房地产基础知识大全

第一章房地产基本概论第一节房产与地地产一、房地产的概概概念房地产是房产和和和地产的的总称称。其在在物质质上是由由土地地及土地地上的的建筑物物和构构筑物构构成的的。在经经济学学上也叫叫不动动产。二、地产的概念念念与分类类地产：即指能够够够为其权权利人人带来收收益或或满足其其权利利人工作作或生生活需要要的土土地资产产。地产类型：l

居住住用用地：指指住宅宅区内的的居住住建筑本本身用用地，以以及与与建筑有有关的的道路用用地、绿绿化用地地和相相关的公公共建建筑用地地。l

工业业用用地：主主要是是指工业业生产产用地，包包括括工厂、动动力力设施及及工业业区内的的仓库库、铁路路专用用线和卫卫生防防护地带带等。l

仓库库用用地：指指专门门用来存存放各各种生活活资料料和生产产资料料的用地地、包包括国家家储备备仓库、地地区区中转仓仓库、市市内生活活供应应服务仓仓库、危危险品仓仓库等等。l

交通通用用地：指指城市市对外交交通设设施用地地，包包括铁路路、公公路线路路及相相关的防防护地地带等用用地。l

市政政用用地：指指用于于建造各各种公公共基础础设施施的用地地，包包括城市市供水水、排水水、道道路、桥桥梁、广广场、电电力、电电讯、供供热等等基础设设施使使用的用用地。l

商业业服服务用地地：指指为整个个城市市或小区区提供供各种商商业和和服务业业的用用地。包包括商商店、超超级市市场、银银行、饭饭店、娱娱乐场场所等等等。l

公共共绿绿化用地地：指指城市区区域内内的公园园、森森林公园园、道道路及街街心的的绿化带带等占占用的地地产。这这类用地地主要要是为改改善城城市生态态环境境和供居居民休休憩所用用。l

教科科文文卫设施施用地地：这类类用地地包括各各类大大、中、小小学学校，独独立用用地的科科学研研究机构构、实实验站、体体育育活动场场所、卫卫生医疗疗机构构等的地地产。l

港口口码码头用地地：主主要是货货运、客客运码头头、民民用机场场等用用途的地地产。l

军事事用用地：指指提供供为军事事活动动服务的的用地地，属特特殊用用地。l

其它它用用地：不不属于于以上项项目的的其它城城市用用地，包包括市市区边缘缘的农农田、牧牧场、空空地等。三、土地所有权权权的概念念与划划分土地所有权：指指指土地所所有者者在法律律规定定的范围围内，对对其拥有有的土土地享有有占有有、使用用、收收益和处处分的的权利。土地所有权可分分分为：国国有土土地和集集体土土地两类类。国有土地：指属属属于国家家所有有即全民民所有有的土地地，国国家是国国有土土地所有有权的的唯一主主体，用用地单位位或个个人对国国有土土地只有有使用用权，没没有所所有权。集体土地：属于于于农村居居民集集体经济济组织织所有的的土地地，集体体土地地所有权权的主主体是农农村居居民集体体经济济组织。四、房产的分类类类住宅建筑物：可可可细分为为普通通住宅、高高级级公寓、花花园园别墅等等。生产用房：指社社社会各类类物质质生产部部门作作为基本本生产产要素使使用的的房屋。包包括括工业、交交通通运输和和建筑筑业等生生产活活动中所所使用用的厂房房、仓仓库、实实验室室等办公用房：指政政政府行政政部门门、事业业部门门、社会会团体体以及企企业公公司等处处理日日常事务务和从从事社会会经济济活动提提供服服务的房房屋，亦亦称写字字楼。其它楼宇：以上上上各类楼楼宇以以外的各各种用用途的房房屋，如如外国驻驻华机机构用房房、宗宗教用房房等等等。五、房产所有权权权的分类类占有权：对于房房房屋的实实际持持有和控控制，它它是使用用财产产的前提提条件件。使用权：指按照照照财产的的性能能和用途途行使使利用的的权利利，以满满足人人们生产产和生生活的需需要。收益权：指凭借借借所有权权而取取得的经经济收收入或利利益，如如房屋所所有权权人将房房屋出出租而收收取的的租金。处分权：决定财财财产事实实上和和法律上上存在在形式和和运动动方向的的权能能，只有有财产产的所有有人才才具有财财产的的处分权权。第二节房地产市市市场一、房地产市场场场的概念念狭义概念：房地地地产商品品进行行交易活活动的的地方或或场所所。广义概念：包括括括土地的的出让让、转让让、抵抵押、开开发、房房地产买买卖、租租赁、转转让、互互换、抵抵押以以及一些些与房房地产有有关的的开发、建建筑筑、修缮缮、装装饰等劳劳务活活动。二、房地产市场场场的特点点：经营对象的非流流流动性：：房地地产主要要经营营对象是是房产产和土地地的使使用权，而而房房屋和土土地都都是不动动产，具具有不能能作空空间位移移的物物理属性性。流通形式的多样样样性：指指房地地产流通通的具具体形态态和方方法。城城市房房屋流通通形式式主要有有买卖卖、抵押押、典典当、信信托等等，城市市土地地使用权权的流流通形式式主要要有出让让、转转让、出出租等等。市场的统一性：：：指房产产市场场和地产产市场场的融合合性。在在房地产产交易易中，任任何一一笔房产产商品品交易都都必然然是房地地合一一的交易易。市场的区域性：：：此区域域性是是由房地地产商商品的差差异性性决定的的。由由于其性性质和和其所处处的城城市区域域不同同，其市市场供供求状况况和价价格水平平也往往往会有有大的的落差。供给的稀缺性：：：指房地地产市市场是一一个供供给稀缺缺的市市场。一一方面面是人口口的不不断增加加，需需求也相相应增增长。另另一方方面是土土地作作为不可可再生生资源，其其数数量基本本上是是恒定的的。不完全开发性：：：由于土土地使使用权和和房屋屋所有权权两种种不同权权益在在同一市市场流流通，为为保证证市场的的有效效供给，国国家家需要采采取强强有力的的措施施抑制不不合理理的市场场需求求来干预预市场场。因此此，房房地产市市场活活动在某某些环环节受到到政府府严格限限制，具具有不完完全开开放性。市场的不充分性性性：由于于房地地产市场场与完完全自由由竞争争市场四四个条条件相差差深远远，因而而房地地产市场场只是是一个不不充分分市场。房地产市场投机机机的巨大大可能能性：房房地产产市场与与其它它市场相相比具具有更大大的投投机性。房房地地产商品品供给给的有限限性和和需求的的无限限性、由由于对对房地产产的不不断投资资、城城市基础础设施施建设和和社会会设施投投资引引起的相相邻效效益以及及房地地产的保保值和和增值特特性都都决定着着房地地产投机机的巨巨大可能能性。三、房地产市场场场的分类类（1）房地产一一级级市场：是是是土地交交易市市场，是是土地地所有者者与使使用者间间的纵纵向交流流，由由政府直直接控控制和垄垄断经经营。（2）房地产二二级级市场：是是是增量房房地产产交易市市场，指指房地产产经营营者与房房地产产使用者者的纵纵向流通通市场场。（3）房地产三三级级市场：即即即存量房房地产产交易市市场，是是房地产产所有有者将房房地产产使用权权或所所有权再再转让让的市场场，是是消费者者间的的横向交交易，属属于消费费市场场的重新新配置置。四、本市房地产产产市场概概况：：（1）一级市场场：：主管部门：本市市市的土地地出让让、转让让交易易核准、审审批批部门。土地规划现状：：：本市现现城市市规划状状况，包包括住宅宅开发发、市政政建设设及生活活配套设施建设等等等内容。土地交易形式：：：本市现现行土土地交易易形式式包括哪哪些，如如：招标标、拍拍卖等。（2）二级市场场现上市量：本市市市已经注注册登登记在案案的商商品房数数量。供求关系状况：：：商品房房供应应量与本本市年年度预计计购买买量的比比值。平均价格：本市市市注册上上市商商品房价价格的的平均值值。各档次房产销售售售概况：：将现现在售商商品房房以价格格标准准分为低低、中中、高三三个档档次，明明确各各档次价价格界界限，并并分析析各档次次商品品房的销销售状状况。（3）三级市场场现上市量：本市市市已经注注册登登记在案案的二二手房数数量。平均价格：现在在在售二手手房标标价的平平均值值供求关系状况：：：在售二二手房房数量与与本年年度预计计购买买量的比比值。主流房产销售状状状况：根根据注注册与交交易状状况，分分析出出主流价价格二二手房的的销售售状况。包包括括：平均均价格格、坐落落地点点特征、消消费费群特点点等。第三节房地产消消消费一、房地产消费费费的类型型：投资型：房地产产产的消费费主体体对房地地产消消费主要要不是是为了自自己使使用，而而是为为了作为投资对象，通通过投入资金金、劳动力、技技术等要素改改变原有的房房地产性能、结构和形式，通通通过出售售或出出租来获获取利利润。生产型：对房地地地产的消消费不不是为了了用于于消费，而而是是作为生生产和和经营场场所，为生产和经营提提提供活动动空间间或场地地。消费型：主要是是是由国家家机关关、事业业单位位和个人人为了了消费使使用。此此类物业业主要要是住宅宅和办办公用房房等。二、房地产消费费费的特点点普遍性：房地产产产既是生生活资资料，又又是生生产资料料，是是人们生生活必必不可少少的空空间条件件和活活动基地地。多样性：房地产产产可以用用于工工业生产产，可可以用于于商业业经营活活动及及办公楼楼等，也也可作为为城市市居民居居住的的地方等等。其其多种使使用价价值和多多种效效用为房房地产产消费者者提供供了多种种选择择的机会会，满满足了房房地产产各方面面的消消费。不可替代与差别别别性：房房地产产为人们们提供供的空间间和基基地是其其它产产品无法法替代代的。其其不可可再生的的性质质决定了了消费费的不可可替代代性，其其位置置的固定定不动动性决定定了房房产间的的差别别性。连续性与间断性性性：房地地产消消费的普普遍性性和不可可替代代性以及及其使使用价值值的耐耐久性决决定了了房地产产消费费的连续续性和和间断性性。从从社会整整体看看只要社社会在在发展，人人口口在增长长，需需求就会会存在在，体现现出其其连续性性。但但从个人人来说说，由于于房地地产是耐耐用消消费品，一一次次购买可可以满满足长期期的消消费，不不会象象其他消消费品品一样需需要不不断地反反复地地和连续续地到到市场购购买，它它是间断断地。消费弹性的差异异异性：由由于房房地产的的特性性及它的的功能能和用途途的不不同，决决定着着不同的的房地地产具有有不同同的消费费弹性性。在市市场经经济条件件下，房房地产的的消费费是与收收入水水平是呈呈正比比的，而而其消消费弹性性与价价格弹性性成反反比。增长性：一般情情情况下对对房地地产的消消费总总是不断断增长长的，这这是由由社会进进步和和居民生生活水水平的提提高决决定的。此此消消费可以以分为为几个层层次：：生理上上的消消费、安安全的的消费、社社会会交往的的消费费、价值值欲望望的消费费等。三、影响房地产产产消费的的因素素（1）经济社会会发发展及城市市市化的水水平经济社会越发展展展、城市市化水水平越高高，对对房地产产的消消费也就就越大大。随着着城市市的发展展，城城市土地地面积积的不断断增加加，城市市对土土地和住住宅的的消费也也就越越来越大大。（2）城市人口口增增长及生活活活水平城市的发展，其其其人口也也会相相应增加加，加加之生活活水平平的提高高，对对城市土土地的的消费就就越来来越大了了。（3）房地产价价格格水平与其它市场一样样样，价格格的高高低对于于房地地产的消消费有有很大的的影响响。价格格高，就就会限制制对房房地产的的消费费，价格格低，就就会增加加对房房地产的的消费费。（4）国家政策策国家的政策对房房房地产的的生产产性消费费和消消费性消消费都都会有巨巨大的的影响。特特别别是对房房地产产的总量量平衡衡和结构构平衡衡有着重重大的的调节作作用。对对于居民民住房房消费影影响最最大的是是国家家的住房房政策策以及与与住房房有关的的各项项优惠政政策。（5）城市产业业结结构城市产业结构发发发展的状状况，不不仅决定定着城城市对房房地产产消费的的总量量，而且且决定定着房地地产产产业的消消费结结构。（6）消费者对对经经济发展形形形势预测测消费者的消费会会会受到外外部环环境的制制约，外外部环境境影响响着现实实支付付能力能能否得得到实现现。如如果消费费者对对未来经经济发发展的预预测是是乐观的的，房房地产消消费就就会增长长，如如果是悲悲观的的，消费费会减减少。第二章房地产开开开发经营营第一节房地产开开开发经营营的主主要阶段段及基基本程序序一、房地产开发发发经营的的主要要阶段：：根据房地产生产产产和再生生产运运行顺序序，以以及各阶阶段经经营管理理的内内容，房房地产产开发经经营大大体上可可以划划分为七七个阶阶段。1、建设工程项项项目设立或或运运行过程程2、房地产建设设设工程项目目规规划与审审批3、土地使用权权权的取得4、征地与拆迁迁迁5、工程建设与与与管理6、房地产的租租租售管理7、房地产的物物物业管理二、房地产开发发发经营的的基本本程序1、提出立项意意意向书，向向市市规划部部门进进行咨询询。2、向本市计划划划委员会提提交交立项报报告书书，申请请立项项。如项项目较较大还需需向规规划委员员会申申报。3、市计委会同同同市规划管管理理部门经经过研研究审批批，如如果同意意立项项，发给给立项项批复意意见书书，并要要求建建设单位位进行行项目可可行性性研究。4、申请者向计计计委和市建建委委提交项项目可可行性研研究报报告。5、市计委、建建建委、首都都规规划建设设委员员会（简简称首首规委）与与各各专业局局即自自来水管管理部部门、燃燃气管管理部门门等审审查可行行性研研究报告告，如如果同意意可行行性研究究的，即即下达审审查通通过的批批复文文件，并并下达达规划设设计任任务书。6、申请者根据据据批复，办办理理征地及及前期期规划准准备工工作，然然后到到城市规规划管管理局（简简称称市规划划局）领领取规划划设计计任务通通知单单，办理理征地地意见书书。7、申请者到土土土地所在地地区区的土地地管理理部门及及原土土地使用用部门门征求意意见，这这一阶段段可分分为两种种情况况：第一种情况：所所所使用的的土地地如果属属于新新征土地地，即即农村集集体所所有的土土地：：（1）到区、县县土土地管理局局局（简称称土地地局）、规规划划局，以以及所所用土地地的乡乡政府村村公所所征求意意见。（2）将征求意意见见的结果报报报本市土土地管管理局。第二种情况：如如如果属于于旧城城改造范范围地地区的土土地，即即城市国国有的的土地：：（1）到当地的的区区、县的土土土地管理理部门门征求意意见。（2）将征求意意见见的结果报报报本市房房地产产管理局局。8、以上第七项项项工作完成成后后，将结结果报报市政府府审批批。市政政府审审批后，正正式式办理用用地手手续。9、收到市政府府府关于土地地使使用权的的批文文后，同同时进进行以下下三部部分工作作。第一部分：1.

