重庆某商务公寓部分营销策划报告

目录TOC\o"1-6"\h\zHYPERLINK\l"_Toc172408"第一章市场研判判5HYPERLINK\l"_Toc172409"一、重庆房地产产市场发展总总态势5HYPERLINK\l"_Toc172410"（一）回溯过去去5HYPERLINK\l"_Toc172411"（二）展望未来来7HYPERLINK\l"_Toc172412"（三）冷静反思思8HYPERLINK\l"_Toc172413"二、南岸区房地地产市场现状状及走势预测测9HYPERLINK\l"_Toc172414"（一）对南岸区区房地产市场场现状及特征征的研判9HYPERLINK\l"_Toc172415"（二）南岸区房房地产市场的的前景展望及及走势预测112HYPERLINK\l"_Toc172416"三、项目竞争环环境分析155HYPERLINK\l"_Toc172417"（一）区域外竞竞争环境研究究15HYPERLINK\l"_Toc172418"（二）区域内竞竞争环境研究究20HYPERLINK\l"_Toc172419"（三）市场机会会点分析288HYPERLINK\l"_Toc172420"第二章项目SWWOT分析32HYPERLINK\l"_Toc172421"一、优势（S）32HYPERLINK\l"_Toc172422"二、劣势（W）32HYPERLINK\l"_Toc172423"三、机会（O）33HYPERLINK\l"_Toc172424"四、挑战（T）33HYPERLINK\l"_Toc172425"第三章项目定位位34HYPERLINK\l"_Toc172426"一、形象档次定定位34HYPERLINK\l"_Toc172427"二、产品定位及及依据36HYPERLINK\l"_Toc172428"（一）定位依据据36HYPERLINK\l"_Toc172429"（二）产品定位位38HYPERLINK\l"_Toc172430"三、目标市场定定位39HYPERLINK\l"_Toc172431"（一）主力市场场——居家人士（660%）39HYPERLINK\l"_Toc172432"（二）辅助市场场——商务办公（220%）40HYPERLINK\l"_Toc172433"（三）潜在市场场——投资人士((20%)441HYPERLINK\l"_Toc172434"四、价格定位442HYPERLINK\l"_Toc172435"（一）定价原则则42HYPERLINK\l"_Toc172436"（二）价格制定定43HYPERLINK\l"_Toc172437"五、付款方式定定位45HYPERLINK\l"_Toc172438"第四章规划建议议46HYPERLINK\l"_Toc172439"一、项目规划构构想的依据及及指导思想446HYPERLINK\l"_Toc172440"（一）规划依据据46HYPERLINK\l"_Toc172441"（二）指导思想想46HYPERLINK\l"_Toc172442"（三）总体规划划应考虑的原原则47HYPERLINK\l"_Toc172443"二、建筑产品规规划建议477HYPERLINK\l"_Toc172444"（一）总体规划划47HYPERLINK\l"_Toc172445"（二）建筑风格格49HYPERLINK\l"_Toc172446"（三）户型建议议及配比500HYPERLINK\l"_Toc172447"（四）建筑配置置的说明522HYPERLINK\l"_Toc172448"三、交房标准建建议56HYPERLINK\l"_Toc172449"（一）公共部分分设施及装修修标准56HYPERLINK\l"_Toc172450"（二）商务公寓寓（清水房）设设施及装修标标准56HYPERLINK\l"_Toc172451"四、物业管理服服务建议577HYPERLINK\l"_Toc172452"第五章营销推广广59HYPERLINK\l"_Toc172453"一、销售时机选选择59HYPERLINK\l"_Toc172454"二、项目“卖点点”整合分析599HYPERLINK\l"_Toc172455"三、营销组合660HYPERLINK\l"_Toc172456"（一）蓄集能量量阶段：600HYPERLINK\l"_Toc172457"（二）内部认购购阶段：611HYPERLINK\l"_Toc172458"（三）新盘推出出阶段61HYPERLINK\l"_Toc172459"（四）平稳推广广阶段62HYPERLINK\l"_Toc172460"（五）销售后期期阶段62HYPERLINK\l"_Toc172461"四、促销策略663HYPERLINK\l"_Toc172462"（一）承诺制销销售策略633HYPERLINK\l"_Toc172463"（二）异地卖场场设置策略663HYPERLINK\l"_Toc172464"（三）网络销售售策略63HYPERLINK\l"_Toc172465"（四）房地产交交易会推广策策略64HYPERLINK\l"_Toc172466"五、价格策略664HYPERLINK\l"_Toc172467"六、项目包装664HYPERLINK\l"_Toc172468"七、广告推广665HYPERLINK\l"_Toc172469"（一）广告宣传传的基本原则则65HYPERLINK\l"_Toc172470"（二）广告效应应分析65HYPERLINK\l"_Toc172471"（三）广告宣传传的主题666HYPERLINK\l"_Toc172472"（四）广告宣传传的覆盖对象象划分67HYPERLINK\l"_Toc172473"（五）实施监控控与效果评估估67HYPERLINK\l"_Toc172474"八、营销费用预预算68市场研判本章着重对重庆庆市房地产市市场和项目区区域市场进行行了较为全面面的市场研判判，为项目的的全面定位提提出详实的依依据。重庆房地产市场场发展总态势势回溯过去1997年3月月14日，重庆成成为中国第四四个直辖市。经经过四年的探探索，一种独独特的直辖模模式逐渐建立立起来，即大大城市带动大大农村共同发发展的政治、经经济新格局基基本形成。直直辖和西部大大开发为重庆庆提供了广阔阔的发展空间间，强化了重重庆中心城市市的功能定位位，给重庆经经济发展带来来了巨大的动动力。目前，重重庆经济发展展总趋势良好好，呈现持续续上升趋势，有有力地推动了了房地产市场场的发展。自1997年以以来，重庆市市房地产开发发呈现跳跃式式增长态势：：房地产投资资以每年上升升30亿元的速度度增长，年平平均增长速度度达27.4%；1998年重庆市住住宅施工面积积首次突破1000万平方米，到到2000年住宅施工工面积达1896万平方米，接接近2000万平方米大大关，增幅达达到24.7%；2001年重庆市房房地产开发更更是呈现出火火热的状况，保持高速增长态势：全市房地产开发发呈现稳步增增长态势去年前三季度，全市房地产产开发施工面面积达2619..59万㎡，同同比增长28.3%。其中，新新开工面积达达871.773万㎡，同比比增长46%；住宅施工工面积增长39.7%，高出施工工总量增幅11.4个百分点；；而需求量相相对较小的写写字楼、商业业营业用房分分别下降或小小幅增长。