天津市健康养生养老示范区项目概念性规划方案设计

第页共24页二、设计依据概念性规划方案设计任务书用地红线图实测地形图项目区位图项目所在地规划及建筑设计法规其他必需的设计依据三、项目用地技术经济指标土地面积：30.01万平方米（一、二期用地）土地用途：健康养生养老居住及配套服务公建建筑容积率：r=1.8四、项目设计目标及定位设计目标：⑴天津于己于1995年进入老龄化社会，针对传统发展模式下的天津市养老服务机构和服务能力严重不足，积极探索社会力量参与兴办我国老龄事业的途径，使该项目能够赢得相关市、区两级政府的关注和认同，获得立项批复。⑵永泰红磡集团战略转型，研发针对我国老龄化社会趋势，满足老年人身心需求的住宅产品，即健康养生养老活力社区，使之具有较强的可操作性，可复制性，可提升改进性和较好的预期收益，并以“持续照料、健康活力”为主线，打造完整系统的服务设施及服务运营体系，满足老年人身心的全方位需求，形成集团新的核心竞争力。项目核心概念：核心概念：红磡领世郡第五批次用地针对高端自理及半自理老人的身心需求，以居家养老为基础，是居家养老和机构养老有机结合；CCRC和活力组团合理排布的全龄化活力社区。体现健康、低碳、持续照料的设计宗旨；提倡“终身幸福之家”的居住理念，为老年人提供人性化、完善的场所和服务，使老年人有尊严的安享晚年；结合中国养老传统，为事业有成、工作繁忙的成功人士提供“两代居”的选择，为老年住户提供丰富多彩的生活内容，使其子女打消送老人到机构养老的心理顾虑，并愿意就近选择活力社区为家庭第一居所，鼓励两代人居住在同一个社区，彻底解除子女的后顾之忧，两代人都真正获得生活品质的提升，同享天伦之乐。目标客户群定位⑴环渤海、天津市中高端养老人群⑵有强烈健康意识群体，如：海外华人、外籍人士、高知分子、企业集团高管、行政机关离退休高级官员等⑶短期休闲度假及康复疗养人群⑷养老人群之子女家庭产品定位（文中所涉及指标均为参考）⑴配套产品类型：ContinutingCareRetirementCommunity(CCRC\连续护理型退休社区)：CCRC是一种复合式的养老机构，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。功能配比参考：公共公共空间大堂、客厅、休息室、图书馆行政及入住（管理委员会）保健（理疗、康复训练、温泉及美容美发）活动（台球、棋牌、艺术、休闲）后勤（礼品店、居民委员会、志愿者、储藏室）独立式用餐援助式居住单元一室户--80户--45㎡/户，户型设计便于工作人员援助工作，辅助空间：就餐室、起居室、援助式洗浴室、洗衣房、厨房、办公室、护士站、污物室、清洁室、公共卫生间、工作人员卫生间、值班室/家务管理、大厅/等候空间独立式居住单元一室户--100户--55㎡/户二室户--200户--80㎡/户动静分区、卫生间干湿分区、双厅南北通透、户型平面参考老年住宅特点面积配比参考：援助式居住单援助式居住单元明细户数面积总计一室户80户每户45㎡3600㎡辅助用餐、洗浴、护士站等2400㎡得房率60%公摊面积4000㎡合计10000㎡独立式居住单元一室户100户每户55㎡5500㎡两室户200户每户80㎡16000㎡得房率%65公摊面积11575㎡合计33075㎡公共区域客厅、休息室、图书馆、大堂600㎡行政、入住600㎡保健900㎡活动1200㎡后勤900㎡独立式用餐900㎡得房率60%公摊面积3400㎡合计8500㎡总计51575㎡老年会馆特征：养老养生服务体系的有机组成部分，经营性公建，服务健康老人为主的目标人群需求，包括：健身中心、休闲中心、康复中心、医护中心、配餐中心。功能：提供居家养老和社区养老服务配套，宜老功能辐射全盘。目标客群：选择居家养老和社区养老的自理老年人和满足健康养生需求的中高端客群。经济技术指标经济技术指标:区域指标表老年会馆项目细则面积（㎡）健身中心乒乓球馆200台球馆200健身房（器械）500休闲中心多功能舞厅500老年学堂500棋牌室300手工之家300图书馆400康复中心中医保健1000游泳馆1000健康管理300医护中心老人服务中心300成人日间照料500配餐中心药膳餐饮中心（兼具营养配餐2000\\送餐）合计8000酒店特征：为中长期住客提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。功能：满足短期探望老人、候鸟养老和商务的需求，丰富产品线。目标客群：短期探望老人、候鸟式养老和部分商务客群。经济技术指标：经济技术指标：区域指标表酒店项目细则面积（㎡）接待大堂2000居住客房6000合计8000幼儿园特征：可以解除社区内家庭在培养和教育儿童时所受时间、空间、环境的制约，让幼儿身体、智力和心情得以健康发展。功能：完善社区配套功能，提高社区老年人享受“老少同居”的乐趣。目标客群：区内居住的儿童。经济技术指标 表表6-5区域区域指标表幼儿园项目细则面积（㎡）幼儿园\2000合计2000护理培训学校特征：与大专院校合作，建立老年人护理专业培训基地，以此培养老龄事业专业护理人才，进而逐步制定老年服务职业资格认证体系，健全老年人护理服务劳动准入制度。功能：培养专业护理人才，挖掘核心竞争力的源泉。目标客群：老年人专业护理人才。经济技术指标: 表表6-6区域区域指标表护理培训学校项目细则面积（㎡）学校\1500合计1500社区商业——邻里中心特征：以社区范围内的居民为服务对象，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，如：超市、生鲜、银行、邮政、餐饮、洗衣、美容美发、药店、书店、文体活动等功能：满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。目标客群：社区居住客群。经济技术指标： 区域区域指标表社区商业项目细则面积（㎡）商业/服务便利店/小型超市500蛋糕房200银行800花鸟鱼虫店200鲜花店100宠物诊所200家政400文体活动中心300生鲜200邮政200美容美发500洗衣300老年用品商店400物业物业500市政公用卫生间等200合计5000滨湖餐饮街（可穿插部分精品销售）特征：建立区内商业与领世郡小镇中心商业联系，升级形成商业服务带，补充高端特色餐饮服务功能，扩大地域服务辐射范围。功能：满足短期探望老人、候鸟养老、休闲餐饮、商务餐饮人群。目标客群：区内及周边客户群经济技术指标：区域区域指标表滨湖餐饮街项目细则面积（㎡）餐饮别墅5500活力组团：以居家养老及其子女为目标人群的居住组团，每个组团配以300—500平米健康休闲驿站。五、规划设计原则及要求（一）规划设计原则：

