房屋租赁合同合法性

/房屋租赁合同合法性篇一：合法的房屋租赁合同

房屋租赁合同

甲方：（出租人）身份证：

乙方：（承租人）身份证：

双方经友好协商，依据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。

第一部分房屋概况

第1条甲方保证向乙方出租的房屋系_________（本人/共有）拥有完全全部权和运用权。（假如房屋是共有，则还应增加：已经共有人同意，附书面同意声明。假如是托付租赁，应有房屋全部权人和受托人的托付协议书）

第2条房屋法律概况房屋全部权证书登记人：_________

身份证号码：_________

房屋全部权证书编号：_________

土地运用权证书编号：_________

房屋全部权证书上登记的房屋建筑面积：_________

房屋的运用面积：_________

房屋的附属建筑物和归房屋全部权人运用的设施：_________

第3条出租房屋概况

（包括从落地址、名称、用途、间数、建筑面积、运用面积、地面、墙壁质量、家具设备等）

其次部分租赁期限

第4条房屋租赁期限：_________自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。遇以下状况应顺延：

1.发生不行抗力事由的；

2.甲方非正常缘由逾期交付房屋的；

3.非乙方缘由致使房屋无法居住的；

4.经双方协商一样并书面更改的。

第三部分租金条款

第5条租金每月_________元（大写：_________整）。

第6条租金按_________（月/季/半年/年）支付；自本合同生效之日起_________日内，乙方应支

清下一_________（月/季/半年/年）的租金。（也可以约定以月、年等支付租金日期）

第7条租金支付地点：_________。

第8条租金支付方式：_________（现金、支票、汇票、转帐等）。

第9条甲方收取租金时应供应合法有效的收据，否则乙方有权拒绝支付租金。

第四部分保证金和其他相关费用

第10条为保证乙方依据合同履行义务，甲、乙双方约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为_________个月的租金，即_________元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。

第11条当乙方违反合同约定未缴纳租金或者其他费用时甲方有权利从保证金中扣取。乙方应补足保证金。假如乙方经甲方通知后_________日内未补足的话，则甲方可以单方解约，并追究乙方相应的违约责任。

第12条租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方担当的费用外，剩余部分无息归还乙方。

第13条房屋在租赁期间产生的税收由_________方担当，不因本租赁合同无效、撤销、变更而变动，除非双方对此达成书面变更协议。

第14条租赁期间，乙方因正常生活之须要的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、络运用费等由_________方担当；环境卫生费、治安费、物业管理费用等每月每平方米共计_________元由_________担当。

第15条租赁期间，房屋的运用权归乙方，包括甲方有全部权或独立运用权的房屋外墙、屋顶、地下空间、及房屋的附属配套设施（如自行车位、汽车车位）等。

第五部分免租装修

第16条_________年_________月_________日至_________年_________月_________日为免租装修期，在此期间由_________方负责对房屋进行装修，装修费用由_________方担当，甲方在此间期间免收乙方的租金。

第17条装修期间的水费、电费、电话费、物业管理费等费用由_________方负担。

第六部分房屋变更和设立他项权利

第18条租赁期间，甲方如将房产全部权转移给第三方，应提前_________个月书面通知乙方，乙方有以同等价格的优先购买权。房产全部权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和担当原甲方的义务，甲方不再担当本合同约定的权利和义务。

第19条租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必需事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应和接受转租方订立书面的转租合同。因转租带来的额外收益归_________方全部。

第20条租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或和他人承租的房屋进行交换，必需事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应和甲方签订租赁主体变更合同并接着履行本合同。

第21条租赁期间，甲方欲对房屋设立抵押权，须提前_________个月书面告知乙方，乙方有权确定是否接着承租。如乙方在_________日内无异议或不作为，则视为认可甲方的行为。如乙方作出确定终止本合同，则租赁关系自终止本合同通知书到达甲方的次日起计算。

