购物中心租赁契约的制定

购物中心租赁契约的制定购物中中心的承租户户、业主、借借贷者及摊位位之间有一系系列复杂的关系，这这些关系由购购物中心租赁赁契约所规范范。购物中中心经理人俱俱备租赁知识识且了解其重重要性，可以以成功地解决或避免免来自于购物物中心不同利利益团体的争争议。除了租租赁契约外，购购物中心经营营管理单位经经常需要熟悉悉其它法律文件，包包括切结书、放放弃优先顺位位条款、不受受干扰权、营营建约定文件及及租约附件—所有这些将将在本部份逐逐一说明。租约及及法律性语汇汇有时候具有有强制性，然然而下列各节节将简化其语言并解解释其重点，如如此将可协助助你—购物中心专专业人员—了解租约中最最重要的部份份及实务上如如何运用。从法律律层面视之，租租赁契约有下下列主要部份份：•它是不动产的的转让与证明明，因此，如如不动产所有有权状，它受受到一般不动动产法令的规规范。•另外它亦是两两主体间的合合约，故其条条款亦受当地地相关商业民民事法令的约约束。•租约的主要宗宗旨是将风险险分散，事前前，对于租约约的相关主体体，它应该：：•载明各方的权权责，并对常常发生或预见见可能发生的的事件提出标标准解决方案案。•特别的声明，从从撰写及解决决的角度而言言，个人(或个体)掌握情境或或结论者负有有解除情况的的责任。参与主体有许多多主体的利益益将于租赁契契约中表达，一一般而言，它它们包括：•购物中心所有有人：购物中中心所有人可可以是任何形形式的法定主主体－公司、合合伙关系或是是单一个人。•购物中心经理理人：购物中中心经理人代代表购物中心心业主行使权权利。•借贷银行：借借贷银行对购购物中心租约约条款有所利利益，包括：：——对业主而言言，营建贷款款银行其借贷贷给业主兴建建本案，自然然期望其租金金收入的现金金流量能够符符合未来转换换成永久性贷款款的条件，以以确保其债权权。——永久性贷款款银行：其为为在购物中心心完成兴建后后典型的借贷贷银行，自然然关心业主的的租金收入现现金流量能否否满足银行的要要求。——对承租户而而言，银行将将钱借贷给承承租户支付存存货或营运所所需的资本，或或者是开店时时的营建成本本，自然对租租约内容有其其利益。•承租户：不同同性质的承租租户在租赁契契约上有不同同的权益，依依据其面积、位位置及其在购购物中心的重重要性而有所所不同，例如如主力商店可可能期望变更更它们的营业业时间以便配配合其午夜拍拍卖会，而小小承租户期望望主力店能如如其所望将购购物人潮吸引引至购物中心心。购物中中心经理人的的角色(RoleofCeenterManagger)通常，购购物中心经理理人是受命对对租约中各项项疑义进行解解决的人，因因此，购物中中心经理人充充分了解租约约中的重点，可以避避免不必要的的冲突或造成成无谓的困扰扰。法院的的角色(RoleofCoourts))因为当当有纠纷发生生时，对于法法律的解释或或违约的强制制能够正确地地预测法院的的判决是非常常困难的，所所以对于购物物中心租赁契契约的每一条条款必须事先先详加检视，注注意条款前后后的一致性，租租约中的条款款不能和后来来条款有所冲冲突是非常重要的。承租意愿书承租意意愿书通常仅仅是正式租约约前不具约束束力的文件，虽虽然不具正式式法律效力，但但较像是彼此此商誉信用的的义务事先将将租约中各方方同意的条款款列出，当然然有些事项是是非常特定性性的，例如，在在承租意愿书书述及的装修修补助(ConnstrucctionAllowwance))通常只陈述述业主愿支付付金额但并没没有何时应付付清，承租意意愿书也可以以仅述及装修修补助的项目为30尺长直墙、一一柜台及空调调设施。虽然没没有约束力，承承租意愿书可可以作为双方方上法院时损损害赔偿的基基础，例如，承承租户可以向向法官陈述“法官大人，我我花费$100，000于营建前置置费用，我有有业主给予的的承租意愿书书，让我准备备使用欲承租租的空间，我我有绝对的诚诚意履行合约约，但是业主主却选择与我我的竞争者签签约，因为每每平方尺他们们比我们同意意的价格多付付$2，因此，有有此业主签订订的承租意愿愿书，我希望望业主至少赔赔偿我的成本本支出及信用用的受损。”