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机电成本管控思路

目标管理组2014-8-21机电成本控制（一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）（八）目录1、业态划分购物中心

（A、B、C）

写字楼

（A、B、C）酒

店

（瑞华、文化、嘉华、嘉华B）住宅

（A、B、C、D）公寓或SOHO室外步行街不同业态所对应的建造标准有可能不同!2、系统形式给水排水空调采暖强电弱电1）市政直供；2）水泵变频分区供水方式；3）不超过120m塔楼采用水泵变频分区供水，超过120m塔楼采用水泵水箱串联供水；1）重力式；2）压力排水（污水坑+潜水泵排放或自动污水排放专用设备）；3）虹吸式；1）中央空调（两管制、四管制；全空气、风盘+新风、VAV）；2）分体空调（柜机、壁挂机、VRV）；1）热源：市政热网、自建锅炉房、燃气壁挂炉；2）采暖形式：散热器或地板采暖；1）双路电源（每路保证100%负荷）+柴油发电机；2）双路电源+柴油发电机；3）双路电源；4）单路电源；有无慧云系统；3、系统划分给水暖通空调消防强电弱电大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；购物中心（含上部塔楼及一环铺）、酒店、甲写、住宅+室外商铺；

大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅、外铺；购物中心合用（电子巡查系统、背景音乐除外）、酒店；同一地块内的销售物业如甲写、公寓、住宅、外铺合用；系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并!4、品牌等级配置标准1.管材选择5.空调机组功能段选择（预热、过滤）3.设备是否变频、自带配电柜7.保温材料类别及防火等级6.电动执行机构电压等级，阀体材质4.风阀是否远控8.电梯梯速、载重2.电缆选型5、配置标准安装方式管道连接方式：法兰连接、螺纹连接、沟槽连接、焊接、热熔连接、粘接、角钢法兰、共板法兰；设备安装方式：吊装或落地，混凝土基础或型钢基座；