甲方没有按以上约定告知乙方，乙方有随时单方面解除本合同的权力，并追究甲方违约责任。

第22条甲方设立其它他项权利，_________（可以/不行以）不征得乙方同意，但应提前_________个月书面告知乙方。

第七部分房屋修缮

第23条租赁期间，_________方应负责房屋的正常修理，或托付_________方代行修理，修理费由_________方担当。甲方应保证房屋能满意乙方正常运用和居住之须要。

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_________（月/年）检查、修缮一次，乙方应予主动帮助，不得阻挠施工。

第24条租赁期间，如房屋发生非因乙方缘由造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起_________天内予以修缮，超过_________天，乙方有权自行修缮。

对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵消租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。

第25条租赁期间，如房屋有倾倒危急，或其它严峻阻碍乙方正常居住的，或威逼到乙方的生命财产平安的，甲方应在接到乙方的通知后马上进行修缮或短暂补救，假如甲方对此怠慢，或不予以理睬，或实行修理保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮。

第26条租赁期间，房屋内原有的家电、家具等附属设施、设备的修理由_________方负责，修理费用由_________方负担。

第27条因乙方管理运用不善造成房屋及其屋内原有的家电、家具等附属设施、设备的损失和修理费用，由方担当责任并赔偿损失。

第28条租赁期间，防火平安、门前三包、综合治理及平安、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并担当全部责任和听从甲方监督检查。

第29条乙方返还该房屋应当符合正常运用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当担当的费用。

第八部分保险责任

第30条在租赁期限内，_________方负责购买租赁房屋的保险，_________方负责购买租赁物内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若_________各方未购买上述保险，由此而产生的全部赔偿及责任由_________方担当。

第九部分甲方权利和义务

第31条甲方保证照实向乙方说明和说明房屋状况和周边概况，应包括房屋权属、房屋修理次数、物业管理、治安、环境等，及照实回答乙方的相关询问，否则视为欺诈行为。

第32条甲方如未按本合同规定时间向乙方供应租赁房屋，每日向乙方偿付违约金_________元，累计不超过_________个月的租金。

第33条租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必需提前_________个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的_________%计算。

第34条租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则依据国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执行。

第35条乙方经甲方许可在租用房屋内进行装修，假如因甲方缘由致使乙方在合同期限内搬出房屋，则甲方除担当违约责任外，还应折价装修费用一次性支付给乙方。

折价装修费用由双方协商，协商不一样，依据当地县级以上人民政府对拆迁房屋的装修费用的补偿的最高标准执行。

第十部分乙方权利和义务

第36条乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正值理由拒收，乙方不负拖延交租的责任。

第37条租赁期间，如乙方须要退房，必需提前_________个月书面通知甲方。双方协商一样解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的_________%计算。

第38条租赁期间，乙方未经甲方同意变更房屋的结构及用途，有意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责复原原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意，如须要经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工。

第39条乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方；双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起_________天内自行拆除，复原至房屋原状。超过_________天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内担当。

第40条依据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起_________天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋的确有困难或另有其它特别状况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后_________日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃全部权，由甲方处理。

第41条租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。

第42条租赁期满，乙方需续租，应提前_________天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起_________天内应提出异议或和乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起_________天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长_________年，自_________天期满次日起计。

第43条租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。

第十一部分不行抗力和例外

第44条不行抗力意指不能预见、不能避开且不能克服的客观自然状况。

第45条因不行抗力导致甲乙双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲乙双方相互不担当违约责任。但遇有不行抗力的一方或双方应于不行抗力发生后_________日内将状况告之对方，并供应有关部门的证明。在不行抗力影响消退后的合理时间内，一方或双方应当接着履行合同。

第46条不行抗力影响如持续_________个月以上，任一方均有权单方面终止合同。

第47条合同履行期间，如非因乙方缘由，房屋发生漏水、倒塌，或房屋被认为危房，或其它缘由致使乙方无法正常居住生活的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免这段日期的租金。

