杭州市住宅质量分户检验管理暂行规定解读

《住宅质量分户检验管理暂行规定》解读背景随着杭州市城市建设的快速发展，人们的生活水平日益提高，百姓对住房的要求也越来越高，质量意识、维权意识越来越强。加上房地产形势与百姓投资预期出现差距，以及有关工程责任方管理不到位，工程质量投诉居高不下。尤其是住宅工程质量的投诉一直是工程质量投诉的热点。同时我们过去对建筑产品质量管理的模式已不能适应建筑产品商品化的特性，无法满足消费者在观感、使用功能等方面越来越高的要求，商品住宅工程按照目前法定验收方式存在漏检的风险，因此以“户”为单位分户检验，可基本解决观感及使用功能漏检的问题。《管理规定》具有较强的创新性，它的出台势必会进一步提高住宅建筑的质量，促进和谐社会的发展和共建共享“生活品质之城”的总体目标的实现。意义及作用体现“谁生产谁负责”

为加强住宅建筑质量管理，保障住宅建筑使用功能，适应房地产市场商品住宅以户为单位的交易规则，按市场经济规律，商品房屋与其他商品一样进入流通领域，其产品质量合格证是由生产厂家出具，房屋的质量责任是遵循“谁生产谁负责”的原则，明确建设单位对住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人。同时承担住宅建筑质量责任、保修责任。建设单位应当对出具的单位工程竣工验收合格证、单套住宅建筑质量检验合格证明负责；勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、材料和部品生产厂家等，按合同约定对建设单位负其相应的勘察、设计、监理、施工和材料部品的质量责任。同时引导商品住宅买受人：工程质量竣工验收合格后签署的《工程竣工验收报告》可作为单位工程竣工验收证书；每户的《住宅工程质量保证书》以及《住宅分户检验合格标识》可作为每户住宅建筑质量检验证书。有利于保护消费者利益住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中既要考虑建筑物的整体技术特性，也要适应其以“户”为单位的市场交易特点。过去，我们对建筑物的质量管理更注重建筑物本身的结构安全性能，更多将建筑物分专业或分部、分项进行工程划分和检验批管理。随着建筑物商品化后，建筑产品以“户”为单位分割出售给小业主，建筑产品的质量纠纷更多体现在以“户”为单位的商品房在建筑物观感和功能等方面的纠纷。这就要求我们将质量管理进一步细分到“户”，以满足消费者的要求。其次，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中进一步加强商品住宅出售方——建设单位的质量责任。依据住房买卖合同，建设单位对商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人，应承担住宅建筑质量责任和保修责任。过去，建设单位对商品住宅买受人只出具单位工程竣工验收合格证，未出具每户住宅建筑质量检验证明，这种做法不利于建筑质量纠纷的解决，不利于保护消费者利益。第三，质量投诉与纠纷的不断增多要求我们将质量通病与投诉诉讼热点解决在房屋竣工验收之前，以维护房地产市场和建筑市场秩序。加大自检、自验环节力度住宅建筑质量分户检验，是指按照工程质量监督机构定期公布的住宅观感质量通病、工程质量投诉内容、行政诉讼热点、违反强制性条文现象为主要内容，在住宅工程竣工验收前，建设单位组织设计、监理、施工等单位参加，对每一户住宅观感和使用功能等质量进行的专门检验。加大了自检、自验这一环节的强度、深度、广度，与现行《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范并行；要求建设单位组织住宅工程质量分户检验是竣工验收的补充、配套的行政措施。尽可能地避避免、消除除质量缺陷陷，减少日日后发生因因质量问题题而产生的的投诉和诉诉讼。从而而使工程质质量竣工验验收成为真真正意义上上的在投入入使用前的的最后一次次验收、最最重要的一一次验收；；成为各方方责任主体体法定责任任人按《建建筑工程施施工质量验验收统一标标准》要求求对工程质质量竣工验验收并签署署《工程竣竣工验收报报告》（即即产品合格格证书）的的终结程序序。以“检验””代替“验验收”按《建筑工工程施工质质量验收统统一标准》》GB50300－－2001之术语““检验”是是对检验项项目中的性性能进行量量测、检查查、试验等等，并将结结果与标准准规定要求求进行比较较，以确定定每项性能能是否合格格所进行的的活动。““验收”是是建筑工程程在施工单单位自行质质量检查评评定的基础础上，参与与建设活动动的有关单单位共同对对检验批、、分项、分分部、单位位工程的质质量进行抽抽样复验，，根据相关关标准以书书面形式对对工程质量量达到合格格与否做出出确认。以“检验””代替“验验收”，有有利于回避避不必要的的纠纷。目目前，我国国还缺乏以以“户”为为单位进行行“验收””的技术规规范和标准准，若设置置为“验收收”制度难难以得到足足够的法律律支撑，因因此，我们们将此制度度设置为““检验”。。以“户”为为单位进行行检验以“户”为为单位进行行检验，适适应了房地地产市场商商品住宅以以“户”为为单位的交交易规则，，符合目前前建筑产品品的商品化化特性，有有利于更好好提高市场场主体尤其其是开发单单位的质量量意识，保保护广大消消费者利益益。强化了了参检单位位和参检个个人的检验验责任。要要求参检个个人一定为为负责本项项目的项目目经理、项项目总监等等具备执业业资格的人人员，并要要求其对检检验结果签签章确认，，以明确质质量责任。。我们还根据据工程设计计质量问题题较多的状状况，要求求设计单位位依据合同同或在出现现设计质量量问题时，，参与分户户检验。已已选定物业业管理公司司的，物业业管理公司司也参与分分户检验，，便于施工工期与使用用期的衔接接。参照《杭州州市住宅工工程质量分分户检验指指引》确定定主要检验验内容。该该《指引》》由市建设设工程质量量安全监督督总站根据据近期我市市住宅建筑筑工程中存存在的观感感质量通病病、工程质质量投诉和和诉讼热点点及工程建建设标准强强制性条文文的要求，，具体制定定分户检验验内容与标标准，定期期公布。这样既保证证能在分户户检验中解解决我市建建设工程中中的质量通通病和投诉诉热点，又又避免分户户检验的内内容与检验验批的内容容重复冲突突。将分户户检验程序序设置在竣竣工验收前前进行，使使之成为一一个相对独独立的检验验程序，既既避免与工工程中的检检验批制度度相重复，，同时将竣竣工验收中中的观感及及使用功能能抽查