房地产项目尽职调查模板

“项目名称”房地产融资项目告模板业务类型：□抵押□质押□其他1/21关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：调查日期：年月日协助尽调人员：协助调查日期：年月日(一)基本要素3(二)交易结构3(三)风控措施3(一)申请人/项目公司3(二)控股股东/实际控制人3(三)项目公司财务状况32/213/21(四)项目公司征信情况3(一)项目基本情况34、设计、施工、监理情况及各合作方介绍3(二)项目市场情况3总体情况3(三)项目分析3(一)基本要素(二)交易结构(三)风控措施(一)申请人/项目公司(以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人)(法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录)(二)控股股东/实际控制人1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入(资本公积及其他应付款)，比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对4/215/21税收政策税收政策公司经营的贡献程度)。(三)项目公司财务状况税税种营业税土地增值税(预缴)土地增值税(清算)企业所得税(预缴)企业所得税(清算)施工合同印花税税种土地使用税房产税城市建设税/费教育和卫生附加费地方教育费附加购房合同印花税税率税率详细说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应((1)预付账款①按照分期、分项目汇总列示明细收款单位付款金额付款时间/期间付款时间/期间6/21二期二期……(2)存货①按照分期、分项目汇总列示明细分类金额付款时间/期间②按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细科目收款单位付款金额付款时间/期间土地出让金及契税拆迁补偿费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二期……与本企业关系与本企业关系(是否关联公应收账款合计其他应收款报表科目款项性质归还时间金额合计合计应付账款合计其他应付款合计明细表款方式款期限款金额款方(四)项目公司征信情况(如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。)(一)项目基本情况项目所在城市区域，主要开发面积(包括土地面积、规划用地面积)，业态构成，分几期开发，各期包含的内容(如果不是整体抵押，需要再写清楚抵押部地下车位个数，地上不用计算)抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填写建筑面积建筑面积(平方米)物业类型高层住宅多层住宅所在楼层--主力户型面积40-60主力户型比例备注简装毛坯总层数7/218/21mmmmmmmmmmmmmmmm花园洋房叠拼别墅独栋别墅写字楼商业地下车位其他用房合计4----1234-2400指标名指标名称总用地面积道路及公共用地面积建设用地面积绿地率建筑密度建筑高度规划容积率总建筑面积地上建筑面积住宅住宅楼廉租房、保障房序号123445222％％m22222项目基本控规指标表一期指标二期指标……9/21项目基本控规指标表5.2地下建筑面积m2个m2m2完成时间序号节点名称一期二期……1取得《土地使用证》2设计单位确定3概念设计完成4规划设计报批文本完成5取得《规划用地使用许可证》6扩初设计完成7施工报建图完成8取得《建设工程规划许可证》9全套施工图完成10总包单位确定(招标)11取得《施工许可证》12景观施工图完成13基础施工至±0.00014售楼处建成15达到预售条件16取得《预售许可证》17样板间开发时间18主体结构封顶21外立面装饰工程完成22室内装饰工程完成10/21完成时间完成时间序号节点名称一期二期……23安装工程及调试完成24室外配套、园建完成25竣工备案时间26预验收时间27竣工验收完成28交房时间项目实施单位规划设计单位建筑设计单位施工总承包商监理单位(二)项目市场情况最近一年市场销售情况(1)项目区域交通情况(附位置图)(2)项目配套设施情况(3)周边主要土地成交情况(4)周边竞争项目分析楼盘名称楼盘名称产品类型11/21位置位置开发商总建筑面积各产品类型均价产品备案价格开盘时间销售情况数据来源土地周边成交情况(纯土地情况)土地面土地面积成交/叫价时间楼面地价地面地价土地位置土地用途成交价容积率(三)项目分析对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运用与来源的情况。