第48条因不行抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，甲方应在本合同终止之日起_________天内返还乙方多支付的租金，其它有关问题按国家相关规定处理。

第十二部分通知

第49条依照本协议要求任何一方发出的通知或其它联系应以_________文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件、或以公认的快递服务或图文传真发送到另一方。通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：

1.专人递交的通知在专人交到之日视为送达；

2.以图文传真发送的通知在胜利传送和接收日后的第1个工作日视为送达。

第十三部分争议解决

第50条本合同归中国法律、法规管辖。

第51条甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第_________种方式解决：

1.提交_________仲裁委员会仲裁；

2.依法向房屋所在地法院人民法院起诉

第十四部分合同生效

第52条本协议自_________日起生效，本合同另有约定或法律、行政法规有规定的，则从其约定或规定。

第53条_________方应按国家规定办理房屋租赁证、房屋租赁备案登记、治安许可证等国家规定应办理的各项手续。假如_________方在本协议双方签字之日起_________天内，仍旧没有办理上述手续，则_________方有权解除本合同。

第54条由代理人代为签订本合同并办理相关事宜的，该代理人应向对方出示授权托付书并应和对方应在授权托付书的授权范围内确定本合同具体条款，代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经托付方书面追认的，对托付方不发生法律效力。

第十五部分违约责任

第55条任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。

第56条任何一方在收到对方的具体说明违约状况的书面通知后，应在_________日内对此确认或提出书面异议或补充说明。假如在_________日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，甲乙双方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约方应担当因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。

第十六部分索赔

第57条假如因甲方非正值缘由致使本合同无法履行，甲方应返回乙方已经交付的租金及乙方基于信任而先期投入的各类费用，包括但不限于乙方交付的中介费用、乙方的来回搬迁费用、乙方已经支付和虽未支付但将要产生的装修费用、乙方为正常居住生活须要而添加的固定设备安装费用（如：有线电视安装费、电话安装费、电器安装费用、电线电表安装费、中心空调通道安装费、煤气管道安装费、络安装

篇二：房屋租赁合同审查要点

房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。

如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同，能够在很大程度上削减纠纷的发生。本微信将连续分析房屋租赁合同审查要点。

租赁合同应当采纳书面形式，至少一式两份，出租人和承租人各持一份。

1、出租人出租房屋的合法性

出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

出租人是房屋的全部权人、持有全部权证书；

出租人是房屋全部人而无全部权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；

出租人为房屋的合建方，和建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋全部权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。

作为承租人，必需查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。

代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权托付书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权托付书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

2、出租人为转租的情形

转租出租人即所谓二房东和房屋全部人之间有租赁合同，合同约定允许转租；

原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，须要取得房屋全部人同意转租的书面同意书。

次承租人最好能查看并持有原租赁合同

3、租赁房屋用途

租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能变更用途；变更用途不应违反房屋的原来可用范围、房屋原来的运用性质。

假如租赁房屋用于经营运用、须要将租赁房屋作为承租人的公司居处办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理方法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。

合同应约定擅自变更用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。对承租人而言，假如要变更租赁用途，肯定要事前取得出租人的书面许可。

依据合同法规定，承租人未依据约定的方法或者租赁物的性质运用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

4、约定租赁期间

租赁合同应明确约定租赁的起止日期；

依据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。

租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

5、租金的计算和支付

租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。

合同法其次百二十六条规定，承租人应当依据约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

合同法其次百二十七条规定，承租人无正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

好的合同可以避开或削减纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当留意的事项。这次主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。(欢迎关注：elawyers)

6、装修和提前解约

合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。

承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。

7、押金的支付和返还

租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对房屋的合理运用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防止拖欠水电费等相关费用。

