华侨城项目市场研究报告

华侨城项目市场研究报告 淄博房地产业发展情况 城市市政基础设施 18 城市基建投入 淄博私车情况 22 经济发展预测及房地产市场展望 、样本选择 24 、市场界定 产品分析 29 供应市场研究结论 受访人群对产品需求特征 52 选择建筑类型特征 57 选择户型类型特征 选择住宅的因素(本题为多选) 61对社区内部配套设施的需求特征(本题为多选) 63 所需的物业服务特征(本题为多选) 了解开发商的实力与信誉的渠道特征 69 希望了解的楼盘信息 齐鲁花园 前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深令人力资源调配本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及令工作渠道及形式走访当地政府机关、房管及规划建设部门因应本项目自身需要及项目标书内容要求，敝司在当地历史、文化、政治、经济、教育、人口、商业及房地产基本概况等方面的资料或宏观数据的收集渠道之一，是走访当地政府有关职能部门，从中了解上述方面的历年状况和未来发展规划，并尽可能收集具体该项走访工作开展基本较顺利，惟较大遗憾是各政府机关在数据处理方面均较为落后，普遍存在部分数据未作全面统计汇总之问题，故某些宏观基本面调查的结论内容，是以当地政府人员口述介 各主要商业旺区及大型商场问卷调查 针对当地消费者之职业构成、生活方式、消费习惯、置业取态等方面的市场调查，敝司主要以当地大型商场及商业旺区的现场访问形式开展工作，在剔除无效样本后，虽然调查问卷数量不算太少，但由于涉及地域较为广阔且调研时间仓促，故敝司相信在下一 现场考察当地房地产实际发展状况 对于当地房地产发展的具体状况，除走访政府有关部门外，在区域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、设计、价格、销售状况、物业管理、生活配套等等细项方面，敝司主要是以实地考察的形式收集该方面之资料，而重点研究对象是当地规模较大、知名度较高及综合素质较好之项目，其余较小型等无可比性的项目仅作基在当地尤其是张店区，敝司对当地各类私人企业及政府机构中较具代表性的人员进行了专题访问，希望通过此等朋友式较为深入、详实、全面之敞开沟通，弥补一般问卷调查所难以达致的、真实体现较有实力人士心理需求的调查结果。而事实上从效果方面衡量，该渠道所得内容对整个市场调查报告的结论产生了无可代替的收集政府工作报告、年鉴、政府网页、地方志等文字资料上文已提及，敝司除投入大量人员于当地做具体调研工作外，总公司亦通过各种最新文件资料及网上有关条目作补充搜集，包括政府工作报告、实用年鉴、统计年鉴、地方志、政府职能部门网站令调查样本类型、数量及大致调查区域本次调查原始样本调查问卷609份(已剔除无效样有代表性项目及部分代表人物专部分代表性人物专访介绍部分访谈代表性人物名录7调查问卷涉及主要区域张店区：园、建业花园、金丽令本次调研工作重点及相应问题、详告，藉此作为未来本项目在产品设身特点，及所处区域周边一带的基 司认为本次调研是否有效的关键在 重考虑， 司主要围绕有一定经济实力的各阶业街、部分档次较高的居住小区等)、确定调查对象(尽量以老板淄博有一定经济基础人士的基本特者是个人联络电话，基本不愿透露)。基于上述原因，在收集整理息，对有司向第一章宏观市场研究淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是着名的“陶瓷之都”、“丝绸之东部山东省的单的泰山毗邻，北与被称为中济(南)青(岛)高速公路横贯全市东西。市中心张店区距济南国淄博拥有秀丽的自然风光，每年吸引着数以万计的中外游客。