房地产市场去库存如火如荼 未来房价走势出现很大分化

Word房地产市场去库存如火如荼未来房价走势出现很大分化在如火如荼的去库存中，各地的房地产市场形势出现了很大的分化。总体来看，去库存取得了比较大的成绩。房价方面，由于各地房地产领域的供给能力不同，不同城市的房价走势完全不同。

2021年上半年，东部地区、中部地区、西部地区的商品房销售额分别增长50.8%、39.6%、17.8%，虽然都是快速增长，但相互之间差距颇大。再加上各地房地产领域的供给能力不同，不同城市的房价走势完全不同，一线城市和部分二线城市的房价大幅上涨，另一些二线城市与大部分三线城市的房价则上涨乏力，甚至还有同比下跌的。

总体来看，去库存取得了比较大的成绩。6月末全国住宅待售面积4.4亿平方米，较3月末的高点4.6亿平方米，已经减少了2385万平方米。在一线城市和部分二线城市，已经呈现出供不应求的态势，基本上没有去库存的压力，倒是出现了惜售的情况。例如，北京6月末的商品住宅待售面积较4月末的高点只有小幅的下降。但是，在很多三线以下的城市，去库存的效果却不是太好，去化周期仍然比较长。近日有媒体报道称，全国在建新城有3500多个，导致房地产过度开发、去库存艰难。

去库存的逻辑是“过剩”，与去产能一样。但是，房地产市场中显然不只有“过剩”的情况，“不足”的情况也同时存在。而且，不足的情况其实还比较普遍和严重。一线城市的房地产供给显然是不足而不是过剩。其他城市看起来存在过剩，但从一个长时段来看，情况却未必如此。

房地产行业市场调查分析报告显示，在人们的印象中，这些年房地产是过度开发，上文提到的3500多个新城常常被用来作为佐证，与之一同出现的还有“34亿人口”这个数据。前不久，新华社报道，国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2021年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿，约相当于中国目前人口规模的2.5倍。果真如此的话，城市建设和房地产供给毫无疑问是过剩了。

3500多个新城可能来自发改委城市和小城镇改革发展中心的研究，其中包括：国家级新区17个;各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境经济合作区、出口加工区，旅游度假区等约500个;各类省级产业园区1600多个;较大规模的市产业园1000个。此外，县以下的各类产业园上万计。其实大部分都是产业园，有大有小，其中住宅的数量不一定很多。34亿人口这个数据可能最早出现于2021年，源头是一位学者的估计。他们当时只在全国部分地区进行了调查，不太可能得出全面、准确的数据。但这个数据后来一再被引用。

很多地方这些年都搞了新城新区的建设，一些地方可能确实存在城市设施、住宅供给过剩，但从宏观数据来看，过剩的情况需要理性看待。根据中国统计年鉴的数据，从2000年到2021年，全国城市建成区面积从2.24万平方公里增加到4.98万平方公里，增幅为122%。同期，全国城镇人口由4.6亿增长到7.5亿，增幅为63%。看起来，建成区面积增幅大大高于城镇人口的增幅，但考虑到这些年人的活动也大大增多了，所需的空间也大大增加了，应该说，城市建设并没有大幅超出需求。

由于这些年地方政府倾向于放慢土地供应，开发商倾向于放慢开发进度，住宅供给应该比城市建设的进度要慢，因此，住宅供给更不存在严重的过剩。有专家曾根据《中国统计年鉴2021》估算，2021年城镇住房建筑面积为128.11亿平方米。当时城镇人口为7.1亿人，如果按人均居住面积30平方米计算，需要200多亿平方米的住房。由此可见，整体上住房供应不是过剩，而是有“欠账”。根据“国家新型城镇化规划(2021-2021年)”，2021年常住人口城镇化率要达到60%，也就是将有8亿多人要住在城镇，按30平方米计算，住房供应将是不足而不是过剩。

因此，住房供应的总体形势其实是“短期过剩、长期不足”与“整体不足、局部过剩”，这是房价上涨的深层原因。中西部地区与二三线城市目前看起来是过剩，但一线城市和东部地区的承受能力越来越接近极限，近年已经出现人口净流入数量下降的现象，未来吸纳新增城镇人口的主力将是中西部地区与二三线城