面试房地产公司必备基础知识

面试房地产公司必备基础知识（doc44页）幻灯片1一、房地产基础知识:、房地产开发流程幻灯片2基础知识—'认识房地产1'房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有'使用'收益'处分等权利）2、 地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。3、 房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。幻灯片3基础知识3、 房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发'建设、经营'管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。4、 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施'房屋建筑以及租售经营的行为过程。5、 房地产市场—级市场：以土地为体（亦称土地市场'土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖'抵押'转让'租凭（二手房）;幻灯片4基础知识房地产市场结构一览表市剛＞顼市游二额械卩諷畅1土地使丽出姉场«土地使用权mt礁増最房械、鵬顼稲条土地觥蝶姉市地二手房市玩住房二跋市场磁主恤跚.开发企业（投资奇开发企止业廿业主卩市场骅«国有土地便用抑「增量齢部「存量商品膝號旧公區相M扌睡麟由"出售出租鄒「~买卖.臨.嫂都幻灯片5基础知识二'土地全部土地都为社会主义公有制_全民所有制（国有土地） _集体所有制（集体土地） J1、 中国大陆现行土地制度全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。幻灯片6基础知识2、 国有土地使用权出让土地使用权（一定年限）国家土地使用者土地使用权出让金（提前支付）土地使用权出让（土地一级市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式幻灯片7基础知识※城市用地类别代号类别名称范围R居任用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C•ip"公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科

kA ・I・.[i_Li_L- 研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地 人.厶心m丄rl. 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）WTC仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地厶,1nf—r /\nArTS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和

机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地 2=丄u. 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地GI-绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地T7A rI FxlzE|||?T.11水域和其匕用地除以上各大类用地之外的用幻灯片8基础知识※取得土地使用权国有土地使用3.招2卖)(拍3)(挂4)

牌 议—…国有土地使用3.招2卖)(拍3)(挂4)

牌 议—…基础知识※国有土地的出让流程⑴(2)⑶(4)(5)公布出让计划确定供地方式编制、确定出让方案地价评估确定出让底价发布出让公⑺(8)(6)(10)

办理土地登TOC\o"1-5"\h\z记 核发《建设用地批准书》交付土地 签订出让合同 公布结果 招拍挂实施 J申请及资格审 查(9)招幻灯片10基础知识基础知识招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程评标小组出让人投标人出让人、投标人确定中标人评标确定标的及标底投标开标对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。幻灯片11基础知识拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所岀让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给岀价最高者（竞买人）。拍卖流程（―）主持人点算竞买人；（二） 主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三） 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四） 主持人报出起叫价；（五） 竞买人举牌应价或者报价；（六） 主持人确认该应价后继续竞价；（七） 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八） 主持人宣布最高应价者为竞得人。幻灯片12基础知识挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程挂牌起始日挂牌截止日出让人出让人竞买人出让人确定竞得人接受新报价宗地信息挂牌公布报价更新挂牌价格挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一） 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;（二） 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三） 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。幻灯片13基础知识协议~协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划拔划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。幻灯片14基础知识※出让方式的适用范围出让万式划拔方式招标、拍卖、拄牌1刃'议1lip-经营性用地以（商业、旅游、商品住宅等）及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同—宗地只有一个意向用地者的1国豕机关、军事用地

2同一示地有两个或者两个以上意向用地者； 2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2城市基础设施、公益事业用地I-1r2ri-^T^-3划抜土3划拨土3国豕重地使用地使用点扶持权改变权转让的能用途或申请办源、交转让，理协议通等项收回土出让目用地地使用权，实行招拍挂出让A的；AA4岀让土4岀让土4法律法地使用地使用规规定lip-权改变权人申的其它用途请续期用地

5-1—|r—1—法律法规规定的其它用地 5-^律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同—t-—4-+nnn有偿使用，需要签定合同少量费用（补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制幻灯片15基础知识※招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所扌曰疋地点 、2—丄口，人 拍卖仃、「丄口/人 土地交易场所交易方式丄±厶七口_!■糸刁—次报价多次报价多次报价扌寸续时间-Jinnrfr长短长占n复杂程度需要制作不复杂■ ■L般

标书十分复杂箇里扌曰标、--价格及指定的技术等其它条件—1~1Q /丄 价格—丄LU□□ 价格—丄LU□□ 适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求幻灯片16基础知识三、相关专业术语生地指空间地'田地'未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三通一平是指在土地开发时进行的通水'通电'通路'土地平整。七通一平给水'排水'电力'通讯'燃气'热力'道路通和土地平整。幻灯片17基础知识建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程（如绿化、道路、停车场等）的面积，其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标，即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。幻灯片18基础知识绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶'晒台的人工绿地）。绿化覆盖率〉绿化率（绿化所占面积）〉绿地率得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套建筑面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积开间：住宅房子的东西走向的宽度。 进深：住宅的南北走向的长度。层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。幻灯片19基础知识用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。•LLi———I•LLi———I11道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。幻灯片20基础知识房屋层数基础知识基础知识房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。建筑咼度建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定幻灯片21低层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑青度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比小于2的建筑。幻灯片22基础知识复式一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。跃式是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的棋在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。八开发流程幻灯片24三、开发流程1.市场条件判断■项目位置诜择1.确定开发方案编制可行性研究报告痢;1.办理《律设用地规划许领取蔵国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》1.招标：寻找施i工单取《建设工程施工许可工建设1.领取《商品房销隹许可证》 幻灯片25 二□三'开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿建设用地规划许商品房销售许可建筑工程施工许证设工程规划许可国有土地幻丁片26用证件解释三、开发流程M建设用地魂划许可证巾半火电岩:01・建甄19《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。幻灯片27三、开发流程―,国土局计委 : …国…有土地———f———,—,J:规划局，建设用地'选址、、立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发商

