高效率、规范化房地产开发中的设计管理与成本控制

高效率、规范化房地产开发中的设计管理与成本控制研究如何以较高效率率、合理成本本、品质定位位，最优服务务地完成项目目开发中的规规划设计工作作，客观上有有很多的问题题值得学习研研究、分析总总结，高效率率的房地产开开发管理模式式是什么？高高效率-----在保证品品质的前提下下，缩短开发发周期，降低低开发成本，提提高建筑产品品的性价比，以以最优质的客客户服务赢得得市场占有率率和投资收益益；规范化的的房地产开发发企业设计管管理-----强调设计与与项目运营管管理中的所有有环节〔营销销策划、工程程与报建、资资金与成本、竣竣工交付与物物业管理等〕〕的有机结合合：项目运作作讲求的是成成本、质量与与进度的平衡衡，而非某一一个极端，因因为其中任何何一项都意味味着代价，只只有三者平衡衡才能获得最最小的代价付付出，并赢得得口碑、实现现项目品牌。质量——质量不不仅以销售业业绩为评价标标准，更多依依靠客户后期期使用情况的的反馈。设计计品质控制中中的设计失误误率，图纸完完善程度，部部品封样率，等等等；时间——时间是是对一般的房房地产项目开开发周期而言言，其本义并并非缩短开发发周期，而是是在同样的开开发周期内，提提高建筑产品品的质量。就就设计而言，合合理的规划，方方案和施工图图设计与审图图修改、调整整完善的客观观周期；成本――合理的的成本控制（与与售价对应，相相对的低成本本），在项目目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设设计阶段的成成本控制---------对设计人员员而言是任务务，对成本管管理人员而言言应前置而持持续，要避免免两种现象：：1.不计成本本地追求设计计效果；2..成本不合理理导致品质丧丧失。设计单单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防防止成本的本本位主义，牺牺牲了品质和和进度。合理理的成本控制制（与售价对对应，相对的的低成本），要要求阶段性设设计成果中明明确建安造价价和设计变更更的有效控制制，其中核心心要求是：（1）.缩短开开发周期-------用用最短的时间间使一个项目目开盘，a..按项目的规规模来讲，小小型项目的开开发周期一般般要1~2年，而而对于一些大大型项目来说说，则要用66~7年甚至至更长的时间间（2）.减轻甲甲方资金压力力-------从一次性性付清地价开开始,开发商风风险加大〔设设计的时效性性〕（3）.防范市市场的变化--------当前地产千千变万化，时时间越长预测测市场的难度度越大，政策策性因素造成成的市场风险险变幻莫测〔设设计周期及其其合理性〕（4）.压缩时时间成本-------时时间越长运营营成本越高〔土土地及税费，贷贷款融资，管管理与财务等等费用〕，高高成本不一定定获得高回报报？在项目开发全过过程中，规划划设计阶段是是实现成本优优化的“重点专业地地带”，项目的建建安、运营成成本中绝大多多数决定于设设计阶段，恰恰当地看待开开发中核心资资源，如广告告策划，销售售代理，规划划、建筑、景景观设计公司司的工作。设设计成本的细细节控制，如如部品上限价价、结构含钢钢量、景观造造价、示范区区造价，设计计变更签证率率，合理的设设计费等，合合理设计费有有利于资源配配备的优先性性及建筑师积积极性的发挥挥；是保证质质量与进度的的基本条件之之一；高效率率、规范化的的房地产开发发中的设计管管理与成本控控制研究包括括以下内容：：一、设计阶段成成本控制的重重要性与过程程简介；二、建筑规划设设计对成本的的主要影响因因素和相应的的控制方法；；三、影响建筑产产品品质和成成本的八大因因素，产品化化设计理念；；四、设计设计管管理的基本要要求；五、甲方设计过过程中的成本本主动性控制制意识和要求求；一、设计阶段成成本控制的重重要性与过程程简介上表可以看出，发发生6~8%%的总投资费费用，决定项项目投资的880%。而项项目投资控制制的关键在定定位及规划阶阶段。因此对对投资控制的的设置是最重重要的。这个个阶段目标成成本的设定对对定位有绝对对的影响，策策划定位和规规划设计是目目标成本控制制的关键环节节。项目阶段策划定位和总体体规划设计施工竣工发生的费用比例例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-10101.投资决策阶阶段成本控制制项目成本控制贯贯穿于项目建建设的全过程程，据若干项项目竣工资料料的分析，影影响项目投资资最大的阶段段是项目定位位和前期总体体规划，此阶阶段影响项目目投资因素占占到60~665%，单体体设计到施工工图，占到110~15%%，施工阶段段，通过加强强管理，改进进技术措施节节约投资的可可能性5~110%。因此此必须加强项项目前期的可可行性研究和和投资论证；；做好市场调调查，技术方方案，投资估估算，风险分分析等方面内内容。2.设计阶段的的成本控制项目投资控制关关键是规划设设计阶段，对对建安工程造造价影响占775%以上，这这一阶段的控控制主要体现现在“技术与经济”的相结合上上，技术经济济合理的设计计，可以降低低工程造价55%-10%%，甚至可达达10%-220%。（1）方案设计计阶段，做好好方案的优选选工作开展方案招投标标工作，在方方案评选过程程中，根据项项目的定位、市市场的实际情情况，邀请内内、外部专家家对总体规划划、建筑设计计方案、结构构形式等从技技术、经济上上进行会审评评估，取得即即符合市场定定位又经济合合理的方案，并并形成工程造造价估算。