《土地估价理论与方法》各章节详解

土地估价理论与方法各章详解1第一章

土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。二、地价的特点

1．表示方式不同

2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。[

r

]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.

现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。8．市场结构不同

土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同

一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类

从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。

例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[

]等。

A．所有权

B．使用权

C．租赁权

D．抵押权

答案：A。B。C。D。

(2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括：①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。

(3)按政府管理手段，地价可以分为：①申报地价；由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。②公告(示)地价；是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

(4)按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。四、影响土地价格的因素分析

影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

(一)一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

1．行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。

影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。

(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

(4)地价政策。

(5)税收政策。

(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[

W

]

2．人口因素

(1)人口密度。

(2)人口素质。

(3)家庭人口构成。

3．社会因素

归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

4．国际因素

(1)国际经济状况。

(2)国际政治因素。

5．经济因素

(1)经济发展状况。

(2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。

(3)财政收支与金融状况。

(4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。

(5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比.

(6)利率水平。

(二)区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

例题：影响土地价格的因素的

区域因素是指土地所在地区的[

]。

A．地区内的地产价格水平

B．自然条件

C．社会条件

D．经济条件

答案：

B。C。D

(三)个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

(1)面积。

(2)宽度。

(3)深度。

(4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都不便于利用，从而影响地价。

(5)坡度。

(6)宗地基础设施条件。

(7)宗地临街状况。

(8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主

要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

(9)土地使用年限。2第二节

土地估价的原则与方法

一、土地估价概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

二、土地估价原则

土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价

的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活

使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。

(一)替代原则

土地估价中的替代原则可概括如下：

①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。

例题：判断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则[

r

]

替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。

在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。

(二)预期收益原则

土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行

细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来

的利润总和，即收益价格。

预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对

价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预

测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的

预测。

预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原

则的具体应用。

例题：判断题：在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原

则的具体应用。(三)最有效使用原则

土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就

不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效

使用作出正确的判断。

判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。

总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

(四)报酬递增、递减原则

土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

(五)需求与供给原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①

供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价

格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求

与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些

人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其

特有的供求规律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特

性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有

限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。

(1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息

(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城

市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用

权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的

影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现

在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在

思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

(六)竞争和超额利润原则

一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供

需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的

前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望

得到合理利润之外的超额利润。

土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争.竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。

对于前述的最有效使用原则来讲，竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式，所以最有效使用应根据其收益量判定。而竞争原则可说明土地外部竞争程度如何，对收益大小影响至关重要，因此可成为判定最有效使用的一项原则。

竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来的。

(七)贡献原则

就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动

之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应

特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物

价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

例题：判断题：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。

(八)变动原则

在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

(九)协调原则

在土地估价时，一定要认真分析

土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块

的收益量和价格。

以上对九项土地估价原则作了概略说明。应当注意的是，这

些原则都不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此，

土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地的价格。

三、土地估价方法

土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本

估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定

区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建

立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关

地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法3土地估价基本理论一

第一章

五、土地估价的原则和方法（这部分内容对土地估价实务的出题很重要）

1、土地估价概念

概念要点：（1）土地估价必须依据土地估价的原理和方法；

（2）土地估价必须依据充足的市场土地资料；

（3）土地估价必须考虑政府土地政策的影响；

（4）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况；

（5）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

2、土地估价原则（前四个原则最重要）

（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。

（2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。

（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。

（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。

（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

（6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

（8）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。

（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

3、土地估价方法

（1）基本估价法：由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

（2）应用估价法：又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。4第二章

土地估价的基本理论

复习要点

1、内容比较繁杂，主要是要掌握有关基本观点

2、重点：地租的本质、类型，传统地租理论的基本观点及指导应用，区位理论中的概念、分类及农业区位论的基本观点

内容讲解

一、地租的概念及表现形式

地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。后一句是一切形式地租的共同点。

根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

资产阶级经济学对地租有两个方面的定义，按照定义把地租分为契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租）两类。近代西方经济学扩充了地租概念，将其分为广义地租和狭义地租。