1)总投资测算项目名称开发成本土地费用投资额已投入(万未投入(万借款期按总建筑面积单价(元)按可售面积单价(元)政府行政事业性前期工程费用建筑安装工程费(分住宅、商业、其中：地上建筑地下建筑社区管网及园林工程费配套设施费其他工程费开发期间费用开发期税费管理费用(列明：取费依财务费用销售费用(列明：取费依其他费用及不可预见费用项目总投资2)总投资资金来源构成序号1234金额(万元)12/2113/21合合计资金流入序号序号项目金额(万元)占总投资比例总投资1(注册资本及资本公积)2信托贷款3银行贷款4我司贷款5其他借款6销售回款3)已投入资金来源及合理性分析建工程进行逐栋测算，加计后与最近一期财务报表中的资产科目进行比对，确认已投入资金的真实性。须附上每栋建筑的照片。)➢获取拆迁、拆迁协议、资金支付凭证；➢获取开发商制定的拆迁补偿标准，与当地政策和市场水平进行对比，分析➢需披露在拆迁过程中是否存在纠纷或者潜在纠纷或影响项目建设进度的4)融资额度的合理性分析➢此处列明在项目可获其他重大资金来源例如预售回款之前的各项用资明➢在建筑安装工程费方面，须按照合理的单方土建成本(即不含安装的建安成本)和建至可预售条件的工程量，以及施工合同约定的付款进度(若尚未签订施工合同则按行业惯例)来进行资金需求合理性匡算，将计算过程测算前提条件：(各项费用假设占比)，见(附表一)。1)销售方案2)销售预测(附表二)业态业态可售面积预计单价总金额收入占比住宅楼车库/地下车位科目科目成本利润表金额(万元)可售面积单方(元/平方米)14/212.销售成本3.期间费用营销费用财务费用管理费用4.销售税费土地增值税营业税及附加5.销售利润6.营业外收入6.营业利润合计7.企业所得税8.营业净利润销售净利率投资利润率项目总投资项目资金峰值项目税前利润销售净利润率股本投资获利倍数成本利润表项目投资财务评价指标项目总收入股本投资项目税后净利润总投资净利润率(1)当销售利润为零时的销售单价(假定销售比例不变)；(2)当销售利润为零时的销售比例(假设销售单价不变)15/2116/21优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)(1)正常情况下的现金流业态业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率累计净现金流(2)压力测试下的现金流响17/21序号一12345二12三12345四1234567五123456六12子项名称土地费用地价款及市政配套费合作款项红线外市政设施费拆迁补偿费市政配套设施的其他支出政府行政事业性收费报批报建费增容费前期工程准备费勘测丈量费规划设计可研费三通一平费其中：临时道路临时用电临时用水场地平整临时设施费其他支出主体建筑(装修)工程费地基与基础工程地下结构及粗装修地上结构及粗装修室外精装修室内精装修其他主体安装工程费室内水暖气电管线设备室内空调、电梯设备消防系统弱电(智能化)系统地下室停车场导引系统其他设备社区管网工程费室外给排水系统费室外采暖系统费测算金额(万元)------2012Q4------2013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q33室外燃气系统费室外高低压电力系统4费5室外消防系统费室外通讯、有线电视6系统费七园林环境工程费-1环境设计费2绿化建设费3建筑小品4道路及广场建造费5大门围墙建造费6室外照明7楼体泛光8标识系统制作9室外零星设施八配套设施费-1物业服务用房2业主会所3幼儿园4学校5儿童游乐设施6环卫设施7运动设施8超市(配套商业设施)9其他支出九开发间接费-1工程管理费十其他建设工程支出-1工程监理2工程造价顾问咨询3物业服务启动费4资本化利息5其他支出成本合计------201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3后18/21销销售面积销售比例销售均价(元)销售收入(万元)销售面积销售比例销售均价(元)销售收入(万元)销售数量销售比例销售均价(元)销售收入(万元)销售数量销售比例销售均价(元)销售收入(万元)住宅注注解：对投资项目未来销售预测的方法。。2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格3.结合当地购房群体办理全款和按揭的比例，并考虑银行按揭款回款的情况。4.结合本项目的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。201220132014序号科目4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q