河南某住宅楼盘竞标方案

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**市『山水华门』（暂定名）项目竞标方案***房地产营销策划有限公司2006年7月24日第一部分：市场调查分析一、**概况

**市位于河南省西部，渑池县境内，属三门峡市。地处崤函古道，北仰韶峰，南眺洛伊。据传，唐代涧河泛滥，有神马降临，退水救民。为感念神马义举，遂建“**庙”，由此得名。全市总面积112平方公里，辖两镇和五个街道办事处，总人口16.1万人，共有汉、满、蒙古、维吾、布依、壮、彝、回等14个民族，其中城镇人口12万人，农村人口3.3万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.4°C，年降水量700毫米，无霜期276天。区内已形成了以化工、机械、轻纺、食品加工等为主体得工业生产体系；主要土特产有蜂蜜。旅游景点主要有鸿庆寺石窟、楚坑、慈禧行宫等。**市原为渑池县的**公社，1970年成立**矿区（县级），归洛阳行署领导。1981年，经国务院批准建立**市，由洛阳行署代管。1986年区划调整，由三门峡市代管。全市下辖千秋、常村两镇和千秋、朝阳、常村、新义街和泰山路五个街道办事处。**属于新兴的工业城市，随着城市整体经济实力的增强，其基础设施建设、道路建设、绿化设施建设不断增强，城市化水平不断提高。**矿产资源丰富。主要特点是储量大、品位高、品种多、埋藏浅、易于开采利用。现已探明有丰富的煤、铝土、玻璃石英砂、火礁岩、重晶石、硫铁矿等矿产资源，其中已探明煤炭总储量达79亿吨，素有“百里煤城”之称，是我国的重要的能源基地之一；铝土矿探明储量1.02亿吨，占河南省总储量的50%以上。以煤、电、气、化、水利、药为主的特色工业格局初步形成。国家特大型企业义煤集团所辖杨村、耿村、常村、千秋、跃进等13对矿井，年产原煤一千万吨以上，目前生产经营形势蒸蒸日上。辖区内产生了国有特大型煤炭企业义煤集团公司、**气化厂、河南振兴化工集团公司、中洁铬盐有限公司、黄河槐扒等一批大型企业，为**经济发展做出了贡献。也使**2001年综合经济实力在全省中跻身29位，主要人均经济指标名列全省前茅；2002年在全国县域经济基本竞争力评价中，**经济基本竞争力提升速度跻身全国百强，位次己进入到22位。2004年，全市生产总值完成27.3亿元，地方财政收入1.2亿元，全社会固定资产投资完成18.1亿元，城镇居民人均可支配收入6135元，农民人均纯收入3100元。综合经济实力2004年在全省排第8位。2005年，地区生产总值达到40.8亿元，财政一般预算收入2.05亿元，规模以上工业总产值完成67亿元，城镇居民人均可支配收入7200元，农民人均纯收入3800元，人均固定资产投资、人均储蓄存款余额、工业增加值占GDP比重位居全省第一，人均GDP、人均财政一般预算收入位居全省第二，其它各项指标均居全省前列，综合经济实力跃居全省第6位。时至今日，**市经济实力明显增强，人均收入稳步增加，消费力水平普遍提升，城乡一体化发展格局初步形成。二、**市房地产市场概况**市房地产市场总量状况

**房地产市场起步阶段：**市房地产市场起步较早，早期主要以矿区、厂区生活区家属院建设为主。因受到周边地势和土壤条件、可用土地资源限制，可用建设用地不多。但利用率较高，普遍以多层单元楼为单体建筑，形成区域性生活园区，较少有低层建筑。在普通住宅主要以矿区、厂区建设为主的时代，房地产市场发展较为缓慢。随着国家各项政策的出台，支持房地产业的良性发展的基础上，**市房地产市场开始市场起步，并逐渐形成了几家房地产公司紧俏开发的局面。本市自1996年住房改革以来，不断加大房地产投资，累计完成投资11.8亿元，交易额1.35亿元；先后规划实施了新村、艺苑、东苑、银杏苑等住宅小区，城市建设框架不断拉大，住房总量达到192.8万平方米，城镇居民人均住宅面积由不足16平方米提升到25.8平方米。为配合城乡一体化进程，本市目前正在积极规划农民集中住宅小区和煤矿沉陷区群众迁居住宅区。**市房地产市场总量状况

**房地产市场整体经营水平---不高：

因**属于新兴的工业新城，在1981年才建市，主要经济支柱产业为矿产资源业、电力产业、化工业，房地产业在**市一直作为辅助人民生产生活的产业，发展较为缓慢，竞争并不激烈。又深处中原腹地，周边有高低起伏的丘陵地带，所以作为县级市的**市没有迎来外来地产商的青睐。**市的房地产业一直处于自我保护的状态，在市场内存在的几家房地产经营企业相对市场竞争力较弱，整体开发水平、经营理念、操盘经验都与其他地市存在差距，整体水平不高。其开发个案无论是规划设计理念、还是建筑风格、景观设计，都不能以精品住宅来衡量，仅仅是作为生活休息的普通住宅。房地产市场价格整体水平---不高：