划局局办理规规划用用地许可可证2.

申请请确定规规划设设计条件件3.

持规规划设计计条件件到市公公用局局、供电电局、环环保及电电信管管理局征征询意意见4.

规划划局审查查后，下下达规划划条件件通知单单5.

根据据规划条条件通通知单，委委托托有资格格的规规划设计计单位位或采用用招标标投标方方式，选选择规划划设计计单位进进行归归户啊设设计，提提出规划划设计计方案6.

到规规划局领领取设设计方案案送审审书7.

规划划局对规规划方方案进行行审查查，并提提出对对方案审审查的的意见8.

规划划设计方方案设设计出图图后，送送规划局局审图图，方案案通过过后，可可进行行施工图图设计计，出图图后报报规划局局审图图。方案案图批批准后，到到城城市建设设档案案馆交保保证金金，到规规划局局领取建建设工工程施工工许可可证。第二部分：（1）画桩位，并并并给出打桩桩条条件（2）委托测绘绘院院钉桩、并并并进行测测绘（3）将打桩收收集集到的数据据据，提交交设计计单位。第三部分：（1）持规划用用地地许可证和和和征地意意见书书以及用用地申申请报告告经市市计委、建建委委、规委委批准准项目可可行性性报告、规规划划设计方方案、市市规划局局开据据的设计计任务务通知单单、企企业章程程、营营业执照照副本本、地形形图等等等，到到市土土地管理理局办办理征地地手续续。征地地方式式根据建建设用用地性质质的不不同，分分别采采用拍卖卖方式式，招标标投标标出让方方式、以以及划拨拨的方方式等。如如果果占用耕耕地，还还需要交交纳耕耕地占用用税。（2）在立项报报告告批准之后后后，即可可到建建设项目目所在在地的区区、县县地政管管理部部门办理理户口口冻结手手续等等的工作作。（3）地政管理理部部门审查拆拆拆迁安置置方案案并发给给拆迁迁许可证证。（4）对建设用用地地进行三通通通一平等等工作作，即通通水、通通电、通通路和和土地平平整等等。在这里需要完成成成的具体体工作作是：a.

到园林林局局申请伐伐树许许可证；；b.

了解线线路路情况与与供电电局协商商改造造、移线线方案案；c.

燃气、道道路、上上下水水等现状状管线线改路；；d.