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）

1、概念和特点

资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。

2、级差地租理论的基本内容

（1）级差地租的概念。指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。级差地租形成的自然条件、原因和源泉。

（2）级差地租的形式及产生条件。按形成基础不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）

绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。

4、垄断地租

由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。

5、矿山地租

指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。

6、建筑地段地租

指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

三、西方地租地价理论

1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

（1）威廉·配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

（2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

（3）亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

（4）大卫·李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。

2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

（1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

（2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。5土地估价的基本理论(二)

第二章

土地估价的基本理论

3、西方新古典主义城市地租理论

（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

（2）政策因素与地租和地价

包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策

（3）地租模型——阿兰索的地租模型

突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡

土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

对阿兰索地租模型的评价

四、地租理论在土地估价中的指导作用

1、绝对地租是土地价格存在的根源

2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

五、区位理论

1、土地区位的概念

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现

2、农业区位论——杜能

（1）杜能“孤立国”理论的前提

（2）杜能区位理论的基本经济分析

P+T=V-E=K

（K表示常数）

（3）杜能圈：六种耕作制度

（4）杜能圈的修整模型

3、工业区位理论——韦伯

（1）基本假设

（2）关于运输成本定向工业区位的分析

绝对重量、相对重量、原料指数

（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析

（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析

4、中心地理理论——克里斯塔勒

（1）几个基本概念

（2）假设条件

（3）六边形市场区

（4）市场等级序列

（5）中心地体系的基本模型

市场原则——K=3

交通原则——K=4

行政原则——K=7

5、影响土地区位的主要因素

（1）社会经济因素

包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等

（2）自然因素

包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等

（3）行政因素：城镇规划

6、区位理论在土地估价中的作用

（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素

（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺6城镇土地分等定级一

第三章城镇土地分等定级

复习要点

1、本章是重点章节之一，出题分值一般较高，并且可能会有计算题出现

2、需要掌握一些基本概念以及分等定级因素

3、分等定级分值的计算是本章的重点

一、城镇土地分等定级概述

1、土地分等定级的含义和对象

（1）土地分等定级的含义

是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。

（2）城镇土地分等定级的对象

城镇建成区和近郊区范围内的所有土地

2、土地分等定级与土地估价的关系

（1）两者的概念实质

（2）两者的关系

土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。

3、土地分等定级体系与方法

（1）土地分等定级体系

城镇之间的土地等和城镇内部的土地级

（2）城镇土地分等定级方法

采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法

多因素综合评价法的常用公式

城镇土地分等定级完整方法的两个步骤

4、土地定级原则

（1）综合性原则

（2）主导性原则

（3）地域分异原则

（4）土地收益差异原则

（5）定量与定性分析结合原则

一、城镇土地分等定级概述

1、土地分等定级的含义和对象

（1）土地分等定级的含义

是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。

（2）城镇土地分等定级的对象

城镇建成区和近郊区范围内的所有土地

2、土地分等定级与土地估价的关系

（1）两者的概念实质

（2）两者的关系

土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。

3、土地分等定级体系与方法

（1）土地分等定级体系

城镇之间的土地等和城镇内部的土地级

（2）城镇土地分等定级方法

采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法

多因素综合评价法的常用公式

城镇土地分等定级完整方法的两个步骤

4、土地定级原则

（1）综合性原则

（2）主导性原则

（3）地域分异原则

（4）土地收益差异原则

（5）定量与定性分析结合原则

三、城镇土地分等的程序与方法

1、土地分等程序

（1）开展城镇土地分等准备工作

（2）进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化

（3）计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别

（4）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别

（5）编制城镇土地分等成果

2、土地分等资料收集与调查

包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算

（1）土地分等因子分值计算的基本原则

（2）土地分等因子分值计算的标准化公式

土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

（3）涉及指数方式的因子指标计算

A．城镇交通条件指数计算

B．城镇对外辐射能力指数计算

C．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算

4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分

（1）土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分

土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进行

开展城镇土地等别初步划分的原则

（2）土地等别的验证

A．采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上

B．采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上