对出租人而言，肯定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。

8、违约金

房屋租赁合同中可以针对不怜悯形分别约定违约金。

拖延支付租金的违约金。

擅自变更用途的违约金。

提前解除合同的违约金。

9、房屋及附属设施的修理责任

通常由出租人担当房屋和附属设施的修理费用；对于一些微小的修理，双方也可以在合同中另行约定，但肯定要明确范围，最好能列一个清单，避开模糊不清将来发生纠纷。

10、房屋附属设备、水电气等相关手续

租赁合同应当对房屋附属设施的状况作出明确的约定；

对房屋运用相关的水、电、自然气、暖气、络、电话、有线电视等运用和缴费应作出约定。

对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并依据约定进行交接、作出记录。

篇三：房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

第一章合同签约过程中的风险防范

一、保证合同有效成立

（一）保证对方当事人适格

《合同法》第九条第一款规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利实力和民事行为实力。因此在订立合同时，应留意审查合同对方当事人是否具有主体资格。

1、合同对方是个人的，审查确认对方是否具有相应的民事行为实力和民事权利实力。民事行为实力，是民事主体以自己的意思进行民事活动，取得权利并担当义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为实力人，通过对方的年龄和精神健康状况来推断。

民事权利实力，是法律给予民事主体从事民事活动，享受民事权利和担当民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。假如房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租人出示其和原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人供应原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。受托付代理的，审查代理人的资格和代理权限。

2、合同对方是法人组织的，审查当事人的履约实力、资信状况等。

只有确信对方具有履约实力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能和之签约。在实践中，要搞清对方的资信状况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时，应当加盖单位公章或合同专用章。代订合同的，审查代理人的资格。①代理人必需事先取得托付单位的托付证明。《民法通则》第六十五条规定：“书面托付的授权托付书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由托付人签名或者盖章。”②代理人必需在托付人授权的范围内签订合同，③代理人必需以被代理人的名义签订合同。

在合同对方具有民事权利实力和完全民事行为实力的同时，还要留意合同主体和法定登记主体的一样性。自然人的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称，属于法定名称，签订合同时肯定要和法定名称文字一样。

（二）合同双方就合同的主要条款协商一样

在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否真实，合同双方当事人在订立合同时，其意思表示肯定要真实，即当事人在意志自由，能相识到自己的意思表示之法律效果的前提下，内心愿思和外部表达相一样。意思表示不真实状况下订立的合同无效。

（三）合同内容具体、明确、合法

1、审查合同的文字表述

合同应当用词精确，文字表述要清晰、具体，要避开那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时，确保合同内容事实清晰，具体具体，权利义务明确，具有合法性和可操作性。

2、审查合同条款的实质内容

合同成立是合同生效的前提，只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必需具备的合同条款，合同若欠缺必要条款，则合同不能成立。合同必要条款有的是法律规定的，有的是依据合同的类型和性质确定的，合同必要条款还有的是依据当事人的要求确定的，凡当事人要求合同必需具备的条款，合同条款中必需具备。不同类型的合同，合同内容不同。依据《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和居处；标的；数量；质量；价款或者酬劳；履行期限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。《合同法》其次百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物修理等条款。因此，在租赁合同中，双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的修理、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。

（1）租赁期限

《合同法》

其次百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

其次百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

因此，在租赁合同中，双方应当明确约定租赁期限，防止出租人随时解除合同给承租人造成损失，而且租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。

（2）租赁合同的形式

《合同法》

第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。当事人约定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。”

第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”

其次百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。”

依据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，假如口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，不利于爱护合同双方的权利，此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，简单发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，一旦发生纠纷，也简单判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。长期租赁合同最好到房产管理部门登记备案。依据《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。该条虽不是强制性规定，不办理备案登记也不影响合同的效力，对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的须要，同时登记备案的合同具有对抗第三人的效力，出于交易平安的必要，建议租赁双方进行登记备案，以削减合同风险。

（3）违约责任条款

一个合同假如没有违约责任条款，就不算完整的合同，也不利于爱护双方的交易。合同中可通过约定违约金来有效防止一方违约，促进合同依据约定履行。违约金数额不能过低，过低就起不到爱护合同履行的目的。违约金的规定方式有两种，一是定额违约金(违约金数额明确具体)，二是不规定具体的数额，只约定违约金的计算方法。不管哪种规定方式，违