到供电电局局申请用用电报报装，做做正式式供电方方案，申申请施工工临时时用电，委委托托施工。10、完成以上上上各项工工作后后，即可可进行行施工前前的准准备工作作。第一部分：（1）到税务局局领领取税单；；；（2）持年度计计划划、税单到到到区计委委领投投资许可可证登登记卡，登登记记并领取取许可可证。第二部分：（1）到市计委委申申请列入计计计划（此此申请请须经建建委会会签）（2）到市建委委工工程处领取取取开工审审批表表（3）持开工审审批批表到各专专专业公司司办理理市政配配套工工程（上上水、下下水、热热力、燃燃气、电电力、电电信）报报装工工作，报报装工工作完毕毕后，在在开工证证上加加盖公章章，并并交纳四四源费费（四源源费是是指自来来水建建设费、污污水水处理费费、供供热建设设费、燃燃气建设设费。均均按照建建筑平平方米收收取）如果是公建部分分分，则是是根据据使用量量确定定收取的的标准准，同时时一般般是在市市政工工程开工工前交交纳。（4）到市建委委主主管部门核核核实任务务（5）到市建委委工工程处办理理理招标审审批手手续（6）填写招标标申申请书，并并并到市招招标办办办理招招标登登记（7）组织招标标办办及投标单单单位到现现场勘勘察（8）对施工单单位位进行资格格格预审（9）进行预算算审审查处审查查查标底（10）招标办办办审查标底底（11）建设单单单位组织招招标标办及各各投标标单位召召开开开标会议议（12）编写评评评标报告，经经开标评标确确定最佳建设设单位，发出出中标通知书书（13）经招标标标办同意正正式式确定施施工单单位11、完成以上上上工作，施施工工准备工工作即即将进入入尾声声，在这这个阶阶段还需需要做做好以下下几项项工作：：（1）委托质量量监监督总站和和和监理公公司进进行工程程质量量监督（2）到市统计计局局落实任务务务（3）市审计局局审审核资金来来来源、任任务来来源及一一切手手续（4）到市开发发办办秘书处登登登记备案案12、完成以上上上工作，施施工工准备工工作即即告结束束，到到市建委委领取取开工证证，进进入项目目施工工阶段。第一部分：组织织织各项市市政管管线的设设计工工作第二部分：通知知知园林绿绿化主主管部门门，办办理小区区绿化化手续第三部分：按道道道路方案案施工工，到市市规划划局主管管部门门办理道道路施施工许可可证第四部分：（1）办理自来来水水管线设计计计，到市市规划划局市政政处办办理上水水管线线施工许许可证证（2）办理下水水管管线设计，到到市政规划局局市政处办理理污水管线施施工许可证第五部分：委托托托热力公公司进进行热力力线路路设计，到到市市规划局局市政政处办理理热力力管线施施工许许可证。第六部分：委托托托燃气公公司进进行燃气气管线线设计，到到市市规划局局市政政处办理理燃气气管线施施工许许可证。13、土建工程程程完工后后，建建设单位位组织织各项市市政配配套工程程的施施工。完完工后后组织施施工单单位、设设计单单位、质质量监监督单位位及其其它相关关管理理部门进进行联联合验收收。合合格后即即可交交付使用用。第二节房地产开开开发经营营的风风险一、房地产开发发发经营风风险1、房地产开发发发经营风险险成成因（1）房地产位位置置的不动性性性或固定定性，决决定了房房地产产在地域域上对对市场供供求的的不可调调剂性性（2）房地产投投资资时间的长长长期性决决定了了房地产产经营营对市场场供求求变动的的不敏敏感性（3）房地产投投资资经营的固固固定性决决定了了房地产产投资资经营的的不易易变现性性（4）房地产市市场场信息的分分分散性，在在不不同阶段段有着着不同的的表现现形式和和作用用2、地产开发经经经营风险的的类类型（1）房地产经经营营管理自然然然风险：：是由由房地产产经营营管理过过程中中自然灾灾害，诸如如地震、洪洪水、风暴暴、火灾等等造成的房房地产破坏坏和损害形形成的风险险。（2）房地产经经营营管理社会会会风险：：分为为两个方方面，一是是由于政治治方面的原原因引起的的，如国家家政治状况况和政治形形式、国家家的宏观经经济政策和和房地产方方面的政策策等。二是是由于集体体和个人的的不恰当或或错误的行行为引起的的，如：盗盗窃、欺诈诈等形成的的风险。（3）房地产经经营营管理经济济济和市场场风险险：是由由房地地产市场场状况况的变动动的不不确定因因素引引起的。（4）房地产经经营营管理技术术术风险：：是由由于科学学技术术的进步步引起起的风险险。（5）房地产经经营营管理企业业业内部的的风险险。3、地产经营风风风险的管理理办办法（1）回避风险险。要要求企业业在经营营决策策时，尽尽量回回避有风风险或或风险大大的业业务，选选择无无风险和和风险险小的业业务，达达到回避避经营营风险的的目的的。（2）转移风险险。是是将经营营可能发发生的的风险全全部地地或部分分地转转移出去去。减轻风险的损失失失。经营营风险险一旦发发生，企企业就要要千方方百计采采取各各种有效效的措措施，力力求减减少风险险带来来的损失失。（3）经营项目目实实行保险。对对经营项目实实行保险，是是经营者转移移风险的一种种比较好的方方式。保险虽虽然也要支付付费用即保险险金，但是与与风险一旦发发生带来的损损失相比要小小的多。第三节房地产开开开发经营营的可可行性研研究一、可行性研究究究的概念念可行性研究：是是是现代经经营管管理活动动重要要环节和和经营营管理重重要方方法。房房地产产经营管管理可可行性研研究是是在房地地产经经营管理理决策策前对经经营管管理项目目进行行的综合合技术术和经济济分析析的一种种科学学方法。二、可行性研究究究的阶段段可行性研究大体体体分为三三个阶阶段，即即机会会可行性性研究究阶段；；初步步可行性性研究究阶段；；。（1）机会可行行性性研究阶段段段及其任任务其主要任务是确确确定经营营方向向，提出出经营营目标。对对房房地产的的经营营企业来来说，就就是对经经营管管理项目目提出出建议。（2）初步可行行性性研究阶段段段其主要任务是根根根据机会会研究究阶段的的结果果，进一一步研研究经营营管理理项目的的规模模、建筑筑材料料的供应应、投投资地段段的选选择和选选址，建建筑工程程的设设计方案案、项项目工程程的施施工进度度等状状况。（3）终可行性性研研究阶段是可行性研究的的的最后一一个阶阶段。其其主要要任务是是对经经营管理理项目目的技术术、经经济、以以及市市场等方方面进进行详细细的和和深入细细致的的分析论论证、确确定经营营管理理项目的的有关关主要因因素，并对对这些因素素进行仔细细的调查、分分析、计算算、评估，在在这个基础础上提出一一个和几个个可供选择择的最优方方案，作为为经营管理理的决策依依据。三、可行性研究究究的内容容房地产经营管理理理可行性性研究究由于包包括的的内容很很多，可可以根据据不同同的标准准把他他繁的内内容归归结为不不同的的方面。但但是是，房地地产经经营管理理可行行性研究究必须须包括以以下三三方面内内容：：1、地产市场问问问题。在市市场场经济条条件下下，生产产都是是为了满满足市市场的需需要。所所以其首首要的的就是研研究有有没有市市场，市市场的容容量有有多大。有有没没有市场场的问问题是解解决房房地产经经营管管理有没没有“必要性”的问题。所所以以这个问问题就就成为全全部可可行性研研究的的基础和和前提提。2、工程技术问问问题。主要要是是研究规规划设设计和工工程技技术中的的高科科技含量量的问问题，以以及规规划设计计工程程技术中中的难难点是否否能够够解决或或克服服的问题题。这这个问题题是解解决房地地产经经营管理理的“可行性”问题。3、经济效益问问问题。就是是通通过房地地产经经营管理理的经经济评价价，研研究是否否赢利利和赢利利水平平的高低低。这这是解决决房地地产经营营管理理“合理性”的问题或或企业业经营的的最终终目的的的问题题。四、房地产开发发发项目可可行性性研究报报告1、房地产经营营营项目的背背景景状况2、房地产经营营营管理项目目的的概况3、可行性报告告告的基本数数据据4、房地产经营营营项目的成成本本估算5、资金筹集与与与供给方式式6、资源采购与与与供应7、房地产经营营营管理项目目市市场分析析8、房地产经营营营管理项目目财财务评价价9、房地产经营营营管理风险险分分析10、国民经济济济社会评评价11、房地产经经经营管理理项目目开工日日期、竣竣工日期期和竣竣工验收收初步步安排12、结论。第四节商品房预预预购预售售管理理商品房预购预售售售实际上上就是是房地产产的期期货交易易。它它是在房房地产产开发商商还没没有把房房屋建建设起来来以前前或房产产还没没有竣工工以前前以预售售的方方式把房房屋卖卖了出去去。也也就是先先付款款，后交交货。在香香港也叫卖卖楼花或炒炒楼花。一、预售房屋条条条件及程程序〈〈中华人民共共共和国城城市房房地产管管理法法〉〉第第四十十四条规规定，商商品房预预售，必必须符合合下列列条件：：（1）交付全部部使使用权出让让让金，选选取土土地使用用权证证书。（2）有建设工工程程规划许可可可证（3）按提供预预售售的商品房房房计算，投投入入开发建建设资资金达到到工程程建设总总投资资的25%%以上，并并已经经确定施施工进进度和竣竣工交交付日期期（4）向县级以以上上人民政府府府房产管管理部部门办理理预售售登记，取取得得商品房房预售售许可证证明。二、房屋预售的的的具体程程序（1）房地产开开发发商向市房房房地产管管理局局提出房房屋预预售申请请，并并提交如如下有有关文件件：企企业开发发资质质等级证证书和和营业执执照；；土地管管理部部门出具具的建建设用地地批文文和规划划部门门签发的的建设设许可证证；建建筑施工工合同同；已完完成投投资额的的证明明和房屋屋基础础工程验验收合合格单；；房屋屋预售计计划，包包括商品品房的的位置、总总单单元数、各各单单位的建建筑面面积、销销售时时间和地地点等等。（2）经房地产产主主管部门批批批准后，预预售售单位与与预购购房者就就可以以签订《房房屋屋预售合合同》。（3）理房屋登登记记、鉴证。（4）房地产开开发发商在房屋屋屋竣工后后，应应当按《房房屋屋预售合合同》办办理房屋屋交付付手续，购购房房人凭《房房屋屋预售合合同》及及房屋交交付凭凭证办理理房产产过户手手续，缴缴纳手续续费用用。第三章建筑学基基基础知识识第一节建筑物的的的分类一、建筑物的用用用途分类类及特特点民用建筑：供人人人们生活活、居居住、从从事各各种文化化福利利活动的的房屋屋。按其其用途途不同，有有以以下两类类：（1）居住建筑筑：：供人们生生生活起居居用的的建筑物物，如如住宅、宿宿舍舍、宾馆馆、招招待所。（2）公共建筑筑：：供人们从从从事社会会性公公共活动动的建建筑和各各种福福利设施施的建建筑物，如如各各类学校校、图图书馆、影影剧剧院等。工业建筑：供人人人们从事事各类类工业生生产活活动的各各种建建筑物、构构筑筑物的总总称。通通常将这这些生生产用的的建筑筑物称为为工业业厂房。包包括括车间、变变电电站、锅锅炉房房、仓库库等。二、按建筑结构构构的材料料分类类1、砖木结构：：：这类房屋屋的的主要承承重构构件用砖砖、木木构成。其其中中竖向承承重构构件如墙墙、柱柱等采用用砖砌砌，水平平承重重构件的的楼板板、屋架架等采采用木材材制作作。这种种结构构形式的的房屋屋层数较较少，多用用于单层房房屋。2、砖混结构：：：建筑物的的墙墙、柱用用砖砌砌筑，梁梁、楼楼板、楼楼梯、屋顶顶用钢筋混混凝土制作作，成为砖砖—钢筋混凝凝土结构。这这种结构多多用于层数数不多（六六层以下）的的民用建筑筑及小型工工业厂房，是是目前广泛泛采用的一一种结构形形式。3、钢筋混凝土土土结构：建建筑筑物的梁梁、柱柱、楼板板、基基础全部部用钢钢筋混凝凝土制制作。梁梁、楼楼板、柱柱、基基础组成成一个个承重的的框架架，因此此也称称框架结结构。墙只只起围护作作用，用砖砖砌筑。此此结构用于于高层或大大跨度房屋屋建筑中。4、钢结构：建建建筑物的梁梁、柱、屋屋架等承重重构件用钢钢材制作，墙墙体用砖或或其他材料料制成。此此结构多用用于大型工工业建筑。三、按建筑结构构构承重方方式分分类1、承重墙结构构构它的传力途径是是是：屋盖盖的重重量由屋屋架（或或梁柱）承承担担，屋架架支撑撑在承重重墙上上，楼层层的重重量由组组成楼楼盖的梁梁、板板支撑在在承重重墙上。因因此此，屋盖盖、楼楼层的荷荷载均均由承重重墙承承担；墙墙下有有基础，基基础础下为地地基，全部部荷载由墙墙、基础传传到地基上上。2、框架结构主要承重体系有有有横梁和和柱组组成，但但横梁梁与柱为为刚接接（钢筋筋混凝凝土结构构中通通常通过过端部部钢筋焊焊接后后浇灌混混凝土土，使其其形成成整体）连连接接，从而而构成成了一个个整体体刚架（或或称称框架）。一一般多层工业业厂房或大型型高层民用建建筑多属于框框架结构。3、排架结构主要承重体系由由由屋架和和柱组组成。屋屋架与与柱的顶顶端为为铰接（通通常常为焊接接或螺螺栓连接接），而而柱的下下端嵌嵌固于基基础内内。一般般单层层工业厂厂房大大多采用用此法法。4、其他由于城市发展需需需要建设设一些些高层、超超高高层建筑筑，上上述结构构形式式不足以以抵抗抗水平荷荷载（风风荷载、地地震震荷载）的的作作用，因因而又又发展了了剪力力墙结构构体系系、桶式式结构构体系。四、建筑高度分分分类建筑物可根据其其其楼层数数量分分为以下下几类类1、低层：2层层层及2层以下2、多层：2层层层以上，77层以下3、中高层：777层以上，116层以下下4、高层：1666层以上，224层以下下5、超高层：2224层以上上第二节房屋构造造造概述一、建筑材料知知知识主要建筑材料包包包括水泥泥、钢钢筋、木木材、普普通混凝凝土、黏土土砖等。1、水泥（1）常见水泥泥的的种类：硅硅硅酸盐水水泥、普普通硅酸酸盐水水泥、矿矿渣硅硅酸盐水水泥、火火山灰质质硅酸酸盐水泥泥及粉粉煤灰硅硅酸盐盐水泥等等五种种（2）水泥标号号：：水泥标号号号是表示示水泥泥硬化后后的抗抗压能力力。常常用水泥泥编号号例如：：325、425、525、625等。（3）常用水泥泥的的技术特性性性l