在**市内商品住宅在售个案均价为950元/㎡-1050元/㎡的范围，起价一般在700元/㎡-800元/㎡的范围，最高售价在1100元/㎡-1300元/㎡的范围。整体价格水平在河南省境内的各县级市中处于中等偏下水平。郑州市郊县商品住宅均价为：新郑1300元/㎡、新密1340元/㎡、中牟1300元/㎡。**市房地产市场总量状况

房地产市场规划设计及其他----不完善：在整体规划上，缺乏整体设计理念诉求和表现；在住宅园区规划设计上，科学性、合理性较差，出入动线不明显，或出入干扰性较强，基本没有人车分流设计；在景观设计及绿化部分，没有特色和缺乏提升整体品质功能，使产品附加值相对缺失；在住宅园区内配套设施上，缺乏规划增加附加值、提升小区品质的配套设施，如会所、医疗设施、社区内商业及临街商业部分；在中高端产品研发方面，更为缺乏，基本没有亚别墅或别墅项目；在物业管理服务方面，缺乏品牌管理与贴心、安心服务等规划。**市房地产市场总量状况

房地产市场整体上升空间---较长：

在对整个**房地产市场研究后，可以看出其客户量相对充足，价格接受水平随着社会经济发展而不断上升；市场总体投放量不大，市场总体消化能力比较强，以后市场发展空间有上扬趋势。人均居住面积水平――较高：

本市2004年城镇居民人均住宅面积达到25.8平方米，已超过2004年底全国城镇人均住宅24.97平方米的水平。房地产商业项目――缺乏：

基本上处于空白状态，周边商业服务设施主要以临街商铺为主、形成特色商业街为主,主要有珠江路商业街、滨河路建材一条街等。商品住宅整体市场供需——两旺：市场竞争不激烈造成市场供应基本满足需求，大部分客层对低楼层房源较为中意，高楼层户型销售不如低楼层，但整体销售速度较快。整体供应面积集中在90-140㎡之间的2房、3房，至于小户型基本处于零状态，大面积户型也不多，别墅类更是屈指可数。**市房地产市场总量状况

