纳税筹划-土地增值税

1房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值额的确定(一)收入额的确定经济(二)扣除项目及其金额增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其(1)土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目出售给(3)纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。1)从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。2)以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；23)以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。指纳税人开发房地产实际发生的用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁5)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发项目有关的销售。地(4)旧房及建筑物的评估价格。3机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。(5)与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费(6)财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许但是，但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。否作为转让收入，确定能否扣除。房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——房地产价格评估凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人，按照土地增值税的有4价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料。房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中隐瞒事实、提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。金额。(一)出售旧房及建筑物的出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。新旧程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣。由政府批准设立的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：完全价格－建筑物折旧使用上述公式计算、评估时应注意两点：一是重新建造完全价值是指估价时点的重建(置)价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的不申5报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，以及有关数据进行调整，最后确定一个比房地产评估价格＝交易实例房地产价格×人为因素修正×时间因素修正×地域因素修正×品质因素修因素修正(三)提供扣除项目金额不实的产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，实现通过虚增成本，达到偷税的目的。屋成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成本价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——土地增值税的税率61分2分3分4分增值额与扣除项目金额的比率超过50％~100％的部超过100％~200％的部土地增值税四级超率累进税率表(％)05房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——土地增值税应纳税额的计算(一)计税原则比(二)转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法1.汇集扣除项目的金额并计算转让房地产的增值额算增值率增值率＝(转让房地产的总收入－扣除项目金额)／扣除项目金额×100％计算应纳税额金额×速算扣除系数7(三)出售旧房应纳税额的计算方法折扣率金额×速算扣除系数(四)特殊售房方式应纳税额的计算方法产的，对允许扣除项目的金额可以转让土地计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机筑面积受让土地使用权的总面积日前，“北京2000年房地产税务、金融及法律研讨与项目洽谈会”在北京召开。该研讨会由沪江德勤会效降低税费，在保证基本利润率(国内一般为10％)的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。8在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可以节沪江德勤会计师事务所北京分所的合伙人李展伟、税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％，增值越多，税率越高。在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除额时必须以税法的规定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算(纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算)，该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)为(15000－11000)÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳税(15000－11000)×30％＝1200万元。如果分开核算，应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值率为(10000－8000)÷8000×100％＝25％适用30％的税率，应纳税(10000－8000)×30％＝600万元；豪华住宅：增值率为(5000－3000)÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应缴纳(5000－3000)×40％－3000×5％＝650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。9因为普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出值税的税负和企业的收益情况。假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从(10000－y)÷y×100％＝20％等式中可计算出，y＝8333万元。此时，缴纳600万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提把握。控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从(X－8000÷8000×100％＝20％中可求出，X＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元(因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析，读者可以进一较)。此外，税法规定，1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当降低房价，在今年底前转让振兴铝合金门窗厂与安居建筑安装企业签立了一份加工承榄合同。合同中规定：总价值50万元的铝合金门窗，加工所需原材料由了税款。金门窗厂所提供的加工费金额与原材料金额分别核算，则能计税依据的确定上，掌握以下几点将有利于财务人员准确地贴花。或者市租赁变仓储税负可降低某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说，在计划经济时期，商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业，为了“发展经济，保障供给”，千方百计圈地建库，尽。资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的究的课题。供了可能。自用的，其房产税依照房产余值1．2％计算缴纳，即：应纳税额＝房产原值×(1－30％)其房产税依照租金收入的12％计算缴纳，即：应纳税额＝租金收入金额×12％。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为1600万元，年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52．5万元。其中：应纳营业税＝300×5％＝15(万元)；应纳房产税＝300×12％＝36(万元)。应纳城建税、教育费附加＝15×(7％＋3％)＝1．5(万元)。配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元，收入不变，其应纳税额为29．94万元。其中：应纳营业税＝300×5％＝15(万元)；应纳房产税＝1600×(1－30％)×1．2％＝13．44(万元