凝结时效效性：：水泥的的凝结结时间分分为初初凝与终终凝。初初凝为水水泥加加水拌合合到水水泥浆开开始失失去可塑塑性的的时间。终终凝凝为水泥泥浆开开始拌合合时到到水泥完完全失失去可塑塑性开开始产生生强度度的时间间。l

体积安定定性：：是指水水泥在在硬化过过程中中，体积积变化化是否均均匀的的性质。水水泥泥硬化后后产生生不均匀匀的体体积变化化成为为体积安安定性性不良，不不能能使用。l

水热化性性：水水泥的水水化反反应为放放热反反应。随随着水水化过程程的进进行，不不断放放出热量量称为为水热化化。其其水热化化释放放热量的的大小小和放热热速度度的快慢慢主要要与水泥泥标号号、矿物物组成成和细度度有关关。l

细度：指指水泥泥颗粒的的粗细细程度。颗颗粒粒越细，早早期期强度越越高。但但颗粒越越细，其其制作成成本越越高，并并容易易受潮失失效。l

标准稠度度用水水量：指指水泥泥沙浆达达到标标准稠度度时的的用水量量。标标准稠度度是做做水泥的的安定定性和凝凝结时时间时，国国家家标准规规定的的稠度。2、钢筋（1）建筑钢筋筋的的种类：钢钢钢筋是钢钢锭经经热轧而而成，故故又称热热轧钢钢筋，是是建筑筑工程中中用量量最大的的钢材材品种。按外形可分为：：：光圆钢钢筋、带带肋钢筋筋。按钢种可分为：：：碳素钢钢钢筋筋和普通通低合合金钢钢钢筋。按强度可分为：：：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别别。其其中Ⅰ级钢筋为为低碳碳钢钢筋筋，ⅡⅡ、Ⅲ、Ⅳ级为低合合金金钢钢筋筋。（2）建筑用钢钢筋筋的应用l

Ⅰ级钢筋为为热轧轧光圆钢钢筋，其其强度较较低，塑塑性及焊焊接性性能较好好。广广泛应用用于普普通钢筋筋混凝凝土结构构中受受力较小小部位位。l

变形钢筋筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的的强度度、塑性性、焊焊接性能能等综综合使用用指标标较好，是是普普通钢筋筋混凝凝土结构构中用用量最大大的钢钢筋品种种，也也可经冷冷拉后后做预应应力筋筋使用。l

冷加工钢钢筋冷拉钢筋：冷拉拉拉钢筋的的屈服服程度会会提高高，而塑塑性降降低。冷冷拉Ⅰ级钢筋适适用于于普通钢钢筋混混凝土中中的受受力部位位，冷冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均均可作作为预应应力筋筋使用。冷拔低碳钢筋：：：其有较较高的的抗拉强强度，是是小型构构件的的主要预预应力力钢材。3、木材（1）木材的种种类类：分为针针针叶树和和阔叶叶树两类类。其其中针叶叶树的的树干长长直高高大，纹纹理通通直，材材质较较软，加加工容容易，是是建筑筑工程中中的主主要用材材。阔阔叶树材材质较较坚硬，称称之之为硬材材，主主要用于于装修修工程。（2）建筑木材材的的性能与用用用途l