承租租意愿书不能能够视为对不不动产承租表表达的意愿，毕毕竟意愿书缺缺乏两者间的的约定细节与与定金的支付付。意愿的表表达通常是交交易双方间以以金钱方式(conssideraation))行使，没有有定金保证，基基本上不具法法律上的约束束效果。承租意意愿书是承租租谈判过程中中常用的工具具，其表达方方式可为：•明确语气叙述述细节：承租租意愿书若能能以明确的方方式叙述细节节表达立场可可有其优势，例例如，有些时时候重要事项项没有详细陈陈述，这种不不明确的语汇汇可能导致更更冗长的协商商过程，一般般而言，若以以承租意愿书书作为协商的的过程，采用用明确的语汇汇将是最佳的的策略。•使用广泛性语语汇：承租意意愿书有时必必须以较一般般性的语气书书写较为有利利，例如，有有时租约可能能是在高尔夫夫球场握手便便谈定原则，有有时你可能更更放心让两方方的专业律师师商讨细节，在在这一情况下下，专业律师师的角色是协协商者，或是是最后文字者者，可以是协协商重要的工工具，所以，在在意愿书中尽尽可能保持友友善的语气，例例如，当你必必须保留某条条款因为我的律师师建议如此时时。租约形式一般购购物中心准备备租约的形式式有：•事先印刷好的的形式：打字字形式可能具具有看起来权权威性的好处处，有时这可可以让某些承承租户对修改改产生退却，这类形式合约的修改通常就在段落行距间，有时修正的附加条款将以独立页方式订在原文件上。•电脑印制形式式：对原先文文件的修改可可以很容易在在电脑磁盘上上修正。•租赁契约让人人产生两种以以上不同的解解释对业主及及承租户的利利益皆是相当当危险的事，一一般而言，当当租赁条款有有所疑义时，法法院的解释将将不利于起草草文件者，因因此，作为购购物中心经理理人必须小心心审视合约内内容以避免任任何可能产生误解的文文字。租约条款下面的的资料将扩大大说明租约的的定义，同时时提供有限的的案例解释特特定条款的重重要性及陈述述其一般的用用法。签约主体购物中中心租赁契约约的签约主体体为购物中心心业主及在购购物中心内欲欲找寻空间的的个体，每一一个体皆有特特定的需求：：•业主期望签约约承租户信用用良好并能履履行合约条款款的规定，例例如，意愿书书的协商是对对所谓母公司司，但是递送送租约者却是是其关系企业业，小心确认认签约主体代代表人姓名与与意愿书上所所载主体是否否相同，假使使租约协商在在意愿书说明明母公司将承承担所有的财财务责任，你你必须确定你你是与相同的的主体协议且且可以期待其其财务资源是是原来所代表表者。•承租户期望与与其签约的业业主是实际的的负责人，例例如，在美国国有些州有所所谓土地信托托保证(landdtrussts)可以保护业业主免除风险险，因此，假假如承租户所所签署的租赁赁契约具有土土地信托保证证，业主就没没有个人的责责任(相对于租约约而言)，尤甚于此此，在多数其其它案例，业业主将在合约约上免除自己己的风险。承租户的商标名名称业主必必须同意承租租户在购物中中心内使用商商标名称，下下面的考虑可可加以运用：：•此商标名称必必须能够传达达购物中心整整体正确的形形象。•承租户不可以以不经业主同同意就随意更更改商店名称称，通常业主主允许商店更更改名称除非非是该商店作作全国性全面面性更改或区区域性的改变变，商标名称称的更改对商商店的营业额额有极大的影影响，假使业业主是以商店店营业额百分分比方式收取取租金时，业业主对商店营营业额有其利利益所在，因因此，对其商商标名称亦同同。承租范围的描描述因为对对承租范围的的认定很难像像不动产估价价师所用语汇汇如此明确化化，故常常以以附件方式对对实际承租所所认定的范围围予以界定，在在租约后面附附加文件详细细解释特别事事项在实务上上是可接受的的，这些附属属文件通常称称为附件或是是补充说明，对对于文字上的的谨慎而言，于于附件中表达达不正确的讯讯息如有关其其它店面名称称或规模代价价可能非常昂昂贵。