第4章房屋拆迁评估

千里之行，始于脚下。第2页/共2页精品文档推荐第4章房屋拆迁评估

1930年章植出版了土地经济学，1935年张辉出版了上海市地价讨论，1944年王季深出版了上海之房地产等一系列著作，对地产价格作了初步讨论。

1949年新中国成立后，受前苏联产品经济思想的影响，认为城市房屋不是商品，因此房地产价值及价格评估讨论被忽视。党的十一届三中全会后，开头对房地产价值理论进行探究性讨论。

1980年邓小平同志做出了住房制度要改革的批示，房地产价值理论讨论与实践探讨取得重大突破，普遍地承认社会主义也存在地租，接受了地价是地租资本化这一古典理论，对住宅商品化、房地产经济等进行了深化的讨论，逐步形成了房屋商品化理论体系。

1991年，住房与城乡建设部政策讨论中心、中国城市住宅

问题讨论会和房地产估价委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，这标志着我国房地产评估理论基本框架的形成。

近年来王才亮、王成国及徐凡等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域也做了大量有益的探究。

其次节房屋拆迁补偿政策

一、房屋拆迁制度演化房屋拆迁制度，是指在城市规划区国有土地和农村集体全部土地（土地二元制）上，因城镇建设进展的需要，经政府有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并赐予被拆迁人补偿和安置的法律制度。

城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度，而世界大多数国家是通过建立土地征收制度解决因建设需要而拆除房屋这一问题的。

土地征收是国家因公共事业的需要，根据法定程序，对

私有土地全部人赐予相当补偿，以强制手段获得其土地全部权的行为。

我国房屋拆迁立法是随着国家政治、经济体制改革的形势而进展变化的，并不断地进行调整以适应不同时期客观现实的需要。

按我国房屋拆迁立法的内容和国家宏观经济进展的不同时期，可将我国房屋拆迁制度的进展分为四个阶段。

（一）方案经济体制下的房屋拆迁制度。1953年12月5日国务院颁发关于国家建设征用土地方法规定：“因国家建设的需要，在城市市区征用土地时，地上的房屋及其附着物等，应按公正合理的代价予以补偿。”1958年1月6日国务院公布的国家征用土地方法也规定：“遇有因征用土地必需拆除房屋的状况，应当在保证原来住户有房屋居住的原则下，给房屋

全部人相当的房屋，或者根据公正的原则发给补偿费。

”由于当时的投资主体完全是国家，而且拆迁行为的发生也往往是由于征用土地而引起的，所以对于房屋拆迁补偿的规定都是放在土地征用的规定当中。

十一届三中全会以后，经济走上正常进展的轨道，人们对爱护自己的合法权益的意识渐渐增加。同时，我国的城市建设也消失历史性的转变，基本建设投资大幅度增加，城市的功能进一步得到强化，涉及房屋拆迁的问题越来越多，而原有的规定已经无法解决实际操作中消失的问题，各地纷纷开头进行房屋拆迁立法，着重对补偿等问题进行规定。

（二）过渡时期的房屋拆迁制度。

1987年党的十三大提出“国家调整市场，市场引导企业”的改革模式，突出了市场机制的重

要作用，房屋拆迁也进入了从方案经济向市场经济的过渡时期。特殊是1991年3月22日，国务院公布了城市房屋拆迁管理条例，对城市房屋拆迁的管理体制、审批权限和程序、补偿安置原则、法律责任等都做出了规定，为加强城市房屋拆迁管理工作，保障城市建设的顺当进行，维护当事人的合法权益，发挥了特别重要的作用，使房屋拆迁走上法制化的轨道。城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人必需听从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

（三）市场经济体制下的房屋拆迁制度。

1、城市房屋拆迁管理条例的修订和颁布随着经济的进展和法制的不断健全，经过十年的实施，旧的城市房屋拆迁管理条例存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，

已经明显不能适应新的形势和需要，市场经济的进展，投资主体的多元化，人们对个人私有财产的爱护意识以及相关法律、行政法规的相继出台等因素，都使国家开头考虑对条例中的一些规定进行修改、补充和完善。2023年6月6日国务院第40次常务会议通过了新修改的城市房屋拆迁管理条例，于2023年11月1日起施行。

城市房屋拆迁管理条例明确被拆迁人为房屋的全部人，拆迁补偿的原则是对房屋全部人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置；爱护房屋全部人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新率结算，修改为依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。