约金必需明确具体、没有歧义，这样有利于事后发生纠纷时快速确定赔偿金额。违约金没有约定的，一方违约时一般依据守约方的实际损失赔偿。但有时实际损失是很难确定的，也很难举证，因此在诉讼中也很难得到法院支持。假如规定了违约金，一方违约所要赔偿时就省略了许多麻烦。

（4）解决争议的方法条款

为有效解决合同履行过程中可能出现的纠纷，合同双方不妨在订立合同时明确约定解决争议的方法。约定诉讼的，明确管辖法院。依据《民事诉讼法》有关规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告居处地、合同履行地、合同签订地、原告居处地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。约定仲裁的，依据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必需写具体的名称，假如没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。

二、合同成立

（一）合同成立的时间

1、承诺生效

合同成立的时间一般是由承诺生效的时间确定的。在我国，承诺的生效实行到达主义，即承诺何时到达于要约人，则承诺便在何时生效，合同便在承诺生效时成立。在合同成立前签订确认书的，签订确认书时合同成立。

《合同法》

其次十五条“承诺生效时合同成立。”

其次十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不须要通知的，依据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

采纳数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条其次款的规定。”第三十二条“当事人采纳合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”

第三十三条“当事人采纳信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”

2、承诺的撤回

承诺的撤回权，是承诺人阻挡承诺发生法律效力的权利，撤回的通知必需先于或同时和承诺到达要约人，才发生阻挡承诺生效的效力，撤回的通知假如迟于承诺到达要约人，因承诺已经成效，则不发生承诺撤回的效果。

《合同法》

其次十七条“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者和承诺通知同时到达要约人。”

其次十八条“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人刚好通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。”

其次十九条“受要约人在承诺期限内发出承诺，依据通常情形能够刚好到达要约人，但因其他缘由承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人刚好通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。”

（二）合同成立的地点

合同成立地即承诺生效地。假如采纳数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立地；没有主营业地的，其常常居住地为合同成立的地点。当事人实行合同书形式订立合同的，双方当事人签字或盖章的地点为合同成立地点，双方签字或盖章不在同一地点的，以最终签字或盖章的地点为合同成立的地点。

《合同法》

第三十四条承诺生效的地点为合同成立的地点。

采纳数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其常常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，依据其约定。

第三十五条当事人采纳合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。

三、保证合同生效

房屋租赁过程中，为实现合同生效，主要应留意确认出租人的主体资格，防止出现无效合同、效力待定合同和可变更、可撤销合同。

（一）确保合同签订者具备相应的权利实力和行为实力

确保合同签订者为完全行为实力人，且为合法的处分权人。代理他人签约的，必需有相应的授权托付书，且在代理权限范围内，以被代理人的名义订立合同。

（二）确保出租房可以被出租

依据我国《城市房屋租赁管理方法》第6条规定，以下房屋不得出租：

⑴未依法取得房屋全部权证件的；⑵司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房产权利的：⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷房屋权属有异议的；⑸属于违法建筑的；⑹不符合平安标准的；⑺房屋已抵押，未经抵押权人同意的；⑻不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

为避开此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，还应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以爱护自己一方权益。

（三）尽量确保房屋不行能被拆迁且不是违章建筑

1、一旦被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋。”因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定，因此按《合同法若干问题的说明》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。因此，承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁状况进行调查，避开因签订无效租赁合同而受到经济损害。

2、违章建筑的房屋出租的，房屋租赁合同无效。

这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种状况：一是建立人未合法取得土地运用权即擅自建立房屋；二是已取得土地运用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的状况下擅自建立房屋；三是违反土地运用权出让合同用途的约定，将房屋变更用途出租的租赁合同。假如承租人出于其他目的明