租赁起始日一般而而言，无论需需费多少时日日装修准备他他们的承租空空间，承租户户除非是已进进场营业，否否则皆不太情情愿支付租金金。相反地，业业主的借贷人人则即刻要求求购物中心的的现金流量，为为了解决彼此此间利益的差差异，租赁起起始日的订定定可以是在承承租户实际进进场营业的多多少日之前，或或是将空间正正式移交承租租户由承租户户实际占据空空间一定时日日后开始作为为租赁起始日。有时业业主给予承租租户诱因要求求早日开始营营业，例如，假假如该购物中中心是刚兴建建完成并计划划一正式开幕幕典礼，承租户在正式式开幕前六十十日内可以开开始营业者可可以获得部分分基本租金或或百分比租金金的减免。承租户附带要求求(AddittionallTenaantObbligattions))业主在在办理承租范范围移交前，不不论租赁起始始日为何，承承租户常常被被要求出具：：•出示依据租约约条款规定要要求的投保证证明，起始日日为承租范围围移交当日。•签具移交同意意书，确认移移交日期及承承租范围。•同意租约所述述的所有条款款。租赁终止日将租约约终止日确定定的日期载明明是几年几月月几日非常重重要，例如，租租约将从租约约起始日起共共36个月，则宜宜将该终止日计算清清楚记录该日日期为几月几几日以避免不不必要的困扰扰。租赁期限一般而而言，承租户户投入的装修修成本(承租户装修修其承租范围围的总成本)必须同意他他一租赁期限限（lengtthofleasee)，假使装修成成本对承租户户或业主而言言是相当大的的，则租赁期期限常常趋于于较长。租赁续约选择权权租赁续续约是同意承承租户按原租租约条款予以以延长的权力力，假使承租租户选择执行行该权力，将将会对购物中中心未来的现现金流入产生生极大的影响响，而业主却却也必须对未未来可能的租租金加以预测测，租赁续约约选择权是一一个事先安排排可能被执行行的续约条款款，没有该项项选择权，承承租户必须与与业主重新谈谈判租约上有有关经济上的的条款，而通通常会是一完完全新的租约。转租权此项选选择一般是特特定承租户个个人的举动，不不可转租，新新的承租户承承担原承租户户的权利与义义务须满足原原条款规定，在租约约中赋予承租租户有直接转转租权，重新新开始新的租租约并不符合合业主最佳权权益，毕竟此此为业主与转转租接手人重重新检讨租约约条件或将其其租给新的承承租户的机会会。租金一般而而言，两种租租金计算形式式通常与租约约有关—包括基本租租金及百分比比租金。租金金在租约中应应是独立的条条款，这意味着即即使业主因任任何原因有违违反合约条款款之嫌，承租租户仍旧须支支付租金，对对购物中心借借贷银行通常常会要求将这这一条款纳入入租约中以保保障购物中心心的现金流入入。最低基本租金基本租租金或称最低低租金的陈述述一般是将年年租金除以月月份数的额度度并在每月第第一日支付，假假使你同意契契约条款中有所谓宽融融期，则宜限限制承租户使使用此项权利利的次数，例例如，业主可可以同意承租租户每年仅能能使用二次宽宽融期支付租租金。百分比比租金(PerceentageeRentt)百分比比租金则是当当承租户营业业额达一定额额度以上时，由由购物中心业业主向承租户户抽取一定百百分比的营业业额，而这一营业额水水准即是承租租户支付百分分比租金的关关键，通常将将百分比租金金的支付与承承租户的基本本租金分开计计算。百分比比租金可以不不同的形式计计算，其中的的一则是当月月营业额超过过约定年营业业额的十二分分之一时，例例如，假如这这一突破点是$1200000年营业额，在在一月份，当当承租户的营营业额超过$100000时，承租户户将开始支付付事先同意的的百分比租金。