这次修改最重要的

一点是明确了可以实行货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对爱护房屋全部权人的合法权益起到了特别重要的作用。

2、为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，依据城市房屋拆迁管理条例和房地产估价规范，建设部制定并公布了建住房***号文城市房屋拆迁估价指导意见，2023年1月1日起施行。城市房屋拆迁估价指导意见，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题做出了规定，对房屋拆迁进行估价。

3、为了提高征收集体土地的补偿标准，2023年1月国土资源部出台了关于完善征地补偿安置制度的指导意见，指出“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应根据保证被征地农夫原有生活水平

不降低的原则，在法律规定范围内确定（补偿标准的高吗？）；尚不足以使被征地农夫保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹支配，从国有土地有偿使用收益中划出肯定比例赐予补贴，按现行补偿内容进行补偿，应参照当前物价水平、消费总体水公平因素，提高补偿标准，以确保农夫在失去土地后有力量再创业、再就业，以确保农夫失去土地后生活水平、生存环境能不断提高和改善；还应建立征地安置基金，并合理地管理该基金、使之增值等”。

4、2023年中华人民共和国宪法修正案提出“公民合法私有财产不受侵害”，同时第22条提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并赐予补偿””，这也意味着被拆迁人享

受拆迁补偿成为宪法权利。

（四）物权法颁布实施后的房屋拆迁制度。

1、物权法的颁布物权法于2023年10月1日施行。

该法第三十二条规定：“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。物权法第四十二条对征收的规定如下：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体全部的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体全部的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，支配被征地农夫的社会保障费用，保障被征地农夫的生活，维护被征地农夫的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法赐予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，

还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

”物权法首次以法律的形式规定征收制度的两个前提、两个维护、两个保障原则，但仍存在着一些不足，一是含义较为模糊，有待司法解释进一步阐明；二是关于权限的规定，操作过程中权限把握在拆迁人及相关政府组织手中，被拆迁人无法享有充分的知情权和参加权；三是法律对此并无明确的程序规定等，在实践中被拆迁人往往把拆迁补偿的相关法律问题寄盼望于物权法的司法解释等。

2、城市房屋拆迁管理条例的废除2023年颁布的城市房屋拆迁管理条例与2023年宪法修改案、物权法有了许多大的冲突，通过对比可知，冲突主要体现在拆迁概念本身、主体、

补偿拆迁挨次、拆迁许可的颁发四点。

（1）拆迁概念本身宪法规定对私人财产只能征收或征用，而无拆迁二字。

物权法同样只承认征收。

由于这些法律所调整的法律关系，就是拆迁条例所调整的，则按后发取代前法的基本法理和立法法原则，梁慧星教授指出，拆迁条例已经自动失效了。

物权法明确征收要“依照法律规定”，而拆迁条例只是“法规”，不是“法律”。

（2）主体宪法规定征收主体为国家。物权法规定的征收、征用主体是政府。

也就是说，征收补偿法律关系应当是行政法律关系。

但条例规定的拆迁人却可以是商业企业，征收补偿法律关系变成了民事法律关系。

在任何国家，征收都是一种主权性行为。根据政治哲学，它是国家固有的

强占公民的私人财产、或者剥夺财产，或者在赐予公正货币补偿，但不征得全部人同意的状况下强占公民对财产之权利的一种权力。

惟有获得民众授权的政府，才可以行使这种权力。

即若为了公共利益，行政法律关系性质的征收可以在充分补偿的前提下强制执行。而若为了商业利益，则拆迁属于民事法律关系，应由商业企业与民众自行协商，不能强制执行。条例对主体的扩大使商业利益可以披上“公共利益”的外衣，堂而皇之的进行强制执行。

（3）补偿和拆迁的挨次。

拆迁应当在征收的基础上才能执行，即补偿应当在房屋拆迁之前完成。而条例却没有涉及，导致将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。

（4）拆迁许可的颁发。

依据宪法和法律,

对单位、个人房屋进行拆迁,必需先依法对房屋进行征收,而条例却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可赐予拆迁人拆迁许可。中国城市拆迁引发了一些群体性大事，这些大事在社会上造成了巨大的影响。

2023年12月，北京高校五位学者向全国人大常委会建议，要求对拆迁管理条例的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。

3、国有土地上房屋征收与补偿条例的颁布2023年1月，国务院发布国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称“新拆迁条例”，共五章三十五条），新拆迁条例对拆迁补偿、公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定。

