数6000消费者单价的需求基本在6000元/平方米和7000元/平方米2个价格段，与目前市场销售价格基本一致。第五章定位建议与产品建议一、地块分析地块基本指标（具体还在报批过程中）占地面积：500、154.78亩容积率：1.8建筑密度：28％建筑面积：（500+154.78）×666.7×1.8=约78.58万平方米范围东至公平路；南至金渡北路；西至规划道路；北至沿铁路线地块现状地块东望——公平路地块西望——在建吉鸿路（东边地块）地块西望——空地地表（西边地块）地块北望——铁路线地块南望——在建金渡北路华坤观点：本地块的容积率为1.8，这个限制了别墅类高档产品的可能，可选择的产品业态受局限于公寓形态。二、项目SWOT分析针对项目地块的现状，结合三墩房地产市场的供应和需求分析，以及三墩片区的总体规划对本项目所处区域的影响，华坤对项目做出如下分析：StrengthStrength优势分析Weakness劣势分析W1：地块北部有铁路线，可能会产生噪音污染；W2：现阶段规划道路还未成型交通便利性不强；W3：地块附近无基本商业配套W4：区域内大都还是农居点，S1：本项目地块距三墩镇距离较近，三墩镇生活配套比较齐全；S2：远离城区为未来业主提供良好的空气质量；S3：发展商的强劲实力的保障；S4：地块边上配有公共服务设施短期内无法形成良好的居住氛围用地，成型后项目生活配套齐全。 Opportunity机会分析 Threat威胁分析O1：地块处于三墩规划的重点区 T1：国家相关政策调控和金融调域内，规划该区域将以居住为主，未来息的影响； 商业配套齐全，居住氛围逐渐形成； T2：房产政策的影响及目前市场O2：未来吉鸿路、金渡北路建成上浓厚的观望气氛；后均从地块边穿过，交通便利。 T3：与整个三墩区块竞争不可避免；T4：本地块周边有同性质竞争楼盘1、Weakness劣势分析与对策W1：地块北部有铁线，可能会产生噪音污染思考分析：火车经过势必会造成噪音污染，所以铁路沿线道路绿化十分重要。W2：现阶段规划道路还未成型交通便利性不强思考分析：现阶段地块及附近还是以农田和农居点形式存在，到达项目交通无，但拆迁工作已经进行，规划道路完成后交通问题即可解决。W3：地块附近无基本商业配套思考分析：地块周边基本没有商业配套，地块附近的亲亲家园有一定体量的商业，但与本地块也有一定距离，成为本地块的商业配套的可能性不大。W4：区域内大都还是农居点，短期内无法形成良好的居住氛围思考分析：周边小区近一两个，较为分散，没有居住氛围。2、Threat威胁分析与对策T1：国家相关政策调控和金融调息的影响思考分析：国八点、普通商品房住宅标准以及银行金融调息等一系列针对房地产产业政策的出台，导致投资客骤减，自住类客户产生一定的观望心态，消费欲望被压制。T2：房产政策的影响及目前市场上观望气氛比较浓厚T3：整个三墩区块竞争不可避免思考分析：项目属于三墩整体规划区域，在三墩不同价位不同定位的楼盘都存在的情况下，人群分流现象随着本项目的开发更为明显，而本项目势必将与三墩区域竞争楼盘争夺客群。T4：本地块周边有同性质竞争楼盘思考分析：根据规划，项目周边区域具有同性质土地出让，未来在区域内存在潜在的竞争对手，短兵相接不可避免。三、项目基本定位1、市场定位功能定位四大生活系统复合型生活区居住平台：“当地居民改善居住条件的第一居所”。社区服务平台：以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理，为业主提供温馨舒适的生活环境环境/空间：核心景观及细部景观相结合，景观小品和多层次的立体绿化布局，营造休憩闲适的生活空间；运动/休闲：将运动、休闲理念融入其规划设计中，部分底层架空处理（景观、运动空间……）以及健身设施、慢跑道等配套让居民更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与城市会所合而为一，为居民提供各种不同类型的交流场所档次定位：本项目处于整个三墩规划最北部，在杭州这个还是以地段为重要因素决定价值的城市来说地块位置相对较偏。因此根据地块地段缺陷现状、万科品牌的强势嫁接以及开发商利润空间考虑，本地块可以作为中档物业形式开发，成为杭州三墩中档居所。客群定位:区域级商业区域级消费区域级商业区域级消费规模的集中的街区的组合的悠闲的生活放松的心灵舒缓的节奏雅致的情调时尚的浪漫的动感的年龄：集中在25-35、50-55岁左右社会地位：企业白领、部分公务员、当地原居民等购房动机：追求生活质量但无力承受市中心高价楼盘和郊区高档排屋、别墅物业；方便工作或长期居住本地产生感情；自己或父母养老。区域完善生活、休闲领地2、产品定位1、项目开发主题定位开发主题诠释：结合市场定位，本案商业部分由社区配套商业、城市主题商业构成，在满足自身及周边住户基本需求外，打造主题商业街区，面向城市中高档消费客群，以主动的姿态参与城市的发展运营，塑造城市会所的名片形象强调体现个性化特色，秉持时尚动感的风格，成为区域的个性标志和时尚领跑者通过富有变化和创意的建筑和景观，提供悠闲雅致的居住品质及互动和谐的交流空间；实现居住和休闲的平滑过渡，在生活与娱乐消费轻松切换；以点及面营造纯粹的休闲主题街区，将休闲进行到底通过各地块的不同功能组合分配，形成规模的系统的集中的生活、休闲、娱乐、消费空间；同时以统一的休闲主题作为自然的身份识别，形成特定群体的交流活动圈层2、产品定位及阐述多功能休闲时尚会所+复合型休闲健康社区多功能休闲时尚会所：多功能：业态的多样性，商业业态由商务功能、休闲功能、娱乐功能、健身功能、休憩功能、配套功能等多功能组成；休闲：不论是建筑风格、业态设置、景观营造、消费心态等众多方面去创造、去感受休闲与放松；时尚：时尚的空间、时尚的享受、时尚的人群、时尚的空气怎能不让人不时刻身处时尚之中；会所：城市的、你的、服务的、多功能的，不仅是会所了！复合型休闲健康社区:复合型：沿街多层公寓＋情景小高层公寓；休闲：这里的生活，清晨是推开窗的绿色，中午是绿荫下的休憩，下午是水池边的欣赏，晚上是会所的娱乐与放松！健康：精致而充满绿色的环境、短进深通风采光优秀的住宅、各种配套健身设施、积极向上的生活方式，就是全方位的健康。社区：“社区”的原意是指“关系密切的伙伴和共同体”。可见，一旦我们被这个叫“社区”的东西黏合到一起，就再也不是孤家寡人了，一旦有了“社区”，我们也将从原来的“单位人”变成“社区人”。3、住宅产品设计建议建筑形态表现设计要求上应注意与整体环境的协调性，讲究建筑整体效果，立面各部位设计（阳台/窗等等）以满足功能为首要原则，追求淡雅清新、含蓄大气的观错阳台式情景小高层感，表现阳光、悠闲、舒适的现代都市生活。立面建议采用错阳台处理，单体与单体间高低错落，有进有出，呈锯齿状分布，灵活美观，有韵律感。同时配以半步阳台、转角阳台、连接阳台等多类型阳台设计，既增加景观的欣赏范围，同时能增加房屋使用面积，提高生活品质；阳台部分可增加花台处理，增强立面景观效果，丰富立面层次感和美观度，使立面生动活泼，不会显