绵延数十里的南部山区山泉喷涌、山林叠翠，风景隽秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石笋、石花构成奇妙的山中宫殿，成为中国北方最大的溶洞群。素有“北国江南”之称的马踏湖，沟汊纵横，荷叶琉璃等方面的重要科研基地。淄博是4个城区距离中心城区分别为“淄博模式”。这种结构有利于促进城乡一体化，缩小城乡差别，有、方便生活。镇居民%%%DP增长(%)%%%%国民经济快速发开放步伐加快，人民生活水平明显改成的图中可以看出，虽然近两。了%，第三产业占到%(其中房地产业占%)，第一产业所占比例最小，为%(比上年减少%)；从中可以看出，淄博市的经济机构是以。在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人效需求不足；但近几年经济稳定高速增未主要有：加快农业、工业步加大第三产业的比例，积极改善对外开放以扩大出口，加大固定资淄博市全社会固定资产投资状况图(根据淄博市统计局资料制)DP博市固定资产投资额近工农业生产能力，提高人民的生活从以下各方面数据可反映房地产业的发展情况：P2001年房地产投资完成额(按用途分)按用途分按用途分类商品住宅经济适用房合计办公楼商业用房合计投资额(万元)933587514100872161010023112505所占比例%%%%%%2002年房地产投资完成额(按用途分)投投资额(万元)%%%%%%计局投资额远远大于经济适用房投资业用房及其他类型的用途投资资以商品住宅投资为主，市场0212%%%%%%%局发展的一年，市场前景比较乐观。万平方米，本淄博市2002年房地产开发情况(单位：平方米)41334722224038竣工面积2087925淄博市2002年商品住宅开发情况(单位：平方米)%%%了一个地区房地产年开发量，从以上宅开发是绝对主房屋种类房屋种类商品住宅经济适用房办公楼商业用房合计已售面积1333148124534471741329311637787成交额17348513359705223129217025数据来源：淄博市统计局年有明显的提高(2001年全年实际销售商品房99.09万平方米)，%%住宅长%%%%数据来源：淄博市统计局这里的住宅包括商品住宅、经济适用房博市把基建投入、西七路、张博路、临淄人民设施建设的投资累计亿元。建热到一步完善了城镇功能，城市基础设辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台、高青、沂源3个县以及淄博市高新技术产业开发区，总面积5938平方公里，5个区各相距20公里左右，城乡交错，形成组群。淄博是山东半岛东西八、淄东、辛泰铁路及205国道、在建的滨莱高速公路纵贯南城市环境，还将形成一定数量的可开发用志性中心城区为目标，按照"治理完等城市要素建设。目前，张店华光路、西六路、东二路、玉龙，根据其他城市房地产开发的经热起来，城区边缘会形成新的和地方政府机关乏，尤其是北部新建的住宅，这。需要，但城市环境仍有待进一步改善。由于城市规模小，城市边缘离市中心不过几公里，可以借用到市中心的一些整个城市的公用配套，不存在明显的区域性。但一些新建居住区的便利设施会明显不足，需要在开发过程中入。从市计委了解到，淄加快城市基础设施建设是重点发展的口崛起于世。另外，淄博旧城改造、淄博博台商工业园、建设中的淄博科区的环境、基础设施、生活配套等方有培育成拉动国民经济增长的动力。在出台以后，淄博市采取了单位集资建房的产权交易绝一部分人有能于淄博市住宅跃，住宅二级；二是中介行 持和长远发展计 截止到2002年末，淄博私车(小轿车)拥有总量为19798辆，单房地产市场供应量有一定幅实施将使取得土地的成本大大提总之，淄博市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使淄博市的房地产开发水平逐步提高。