同济大学工程造价

同济大学工程造价第1页/共293页课程内容：

基本知识（第1、2章）

工程造价构成（第3章）

工程定额（第4章）

工程计量（第5章）

预算编制、工程量清单计价（第6章）重点：价的构成、计量、控制不同阶段对造价的控制（第9－13章）第2页/共293页1工程造价管理概述1.1工程造价的含义1.2工程造价管理的含义1.3工程造价的规划1.4工程造价的控制1.5工程分解结构1.6工程造价管理的发展历史1.7工程造价管理者1.8小结及思考第3页/共293页工程工程项目领域关于资金消耗方面的术语较多，常见的术语有：(1)造价(Cost)(2)成本(Cost)(3)投资(Investment)(4)预算(Budget)(5)估算(Estimate)(6)费用(Expense)1.1工程造价的含义第4页/共293页概念项目指在既定的资源和要求的约束下，为实现某些目标而相互联系的一系列一次性工作任务。特点（1）明确的目标（2）有约束条件（资源约束、目标约束）（3）整体性（4）一次性（5）有起始时间点（6）渐进明细（7）不确定性（8）有特定的发起人或委托人项目的概念和特点回上一页第5页/共293页工程造价（建设工程造价）指在工程项目的建造过程中所耗费的全部资源的货币表现。是建设项目总投资中最主要的部分。由工程费用（建筑安装工程费用、设备工器具购置费用）和工程建设其他费用组成。建设项目总投资固定投资（固定资产投资、无形资产、递延资产）流动资金（流动资产与流动负债的差额）1.1工程造价的含义工程造价第6页/共293页建筑产品的价格建筑产品价值的货币表现先成交后生产发包与建设方共同形成地区性差异明显承包价格或结算价格包括成本、利润、税金第7页/共293页美国项目管理协会编写的《项目管理知识体系》费用管理，是为确保项目总费用不超过批准的预算而进行的一系列过程，包括资源规划、费用估算、费用预算和费用控制。1.2工程造价管理的含义第8页/共293页工程造价管理造价规划+造价控制初始计划最终目标理论轨迹实际轨迹跟踪控制干扰1.2工程造价管理的含义第9页/共293页设计施工造价管理工作造价规划造价控制二项工作组成相互交织工程进展……

第10页/共293页可研报告初步设计技术设计施工图设计施工招标施工动用前准备竣工验收工程移交生产运营后评估估算≤±20％项目建议书匡算≤±30％概算≤±10％修正概算≤±10％预算≤±5％投资决策设计阶段施工阶段运营阶段标底价、投标价、合同价工程结算价竣工决算第11页/共293页随着项目进展，目标逐渐明确-30%+30%+20%-20%-10%+10%+5%-5%第12页/共293页1.3工程造价的规划

确定、计算造价（工程估价）

制定控制的实施方案

目标

（理论轨迹）造价规划文件

投资估算设计概算施工图预算标底价格合同价格资金使用计划造价控制的依据第13页/共293页工程造价计价的特点数额巨大单个性、差异明显

非批量生产依据繁多

技术文件、定额、价格信息、…多次计算预先估价；不同阶段，分别计价动态调整

跟踪、控制按项目的分解结构进行组合计价1.3工程造价的规划第14页/共293页15项目工期最佳工期是直接成本、间接成本、利润损失三者综合的项目总成本最低的工期。项目质量项目范围资源数量和价格影响工程造价的四大要素1.3工程造价的规划第15页/共293页造价目标值的论证和分析

造价规划方案实施

收集实际造价数据

计划与实际造价值的比较

采取措施实现造价规划目标

动态：经常；定期、不定期1.4工程造价的控制动态控制原理第16页/共293页

控制：精确度：粗细较大误差接近准确关系：相互联系、制约上阶段目标控制的结果，是相对更准确的造价规划文件，是下一阶段造价控制的依据或目标。前一阶段后一阶段1.4工程造价的控制动态控制原理第17页/共293页控制控制项目建议书可行性研究初步设计施工图设计工程招标工程施工投资估算概算预算标底、合同价结算控制控制投资的最高限额分阶段设置、相对而言控制的目标设置1.4工程造价的控制第18页/共293页可行性研究估算初步设计控制施工图设计预算概算控制≥≥＜＜施工结算≥＜控制三超现象1.4工程造价的控制第19页/共293页

合理的控制目标满足项目功能要求的总造价最小控制的目标1.4工程造价的控制第20页/共293页全过程造价管理控制重点在项目决策阶段、设计阶段控制的重点1.4工程造价的控制第21页/共293页设计准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包资金累计曲线100%95%75%35%10%25%1/43/41/2对项目经济性影响的程度竣工控制的重点1.4工程造价的控制第22页/共293页

“令人满意”准则－被动控制：偏离－纠偏－再偏离－再纠偏－主动控制：参与到过程当中，预先防范偏离的发生控制的类型1.4工程造价的控制第23页/共293页*组织：结构、人员、分工、工作流程、…*技术：方案竞赛、比选优化，施工方案、材料设备选择、生产工艺、…*经济：目标、规划、价值工程、计划/实际比较、支出审查、…*合同：模式、结构、条款、索赔、变更控制、…技术+经济（组合）？最有效的手段控制的措施1.4工程造价的控制组织+技术（组合）？？+？第24页/共293页全生命期造价管理全生命期造价管理将运营维护阶段纳入管理范围，相对于全过程造价控制又前进了一步。