选址、立项

申报材料:一i s:1、机构代码i !证副本、代码;（首次申I规划国土地震局环保其他相关TOC\o"1-5"\h\z:I I: ■: :: .I i i: r 1 \ : 1: 」局局建设工局部门申报材料:1、机构代码证副本、代码（首次申报）;

材料：提供申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预幻灯片28材料：提供申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预幻灯片28证件解释三'开发流程, 中华丄旭共刊国建设工程规對许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。中华人民类和国建筑工程施工许可证《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。幻灯片29三、开发流程申报材料1、 《XX省建筑工程施工图设计审查报:审表》（一式三份）2、 外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已;4申报材料1、 建筑工程施工许可证申请表；2、 建筑施工合同文本；•I'

申报材料1、申请报告!m—«1►^4—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^—144—14^，申报材料! I1、机构代码证:副本、代码（首«次申报）；；2、申请表;: J申报材料1、申

请报申报材料1、 建设单位申报表2、 建设项目总平面图3、 设计说明（包括! 1幻灯片30三'开发流程证件解释图片暂缺《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府

房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。申报材料1、 申请表（按要求填写）2、 规划部门、国土部门相关手续；申报材料：1、商品房销售申请书：2、营业执照、法定代表:人身份证明*、资质等级证书：4、立项批文幺5、臀3工程规划许可证、三'开发流程开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址人目的事提交文件开发冏iir■■*寻找可以投资的地块市场条件判断地块位投资分析报告置寻找本阶段，如果需要寻找合作伙伴，则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断，仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断幻灯片32三、开发流程开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址人 ・11・□、,='广 目的事1In /\ 向政府提交文件开发冏取得项目开发经营权投资分析编制项目建议书编制可行性研究报告进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告

选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书I向计委申报立项报告计委函至规划局4规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告I计委、建委、规委及各专业局审查可研报告I对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作涉及部门分别为:计委规划局建委I发商幻灯片33需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告幻灯片33三、开发流程开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址

人 ・11・口、.='广 目的事向政府提交文件开发冏取得土地开发与使用权取得《建设用地规划许可证》取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》规定提交文件《国有土地使用证》规定提交文件上一步： ，对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见{ 市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局 市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理〈建设用地规划许可证〉 评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得〈土地使用证〉地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》幻灯片34三、开发流程新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科据此至U地政部门办理〈用地批准书〉,钉桩，成果给设计人据此至U地政部门办理〈用地批准书〉,钉桩，成果给设计人开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址

上一步:对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作上一步:据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见旧城改造到区地政科结果报市房管局市政府下文批地新征地到旧城改造到区地政科结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理 据此至到地政部门办理〈用地批准书〉,钉桩，成果给设计人 〈建设用地规划许可证:评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口，交纳地价款取得〈土地使用证〉丄〒e …，地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》办理《国有土地使用证》：需准备文件如下:立项批复办理土地岀让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件岀让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等办理《建设用地规划许可证》：需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书幻灯片35三'开发流程开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址人目的事向政府提交文件开发商■iir"项目方案满足市场需要和政府要求项目方案设计项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案上一步:一画桩位给钉桩条件， 规划局办理据此到地政部门办理〈用地批准书〉，测绘院钉桩，成果给〈建设用地规划许可证〉评估项目建设用地地价设计人11 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得〈土地使用证〉按规划设计条件征询意见表1到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发〈拆迁许可证〉T委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领〈设计方案送审书〉场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见111.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案13.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计（大公共建筑首规委审查）1领〈建设丁程规划许可证〉 出施工图1开节能证明办理《建设工程规划许可证》：需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书幻灯片36三'开发流程开工建设

规划设计

立项

取得土地

竣工验收

选址1-1||--人目的事向政府提交文件

开发商找到符合条件施工队,开发建设施工队招标领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案领〈建筑工程规划许可证〉领〈建筑工程规划许可证〉出施工图到计委申请，列入计划（建委会签）到建委工程处领开工审批表开节能证明到税务局収税单持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证到市政部门盖章，证明市政条件落实——四源费缴纳开发办工程处同意招标开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务填招标申请书填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底招标办审查标底编制标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意I施工单质量总站