第二章供应市场研究通过对淄博市房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解淄博市房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售(建)项目项目的区位特点、供应诸多因素如何对项目品。发现其内在规律，掌成原因”和分析“淄博市住宅市场今后的响项目的 因素，运用层次分析法(AHP)确定各影响因素的权重，即对于项 规模的在售项商青岛麦迪绅集团(淄博)房地米，目前市场供应量不大，项目数目。但由于淄博各个区之间的距离相的周边区域。综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置(包括周边的环境)、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的合的综宅产品综合品质指标评测系位置交通、整体规用层次分析法(AHP)确定其权重，运用德尔菲法对各项目5项要素各要素权重及各项目最终综合指标如下：2.2.1.1综合品质评定——综合品质称质除以销售价格乘以1000比花园、莲香园性价比占到了第三高的项目，价格也相应抬高，如也是最低的。但从它的销售业绩刚起步，高档项目受到了一定的特征之一，当然这时的价格不能小区博市在售的小区整体规划水平较令容积率总建面858荷香园74项项目个数平均容积率1354容积率—2 488率较低，但却没有带来很高的绿化，。程之中，对小区的绿化园林没有足够的重视，致还没有意识到小区的整体规划对于小区的形象以项目未来的销售打下坚实的基础。楼型型齐林家园齐林家园多层20荷香园多层7金信花园多层4恒生城市花园多层12丽景翠园多层8园多层5新空间花园多层10淄博市住宅市场中多层住宅占有绝对的优势；小高层住宅现在刚刚起步，区域市场仍然以多层板楼为主，小高层和塔楼占有了很小的份额，除了巴黎春天公寓项目外，再没有任何项目产品全部为现象的原因主要有以下几点： (1)淄博市居民平均收入水平不高，普通多层住宅因其造价便 (2)淄博市商品住宅市场还不是很成熟，消费者对多层之外的据消 (3)对于中高端产品如单体别墅、联体别墅的缺乏，主要是开户型项目鑫盛阳光丽舍，一居占了一定的比此，大一点的户型价格比重。本次调研中发现因为淄博市的而且特别强调通风性。开发商对于户对公共楼道；动静安排混乱；忽视客户型将越来越挑剔，因此户型较种，供暖设备绝大宅市场刚刚起步，社区智能化设进的出入口管理系统、保安巡更泄露自动报警系统、闭路电视监面装修选与富于变化的立面效果，充分展现产品外观的艺术必须充分体现其美观性和艺术性，从而在消费者目的个性和特色。修和菜单式装修在很大“敏感”的淄博购房者，菜、公共走道、楼梯间的配套不足成为淄博市房地产市场于外部配套。规模较大的项目和理公司不仅能够给今后的提高物业的附加值，特别是在市平的高低已经成为吸引目较强的购买力，他们对物称1，由于将会涉及也会影响目标客户的购对物业管理公司的认知要性认识及对其的重视黎春天，其它各项目物管费和保安方面。案就会因出色的最为关注的，尤其对购房这样的大，可以说价格是绝大多数消费者费者衡量自己购买能力和购买什么样的可以使消费者感到物有所值，可，尽量地避免客户的流失，从而社会效益最大化。销售率新空间花园按综合品质分组综合品质分综合品质分组平均综合品质迅速开盘并且迅速售罄可能受到的影型项目来说，如何合理定价是极其重要响项目的销售，势必缩小了项目的客北部，而此区位的住宅市场目前还没有被按价格分组格分组品质提升的速度要慢于价格按性价比分组平均性平均性价比平均综合品质加权均价质较高，再次说明多数项目的价格与以看出，性价比较高的项目供应量较销售情况，依然受到了广大良好外，特点之一是各开发商所努力次调研的大多数项出以下大多数的项目户内装修为毛坯房和粗装鲜有项目提供精装修，绝大集团购买，形成一部分客户第三章需求市场分析41—50上有购买商品住宅的实这一部分人群构成了商居住需求上，这一部分会过多地张扬个性。