祥云小区物业管理调查

祥云小区物业管理模式调查、前言随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无不从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题，一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。本来收入很微薄，摇摇欲坠的物业更是雪上加霜。为了更深入的了解祥云小区物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过实地管理及调查问卷等方式对祥云住宅小区的物业管理情况进行了调研。二、祥云小区物业管理公司日常管理内容及提供的服务1、日常管理工作的内容：（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防；（2） 房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理；（3） 住户装修管理；（4） 车辆管理；安全保卫：（1） 向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；（2） 制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程;②清洁绿化：根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率;制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定;消防:向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准;制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；水、电设备的管理、维护：了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；车辆管理：车辆管理包括机动车及非机动车的管理；制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程；制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。2、与业主日常沟通:①与业主的日常沟通包括以下形式和内容：通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务;通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。3、处理客户投诉：①物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；出现投诉，一定要及时向上反映信息；面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。②物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。三、祥云小区物业管理存在的问题：1、私搭乱建现象:2、绿化管理不到位：这是一位老奶奶反应的，她说藤都缠绕成那样都不修剪，这样很危险特别是小孩子在那边玩的时候，一不小心会被长出来的藤绊倒。小区内虽然绿化面积比较多，但是在管理方面不是很好，有一些地方树都枯萎，老奶奶也反映物业把树种下就不管，植物成活率很低。作为业主希望物业及时对植物修剪、施肥、浇水等，为业主提供良好的居住环境。3、车辆乱停乱放较为普遍:停车问题是小区存在的大的问题，从图片中也反应了现象。在这方面物业也表示很无奈，没有什么措施。我觉得他们的想法就是没车位也没有空间，就让他们停吧，没法管也管不了。但是这样绿地会不会逐渐减少，变成停车位。个人建议可以把部分绿地改成停车位。4、 社区物业没有对小广告随意张贴、垃圾包随意置弃、清洁箱脏乱有恶臭等现状进行针对性治理。5、 物业管理收费困难收费问题是物业管理的核心，一方面，物业公司由于体制不善，管理不当，运营资金周转往往较紧张，各公司间竞争较激烈；另一方面，业主常常存在自我心理，由于各种原因，物业费总是一拖再拖。6、 房屋质量问题如果说小区内的环境设施不完善还可以忍受，那么房屋的质量出现问题，则会使业主的直接利益受到损失。通过调查发现，房屋质量出现问题后，维修不及时是最突出的问题。像房屋漏水、下水不畅、单元楼门损坏等问题均为比较常见的。7、 业主知情权和选择权无法得到保证住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会办理移交的政策可操作性很低。住宅小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立。这样，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。四、加强祥云小区物业管理工作的建议及措施1、 清除安全出口的楼道中堆放的杂物安全出口的楼道中堆放的杂物，是极大的安全隐患。一旦发生地震、火灾等重大事故，堆积在安全出口楼道中的杂物会严重影响居民逃生的速度，使居民无法在极短时间内离开事故现场，对居民的人生安全造成极大威胁。因此，安全出口楼道中堆放的再无应该尽快清除，为居民的人生安全提供保障。2、 绿化、保洁工作准时到位小区物业公司要落实责任，完善各项制度。对小区的花木进行细致的分类，将植物的特征、习性编写挂牌。登记造册，以其编好工作计划，绿化、保洁人员应根据季节、树植位置及环境等因素，早打算早安排。摸清一定的规律及早制定好一年中的工作月历，并做好绿化工人的技能培训，落实责任制，划分管理片区。绿化、保洁人员在对植物进行修剪时，要主要注意技巧和方法，确保植物的正常生长和造型美观。物业公司还要加强对业主爱护绿化的宣传。可利用各种宣传手段，例如举办绿化讲座等来提高业主爱绿护绿的思想意识。同时，应动员全体员工共同参与绿化管理工作，以确保小区绿化管理工作顺利进行，积极利用保洁工、保安等工作人员等移动性工种，看护绿地，宣传保护绿地，检查绿地、树木的情况，劝阻损绿毁绿行为，发现问题及时报告上级处理。3、 规范小区停车摆放①出台车库管理办法，禁止车库移作他用，清理被挪用的停车场（库），要还库予车。此外，小区物业公司可以在老小区里人流较少的道路和老小区周边偏僻位置划出部分停车位。也可考虑建设立体车库，增加停车位。从整体上规范小区的停车摆放问题。②物业公司要加强对小区停车管理，结合实际，配合业主大会共同制定小区停车管理制度，针对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，实行定时单侧停车、单向行驶的形式，确保行车路线畅通，提高小区车位利用率，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。4、 提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。5、 加强教育引导，提高业主参与意识物业管理算是一个新生事物，因此，对于接受这一新事物，从社会各界到居民群众需要有一个认识了解过程，所以必须进行广泛深入的宣传教育。要把宣传教育重点对象放在广大居民群众上，把宣传教育的重点内容放在宣传物业管理的优越性和物业管理方面的法律法规上。一方面，要让广大居民看到推行物业管理的优越性，知道自己是最大受益者，唤起居民的文明意识，自觉维护公共利益和公共环境，自觉接受和支持这种新的管理模式；另一方面，通过宣传物业管理方面的法律法规，提高居民的法律意识，规范和约束人们的行为，积极配合物业管理企业，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。6、 规范管理，提高物业服务人员的整体素质，进一步提高物业服务水平①小区物业应当在严格执行《物权法》，争取政府支持的同时，提高经营能力，加强与业主和业主委员会的沟通交流，达成共识。不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。培养和造就高素质的服务团队。小区物业应该注重个人素质的培训，加强对工作人员的专业技能培训。物业服务人员在其中占有举足轻重的位置，他们直接面向居民群众，直接代表着物业服务机构的整体形象。希望政府部门加强监管，对物业服务人员加强教育和培训，明确各自的工作职责，提高他们的服务意识和管理水平。物业服务企业经常开展文化娱乐活动，增进居民与物业服务人员的沟通与联系，使他们相互之间相处的更加融洽、和谐。五、祥云小区物业管理可借鉴之处:1、提供洗车、洗衣服务3、小区物业经理像片及联系电话在大堂公示4、为业主提供各种办理须知六、结语小区是城市的“细胞”，小区的和谐是城市和谐的基础，而物业管理又直接关系到小区和谐与社会稳定。同时，也关系到城市文明的进步，相信通过齐抓共管，我区的物业管理与服务水平一定能再上新台阶，一定能够推动宿豫城市建设的健康快速发展。附件：关于祥云小区物业管理调查问卷尊敬的先生/女士：您好！为了更好的了解该小区的物业管理情况，需要搜集尽可能详细的数据，特拟定此份调查问卷。此次调查采取无记名方式，调查结果仅作本人研究之用，决不用于商业用途，特此承诺！您