C．土地等别验证的基本思想

（3）城镇土地等别的调整与确定

城镇土地等别调整与确定的原则：

A．行政建制协调原则

B．城镇规模和职能调控原则

C．近邻平衡原则

城镇土地分等基本方案制定的注意事项

（4）特殊行政区域的土地等划分方法

跨行政区域城镇土地等别平衡

市辖区土地等划分7城镇土地分等定级二

四、土地定级的程序与方法

（一）土地定级程序

1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备

2、收集资料

3、资料整理及分值表的编制

4、权重确定及因素选择

5、土地定级单元的划分

6、土地级别的确定

7、土地收益、地价测定

8、面积量算及土地级别图的编制

9、土地定级报告及成果验收归档

（二）城镇土地定级资料收集与调查

包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。

（三）因素分值计算

城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。

掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S）

1、因素分值计算原则：5个原则

2、因素分值计算方法

（1）因素对土地质量影响方式及类型

根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。

点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响

面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大，基本无外溢影响

（2）面状土地因素分值计算方法

ei

=

100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）

（3）点、线状土地因素分值计算方法

求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分

一般常用的计算模型有线性和非线性两种：

线性模型表达公式：e

=

f·(1-r)

非线性模型表达公式：e

=

f(1-r)

3、商服繁华影响度的作用分值计算

（1）

商业服务繁华影响度指标分析

商业服务可划分为4级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵从指数衰减规律。

（2）

繁华影响度分值的计算与叠加

4、道路通达度作用分值计算

（1）

道路通达度指标分析

（2）

道路通达度的分值计算

5、公交便捷度分值计算

（1）

公交便捷度分析

（2）

公交便捷度的分值计算和修订

6、基础设施完善度作用分值计算

7、环境质量优劣度作用分值的计算

（1）

衡量环境质量指标的三种类型

（2）

环境质量优劣度分值计算

8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算

9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

10、产业聚集影响度的作用分值计算

（四）单元划分及取样

1、土地定级单元的概念

2、单元划分的原则

3、确定单元界限的原则

4、单元大小的要求

5、单元的划分方法

包括叠加法、主导因素判定法、网格法（固定、动态）、均质地域法

6、单元内指标取样

常用方法有以点代面、线性内插、面积加权

（五）单元总分值计算与土地级别划分

1、城镇土地质量变化规律

土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关

2、土地质量与土地级别

3、单元总分值计算

采用因素分值加权求和法

4、土地级别划分

初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类——判别法、总分频率曲线统计判断法

（六）土地收益测算与级别确定

1、土地收益测算的原则

（1）

土地收益测算的原则

（2）

利用企业利润数据进行土地收益测算

（3）

利用宗地地价测算土地级别收益

2、土地级别的最后确定

采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。

（七）考虑规划条件的城镇土地定级处理方法

分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。

1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查

2、规划模拟定级

与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。

3、规划修正定级

（1）规划修正定级的基本要求

（2）规划因素影响的量化方法

点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分；

（3）规划折扣系数的确定

参数涉及规划实现率和贴现系数8收益还原法

复习要点：

1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围

2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤

一、收益还原法概述

1、收益还原法的定义和原理

是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式

（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：

P=a/rP-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率

a=P·r

（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：

P=a/r·[1-1/（1+r）n]

n-使用土地的年限或土地收益的年限

（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+…+a3/（1+r1）（1+r2）…（1+rn）

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围

（1）收益还原法的特点

A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据

B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”

C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度

（2）收益还原法的适用范围

只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法

（一）估价程序

1、计算总收益

2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等

3、计算土地纯收益

4、确定合适的还原率

5、选择公式求取地价

（二）计算方法

1、总收益计算方法

采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑受益的损失。

2、总费用计算方法

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

房屋重置价–残值

房屋重置价×（1-残值率）

年折旧费=————————=————————————

耐用年限

耐用年限

B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为

房屋重置价

年折旧费=————————

房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法

房地出租中的土地纯收益求取：

土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧

房屋总折旧额=房屋年折旧额×房屋已使用年限

（4）还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。

从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（6）土地价格确定

土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

a

1

P=—[1-——

]

r

(1+r)n

P——土地价格a——土地纯收益r——土地还原率n——土地收益年限

该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益三、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