红松：材材质较较软，纹纹理顺顺直，不不易翘翘曲、开开裂，树树脂多，耐耐腐腐朽，易易加工工，主要要用于于制作门门窗、屋屋架、檩檩条、模模板等。l

鱼鳞云杉杉：又又名白松松。材材质轻、纹纹理理直、结结构细细、易干干燥、加加工，主主要用用于制作作门窗窗、模板板、地地板等。l

马尾松：：材质质中硬，纹纹理理直斜不不匀，结结构中至至粗，不不耐腐，松松脂脂气味浓浓，在在水中很很耐久久，主要要用于于制作模模板、门门窗、橼橼条、木木柱等。l

落叶松：：材质质坚硬而而脆，树树脂多，耐耐腐腐性强，干干燥燥慢，干干燥中中易开裂裂。主主要用于于檩条条、地板板、木木桩等。l

杉木：纹纹理直直而均，结结构构中等或或粗，易易干燥、耐耐久久性强。主主要要用于制制作屋屋架、檩檩条、门门窗、脚脚手杆杆等。l

柏木：材材质致致密，纹纹理直直或斜，结结构构细，干干燥易易开裂，坚坚韧韧耐久。主主要要用于制制作模模板及细细木装装饰等。l

洋松：分分细皮皮和粗皮皮两种种。细皮皮的结结构精细细，不不易变形形，容容易加工工，适适于较高高要求求的装修修；粗粗皮的结结构较较松，但但质料料坚固，变变形形与收缩缩量较较小，适适用于于要求不不高的的装修。（3）木材的类类别别为了合理用材，木木材按加工工与用途不不同分为原原木、杉原原条、板方方材等。原木是指伐倒后后后经修枝枝，并并截成一一定长长度的木木材。分分直接使使用原原木和加加工用用原木。杉原条是指只经经经修枝剥剥皮，没没有加工工成材材的杉木木，长长度5M以上，梢梢直径径60mmm以上。板方材是指按一一一定尺寸寸加工工成的板板材和和方材。板板材材是指断断面宽宽为厚的的三倍倍及三倍倍以上上者；方方材是是指断面面宽度度小于厚厚度的的三倍者者。4、普通混凝土土土（1）普通混凝凝土土概念：其其其主要是是由水水泥、普普通碎碎石、砂砂和水水配置而而成的的混凝土土。其其中石子子和砂砂子起骨骨架作作用，称称为骨骨料。石石子为为粗骨料料，砂砂为细骨骨料。水水泥加水水后形形成水泥泥浆，包包裹在骨骨料表表面并填填满骨骨料间的的空隙隙，作为为骨料料之间的的润滑滑材料，使使混混凝土混混合物物具有适适于施施工的和和易性性，水泥泥水化化硬化后后将骨骨料胶结结在一一起形成成坚固固整体。（2）混凝土的的性性能：l

混凝土的的和易易性：是是指混混凝土在在施工工中是否否适于于操作，是是否否具有能能使所所浇注的的构件件质量均均匀、成成型密实实的性性能。l

混凝土的的强度度：抗压压强度度是混凝凝土的的主要强强度指指标，它它比混混凝土的的其它它强度高高得多多，工程程中主主要是利利用其其抗压强强度，也也是进行行结构构设计的的主要要依据。l

混凝土的的耐久久性：混混凝土土能抵抗抗各种种自然环环境的的侵蚀而而不被被破坏的的能力力称为耐耐久性性。对混混凝土土除要求求具有有一定的的强度度安全承承受荷荷载外，还还应应具有耐耐久性性，如抗抗渗、抗抗冻、耐耐磨、耐耐风化等等。5、黏土砖黏土砖是以黏土土土为主要要原料料，经搅搅拌成成可塑性性，用用机械挤挤压成成型的。挤挤压压成型的的土块块称为砖砖坯，经经风干后后送入入窑内，在在900—10000℃的高温下下煅烧烧即成砖砖。（1）黏土砖的的种种类：l

标准砖：：标准准砖是建建筑工工程中最最常用用的砖，它它广广泛使用用于砖砖承重的的墙体体中，也也用于于非承重重的填填充墙。黏黏土土砖的尺尺寸为为：2400mm×115mmm×53mmm。每块块砖干燥燥时约重重2..5Kgg，吸水后后约为为3Kgg。l

空心砖和和多孔孔砖：空空心砖砖的规格格为1900mmm×190mmm×90mmm，每立立方米约约重11000KKg。多孔孔砖的规规格为2440mmmm×115mmm×90mmm，每立立方米约约重14000KKg。（2）黏土砖的的强强度：黏土土土砖的特特点是是抗压强强度高高，可以以承受受较大的的外力力。反映映砖承承重外力力的能能力叫做做强度度；而反反映强强度大小小称为为强度等等级。一一个建筑筑物选选用哪一一个强强度等级级的砖砖，应由由设计计单位通通过计计算确定定。（3）黏土砖的的吸吸水率：黏黏黏土砖都都有一一定的吸吸水性性，能吸吸附一一定量的的水分分，吸水水的多多少可以以用吸吸水率来来表示示。吸水水率一一般允许许在8%—10%%的范围内内。（4）黏土砖的的抗抗冻性：是是是指砖抵抵抗冻冻害的能能力。抗抗冻性由由实验验作出。（5）黏土砖的的外外观质量：：：普通黏黏土砖砖的外形形应该该平整、方方正正。外观观无明明显弯曲曲、缺缺楞、掉掉角、裂缝缝等缺陷，敲敲击时发出出清脆的金金属声，色色泽均匀一一致。二、房屋构造组组组成部分分：1、房屋构成部部部分：地基基与与基础、墙墙或或柱、楼楼板与与地面、门门窗窗、楼梯梯、屋屋顶等组组成。（1）地基和基基础础：地基：系建筑物物物下面的的土层层。它承承受基基础传来来的整整个建筑筑物的的荷载，包包括括建筑物物的自自重、作作用于于建筑物物上的的人与设设备的的重量及及风雪雪荷载等等。基础：位于墙柱柱柱下部，是是建建筑物的的地下下部分。它它承承受建筑筑物上上部的全全部荷荷载并把把它传传给地基基。（2）墙和柱：：承承重墙和柱柱柱是建筑筑物垂垂直承重重构件件，它承承受屋屋顶、楼楼板层层传来的的荷载载连同自自重一一起传给给基础础。此外外，外外墙还能能抵御御风、霜霜、雨雨、雪对对建筑筑物的侵侵袭，使使室内具具有良良好的生生活与与工作条条件，即即起围护护作用用；内墙墙还把把建筑物物内部部分割成成若干干空间，起起分分割作用用。（3）楼板和地地面面：楼板是是是水平承承重构构件，主主要承承受作用用在它它上面的的竖向向荷载，并并将将它们连连同自自重一起起传给给墙或柱柱。同同时将建建筑物物分为若若干层层。楼板板对墙墙身还起起着水水平支撑撑的作作用。底底层房房间的地地面贴贴近地基基土，承受受作用在它它上面的竖竖向荷载，并并将它们连连同自重直直接传给地地基。（4）楼梯：是是指指楼层间垂垂垂直交通通通道道。（5）屋顶：是是建建筑物最上上上层的覆覆盖构构造层，它它既既是承重重构件件又是围围护构构件。它它承受受作用在在其上上的各种种荷载载并连同同屋顶顶结构自自重一一起传给给墙或或柱；同同时又又起到保保温、防防水等作作用。（6）门和窗：：门：是提供人们们们进出房房屋或或房间以以及搬搬运家具具、设设备等的的建筑筑配件。有有的的门兼有有采光光、通风风的作作用。窗：其主要作用用用是通风风采光光。一般来说，基础础础、墙和和柱、楼楼板、地地面、屋屋顶等是是建筑筑物的主主要部部分；门门、窗窗、楼梯梯等则则是建筑筑物的的附属部部件。2、基础（1）基础的类类型型按使用的材料分分分为：灰灰土基基础、砖砖基础础、毛石石基础础、混凝凝土基基础、钢钢筋混混凝土基基础。按埋置深度可分分分为：浅浅基础础、深基基础。埋埋置深度度不超超过5M者称为为浅基础础，大于于5M者称为为深基础础。按受力性能可分分分为：刚刚性基基础和柔柔性基基础。按构造形式可分分分为条形形基础础、独立立基础础、满堂堂基础础和桩基基础。条形基础：当建建建筑物采采用砖砖墙承重重时，墙墙下基础础常连连续设置置，形形成通长长的条条形基础础l

刚性基础础：是是指抗压压强度度较高，而而抗抗弯和抗抗拉强强度较低低的材材料建造造的基基础。所所用材材料有混混凝土土、砖、毛毛石石、灰土土、三三合土等等，一一般可用用于六六层及其其以下下的民用用建筑筑和墙承承重的的轻型厂厂房。l

柔性基础础：用用抗拉和和抗弯弯强度都都很高高的材料料建造造的基础础称为为柔性基基础。一一般用钢钢筋混混凝土制制作。这这种基础础适用用于上部部结构构荷载比比较大大、地基基比较较柔软、用用刚刚性基础础不能能满足要要求的的情况。独立基础：当建建建筑物上上部为为框架结结构或或单独柱柱子时时，常采采用独独立基础础；若若柱子为为预制制时，则则采用用杯形基基础形形式。满堂基础：当上上上部结构构传下下的荷载载很大大、地基基承载载力很低低、独独立基础础不能能满足地地基要要求时，常常将将这个建建筑物物的下部部做成成整块钢钢筋混混凝土基基础，成成为满堂堂基础础。按构构造又又分为伐伐形基基础和箱箱形基基础两种种。l