迁移或重新安置置条款迁移条条款(shifftclaause)是赋予购物物中心业主将将店家由购物物中心内的一一处移至另—处的权利，对对于新开幕的的购物中心其其招租计划书书在建筑物兴兴建之前可能能必须作调整整，通常，转转移后的位置置必须是承租租户与业主双双方都能够接接受，假使业业主要求承租租户搬移，一一般由业主支支付全部或一一部份因搬迁迁所必须的费费用。驱离条款驱离条条款（Kick--outcclausee)则是赋予业业主对特定承承租户业绩在在租赁期间一一定时期内未未达支付百分分比租金的水水准时，得以以驱离并结束束租赁契约的的权利。一般般对业绩上的的要求的驱离离条款所给予予的期限为3年，有些承承租户较为严严谨可能期望望这一条款是是相对的，业业主有时在租租赁契约中删删除这一条款款，因为承租租户理论上可可以控制他们们的营业额，因因此，这一条条款可以给予予承租户一顺顺利搬迁的借借口。营业项目条款款使用条条款是用来规规范承租户在在其租赁范围围内可以营业业的项目，在在租约中确实实描述承租范范围可以如何何使用是非常常重要的，这这一使用管制制对未来空间间转租他人时时亦同时受限限，例如，“drugstoree”在美国可以以是小小的药药店，也可以以是大型化妆妆品专卖店而而不出售任何何药品，你必必须要描述什什么商品可在在承租范围销销售，切记使使用“only”一词作限制，例如面面包店宜以”thessaleoofbarredgooodsoonly”以免扩充解解释。事实权及反拖辣辣斯(ExcluusiveRighttsanddAntiitrustt)为了避避免在购物中中心内产生恶恶性竞争，承承租户有时会会要求对某些些商品拥有专专卖权（excluusiverightts)，而当业主应允这一专专卖权利前宜宜慎重考虑，在在许多问题中中的一个是，此此项作法是否否抵触当地的的公平交易反反拖辣斯的相相关法令。为避免免造成反拖辣辣斯问题，专专卖权范围须须愈小愈佳，合合理的限制可可在承租范围围贩卖的商品品，而考虑反反拖辣斯问题的重点包包括：•这一观念是否否合理：限制制经营项目方方式是否合理理?•专卖权的期限限：其期限是是完全没有限限制或仅仅是是五年?•被限制营业的的特质：例如如是全部男装装都限制或仅仅是衬衫而已已?营业规定营业规规定限制承租租户在对街，或或购物中心所所在一定距离离范围内未经经业主同意不不得另开一相相类似的商店店。这一条款乃是防止止承租店家分分散其营业额额因而减少支支付百分比租租金并鼓励消消费者至百分分比租金较低低之处购物，仍仍需注意这一条款是否否违反当地公公平交易反拖拖辣斯法令。下列方方式是业主折折衷可采取的的方式，例如如：•不限制店家设设点的竞争，但但对于附近其其它点同意抽抽取一定百分分比租金。•仅允许店家在在限制范围内内以其它名称称设点。•仅在一定时间间内限制设点点。租赁契约附件租赁契契约附件—原租约的附附属文件—是租约条款款很重要的一一部份需要仔仔细地检视，附附件通常是非非常的琐碎且且有很多细节，可可能包括：•购物中心的法法定描述。•一配置图(仅仅是一般性文文件，一图画画方式表达承承租范围的位位置)。•一营建施工项项目清单，描描述包括由业业主及承租户户所施作的项项目。营业额的认定业主对对于营业额的的定义希望愈愈广泛愈好，那那就是，营业业额将决定业业主向承租户户收取百分比比租金的多寡寡，一般而言，承租户户对下列项目目常不期望将将其计算为营营业额的一部部份：•营业税：对承承租户而言，营营业税不是由由承租户所持持有。•坏帐开销：对对承租户而言言，无法收取取的营业额亦亦不能够视为为营业收入。•服务费：例如如某一服饰零零售商，可能能提供衣柜咨咨询及礼品包包装作为方便便其顾客的服服务，但是并并不从这些项项目获刊，因此此，这一零售售商可能要求求这些非营利利性质的收入入从营业额的的计算中扣除除。查帐的权力查帐的的权力与营业业额的定义相相关连并与百百分比租金的的概念相结合合，业主必须须确定承租户户确实支付该该店面所创造造营业额的百百分比租金，当当购物中心业业主有理由相相信某一承租租户其支付的的租金的额度度有所怀疑时时，应具有管管道去查核其支付的租租金是否正确确，其中的方方式有：•业主有权要求求阅核承租户户的帐册，即即使在租赁期期中任一月份份。