推行以下办法获获益非浅：1.建筑方案与与经济方案相相结合的设计计招标方法：：积极推进设设计招标，开开展方案评选选。2.实行限额设设计，有效控控制造价，设设计管理工作作中的成本控控制：前提：要有准确确的项目定位位和策划、目目标成本控制制要求。重点：强调方案案的合理性、经经济性，针对对图纸能否达达到甲方设计计招标及方案案、扩初、施施工图纸的设设计深度，通通过对实施过过程中设计变变更多少，以以及造成成本本增减的大小小，在合同中中增加相应的的处罚与奖励励条款，明确确要求设计单单位提供设计计概算及电子子版设计图纸纸。要求：设计招标标和邀标函中中及设计合同同中，都对设设计单位技术术能力的配置置，设计资历历,信誉，已完完成项目的业业绩效果评定定，设计计划划推进，设计计组织，项目目负责人的综综合评定，设设计期的服务务及施工期的的后续服务等等方面综合评评价都有要求求。设计合同同中还应有成成本控制的要要求。如强调调限额设计，要要求在合同里里明确规定成成本控制目标标。项目初步设计和和施工图设计计阶段这两个设计阶段段应分别确定定具体技术经经济指标、各各专业设计要要求，及材料料使用要求。开开发企业的相相关技术人员员根据项目开开发定位要求求，制定工程程建设成本范范围、质量及及效果确定各各项指标。加加强设计图纸纸会审与审查查。各阶段均均应对设计单单位的设计成成果进行审查查比对。初步设计阶段：：设计的经济合理理性——体型系数数，窗墙比等等指标布局的合理性、配配套设计的合合理性、竖向向设计的合理理性、建筑系系统的设计、初步设计阶段，在在满足规范的的要求下，减减少非可售部部分面积，减减少去化较慢慢的部分面积积，如集中地地库等。建筑筑主体的配置置标准如外墙墙装饰、保温温、门窗、室室内设备标准准、电器及空空调形式、单单元及分户入入口、电梯、标标准车位配置置、地库面积积及交通形式式，景观设计计标准〔如软软、硬景，水水景面积控制制，单方造价价标准等〕小区配套设施如如体育健身、文文化娱乐休闲闲空间、教育育设施〔小学学校幼儿园〕〕面积及标准准，边界管理理体系及设施施、通讯及弱弱电系统；对对大量的建筑筑主体共性部部分均要制定定标准化设计计要求施工图设计阶段段：组织专业各方面面人员对图纸纸技术上的合合理性，施工工上的可行性性、工程造价价上的经济性性进行审核，对对建筑设计主主要过程实行行多方案比较较和精细化控控制，减少设设计返工和残残次品〔如梁梁柱的位置、空空调机位的安安排、管线走走向的布置与与标高关系等等设计细节〕〕。施工图设计阶段段，通过设计计优化，降低低部分对产品品品质影响不不大的材料档档次，如砂加加气砌块、阳阳台玻璃栏板板、外墙保温温与涂料及面面砖、空调装装饰板等，但但对客户投诉诉和关注点较较多的电梯、进进户门、外墙墙门窗、可视视对讲等，应应在保证质量量的前提下控控制价格，当当然要与产品品定位和对业业主的销售合合同承诺相符符合根据市场场定位、客户户需求列出交交楼标准：重点：结构设计计成本控制的的技术关键点点：基础的选选型与成本关关系，建筑结结构形式的利利用梁布置、梁配筋筋方式的常见见误区及优化化方法方式，如何优化剪力墙墙布置及数量量、剪力墙的的长度取多少少最经济、剪剪力墙厚度取取值的误区及及优化方法，异形柱结构中应应注意的事项项，楼板的厚度对成成本的影响、最最优化的楼板板厚度取值是是多少，如何判断桩及基基础的总量是是否合适、如如何优化桩及及基础的总量量，对勘察报报告取值及建建议的关注点点，各种钢筋材料对对成本影响的的对比分析等等；三材消耗指标--------结构配筋、含含钢量的控制制设计说明，施工工做法的合理理性材料的选用上尤尤其是水电材材料选用审核各专业间图图纸的矛盾，如如景观设计同同建筑设计、场场地设计的协协调一致，与与综合管网设设计的矛盾及及统一，整合合各阶段设计计积累成果，实实现集约采购购和战略合作作服务商关系系，如电器设设备、建筑材材料、栏杆、门门窗标准化产产品。建筑找坡的成本本误区及优化化方式，审图完成后，各各阶段应分别别形成设计概概算及施工图图预算，为下下一阶段成本本控制提供依依据。认真进行设计交交底，根据交交底和审图结结论，进行工工程价款调整整（3）设计合同同的签定————加强对勘勘察、设计合合同的管理与与设计单位建建立相应的经经济责任。在合同设计经济济条款上增加加设计变更及及修改的额度度限制条件，如如设计变更超超出施工合同同价某一比例例，扣罚一定定比例设计费费（设计质约约金）。采取取一定的合理理的约束是对对设计规范、设设计标准、工工程与概（预预）算指标等等各方面控制制的一种举措措。（4）二次设计计问题委托专业队伍对对于设计院不不能完成或完完成不好的专专业设计进行行二次设计，并并完善相关手手续，如补充充合同，与总总规等主要设设计公司的配配合等。3.施工阶段段的设计配合合—有助于节约约成本(1)主要要是过程中落落实动态成本本控制；(2)认真真组织做好施施工组织设计计的审查工作作；(3)控制制设计变更和和现场签证———对设计变变更进行技术术经济比较，严严格控制设计计变更；严控控施工现场签签证流程；尽尽可能减少设设计变更，避避免浪费。(4)继续通过过设计挖掘节节约造价的可可能性；如加加强各专业设设计公司的施施工现场技术术协调工作；；二、规划和建筑筑设计对成本本的主要影响响因素和相应应的控制方法法；（一）、主要影影响因素