项目周边个案分析

在项目周边主要参观了祥和花园与河滨印象两个项目，对其项目地理位置、周边交通环境及配套设施、总体规划、产品定位、市场推广、户型设计、景观设计、价格水平、主要目标客层等进行分析整理。项目名称河滨印象祥和花园地理位置千符路与珠江路交叉口珠江路两侧香山路以东千秋路与珠江路之间交通及配套2路，社区有特色商业风情街和地下停车场1路，总体规划项目一期占地91亩，总建筑面积77500㎡，总户数620户项目总建筑面积8万㎡，14栋楼，嗲地下室产品定位主要户型以86㎡2房--141㎡三房为主力户型主要户型为以90㎡2房-140㎡3房为主力户型市场推广1.主要推广以地处市中心、商业、文化休闲为主的核心区域为主卖点；2.以概念宣传推广，宣传项目为**现代的新型社区；户型设计全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷景观设计主要景观设计没有突出卖点，主要以景观道路体系景观设计规划为主，沿道路之间、建筑物之间形成“绿岛”绿化。没有规划设计主要景观小品建筑。主要景观设计以楼前屋后绿化为主，因楼间距较近，建筑密度较大，绿化率不高，没有单独的景观设计。价格水平均价980元/㎡，最高价1235元/㎡均价950元/㎡，最低价618元，最高价1093元/㎡目标客层主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。销售情况销售状况良好，主要好的位置楼层已经没有，90㎡-120㎡面积户型销售较好。销售状况良好，所有户型1-4层都已销售完毕，仅剩5-6层，90㎡-120㎡面积户型销售较好。由以上分析可以看看出，在**市区区内住宅项目规划划中缺乏精品社区区；主要户型面积积符合市民购买需需求；整个房地产产市场供应量与消消化量基本保持平平衡状态，现在市市场状态处于供需需两旺状态；主要要喜好楼层为1-4层低楼层的位位置；对户型、出出入动线设计科学学性、合理性没有有太多要求，整个个市场也缺乏新产产品研发。**市房地产市场场总量状况三、**市收入与与消费水平分析**2001年综综合经济实力在全全省中跻身29位位，主要人均经济济指标名列全省前前茅；2002年年在全国县域经济济基本竞争力评价价中，**经济基基本竞争力提升速速度跻身全国百强强，位次己进入到到22位。2004年，全市生产产总值完成27.3亿元，地方财财政收入1.2亿亿元，全社会固定定资产投资完成18.1亿元，城城镇居民人均可支支配收入6135元，农民人均纯纯收入3100元元。综合经济实力力2004年在全全省排第8位。2005年，地区区生产总值达到40.8亿元，财财政一般预算收入入2.05亿元，，规模以上工业总总产值完成67亿亿元，城镇居民人人均可支配收入7200元，农民民人均纯收入3800元，人均固固定资产投资、人人均储蓄存款余额额、工业增加值占占GDP比重位居居全省第一，人均均GDP、人均财财政一般预算收入入位居全省第二，，其它各项指标均均居全省前列，综综合经济实力跃居居全省第6位。2001年年—2006年上半半年城镇居居民人均收收入水平以以年均17%左右的的速度增长长，农村居居民人均收收入水平以以年均20%左右的的速度增长长。整体收收入水平增增速较快，，构成强有有力的买方方市场，对对居民购买买适合其的的商品住宅宅形成比较较强消费力力支撑。四、客层分分析**市是新新型的工业业城市，主主要城市人人口将近13万人，，农村人口口仅2万多多人，致使使城市人口口占整个**市人口口的81%左右。城城市人口住住房的需求求增加、商商品住宅市市场供应量量有限、受受地形地势势地质影响响可供开发发住宅类用用地有限，，这些因素素决定了**市主要要商品住宅宅购买力为为居住在**市区内内和周边区区域的居民民，捎带有有部分农转转非人口居居民。在这一区域域内居民主主要以各大大企业职工工、单位职职工为主，，部分国家家机关公务务人员为辅辅。其住宅宅需求以普普通居住或或满足基本本生产生活活为主，基基本上尚没没有形成享享受型住宅宅消费习惯惯。这样就就构成了普普通住宅市市场的需求求较大，需需求面积集集中在90—140㎡户型，，房型也在在2房-3房为主。。五、项目概概况本项目位于于**市千千秋东路北北侧,生态态公园西侧侧,项目总总占地面积积103786.46㎡,合合计155.68亩亩,项目目地块南北北总进深约约411米米，东西总总宽约252米，其其中道路占占地面积为为6923.78㎡㎡,合计10.38亩。整个个项目地块块地形南北北成不规则则矩形，地地势北高南南低。项目总占地地面积比较较大，又临临近大型绿绿地和公园园，适合分分期规划中中高档住宅宅，弥补市市场空缺。。根据北高高南低地势势规划错落落式住宅，，以打造**市首家家城市生态态景观住宅宅为卖点，，制造**生态式住住宅模式。。1、交通：：周边交通通较为便利利，有1路路公交车，，附近也有有2路、3路公交车车；项目南南边紧邻千千秋路（东东西干道）），西临香香山路（南南北干道）），通往市市区各个区区域；南下下310国国道，北上上连霍高速速，都较为为便利；2、周边生生活配套齐齐全：衣、、食、用、、娱、商场场、金融、、学校一应应俱全；珠珠江路商业业一条街，，经营项目目涉及服饰饰、日用品品、电信通通信；滨河河路建材一一条街；工工商银行、、中国银行行等金融配配套也在附附近街道；；项目西有有第一中学学；附近有有**生态态公园；3、政府职职能部门都都在千秋路路两侧，办办理各项事事宜较为便便利。六、SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1地理位置较好，接近城区和生态公园；S2与周边楼盘具有明显的总体规划优势；S3户型、面积应规划设置适中，满足购房主力消费者的需求；S4交通方便，与珠江路等商业街均不超过500，公交线路1路终点站；S5项目地块北高南低，采光通风视野较好，便于规划设计；W1项目地块南北进深较长，出入不便；W2地段位于生态公园旁，土地地势有雨水冲刷W3项目存在一定拆迁难度；Opportunity机会分析Threat威胁分析O1项目紧邻珠江路商业街，周边人流量较大；O2项目周边竞争楼盘基本没有，市场需求大；O3

项目紧邻生态公园，在休息时间游园人较多，项目门前人流量大，可造成良好口碑传播；O4项目出入动线规划南北两个出入口，并附带人车分流设计；O5规划设计项目临街商业用房；T1周边企业职工宿舍较多,部分企业职工暂时没有购买意图；T2