前期策划设计阶段施工阶段使用维护阶段施工预算控制建造全过程造价管理全生命期造价管理第25页/共293页设计准备设计施工动用准备保修期开始结束决策业主方设计方施工方使用工程项目管理第26页/共293页工作分解结构是出于管理和控制的目的而将项目分解成更易于管理的部分的技术。工作分解结构是直接按等级把项目分解成子项目，子项目再分解成更小的工作单元，直至最后分解成具体的工作（或工作包）的系统方法。1.5工程分解结构（WBS）WBS是什么？第27页/共293页把项目分解为便于管理和完成的子项，确定工作范围。分析各子项关联关系，确定工作流程。把项目总目标分解为子目标，针对每一个子目标，来确定项目的组织结构。为每一个子项计算所需要分配的资金等资源，并计算时间。为分解好的全部子项统一信息编码，是信息沟通的基础，为系统综合与控制提供了有效手段。避免计划的误区——即只在一个详细的层次上定义工作；便于找到控制的最佳层次，降低风险。1.5工程分解结构（WBS）使用WBS的目的第28页/共293页按项目的组成结构进行分解。（计价最常用）按项目进展的不同时间阶段进行分解。按项目费用的构成进行分解。1.5工程分解结构（WBS）WBS的形式第29页/共293页1.5工程分解结构（WBS）使用WBS进行分解组合计价独立设计文件、可独立施工、

可独立发挥作用可独立施工，

但不能独立发挥作用 按结构和性质划分，

如基础、墙、柱、梁基本计量单元，

预算定额的编制对象统一设计、经济统一核算、独立行政组织形式例第30页/共293页建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程定额子目如：学校、工厂如：综合教学楼从大到小划分如：外墙如：多孔砖外墙如：1砖组合计价如：建筑工程1.5工程分解结构（WBS）使用WBS进行分解组合计价第31页/共293页1.5工程分解结构（WBS）典型的项目分解结构图第32页/共293页它是工程计量与造价管理的基础，它使项目易于理解。工程量易于计算。造价易于控制。1.5工程分解结构（WBS）使用WBS的意义第33页/共293页1.6工程造价管理的发展历史16－18世纪：设计与施工分离，对已完成工程进行测量、计算、计价。19世纪初：招投标，根据图纸估价，1881年英国皇家测量师学会成立。20世纪：设计前期进行计价国际历史起源于英国第34页/共293页1.6工程造价管理的发展历史发展特点从事后算账发展到事前算账从被动反映设计和施工发展到主动影响设计和施工逐步发展成一个独立的专业英国：工料测量师（QS）中国：造价工程师国际历史第35页/共293页1.6工程造价管理的发展历史我国情况

建国初期，学习苏联的预算做法

20世纪80年代，概预算管理和定额管理

90年代初期，造价管理体制改革，建立造价工程师执业资格制度

2003年7月1日起，建设部实施《建设工程工程量清单计价规范》，与国际接轨第36页/共293页

概预算定额管理制度核心定额（统一、政府定价）

改革工程量清单计价(市场决定价格）

计价模式：量价分离我国情况1.6工程造价管理的发展历史第37页/共293页个人概预算人员造价工程师工料测量师…………机构（单位）国家地方单位1.7工程造价管理者第38页/共293页（1）工程概预算人员持证上岗制度执业资格制度上岗培训►业主方►设计方►施工方上岗证书执业资格证书全国建设工程造价员

本单位内有效全国有效执业章个人1.7工程造价管理者第39页/共293页全国建设工程造价员2005年建设部发布了“《关于由中国建设工程造价管理协会归口做好建设工程概预算人员行业自律工作的通知》”（建标[2005]69号），文件决定由中国建设工程造价管理协会（）对全国建设工程造价员实行统一的行业自律管理。

《全国建设工程造价员资格考试大纲》本考试大纲分为《工程造价基础知识》和《工程计量与计价实务》（××工程）两个科目。其中《工程造价基础知识》科目实行全国统一的水平要求，中国建设工程造价管理协会组织编写了《工程造价基础知识》考试培训教材，供各地方、各行业管理机构及应考人员使用。《工程计量与计价实务》（××工程）考试大纲及培训教材由各地方、各行业有关管理机构自行编制。第40页/共293页考试（1997）注册报考条件►大专五年►本科四年►二学位、研班、硕士三年►博士二年资格证书►全国有效►三月内注册权利：►独立执业、签字、名称、开办造价咨询单位义务：►守法、质量负责、再教育、秘密注册证书►有效期为三年，每三年重新注册考试范围（2）造价工程师个人1.7工程造价管理者第41页/共293页考试范围《工程造价管理基础理论与相关法规》

《工程造价计价与控制》

《建设工程技术与计量》（土建工程或安装工程）

《工程造价案例分析》。以上四个科目分别单独考试、单独计分。参加全部科目考试的人员，须在连续的两个考试年度通过；参加免试部分考试科目的人员，须在一个考试年度内通过应试科目。

考试大纲中对专业知识的要求十分掌握、熟悉、了解。掌握即要求能解决实际工作问题，熟悉即要求对工程造价的知识具有深刻的理解，了解即要求具有工程造价有关的广泛知识。（2）造价工程师第42页/共293页考试范围第三科目"建设工程技术与计量"分土建和安装两个专业，考试人员只需报考其中一个专业。

安装专业工程以民用建筑和与民用建筑联系较密切的常见工业建筑安装项目作为共性内容，共性部分内容应考人员必考，其余为个性内容，作为选学、选考。个性部分分为三个专业组：