“新拆迁条例”自公布之日起施行。“新拆迁条例”规定，“政府不得责成有关部门

强制拆迁”。

2023年6月国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止，行政强拆退出历史。

（行政强拆退出历史了吗？）（要对这个法律做简洁的了解）

4、国有土地上房屋征收评估方法的颁布2023年6月，住建部依据国有土地上房屋征收与补偿条例发布了国有土地上房屋征收评估方法，同时废止城市房屋拆迁估价指导意见。新发布的评估方法从评估目的、基准日、方法、价格的确定、评估机构的选定、评估价值的内涵等方面对房屋拆迁评估做出了规定，引导房屋拆迁评估的变更，更加体现公正的原则。

二、补偿范围的确定

（一）城市房屋拆迁补偿范围依据国有土地上房屋征收与补偿条例、土地管理法等法律、法规，房屋拆迁补偿范围包括：房屋全部权

、附属物全部权、院落和空地补偿、收益权以及其他经济损失等。

1.房屋全部权补偿。

房屋全部权补偿是指对房屋的主体部分，如建筑物、构筑物等的补偿。

2.附属物全部权补偿。

鉴于附属物依附房屋的特点，一旦拆迁，房主必定承受经济损失，故应在补偿范围之内。

3.院落、空地补偿。院落、空地具有使用价值，应当赐予适当的补偿。

（二）征收集体全部土地时的补偿范围依据土地管理法的规定，国家由于建设需要征收集体全部的土地时应当赐予补偿，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附属物和青苗的补偿费等。

1.土地补偿费土地补偿费是指国家征收集体全部的土地时直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的

补偿。

2.安置补助费安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所赐予的补助费用。

征用耕地的安置补助费，根据需要安置的农业人口数计算，征用其他土地的安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。

3.地上附属物和青苗的补偿费地上附属物和青苗的补偿费是指农作物正处于生长阶段而未能收获的，因征用土地需要准时出让土地，致使农作物不能收获而使农夫造成损失的，应当赐予土地承包者或土地使用者以经济补偿。

地上附属物和青苗的补偿费的安排对象为其全部者，其中全部者是个人的，支付给个人；全部者是部分农夫群体的，支付给部分农夫群体；全部者是农村集体经济组织的，支付给该

集体经济组织。

（三）特别情形的房屋、土地补偿范围除了正常状况下的房屋拆迁、土地征收的补偿状况以外，还有一些特别状况，这些特别状况主要是指违法建筑、临时建筑、过期建筑、国有土地临时使用权等拆迁或征收时的补偿问题。

1.违法建筑的补偿。

违法建筑是指未经土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物或构筑物。依据城市规划法第32条规定，未领取建设工程规划许可证进行建设的，责令停止建设、整改、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或其他设施，并赐予行政处分，因此，违法建筑不会得到补偿。

2.临时建筑的补偿。

临时建筑是指单位或个人因生产、生活需要临时建筑使用的结构简易并在规

定期限内必需拆除的建筑物、构筑物或其他设施。

拆迁人对拆除超过批准使用期限的临时建筑不予补偿，而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑。

拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来肯定的经济损失，因此应当赐予适当补偿。鉴于临时建筑的特点，一般按使用期限的残存价值参考剩余期限赐予补偿。

3.产权归属不明的房屋的补偿。产权归属不明的房屋，可以比照代管房屋进行拆迁安置补偿，但与代管房屋相比，法律并未给予房屋拆迁管理部门以代管权，只是给予其对补偿方案的审批权。

4.抵押房屋的补偿。

房屋的权利人可以将房屋作为债务的担保物，由于拆迁必定导致对抵押房屋的事实处分，为了爱护抵押权人的权利，应当用适当的方式将拆迁获得的补偿

用作连续担保，使抵押权人利益不受拆迁的损害。

5.国有土地临时使用权的补偿。临时用地是指工程建设施工和地质勘察需要临时使用在施工或者勘察完毕后不再使用的国有或农夫集体全部的土地，不包括因临时使用建筑或其他设施而使用土地的行为。发生临时用地状况时，必需给土地全部者或国有土地的原使用者予以经济补偿，补偿的标准，根据给土地全部者或使用者造成的损失确定。

三、征收城市不动产补偿、安置费用计算标准由于我国各地经济进展的不平衡性，国家在制定房屋拆迁法律、法规时，只对房屋拆迁补偿的标准做了原则性规定，详细的标准授权给地方依据各地的详细状况加以制定。依据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，“作出房屋征收打算的市、县

级人民政府对被征收人赐予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”