1、概概念和方案设设计概念和方方案设计-------该该阶段设计是是决定建筑物物风格、流派派、造型乃至至造价的第一一步，不同的的概念和方案案会产生不同同的效果，当当然也影响到到建筑成本。如如传统的欧式式风格建筑，它它除了特有的的构造以外，其其外墙和屋顶顶附设设计了了更多的建筑筑饰物，给人人以特有的印印象；而现代代建筑风格通通常比较简练练，通过各种种形式的线条条、造型来突突出现代人的的一种生活方方式和追求。不不同的建筑原原创理念，形形成的概念和和方案设计不不尽相同，甚甚至大相径庭庭，其产生的的结果足以影影响建筑成本本。当设计公公司有了原创创性的理念创创新，并且建建立起对这种种理念从硬件件到软件的支支撑体系，就就有了自己的的成本特性。这这种自选动作作辅以甲方高高效率、规范范化的设计管管理模式就会会成为新的设设计标准，而而这些标准是是建立开发企企业自身项目目和企业品牌牌的基础。

2、建筑产产品功能的控控制建筑产品品功能的控制制-------对单体建建筑物合理功功能的控制。每每一栋建筑物物都有建筑物物本身特定的的功能要求，住住宅、办公楼楼、商场等功功能要求以人人为本，在设设计这些建筑筑物时，设计计师应从满足足人的基本需需要和国家、地地区的设计规规范、规划要要点进行考虑虑。建筑物建建成后，功能能太低则不能能满足使用者者需要；功能能过高、不实实用，则会增增加投资而得得不到最终价价值的体现，因因此，不切合合实际的功能能设计，其后后果只能是增增加成本，影影响建筑成本本的控制。

3、建筑物物大小对建筑筑成本的影响响当建筑物的的外形相同时时，如果建筑筑物的尺寸缩缩小，就会增增加建筑面积积的造价，反反之，加大建建筑物的尺寸寸，一般能使使建筑面积的的造价降低。这这是因为建筑筑物外墙与建建筑面积的比比例增大或缩缩小，将会引引起内部隔墙墙、装饰、安安装等的工程程量成比例的的增加或缩小小，同时基础础、屋面沿口口、门窗、遮遮阳板及施工工脚手架等费费用也会引起起相应的增加加或缩小。

4、平面面形状对建筑筑成本的影响响一般来说，在在相同的建筑筑面积条件下下，建筑物的的外形越简单单，外墙长度度就越短，单单位造价也就就越低；相反反，建筑平面面外形复杂而而且不规则，则则外墙周长和和建筑面积之之间的比例必必将增加，这这将引起单位位造价的提高高。不规则的的建筑外墙，不不仅使墙体增增加，而且室室内、外管线线工程及基础础费用也会增增加。

5、建筑层层数不同类型型的建筑物如如别墅、多层层、小高层、高高层、超高层层建筑等，它它们都有不同同的设计、施施工规范要求求，如小高层层与多层层高高的设计规范范要求就不尽尽相同，具体体地反映在抗抗震、抗风、防防火、增压等等方面。在同同一类型的建建筑物内，由由于执行的是是同一规范，因因此一般不会会人为地去提提高一个规范范档次从而引引起建筑成本本的增加。而而不同类型的的建筑物，由由于规范要求求不同，建筑筑成本必然不不同，特别是是介于小高层层和高层两者者之间的建筑筑物，可谓不不上不下，但但在设计时，设设计规范要求求在这种情况况下必须执行行高一个档次次的设计规范范要求时，其其增加的成本本却大得多，而而这样的设计计在房屋销售售时又不能得得到购买人的的认同。从价价值工程原理理这一角度看看简直是一种种无谓的浪费费。当然，在在同一档次的的建筑物内，有有时增加几层层或减少几层层同样会引起起建筑成本的的变化，其一一般的变化规规律是增加层层数时建筑成成本下降，减减少层数时建建筑成本上升升，但对具体体的工程而言言，只有经过过具体的分析析和测算时才才能了解成本本的变化情况况。

6、建筑层层高建筑层高高的增加，意意味着工程实实物量的增加加，例如墙体体、门窗、粉粉刷、装饰、管管线等。这些些增加的实物物量分摊在建建筑面积上只只会引起单位位建筑面积造造价的增加。因因此除了底层层或公共活动动场所或特别别需要之外，在在满足设计规规范后，一般般不应盲目的的增加层高。

7、建筑材料、设备标准一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。但是，在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。8、规划、建筑设计本身规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。（二）、控制影影响因素的主主要方法〔以以住宅开发为为例〕：1、建筑造价构构成比：建筑筑造价构成比比反映的是不不同工程部位位的造价占总总造价的比值值。分析这个个可以找出降降低造价、提提高经济效果果的方向。2、户型：小户户型单方造价价比大户型高高，因为小户户型内墙多，相相应墙面抺灰灰、管线敷设设安装单方造造价就高。（销销售定价要考考虑这个因素素）3、层高：室内内净高直接影影响建筑造价价。降低层高高可以直接节节省投资，节节约建筑材料料和劳动消耗耗，减轻建筑筑自重，提高高抗震能力。4、建筑的平面面形状：一般般来说，建筑筑的平面形状状越简单，其其造价相应地地越低，施工工也经济。5、建筑的单元元组合：合理理安排建筑的的单元组合，能能提高设计方方案的经济效效果，单元组组合数可以影影响山墙、基基础、屋面等等部位的造价价。6、窗墙比：在在满足规范要要求的情况下下，窗墙比越越低越经济。