因此，在房地产产品设计阶段，在兼顾每一部分人群需求的同时更要充分考虑这部分人群对商品住宅的需求特征，设计出迎合他们意愿的产品，并在宣传推广中最大程度地宣扬住宅项目的实用 小孩)型分为六种类型：单身、两口、三口之家(10岁以下小孩)、三口之家(10—18岁小孩)、三口之家(18岁以上小孩)、四口以上家庭。从表中可室为主(别墅类型住宅除外)，以二居、四居为辅。三口之家(10岁以下小孩)占45%，那么在项目规划时就要充分考虑儿童房及儿3地，是重点例最高，达需是否相对较低，室内居住环境都较好 (户型大、内部设施齐全)。因此，我们要引导市场的消费就必须工作单位工作单位国家机关事业单位国有企业三资企业私营企业个体业主自由业者人数1412513513027493对于受访人群的职业特征的分析上，这样考查的原因是想通过一数据并不代吸纳，在销售和推需求；另外，三资企若能够提供业主班车，将会极大地方便业主，提升本项目的品质；多数没有私家车，他们并不。的人的居住舒适性；为父母以宣扬住宅产品的高舒适性为张店，统计如下：是否百分比%%%%% (单位：元/平方米)86 (单位：平方米)—200频次比—90区域，选型我 要审慎。753812712%6%2%1%比见，市场对小高层物业亦存在一定复式百分比行分析，说明人们对高品质居住生还只停留厅00这装装修标准毛坯统一精装厨卫精装菜单式频次174677055个人装修的复杂性和烦恼，而精装修为烦，所以消费者对精装修表现出了极高成功经验和出现的问题(如质量问题)，本项目一期可谨慎地做部 修工程复杂 采采暖方式地板采暖集中供暖分户计量同时一般来说也可以节，有一定的需求属于正选择住宅的因素(本题为多选)314301254升值潜力252位置244周边生活环境234186175会所设施131发展商形象121智能设施智能设施107保安系统106社区规划104周边市政配套63虑市场情况，合理定价，既符合市场又不；交通占据了次席，可见生活便捷是人们目所在地，如市政交通配套没有达到理想水服务；园林环境的重视程度居第三位，本考虑消费者对园林环境的重视，高水平设的一大优势，将是本项目的一大卖点；升营销推广和后期的服务塑造项目的品牌来对社区内部配套设施的需求特征(本题为多选)超市超市571474儿童游乐场所458场所451菜市场2691427670便利店63西餐馆58银行57业主会所19动场所。从以另外四项完全些配套设施的地居民对会所提供休闲娱乐对会所的功能并不知道会所对会所设施的需求特征(本题为多选)健身房健身房408览室344房319308游泳池300羽毛球场202桑拿房107咖啡屋9267棋牌室37玩具吧22茶室2094拿房，在未来的会所设计现本项目的文化氛围，可面反映消费者对会所没有的了解，只是多数消费者所需的物业服务特征(本题为多选)服务种类幼儿托管设施维修家电维修家居清洁送餐服务衣服洗熨频次52530422119613183子的需要是目凸现了消费群的家庭结构，更体现在产品设置上，还是宣传推广上都的规模，本项目设立的幼儿园应该是当地最好的，同时它也可以为本项目品牌的建立以有利的支撑；服务应该是及时周到的，在后期的务加强管理，为了给业主提供全面的服5%%%%%6%，目前当地市场的低档物业服务亦部分，它应该是本项目是本项目在规划设计时评定商品档次的习惯性心理(如档次高的产品价格偏贵)；开发商；媒体宣传是我们推广的首楼盘信楼盘信息频次384优惠信息325231配套设施194位置192产品特色91发展商实力89文化品位49活动信息3617置等五项的频明显高过了其它选项，由此反映，消费者还是相对较为现实的；，在房地产市场竞推广上还处于初级还没有很好地加以不只认识本项目的媒媒体频次路过209媒体181107广播8361网络45杂志杂志44择，我们在项目销售时可以采取相应的方式进行有针对性的促销；了第七位，张店区虽然是对较小，区内信息传递覆引起人们的注意，所以人形成，本项目应在这方面刊登量是最大。