伐形基础础：是是埋在地地下的的连片基基础，适适用于有有地下下室或地地基承承载力较较低、上上部传来来的荷荷载较大大的情情况。l

箱形基础础：当当伐形基基础埋埋深较大大，并并设有地地下室室时，为为了增增加基础础的刚刚度，将将地下下室的底底板、顶顶板和墙墙浇制制成整体体箱形形基础。箱箱形形的内部部空间间构成地地下室室，具有有较大大的强度度和刚刚度，多多用于于高层建建筑。桩基础：当建造造造比较大大的工工业与民民用建建筑时，若若地地基的软软弱土土层较厚厚，采采用浅埋埋基础础不能满满足地地基强度度和变变形要求求，常常采用桩桩基。桩桩基的作作用是是将荷载载通过过桩传给给埋藏藏较深的的坚硬硬土层，或或通通过桩周周围的的摩擦力力传给给地基。按按照照施工方方法可可分为钢钢筋混混凝土预预制桩桩和灌注注桩。l

钢筋混凝凝土预预制桩：：这种种桩在施施工现现场或构构件场场预制，用用打打桩机打打入土土中，然然后再再在桩顶顶浇注注钢筋混混凝土土承台。其其承承载力大大，不不受地下下水位位变化的的影响响，耐久久性好好。但自自重大大，运输输和吊吊装比较较困难难。打桩桩时震震动较大大，对对周围房房屋有有一定影影响。l

钢筋混凝凝土灌灌注桩：：分为为套管成成孔灌灌注桩、钻钻孔孔灌注桩桩、爆爆扩成孔孔灌注注桩三类类。（2）基础的埋埋置置深度：由由由室外设设计地地面到基基础底底面的距距离称称为基础础的埋埋置深度度。基基础的埋埋置要要有一个个适当当的深度度，既既保证建建筑物物的安全全、又又节约基基础用用材，并并加快快施工进进度。决决定建筑筑物基基础埋置置深度度的因素素应考考虑下列列几个个条件：：l

土层构造造的影影响：房房屋基基础应设设置在在坚实可可靠的的地基上上，不不要设置置在承承载力较较低、压压缩性高高的软软弱土层层上。基基础埋深深与土土层构造造有密密切关系系。l

地下水位位的影影响：地地下水水对某些些土层层的承载载力有有很大影影响。如如粘性土土含水水量增加加则强强度降低低；当当地下水水位下下降，土土的含含水量减减少，则则基础将将下降降。l

冰冻线的的影响响：冻结结土与与非冻结结土的的分界线线成为为冰冻线线。当当建筑物物基础础处在冻冻结土土层范围围内时时，冬季季土的的冻胀会会把房房屋向上上拱起起；土层层解冻冻时，基基础又又下沉，使使房房屋处于于不稳稳定状态态。l

相邻建筑筑物的的影响：：如新新建房屋屋周围围有旧建建筑物物时，除除应根根据上述述条件件决定基基础埋埋深外，还还应应考虑新新建房房屋基础础对旧旧有建筑筑的影影响。墙体（1）墙体的分分类类：按其在平面中的的的位置可可分为为内墙和和外墙墙。凡位位于房房屋四周周的墙墙称为外外墙，其其中位于于房屋屋两端的的墙称称为山墙墙。凡凡位于房房屋内内部的墙墙称为为内墙。外外墙墙主要起起围护护作用，内内墙墙主要分分隔房房间作用用。另另外沿建建筑物物短轴布布置的的墙称为为横墙墙，沿建建筑物物长轴布布置的的称为纵纵墙。按其受力情况可可可分为：：承重重墙和非非承重重墙。直直接承承受上部部传来来荷载的的墙称称为承重重墙，而而不承受受外荷荷载的墙墙称为为非承重重墙。按其使用的材料料料分为：：砖墙墙、石墙墙、土土墙及砌砌块和和大型板板材墙墙等。对墙面进行装修修修的墙称称为混混水墙；；墙面面只做勾勾缝不不进行其其它装装饰的墙墙称为为清水墙墙。根据其构造又分分分为：实实体墙墙、空体体墙和和复合墙墙。实实体墙由由普通通黏土砖砖或其其它实心心砖砌砌筑而成成；空空体墙是是由实实心砖砌砌成中中空的墙墙体或或空心砖砖砌筑筑的墙体体；复复合墙是是指由由砖与其其它材材料组合合成的的墙体。（2）砖墙的厚厚度度l

砖墙的厚厚度符符合砖的的规格格。砖墙墙的厚厚度一般般以砖砖长表示示，例例如半砖砖墙、3//4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其其相相应厚度度为：：115mmm、（称称12墙）1788mm、（称称18墙）2400mm、（称称24墙）3655mm、（称称37墙）4900mm、（称称50墙）l

墙厚应满满足砖砖墙的承承载能能力。一一般说说来，墙墙体越越厚承载载能力力越大，稳稳定定性越好好。l

砖墙的厚厚度应应满足一一定的的保温、隔隔热热、隔声声、防防火要求求。一一般讲，砖砖墙墙越厚，保保温温隔热效效果越越好。（3）过梁与圈圈梁梁过梁：其作用是是是承担门门窗洞洞口上部部荷载载，并把把荷载载传递到到洞口口两侧的的墙上上。按使使用的的材料可可分为为：l

钢筋混凝凝土过过梁：当当洞口口较宽（大大于于1.5MM），上部部荷载载较大时时，宜宜采用钢钢筋混混凝土过过梁，两端端深入墙内内长度不应应小于2440mmm。l

砖砌过梁梁：常常见的有有平拱拱砖过梁梁和弧弧拱砖过过梁。l

钢筋砖过过梁：：钢筋砖砖过梁梁是在门门窗洞洞口上方方的砌砌体中，配配置置适量的的钢筋筋，形成成能够够承受弯弯矩的的加筋砖砖砌体体。圈梁：为了增强强强房屋的的整体体刚度，防防止止由于地地基不不均匀沉沉降或或较大的的震动动荷载对对房屋屋引起的的不利利影响，常常在在房屋外外墙和和部分内内墙中中设置钢钢筋混混凝土或或钢筋筋砖圈梁梁。其其一般设设在外外墙、内内纵墙墙和主要要内横横墙上，并并在在平面内内形成成封闭系系统。圈圈梁的位位置和和数量根根据楼楼层高度度、层层数、地地基等等状况确确定。地面与楼板（1）地面：是是指指建筑物底底底层的地地坪。其其基本组组成有有面层、垫垫层层和基层层三部部分。对对于有有特殊要要求的的地面，还还设设有防潮潮层、保保温层、找找平平层等构构造层层次。每每层楼楼板上的的面层层通常叫叫楼面面，楼板板所起起的作用用类似似地面中中的垫垫层和基基层。l

面层：是是人们们日常生生活、工工作、生生产直直接接触触的地地方，是是直接接承受各各种物物理和化化学作作用的地地面与与楼面表表层。l

垫层：在在面层层之下、基基层层之上，承承受受由面层层传来来的荷载载，并并将荷载载均匀匀地传至至基层层。l

基层：垫垫层下下面的土土层就就是基层层。地面的种类：l

整体地面面：其其面层是是一个个整体。它它包包括水泥泥沙浆浆地面、混混凝凝土地面面、水水磨石地地面、沥青青砂浆地面面等l

块料地面面：其其面层不不是一一个整体体，它它是借助助结合合层将面面层块块料粘贴贴或铺铺砌在结结构层层上。常常见的的块料种种类有有：陶瓷瓷锦砖砖、大理理石、碎碎块大理理石、水水泥花砖砖、混混凝土和和水磨磨石预制制的板板块等。（2）楼板：是是分分隔承重构构构件，它它将房房屋垂直直方向向分隔为为若干干层，并并把人人和家具具等竖竖向荷载载及楼楼板自重重通过过墙体、梁梁或或柱传给给基础础。按其其使用用的材料料可分分为：砖砖楼板板、木楼楼板和和钢筋混混凝土土楼板等等。砖砖楼板的的施工工麻烦，抗抗震震性能较较差，楼板板层过高，现现很少采用用。木楼板板自重轻，构构造简单，保保温性能好好，但耐久久和耐火性性差，一般般也较少采采用。钢筋筋混凝土楼楼板具有强强度高，刚刚性好，耐耐久、防火火、防水性性能好，又又便于工业业化生产等等优点，是是现在广为为使用的楼楼板类型。钢筋混凝土楼板板板按照施施工方方法可分分为现现浇和预预制两两种。l