7、结构配筋：：结构工程师师的设计水平平，直接决定定了建筑钢筋筋含量的高低低，从而影响响工程造价。8、建筑结构形形式：框架剪剪力墙结构体体系造价最高高，框架结构构体系次之，砖砖混结构造价价最低。因此此，建筑结构构的选择，是是影响建筑设设计方案经济济性的一个重重要因素。要要明确结构工工程师的职责责，其中结构构含钢量限额额，细部大样样做法的规范范，合理归并结结构构件有利利于成本节约约。附表：规划设计计阶段成本控控制一览表：：控制要点控制什么谁来控制注意事项规划方案（1）可行性规规划设计和分计行更设计负责，成本本、营销配合合设计单位和主案案设计师的选选择，重视总总图设计（2）方案评审审划会进确进设节评设计牵头、工程程、成本、营营销策划等配配合，管理层层决策市场、产品定位位，成本的提提前预控，产产品建议书（3）设计成果果设际细提设计负责，工程程、成本、营营销策划等部部门配合控制（利润&成成本）综合经经济技术指标标及产品分析析计投成本负责，设计计、工程等部部门配合合同锁定规划设设计时间，协协调成本与品品质、进度关关系2、报批设计（1）设计方案案运和制务设计负责，营销销策划、成本本等部门协作作标设计牵头、工程程、成本等部部门配合《设计概（预）算算》专家评审，相关关部门参与，管管理层决策拓宽设计院工作作面，将材料料、构件设计计纳入设计范范畴内（2）报批完批材前期负责，设计计等配合《建造成本概〔预预算〕》3、扩初设计影响工程造价的的程度约655%（1）扩初设计计要求一设计负责，相关关部门配合扩初、施工图设设计周期（2）成本概算算招和实环因本成本负责，工程程、设计等协协助扩初设计任务书书指资划成本与财务负责责《扩初设计概算算》（3）扩初设计计图要借助内、外部专专家意见，管管理层决策，设设计成本等部部门把关进一步优化限额额设计，确保保钢筋*kgg/m2、砼砼*m3/mm2、砌体*m33/m2等含含量合理设计负责，成本本审查，工程程配合Ⅲ级钢的应用4、桩基设计（1）地质勘察察资勘成本负责，设计计等部门协助助勘察设计任务书书（2）设计方案案评审以基基结构型式的确定定，桩基型式式的确定（3）桩基施工工图施工图设计任务务书施工图设计影响工程造价程程度为25~~35%，结结构成本占到到建安成本的的40%~~60%施工图设计要求求设设设设在础工求结建环等价分方应其钢细法合构于设计负责、成本本、工程等部部门协助结构计算数据审审核（1）输入信息息的审核（22）输出信息息的审核《施工图预算》报建费有纳前期负责，设计计等部门协助助施工图出齐后如如何控制成本本，目标成本本确立报施图户工图政府的强制性规规定审图施工配合确设工程负责，设计计、成本等部部门协助，知知会营销及销销售代理公司司动态成本明细表表面积测算及房产产部门报批手手续与时合前期负责，设计计、营销等部部门协助可售商品房（住住宅、商铺）面面积核定、公公摊等6、销售包装设设计控计营销负责，成本本等协助产品、部品确定定7、装修方案设设计方案设计要求图导研确计设计负责，营销销、成本等协协助装修交付标准材料设备选型成成本方案确料成本负责，设计计等协助招投标采购目划拆研究目标市场对对某项材料设设备质量、档档次的重视和和敏感程度。招投标书设计负责，成本本、营销等协协助管理层决策招标过程中最高高限价合理浮浮度幅度控制制8、功能设计各类综合、各专专业管线（网网）的施工中中技术配合，景景观、智能化化产品附加值值大（1）小区建筑筑物功能的经经济评估营销、策划代理理公司负责建设计负责，营销销、工程、成成本等协助（2）市政配套套方案条前期负责，设计计、成本协助助政府相关部门沟沟通协调，控控制垄断行业业的工程造价价。（3）景观方案案设计和确计成设计负责，营销销、成本等协协助景观方案成本优优化评审，管理层决决策硬、软景成本控控制（4）智能化设设计智性制设计负责，工程程、成本、营营销协助电子产品更新换换代快,价格幅度大大,合同条款应应采用可调价价款的方式,,约定主要材材料价格的调调整幅度差值值外争评审，管理层决决策（5）销售承诺诺营畅销实一营销负责，物业业公司协助9、设计变更〔开开工前〕（1）设计调整整费用生按度设计确认内容,,成本部核量量价减少设计失误（2）设计变更更洽商变行工程负责，设计计等协助减少变更设计签签证10、材料设备备（1）选型（2）方案确定定时间前设计段材安工程负责，设计计、成本等协协助控制材料的品牌牌与价格，加加强报验、送送检及标设管管理（3）采购评审，管理层决决策工程设备/材料料的提前预控控、设计适时时提供技术参参数和图纸11、设计变更更〔施工中〕〕（1）变更评估估定准避中计审全程可更预予定估的为参成本负责计算变变更费用（含含可能引起的的索赔）。工程执行修改的的工期评估。成本负责计算变变更后的成本本现状。设计变更及现场场签证管理，（2）变更的审审核签认将分不相签行设计负责，工程程、成本配合合行不可工引变单发生变更项目的的设计、工程程负责人变更计目理工签能设计、工程负责责工作界面/流程程/制度/人员素质/合理的变更更周期（3）变更的审审批审批后方方可进行变更更。工程执行成本分析12、施工现场场签证〔发生生前〕（1）签证的必必要性现场签证的确认认应严格按照照合同中所约约定的条款执执行。工程负责、成本本监控按照流程办理工工程签证，保保证质量减少少返修率，降降低成本。（2）签证的时时限现场签证确需发发生，应坚持持当时发生当当时签证的原原则。