商品房呈现供销销两旺的喜人人形势销售面积、销售售金额大幅增增加，商品房房空置率下降降，全市房地地产开发呈现现供销两旺，双双双走高，出出现消化市场场存量的大好好形势：一方面是开开发企业越来来越注重市场场需求，开发发产品适销对对路，全市商商品房空置总总量呈现下降降趋势。至去去年三季度末末，全市商品品房空置总量量已降至380.002万㎡（其中住住宅空置量大大幅下跌，而而写字楼、商商用物业则有有着不同程度度的上升），较较去年末下降降10%。另一方面面，全市商品品房销售面积积与销售金额额大幅度增长长，仅主城区区商品房销售售面积就达505.113万㎡，同比比增长36.5%，金额112.554亿元，同比比增长40.4%。商品房销销售总量大于于竣工总量，多212.6万㎡。在投资增长、施施工面积扩大大的同时,土地交易活活动渐趋活跃跃，土地开发发投资增大全市前三季度，在在经历1999年、2000年连续两年年土地交易面面积增速大幅幅回落后，购购置土地的面面积开始出现现强劲反弹，全全市购置土地地面积206.993万㎡，同比比增长41.1%，比去年同同期增速上升升49.4%。完成开发发土地面积148.116万㎡，增长45.8%。土地开发发投资额达7.4亿元，增增长10%。展望未来从最近几年房地地产及商品住住宅的开发投投资增长情况况不难看出，近近年来重庆市市房地产市场场处于一个蓬蓬勃发展时期期或者说是第第二轮热潮期期。房地产业业总体发展态态势良好，发发展前景看好好：首先，重庆整体体宏观经济形形势走好。2001年全市GDP增长9%；财政金融融形势看好，财财政收入增长长20%多，金融贷贷款余额增长长11%，而存款增增长17%，存贷差约300亿，房地产产有较大的潜潜在需求；居居民生活有较较大改善，其其中城市居民民可支配收入入增长7%。其次，重庆未来来的城市发展展前景辽阔。据据第五次全国国人口普查公公布，截止2000年11月1日，全市总总人口3090万人，其中中城镇居民1023万人，全市市城镇化率33%，低于全国国平均水平。根根据预测，未未来10年，按6‰的人口平均均自然增长率率和1.5%的城镇化增增长率估计，到2010年末，全市总人口将达到3281万人，其中城镇人口将为1509万人，城镇化率达到46%。按国家建设部提出的2010年人均居住面积达到14㎡的住房发展目标估算，重庆市现有1023万城镇人口因其9.6㎡的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万㎡的住房需求，此外，10年中因新增486万城镇人口也将形成6804万㎡的住房需求。因此，在未来10年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在1130万㎡以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万㎡左右。第三，重庆房地地产业看好还还在于正在加加紧进行以交交通为中心的的基础设施建建设。国家批批准的江北机机场改造项目目，一旦建成成，它将成为为中国西部最最大的机场；；几年以后，重重庆将有7条铁路和6条高速公路路成为铁路与与公路的枢纽纽。此外，“8小时重庆”以及“半小时主城城区”工程都将极极大地促进居居住条件的改改善。冷静反思市场竞争日益激激烈，前景不不容乐观。统统计资料数据据显示：重庆庆市房地产市市场每年的商商品房成交面面积和成交金金额节节攀升升，“钱途”一片光明。去去年秋季房交交会又创成交交金额34..2亿元历史史新高，这将将进一步刺激激开发投资商商的投资欲望望。当我们冷冷静而又客观观地分析重庆庆房地产市场场时，会感受受到一股市场场“寒流”：每年成交交面积递增（说说明消费市场场在拓展，有有潜力可挖），而而开发量在成成倍的递增，但但市场吸纳率率(以年销售面面积/年竣工面积积表示)却持续下滑滑，从98、99年的85%、83%，跌至20000年的79%。同时，商商品房空置量量每年以平均均25%的速度度上升！进入2002年年，酝酿已久久的外地房地地产巨舰（广广厦集团、融融侨集团、深深圳盈丰创展展等）登陆重重庆并“安营扎寨”，本地实力力企业（重钢钢集团、长安安集团等）跻跻身房地产，加加上海外房地地产巨头的染染指，白热化化的竞争将蔓蔓延重庆房市市。诚然，海海内外房地产产巨头兵临城城下，将会提提升整个地产产市场的品质质，但对当前前活跃于市场场的开发商来来说，则是一一种潜在的威威胁和警示。要要想在新一轮轮的大浪淘沙沙中生存下来来，把企业做做大做强，开开发商就应着着眼于未来启启动长线战略略，进行人才才储备和土地地储备。在知知识经济时代代，最重要的的是人才，最最关键的是资资金融通。而而对房地产企企业而言，土土地储备又是是其竞争取胜胜的必备条件件。南岸区房地产市市场现状及走走势预测对南岸区房地产产市场现状及及特征的研判判市场现状土地供应数量2001年上半半年南岸区房房地产开发项项目土地供应应情况表：受让单位地块位置年限用地性质总面积（㎡）重庆彩瑞商贸有限公司南岸区黄桷垭联联合村50餐饮娱乐7887吴琪毅南岸区长生桥镇镇凉风村501333重庆南岸区长虹汽车配件厂厂南岸区南坪玛瑙瑙溪131-2号50工业3068重庆自力房地产产开发有限公公司南岸区黄桷垭镇镇新力村50商业住宅6500王远贤黄桷垭镇龙井村村雷家铺社50餐饮娱乐2310陈素英南岸区黄桷垭镇镇龙井村雷家家铺社50餐饮娱乐1595周勋华南岸区黄桷垭劳劳动社50餐饮娱乐957重庆制钳厂南岸四公里广黔黔路70号50工业25695合计49345从以上土地供应应情况看，地地块位置主要要集中在黄桷桷垭一带，且且以餐饮、娱娱乐为主，说说明南岸区旅旅游资源——南山的优势势凸显，这必必将进一步强强化“吃在南岸”的服务业规规模经营优势势。商品房预售数量量2001年2季季度，南岸区区发放商品房房预售许可证证的项目有：：四海花园四四期、阳光华华庭、聚丰花花园高层住宅宅小区、帝景景名苑、南国国佳苑、长航航响水苑、南南福苑小区等等项目，预售售总面积近25万平方米，较较其它地区而而言，其市场场竞争压力相相对较大。商品房成交数量量2001年2季季度，南岸区区商品房成交交1935套，成交面面积2455889.3mm2，成交金额501066.64万元，销售售态势喜人。在在去年秋季房房交会上，南南岸区更是力力拔头筹：据据统计，南岸岸房交会分会会场共有8.89万人次参加加展会，成交交金额达27.6337亿元，其中中，房屋成交交额为5.077亿元，显示示出“住在南岸”已产生深远影影响。房价水平及其变变化2001年2季季度南岸区住住宅平均销售售价格为11688.775元/㎡（经济技术术开发区1969..78元/㎡），商业用用房销售均价价为2909..35元/㎡（经济技术术开发区2514..99元/㎡），与整个个重庆主城区区房价相比，无无论住宅还是是商业用房都都存在一定的的差距，说明明南岸区房地地产市场有着着巨大的发展展潜力，同时时亦在一定程程度上说明区区域购买力不不强。市场特征南岸区自20000年至今，堪堪称重庆住宅宅市场的一匹匹黑马，是一一个极具潜力力的市场，上上升的空间还还很大，呈现现以下三大特特征：楼盘品质全面提提升南岸区开始具有有在全市范围围真正有竞争争能力的高品品质住宅，如如海棠晓月、泰泰正花园、江江山多娇、阳阳光华庭、金金阳·骑龙山庄等等，这些楼盘盘均显示出较较好的销售势势头，单价均均突破2000元/m2，这些个案案的出现表明明了南岸区的的房地产住宅宅市场在政府府的强势引导导下迈上了一一个新的台阶阶，同时也对对南岸区住宅宅市场的发展展起到引导和和推动作用。