A：工艺管道与专用设备；

B：电气与通信系统；

C：自动化控制及仪表系统。

应考人员可根据本人从事的专业除共性内容为笔答必答题外，可任选个性内容中一个组别规定数量的试题。（2）造价工程师第43页/共293页英国皇家特许测量师学会（RoyalInstitutionOfCharteredSurveyors）站点：1868测量师学会（不到200人，土地评价、为私人测量地界、工程量测量）1792测量师俱乐部1834土地测量师俱乐部1864测量师协会1881被准予皇家注册1946启用RICS名称，至今13万人，200多位中国会员（3）测量工程师（QuantitySurveyor）个人1.7工程造价管理者第44页/共293页RICS概况

RICS是世界最大的房地产、建筑、测量和环境领域的综合性专业团体，是为全球广泛认可的拥有“物业专才”之称的世界顶级专业性学会。总部设在伦敦，另外还有四个地域性组织，RICS美洲总会（设于纽约），RICS欧洲总会（设于布鲁塞尔），RICS大洋州总会（设于悉尼）及亚太区总会（设于香港）。中国属于亚太区。主要职责：制定行业标准、规范行业行为，为政府机构出谋划策，为会员提供专业服务，授权大学搞培训和促进行业发展等。涵盖的专业领域：分为16个领域，160个不同专业第45页/共293页RICS的领域分类（1）文化及艺术精品：文物及艺术精品的估价、买卖和管理（2）建筑测量：管理和维护，设计，保险评估，测量，缺陷诊断（3）商用物业：房地产管理，房东房客代理，投资和财务估值，争议解决（4）建造：建筑和开发的商业管理，估算，项目成本和进度控制，风险和合同管理

第46页/共293页RICS的领域分类（5）争议解决：解决房地产争议，争议避免，仲裁，裁定，调解及专家证人服务（6）环境保护：管理和评估房地产和土地的使用对环境的影响，持续性，污染，再生及土地管理（7）设施管理：建筑管理和实施，采购，有效周期和服务管理（8）测绘：空间信息的收集，分析和翻译，土地和水力的测量，绘图和布置，边界和数据管理第47页/共293页RICS的领域分类（9）管理咨询：物业管理和实践方法，策略建议，社团和个人破产及重组管理（10）矿物和废物管理：矿物提取画，估价，评级和规划，废物管理，垃圾处理及征税，估价，许可证办理（11）规划和开发：包括房地产估价，国有土地征地权，交通和基础设施，海运和内陆水资源的管理（12）厂房和机械：商业资产，厂房和机械的管理，估价和买卖，贬值建议，保险，鉴定等级和税制第48页/共293页RICS的领域分类（13）项目管理：计划和实施开发项目，团队创新和管理，贯彻程式并有效地移交完成的项目（14）住宅物业：公共和私人住宅的投资和开发，房产经纪，估价，法定协商和资产管理（15）农村物业：农村土地的管理和估价，农业，森林和林地，农场的管理，评估，进驻及缓解，资产管理（16）估价：土地，房地产及企业的租售或投资评估，测量，贷款计划

第49页/共293页工料测量师（QuantitySurveyors）的可执业的范围初步费用估算（PreliminaryCostAdvice）成本规划（CostPlanning）合同方式选择（ContractForm）招标代理（TenderAgent）造价控制（CostControl）工程结算（ValuationofConstructionWorks）项目管理（ProjectManagement）其他第50页/共293页会员资格的取得三年有记录的在职培训三年认可的实践专业能力考试合格经评估认可院校大学毕业一般六年第51页/共293页SCCA-TONGJI-RICS学习中心上海市建设工程咨询行业协会（SCCA）、同济大学经济与管理学院、英国皇家特许测量师学会（RICS）共同组建了“SCCA-TONGJI-RICS学习中心”，并于2006年12月14日上午举行了签字揭牌仪式。

第52页/共293页（4）美国造价工程师美国造价工程师协会（AACE）1956年成立目前6000多会员美国、加拿大、沙特阿拉伯、澳洲、日本、南非取得：经评估认可院校毕业三年实践考试（口试、书面）注册第53页/共293页（5）日本建筑积算士1967日本建筑积算事务所协会1975日本建筑积算协会事务所、个人均可加入1990年正式承认协会组织的全国通考国家建筑积算士第54页/共293页

占据主导地位（全过程管理）（1）建设单位（业主）

交易和生产同一主体

同时投入对生产过程的管理政府机构（兴建基础设施）工商企业（房地产公司）个人（？）——项目建设方涉及的工程造价管理单位1.7工程造价管理者第55页/共293页

业主的造价管理专业人员从事：投资估算编制，概预算审查、编制，工程量清单、标底编制，合同价格谈判、工程款支付，决算编制……从投资决策阶段设计准备…竣工验收业主：对建设项目全过程负责策划、投资决策、融资……委托勘察、设计、施工、项目管理……生产经营、还贷、物业管理、保值增值……第56页/共293页（3）设计单位经济分析、评价，投资估算、概预算编制，…

（2）施工单位（承包商）投标报价合同价格结算工程款索赔费用…预算编制、成本计算和管理、合同管理…第57页/共293页（4）工程咨询机构（提供工程管理咨询服务）

造价咨询公司（测量师事务所）招标代理公司工程（项目）管理公司工程监理公司审计事务所…律师事务所第58页/共293页（4）工程咨询机构《工程造价咨询企业管理办法》：