•假使业主不能能在承租店中中查帐，亦有有权要求承租租户提供必要要帐册资料。•承租户必须陈陈报其财务报报表，通常此此报表须经由由注册会计师师签核或由母母公司财务主主管签核才被被接受，而这这一财务报表须须有年度总表表以及各月标标准分项营业业额报表才可可。查核结果通常，经经查核后有一一定百分比以以上的误差时时，例如3%，则由承租租户支付必要要的查核费用用，因员工疏疏忽所造成的特定事项项在许多租约约中则规定得得以除外。有时刻刻意的隐瞒营营业额不支付付百分比租金金，可宣告承承租户违约(defaault)。公共区域(CoommonArea))一般而而言，“区域及设施施是有益于所所有承租户且且占据业主的的基地者”是定义为公公共区域，三三项有关公共共区域的重要问题为为临时摊位，停停车场和维修修。摊位摊位是是购物中心公公共区域临时时或是永久性性附属设施，摊摊位的摆设有有时将对既有有的承租店面面产生视觉上上及出入动线上的干扰扰，假使临时时摊位的摆设设影响某一承承租店面顾客客的进入动线线或门面时，该该承租户将报报怨，一般解解决承租户报怨的方式式在此状况下下包括：•假使营业额下下降一定百分分比时，承租租户有权要求求终止租约。•租金减免。购物中心停车场场(CenteerParrking))为了符符合土地使用用分区法令上上的要求，购购物中心须按按面积大小提提供足够的停停车位，对承承租户而言此此表示：•要求业主遵守守土地使用分分区法令上的的要求设置停停车场。•要求员工，一一般时候，将将车停在停车车场最远处，以以确保购物者者停车的方便便性(这可能在实实务上较难管管制)。维修（Repaairs)这非常常的重要，尤尤其对于新建建或即将进行行重建的购物物中心，业主主切记保留在在公共区域进进行改装维修修的权力，包包括暂时关闭闭某一出入口口以方便整修修。有时可让让承租户在这这一段不方便便时间获得租租金减免或仅仅支付百分比比租金的优待。还有对对于关闭某一一出入口，业业主必须保持持弹性以便：：•改变或新增建建筑物、停车车场及公共区区域。•保留业主的干干管与管线穿穿越承租户范范围内上部空空间的权利。•对屋顶与外墙墙的周遭的使使用须慎重为为之。公共区域维护费费用一般公公共区域维护护费用包括承承租户维护保保养费用的分分摊，不动产产税及属于公公共区域的保保险，业主通通常希望以较较广泛方式定定义的，一般般将资本投资资费用摊提摒摒除在公共区区域维护费用用分摊的范围围之外，毕竟竟此虽然可以以改善资产的的价值但是业业主可经由折折旧拙抵。分摊比例以购物物中心内所有有可出租面积积为基础计算算分摊比例对对承租户较为为有利，但业业主往往期望望以购物中心心内目前已经经出租面积为为基础，例如如，在一新完完成招租的购购物中心：购物中心租赁赁契约的制定定某一购购物中心有1000000平方尺，但但目前仅有50000平方尺已出出租，对某一一承租户承租租5000平方尺：•承租户观点((CAM)55000/11000000=5%•业主观点(CCAM)50000/500000=110%一般其其折衷的方式式为：•承租户公共区区域分摊费用用计算的最上上限从不超过过总楼地板面面积的80%。•拟定公共区域域分摊费用的的上限。公共区域分摊摊费用如何支支付通常公公共区域维护护费将每月随随着基本租金金预先支付，假假使真正维护护管理费用总总额年终时远远超过预计值值，则业主将估算这一一额外部份并并要求承租户户以租金方式式支付此不足足部份，相反反的若维护管管理费用总额额至年终时较较预计值为低，则由业业主将这一部部分以赊帐或或退费方式还还给承租户。在成立立许久的购物物中心，其公公共区域维护护管理费的估估算较容易，但但在新成立的的购物中心，公公共区域维护护管理费的估算有可可能造成误会会，假使实际际的费率与当当初在租约协协商时所预计计值有太大的的出入时，因因此，购物中中心经理人有有必要仔细估估算这些费用用。