投资环境日益完完善南岸房地产市场场的发展依赖赖于基础设施施、投资环境境、政策的进进一步完善，对对此南岸区政政府与开发商商已达成共识识，所以在项项目选址、规规划设计、政政策导向等方方面都有了很很大的改进，这这些都将成为为南岸区房地地产持续发展展的重要支撑撑点。区域竞争日趋激激烈、产品结结构日趋合理理近年来，南岸区区房地产中低低档市场竞争争激烈，但伴伴随融侨半岛岛、扬子江畔畔、溯源居等等高档楼盘的的亮相，将拉拉开南岸房地地产高档市场场竞争的序幕幕。市场需要要竞争，适度度竞争已使南南岸房市从无无序到有序（整整体规划、规规范运作、政政府引导），从从不合理到合合理（南岸房房市档次分布布将更趋合理理），市场细细分化趋势明明显（二房、三三房面积趋小小——针对普通工工薪阶层；一一房明显看好好——挖掘投资型型客户和新生生代购房群体体）。南岸区房地产市市场的前景展展望及走势预预测前景展望南岸区是重庆市市规划的商贸贸副中心，全全区以经贸、金金融和旅游为为主的第三产产业比较发达达。值得一提提是，中国西西南地区唯一一的国家级经经济技术开发发区位于南岸岸区境内。目目前，已建成成综合商贸区区、回龙工业业区、电子工工业区、丹桂桂工业区，初初步形成了机机动车及零配配件、电子通通讯、医药生生物制品、食食品、服装、新新型材料等六六大支柱产业业。经济技术术开发区在新新世纪的第一一个十年计划划已启动：在在继续抓好和和完成南坪地地区9.6平方公里开开发的同时，努努力搞好拓展展新区的开发发建设工作。力力争到2010年实际利用用外资达15亿美元，国国内生产总值值、工业总产产值、税收入入库年均增长长15%以上，分别别达到100亿、300亿、24亿，高新技技术产品产值值比重达到45%以上，科技技进步对经济济增长的贡献献率达到65%左右。毫无疑问，随着着我国入世和和国家政策进进一步向中西西部倾斜以及及经济技术开开发区的投资资环境逐渐完完善，势必有有大批的国内内外企业涌入入经济技术开开发区。国内外高新技术企业的大量涌入，必必然会增大对对工业厂房的的需求，随之之而来的大量量银行、中介介、证券等外外资企业及驻驻华机构会进进入，势必对对写字楼形成成较大的需求求；大批外籍籍员工也会因因工作原因而而在境内居住住，这会扩大大中高档住房房的需求。可可以预见，在在随后的10年里，南岸岸区必将成为为新一轮重庆庆楼市竞争的的热点区域。走势预测在新近出炉的，由由重庆市规划划局、重庆规规划设计研究究院、城市综综合交通研究究所联合所作作的重庆市“半小时主城”规划汇报提提纲中，菜园园坝复线大桥桥的修建规划划得到了确认认：时间２０００３年。路桥，对南岸区区的重要性不不言而喻。交交通瓶颈一直直是南岸人心心中的痛，也也是制约区域域经济腾飞的的绊脚石。已已竣工通车的的鹅公岩大桥桥使成渝、渝渝黔两条高速速公路在南岸岸交汇，让九九龙坡区与南南岸区可望不不可及成为历历史；黄花园园大桥及石黄黄隧道的贯通通，让南坪距距重庆空港不不再遥远。菜菜园坝复线大桥，最直接的效效应就是，缓缓解了长江大大桥的交通压压力，使南坪坪至渝中半岛岛更畅通。因因此从更高的的角度分析，整个南南岸区在外区区人头脑中的的心理距离将将会大大缩短短。实际事例显示：：黄花园大桥桥带动了江北北的房市！鹅鹅公岩大桥带带动了南岸和和九龙坡区的的房价上扬！！石门大桥成成了沙区和北北部新城的纽纽带！轻轨的的规划带动了了沿线的房价价和旧城改造造！以后，购购房者的跨区区域行为更为为增多！南方方上格林90位的业主来自自渝中区是很很好的例子！！此外，南岸区在在近年来与江江北区的比较较当中，无论论商贸还是居居家，南岸均均已占据压倒倒性优势：重重百、新世纪纪、百盛、麦麦德龙等知名名商家相继落落户南岸，以以及融侨集团团、盈丰创展展等地产巨子子到南岸区“安营扎寨”就是明证。因因此我们可以以大胆预测：：在不远的将将来，南岸区区在重庆将扮扮演至关重要要的角色，南南岸将成为重重庆房地产开开发最炙热的的区域。项目竞争环境分分析区域外竞争环境境研究对本项目而言，很很大程度是与与渝中区争夺夺客户资源，其其成败的关键键在于如何引引导以改变潜潜在客户群落落户渝中区的的思维定势，如如何以更好的的硬件、软件件来吸引具有有浓厚“渝中情节”的新生代；；当然，江北北区的间接竞竞争对渝中区区客户资源的的分流作用也也不容忽视。渝中区总体特征物业集中于商圈圈旁：由于重重庆市特殊的的地理形态，渝渝中区的物业业多集中在传传统的商业中中心的周围。以以重庆市的传传统商业中心心——解放碑为主主的第一商圈圈和以两路口口为中心的商商务、体育、交交通中心商圈圈周边，物业业分布较为密密集；江景楼盘炒作较较多：近两年来由由于重庆市政政府大力发展展了道路建设设，尤其是滨滨江路的建设设，从而为房房地产业的发发展又开拓了了一条战线，“江景房”的概念一直直炒到现在；；大多物业为单体体楼：渝中区区现有物业大大多为单体住住宅，它们缺缺少配套和绿绿化，也缺乏乏宁静和景观观，最大的好好处就是位于于都市区，生生活配套较为为健全，交通通也方便；小户型住宅受青青睐：小户型住宅宅主要集中在在解放碑周围围，为单身或或二人世界所所准备，同时时也有较高的的投资回报价价值。楼盘要素统计物业的规模及类类型：渝中区区的物业规模模都较小，类类型也主要集集中为商住一一体的模式。随随着市场需求求层次的扩展展和需求量的的增大，渝中中区的房地产产也涌现了一一批品质好、配配套好、有特特色的都市区区产品，如重重庆市第一家家酒店式公寓寓住宅的时代代天骄及创造造渝中区房价价之最的地王王·名仕阁；同同时以竞地城城市花园和新新东福花园为为代表的小区区类住宅也以以其高品质、合合理规划和良良好的配套与与绿化进入市市场，并很快快成为领导渝渝中区住宅市市场的先锋；；由于现有的的都市空间已已很难再作出出较大规模的的规划，所以以渝中区住宅宅市场将以城城市改造为主主，走小规模模的开发并结结合市场需求求做有特色的的产品将是渝渝中区住宅发发展在未来一一段时间内的的主导；户型面积设定：：目前渝中区区的住宅户型型设计以一室室一厅（60平方米）和和三室两厅（130平方米）为为主导；三室室两厅面积在在130平方米左右右的住宅主要要分布在以竞竞地城市花园园和新东福花花园为代表的的小区型住宅宅中，以及目目前渝中区房房地产市场炒炒作较多的江江景房中，再再有就是作为为一种补充的的形式（约占占10%的比例）大大量出现在各各个楼盘中；；而60平方米左右右的一室一厅厅设计所考虑虑的因素主要要和个案所在在区位密切相相关，处于中中心地段的物物业相对较偏偏远的物业在在面积上一般般会有所控制制，主要出发发点是为了控控制总价，吸吸引投资客，从从而有效的扩扩大客源层，增增加客户量；；值得一提的的是：小户型型住宅在渝中中区销售火爆爆，时代天骄骄把户型面积积做到了38平方米，并并且在规划、配配套和管理服服务方面做得得相当完善，渝渝中区便利的的交通条件和和一应俱全的的生活设施是是短时间内其其它地区无可可比拟的优势势；价格(渝中区各各片区价格为为统计的平均均价格，以各各片区楼盘均均价计算:)片区解放碑片区上清寺-两路口口片区大坪片区住宅均价(元/㎡)350025002000目前渝中区的房房价分为两个个档次：档次次较高的是在在位于解放碑碑周围的商住住楼以及配套套齐全、规划划合理的单体体式住宅楼，这这些楼盘的价价位在3500元/m2，最高单价价达到了7000元/m2以上，最典典型的代表是是时代天骄和和地王名仕阁阁；另一档次次的是处于两两路口、上清清寺、大坪等等区域的商住住楼和住宅小小区，它们的的价位在2000--3000元之间，之之所以与解放放碑的价格差差有1000元左右，最最主要的原因因是区位的价价差。