12、施工现场场签证〔发生生中〕（1）签证的工工程量认真核对签证的的工程量准确确。签证的内容、原原因、工程量量应清楚准确确、无涂改、编编号准、全，并并有监理工程程师的签字确确认。成本负责变更原因并提供供数据支撑、现现场照片等，成本月报（2）签证的审审批施工洽商通知单单发生变更项目的的工程负责人人洽在确确认签证前，应应按相应审批批程序报审，通通过后方可正正式签证。管理层、监理公公司隐性成本控制对对策（3）签证的反反馈定类分据对变进工程、设计等各各专业工程师师要记结象13、审图（1）扩初图会会审（2）施工图会会审（3）分项、分分部图会审（4）各专业技技术图纸会审审图纸多层次会审审会签及审批批制度。各专业互审互签签制度。力争在开工前把把图纸中的问问题修改完。设计、工程、成成本、监理公公司等飘窗、阳台门、门门窗开起方向向、楼梯位置置、净高等细细节14、总分包配配合费（1）分包方式式（2）分包内容容（3）分包的责责任界定通过投标确定配配合费。应避免在施工过过程中修改分分包方式、分分包内容、范范围而增加工工程成本。工程、成本及管管理层决策优化施工方案以以降低成本，杜杜绝成本隐患患及难点的遗遗留,15、材料供应应（1）选型（2）材料供应应方式（3）材料计划划（4）预留时间间施工所用的各项项材料的选型型应在材料招招标前确定。设计、工程、成本、设计公司司甲供材、甲控乙乙供材料引入“战略供应应商概念”，逐步建立立集团或总部部采购模式。先确定材料供应应方式，通过过招标确定相相关费用。工程组织成本、监理公司司参加限时编制材料计计划。材料计划签认。工程负责、成本本配合要考虑可能出现现的问题，留留出相应的时时间。工程协调16、设计,工工程款的支付付（5）付款进度度（6）工程进度度按合同约定执行行付款。按进度付款。多层次多角度审审核设计、工工程进度。设计、工程与监监理公司审核核完成的进度度、形象、部部位成本审核设计、工工程价值量建立合同付款管管理台账，严严格把控合同同付款条款及及支付时间，杜杜绝超付款现现象。（1）付款的审审批根据情况由不同同级别人员最最终审批。管理层四．甲方设计管管理：过程中中的成本控制制工作我们强调限额设设计，要求在在合同里明确确规定成本控控制目标以下是xx公司司新完成的合合同模板中有有关成本控制制部分〔案例例〕，其中具具体要求如下下：乙方在提交各阶阶段设计成果果文件时，需需要同时提交交此阶段设计计成果的概算算书（包括方方案阶段的成成本匡算书，扩扩初阶段的工工程成本概算算书及施工图图阶段的工程程成本概算书书）。若提交交设计成果文文件不包括概概算书，则视视为设计成本本文件不完整整。乙方在提提交各阶段匡匡算书、概算算书时，必须须首先对设计计成果是否满满足限额指标标进行评估，如如果满足限额额指标，才能能作为合格的的设计成果予予以提交；如如果不能满足足限额指标，乙乙方必须自行行调整设计，直直到乙方认为为满足限额指指标要求时，再再予以提交。各阶段匡算书、概概算书应有编编制人、审核核人签字且加加盖编制单位位公章。各阶阶段匡算书、概概算书除应反反映设计成果果的总体成本本水平外，还还应对甲方要要求乙方应达达到的设计限限额指标作出出明确评估和和说明。乙方应及时向甲甲方提交各阶阶段概算书，并并对其完整性性、正确性及及真实性负责责，具体范围围及要求详见见各阶段设计计任务书。乙方应做到所有有设计方案经经理合理，并并做到认真计计算，如甲方方认为乙方在在设计过程中中存在经济上上的不合理现现象，有权向向乙方提出质质疑，必要时时可要求乙方方提供诸如计计算书等技术术资料，乙方方应予合理解解释并积极配配合。乙方应采取限额额设计。结构构含钢量和混混凝土含量、强强度等级、应应控制在经济济、合理的范范围内，且不不得超过限额额指标。乙方方必须编制真真实准确完整整的方案阶段段成本匡算书书、扩初阶段段成本概算书书和施工图阶阶段概算书（含含造价经济指指标、钢筋砼砼含量等单项项经济指标）。乙乙方进行扩初初设计概算的的计价规则为为，执行《江江苏省建筑工工程概算定额额》（20005）；乙方方进行施工图图概算书的计计划规则为，执执行《江苏省省建筑与装饰饰、安装工程程计价表》（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月《xx市工程造价管理》的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；各设计阶段的概算书应视为设计成果文件的一部分（具体要求见设计任务书）。在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。