第八条工程造价咨询企业资质等级分为甲级、乙级。

第九条甲级工程造价咨询企业资质标准如下：（一）已取得乙级工程造价咨询企业资质证书满3年；（二）企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总人数的60%，且其出资额不低于企业注册资本总额的60%；（三）技术负责人已取得造价工程师注册证书，并具有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作15年以上；（四）专职从事工程造价专业工作的人员（以下简称专职专业人员）不少于20人，其中，具有工程或者工程经济类中级以上专业技术职称的人员不少于16人；取得造价工程师注册证书的人员不少于10人，其他人员具有从事工程造价专业工作的经历；等等……第59页/共293页（5）金融机构（商业银行、保险公司、担保公司等）提供投资贷款项目评估，监督、审核资金使用

（用途、方式、…）（6）政府主管部门建设部、建委（建设厅）、（定额站、工程造价管理站、、）法规、政策、规定（计价规范、定额颁布、…

）第60页/共293页（7）专业协会

中国工程造价管理协会（CECA）

——ChinaEngineeringCostAssociation第61页/共293页项目业主承包方咨询方合同合同合同主管部门其他单位第62页/共293页1.7小结1工程造价管理概述工程造价工程造价管理规划分阶段计算工程造价制定各阶段的造价控制方案控制动态控制方法目标重点措施第63页/共293页课本思考题一什么是工程造价？它与建设项目投资是什么关系？描述项目建设程序。项目建设各阶段对应的计价文件分别是什么？一个项目的投资是如何规划出来的？描述项目投资控制原理什么是工程分解结构？常见的分解方法有哪些？什么是造价工程师？第64页/共293页课本思考题二描述工程估价的原理。投资估算可以进一步分为哪几个阶段？什么是设计概算？它有什么作用？什么是施工图预算？它有什么作用？工程造价控制的目标如何设置？工程造价控制的重点阶段是什么？为什么？简单描述工程建设各阶段造价控制可以采取的措施。第65页/共293页练习练习一请虚拟一个项目（任何类型），使用WBS，列出项目的产品范围，工作范围；根据工作范围，列出项目所需的资源（人员、材料、设备等）种类和数量；根据你的经验，估计这些资源的单价，最后合计为项目总价。第66页/共293页2工程造价的构成2.1设备、工器具购置投资2.2建筑、安装工程投资2.3工程建设其他投资2.4预备费2.5固定资产投资方向调节税2.6建设期贷款利息第67页/共293页《通知》对建筑安装工程费用项目组成做了如下五项主要调整：（一）建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。（二）为适应建筑安装工程招标投标竞争定价的需要，将原其他直接费和临时设施费以及原直接费中属工程非实体消耗费用合并为措施费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。（三）将原其他直接费项下对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的检验试验费列入材料费。（四）将原现场管理费、企业管理费、财务费和其他费用合并为间接费。根据国家建立社会保障体系的有关要求，在规费中列出社会保障相关费用。（五）原计划利润改为利润。关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知建标[2003]206号

2003年10月15日第68页/共293页固定资产投资流动资产投资——流动资金设备及工、器具购置费用设备购置费设备原价设备运杂费工器具及生产家具购置费建筑安装工程费用直接费（直接工程费＋措施费）间接费（规费＋企业管理费）利润（计费基础×利润率）税金（两税一费）工程建设其他费用土地使用费预备费基本预备费涨价预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用建设项目总投资工程造价2工程造价的构成第69页/共293页2.1设备、工器具购置投资设备、工器具购置投资设备及工、器具购置费用是固定资产投资中的积极部分。在生产性工程建设中，设备及工、器具购置费用占工程造价比重的增大，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。设备购置费工具、器具及生产家具购置费第70页/共293页（1）设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。使用年限在一年以上，依据企业规模大小不同，单位价值在1000元，1500元或2000元以上。新建、扩建项目的新建车间无金额限制。设备购置费＝设备原价（国产设备原价或进口设备抵岸价）＋设备运杂费第71页/共293页（2）工具、器具及生产家具购置费不够固定资产标准的设备、仪器，工卡模具、器具，生产家具和备品备件费工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率第72页/共293页（3）设备原价国产标准设备概念国产标准设备是指按照主管部门颁布的标准图纸和技术要求，由我国设备生产厂批量生产的，符合国家质量检测标准的设备。又称通用设备。国产标准设备原价交货价出厂价（带有备件的出厂价）合同价第73页/共293页（3）设备原价国产非标准设备概念国产非标准设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次订货，并根据具体的设计图纸制造的设备。国产非标准设备原价计算（如成本计算估价法，系列设备插入估价法、分部组合估价法，定额估价法等）合同价第74页/共293页（3）设备原价国产非标准设备成本计算估价法（1）材料费：其计算公式如下：材料费＝材料净重×（1＋加工损耗系数）×每吨材料综合价（2）加工费：包括生产工人工资和工资附加费、燃料动力费、设备折旧费、车间经费等。其计算公式如下：加工费=设备总重量（吨）×设备每吨加工费（3）辅助材料费（简称辅材费）：包括焊条、焊丝、氧气、氩气、氮气、油漆、电石等费用。其计算公式如下：辅助材料费＝设备总重量×辅助材料费指标第75页/共293页（3）设备原价国产非标准设备成本计算估价法（4）专用工具费：按（1）～（3）项之和乘以一定百分比计算。（5）废品损失费：按（1）～（4）项之和乘以一定百分比计算。（6）外购配套件费：按设备设计图纸所列的外购配套件的名称、型号、规格、数量、重量，根据相应的价格加运杂费计算。（7）包装费：按以上（1）～（6）项之和乘以一定百分比计算。（8）利润：可按（1）～（5）项加第（7）项之和乘以一定利润率计算。第76页/共293页（3）设备原价国产非标准设备成本计算估价法（9）税金：主要指增值税，税率为17%。计算公式为：增值税=当期销项税额－进项税额当期销项税额=销售额×适用增值税率（销售额为（1）～（8）项之和）销项税额：纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和条例规定的税率计算，并向购买方收取的增值税额，为销项税额。进项税额：纳税人购买货物或者接受应税劳务，所支付或者负担的增值税额为进项税额。（10）非标准设备设计费：按国家规定的设计费收费标准计算。第77页/共293页（3）设备原价国产非标准设备成本计算估价法单台非标准设备原价={[（材料费＋加工费＋辅助材料费）×（1＋专用工具费率）×（1＋废品损失费率）＋外购配套件费]×（1＋包装费率）－外购配套件费}×（1＋利润率）＋销项税金＋非标准设备设计费＋外购配套件费