这类楼楼盘由于价格格和居住环境境的关系，受受到邻近区域域，尤其是江江北区楼盘的的冲击较大。个案研判就解放碑周边高高档楼盘来说说，恒通·云鼎国际商务务公寓属于解解放碑的口岸岸楼盘，其它楼盘有有：地王·名仕阁、天伦华苑、巴渝世家、新华雅阁等等。地王·名仕阁打造造的是顶级豪豪宅，户型从131-228m2，全是以大大户型为主，但现在销售售态势不尽人人意，其抗性性主要是高单单价和高总价价。天伦华苑也是以以大户型为主主（131m2以上），目前销售率率已达70%，跃层户型型已全部售完完，销售状况非常好，究其其原因，主要要有以下几点点：一是因为为就其价格比比地王的均价价5000元/m2要便宜1200元/m2；二是因为其其户型设计较较好，面积控控制出色，细细部设计人性性化；三是由由于其商场运作成成功，商场业业主及经营户户在此购房的的数量较大。巴渝世家销售持持续稳定，平平均每个月销销售金额达到到600万，其卖点是是：封闭花园园小区，配置置完善、功能能强大的会所所及渝海品牌牌。而新华雅雅阁也是大户户型，销售却非常常差：一是由于其其性价比与其其它楼盘相比比明显较差；；二是由于其其户型设计差差。恒通·云鼎国际际商务公寓更更是嗅出解放放碑的市场气气息，以中、小户型的的定位面市，赢赢得市场追捧捧：去年11月6日开盘至今今，吸引了大大量的白领人士、中产阶层人士和投投资者。销售售状况良好，目目前销售率直逼70%。总体评价渝中区具有便利利的交通条件件和完善的商商业、生活配配套设施，使使该区域的楼楼盘档次定位位一般较高，由由此导致住宅宅总价过高，从从而与目前重重庆市民的购购买力水平脱脱节。目前区区域内除一些些产品定位准准确，楼盘个个性突出的物物业销售状况况较好外，其其它楼盘由于于受总价高等等抗性因素的的影响，销售售进展缓慢。因因此对本项目目而言，渝中中区虽有明显显区位优势，但但其高价格的的抗性却可为为本项目借势势而用，对许许多偏爱享受受都市中心的的繁华和便利利的客户群而而言，本项目目所具有的居居家配套、景景观、价位优优势对其仍具具有较强的吸吸引力。江北区江北北区房地产起起步较南岸早早，以五黄路路、新牌坊为为代表的片区区开发已具规规模，黄花园园大桥、渝澳澳大桥的通车车增强了江北北区房地产的的竞争优势，特特别是小区型型的住宅其辐辐射力可以达达到主城各区区。但也就因因为其房地产产开发时间较较早，政府规规划不力，市市政配套设施施未跟上房地地产开发速度度。因此对渝渝中区的广大大客户而言，解解放碑附近物物业价格可能能无法承受，而而江北却没形形成真正商业业核心圈（观观音桥还不成成气候，江田田商场的关门门、新世纪进进退两难的尴尴尬、现代广广场销售的举举步维艰就是是很好的佐证证），生活配配套设施较差差。与此相反反的是南坪成成熟的商圈和和完善的生活活配套则使南南坪魅力尽显显，这就使处处于南坪核心心的本项目优优势更加突出出。因此我司司认为江北区区对本项目的的潜在客户的的分流作用并并不突出。区域内竞争环境境研究总体特征开发企业本地化化，开发水准准参差不齐：：但近期已有有市内知名开开发企业和外外资开发企业业在南岸区投投资开发大规规模物业，而而且还有较多多开发企业在在南岸区圈地地等待时机上上市，这些有有实力的开发发企业的进驻驻将有力的推推动南岸区整整体开发水平平；上市楼盘体量偏偏小：目前市场上上供应楼盘多多集中在10万平方米以下下的规模，以以小区型为主主，小高层、多多层所占比重重较多，不过过开发规模大大于25万平方米的的物业已在南南岸区出现，并并且占到一定定的比例，南南岸区房地产产市场开始向向大规模开发发的发展势头头强劲；物业以中档、中中低档为主：：中档、中低低档物业竞争争激烈，中高高档以上项目目较少，但随随着融侨半岛岛、扬子江畔畔、溯源居等等定位较高的的物业的进驻驻，南岸区房房地产市场将将开始向档次次分布合理的的成熟化市场场过渡，市场场细分化趋势势明显；二房、三房面积积趋小：81-1000平方米的二二房和101-1140平方米的三三房的供应是是市场的主流流，一房比例例较少，但60-80平方米的小小二房和101-1120平方米的小小三房所占份份额有扩大的的趋势，反映映出开发商在在目标客户群群定位上已开开始针对众多多的普通工薪薪阶层。楼盘要素统计开发商：南岸区区现有各楼盘盘的开发商多多数为本地企企业，并且开开发经验丰富富的为数不多多。较有实力力的开发企业业主要有渝海海（知音阁）、融融侨（融侨半半岛）、竞地地（溯源居）、泰泰正（泰正花花园）、盈丰丰创展（扬子子江畔），其其中融侨和盈盈丰创展具有有外资背景；；知名开发企企业的进驻对对提高南岸区区房地产市场场的整体开发发水准有较大大的带动作用用，但同时也也对本地的中中小型开发企企业形成了巨巨大的压力，而而为抢占更多多的市场份额额，他们自身身之间的竞争争也将日趋激激烈。物业类型：（定定义：多于2栋以上的楼楼盘为小区型型物业，少于于2栋（含2栋）为单体体型物业）。评述：目前南岸岸区主要楼盘盘按物业类型型分类有小区区型物业25个，单体楼11个，小区型型物业占了近近七成的比例例；南岸区由由于地形较平平坦且可供开开发的土地资资源较多，未未来开发更多多小区型物业业的空间较大大。建筑类型：（注注：以下比例例按不同建筑筑类型物业的的供应栋数统统计得来）。评述：南岸区楼楼盘中多层所所占比例最多多，其次为小小高层，两者者合计占八成成以上的比例例；纯多层物物业有四海花花园、溯源居居、静丹苑3个；纯小高高层物业有广广胜城市街坊坊、响水苑、晨晨曦华庭、青青青佳园、金金港湾5个；单体楼楼全部为高层层物业，纯高高层的小区型型物业有南坪坪商业城、金金色家园2个；物业建建筑类型的多多样化趋势反反映了开发商商在物业定位位时越来越注注重兼顾更多多的消费需求求。上市时间：（注注：以本次报报告划定的36个项目为统统计对象）。上市时间2000年6月以前2000年7-12月2001年1-6月2001年7-12月尚未开盘楼盘个数786510评述：从以上数数据可以看出出南岸区楼盘盘销售周期超超过一年的项项目占了四成成以上的比例例；2001年内开始销销售的楼盘只只占三成；而而尚未开盘发发售的楼盘占占近三成的比比重，预示着着今年上半年年可能将会出出现较大的供供应量，南岸岸区楼市2002年的竞争将将更趋激烈。价格：（注：以以价格已公开开的30个楼盘作为为统计对象，并并根据南岸区区的实际情况况按价格划分分了楼盘档次次）均价（元／㎡）＜1500（含1500))1501－188001801－211002101－30000＞3000楼盘数量5101041档次低档中低档中档中高档高档评述：南岸区楼楼盘均价主要要集中在1500--2100元/㎡之间，整整体档次以中中档、中低档档为主，这两两种类型的楼楼盘合计占了了近七成的比比例；从上图图中可以看出出1501--1800元/㎡和1801--2100元/㎡的物业所所占比例相当当，说明这两两个价格段的的物业的竞争争是最为激烈烈的。房型：（注：以以目前在售及及已内部认购购楼盘为统计计对象）。