各类建筑钢筋混混凝土及建安安工程单方造造价经济指标标必须达到如如下要求：表1:各类建筑筑钢筋混凝土土经济指标18层点式高层层建筑序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≤58kg/㎡㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≤0.42m³³/㎡18层联拼高层层建筑（不含含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≤54kg/㎡㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≤0.42m³³/㎡11层小高层建建筑（不含地地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≤45kg/㎡㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≤0.36m³³/㎡地下室（不含人人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≤130kg//㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≤1.10m³³/㎡人防地下室（66级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≤180kg//㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≤1.20m³³/㎡表2各类建筑建建安工程单方方造价经济指指标（参考值值）序号分部分项工程建筑面积（㎡）单方造价（元//㎡）总价（万元）111层小高层建建筑不超过12500218层高层建筑筑不超过135003地下室不超过250004小于2.2米架架空层不超过900备注：建安包括括内容：土方方、基础、地地下室、主体体、门窗、入入户门、防火火门、栏杆、外外立面装修、公公共部分精装装修、室内给给排水、室内内电气、消防防通风〔其中中小高层、高高层还包含有有发电机房、水水泵房、消防防设施设备等等〕、室内智智能化、电信信、电视。xxx项目钢筋筋混凝土要求求33层点式高层层建筑（不含含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≦0.48m³³/㎡33板式联拼高高层建筑（不不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≦62kg/㎡㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≦0.48m³³/㎡人防地下室（66级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑筑面积≦180kg//㎡2混凝土混凝土用量/建建筑面积≦1.20mm³/㎡7．如经甲方审审核的设计成成果的建安成成本突破甲方方提出的成本本指标，则按按以下原则执执行：当实际成果大于于限额指标，且且范围不超过过3%的，可不不予以调整。当实际成果大于于限额指标，且且范围在3%%～6%的，乙方方在工程实施施前20天内完成成设计调整，调调整内容设计计承包方须做做经济性分析析及评估，设设计调整后需需满足成本限限额指标的要要求。当实际成果大于于限额指标、且且范围大于66%的，乙方方除应在工程程实施前200天内完成设设计调整，调调整内容设计计承包方须做做经济性分析析及评估，设设计调整后需需满足成本限限额指标的要要求。如最终终设计成果不不能满足限额额指标的要求求，乙方须以以书面形式说说明原因，并并得到甲方认认可。8．甲方可以约约请咨询公司司，按现行国国家规范及计计量标准对乙乙方的施工图图进行同模型型、同条件的的计算复核。咨咨询结果如不不满意合同条条款中的具体体限制，乙方方应无条件对对施工图进行行优化修改。9．乙方对咨询询公司的计算算复核有异议议的，应与甲甲方一起对设设计计算有关关的原始数据据、重要参数数、计算书进进行认真的研研究复核。共共同找出问题题的原因，乙乙方并对相应应设计进行修修改优化。10．直到乙方方完成每阶段段设计任务，包包括完成对设设计成果的经经济评审，甲甲方通过经济济评审认为乙乙方的设计成成果达到限额额设计及限限限额指标的要要求后，才按按每阶段的设设计成果付款款。五、甲方设计过过程中的成本本管理(一)、甲方设设计阶段成本本控制的具体体程序是：专题调研—----设计任务务书—---方案设设计—---施工图图任务书—---施工图图设计—---图纸会会审。（以上共计六个个节点，其中中四个节点是是要求甲方完完成的）由于关注点的不不同，设计单单位往往对工工程成本控制制的重视程度度不如开发单单位，因此这这一阶段的成成本控制应该该由开发单位位牵头，由设设计单位来实实现。在委托托设计前，要要组织力量对对成本可控敏敏感的部分进进行专题调研研，如：土方方工程、基础础部位、地下下室，主体材材料，通过考考察相关项目目、收集最新新技术资料，组组织专题会等等方式，与设设计单位共同同完成。在确确定项目技术术方案的同时时，确定成本本控制目标。举例一：xxxx项目的基础础设计专题调研：项目目公司当地考考察，发现当当地地质情况况较好，多采采用筏板基础础。设计院建议：桩桩基经两种方案比较较，筏板基础础比桩基基础础节省10%%，且施工方方便，最终确确定筏板基础础。比较的关键点：：经济、安全全、施工方便便一个经济、安全全、施工方便便的基础方案案是基础方面面成本控制的的关键。(二)设计管理理重点是：1、提高全员成成本意识（1）部门间密密切协作（2）明确建筑筑、结构、景景观工程师职职责2、加强对设计计公司的管理理与协调（1）合同管理理（2）项目攻关关（3）做好与设设计人员的沟沟通（4）落实奖惩惩措施（5）开展设计计公司间的交交流与竞争3、建立管理程程序与制度（1）完善甲方方设计标准（2）坚持设计计全过程优化化（3）建立专家家会议评审制制度（4）内部审核核制度化(二)甲方设计计技术管理重重点是：1、建筑筑方案的选择择设计前期方案一一旦确定，成成本大势也基基本确定。