（1）基本思路：

第一步：依其他方法求得建筑物的价格

二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益

第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格

（2）计算公式：

土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

（3）例题解析（详见辅导教材）

计算方法——计算总收益——计算总费用——计算房屋年纯收益——计算土地年纯收益——计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估房产价格

基本思路及计算公式与评估土地价格类似

例题解析

3、利用收益还原法评估不动产价格

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

（1）承租土地使用权的概念

（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

（3）案例解析

5、实际计算中常见错误

（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误

（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

（3）有几个还原率时，还原率采用不准

（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。9市场比较法(一)

复习要点：

1、理解和掌握市场比较法的有关概念、特点及应用范围

2、熟练掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法

3、注意各类修正方法等小考点容易出小题目

一、市场比较法概述

1、市场比较法的定义和基本原理

基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

2、市场比较法中的有关概念

13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域

3、市场比较法的基本公式

根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，

公式1

PD=PB×A×B×D×E

（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，

公式2

PD=PB×A×B×C×D×E

（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。

（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。

4、市场比较法的特点与应用范围

（1）市场比较法的特点：比准价格

（2）市场比较法的使用条件

仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

（3）市场比较法的适用范围

从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；

从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。二、市场比较法估价的程序与方法

1、市场比较法估价的程序

收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定

2、市场比较法每个步骤介绍

（1）收集交易资料

（2）确定比较交易案例

明确5个具体要求，还应建立价格比较基础

（3）市场交易情况修正

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

（4）期日修正

交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。

B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

（5）区域因素修正

区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

（6）个别因素修正

个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

（7）土地使用权年限修正

土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

年期修正后地价=比较案例价格×K

（8）容积率修正

容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。

容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）

（9）土地价格的最终确定

通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。10市场比较法(二)

三、市场比较法的应用范围及应用实例

1、市场比较法的应用范围

市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。

（1）利用市场比较法评估土地的价格

方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。

（2）利用市场比较法评估建筑物价格

比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。

（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格

注意考虑土地及建筑物的权属问题

（4）利用市场比较法评估租金

一般选择实质租金进行比较分析

2、市场比较法应用实例

基本步骤：

（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正

（2）计算当地地价指数或编制地价指数表

（3）计算容积率修正指数

（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

（5）计算各案例宗地修正后的价格

（6）综合评估地价

3、市场比较法应用中常见错误

（1）比较基准错误

（2）修正公式错误

（3）修正指数计算错误11剩余法

辅导内容：

1、剩余法的定义、特点及适用范围

2、剩余法的估价的程序与方法

第七章土地估价方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2）确定具体开发项目的预期利润

（3）确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式：V=A–(B+C)