第78页/共293页（3）设备原价【例】某工厂采购一台国产非标准设备，制造厂生产该台设备所用材料费20万元，加工费2万元，辅助材料费4000元，专用工具费率1.5%，废品损失费率10%，外购配套件费5万元，包装费率1%，利润率为7%，增值税率为17%，非标准设备设计费2万元，求该国产非标准设备的原价。第79页/共293页（3）设备原价【解】专用工具费=（20+2+0.4）×1.5%=0.336万元废品损失费=（20+2+0.4+0.336）×10%=2.274万元包装费=（22.4+0.336+2.274+5）×1%=0.300万元利润=（22.4+0.336+2.274+0.3）×7%=1.772万元销项税金=（22.4+0.336+2.274+5+0.3+1.772）×17%=5.454万元该国产非标准设备的原价=22.4+0.336+2.274+0.3+1.772+5.454+2+5=39.536万元第80页/共293页（3）设备原价进口设备抵岸价

第81页/共293页（4）进口设备抵岸价1）进口设备的交货方式－内陆交货类－装运港交货类－目的地交货类 －其他交货方式 参考《2000年国际贸易术语解释通则

》第82页/共293页（4）进口设备抵岸价2）内陆交货 即卖方在出口国内陆的某个地点交货。在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切费用和风险；买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切费用和风险，并自行办理出口手续和装运出口。

FOR（铁路交货价）

EXW（制造厂交货价）

FOT（公路交货价）第83页/共293页（4）进口设备抵岸价3）装运港交货①F.O.B.（FreeOnBoard），装运港船上交货（指定装运港）②C.F.R.（CostandFreight），成本加运费（指定目的港）③C.I.F.（Cost,Insurance,andFreight），成本、保险费加运费（指定目的港）第84页/共293页（4）进口设备抵岸价3）装运港交货①F.O.B.（FreeOnBoard），装运港船上交货（指定装运港）“装运港船上交货”是当货物在指定的装运港越过船舷，卖方即完成交货。这意味着买方必须从该点起承担货物灭失或损坏的一切风险。FOB术语要求卖方办理货物出口清关手续。习惯上称FOB价为离岸价格。是我国进口设备采用最多的一种货价形式。第85页/共293页（4）进口设备抵岸价3）装运港交货②C.F.R.（CostandFreight），成本加运费（指定目的港）“成本加运费”，是指在装运港货物越过船舷卖方即完成交货，卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和费用。但交货后货物灭失或损坏的风险，以及由于各种事件造成的任何额外费用，即由卖方转移到买方。CFR术语要求卖方办理货物出口清关手续。第86页/共293页（4）进口设备抵岸价3）装运港交货③C.I.F.（Cost,Insurance,andFreight），成本、保险费加运费（指定目的港）“成本、保险费加运费”是指在装运港当货物越过船舷时卖方即完成交货。卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和保险费，但交货后货物灭失或损坏的风险及由于各种事件造成的任何额外费用即由卖方转移到买方。在CIF条件下，卖方必须办理买方货物在运输途中灭失或损坏风险的海运保险，由卖方订立保险合同并支付保险费。CIF术语只要求卖方投保最低限度的保险险别。如买方需要更高的保险险别，则需要与卖方明确地达成协议，或者自行作出额外的保险安排。CIF术语要求卖方办理货物出口清关手续。第87页/共293页（4）进口设备抵岸价4）目的地交货①D.E.S.（DeliveredEXShip），目的港船上交货（指定目的港）②D.E.Q.（DeliveredEXQuay），目的港码头交货（指定目的港）③D.D.U.（DeliveredDutyUnpaid），目的港未完税交货（指定目的港）④D.D.P.（DeliveredDutyPaid），目的港完税后交货（指定目的港）第88页/共293页（4）进口设备抵岸价4）目的地交货①