结结构设计从方方案入手可以以对项目总成成本进行较大大优化。2、结构方案的的选择（1）结构型式式的确定（2）桩基型式式的确定3、结构计算数数据的审核结构成本控制的的重要环节是是对技术指标标的审核（1）输入信息息的审核核对电算的基本本信息如抗震震分类、抗震震的重要性类类别、场地类类别、设防烈烈度、基本地地震加速度、特特征周期、基基本风压、地地面粗糙程度度、各类荷载载数值、荷载载折减、梁端端弯矩调幅系系数、放大系系数等等是否否有误，有无无刻意放大。（2）输出信息息的审核检查输出信息中中各项技术指指标是否均衡衡，尽可能接接近规范限值值。4、细部做法的的控制与审查查对细部做法的要要求及做法控控制对造价的的影响也非常常大。（1）Ⅲ级钢的的应用由于Ⅲ级钢强度度高、延性好好可以明显地地降低含钢量量，因此大量量的在我司一一些成本控制制较好的项目目中广泛采用用（2）合理归并并结构构件结构平面及构件件分类太少含含钢量会上升升，但分类太太多不利于施施工控制。（3）细部大样样做法的规范范对设计高层项目目中构件的细细部做法，设设计部进行了了梳理，有利利于施工图的的规范。（4）结构含钢钢量限额由于建筑产品的的非标准型、物物业类型的多多样性，结构构的经济性指指标很难同工工业标准化产产品一样采用用绝对指标。含含钢量指标不不是唯一的经经济性指标，如如果过分单一一强调含钢量量，存在降低低结构质量的的风险，并对对体型规则要要求过高，易易影响其内部部功能布局及及外立面的美美观，难以保保证产品的较较高品质。建建议在市场调调研的基础上上做出合理可可行的含钢量量目标。5、成本优化与与设计合理周周期的确定结构成本监控过过程的分阶段段控制要求设设计周期尤其其是扩初、施施工图设计周周期科学合理理。只有这样样，才能有充充分的时间进进行多方案的的比较，才能能保证设计成成果准确、安安全、经济。房地产的开发模模式应该有一一个新的改革革。(三).甲方设设计管理流程程是：一般的设计程序序包括：方案案设计、扩初初阶段、施工工图阶段。由由于发展商最最初的定位不不明确，导致致摆动比较大大，很多时候候扩初图和施施工图已经出出来了，回头头还要改动设设计方案。另另外，一边施施工一边设计计的现象存在在，这种现象象实际上导致致设计周期延延长。为什么么品牌开发企企业注重先进进的开发管理理模式，那些些以文化牌善善长的地产品品牌，专业化化、规模化的的研发团队具具备更强大和和成熟的开发发经验。xx上市公司的的产品开发模模式：具体产产品注重概念念创新，对土土地价值的识识别和挖掘，规规划设计具备备超前性，以以“物业管理”为突破点并并形成了超前前的物业管理理模式，住宅宅标准化与产产品创新的成成功结合，全全程品质管理理●该上市公司的的开发理念特特点：专业化化、细节化、注注重研发能力力，以人文、城城市文脉和产产品创新并重重，支持品牌牌提升，开发发档次属于具具较高性价比比的中高社区区。●其总规特点：：1．善于借用用城市文脉的的元素与成熟熟生活蓝本的的嫁接，形成成度身定做的的概念规划，2．布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计，3．设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围●其建筑产品特特点：1．建筑风格格更多引入现现代风格的元元素，基本也也以欧式风格格为主线，但但氛围较浓、运运用欧式风情情生活基本是是强项，2．建筑形态态以多层为主主线，小高层层为辅不多见见，且层数不不高，风格以以文化生活蓝蓝本为主，33．局部架空空层使用较多多，宅前花园园和退台方式式绿化空间运运用较多4．户型设计计研发力较强强，户型设计计新颖、创新新功能多，55．户型的观观景性，通透透性更强●其园林景观环环境特点：11．以城市文文脉的其它人人文景观作为为景观规划的的核心，将景景观环境也赋赋于文化主题题，2．建筑景观观重社区，情情趣街道的建建筑景观与环环境融合，33．广场景观观分级又汇合合，强调景观观的和谐性，均均衡性，参与与性，4．景观环境境强调的层次次，使建筑物物从景观环境境中“生长”出来，5．街区式围围合，组团景景观空间强调调由组团景观观到庭院的半半私密到私密密的过渡●客户服务管理理是该上市公公司的品牌核核心合理---在科科学、准确的的分析基础上上，充分发掘掘成本管理空空间，在有效效的成本前置置中，使成本本支出能提升升客户价值、带带来经济收益益，控制、减减少无效成本本的发生。有序----通通过精细化的的成本管理，用用准确的数据据提供决策依依据，使可研研成本测算、目目标成本、动动态成本与结结算成本相互互印证并大体体一致，公司司对成本的发发生具有较强强的事前控制制能力。到位---设计计管理部的全全员成本意识识的推动性很很强，是实现现公司经营计计划的保证者者,设计工作贯贯穿项目始终终，其规范化化运作------成为相相关业务部门门工作的隐形形管理者,是项目成本本总体控制的的先驱组织者者和最终成本本效果的责任任者之一。(四).