首创性：在天津社会力量探索居家养老结合机构养老创新途径、创立CCRC与活力组团完美结合概念、打造健康养老养生的服务体系与邻里中心的社区服务体系的交叉结合运营模式。

唯一性：城市五千亩高尔夫大盘，成熟配套之上，最后保留片区的精华之作。

升值性：配套服务设施齐全，高标准运营，规划、建筑、服务的以人为本，高档不失亲切，处处体现人文关怀。（二）参考开发规模（二）参考开发规模⑴项目综合建筑容积率1.8；⑵居住规模：居住人口15000千人左右；⑶项目按照居住规模可分为6--9个组团各级控制规模为：级别级别人口规模（人）占地规模（万平米）建筑规模（万平米）组团1200—30004—86—12⑷组团的配套公建，必须与居住人口规模相适应；⑸项目规划总建筑面积约54万平方米，其中各类公建应不超过20%（三）具体规划设计要求：项目规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，强调与我公司四栋独体别墅的建筑过渡及保持其私密性。(1)交通路网方面：津港快速路退绿100米建议考虑的几条机动车路：主干道路充分考虑与领世郡的大的路网关系，同时考虑领世郡西侧外环线、通向津港快速的东西向交通疏导通路，。考虑高压线入地应沿规划路选线。路网设计：区内路网要分级设置，机动车线、电瓶车线路、人行漫步路分级设置。有效解决组团内人车分流；设置救护车绿色通道，使救护车可以直达楼栋口；按天津市建筑标准配置区内车位。(2)解决满足整体定位要求问题核心服务区核心服务区组团组团组团组团组团组团步行林荫道步行林荫道组团注：★核心服务区:CCRC+老年会馆+社区商业+幼儿园+酒店+护理培训学校+特色餐饮★组团：活力社区+健康休闲驿站释义：健康休闲驿站设计面积300-500㎡，挑高要高，开敞并半围合结构，兼具景观和社区居民阅读、小憩、小型商业、卫生服务站、聚会与Party的功能。考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型，CCRC的位置建议相对固定在地块的东北角，占地面积30000平方米左右（至少有一个该位置的方案）。保证各组团内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源。设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡。充分挖掘地块北部及临绿化带等的景观资源价值，最大限度提升住宅产品价值。各具特色的组团与核心区布置绿化隔离带，并用步行林荫道将其连接。（3）考虑项目分期建设问题：一、二、三期边界线是由于建设用地指标分期取得，高尔夫球场现状及高压线迁移综合考虑而得，可根据规划道路做适当调整，但要浑然一体。一期要便于快速开发和形成形象三期南侧向津港快速疏散的道路考虑部分沿街商业。解决项目天际线设计、小区出入口设计、建筑风格设计、公共场地设计、园林景观设计问题天际线设计：天际线优美，富于节奏变化，使项目实现较强的独立感，并与领世郡大盘交相辉映，充分借势；社区要设计三个出入口，方便区内居民出入；建筑风格：与领世郡已有规划建筑和谐。公共场地：组团、楼宇出入口、道路、停车场、驻留空间等场地设计考虑无障碍设计和富有鲜明主题的区域识别系统设计；各个组团公共场地半径100m范围内设置无障碍设计的公共卫生间，并对其进行视觉弱化，与周围景观协调一致；园林景观设计：自然式水景联系贯穿，非大面积开阔水面，使步步有景。解决打通产品与GOLF景观的视觉隔阂，有效利用GOLF景观资源。一期住宅考虑是室外风雨连廊连接建筑物、公共设施，景观。（6）解决区内限高及与重点构筑物（四栋别墅）的过渡问题建筑物高度不大于100m，并满足天津市设计规范的日照间距。与现状四栋别墅距离不小于30m。（详见附图2）。（7）人防、消防等要求按照国家有关法规执行六、设计成果要求设计单位先提供两个初步规划设计方案供我方讨论，确定后再做深入设计。规划设计方案包括以下文件：（一）设计成果⑴彩色规划平面图，比例1：500⑵规划方案设计文本，规格为A3幅面，内容至少包括：总平面图总平面概念说明基地环境与分析图规划体量分析图及每座单体的建筑功能和面积指标基地流线分析图开放空间组织分析图，包括先例图片土地使用图CCRC核心建筑的选址及功能内容表服务体系及服务动线的分析图经济技术指标：基地面积总建筑面积容积率与建筑密度绿化率说明设计概念的先例图片文本图纸另行制作1#图纸2套所有内容的电子文件（光碟）2份社区模型1份（二）说明：⑴为表达设计意图，表达规划设计构想、设计意向，设计单位可根据实际情况增加图纸；⑵设计图纸和说明统一装订为A3彩色文