项目附近两旁没有服务商业配套；T3项目推广受推广渠道制约,市民获取信息渠道和注意推广渠道载体有限；劣势及威胁胁的弥补方方案解决T2问题,以项目地段段优势,和周边人流流量为主要要推广宣传传渠道,打造项目临临千秋路的的景观和户户外广告、、精神堡垒垒等，吸引引周边人群群和游玩人人群的视线线；附带CF（电视广告告）推广宣宣传渠道，，覆盖整个个**市区区及部分有有意在城区区购房定居居的农村人人口。解决W1、W2、W3、存在问题题，淡化一一些潜在问问题，突出出景观卖点点、规划设设计卖点、、户型设计计优势，弥弥补缺点。。解决W4出入动线太太长问题。。实现社区区出入动线线规划合理理性。另外外加强物业业品牌管理理，以品牌牌物业服务务为项目另另一大卖点点。解决T2项目地块临临千秋路缺缺乏商业服服务等设施施的问题，，增加项目目卖点。解决T3制约推广问问题，是项项目知名度度在短时期期内得到提提升，增增加项目目曝光率，，提升项目目整体形象象。第二部分：：项目定位位一、形象定定位目前**市市的房地产产发展尚处处于初级阶阶段，还没没有一个能能够真正满满足客户需需求的房产产项目。**市需要要一个这样样的样板小小区，来填填补这一个个空白。本案，作为为**市最最大房地产产项目，从从前期定位位起，就将将其作为**市的第第一大盘、、第一高档档社区、第第一品质楼楼盘来、第第一品牌来来进行运作作。使其成成为**市市房地产开开发的样板板工程、标标杆工程，，同时也是是**市的的城市名片片。因此，本案案形象定位位为：**首席城城市生态双双景社区二、市场定定位首席城市生生活社区首席生态居居住社区首席双景观观社区三、价格定定位普通多层1200-1300元/平方米纯复式1400-1500元/平方米叠加别墅30-35万/套独栋别墅40-60万每套四、目标客客户定位普通多层目目标客户定定位：企事业单位位职工、政政府职能部部门公务员员、**市市郊区到市市区购户客客户；年龄在28-40岁之间有一定的经经济基础，，收入较稳稳定。纯复式住宅宅目标客户户定位**市科教教、文卫等等行业中级级以上领导导、高收收入家庭；；年龄在35-45岁之间经济基础好好，收入较较高追求生活品品味，消费费心理较为为成熟。别墅目标客客户定位**市私企企、经商业业主、**国有煤矿矿高级领导导、政府高高级领导（（隐性收入入者）年龄在40-55岁之间；属于城市最最高阶层，，已完成资资金积累；；有攀比心理理，消费重重在品质，，不讲究价价格。第三部分：：产品建议议说明本案地块位位于**市市的东北方方向，南临临千秋路东东段，东临临**市大大型生态公公园，西临临**市第第一初级中中学。总占占地面积103786.46平方米，，约合155.68亩。地块基本呈呈梯形分布布，北高南南低，落差差达20余余米；目前本地块块上有农田田、农家宅宅院及临街街部分单位位办公用房房；千秋路珠江路鸿庆路香山路本案生态公园花路园项目开发主主题**是一个个新兴的工工业城市，，主要支柱柱产业为煤煤碳及其由由煤碳业形形成的化工工工业，同同样，工业业的快速发发展造成环环境状况的的恶劣。本案，位于于**市东东北部，西西南方向与与**市繁繁华的商业业中心及行行政中心毗毗临，东北北方向与**市最大大的万亩生生态公园相相临。基于原生态态主义的价价值观，本本案尽可能能保护、利利用本案周周边丰富的的大环境及及原生态特特色植被，，在规划设设计中实现现建筑与环环境的和谐谐共生。设计以满足足人们对现现代居住环环境所要求求的舒适性性、健康性性、生态性性为出发点点，创造出出一个布局局合理，功功能齐备、、环境优美美的现代高高档住宅社社区。设计中要讲讲究人与环环境的融合合，建筑与与的整体规规划布局的的融合，建建筑与绿化化的融合，，并充分考考虑城市社社区的标志志性建筑物物，使居者者都有强烈烈的归属感感和自豪感感。规划思想本案有着独独特的区位位优势和地地理优势，，在规划设设计过程路路，应本着着“尊重环环境，提升升环境”的的指导思想想：以““城市生态态双景社区区”的规划划理念为指指导，围绕绕“城市生生态”生活活为主题，，兼顾本案案地块原始始概貌及生生态资源的的可持续发发展，创造造一个具有有现代城市市生活气息息的生态健健康高尚生生活社区：：尽量保留小小区东边坡坡地上的原原生树木、、植被以及及小区内现现有的一些些合欢树树、柿树等等果木花草草，这是非非常宝贵的的天然资源源，在设计计时努力实实现“原汁汁原味”，，把人工破破坏减少到到最低限度度；引入坡地景景观概念，，巧妙利用用基地北高高南低的自自然态势；；植入“生态态城市”为为主题的生生活方式；；实现“生态态、健康、、休闲”的的新生活理理想；将“生态健健康”概念念融入社区区，全面提提升当是的的生活质素素；本案东临万万亩生态公公园，如何何利用这一一天然资源源，将成为为设计中的的一个重要要课题。规划设计原原则合理组织景景观视线通通廊；各单体、各各户型的景景观均好性性；特色“景观观装修”处处理，尽量量合理利用用地块固有有的坡地及及景观生态态元素；总体采用开开放景观体体系布局，，局部采用用意象围合合手法，创创新出半公公共组团特特色生态庭庭院；注重社区天天际轮廓线线的节奏与与韵律设计计；注重社区规规划布局的的层次感与与梯度感设设计，达成成和谐统一一。