D.E.S.（DeliveredEXShip），目的港船上交货“目的港船上交货”是指在指定的目的港，货物在船上交给买方处置，但不办理货物进口清关手续，卖方即完成交货。卖方必须承担货物运至指定的目的港卸货前的一切风险和费用。如果当事各方希望卖方负担卸货的风险和费用，则应使用DEQ术语。第89页/共293页（4）进口设备抵岸价4）目的地交货②D.E.Q.（DeliveredEXQuay），目的港码头交货“目的港码头交货”是指卖方在指定的目的港码头将货物交给买方处置，不办理进口清关手续，卖方即完成交货。卖方应承担将货物运至指定的目的港并卸至码头的一切风险和费用。只有当货物经由海运、内河运输或多式联运且在目的港码头卸货时，才能使用该术语。但是，如果当事方希望卖方负担将货物从码头运至港口以内或以外的其他点（仓库、终点站、运输站等）的义务时，则应使用DDU或DDP术语。第90页/共293页（4）进口设备抵岸价4）目的地交货③D.D.U.（DeliveredDutyUnpaid），目的港未完税交货“未完税交货”是指卖方在指定的目的地将货物交给买方处置，不办理进口手续，也不从交货的运输工具上将货物卸下，即完成交货。卖方应承担将货物运至指定的目的地的一切风险和费用，不包括在需要办理海关手续时在目的地国进口应交纳的任何“税费”（包括办理海关手续的责任和风险，以及交纳手续费、关税、税款和其他费用）。第91页/共293页（4）进口设备抵岸价4）目的地交货④D.D.P.（DeliveredDutypaid），目的港完税后交货“完税后交货”是指卖方在指定的目的地，办理完进口清关手续，将在交货运输工具上尚未卸下的货物交与买方，完成交货。卖方必须承担将货物运至指定的目的地的一切风险和费用，包括在需要办理海关手续时在目的地应交纳的任何“税费”（包括办理海关手续的责任和风险，以及交纳手续费、关税、税款和其他费用）。若卖方不能直接或间接地取得进口许可证，则不应使用此术语。第92页/共293页（4）进口设备抵岸价5）其他交货方式①C.I.P.（CarriageandInsurancePaidTo），运费和保险费付至（……指定目的地）“运费和保险费付至（……指定目的地）”是指卖方向其指定的承运人交货，但卖方还必须支付将货物运至目的地的运费以及货物在运输途中灭失或损坏风险的保险，买方承担卖方交货之后的一切风险和额外费用。由卖方订立保险合同并支付保险费，CIP术语只要求卖方投保最低限度的保险险别。如买方需要更高的保险险别，则需要与卖方明确地达成协议，或者自行作出额外的保险安排。“承运人”指任何人在运输合同中，承诺通过铁路、公路、空运、海运、内河运输或上述运输的联合方式履行运输或由他人履行运输。第93页/共293页对比介绍：FCA、CPT、CIP（1）FCA：FreeCarrier(…namedplace)，货物交承运人(……指定地点)。它指卖方应负责将其移交的货物，办理出关后，在指定的地点交付给买方指定的承运人照管。根据商业惯例，当卖方被要求与承运人通过签订合同进行协作时，在买方承担风险和费用的情况下，卖方可以照此办理。本术语适用于任何运输方式。

（2）CPT：CarriagePaidto(…namedplaceofdestination)，运费付至(……指定目的地)。本术语系指卖方支付货物运至指定目的地的运费。关于货物灭失或损坏的风险以及货物交至承运人后发生事件所产生的任何额外费用，自货物已交付给承运人照管之时起，从卖方转由买方承担。另外，卖方须办理货物出口的结关手续。本术语适用于任何运输方式。（3）CIP：CarriageandInsurancePaidto(…namedplaceofdestination)，运费及保险费付至(……指定目的地)。它指卖方除负有与CPT术语相同的义务外，卖方还须办理货物在运输途中应由买方承担的货物灭失或损坏风险的海运保险并支付保险费。本术语适用于任何运输方式。第94页/共293页主要共同点:（1）都是象征性交货，相应的买卖合同为装运合同；（2）均由出口方负责出口报关，进口方负责进口报关；（3）买卖双方所承担的运输、保险责任互相对应、即FCA和FOB一样，由买方办理运输，CPT和CFR一样，由卖方办理运输，而CPT和CFR一样，由卖方承担办理运输和保险的责任。FCA、CPT、CIP和FOB、CFR、CIF的比较第95页/共293页主要不同点:（1）适合的运输方式不同：FCA、CPT、CIP适合于各种运输方式，而FOB、CFR、ClF，只适合于海运和内河运输；（2）风险点不同。FCA、CPT、CIP方式中,买卖双方风险和费用的责任划分以“货交承运人”为界，而FOB、CFR、ClF则以“船舷”为界；总结：除了风险点不同之外，可以把FCA、CPT、CIP看成是FOB、CFR、CIF方式从海运向各种运输方式的延伸。FCA、CPT、CIP和FOB、CFR、CIF的比较第96页/共293页（4）进口设备抵岸价涉及保险的术语只有两个，即CIF和CIP。在这两个术语下，卖方有义务为买方的利益办理保险。在其他情况下，则是由当事方自己决定是否要办理保险以及投保到什么程度。这两个术语要求卖方只限于办理“最低程度”的货物保险。如果买方要求附加的险别，他可以与卖方协议由卖方办理或自行安排办理更高的保险。第97页/共293页（4）进口设备抵岸价进口设备抵岸价＝货价＋国外运费＋运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋关税十增值税十消费税十海关监管手续费十车辆购置附加费（1）货价＝外币金额×汇率（通常为FOB价）（2）国际运费(海、陆、空)=运量×单位运价（或）=原币货价（FOB价）×运费率第98页/共293页（4）进口设备抵岸价（3）运输保险费第99页/共293页（4）进口设备抵岸价（4）银行财务费指银行手续费。银行财务费=人民币货价（FOB）×银行财务费率（0.4％～0.5％）。（5）外贸手续费指按商务部规定的外贸手续费率计取的费用。外贸手续费=（装运港船上交货价（FOB）+国际运费+运输保险费）×外贸手续费率（1.5％）第100页/共293页（4）进口设备抵岸价（6）关税由海关对进出国境或关境的货物和物品征收的一种税。关税=到岸价格（CIF）×进口关税税率（7）增值税进口产品增值税额＝组成计税价格×增值税税率组成计税价格＝关税完税价格+关税+消费税第101页/共293页（4）进口设备抵岸价（8）消费税对部分进口设备（如轿车、摩托车等）征收，一般计算公式为：第102页/共293页（4）进口设备抵岸价（9）海关监管手续费指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理、提供服务的手续费。对于全额征收进口关税的货物不计本项费用。海关监管手续费＝到岸价×海关监管手续费率（一般为0.3％）（10）车辆购置附加费进口车辆购置附加费=（到岸价+关税+消费税+增值税）×进口车辆购置附加费率第103页/共293页（4）进口设备抵岸价【例】：某项目进口一批工艺设备，其银行财务费为4.25万元，外贸手续费为18.9万元，关税税率为20%，增值税税率为17%，抵岸价为1792.19万元。该批设备无消费税、海关监管手续费，计算该批进口设备的到岸价格(CIF)。第104页/共293页（4）进口设备抵岸价【解】第105页/共293页（5）设备运杂费设备运杂费=设备原价×设备运杂费率1）运费和装卸费－国产设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库（或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点）止所发生的运费和装卸费。－进口设备则由我国到岸港口或边境车站起至工地仓库（或施工组织设计指定的需安装设备的堆放地点）止所发生的运费和装卸费。第106页/共293页（5）设备运杂费2）包装费－在设备原价中没有包含的，为运输而进行的包装支出的各种费用。3）设备供销部门的手续费－按有关部门规定的统一费率计算。第107页/共293页（5）设备运杂费4）采购与仓库保管费指采购、验收、保管和收发设备所发生的各种费用，包括设备采购、保管和管理人员工资，工资附加费、办公费、差旅交通费、设备供应部门办公和仓库所占固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、检验试验费等。这些费用可按主管部门规定的采购保管费率计算。第108页/共293页2.1.2工具、器具及生产家具购置费不够固定资产标准的设备、仪器，工卡模具、器具，生产家具和备品备件的费用工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率第109页/共293页2.2.1我国现行建筑安装工程费用构成

