免责条款在合同中理解及适用

免责条款在合同中理解及适用

一、免责条款订入商品房预售合同条件

当事人意思自治是民法的一项原则，在一般状况下，法律对当事人之间协协商定的条款并不加以过多干预。但对合同中的免责条款，由于其所具有的特别意义及对合同双方权利义务的重要影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方留意的义务，且提请留意应到达充分、合理的程度，以避开相对一方在不知情或不完全理解的状况下订立合同。假如制订免责条款的一方未尽到提请留意的义务，则该免责条款视为未订入合同，不得成为合同的一局部，因而不对当事人产生约束力。那么，怎样才是充分、合理的提请留意呢？可以从以下几个方面进展分析：

（一）文件的外型。“文件外型须予人以该文件载有足以影响当事人权益之约款之印象，否则相对人收到该文件根本不予阅读，使用人之提请留意即不充分。”（见刘荣宗著《定型化契约论文专辑》第8页，三民书局1988年版。）也就是说，订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，熟悉到它是合同的一局部。假如文件的外型未作到这一点，则其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商在广告中登载“房一售出，概不退换“，在房屋图纸上标注“本公司对因施工单位责任造成的质量问题不担当任何责任“，在办公地点张贴的写有“对非因本公司缘由造成的延期交房，本公司不担当任何责任“内容的告示等。由于这些广告、房屋图纸、告示的外型缺乏以使购房者明白其性质，因此假如双方在书面合同中并没有特殊说明其为合同的一局部，则这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成局部。

（二）提请留意的方法。提请留意可以实行个别提请留意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请留意为原则，除非特殊状况，售房方不得实行张贴公告方式制定免责条款，否则，视为未尽到提请留意义务。

（三）清楚明白的程度。即提请留意所使用的语言文字必需清楚，明白，不得使用模糊不清的语言文字，否则，不得作出对相对一方不利的解释。假如在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被留意的位置，也不能认为是清楚明白。

（四）提请留意的时间。免责条款必需在合同订立之前出示，提请留意也必需于合同订立之前完成，假如是在合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否则不能认为订入合同。如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定，即属此类状况，除非购房者予以认可，否则，不能成为合同组成局部。

（五）提请留意的程度。提请留意应到达一般人能理解的程度。假如免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应作出解释。在商品房预售中，一般房地产销售商均采纳定式合同，或称标准合同，合同内容固定，适用于全部购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。如订立合同，对其中的免责条款也只能承受。在这种状况下销售商负有比在非定式合同中更为严格的提请留意义务。法院在审理此类案件时，应对其中的免责条款做更为严格的审查。

二、商品房预售合同中免责条款的效力

免责条款订入合同中并不等于固然有效，对免责条款的效力法律上有种种限制。它除应符合法律关于合同效力的一般规定外，还应符合一些特别规定。对免责条款的法律限制表达了国家对经济民事活动的干预，其目的是为了爱护国家利益和社会公共利益。在审理商品房预售合同纠纷时，法院应对合同中的免责条款的效力进展审查。在审查时，应把握以下几个标准：

（一）免责条款违反法律和社会公共利益的无效。我国《民法通则》第七条规定：“民事活动应敬重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济规划，扰乱社会经济秩序。“这是对免责条款进展限制的法律依据。因此，在预售商品房中，有上述内容的免责条款无效。应留意的是，这里所指的违反法律，是指违反法律的强行性标准，只有违反强行性标准的免责条款才为无效。

（二）免责条款不得免除有意和重大过失责任。假如允许当事人在合同中订立免除有意或重大过失责任的条款，则无异于鼓舞当事人不履行合同或不负责任地履行合同，这就与民法通则规定的诚恳信用的原则相违反，且不符合合同订立的目的。目前国外的立法对免除有意或重大过失责任的免责条款均持否认态度，如《德国民法典》第276条第2款规定：“债务人因有意行为而应负的责任，不得预先免除。”《希腊民法典》第332条规定：“旨在预先免除或限制对有意或重大过失所负责任的协议无效。”我国合同法亦规定因有意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同商定：“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，这一免责条款中的“过失行为”应视为不包括重大过失行为在内。

（三）免责条款不得免除合同当事人的根本义务。也就是说，免责条款的免责以合同的根本义务得到履行为前提。假如允许当事人不履行合同的根本义务而不担当任何责任，就背弃了合同的原来目的，且与法律的原则相违反。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，假如在合同中订立“销售方不对房屋质量担当责任”或“与出售房屋有关的全部权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属免除根本义务，固然无效。此外，假如违约行为严峻到使当事人订立合同的目的落空，即严峻违约或根本性违约的状况下，也不得援用免责条款，由于这种状况同属于不履行合同的根本义务。