户户型配比：评述：目前南岸岸区楼盘的户户型主要集中中在二房、三三房，又以三三房的供应量量最大，除了了帝景名苑外外其余楼盘基基本上都有二二房、三房的的供应；一房房所占的比例例最小，表明明目前南岸区区市场上一房房的小户型供供应量较少，一一些定位较高高的楼盘大多多没有一房的的户型；面积积较大的四房房及四房以上上的户型占有有19.5%的比重，主主要分布在帝帝景名苑、泰泰正花园、骑骑龙山庄、江江山多娇、海海棠晓月等定定位较高的楼楼盘；二房面面积配比：评述：81-1100平方米米的二房占了了近五成的比比例，是市场场的主流，60-80平方米的小小二房较101-1120平方米的大大二房供应量量大，从供应应上看二房有有向小面积经经济实用型发发展的趋势；；三房面积配比：：评述：101--140平方方米的三房是是主力，供应应量合计占近近九成的比例例；101-1120平方米的小小三房和121-1140平方米的三三房供应量相相当，反映出出开发商在产产品定位时已已将实用型小小三房作为重重要部分，以以吸引消费群群最广的大众众型购房者。物管公司评述：南岸区近近七成的楼盘盘选择自行进进行物业管理理，聘请其它它专业物管公公司管理的较较少，这与目目前重庆全市市的情况十分分一致。反映映出南岸区开开发商的物管管理念还未达达到相应的高高度，其物管管水平也有待待进一步提高高。有近二成成的楼盘采取取聘请国内知知名物管公司司作管理顾问问再自行管理理的方式，这这一方式主要要为一些中高高档楼盘所采采用，其对提提升整个楼盘盘的形象有较较大的益处。如如骑龙山庄的的万科物管、阳阳光华庭的锦锦绣山庄物管管、海棠晓月月的金地物管管、帝景名苑苑的世邦魏理理仕物管等。个案分析楼盘名称骑龙山庄海棠晓月青青佳苑阳光华庭贝迪龙庭江南明珠知音阁楼盘地址南坪西路南坪东路南湖路南坪福利社南坪惠工路南坪南路19号号南坪东路7号交通条件交通条件较差公交网络交通便便利目前交通条件较较差公交网络交通便便利交通便利交通比较方便交通环境优越周边配套周边生活配套不完善生活配套较为完完善生活配套较为完完善生活配套较为完完善生活配套极尽完善生活配套完善生活配套完善公共设施羽毛球场、儿童童嬉水池、游游泳池、幼儿儿园、小学、商商业中心、会会所社区温泉景观广场大面积绿化中庭广场羽毛球场、儿童童嬉水池、童童趣游戏园幼儿园、会所绿色广场、生态态园林、底层层私家花园，、水水景、游泳池池会所戴思乐体泳池、私私家会所全智能楼宇休闲会所、空中中花园物业管理/顾问问深万科自行管理景洲物业锦绣山庄顾问贝迪物业自行管理渝海物管占地面积（万㎡㎡）6.533.354.93约4万(一期))0.4890.4420.16建筑面积(万㎡㎡)13.578011.981055.23.2规划形态小区小区小区小区单体单体单体容积率2.092.82.52.710.2512.3220绿化率40%(绿地率率)60%60%56.30%31%规划户数900多户2000多户857户一期400多户户120多户194356交房期2002年3月月一期现房二期2002年年12月一期现房一期现房现房现房2003年3月月得房率87%82%83%91.02%83%86%76%最低价1700元/㎡㎡1800元/㎡㎡1860元/㎡㎡1800元/㎡㎡1800元/㎡㎡1780元/㎡㎡1580元/㎡㎡平均价(元/㎡㎡)多层1950220021002000190019501800付款方式一次性9.5折折；工商银行行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折折；工商银行行提供7成20年按揭一次性9.5折折；银行提供供7成20年按揭一次性9.5折折；银行提供供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折折；银行提供供7成20年按揭一次性8.8折折；银行提供供7成20年按揭(9.0折)一次性9.5折折；银行提供供7成20年按揭(9.8折)总体比较分析规模：从楼盘占占地面积和建建筑面积来看看，海棠晓月月远高于其他他楼盘；金阳阳·骑龙山庄其其次。容积率：小区容容积率以泰正正花园最高达达4.1，金阳·骑龙山庄最最低为2.09;单体楼容积积率知音阁已已接近20。绿化率：绿化率率海棠晓月最最高为60%，金阳·骑龙山庄为40%(统计量为绿绿地率)。价格：从价格来来看，小区高高于单体楼，均均价在1800--2200元/㎡，付款方式：一次次性付款基本本为9.5折，银行提提供7成20年按揭。环境、配套：综综合来看，泰泰正花园所处处的区位、市市政配套和交交通条件较好好，金阳·骑龙山庄所所处位置较偏偏，且交通状状况欠佳，周周边市政配套套目前极不完完善；江南明明珠配套完善善，楼盘质素素、档次较高高，知音阁视视野开阔，江江景、南山推推窗可及。在对上述各项目目情况综合分分析之后，我我司认为本项项目周边最大大的竞争对手手应是拟建中中的天龙广场场和世纪名苑苑。天龙广场：地处处南坪商圈中中心，是一个个大型综合性性项目，集绿绿色广场、大大型商场、公公寓式酒店、商商务办公用房房、高级住宅宅、停车库为为一体，总占占地面积57亩，总建筑筑面积1707881平方米，一一期工程（大大型绿色广场场、大型商场场及独立精品品店）拟定今今年10月18日竣工；二二期工程（高高级商住楼及及73层超高层酒酒店）拟定2004年12月30日竣工。该该项目对本项项目的冲击最最大，因其目目标客户群与与本项目几乎乎完全重叠，位位置更具竞争争优势，档次次、质素不亚亚于本项目，是是本项目最大大的竞争对手手。世纪名苑：位于于南坪西路，紧紧临本项目的的西北面，小小区占地230亩，总建筑筑面积50万平方米，小小区配套完善善（游泳池、儿儿童游乐场、儿儿童戏水池、下下沉式休闲广广场、小学、运运动场），定定位——为各界俊杰杰、社会贤达达及成功人士士塑造的理想想家园。其完完善的小区配配套和绿化环环境，又享受受都市中心的的繁华，对本本项目潜在客客户的分流不不容忽视。市场机会点分析析政策大力支持房房地产业南岸区政府大力力支持南岸区区房地产业的的发展，提出出了“吃在南岸，住住在南岸，旅旅游在南岸”的口号，并并在全市积极极推广，改善善了南岸区的的整体形象。本本项目作为区区域标志性建建筑，顺势推推出必将得到到政府的有力力支持和相关关政策的优惠惠。市政配套设施改改善显著滨江路及鹅公岩岩大桥的建成成，大大改善善了南岸区的的交通状况；；水泥厂、印印染厂等污染染严重的厂矿矿搬迁出南岸岸主城区，极极大地改善了了南坪的生活活环境；商业业步行街的建建成，各大型型商场的入住住，使得南岸岸区商业氛围围更为浓厚，这这使南岸区整整体配套设施施更为完善，增增加了本区域域的居住吸引引力。而规划划中的菜园坝坝复线桥和王王家沱大桥建建成后将使得得南岸区到渝渝中区、江北北区更为便捷捷。这必将增增强本项目的的吸引力，使使其辐射范围围涵盖主城各各区。成熟商圈有利于于商务办公本项目地处南岸岸商圈核心位位置，经济技技术开发区、南南岸区的远景景规划及毗邻邻渝中半岛，将将使本项目的的“CBD商务公寓”定位得到有有力支撑。高档楼盘竞争压压力相对较小小近年来，南岸区区房地产市场场逐渐升温，价价格、开发量量、销售量都都不断攀升，并并出现了综合合素质较高的的楼盘，如泰泰正花园、骑骑龙山庄等，使使整个南岸区区的房产品质质和形象有了了极大的提高高。但转盘附附近的高档单单体楼盘不多多，配套、服服务完善的商商务公寓还没没有，本项目目抢占了这一一市场空白点点。挖掘细分市场潜潜力大南岸区房地产市市场分析显示示，一房所占占比例较小，二二房、三房以以大户型为主主，为挖掘投投资型客户群群和新生代购购房群体，本本项目拟定以以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-1000平方米（35%）为主力户户型，经济实实用总价低，具具有竞争优势势。“借势而用”南岸区的楼盘宣宣传力度较大大，而且优质质楼盘也颇有有“独领风骚”的气势，已已吸引了渝中中区、九龙坡坡区、江北区区的不少购房房人，置业的的地域化观念念正在打破，为为本项目“借势而用”创造条件。