由四部分构成：直接费、间接费、利润和税金。建筑安装工程费直接费直接工程费措施费间接费规费企业管理费利润税金2.2建筑、安装工程投资第110页/共293页直接费间接费盈利建筑安装工程投资利润税金2.2.1我国现行建筑安装工程费用构成

第111页/共293页2.2.2直接费直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。人工费----劳动者材料费----劳动对象施工机械使用费----劳动工具第112页/共293页直接工程费

（1）人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。人工费＝∑（工日消耗量×日工资单价）第113页/共293页直接工程费

（2）材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用构成材料费的基本要素是材料消耗量、材料基价和检验试验费。材料费=∑（材料消耗量×材料基价）+检验试验费第114页/共293页直接工程费

（3）施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费构成施工机械使用费的基本要素是施工机械台班消耗量和机械台班单价。施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价）第115页/共293页措施费1.环境保护费2.文明施工费3.安全施工费4.临时设施费5.夜间施工增加费6.二次搬运费7.大型机械设备进出场及安拆费8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9.脚手架费10.已完工程及设备保护费11.施工排水、降水费第116页/共293页（1）环境保护费环境保护费是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。环境保护费=直接工程费×环境保护费费率（%）第117页/共293页（2）文明施工费文明施工费是指施工现场文明施工所需要的各项费用文明施工费=直接工程费×文明施工费费率（%）第118页/共293页（3）安全施工费安全施工费是指施工现场安全施工所需要的各项费用。安全施工费=直接工程费×安全施工费费率（%） 第119页/共293页（4）临时设施费指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。第120页/共293页（4）临时设施费包括周转使用临建费、一次性使用临建费和其他临时设施费。其计算公式为：临时设施费=（周转使用临建费+一次性使用临建费）×【1+其他临时设施所占比例（%）】一次性使用临建费=Σ﹛临建面积×每平方米造价×［1－残值率（%）］﹜+一次性拆除费第121页/共293页（5）夜间施工增加费夜间施工费是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。（6）二次搬运费二次搬运费是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。第122页/共293页（7）大型机械设备进出场及安拆费是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。（8）混凝土、钢筋混凝土模板及支架费是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。第123页/共293页（9）脚手架费是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。（10）已完工程及设备保护费是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。（11）施工排水、降水费排水降水费=Σ（排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费）第124页/共293页2.2.3间接费建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。

规费＋企业管理费第125页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（共5项）（1）工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。（2）工程定额测定费：是指按规定支付工程造价（定额）管理部门的定额测定费。第126页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－规费（3）社会保障费。包括：1）养老保险费：是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。2）失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。第127页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－规费（4）住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。（5）危险作业意外伤害保险：是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。第128页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－企业管理费企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用（1）管理人员工资：是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。（2）办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。第129页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－企业管理费（3）差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。（4）固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。第130页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－企业管理费（5）工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。（6）劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。第131页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－企业管理费（7）工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。（8）职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。（9）财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险。第132页/共293页2.2.3间接费间接费的组成－－企业管理费（10）财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。（11）税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。（12）其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。第133页/共293页2.2.3间接费

间接费的计算－－按取费基数不同，计算方法分为三种：以直接费为计算基础：间接费=直接费合计×间接费费率（%）以人工费和机械费合计为计算基础：间接费=直接费中的人工费和机械费合计×间接费费率（%）以人工费为计算基础：间接费=直接费中的人工费合计×间接费费率（%）