电缆支撑方式：T式桥架、槽式桥架、托盘式桥架；明装、暗装；

6、安装方式T式桥架槽式桥架架托盘式桥桥架不同业态态不同楼层层不同区域域…不同专业业…不同系统统…不同细项项7、边界条条件边界条件件是建造造标准确确定的前前提！1）机电与与装修的的成本界界面部分精装装修成本本界面包包含机电电作业事事项；梳理五星星酒店、、商务酒酒店、超超市、大大玩家、、大歌星星、院线线、儿童童业态态、、百货及及部分次次主力店店的交房房条件；；2）社区管管网与室室内机电电界面3）机电专专业细项项间成本本界面机电专业业细项间1、防排烟烟与通风风空调2、地板采采暖与暖暖通空调调3、室外给给水与消消防水4、常规水水电的预预留预埋埋与机电电各专业业1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）一类标（集采申请及及合同审批））：电气类--柴油发电机组组、消防报警警设备（国内内、国外品牌）、电缆缆、电线、母母线槽、电梯梯、LED显示屏；暖通类--制冷机组、空空调末端、冷冷却塔、户式多联空调调机（豪宅用）、风机（国内内、国外品牌）、水泵泵（国内、国外品牌）、钢制制阀门、铜制制阀门、燃气气热水器（豪宅用）；2）二类标（项目公司组组织招标）：国外品牌电动动阀（酒店用用）、低压断断路器（国内内、国外品牌）、保温温材料、开关关插座、工程程灯具（LED灯、普通灯具具）、燃气炉炉、浴霸、漏漏电监控系统统、应急电源源EPS、双电源互投投开关ATS、线型感温探探测器、厨房房自动灭火系系统；3）一类标、二类类标严格执行行集团合格供供方库制度；；1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）负荷指标（电、气、冷、热）增大；2）排油烟、补补风风管的预预留，以及建建筑风道内衬衬镀锌（不不锈钢）风管管的作法；3）餐饮与卫生生间污水分流流，管材柔性性铸铁管；4）室内街厨房设备自动动灭火装置，须有餐饮类商户根据我方要求求提供，与商商业酒店餐厅、商业所属公司员工工食堂不同；厨房设备自动动灭火装置具有合格供方品牌牌库；序号2013版建造标准商管公司意见1燃气容量按商铺建筑面积0.04Nm³/㎡·h进行预留。（约合1200Nm³/h）每铺按商铺建筑面积0.1Nm3/h.m2（按天然气热值）预留入户支管，燃气总容量应按1800Nm³/h考虑2原住宅底商未按餐饮考虑提出50%的住宅底商预留餐饮条件3功率负荷密度（W/㎡）:餐饮商铺250W/㎡；需要系数(Kx)按0.5～0.6考虑无规划限制的所有具备餐饮条件的室外商铺电功率密度不得小于300w/㎡；41.室外步行街每侧设3个电表间，各电表间间距80～100m，面积≥10㎡；2.每个电表间布置30－40块电表。按照建筑布局在室外街公共部位（间距不大于80m）设置商户增容电箱，每个电箱容量不小于250kw，不少于10个回路并按照规定设置计量装置，以便后续商户因经营需要电量增容使用1、室外街机电增增加成本：154.5元/平米；2、住宅底商机电电增加成本：105元/平米；1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）消防安全措措施：采取完善火灾灾漏电报警系系统、增加线线性感温探测测器、电气竖竖井增加自动动灭火设施、、过密电缆进进行分流、封封闭式母线代代替电缆供电电等措施，消防安全措措施费，单独独列支成本科科目，约1000万元；2）购物中心、、酒店消防报报警设备品牌牌，保温材料料的防火等级级均高于国家家标准，购物物中心移交需需要第三方检检测；1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）集团要求购物中心要申申请绿色设计计和运营标识识，酒店申请请绿色饭店，，住宅只要绿绿建设计，除除购物中心（约600万）其他未拨付专专项费用；2）申报费用包括括咨询费和第第三方检测费费（39万）、建设部部收取的专家家评测费（绿绿建一星13万），目标成成本60万元；3）每个购物中心心均要实现绿绿建一星（或或以上）标识识；绿建节能措施序号项目类别项目名称金额（万元）1节能措施步行街采光顶开窗1002冷热源集中控制1503空调机组增加CO2控制系统304能耗分项计量系统505地下车库和机房采用LED灯具1806绿色建筑措施雨水利用系统207太阳能热水系统408其他相关措施费309合计6001.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）全称“商业广场慧云智能能化管理系统统”，由董事事长亲自命名名，曾经用名“一一键式”集中中控制；2）慧云系统，是是通过建立集集中控制平台台，将商业广场的16个弱电子系统统进行集成，，从而实现““降低人工成成本”、“保保证运行品质质”、“降低低运行能耗””的目标，是商业广场智能化管管理提升的一一个显著标志志，并不是颠覆原原有的弱电智智能化系统；；3）标段划分：：集成平台（一类标）、、弱电智能化工程招标（二类标），若为慧云改造，会会增加咨询评评估的招标（规划院组织织）；4）范围：大商业业、百货楼及豪宅，而其他销售物业及酒酒店部分如何何开展需要集集团领导的下下一步指示；；5）新建项目的的成本已在在弱电工程程的成本科科目中列支支，改造项目的的总体费用用已经董事事长批准；1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法法1、嘉华及以上上酒店，在客人接触触到的区域域的空调末端（（组合式空空调机组、、新风机组组、风机盘盘管），中效过滤为为静电过滤滤；2、因采用静静电过滤方方式，空调调目标成本增加60元/平米；3、集团已通通过集采方方式进行了了限价，集集采申请前前注意价格格的核对；；1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法法1）wifi是智能广场场的基础，，也是董事长强调调的的必要条件件；2）由信息中心组组织，项目目公司签合合同，并列支成本本8元/平米，不得得超支；1、目标成本本的分解是是机电设计计成本指标标复核的基础础，是合约约规划的前前提；2、细项成本本指标是机机电成本管管控过程中的“GPS”；3、主控项的的成本控制制要全过程程关注，可可参照机电设设计成本指指标复核的的模板；二、分解目目标成本，，梳理主控控项三、方案、图纸、技术要求求的优化成本优化工工作越前置越主动动！四、招标1、依照限价程序，，不高于当地造价信信息及集团团价格信息息库的原则；2、若为综合单单价列明单单价组成及及相应含量量；五、限价六、日常变更、签证、直接接委托先审批再实实施1）甲供材料设备2）限价程序及价格水平的合理性3）拆除材料设备的二次利用率4）防火封堵5）预留预埋6）支吊架7）管材（风管+水管）8）线缆结算检验管管理水平，，反索赔是是利器！七、结算1）承包范围的变化引起的新增项、扣减项；2）市场环境、现场条件、技术要求的变化引起的合同单价、措施费变化；成本管控工工具中，有有方向、有有方法、有有标准，是是我们机电电成本控制制的金钥匙匙，要搜集集，要学习习，要使用用！八、管控工工具1.建造标准2.带单设计成果3.冷热源、供电方案论证工作标准4.机电设计成本指标复核5.冷负荷设计指标6.空调末端选型指南7.购物中心平衡阀选型及安装位置