（一）城市房屋拆迁补偿计算标准

1.房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产的评估价值房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰补偿金额。

2.房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价值房屋装修装饰商定补偿金额（或）经评估确定的房屋装修装饰补偿金额被拆迁人获得调换产权房屋的评估价值。

（二）城市房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有供应周转房状况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成

的损失赔偿费。其中：

1.假如拆迁人供应周转房给被拆迁房屋使用人居住，则公式其次项补助费为零。

2.假如拆迁房屋属于住宅房屋，则公式第四项赔偿费为零。

四、征收集体全部土地的补偿标准征用耕地的安置补助费标准根据需要安置的农业人口计算。

需要安置的农业人口数，根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的67倍，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的10倍。

征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补偿费标准规定。

对征用有收益的非耕地的安置补助费，各

地一般按该土地年产值乘以略低于接近耕地的安置补助费倍数计算；对征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。省、自治区、直辖市在指定安置补偿费标准时，一般是在土地管理法规定的范围内，结合当地的状况，对耕地和非耕地的安置补助费作统一规定。根据以上规定支付的安置补助费，假如不能使需要安置的农夫保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用前3年平均年产值的30倍。

（为何征收农村集体的土地补偿保准要规定上限？）征地补偿计算公式包括：

1.征地补偿费=土地补偿费安置补助费地上附属物和青苗补偿费；

2.土地补偿费=被

征地亩数年产值补偿倍数；

3.安置补助费=需要安置的人数年产值补偿倍数。其中：需要安置的人数=被征地面积/征地前人均安排的耕地面积。第三节国有土地上房屋征收拆迁补偿评估（参照2023年6月颁布的国有土地上房屋征收评估方法内容进行修改城市房屋征收补偿价格是指在城市规划区国有土地上，因城市建设中需要拆除被拆迁人全部的房屋及地上附属物而向被拆迁人支付的补偿款。

城市房屋征收补偿价格虽然是对被拆迁人失去房屋的补偿，但它其实是房屋重建成本及相应地价的综合，其中地价占大部分份额。

一、城市房屋征收补偿价格形成的经济学分析在我国城市房屋拆迁行为中，拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。与一般市

场主体之间的自愿交易相比，城市房屋征收所体现的是一种强制交易行为。依据现行法规及政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，拆迁就是不行逆转的，被拆迁人不能选择拆还是不拆，而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。

（这个说法恰当吗？和目前的法律规定全都吗？）实际上，这种强买强卖状况下形成的拆迁价格大多偏离正常交易价格，这样的拆迁价格机制有利于拆迁方，这种利益驱动虽然加速了城市房屋拆迁的进程，但是降低了资源配置效率，导致社会经济效率的损失。

二、城市房屋征收补偿价格形成的博弈分析在现行体制下，城市房屋拆迁价格不仅仅是体现经济补偿的简洁关系，而且涉及宪法保障的居住权利、不同个体现念、心理的影响等等，

单靠政府定价或市场评估是难以形成的，城市房屋拆迁价格是政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民等多方利益者多次谈判、博弈的结果。（拆的不是房屋和土地，而是利益）。

首先从地方政府角度来看，地方政府为了吸引更多的进展资金，在制定拆迁补偿标准的过程中往往过多地考虑到保障开发商的利益，却没有给被拆迁居民一个公平参加价格博弈的空间，由于缺少听取民意的制度支配，导致补偿标准往往显失公正。

当经济迅猛进展，房产价格快速上涨时，地方政府为了实现城市富强与财政增长的双重目标，往往尽可能坚持执行业已过时的拆迁标准，从而给被拆迁居民造成巨大的利益损失；其次，从开发商角度来看，拆迁过程中，开发商出于自身利益，往往通过威逼

、分化瓦解乃至采纳行政、司法力气等策略加快拆迁速度，从而剥削被拆迁居民的部分利益；最终，从被拆迁居民角度来看，被拆迁居民往往会想方设法，利用各种资源，实行各种手段，去争取其家庭的最大利益，他们通过实行拖延、上访、阻拦施工等策略，试图猎取较高的拆迁补偿。

城市房屋拆迁价格正是在政府、开发商、拆迁实施单位、拆迁居民等多方利益者的博弈过程中形成，并不断变化进展的。（通过拆迁盘剥了多少利益？）

三、城市房屋征收补偿价值评估的流程依据2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法的规定，房屋拆迁评估的新流程如下：