间接费的计算间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%）第134页/共293页2.2.4利润利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。利润的计算因计算基础的不同而不同:以直接费为计算基础时利润的计算方法：利润=（直接费+间接费）×相应利润率以人工费和机械费为计算基础时利润的计算方法：利润=直接费中的人工费和机械费合计×相应利润率以人工费为计算基础时利润的计算方法：利润=直接费中的人工费合计×相应利润率第135页/共293页2.2.5税金建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的营业税，城乡维护建设税及教育费附加。通常称为二税一费第136页/共293页2.2.5税金1.营业税营业税是按营业额乘以营业税税率确定。其中建筑安装企业营业税税率为3％。计算公式为：

应纳营业税=营业额×3％

营业额=直接费+间接费+利润+税金营业额是指从事建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业收取的全部收入，还包括建筑、修缮、装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款。当安装的设备的价值作为安装工程产值时，亦包括所安装设备的价款。建筑安装工程总承包方将工程分包或转包给他人的，其营业额中不包括付给分包或转包方的价款。第137页/共293页2.2.5税金2.城乡维护建设税城乡维护建设税是为筹集城乡维护和建设资金，稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种税。城乡维护建设税是按应纳营业税额乘以适用税率确定，计算公式为：

应纳税额=应纳营业税额×适用税率城乡维护建设税的纳税人所在地为市区的，其适用税率为营业税的7％；所在地为县镇的，其适用税率为营业税的5％；所在地为农村的，其适用税率为营业税的1％。第138页/共293页2.2.5税金3.教育费附加教育费附加是按应纳营业税额乘以3％确定，计算公式为：

应纳税额＝应纳营业税额×3％建筑安装企业的教育费附加要与其营业税同时缴纳。即使办有职工子弟学校的建筑安装企业，也应当先缴纳教育费附加，教育部门可根据企业的办学情况，酌情返还给办学单位，作为对办学经费的补助。第139页/共293页2.2.5税金4.税金的综合计算在税金的实际计算过程，通常是三种税金一并计算，又由于在计算税金时，往往已知条件是税前造价，因此税金的计算公式可以表达为：税前造价=直接费+间接费（就施工单位而言）

税金=（直接费+间接费+利润）×税率（%）

第140页/共293页2.2.5税金4.税金的综合计算综合税率的计算因企业所在地的不同而不同。（1）纳税地点在市区的企业综合税率的计算：（2）纳税地点在县城、镇的企业综合税率的计算：（3）纳税地点不在市区、县城、镇的企业综合税率的计算：第141页/共293页2.2.5税金4.税金的综合计算【例】某市建筑公司承建某政府办公楼，工程不含税造价为1000万元，求该工程的含税造价和应缴纳的营业税。解：含税造价=

=1034.13万元应缴纳的营业税=1034.13×3%=31.02万元第142页/共293页2.3工程建设其他费用工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。

第143页/共293页2.3.1土地使用费任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。第144页/共293页2.3.1土地使用费（一）土地征用及迁移补偿费－－划拨方式土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：（1）土地补偿费（耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍）。（2）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。第145页/共293页2.3.1土地使用费（一）土地征用及迁移补偿费－－划拨方式（3）安置补助费（每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。）（4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。（县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%－4%幅度内提取。）第146页/共293页2.3.1土地使用费（一）土地征用及迁移补偿费－－划拨方式（5）征地动迁费（征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等）。（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。

第147页/共293页2.3.1土地使用费（二）土地使用权出让金土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。第148页/共293页2.3.1土地使用费

（二）土地使用权出让金（1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。第149页/共293页2.3.1土地使用费

（二）土地使用权出让金（2）出让或转让方式：协议、招标、公开拍卖。1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。第150页/共293页2.3.1土地使用费

（二）土地使用权出让金（3）关于地价：在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。第151页/共293页2.3.1土地使用费

（二）土地使用权出让金（4）年限：有限关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在30～99年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年第152页/共293页2.3.1土地使用费

（二）土地使用权出让金（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；3）在土地转让期间，国家要区别不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用费。第153页/共293页2.3.1土地使用费（二）土地使用权出让金新规《土地出让金收支管理办法》（即将出台）两税一费：城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税城镇土地使用税（现为0.5—10元／年m2

，每年征收）提高两倍，新增建设用地土地有偿使用费（现为5—70元／m2，一次性征收）和耕地占用税（现为1—10元／m2，一次性征收）各提高一倍土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发、失地农民或被拆迁人补偿及就业培训、社会保障、廉租房建设等（现为增值部分的15%）第154页/共293页2.3.1土地使用费（二）土地使用权出让金新规《土地出让金收支管理办法》（即将出台）企业买地的成本将会增加。例：以2005年8月华润置地出资超过25亿元拿下的北京地王清河地块（现已开发橡树湾项目）为例：这块开发用地总面积达35万平方米，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额在315万元左右，城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计700万元上下。若按新标准执行，开发商要交超过1500万元的税费。第155页/共293页2.3.2与项目建设有关的其他费用根据项目的不同，与项目建设有关的其他费用的构成也不尽相同，一般包括以下各项。在进行工程估算及概算中可根据实际情况进行计算。（一）建设单位管理费（二）勘察设计费（三）研究试验费（四）建设单位临时设施费（五）工程监理费（六）工程保险费（七）引进技术和进口设备其他费用（八）工程承包费第156页/共293页2.3.2与项目建设有关的其他费用

（一）建设单位管理费建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用。内容包括：（1）建设单位开办费。指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。（2）建设单位经费。包括工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备材料所需的费用。第157页/共293页2.3.2与项目建设有关的其他费用

（一）建设单位管理费建设单位管理费按照单项工程费用之和（包括设备工器具购置费和建筑安装工程费用）乘以建设单位管理费费率计算。建设单位管理费费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。第158页/共293页2.3.2与项目建设有关的其他费用

（二）勘察设计费勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性