（四）免责条款不得违反公正原则。公正原则是民法的一项根本原则，它的要求之一就是民事主体在担当民事责任上要合理。假如商品房销售商凭借自己的优势，订立对购房人显失公正的免责条款，购房人就可以向法院或仲裁机关申请撤销或变更。例如在合同中订立“对由于施工单位和设计单位的过错造成的损失，售房方不担当责任”，即属显失公正的条款。由于在施工单位或设计单位等第三人过错造成售房方违约的状况下，售房方可以依据与第三人的合同追究其违约责任，获得赔偿。而买房人与第三人无直接法律关系。不能向第三人索赔，假如再免除了售房者的违约责任，则购房人的损失得不到任何补偿，不公正性显而易见。

（五）免责条款不得免除人身损害责任。免责条款一般是对违约责任的限制或免除，目前随着合同中违约责任与侵权责任竞合状况的增多，一般认为免除人身损害责任的条款是被严格制止的。如英国1977年《不公正合同条款法》规定免除或限制过失造成的人身损害或死亡责任的条款无效。我国合同法规定，造成对方人身损害的免责条款无效。之所以这样规定，是由于免除人身损害责任的条款与法律根本原则及社会公共道德标准相违反。因此，在商品房预售合同中，售房方不得订立免除给购房人造成人身损害所应担当的责任的免责条款。

三、商品房预售合同中免责条款的解释

实践中常常消失这样的状况，合同双方在订立合同时对条款皆协商全都，但在发生纠纷时，却由于各自对有关条款理解不一而各执一词。因此，就需要对合同的条款进展解释。在解释商品房预售合同中的免责条款时，有以下几个原则可供把握：

（一）统一解释原则。对免责条款的解释应客观合理，在销售商使用了特别的术语制定人定式合同，适用于全部购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公正的理解为依据。对一样的状况不允许有不同的解释消失。法院在审理一个开发工程中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应留意运用同一标准对免责条款进展解释。

（二）符合合同目的的解释原则。“依符合合同目的的解释，要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时，应当通过解释更正合同用语；当合同内容暖昧不明或相互冲突时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的；当合同文句有不同意思时，应根据符合合同目的的含义解释，摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。假如将免除拖延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违反了当事人订立合同的本意。法院不应支持销售商这样的解释。

（三）不利于制定者原则。对免责条款有疑义时，应对制定者作不利之解释，以避开制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。（见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页，中国政法大学出版社1996年第一版。）罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则，各国立法也多加以继承。

（四）限制解释原则。指对合同未规定或规定不完备的事项，不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵害购房者的利益。例如：在一商品房预售合同中，对销售商的免责事项一一进展了列举，在最终一项规定了“其他大事“，这是个概括性的规定，不能扩大解释为任何大事，而应解释为与从前所列举的事项同一种类的大事。

（五）非定式条款优先的原则。在销售商与购房者订立于定式预售合同，而后又别协商订立了补充协议的状况下，如其中的免责条款发生冲突，应以补充协议为据。这是由于特殊规定优于一般规定。

四、对商品房预售合同中免责条款的规制

针对目前商品房预售合同中免责条款较多，消费者权益受到重重限制的状况，应从社会各方面对免责条款进展规制。从各国的做法及我国的实际状况来看，可从以下几个方面进展规制。

（一）立法规制。即从法律上规定免责条款订入合同的条件、有效无效的要件、解释规章、无效或被撤销后的法律后果等。世界很多国家在民法典中对此问题加以规定，如《意大利民法典》第1341、1342条。还有的国家针对定式合同及免责条款制订特地法律，如《英国不公正合同条款法》、《以色列标准合同法》等。我国以往的民事法律没有对此问题的特地规定。新公布的合同法增加了相关内容，如第三十九条、第四十条、四十一条、五十三条等，填补了立法上的空白。

（二）司法规制。司法规制是指人民法院对免责条款有司法审查权。法院可以依据受理的案件之详细状况，对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违反国家强行性法律及社会公共利益的状况、是否有效等进展确认。法院还可以通过对免责条款进展解释，爱护购房人的合法权益不受侵害。对于显失公正的免责条款，法院可以依据当事人的申请，确认其为可撤销的条款，使它对当事人不生效。司法规制对于保证购房者免受不公正免责条款的侵害起着重要作用。

（三）行政规制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进展。行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款需先向主管行政机关——房地产治理机关申报核准后才可以使用。这样，行政机关就可以在审核时发觉不公正的免责条款。目前德国及日本即采纳这种方式。此外，行政机关还可以实行事后监视的方法，如在法国，政府组织特殊委员会调查不公正合同条款，依据委员会的建议命令，制止使用特定类型的合同条款。目前我国很