1、选定机构被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

房地产价格评估机构由被征收人在

规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人根据少数听从多数的原则投票打算，或者实行摇号、抽签等随机方式确定。

详细方法由省、自治区、直辖市制定。同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构担当。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同担当。

两家以上房地产价格评估机构担当的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

2、签订合同房地产价格评估机构选定或

者确定后，一般由房屋征收部门作为托付人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估托付书，并与其签订房屋征收评估托付合同。

征收评估、鉴定费用由托付人担当。

房屋征收评估托付书应当载明托付人的名称、托付的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及托付日期等内容。

3、制定评估量划，确定评估的目的、评估基准日和评估对象的价值类型和内涵。

4、实地查勘房地产价格评估机构应当支配注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥当保管。

被征收人应当帮助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，供应或者帮助搜集被征收

房屋价值评估所必需的状况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关状况应当在评估报告中说明。

5、确定评估方法，进行具体的估算。

注册房地产估价师应当依据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修

价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以托付房地产价格评估机构通过评估确定。

6、公示解释房地产价格评估机构向房屋征收部门供应分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。

公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

7、交付报告公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门供应整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

8、申请复核被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申

请，并指出评估报告存在的问题。各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。

专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。9、申请鉴定被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、

评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

四、城市房屋征收补偿价值的评估方法及其评估价值的确定

1.评估基准日2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法第10条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收打算公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点全都。

”(评估基准日规定合理吗？根据老的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

新方法则规定，

被征收房屋价值评估时点为房屋征收打算公告之日。

用于产权调换的房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点全都。换句话说，假如打算公告之后，不马上找搬迁户谈妥价格，那么，这期间的房价涨幅终归会损害搬迁户的部分利益。

）

2、评估对象2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法第2条规定“评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格”

3、评估目的2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法第8条规定“被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当

表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价供应依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

4.评估价值的确定。

城市房屋拆迁管理条例第3条规定：本意见所称城市房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，依据被拆迁房屋区位、用途和建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行的评估。

房屋拆迁评估价值对应被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋中自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，根据省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋中自行装修装饰的补偿金

额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成，可以通过托付评估确定。

2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法第11条规定“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易状况下，由熟识状况的交易双方以公正交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”

5.价值影响因素。

拆迁评估的价值标准为公开市场价值，城市房屋拆迁管理条例第14条规定：拆迁评估应当参

照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

2023年6月住建部发布国有土地上房屋征收评估方法第13条规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以托付房地产价格评估机构通过评估确定。”如何运用房地产的市场价格作为评估的标准，是房屋拆迁评估中的关键，影响房屋征收评估的因素主要有以下几项：

（1）区位。

区位是指某一房屋的地理位

置，主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所（如机场、车站等）的距离、四周环境等。从拆迁房屋的房地产价格的组成部分来看，区位价是指被征收房屋在评估时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价。

单独区位（不含房屋的土地部分）的价值体现为被拆迁房屋的市场评估价扣除建筑物重置价值后的剩余部分，一般以建筑面积为计算基数。

（2）用途。

在被房屋征收的补偿标准中，用途是仅次于区位的重要因素。住宅房屋与非住宅房屋的价值区分明显，两者的征收补偿标准的差别是客观存在的。

国有土地上房屋征收评估方法中的用途是指被征收房屋全部权证书上标明的用途，全部权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

产

权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法取得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。

（3）建筑面积。

建筑面积是房屋拆迁补偿标准的因素之一，我国目前房屋拆迁补偿与商品房销售均以建筑面积为面积计算单位。

对建筑面积的计算，现阶段主要有两个相关规章，这两个规章属于国家标准，一是建筑工程建筑面积计算规章，另一个是房地产测量规范和商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章。建筑面积一般分为家住屋整幢面积、单元面积和套内面积等，就每个详细的拆迁补偿关系来说，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。

（4）其他因素。

除了上述房屋的区位、用途和建筑面积对房屋的补偿价值产生肯定影响以外，其他一

些因素也在肯定程度上对最终的价值产生影响，主要有楼层、朝向、成新程度及市场需求等。此外，各地方法规中的各种补偿最低标准的限制，如对于最低补偿价格的规定、最低补偿面积的限制意见额外的价格补贴等，也对补偿评估价值产生影响。

6、评估方法。

城市房屋拆迁管理条例第16条规定：拆迁评估一般应采纳市场比较法。

不具备市场比较法条件的，可以采纳收益法等其他评估方法，并在评估报告中充分说明缘由。

2023年6月住建部发