总体规划布布局一主轴由千秋路向向北，设计计中央主轴轴景观带，，直穿小区区的全境，，形成小区区的中轴线线——中央央坡地景观观大道，形形成小区的的主轴；结结合中央坡坡地景观大大道，形成成本案最具具竞争力的的核心景观观。双景观社区景观与与外围景观观——组团团景观与庭庭院景观———组团花花园与空中中花园三组团根据本案的的基地面积积及产品定定位，将本本案分为三三个组团经典居家组组团花园复式组组团别墅组团四级绿化小区边缘绿绿化——中中心景观绿绿化——小小区组团绿绿化——私私家花园绿绿化平面规划建建议本案地块面面积约150余亩，，根据本案案平面布局局，建本案案分三期开开发，所以以规划以配配合项目开开发为目标标，本案的的平面规划划分为三大大组团：1、经典居居家组团本组团位于于整个地块块的西南侧侧，南临千千秋路，西西临**市市第一初级级中学，本本组团以普普通六层建建筑为主。。2、花园复复式组团本组团位于于项目地块块的最北侧侧，由于本本案地块北北高南低，，最北侧为为花园洋房房组团，由由此向南俯俯瞰，形成成良好的天天际线景观观。3、别墅组组团（独栋栋、叠加别别墅）本组团位于于本项目地地块的最东东侧。因为为项目地块块东侧紧靠靠万亩生态态公园，利利用良好的的自然资源源优势，在在临生态公公园一侧建建独栋别墅墅、叠加别别墅，形成成高尚社区区中的高档档住宅区。。建筑风格建建议时尚现代风风格针对本案的的地理位置置、功能和和档次，我我们建议建建筑外形为为明快、简简洁的新现现代主义风风格，色调调以暖色为为主。但应应以产生差差异化为主主导思想，，以体现富富有朝气、、突破传统统、讲究色色彩的视觉觉效果。别墅区的建建筑形式，，简约纯朴朴，采用现现代手法处处理传统坡坡屋面和构构架，立面面色彩柔和和和淡雅富富有变化；；空间退落落和大面积积玻璃突出出建的通透透性，展现现优雅、尊尊贵的风格格。户型设计原则则针对本案户型型的比例配置置：为了提高小区区整体品质，，树立**市市首席住宅、、更好地满足足市场需要，，在“错位竞竞争、扬长避避短”的原则则指导下，建建议具体房型型面积配比上上按照下列比比例：一期组团（普通多层）二期组团（花园复式）三期组团（别墅）户型二室二厅三室二厅四室二厅纯复式叠加独栋面积（m2）80-95120-135140-150150-165180-250260-300组团户型比例30%55%15%８０%２0%总户型比例６５％２０％１５％普通多层户型型建议三室二厅主力力型：面积在130平方米左右右同，进深两两段式，客厅厅开间在4.2－4.5米，可引入入错层结构，，在动区与静静区之间以台台阶形式空间间隔离，以形形成房子整体体的空间层次次感，提高整整套房子的档档次。客厅可可考虑大面积积落地窗，其其他厅房的窗窗户建议做飘飘窗。此户型型为市场求量量较大的户型型。二房二厅经济济型：面积90平方方米左右，针针对三口之家家的小型家庭庭，经济实力力相对暂时较较弱，是在经经济上考虑置置业的一群人人，此户型一一样是二段式式，客厅开间间不应小于4.2米，南南向阳台，飘飘窗设计。四室二厅舒适适型：面积在140-150平平方米左右，，针为五口之之家设计的舒舒适型家庭，，客厅4.2-4.5米米，动静分区区、干湿分离离，客厅大面面积落地窗设设计，其它厅厅房设计飘窗窗。花园复式：面积150平平方米左右，，客厅挑空，，室内楼梯，，针对追求品品质的有产家家庭．建议客厅方正正、合理、适适用，少开门门洞，保证利利用率；客厅厅为落地推拉拉门，外带观观景大阳台；；建议阳台用用钢化落地玻玻璃封闭，内内置不锈钢栏栏杆，增强采采光性，同时时又丰富建筑筑外立面效果果。起居厅的窗户户：目前窗台台标准高度为为80-90厘米，外有有封闭式阳台台，两层窗户户遮光。阳台台栏杆一般为为1.2米高高，人站在阳阳台里感觉到到舒服。建议议阳台的实栏栏板不要太高高。窗台：飘窗设设计，窗台距距地面400-600厘厘米高，视野野很好。建议议外飘窗，窗窗台高度为45～60厘厘米，保证窗窗户的采光和和观景效果，，同时有引领领时尚和舒适适感；局部景景观较好的山山墙部位另开开景观窗，楼楼端户型窗户户建议两面外外飘。单元窗窗户也随景观观建议落地玻玻璃加内置栏栏杆。阳台建议落地地玻璃处理，，或外置或内内置栏杆，通通透、采光良良好，整体建建筑立面也会会很美观。厨房应设计为为封闭式;直直接采光、自自然通风和向向外开窗;厨厨房应设置出出屋顶的垂直直排烟道，并并应有防止烟烟气回流的措措施。预留排排油烟器和热热水器等设施施的位置。如如有窗墙部位位均应预留洞洞孔;燃气垂垂直管线不宜宜安装在室外外临近阳台或或窗的部位;厨房宜设燃燃气汇漏保护护装置。燃气气热水器应设设置排至室外外的专用废气气排放管道。。建议卫生间干干湿分离布局局，并方便摆摆放洗衣机；；卫生间直接接采光、通风风，达到健康康标准；大户户型分别设置置客卫、主卫卫，保证主人人的私密性；；如有暗卫，，建议增加集集中排气道。。别墅户型细节节表现——南向超大大窗把户型的窄窗窗加宽，尤其其主立面的窗窗户尽量加大大，充分考虑虑到中国人的的传统居住习习惯。