V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值

B—开发成本

C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

（3）剩余法的适用范围

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

D.现有新旧房地产中地价的单独评估

二、剩余法估价的程序与方法

1、剩余法估价的基本程序

（1）查清待估宗地的基本情况；

（2）确定土地的最佳开发利用方式；

（3）估计开发完成后的不动产总价；

（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；

（5）测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法

（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况

（2）确定最佳的开发利用方式

包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

（3）确定开发完成后的不动产总价

可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润

A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。

C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算

F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算

G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

（5）计算和确定估价额

先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：

地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）

再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。三、剩余法估价的应用

1、利用剩余法评估土地价格

估价过程：

（1）选择估价方法；

（2）确定最佳开发利用方式；

（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；

（4）求取地价

测算方法一：直接计算地价利息

A.测算不动产总价，采用收益还原法

B.计算建筑费及专业费

C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算

D.计算开发商利润

E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内

F.代入公式计算地价

G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。

测算方法二：利息中不计地价款的利息

利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。

2、利用剩余法测算开发商的预期利润

基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。

3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准

将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

4、应用剩余法估价的常见问题

（1）方法适用错误，步骤错误；

（2）利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式

（3）计算项目不准确、漏项，或步骤不全；

（4）参数使用错误或前后不一致。12成本逼近法

第八章土地估价方法之四——成本逼近法

辅导内容：

1、成本逼近法的概念、特点、基本公式

2、成本逼近法的应用

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定义

即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。

要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。

2、成本逼近法的基本原理与计算公式

基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。

基本公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

3、成本逼近法与土地价格构成

土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。

注意4个公式的变换

启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。

开发后土地价格的主要组成部分：

（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。

（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）

（3）土地增值收益及土地开发投资现值

4、成本逼近法的特点和适用范围

一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。

但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估价的程序与方法

成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准

2、计算土地开发费用

开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费

首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。

然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。

分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用

3、税费的计算

有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。

4、计算投资利息

跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。

5、计算投资利润（计算基数也是前三项）

投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

6、确定土地增值收益：计算基数（前四项，四项之和为成本价格），收益率

土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增殖收益率

7、计算、修正和确定估价结果

最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。

三、成本逼近法的应用

1、应用成本逼近法应注意的问题

（1）土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；

（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；

（3）评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。

2、成本比较法例题

估价步骤：

（1）计算土地取得费

（2）计算土地开发费

（3）计算投资利息

（4）计算开发利润

（5）计算土地增殖收益

（6）计算土地价格（注意一般算出的为无限年期土地使用权价格）

（7）进行出让比率、年期等各项修正

（8）计算土地单价和总价格

3、常见难点与问题

（1）新增建设用地有偿使用费计算问题

该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

（2）利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算

（3）年期修正错误

（4）注意单位的转换以及总价和单价的计算

单位的转换方法：元/亩转化为平方米（直接乘15），万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100），

平方米换算市亩：根据平方米与市亩换算公式1平方米=0.0015亩，其口诀为：加半左移三。举例：128平方米等于多少亩？根据上述口诀先加半，即128+64=192，再把小数点左移三位，即为0.192亩。

市亩换算平方米：根据1亩=666.67平方米，用口诀“乘以三分之二右移三”。例如：24.6亩等于多少平方米？24.6×2/3=16.4，然后将小数点向右移三位，即16400平方米（近似值）13路线价估价法

第九章土地估价方法之五——路线价估价法

辅导内容：

1、路线价的基本概念与原理

2、路线价修正及路线价估价法运用

一、路线价估价法概述

1、路线价估价法定义与基本原理

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

2、路线价估价法的基本公式

基本公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

修正公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

或

宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

3、路线价估价法的特点与适用范围

仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。

4、路线价估价中涉及的有关概念

（1）标准宗地

（2）标准深度

（3）里地线

（4）深度指数修正表

（5）路线价区段

二、路线价及其修正体系的建立（理解就可以了）

1、路线价及其修正体系确定的基本程序

2、路线价区段划分与标准深度设定

设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

3、路线价的评估确定

样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等

平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等

路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

4、深度修正系数表的编制

深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

（1）深度指数修正的原理

（2）深度修正的各种方法

欧美的慎格尔法则（四三二一法则）、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则

路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异。

（3）深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率5、其他宗地条件修正系数表的编制

宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正

三、利用路线价估价法评估宗地地价

1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序

（1）确定待估宗地所处的路线价区段与路线价

（2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数

（4）估算宗地地价

2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法

重点理解教材中的几个图和31个计算（台湾标准）

（1）临街地：7种情况

临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；

平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；

梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；

正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；

逆三角形的宗地：比照袋地计算；

街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；

宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。

（2）路角地：几种加成减成情况

（3）袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算

（4）其他土地：主要是里地按路线价四成计算

（5）实例计算14建筑物估价方法

辅导内容：

第十章

建筑物估价方法

1、建筑物估价的基本概念和基本原理

2、掌握成本估价法的计算过程，重点是折旧、现值的计算（必考）

一、建筑物估价概述

1、建筑物估价的定义

（1）建筑物的基本概念、基本功能

（2）建筑物的分类

按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）

按建筑结构（通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分），一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构）、砖混结构、砖木结构、其他结构