现浇钢筋筋混凝凝土楼板板：其其楼板整整体性性、耐久久性、抗抗震性好好，刚刚度大，能能适适应各种种形状状的建筑筑平面面，设备备留洞洞或设置置预埋埋件都较较方便便，但模模板消消耗量大大，施施工周期期长。按按照构造造不同同又可分分为如如下三种种现浇浇楼板：：钢筋混凝土现浇浇浇楼板：：当承承重墙的的间距距不大时时，如如住宅的的厨房房间、厕厕所间间，钢筋筋混凝凝土楼板板可直直接搁置置在墙墙上，不不设梁梁和柱，板板的的跨度一一般为为2—3米，板厚厚度约约为70—880mmm。钢筋混凝土肋型型型楼板：：也称称梁板式式楼板板，是现现浇式式楼板中中最常常见的一一种形形式。它它由主主板、次次梁和和主梁组组成。主主梁可以以由柱柱和墙来来支撑撑。所有有的板板、肋、主主梁梁和柱都都是在在支模以以后，整整体现浇浇而成成。其一一般跨跨度为1..7—2..5m，厚厚度为60—80mm。无梁楼板：其为为为等厚的的平板板直接支支撑在在带有柱柱帽的的柱上，不不设设主梁和和次梁梁。它的的构造造有利于于采光光和通风风，便便于安装装管道道和布置置电线线，在同同样的的净空条条件下下，可减减小建建筑物的的高度度。其缺缺点是是刚度小小，不不利于承承受大大的集中中荷载载。l

预制钢筋筋混凝凝土楼板板：采采用此类类楼板板是将楼楼板分分为梁、板板若若干构件件，在在预制厂厂或施施工现场场预先先制作好好，然然后进行行安装装。它的的优点点是可以以节省省模板，改改善善制作时时的劳劳动条件件，加加快施工工进度度；但整整体性性较差，并并需需要一定定的起起重安装装设备备。随着着建筑筑工业化化提高高，特别别是大大量采用用预应应力混凝凝土工工艺，其其应用用将越来来越广广泛按照照其构构造可分分为如如下几种种：实心平板：实心心心平板制制作简简单，节节约模模板，适适用于于跨度较较小的的部位，如如走走廊板、平平台台板等。槽形板：它是一一一种梁板板结合合的构件件，由由面板和和纵肋肋构成。作作用用在槽形形板上上的荷载载，由由面板传传给纵纵肋，再再由纵纵肋传到到板两两端的墙墙或梁梁上。为为了增增加槽形形板的的刚度，需需在在两纵肋肋之间间增加横横肋，在在板的两两端以以端肋封封闭。空心板：它上下下下表面平平整，隔隔音和隔隔热效效果好，大大量量应用于于民用用建筑的的楼盖盖和屋盖盖中。按其其孔的形状状有方孔、椭椭圆孔和圆圆孔等。窗与门（1）窗的作用用与与类型l

窗的作用用：主主要是采采光与与通风，并并可可作围护护和眺眺望之用用，对对建筑物物的外外观也有有一定定的影响响。窗的采光作用主主主要取决决于窗窗的面积积。窗窗洞口面面积与与该房间间地面面面积之之比称称为窗地地比。此此比值越越大，采光光性能越好好。一般居居住房间的的窗地比为为1/7左右右。作为围护结构的的的一部分分，窗窗应有适适当的的保温性性，在在寒冷地地区作作成双层层窗，以以利于冬冬季防防寒。l

窗的类型型：窗窗的类型型很多多，按使使用的的材料可可分为为：木窗窗、钢钢窗、铝铝合金金窗、玻玻璃钢钢窗等。其其中中以木窗窗和钢钢窗应用用最广广。按窗所处的位置置置分为侧侧窗和和天窗。侧侧窗窗是安装装在墙墙上的窗窗，开开在屋顶顶上的的窗称为为天窗窗，在工工业建建筑中应应用较较多。按窗的层数可分分分为单层层窗和和双层窗窗。按窗的开启方式式式可分为为：固固定窗、平平开开窗、悬悬窗、立立转窗、推推拉拉窗等。（2）门l

门的作用用和类类型：作用：门是建筑筑筑物中不不可缺缺少的部部分。主主要用于于交通通和疏散散，同同时也起起采光光和通风风作用用。门的尺寸、位置置置、开启启方式式和立面面形式式，应考考虑人人流疏散散、安安全防火火、家家具设备备的搬搬运安装装以及及建筑艺艺术等等方面的的要求求综合确确定。门的宽度按使用用用要求可可做成成单扇、双双扇扇及四扇扇等多多种。当当宽度度在1M以内时时为单扇扇门，1..22—1.8MM时为双扇扇门，宽宽度大于于2.4MM时为四扇扇门。类型：门的种类类类很多，按按使使用材料料分，有有木门、钢钢门门、钢筋筋混凝凝土门、铝铝合合金门、塑塑料料门等。各各种种木门使使用仍仍然比较较广泛泛，钢门门在工工业建筑筑中普普遍应用用。按用途可分为：：：普通门门、纱纱门、百百叶门门以及特特殊用用途的保保温门门、隔声声门、防防火门、防防盗盗门、防防爆门门、防射射线门门等。按开启方式分为为为：平开开门、弹弹簧门、折折叠叠门、推推拉门门、转门门、圈圈帘门等等。平开门：有单扇扇扇门与双双扇门门之分，又又有有内开及及外开开之分，用用普普通铰链链装于于门扇侧侧面与与门框连连接，开开启方便便灵活活，是工工业与与民用建建筑中中应用最最广泛泛的一种种。弹簧门：是平开开开门的一一种。特特点是用用弹簧簧铰链代代替普普通铰链链，有有单向开开启和和双向开开启两两种。铰铰链有有单管式式、双双管式和和地弹弹簧等数数种。单管管式弹簧铰铰链适用于于向内或向向外一个方方向开启的的门上；双双管式适用用于内外两两个方向都都能开启的的门上。推拉门：门的开开开启方式式是左左右推拉拉滑行行，门可可悬于于墙外，也也可可隐藏在在夹墙墙内。可可分为为上挂式式和下下滑式两两种。此此门开启启时不不占空间间，受受力合理理，但但构造较较为复复杂，常常用于于工业建建筑中中的车库库、车车间大门门及壁壁橱门等等。转门：由两个固固固定的弧弧形门门套，内内装设设三扇或或四扇扇绕竖轴轴转动动的门扇扇。转转门对隔隔绝室室内外空空气对对流有一一定作作用，常常用于于寒冷地地区和和有空调调的外外门。但但构造造复杂，造造价价较高，不不宜宜大量采采用。卷帘门：由帘板板板、导轨轨及传传动装置置组成成。帘板板是由由铝合金金轧制制成型的的条形形页板连连接而而成。开开启时时，由门门洞上上部的转转动轴轴旋转将将页板板卷起，将将帘帘板卷在在筒上上。卷帘帘门美美观、牢牢固、开开关方便便，适适用于商商店、车车库等。l

门的构造造平开木门是当前前前民用建建筑中中应用最最广的的一种形形式，它它是由门门框、门扇扇、亮子及及五金零件件所组成。常见的门扇有下下下列几种种：镶板门扇：是最最最常用的的一种种门扇形形式，内内门、外外门均均可选用用。它它由边框框和上上、中、下下冒冒头组成成框架架，在框框架内内镶入玻玻璃，下部部镶入门芯芯板，称为为玻璃镶板板门。门芯芯板可用木木版、胶合合板、纤维维板等板材材制作。门门扇与地面面之间保持持5mm空隙隙。夹板门扇：它是是是用较小小方木木组成骨骨架，两两面贴以以三合合板，四四周用用小木条条镶边边制成的的。夹夹板门扇扇构造造简单，表表面面平整，开开关关轻便，能能利利用小料料、短短料，节节约木木材，但但不耐耐潮湿与与日晒晒。因此此，浴浴室、厕厕所、厨房房等房间不不宜采用，且且多用于内内门。拼版门扇：做法法法与镶板板门扇扇近似，先先做做木框，门门芯芯板是由由许多多木条拼拼合而而成。窄窄板做做成企口口，使使每块窄窄板自自由胀缩缩，以以适应室室外气气候的变变化。拼拼版门扇扇多用用于工业业厂房房的大门门。6、楼梯（1）楼梯的种种类类：楼梯是是是房屋各各层之之间交通通连接接的设施施，一一般设置置在建建筑物的的出入入口附近近。也也有一些些楼梯梯设置在在室外外。室外外楼梯梯的优点点是不不占室内内使用用面积，但但在在寒冷地地区易易积雪结结冰，不不宜采用用。楼梯按位置可分分分为室内内楼梯梯和室外外楼梯梯。按使用性质分为为为：室内内有主主要楼梯梯和辅辅助楼梯梯，室室外有安安全楼楼梯和防防火楼楼梯。按使用材料分：：：木楼梯梯、钢钢筋混凝凝土楼楼梯和钢钢楼梯梯。按楼梯的布置方方方式可分分为：：单跑楼楼梯、双双跑楼梯梯、三三跑楼梯梯和双双分、双双合式式楼梯。l