设计计改良，增大大采光面与通通透性，增加加生活质量。。——廊柱多材质、多样样式、尽可能能丰富居住的的小细节。而而同一风格格也尽量保证证个性化设计计，增加观赏赏性。——多重檐屋顶多重房檐檐设计，不同同走向，和谐谐相配，既美美观又实用。。——门墩人性化设计，，房前特为““未来主人翁翁”设计了游游戏玩耍后的的休息设备。。——真材石料料，打造百年年建筑台阶为整条块块石，美观庄庄重，气度不不凡；墙面铺铺装采用石材材而非文化石石，历久弥新新，百年建筑筑.交通道路组织织建议在交通组织方方面，规划追追求恰当地处处理交通与景景观的关系，，强调“组团团分流”的交交通方式，在在满足交通便便利性与通达达性的前提下下，最大限度度的使车行环环境与步行空空间适当分离离，营造具有有安定感的景景观与生活空空间。针对本案地势势，考虑完全全因系，在交交通组织形式式上采用“人人车分行”的的交通组织形形式。在总体布置上上，组团与组组团之间可用用混行道连接接，中心绿化化带设置步行行道、水景边边设置步行道道其主要起休休闲功能。总总体上可为环环型互通式的的设计，其较较适合以机动动车为主的交交通形式;小区每个组团团内部为树枝枝尽端式的设设计,其优点在于组组团的安静与与安全，形成成强力的领域域感，同时可可保证每户的的私密性。人行道的路面面处理主要是是在路面的变变化处理上，，如表现形式式，交叉口处处理等等，能能体现一种休休闲功能为主主。小区出入口设设置小区的主入口口应设置合理理，出入方便便，同时要考考虑社区的安安全问题；本本案所临的城城市主要道路路只有千秋路路，主出入口口设置在千秋秋路上；小区中间临人人行出口与小小区规划中的的中央主轴景景观相连；因因本案设计人人车分流，车车行入口设在在小区最西一一侧；另外在建议小小区的北侧、、东侧设计人人行出入口，，与东侧的生生态公园互通通，方便业主主出入。景观规划设计计建议——设设计概念城市生态双景景生活社区项目东依万亩亩生态公园，，四周被原生生态树林、植植被包围，属属藏风聚气之之风水宝地。。景观设计充充分尊重地块块固有的自然然地势、自然然景观，结合合优秀景观的的设计手法，，意在创造高高品质的自然然生态、社会会生态、文化化生态相融合合的尊贵生态态楼盘。设计以生态、、原生林等自自然生态概念念为主，结合合本案独特的的坡地地势，，在借用天然然资源的同时时，引入水景景、使之成为为独具格调的的清泉跌水，，并与绿林草草坪相辅相成成，把景观因因素融入到小小区整体景观观设计之中，，让建筑与风风景达成完美美的统一。总体景观布局局接近自然、融融入自然小区内总体环环境力求接近近自然，融入入自然。通地地有节奏感的的空间过渡，，将私人空间间——半私人人空间——开开放空间和谐谐地衔接和共共存。在原地地块的基础上上布置入口广广场、中心景景观轴、车行行景观道、人人行景观带、、跌水观景台台等景观要素素，并通过绿绿化、树种、、树形、绿化化密度打破原原有地型秩序序感，形成各各有特色、和和有品味的生生活空间。中央坡地景观观大道主轴跌水水景景：依靠本项项目地块独特特的北高南低低的自然坡度度，形成跌水水水景。并由由北向南分别别在三个集中中景区依次形形成——喷泉泉水景、跌水水水幕、主入入口水景。喷泉水景跌水水幕主入口水景步行台阶步道道：依靠本项目地地块坡道，形形成中央主轴轴台阶景观步步道。步道由由主入口开始始，依次上升升，分别在另另外两个中央央集中景区形形成中央景观观平台。整个步行台阶阶共设950个台阶，寓寓意“九五之之尊”，既是是一个健康通通道，也是一一个彰显尊贵贵步道。台阶可依据两两侧景观，设设置成直行台台阶、转角台台阶、环形台台阶等。三个主轴集中中景观区：三个主轴集中中景观区分别别分布个整个个中央主轴景景观的主入口口处、中心景景观区和上游游景观区，每每个景区都有有不同的景观观主题。入口景观区为为临千秋路的的入口广场设设置大型水景景广场，配合合小区的建筑筑风格，在入入口广场设置置半环型廊柱柱，极富动感感，象征小区区蓬勃向上的的精神，并营营造开放、大大气、现代的的景观风格。。小区中心景观观区，位于项项目三个组团团的交界处，，由跌水水幕幕构成，环绕绕跌水水幕形形成中心休闲闲广场。跌水水幕层层层叠落，跌入入水中；于水水幕墙体局部部及基座辅以以水生植物；；叠水池内建建议创新出一一些特色景观观小品设计，，如白天鹅、、美人鱼、寿寿龟等。围绕跌水水幕幕而建的中心心广场设置硬硬质地面，如如花岗或彩色色广场砖辅面面。