“巧挖墙脚”观察热销楼盘的的户型、价位位及付款方式式之后，可以以有条件控制成本本，制定最适适合的价格体体系和营销策策略，将其他他楼盘处于观观望中的大量量准客户吸纳纳入本项目。项目SWOT分分析本章旨在分析项项目的优势和和劣势，找出出市场的相对对唯一性，为为我们的定位位和营销策略略提供有力的的依据，供营营销扬长避短短，吸引客户户。优势（S）位于南坪商圈中中心位置及商商业步行街二二期工程环绕绕本项目，区区位有绝对优优势。交通非常方便，公公交网线可通通达全市各区区域。项目规模较大，便便于规模经营营和集约经营营。西南标志性建筑筑，辐射范围围广。完善的周边配套套，休闲、购购物可足不出出户。周边几乎无上档档次、服务完完善的商务公公寓。裙楼的成功销售售及经营，将将为公寓带来来大量潜在客客户。与渝中区比较而而言，价位具具有绝对优势势。卓越的智能化系系统。开发商的实力和和品牌吸引力力。劣势（W）作为服务性公寓寓，受周边高高档酒店的冲冲击较大。作为写字楼，周周边低挡次、廉廉价的竞争楼楼盘有较大的的分流作用。作为住宅，价格格、绿化环境境与经济技术术开发区的住住宅小区相比比，竞争优势势不明显。项目的北面受地地势限制，人人气较差。区域购买力水平平不高。机会（O）区内的经济技术术开发区将吸吸引大量的外外资企业涌入入，势必拉动动对写字楼、商商务公寓的需需求。鹅公岩长江大桥桥的通车，黄黄花园大桥及及石黄隧道的的贯通，菜园园坝复线桥的的拟建，正逐逐步改善南岸岸区的交通环环境，拉近了了与九龙坡区区、渝中区及及江北区的距距离，将有效效吸引更多的的人群来置业业。步行街的修建，休休闲广场的形形成，将会给给项目带来更更多的商机，巩巩固项目的商商圈核心位置置，增加投资资客户群的信信心。经济的发展，大大量的企业入入驻经济技术术开发区，势势必增加就业业机会，将会会提高区域购购买力水平。挑战（T）整个重庆市写字字楼市场低迷迷，供大于求求，有效需求求不足。怎样打破潜在客客户群“落户”解放碑的思思维定势，如如何引导CBD南移，将决决定本项目的的成败。项目周边规划在在建和拟建楼楼盘，其中包包括小区楼盘盘，将给本项项目带来较大大挑战。项目定位通过前二章分析析研判，本章章结合本项目目所处区域，进进行切合实际际的、全面而而系统的定位位。形象档次定位鉴于本项目的地地理位置和区区域市场特征征，考虑中低低档楼盘同质质化竞争激烈烈，并结合商商业物业的定定位，建议本本项目走高档档楼盘的品牌牌化道路，将将地产项目形形象与企业品品牌有机的结结合。（一）项目名称称定位项目名称总体贯贯彻CBD商务公寓的的思路，我司司综合考虑后后，推荐以下下几个名称供供贵公司参考考：**·*****项目定位为区域域标志性建筑筑和高档楼盘盘，天辰：两两幢塔楼拔地地而起，气势势恢弘，“伸手可及”天上星辰；；华府：专为为社会各界成成功人士精心心打造的时尚尚豪华府邸。**·*****喻指上苍赋予的的都市，为知知识密集型企企事业单位、人人中俊杰倾情情打造的CBD都市乐园。**·*****阳光：意指***集团及入住住业主的事业业正如日中天天，蒸蒸日上上；国际城：：本项目规模模大、档次高高，其业主将将是来自五湖湖四海的各界界俊杰。（二）项目品牌牌的塑造现代企业无论生生产什么产品品，都在致力力于培养对其其产品的“追随者”，从而实现“只认企业品品牌而不看产产品”的销售最高高境界。如万万科的物业在在公众心目中中是“免检”的产品，即即便价格高出出同区域其它它楼盘30%，仍然畅销销不止。这是是万科从1990年至1997年这七年中中艰苦培育的的企业品牌发发挥的作用。这这个作用的最最大价值是“零库存”楼盘多于任任何一家开发发公司。本项项目品牌的建建立，须有一一个由表及里里的过程，最最终目的是塑塑造项目及贵贵公司的品牌牌，即建立了了发展商的无无形资产，为为企业培养一一大批“追随者”。建立统一的识别别系统（VISUAALIDDENTITTY）VI识别系统需需专业公司设设计标识方案案，并确定标标识的标准色色、标准字以以及标识的演演变形式，交交与**集团存档，以以便统一应用用。本项目的的售楼书、售售楼中心、展展示物、资料料、礼品、道道具、广告体体系等等，均均要作统一的的设计。建立统一的信信息传达系统统（OUTPUUTIDDENTITTY）即严格按有系统统性的广告推推广计划实施施。品牌效应的形成成通过告知手段建建立本项目的的知名度，然然后通过优质质服务和产品品优势建立本本项目的美誉誉度，再通过过坚持不懈的的优质服务、产产品信誉和公公司信誉达到到本项目的忠忠诚度。服务+信誉优质服务识别及传达服务+信誉优质服务识别及传达忠诚度美誉度知名度告知手段忠诚度美誉度知名度告知手段品牌反复多次品牌反复多次反复多次第二循环圈反复多次第二循环圈第一循环圈第一循环圈产品定位及依据据定位依据市场机会点分析析详见第一章热销楼盘的借鉴鉴最先以酒店式管管理面市的时时代天骄成为为重庆楼市的的亮点；开盘盘不久的恒通通·云鼎国际公公寓以小户型型（最大127.119㎡）填补渝渝中区的市场场空白，销售售率直逼70%；女人广场场的成功运作作，带动天伦伦华苑（大户户型）的畅销销；提出酒店店式商务公寓寓概念的帝豪豪名都（面积积在58-1668㎡之间，配配套服务齐全全）“走”得很俏。新经济、入世等等题材为重庆庆市写字楼的的开发带来了了新的契机随着中国加入WWTO，中国国加入全球经经济一体化的的进程在不断断加快，我国国会逐步开放放那些以前不不允许外资涉足的行业，如如电信、金融融、保险业等等。因此跨国国公司进驻中国市场，抢占滩滩头阵地已是是大势所趋，毫无疑问对写写字楼——特别是高档档写字楼的需需求量会越来越大。重庆市作为中国国的第四个直直辖市、西部部大发展的龙龙头重镇，对对大量的外资资企业具有很很大吸引力。而而拥有“地利”（经济开发发区位于境内内、紧临渝中中半岛）、“人和”（经济开发发区的优惠政政策、南岸区区政府服务至至上的务实态态度）的南坪坪将成为其首首选。同时，国内公司经济实力的增强，许多实力雄厚的企业也开始注重树立公司品牌和企业形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的极佳场所。此外，第三产业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，会加大对写字楼的需求，促进对中高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。现有商务公寓的的“缺陷”最近，我司对重重庆商务公寓寓市场进行了了专题调查（走访式式、电话咨询询、座谈会等等），结果发发现入驻这些些商务公寓的客客户中有近45％对现驻驻的商务公寓寓不满意。这这样的调查结结果令人堪忧忧。调查发现现，这些不满意主要集中于三三个方面，即即电梯数量少少且速度慢，员员工餐厅不能能令客户满意意，大厦的停车车位少。产品定位根据上述定位依依据的分析，结结合市场研判判的结论，我我们建议本项项目产品总体体定位为：一一个傲居都市市繁华中心的的城市CBD商务公寓。CBD（CenntralBusinnessDDistriict）－－中央央商务区，是是指大城市中中金融、贸易易、信息和商商务办公活动动高度集中，并并附有购物、娱娱乐、服务等等配套设施的的城市中综合合经济活动的的核心地区。