在未来的宣传以三口之家为主；域；资企业、国有企业、事业单位和国家机关工作人员；车为女购买为主，少量为父母购买；费者选择张店区；消费者看中张店的教育环境和居住环境；平方米以下；楼体类型：令采暖方式：以分户计量采暖为主，少量选择集中供暖；配套设施：有占一定比例的休闲娱乐设施；令会所设施：主要选择日常的运动休闲娱乐设施；令物业服务设施：各项都不同程度地引起了消费者的重视，尤其幼儿托管是众多消费者的首选；令物业管理费：消费者接受的物业管理费普遍偏低；第四章个案点评基本资料：项目位置：西五路、昌国路交汇处；户型面积：三房二厅一卫四房二厅二卫卫三房二厅一卫跃卫类型户型面积 式卫精装；供暖设备：电热采暖，分户计量；餐饮、门球、网球、羽毛球、图书馆等；佳超市、市体育馆近在咫尺，紧邻植物园；、绿色、自然；综合点评：优点，家园，与植物园果、冬看绿的园林景、石榴为主的“富贵3)投资组合极具实力，在信誉度方面能提高买家的信心。4)售楼环境宽敞舒适，有效提升项目形象。缺点2)销售资料不齐全，售楼人员专业素质偏低，在一定程度上影响基本资料：产、汇泽房产、联启房产、金昌房设计组合：澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司。供暖设备：集中供暖，分户计量(部分团购单位采用地板供暖)。的团购为主，对外散名邸两组团小区配套：会周边配套：新开发区目前缺乏成熟配套，毗邻规划中的淄博新区政物业管理：按照社会化、市场化要求成立专业管理公司(待定)。令瑞祥.世纪花园2)、主体建筑为小高层，一梯四户，面积由112~142户看楼通道，户开房造成了令世纪名邸一房一厅一卫一房一厅一卫一房二厅一卫三房二厅一卫四二厅一卫户型面积 此增加自身产品特色，务求于十而出。而和风包装主要体现于现户赠送一个房间的和室精装的设置较为牵强，但于淄博房地于起步阶段，对买家而言还是具2)户型面积由63~136平方米，选择面较广，特别是小户型的多，设计不合综合点评： 优点 十五”重点工程，是提升淄博住购2)小区规划采用山水城市的设计风格，引入具时代气息的全新理”形似花朵，风格各异的居住区外围的三条林荫带接式庭院的布局，封闭式管在花园里，人在自然中”的创意主题。缺点，对于某些外来发展商(如汇泽房产等)会有较大的压力。现场销售环境缺乏包装，设施简陋，销售人员素质较低，与项基本资料：项目规划：22幢6层，首期开发10幢6层(其中1号楼为会所)。户型面积：户户型二房一厅一卫二房二厅一卫三房二厅一卫面积 (M2)藏室(南)380元/平方米、(北)330元/平方米。基本资料：综合点评：优点1)设计以"享受自然、返璞归真"为指导思想，坚持"以人为本"的设计理念，秉承"绿色、环保、节能"的设计标准，吸取国内心设计，力求了一个健2)开创了淄博市房地产行业中先绿化后盖房的先河，通过现场绿的作用。推出“无理由退房”计划，进一步强化了客户的购房信心。缺点还处于早期简陋状态，缺乏吸引力，现场施工环境2)户型选择较单一，设计无亮点。，规划中综合点评：优点博可谓异军突起，形象鲜明；3)在销售期间，为彰显项目的豪宅品位，让客户提前感受项目所无论4)除了有舒适的销售环境，软件服务也是相当，为此发展商不但为客户提供全面的销售服务，在缺点一般楼盘昂对该项基本资料：综合点评：优点位，如楼书等都较周边楼盘上档次，并随书赠盘介绍的光碟，对项目形象有一定帮助；2)双售楼部的设置(现场及华光路均设有售楼部)，方便了客户缺点也不清楚，若非团购，销基本资料：绿化率：38％。户型面积：二室二厅一卫(78