喷泉水景位于于项目主轴景景观的最上游游，即项目二二期组团内.建议设计成成几何直线规规整的喷水池池。河床为硬硬质铺地，并并设置连排式式音乐喷泉装装置。喷水池宽度在在2-3m，，河岸为花岗岗岩或高品质质广场地铺，，辅以休闲椅椅座、各式各各样的花坛、、盆栽、景观观灯柱等，同同时考虑水池池内创意设计计一些景观小小品；会所建议本案作为**市第一大盘盘，为体现其其高品质，特特建议在本项项目设立会所所，具体建议议如下：1）会所选址址：中央跌水水幕幕景区一侧，，面积400-500平平方米左右；；2）会所功能能：运动健身区：：乒乓球室、、台球室、健健身房、壁球球室业主沙龙休闲闲区：音乐茶茶座、棋牌室室、阅览室智能化系统⑴安防自动化化系统周界红外线报报警系统单元入口配置置可视电子对对讲系统闭路电视监控控系统电子巡更系统统停车场一卡通通管理系统（2）通讯自动化化系统电话预留宽带接入有线电视网络络第四部分：营营销推广部分分——山水意境境，豪门生活活城市生态双景景观精英社区区一、推广主题题概念提炼1、什么是主主题概念主题概念———是一条主线线一篇洋洋洒洒洒的万言巨著著，闪光点比比比皆是，犹犹如散落的珍珍珠，怎样才才不会让您的的闪光点明珠珠暗投，而是是绽放光芒，，这就需要一一条主线将这这些珍珠串起起来，成为一一部璀璨的艺艺术品。一、推广主题题概念提炼2、主题概念念的强势表现现从业主的角度度，主题概念念是一种：生生活主张从设计的角度度，主题概念念是一种：设设计理念从传播的角度度，主题概念念是一个：推推广灵魂从销售的角度度，主题概念念是一种：营营销包装装一、推广主题题概念提炼外因——城市市发展需要**城市框架架拉大**循环型发发展战略确定定**加强生态态城市建设**加强基础础建设**加强城市市绿化**正在向生态型现代都都市转变内因——项目目自身条件城市未来的发发展区域毗邻生态公园园享有能源型城城市难得的山山水与市区紧密相相连交通便利利项目强力打造造内部景观绿绿化本案繁华中凝结自自然3、主题概念念提炼元素（（1）一、推广主题题概念提炼项目目标客群群分析25——45岁行政单位公务务员厂矿企业老板板企业中高层人人员企业营销人员员3、主题概念念提炼元素（（2）一、推广主题题概念提炼3、主题概念念提炼元素（（3）30岁以上的的人士事业小小有所成，该该是善待自己己善待家人之之时他们走南闯北北见多识广，，理解什么才才是尊贵的生生活他们也许学历历不高，但是是见识广博，，他们主动意识识强，自我意意识强烈，他们引导**的消费潮流流，引导城市市发展因为**的现实欠欠缺，所以向往绿色、向往自然他们要与众不同，，所以占据稀缺资资源（自然、绿色）一、推广主题概念念提炼3、主题概念提炼炼元素要点根据城市发展需要要，根据客户需求求，根据本案地块块条件，三大要素素：繁华——城市发展展绿色——城市发展展、客户需求、本本案条件精英——客户的心心理预期认同一、推广主题概念念提炼4、概念提炼：城市生态人居一、推广主题概念念提炼城市释义：人口集中、、经济发达居民生生活舒适的地区，，通常是周边区域域政治、经济、文文化中心。延伸：象征一种身身份，一种生活模模式关键词：繁华、科科技、舒适、格调调生态释义：生活在一定定自然环境下生存存和发展的状态，，也指一种生物的的生活属性以及习习惯。延伸：自然人文居居住哲学关键词：绿色、自自然、人文、景观观5、概念阐述城市生态城市—繁华的享受受支撑点：项目距离**市区区相差无几发达的生活理念先进科学技术为基基础的建筑、配套套自成一体的生活享享受区域生态—自然的享受受支撑点：生态公园山水相依，绿色环环绕社区内园林景观绿绿化芳香的空气。洁净净的天空一、推广主题概念念提炼6、概念引申区位——让少数人人占有稀缺资源城市与自然的双心心重叠既是城市，也是自自然社会属性与自然属属性充分展示充分融合合是珍稀的城市土地地资源一、推广主题概念念提炼一、推广主题概念念提炼6、概念引申居住模式：创造性性地都市生态真正做到以人为本本，摆脱现有的基本生生活满足居住模式式，创新一种适度、城城市化的生态模式式典范，从规划建设上做到到都市繁华，生态自自然。二、推广主题传播播演绎案名、定位、广告告语、二、推广主题传播播演绎1.1案名启示录录地段优势的传递产品定位的暗示目标客户价值观社区规模的表述案名本身就是广告告物业属性的传达深刻的第一印象通俗易懂朗朗上上口案老子说：“道，可道，非恒道道。名，可名，非非恒名，无名，万万物之始。有名，，万物之母。”