一般房房地产公司〔中中等开发规模模的项目公司司〕的设计管管理流程：44、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正7、设计方案提交8、设计方案审验9、设计方案修改10、设计方案细化与确定11、施工图设计12、施工配合13、效果评估1、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集、甲方规划设计计(五).案例分分析XX地产公司司设计部日常常工作中主要要事项及存在在问题：<1>.公司司内部部门间间工作协调办理前期手续中中的设计配合合-------前期部/计划部•人防面面积的计算核核实（人防标标准的沟通、协协商）•消防手手续（审批）中中的国家规范范条文等解释释（设计院修修改）•施工图图审图处/审报表/回复意见•房产局局可售商品房房（住宅、商商铺）面积核核定、公摊等等•建委墙墙改节能遮阳阳•规划局局（规划院）各各类总图方案案文本/及变更指指标•用地红线及及规划要点专专家咨询及审审批手续领证证工程部施工过程程中的设计支支撑与协调--------工程部•图纸交交底会审及设设计变更•现场测测绘定位放线线的核准•设计院院结构等专业业工程师及时时到现场解决决技术问题•品质监监控/如景观、外外立面等装饰饰用材效果把把控•各类综综合专业管线线（网）的施施工中技术配配合•工程质质量客户投诉诉（维修）•竣工验收竣竣工图纸成本合约物资采采购-------成本部部·（与专业咨询询机构共同完完成）工程量量清单和标底底编制中发现现的图纸问题题及时督促设设计院回复（补补签、修改等等）·各类设计合同同的及时签订订（合约中费费用、标准、进进度、要求等等说明）·相关招标文件件中技术参投投（标准、要要求等）准确确提供·建材设备选用用的标准和图图纸资料·工作中扯皮、拖拖延问题协调调营销策划-------销售售部•产品建议书书—>规划设计任任务书（招标标等）项目定定位目标客户户定位•销售资料销销售合同中的的贴图核准交交房标准的技技术部分•销售代理合合同（置业顾顾问）专业知知识培训产品品研讨技术专专家节点交流流---如开盘盘产品解析会会•核准图—>>施工图—>规划总图（正正式批复）景景观方案的参参与销售买点点•销售用模型型制作中的技技术指导•楼书套型图图的设计把关关•客户咨询中中相关技术问问题的答疑•从市场需求求动态中提出出适时适度的的方案/扩初设计/施工图变更更（时效性）•户型平面图图的深度研究究与细节把控控•景观（观赏赏、参与）生生态及功能销销售买卖提炼炼<2>.设计计签纸问题出出现的原因（表表—>里）质量、职责（工工程、设计）工作界面/流程程/制度/人力资源素素质/合理的设计计周期设计部的人员稳稳定性工作经经验审图技巧巧（工作态度度、责任心）部门之间的协调调、配合（成成本/工程/营销/前期）外部合作单位的的图审/会签/交底质量（问问题）质量责责任认定奖罚罚分明如设计计院/施工单位/监理公司/甲方各司其其职薪酬（设计部专专业技术人员员标准较高）/心态不平衡（工程部专业技术人员标准较低）/出现推诿、扯皮现象工作界面问题多多，如多部门门重复找设计计院（多头——>无头管理）麻麻烦大审图时间泛审//详审，内审审/外审不及时时设计变更/统一一的管理制度度/合同，制度度约束/降低风险限额设计/控制制好每平米钢钢筋/混凝土/砌体的含含量，门窗交交付标准及最最合适的窗墙墙比报批报建/手续续如：图审——>报告—>回复（一个个部门的自始始至终的跟踪踪）工程设备/材料料的提前预控控、适时提供供技术参投和和图纸如电梯梯＃道等标准准图（合约、工工程、营销）产品研发如节能能保温/防水外立面面用材产品和和部品等深度度研究设计部经理不能能光是自己水水平要把部门门的员工都调调动起来发挥挥部门员工的的积极性用人人—>谋事—>做好事部门之间，部门门内部多沟通通触一发，动动全身；需要要集思广益，一一处修改—>联动各处—>口说无凭，签签字存档稳重沉着克服随随意性/前期部报建建中的反复性性较多，难免免发牢骚、埋埋怨旧图—>新图改改签设计流程程/设计改图—>变更/设计会审/会签制设计标准/流程程全部参照照照搬xxxxxx项目有问问题—>如何创新？？因地制宜想想办法，如供供暖设计xxxxx项目已已错的，忌照照搬取其精华华去其不足气气候条件生活活习惯((如xxxx项目目大规模管网网各自为政无无人综合无供供热地暖等)缺总图专业汇总总—>现场会乱各各个击破—>整合专业公公司的垄断设设计合约、成本对设设计工作的制制约大角色定定位糊涂是否否代表集团利利益合约、成成本与集团沟沟通联系信息息的准确性设计成果—>报报建—>消防前期时时间滞后严重重扩初设计完完成后一定要要先报消防、人人防确认方案案，设计成果果—>出图和确认认晚前期报建建必将更滞后后<3>.有序序的品质控制制流程和制度度制度化标准化系系统化设计质量的评价价标准细节上上严格把关如如梁柱的位置置、空调机位位的安排、管管线走向的布布置、每一平平方米面积的的实际效率开发产品的参与与者素质和技技术水平参差差不齐设计（眼眼光见地经验验）/施工（围标标、总、分包包和违规操作作）/工程监理不不成熟，责任任心缺失/甲方（责任任素质）/质监站外部部监督不力抽抽查马虎<4>.设计计问题：赶工工期轻质量各各专业图纸矛矛盾多细部设设计缺失图纸纸审核关多方方面、多专业业人员参与奖奖罚措施到人人头1.按照规范范进行技术性性审查另要充充分考虑购房房者实际居住住、使用的功功能需要细节处理：特别别是结构设计计和平面布置置的协调性