CBD起源于二十十世纪20年代的经济济发达国家，并并形成了不同同的发展模式式，如：高强强度开发战略略——纽约曼哈顿顿，轴线发展展战略——巴黎德方斯斯，自由企业业区战略——伦敦道克兰兰，多核心城城市结构发展展战略——东京。虽然重重庆人公认其其CBD在解放碑，但但南岸区作为为重庆主城区区的重要组团团和南大门，是是重庆规划建建设的金融、经经贸中心和风风景旅游重点点区。根据南南岸区的远景景规划，以南南坪转盘为中中心的商业圈圈将成为一个个数字化、绿绿色的、可持持续发展的、集集办公、文化化、娱乐、居居住等多功能能为一体的综综合商务区，这就是本项目定位CBD商务公寓的先决条件。由于考虑市场容容量和为降低低投资风险，本项目CBD商务公寓其功能涵盖纯写字楼、服务式公寓（面向短期出差、有住房预算的跨国公司及国内集团公司的高层管理人员）、商住公寓（具备小型家庭办公的优势而将占据一定的市场份额）和纯居住公寓，即既可作“商务办公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”为主，“商务办公”为辅。目标市场定位主力市场——居居家人士（60%）本项目定位为CCBD商务公寓，其其目标客户群群主要锁定居居家人士。引引导两个概念念：在CBD安个家——工作、休闲闲、购物一步步到位；星级级酒店式的服服务——省心、省时时，全面提升升您的生活质质量。区域内成功人士士。如私营企业老板板、大型集团团CEO及职业经理理人等，商务务服务中心将将为他们的业业务洽谈、商商务办公提供供极大便利，区区域标志性建建筑更彰显其其尊贵身份。这这类客户群将将消化掉本项项目的所有跃跃层和部分大大户型。区域内高级白领领。如从事证券、金金融、投资、咨咨询、IT行业等高薪薪人士，他们们一般追求高高质量、快节节奏的生活方方式，CBD商务公寓正正为其量身打打造。这类群群体将是本项项目一室一厅厅和二室二厅厅的主力军。区域内经商人士士。在南坪商圈内经经商户，特别别是在本项目目商业物业内内的经商者，将将是本项目三三室二厅的主主要潜在客户户。区域内集团购买买户。如南坪附近有实实力的集团公公司、经济技技术开发区内内的外资企业业都有集团购购买的倾向。渝中半岛的新生生代。如部分“母城情情节”淡化的渝中中新生代，在在渝中半岛就就业的外来一一族，他们都都是购房群体体中的生力军军，但经济实实力又不能承承受渝中区的的房价，同样样的繁华与便便利，不一样样的“便宜”价格和完善善服务，本项项目将是他们们的首选。另类市场。这类市场是指购购房出于某种种特殊的目的的，如我司在在代理时代天天骄酒店公寓寓期间，经我我司成交的11700万交交易金额中，为女士购房的约占五成。因此我们估计此群体将占购买总数的5%。辅助市场——商商务办公（20%）从2000年开开始，几乎所所有的国内银银行都已入驻驻重庆开设分分支机构，这这一讯息说明明了资金进入入重庆的速度度已比以前加加快。入世的的利好及西部部大开发的契契机，预计在在今后2-3年将有许多多国内外大机机构进入重庆庆，这些机构构的进入首先先就是解决在在哪里办公的的问题，而且且他们普遍会会选择中、高高档写字楼/商务公寓。但但他们大多需需求的是现房房，所以本项项目应加快开开发进度，尽尽早切入市场场。国内外大机构的的办公楼。经济技术开发区区内投资商的的驻渝办事处处。国内外小型企事事业单位的商商住楼。潜在市场——投投资人士(20%)本项目地处南坪坪商圈核心位位置，商业氛氛围浓厚，各各种机构繁多多，商务办公公和居家生活活用房的租赁赁市场活跃。所所以，本项目目极具投资价价值，升值潜潜力大。区域内投资人士士。如区域内的政府府机关公务员员、高校的老老师等，他们们一般已有一一套或两套住住房，而他们们富余的资金金缺乏投资渠渠道，因此很很容易选择地地段较好的物物业进行置业业投资。区域外投资人士士。如渝中区、九龙龙坡区及巴南南区的二次置置业投资者，他他们看好本项项目的升值潜潜力。重庆外围城市及及成都平原城城市投资人士士。重庆市的涪陵、万万州等地直辖辖前就是具有有相当规模的的地级市，尤尤其涪陵地区区目前已有55家上市公司司，地方经济济发展有较高高水平。直辖辖后与重庆主主城区的经济济联系大大加加强，高速公公路使时间距距离大为缩短短，是一个不不容忽视的购购买市场；成成都平原在历历史上即为商商贸集散地，近近几年发展速速度极快，也也是一个不可可忽视的市场场；如宣传推推广到位，此此一市场将会会给我们带来来10%的购买数数。价格定位定价原则我们通过对目前前渝中区和南南岸区主要楼楼盘的调查分分析和本项目目目标市场的的研究，以及及对房市走向向的预测，认认为本项目价价格体系拟定定首先应遵循循以下原则：：入市关注原则入市价格应有一一定的吸引力力。隆重推出出“CBD商务公寓：：以租房的钱钱圆您住星级级酒店的梦”。目前南岸岸区还没有出出现真正的标标志性建筑，开开盘入市时以以西南标志性性建筑和星级级物管来吸引引潜在客户，聚聚集人气。低开高走原则将入市价定在具具有竞争力的的格调上，让让先期入市的的买家有物业业升值的感受受，即低开高高走的价格更更容易形成口口碑，吸引客客户成交。优劣档次拉开原原则制定出具有一定定价差幅度的的单位单价，把把楼层、朝向向、景观、户户型等因素按按优、良、中中、差排位，根根据其相应的的价值比制定定出对应的价价格。价格制定商品房定价方法法有成本法、市市场比较法及及收益还原法法。出售物业业多采用成本本法和市场比比较法，而出出租物业常用用市场比较法法和收益还原原法。本项目目定位为CBD商务公寓，可可售可租。我我们选择市场场比较法和收收益还原法来来综合确定其其价格。市场比较法定价价◆计算公式P=∑PiWiiPi=Qi∏(100/影响因素)P——本项目比比准价格Pi——可比项目修修正价格Qi——可比项项目的价格WWi——赋予的权重重◆计算结果在以市场定价法法确定价格时时，我们主要要采用了三个个最具可比条条件的可比个个案作为参考考对象，并辅辅以修正系数数对价格进行行调整，计算算出本项目的的比准价格为为1996元/㎡。可比项目均价区位环境配套交通户型PiWi江南明珠1900971001001039919200.4知音阁18009995979510220360.35星宇花园210099102103999920600.25收益还原法定价价计算公式P=A/IP——本项目收收益价格A——年租金纯收收益I———还原利率计算结果收益还原法，其其还原利率的的确定是一个个慎重的过程程，确定方法法是按国家的的贷款利率55.85%再加上3%的风险利率率。关于租金的取值值，我们参考考了金台大厦厦（30元/㎡含装修）、台台湾花园（12-16元/㎡）、昌龙龙商务大厦（16元/㎡）、福天天大厦（20元/㎡）的租金金水平，并考考虑空置、维维护成本和税税费因素，以以16元/㎡的纯租金金收益来计算算，由此所确确定的收益价价格为2169元/㎡。综合分析为保证价格确定定的客观性，我我们给市场比比较法确定的的比准价格赋赋予0.9的权重值，而而收益价格取取0.1的权重值，计计算出本项目目的售价为2013元/㎡。通过价格分析，结结合市场走势势和贯切谨慎慎性原则，我我们建议本项项目的价格可可以确定为：：均价为2000元/m2。提示：真正的价价位体系制定定，必须在规规划设计、户户型设计、环环境设计等完完成之后并针针对当时的市市场变化具体体情况才能最最后确立，以以上只是价格格体系的初步步轮廓。付款方式定位付款方式的设计计旨在最大程程度地调动购购买者和扩大大购买者层面面，为体现“轻松入住”的特点，建建议采取灵活活的资金转化化方式，使付付款方式成为为本项目一大大卖点，具体体付款方式我我司将在销售售执行报告予予以详细说明明。