其中深意，或许是是懂得“名”又能忽略“名”的商家悟得……每一个城市都有她她独特的性格，每每个城市都有她不不同的味道。每个个城市中占主流类类型的楼盘案名，，也印证出该城市市消费者的追逐生生活方式、开发企企业千姿百态的心心绪，毕竟一个响响亮的、引人注意意的名字可以最大大限度地勾起消费费者的兴趣……案名二、推广主题传播播演绎1.2项目解析规模规模第一大盘效应信誉口碑规划完美规划景观空间自成风景产品异域风情产品创新尊贵品质地段交通便利潜力地段第一居所二、推广主题传播播演绎1.3目标群体解析城市精英的诗意生生活城市精英的终极梦梦想第一城市居所稀缺性差异性尊贵性山水+地段+景观观华贵+大气+豪放放洋房+亚别墅＋楼楼王二、推广主题传播播演绎1.4建议案名一山水华门自然观建筑观居住观文化观人际观生态园林+山水景景观+社区园林景景观建筑在风景中，建建筑是自然的一部部分；建筑与自然相融，，升华了建筑艺术术人是自然的一部分分，人在自然里才才感到舒适和快乐乐勾勒山水文化艺术术，展现出文化的的一面用大自然唤起人们们的天真的回忆，，让人产生平和的的心态，营造悠闲闲、宁静、和谐的的社区氛围山水华门二、推广主题传播播演绎山水华门——释义义整体案名风格大气气豪放，通俗易懂懂，朗朗上口；将社区的规模和目目标群体定位有机机融合，体现了项项目的气势和档次次；将自然优势与建筑筑艺术结合，将项项目的诗意境界和和生活品味融合升升华。环境是基础，质量量是根本，文化是是底蕴，三者有机机统一，展现地产产核心价值理念。。倡导回归自然、崇崇尚高生态、低密密度、大空间、休休闲性、自主化交交通的居住方式，，全力打造新城市市主义复合社区。。二、推广主题传播播演绎1.5建议案名2：万丰第一城第一城：150亩的超大规规模，在**也是是第一大盘，通过过案名传递了规模模第一的优势；紧紧临生态公园，都都市的繁华与大自自然赐予的绿色完完美融合，环境优优美，回归自然真真意生活，是适宜宜人类居住的第一一居所；利用天然然坡地营造诗意园园林，卓越内涵天天促而成，也是**居住的第一景景观；产品中花园园洋房、叠加别墅墅及楼王别墅，也也创出**房地产产的第一；豪门格格调生活成就城市市精英阶层的第一一居所及第一身份份象征。万丰：和合万丰公司从郑郑州到**的跨越越式发展，进军**的第一个项目目，通过项目的成成功开发，预示自自己在**的地产产领航者地位；企企业名称，用于案案名不仅利于企业业的识别性，更利利于后期企业品牌牌推广，宣传企业业文化精髓！案名风格：大气尊贵，将项目目的规模、档次、、目标阶层定位、、产品优势等诠释释的淋漓尽致，同同时也预示了和合合万丰公司开发此此项目的信心。二、推广主题传播播演绎1.6案案名建议议三：千千秋首府府千秋：是本案所所在道路路名称，，因地段段优势较较为突出出，所以以要更加加强化其其价值所所在；同同时又寓寓意“千千秋万代代”，具具有历史史见证，，为城市市做出历历史性的的贡献，，为**市民创创造一个个值得珍珍藏的家家。首府寓意首屈屈一指，，首创社社区即理理念创新新、策略略创新、、开发模模式创新新、管理理创新到到技术层层面的创创新；首首又预示示首领，，对目标标消费群群生活需需求深刻刻而独到到的理解解，代表表了**的领袖袖阶层，，超越自自我，引引领居家家新理念念。府：旧时指大大官、贵贵族的住住宅，预预示大宅宅和名宅宅，领秀秀**住住宅市场场的不可可替代性性，无论论从产品品本身还还是其文文化、居居住价值值都具有有高不可可攀的标标杆意义义。二、推广广主题传传播演绎绎2、项目目定位城市生态态双景观观精英社社区沿用城市市生态的的主题概概念，同同时强调调项目卖卖点，以以及突出出目标受受众的身身份认同同感二、推广广主题传传播演绎绎2、项目目定位：：源于主题题概念，，同时将将项目的的卖点引引入突出城市市与生态态双重具具备的稀稀缺性外部与小小区景观观所形成成双景观观的稀缺缺性因为稀缺缺所以珍珍贵，才才是精英英之选二、推广广主题传传播演绎绎3、项目目广告语语：山水意境境，豪门门生活二、推广广主题传传播演绎绎3、广告告语———山水意境境，豪门门生活山水———自然，，豪门———尊贵贵出则繁华华，入即即自然，，自由转转换，格格调不言言而喻，，尊贵身身份，飘飘逸气质质尽显无无余强调都市市生态所所具备的的双重属属性以一种超超凡脱俗俗的广告告语调与与消费者者沟通表达出了了项目属属性以及及给客户户所带来来的利益益——离离尘不离离城二、推广广主题传传播演绎绎4、项目目广告语语