上限管管制有时并非非上上之策，因因为未来费用用的改变很难难预料。在估算算的程序，用用心决定哪些些项目的费用用应归属于承承租户所分摊摊，万不可重重复计算项目目，有时候承承租户亦有会会要求业主提提供帐册以供供查阅税负及及过去的费用用，在租约中中赋予承租户户此项权力，业业主须谨慎为为之。税捐及保险费费用一般而而言，承租户户将按分摊比比例支付税捐捐及保险费用用。承租户户将分摊不动动产税负但是是基本上不承承担业主的综综合所得税，谨谨记在心：•除了在市场具具有竞争力或或是承租户自自愿，一般很很少有诱因能能与承租户去去争论不动产产税负，因为为承租户了解解这一行动对他他们没有好处处所在。不动产产税负的计算算如下：•计价方式可能能是在租约开开始当日起算算，也可能在在从过去基准准年起算，例例如购物中心心业主可能同同意支付1993基准年所有税税负，而从1993年以后增加加的税负则由由承租户负担担。租赁契契约常用有关关税负的语汇汇(LanguuageiinaLLeaseClausse)有关税税负特别的语语汇可能包括括在租约中，例例如：•有关新的或不不同的税负条条款：例如以以停车数量课课征环境税，或或是不动产税税负的名称改改变了。•由业主发起对对税负重估争争论的条款：：此条款的合合理性来自于于承租户将因因税负减少而而受惠。•若是由承租户户支付保险、税税负和公共区区域维护费，这这一租赁契约约则视为一“三重租约”(trippleneetleaase)。业主入侵权业主必必须在任何时时候有权进入入承租户承租租范围内进行行必要的维修修或变更，无无论这一行为为是基于购物物中心整体的的需要或是其其它承租户所所需(例如管线变变更)。另外在紧紧急状况下，购购物中心经管管人员有权强强行破坏门锁锁进入店内，以以防灾害扩大大，例如消防防洒水头误洒洒须进入抢救救存货等等，此此情况下承租租户必须承担担修复门锁的的费用，当然然更重要，业业主在租赁期期限最后一年年内有权带领领可能的新承承租户进入店店内。营业用固定设施施搬移承租户户在租约期满满，应自行负负责费用，将将其承租范围围整顿并恢复复原状，例如如，将特殊或或大型固定设设施搬离的费费用，如珠宝宝店或财务金金融公司的保保险柜应该是是承租户的责责任，假使承承租户不履行行，业主必须须可以向承租租户收取费用用代为执行。转租和分租转租与与分租在法律律上的分界如如下：•转租则是将原原有的承租权权利完全转给给新的承租户户，新的承租租户对原有租租赁契约内容容负完全的责责任，但是原原有承租户仍负负有履行的连连带义务，除除非业主与新新的承租户同同意免其责。•承租户与分租租人间的分租租行为不牵连连到承租户与与业主的契约约关系或业主主对于不动产产的关系，换换句话说，分分租人在此案例例下对原来业业主没有合约约的关系或义义务，分租人人的义务是对对在原租赁契契约上签约的的原承租户负负责，而他仍仍旧是业主的的承租户。通常不不可有转租或或分租的行为为，除非获得得业主的同意意。公共设施一般而而言，业主对对于公共设施施的作业有下下列的方式：：•大型主力店其其公共设施管管线直接与当当地外管线公公司接续，在在此状况下，业业主无须为公公共设施的供供应负担任何何责任，因此此，即使公用用设施停止供供应，承租的的大型主力店店仍旧必须支支付租金，公公共设施的约约定是独立的的条款。例如如，气温在零零下40度且没有电电力供应，租租赁契约仍然然有效承租户户仍旧必须营营运支付租金金，无论其其承租范围的的外在适宜性性为何，业主主通常会与承承租户共同处处理问题。•而对采取利润润中心或收支支平衡统一供供应公共设施施的购物中心心业主，除非非地方公用设设施单位先行行确认未来的的供应没有问题题，否则不宜宜轻易答应各各承租户可以以按合约内容容供应公共设设施，同时业业主也必须拥拥有于事先通通知后短暂中中断公共设施施供应，且不不负损失责任任的权力。