规划建议做什么样的产品品？才能符合合目标客户群群体，是本项项目必须回答答的问题。本本章根据前述述对市场的分分析研判，提提出了项目的的建筑规划，户户型配比等构构想和建议。项目规划构想的的依据及指导导思想规划依据1、本案的市场场研究结论。2、政府对该地地块的规划及及约束。3、该地块的地地质初步勘察察。4、地块的地形形条件。指导思想1、注重大区域域市场需求。2、关注产品生生态环保。3、突出产品规规划创新。4、强调经济效效益和社会效效益的协调统统一。总体规划应考虑虑的原则最大使用效率原原则。最大经济效益原原则。最低市场风险原原则。最完美形象的原原则（在上述述前提下）。建筑产品规划建建议总体规划1、方案一：由由2幢25层高层构构成，布置在在临南坪北路路主干道一侧侧，为双塔楼楼，即北端、南南端各一幢，南南北两楼在空空中用天桥有有机的连接。这这样布置我们们主要基于以以下几方面考考虑。在上述前提下在在上述前提下下在上述前提提下◆布局对称、合合理，充分考考虑了利用周周边建筑和景景观因素以及及天际线的呼呼应，大楼气气势恢弘，定定能成为区域域标志性建筑筑。◆塔楼投影为方方正平面，对对产品户型设设计较为有利利，可使总建建筑面积利用用达到极值。◆有利于本项目目现代建筑风风格设计的最最佳效果发挥挥。◆天桥的利用建建议在18层左右，长长度控制在30米左右，需需专业论证。此此天桥主要以以观景为主题题，同时，也也可作消防、安安全人流疏散散通道；用空空中景观天桥桥将南北塔楼楼有机的连接接，在重庆乃乃至于西部都都具有唯一性性，既体现了了现代建筑风风格流派，也也可增添重庆庆城市景观。另另外，建议将将会所，楼宇宇中心控制室室建立在天桥桥南北楼层面面上。◆两座塔楼相对对独立，产品品户型的采光光、通风较好好。◆此方案建设难难度较大，可可能出现成本本较高现象。2、方案二：由由2幢25层高层构构成，两座塔塔楼相错配置置在北端，分分A、B座，主要理理由如下：其理由是：◆布局在项目目裙楼上的东东北角，紧凑凑、合理，同同时也利用了了周边景观因因素以及天际际线的呼应。◆面积利用较较好，特别是是裙楼相对集集中，裙楼屋屋顶生态花园园利用率较高高。◆建筑群体集集中可显示气气势雄伟，可可成为城市标标志性建筑。◆成本相对较较低。◆产品户型可可能出现局部部“死角”现象，即采采光差、通风风不好等。◆可能对裙楼楼中厅产生影影响。综合上述两个方方案，根据我我们的经验，结结合对重庆及及至西部地区区市场敏感，我我们建议取方方案一，此方方案应与设计计院沟通后，由由设计院拿出出具体设计方方案。建筑风格我们认为本项目目在总体上应应体现：现代建筑风格要求外墙简洁、明明快、富有现现代时尚感，讲讲求现代流线线美，表现出出档次高，既既要突出个性性，也要与周周边建筑及景景观照应，强强调与城市风风格有机联系系，特别注意意相互间天际际线的连贯性性和韵律性，形形成富有时代代特征个性的的空间层次。前卫屋顶造型屋顶部分可进行行标新立异的的造型，应体体现现代建筑筑风格，与大大楼有机的结结合，屋顶造造型主题可以以企业文化为为主题、也可可以城市文化化为主题等。外墙色调由于重庆天空长长年灰暗及酸酸雨较多，应应避免采用灰灰色，建议以以冷色（白色色或兰色）为为主色，间或或以暖色（米米黄色或橘黄黄色）进行点点缀。参考图例户型建议及配比比户型比例及面积积控制根据我司对南岸岸区房地产市市场的调查后后发现：目前前南岸区无论论是城市中心心的高层建筑筑，还是较为为偏远的多层层建筑，大都都是以二室二二厅双卫和三三室二厅双卫卫户型为主，其其中二室二厅厅面积为81-1220m2占到67.9%%，三室二厅双双卫面积为101-1140m2占87.5%，面积为141-1160m2有11.6%，而面积在81-1000m2之间仅占0.9%。户户型面积偏大大，目标客户户群单一，产产品同质化现现象十分严重重，多样化和和灵活性则显显得不足，导导致相互竞争争非常激烈。鉴鉴于热销楼盘盘（知音阁、恒恒通·云鼎国际公寓寓等）的户型型配比，我司司认为本项目目CBD商务公寓的的套型配比及及面积控制应应寻求差异化化，建议如下下：户型建筑面积主卧（经理室）次卧（经理室）儿童房（经理室）客厅开间客厅面积（公共共办公区域）配比一室一厅单卫40-6015————3.91830%二室二厅双卫60-801510——3.92020%三室二厅双卫80-1001813104.22835%100-12001815124.2288%四室二厅双5305%跃层(五室三厅双卫卫4402%建筑设计提示厅室方正，尽量量避免异形房房。动静分区、干湿湿分区、公私私分区、主次次分区、洁污污分离。每户配有生活阳阳台、观景阳阳台、预留空空调位、洗衣衣机位、冰箱箱位。户与户之间的安安全性和私密密性问题。主要空间均要有有采光面，卧卧室窗建议设设计为阳光窗窗，观景阳台台与客厅之间间采用落地窗窗。各户型主卧室应应布置在公共共通道尽头，且且公共通道的的长度不应大大于宽度的4倍。建议在处理好上上述细部设计计基础上，将将公摊系数控控制在20%以内。建筑配置的说明明关于空中花园配配置说明除配置大型屋顶顶生态花园外外，在每上三三层建立一个个小型的空中中花园，利于于本层业主小小憩休闲时足足不下楼，工工作生活繁忙忙之余，可在在家门前尽享享人生乐趣，也也给邻里间创创造一个至亲亲至善活动的的交流场所。关于入户大厅配配置每幢塔楼入户大大厅按酒店大大厅风格设置置经典别致的的入口。高层层的入口按大大堂风格设计计，大堂风格格源于酒店概概念，但近年年来流行于高高层住宅，它它会令买家感感觉身份尊贵贵，这一细小小设计也会令令买家赏心悦悦目。电梯配置现有写字楼在设设计的时候，或或迫于资金压压力，或为了了节约建造成成本，或为了了减少公摊面面积，将电梯梯的数量压到到最小，价格格压到最低，这这样就造成了了日后物业管管理的麻烦和和使用上的不不便。本来，硬硬件上的缺陷陷还可以用软软件来弥补，但但物业管理的的不精心更加加剧了这类情情况的发生。这这是造成客户户最不满意的的主要原因。所以，建议每栋塔楼配置四部（含一部消防电梯）高速进口名牌电梯，内置闭路电视监控系统和对讲系统，并进行高、低区域分类运行管制（分15F以下、16-30F和31F以上三个运行区域）。车库设置停车位少几乎是是所有写字楼楼都面临的问问题。不久的的将来，白领领们开车上下下班将成为一一种时尚，车车位数量将成成为客户选择择商务公寓/写字楼的重重要指标。从从发展的角度度看，建议至至少按每套一一个车位配置置。关于会所配置会所可设置在天天桥层面，也也可在裙楼屋屋顶花园上设设置。会所按按星级酒店标标准配置，会会所功能为休休闲、娱乐、商商务等于一体体，服务项目目高档茶楼、美美容美发、网网吧、水吧、健健美中心、商商务服务中心心、棋牌室、儿儿童活动室、青青少年教育室室、医疗保健健中心等。关于智能化配置置客户对宽带网的的建设已投入了相当当大的兴趣，随随着网络时代代的来临，客客户希望新的的商务公寓/写字楼能有有宽带直接上上网的服务和和配套设施。随随着市场的发发展，客户对对写字楼也提提出越来越高高的要求，ＤＤＤＮ、光纤通讯等等已经是必备备的硬件设施施。一些高科科技公司还要要求有大型机机房冷却装置置，对用电量量要求也明显显提高。建议议配置：可视对讲及室内内安防系统监视监控：访客客先按键与保保安通话；中中央管理机成成像监控，确确保业主安全全。通讯联网：中央央管理机、副副管理机、门门口机、分机机互联通话。可视防盗对讲：：与来客对话话，并可成像像确认来客身身份，可视对对讲机应采用用名