（3）建筑物估价的定义

2、建筑物估价的基本原理

分两种：具有市场流动性的建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价；不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。

3、影响建筑物价格的因素

分三类：建筑物重置价（最基本因素）、环境因素、其他因素

4、建筑物价格的特点，共五点

5、建筑物估价中的几个概念

（1）房屋建筑成本

（2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准

（3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来

（4）应计折旧：包括物理的、功能的、经济的

（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格

（6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础

（7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准

（8）建筑物残值

二、建筑物估价方法

1、重置价格折旧法（重点）

是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。

（1）基本思路与基本公式

建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额

或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

（2）房屋建筑物分类，分4类7等

（3）重置价格的确定

包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。

具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。

估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。

（4）折旧额的计算

折旧的概念、影响因素（物理、功能、经济）

确定折旧的方法：

A.新旧程度折旧法

B.平均年限折旧，又称定额法、直线法（重点内容，要记住公式及代表字母）

年折旧：D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

n年折旧累计额：Dn=C(1-R)×n/N=C(1-R)×(N-n’)/N

=C(1-R)×n/(n+n’)

现值：Pn=C–C(1–R)×n/N=C[1-(1-R)×n/N]

C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法

年折旧：Di=C(1–d)i-1×d

d=1-(S/C)的N次方

n年折旧累计额：Pn=C(1–d)n

D.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字N-(i-1)，分母为全部寿命的年数总和SN，要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

E.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

折旧方法比较：

平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。

计算折旧应注意事项：估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限的确定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率（综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率）。

建筑物折旧额的计算：实际工作中有必要并用几种方法。

（5）建筑物价格评估2、对照法

对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。主要步骤：

（1）确定待估房屋建筑物结构等级

（2）对照标准查房价

标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据，注意标准房价制定的主要方法步骤。

（3）对基础房价进行调整：房屋新旧程度的修正、房屋朝向采光的修正、楼房层次的修正、共用部位的修正、时间的修正。

（4）确定房产评估价格，试算公式为：

房屋评估价格=[（标准房价×共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价）×折旧率]

×评估总建筑面积

3、建筑物残余法

通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。

估价步骤：

（1）计算土地与建筑物总收益

（2）计算土地的收益

（3）计算建筑物的收益

（4）确定还原利率

（5）估算建筑物价格

建筑物收益价格计算公式：

p2

=

a2

/(

r2

+

d

)

=

(

a-

p1r1

)/(

r2

+

d

)

4、比较法

比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。

计算公式为：

建筑物价格=买卖实例单价×评估时建材价格指数/交易时建材价格指数×评估对象交易情况/交易实例交易情况×评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数×建筑面积15建筑物估价方法应用、地价体系的构成

辅导内容：

1、建筑物估价方法应用

2、地价体系的构成

一、建筑物估价方法应用

1、建筑物估价中应注意的问题

应注意7各方面的问题，特别要注意增建建筑物的折旧问题。

2、建筑物估价实例

（1）例1：利用重置价折旧法计算建筑物现值

解题步骤：

第一，计算房屋重置价格（总价）

第二，计算房屋已折旧额

第三，计算房屋现值

（2）例2：分别采用重置价折旧法和建筑物残余法对建筑物估价

二、我国的地价体系

1、地价体系的概念

2、地价体系的作用

（1）公示作用

（2）参考作用

（3）税收和政策调控作用

（4）对土地利用方式和利用强度的引导作用

3、我国地价市场中存在的地价形式

4、我国地价体系的构成

（1）基准地价

（2）标定地价

（3）交易底价或交易评估价

（4）成交地价

（5）由以上四种类型地价衍生出来的其他地价

这5种地价的关系

5、基准地价的概念与作用

（1）概念

（2）作用

6、标定地价的概念与作用

（1）概念

（2）作用

7、其他形式的宗地地价

（1）土地出让底价的概念

（2）成交地价的概念与特点三、我国土地估价的技术途径（看一遍基本理解就可以了）

1、概述

（1）基准地价及其他区域平均价评估的技术途径

（2）