中央机械设施操操作承租户户必须同意，通通常是由专业业工程师计算算，支付中央央暖气与冷气气的费用，在在此条款下列列事项应注意意：•一详细的方式式计算年度费费率或费用。•一详细的调整整方式，严谨谨地说，这一一调整基础包包括一般人力力与材料成本本的提高，另另外包括计算算员工薪资时时的附属福利。不受干扰权不受干干扰权乃是业业主对承租户户不受干扰权权利的一项保保证，它是一一合约保障承承租户营业主主所有权转移移或其它典权权人因债权关关系而提出物物权要求时，承承租户与原业业主所签具的的租赁契约不不受影响。优先顺位权/不不受干扰权优先顺顺位权/不受干扰权权对于业主是是同样的重要要，因为假设设承租户的租租赁契约顺位位高于业主的的贷款，一购购买人将在提提出购买后期期望能先行收收取既有的租租金，例如，若若目前租约的的租金水准低低于市场水准准，借贷银行行不能断然直直接介入终止止合约并欲将将承租范围转转租给较高租租金者，但是是，假使承租租户的优先顺顺序较业主为为低且没有签签订优先顺位位权/不受干扰权权并在郡政府府公证，则当当有新的买方方介入时，承承租户恐被要要求重新议约约或终止合约约。•放弃优先顺位位权：对于不不动产的租金金基于对资产产的拥有与文文件公证的内内容有一定优优先顺序，借借贷银行可能能期望拥有最优优先的次序权权，假使承租租户同意放弃弃优先顺位权权，则承租户户将放弃其较较高的顺位至至较低的顺位位。•不受干扰权：：作为放弃优优先顺位权的的交换，承租租户可能要求求借贷银行给给予不受干扰扰权，藉此，除除非是承租户户违反原契约(defaault)规定，否则则无论是业主主宣告破产或或新的买方介介入，借贷银银行不可干扰扰其既有的权权益。整修一般业业主对购物中中心应尽善良良管理人的责责任，包括：：•购物中心结构构体本身构件件。•屋顶。•公共区域范围围。假使可可能的话一般般承租户期望望将此条款扩扩充，例如，承承租户可能控控诉业主必须须为“瑕疵”负责，假如如业主从事某些扩建或或修缮而在其其承租范围发发现瑕疵，业业主将寻求限限制其责任范范围。持续营业条款持续营营业条款或作作业约定在租租赁契约中非非常的重要，业业主必须要确确定在购物中中心正常营业业时间内承相相户能够开店并营业，同同时有足够的的商品以供消消费者购买。同时，业业主可能要求求在其非营业业工作时间，当当购物中心开开放给购物者者或访客时，店店家的橱窗仍仍旧开启照明明设施，当购物物中心内充满满着顾客，一一黑暗的店面面将对购物中中心整体有不不良的印象。假如店店家提早关店店，业主可能能要求损害补补偿(违约时所同同意支付的金金额），它不不是一项赔偿偿而是实际的的损失，例如，假如如你是与主力力商店商谈如如何实际计算算因其关闭所所造成业主百百分比租金的的减少将是非非常的困难，一一可变动估算的损害补补偿条款将是是一项事先规规范责任多寡寡的尝试。特别规定当合约约规定被违背背了，特别规规定条款将可可给与业主寻寻求法院命令令要求承租户户遵守某一特特定行为。损害赔偿作为特特别规定条款款的附带或另另一种选择，任任一方可提出出赔偿要求，损损害赔偿条款款规定一未来来特定的解决决方式与无须须争执的金额额计算，例如如，假如承租租户的租约已已经到期，承承租户与业主主尚未对新约约达成协议且且承租户拒绝绝关闭店面并并搬离承租空空间，业主可可宣称承租户户积欠延置持持有租金(Holddoverrent))—加上罚款可可能等于原租租金的150%至200%—假如能够事事先约定，将将下列各点谨谨记在心：•损害赔偿额度度若能接近业业主实际损失失较能被接受受。•过于夸大的损损害赔偿无法法在法院上具具有说服力。例如，延延迟赔偿通常常是被接受的的且可以收取取的，假如此此项费率是合合理而非过于于夸张。违约事项处理权权当某一一承租户涉及及违约事项时时，业主应有有权为承租户户介入，对业业主而言这将将特别重要，尤尤其当案例可可能对购物中中心整体造成成危险—例如，餐厅