单跑楼梯梯：当当层高较较低时时，常采采用单单跑楼梯梯，从从楼下起起步一一个方向向直达达楼上。它它只只有一个个梯段段，中间间不设设休息平平台，因因此踏步步不宜宜过多，不不适适用于层层高较较大的房房屋。l

双跑楼梯梯：是是应用最最为广广泛的一一种形形式。在在两个个楼板层层之间间，包括括两个个平行而而方向向相反的的梯段段和一个个中间间休息平平台。经经常两个个梯段段做成等等长，节节约面积积。l

三跑楼梯梯：在在两个楼楼板层层之间，由由三三个梯段段和两两个休息息平台台组成，常常用用于层高高较大大的建筑筑物中中，其中中央可可设置电电梯井井。l

双分、双双合式式楼梯：：双分分式就是是由一一个较宽宽的楼楼梯段上上至休休息平台台，再再分成两两个较较窄的梯梯段上上至楼层层。双双合式相相反，先先由两个个较窄窄的梯段段上至至休息平平台，再再合成一一个较较宽的梯梯段上上至楼层层。（2）楼梯的组组成成：楼梯是是是由楼梯梯段、休休息平台台、栏栏杆和扶扶手等等部分组组成。l

楼梯段：：是联联系两个个不同同标高平平台的的倾斜构构件，由由连续的的一组组踏步所所构成成。其宽宽度应应根据人人流量量的大小小、家家具和设设备的的搬运以以及安安全疏散散的原原则确定定。其其最大坡坡度不不宜超过过38度，以以26—33度较为为适宜。l

休息平台台：也也称中间间平台台，是两两层楼楼面之间间的平平台。当当楼梯梯踏步超超过18步时，应应在中中间设置置休息息平台，起起缓缓冲休息息的作作用。休休息平平台有台台梁和和台板组组成。平平台的深深度应应使在安安装暖暖气片以以后的的净宽度度不小小于楼梯梯段的的宽度，以以便便于人流流通行行和搬运运家具具。l

栏杆、栏栏板和和扶手：：栏杆杆和栏板板是布布置在楼楼梯段段和平台台边缘缘有一定定刚度度和安全全度的的拦隔设设施。通通常楼梯梯段一一侧靠墙墙一侧侧临空。在在栏栏板上面面安置置扶手，扶扶手手的高度度应高高出踏步步900mmm左右。（3）楼梯的构构造造钢筋混凝土楼梯梯梯是目前前应用用最广泛泛的一一种楼梯梯，它它有较高高的强强度和耐耐久性性、防火火性。按按施工方方法可可分为现现浇和和装配式式两种种。现浇钢筋混凝土土土楼梯是是将楼楼梯段、平平台台和平台台梁现现场浇筑筑成一一个整体体，其其整体性性好，抗抗震性强强。其其按构造造的不不同又分分为板板式楼梯梯和梁梁式楼梯梯两种种。l

板式楼梯梯：是是一块斜斜置的的板，其其两端端支承在在平台台梁上，平平台台梁支承承在砖砖墙上。l

梁式楼梯梯：是是指在楼楼梯段段两侧设设有斜斜梁，斜斜梁搭搭置在平平台梁梁上。荷荷载由由踏步板板传给给斜梁，再再由由斜梁传传给平平台梁装配式钢筋混凝凝凝土楼梯梯的使使用有利利于提提高建筑筑工业业化程度度，改改善施工工条件件，加快快施工工进度。根根据据预制构构件的的形式，可可分分为小型型构件件装配式式和大大型构件件装配配式两种种。l

小型构件件装配配式楼梯梯：这这种楼梯梯是将将踏步、斜斜梁梁、平台台梁和和平台板板分别别预制，然然后后进行装装配。这这种形式式的踏踏步板是是由砖砖墙来支支承而而不用斜斜梁，随随砌砖随随安装装，可不不用起起重设备备。l

大型构件件装配配式楼梯梯：这这种楼梯梯是将将预制的的楼梯梯段、平平台梁梁和平台台板组组成。斜斜梁和和踏步板板可组组成一块块整体体，平台台板和和平台梁梁也可可组成一一块整整板，在在工地地上用起起重设设备吊装装。7、屋顶（1）屋顶的作作用用和要求：：：屋顶是是房屋屋最上层层的覆覆盖物，由由屋屋面和支支撑结结构组成成。屋屋顶的围围护作作用是防防止自自然界雨雨、雪雪和风沙沙的侵侵袭及太太阳辐辐射的影影响。另一一方面还要要承受屋顶顶上部的荷荷载，包括括风雪荷载载、屋顶自自重及可能能出现的构构件和人群群的重量，并并把它传给给墙体。因因此，对屋屋顶的要求求是坚固耐耐久，自重重要轻，具具有防水、防防火、保温温及隔热的的性能。同同时要求构构件简单、施施工方便、并并能与建筑筑物整体配配合，具有有良好的外外观。（2）屋顶的类类型型：按屋面面面形式大大体可可分为四四类：：平屋顶顶、坡坡屋顶、曲曲面面屋顶及及多波波式折板板屋顶顶。l

平屋顶：：屋面面的最大大坡度度不超过过10%，民民用建筑常常常用坡度度为1%—3%。一般般是用现现浇和预预制的的钢筋混混凝土土梁板做做承重重结构，屋屋面面上做防防水及及保温处处理。l

坡屋顶：：屋面面坡度较较大，在在10%以上上。有单坡坡坡、双坡坡、四四坡和歇歇山等等多种形形式。单单坡用于于小跨跨度的房房屋，双双坡和四四坡用用于跨度度较大大的房屋屋。常常用屋架架做承承重结构构，用用瓦材做做屋面面。l

曲面屋顶顶：屋屋面形状状为各各种曲面面，如如球面、双双曲曲抛物面面等。承承重结构构有网网架、钢钢筋混混凝土整整体薄薄壳、悬悬索结结构等。l

多波式折折板屋屋顶：是是由钢钢筋混凝凝土薄薄板制成成的一一种多波波式屋屋顶。折折板厚厚约60mmm，折板板的波长长为2—3MM，跨度9—15M，折折板的倾角角角为30度—38度之间间。按每每个波的的截面面形状又又有三三角形及及梯形形两种。第三节房屋面积积积计算一、房屋面积的的的分类1、实用面积（净净净面积）：：它它是建筑筑面积积扣除公公摊面面积、及及墙体体柱体所所占用用的面积积后的的净使用用面积积，俗称称地砖砖面积。2、建筑面积（套套套内面积积、轴轴线面积积）：：包含了了房屋屋居住可可用的的实用面面积、墙墙体柱体体占地地面积、楼楼梯梯走道面面积、其它它公摊面积积等。3、公摊面积：：：是指建筑筑物物的楼梯梯、外外墙、首首层大大堂及小小区内内其它一一些配配套设施施的分分摊面积积。二、计算建筑面面面积的范范围：：1、单层建筑物物物无论其高高度度如何，均均按按建筑物物勒脚脚以上外外墙外外围水平平面积积计算。单单层层建筑物物内如如果带有有部分分楼层者者，亦亦应计算算建筑筑面积。高高低低联跨需需分别别计算建建筑面面积时，按按高高低跨相相邻处处高跨柱柱外线线为分界界线。2、多层或高层层层建筑物按按分分层建筑筑面积积总和计计算，每每层建筑筑面积积按建筑筑物勒勒脚以上上外墙墙外围的的水平平面积计计算。3、建筑物外墙墙墙为预制挂挂板板的，按按挂板板外墙主主墙面面间的水水平面面积计算算。4、地下室、半半半地下室、地地下车间、仓仓库、商店、指指挥中心等及及附属建筑物物外墙有出入入口的（沉降降缝为界）建建筑物，按其其上口外墙外外围水平面积积计算。人防防通道端头出出口部分楼梯梯踏步时，按按楼梯上口外外墙外围水平平面积计算。5、用深基础做做做地下架空空层层，有围围护结结构者，按按其其围护结结构外外围水平平面积积计算建建筑面面积。6、坡地建筑物物物利用吊脚脚做做架空层层，有有围护结结构者者，按其其围护护结构外外围水水平面积积计算算建筑面面积。7、建筑物内的的的门厅、大大厅厅，不论论其高高度如何何，均均按一层层计算算建筑面面积，门门厅、大大厅内内回廊部部分按按其水平平投影影计算建建筑面面积。8、电梯井、提提提物井、垃垃圾圾道、管管道井井、附墙墙烟囱囱等均按按建筑筑物自然然层计计算建筑筑面积积。9、建筑物内的的的技术层层层高高超过2..2米的，按按技术术层外围围水平平面积计计算建建筑面积积。技技术层层层高虽虽不超过过2.2米，但但从中分分隔出来来作为为办公室室、仓仓库等，应应按按分隔出出来的的使用部部分外外围水平平面积积计算建建筑面面积。10、有柱雨罩罩罩，按柱柱外围围水平面面积计计算建筑筑面积积；独立立柱雨雨罩，按按顶盖盖的水平平投影影面积的的一半半计算建建筑面面积。11、有柱车棚棚棚、货棚棚、站站台等，按按柱柱外围水水平面面积计算算建筑筑面积；；单排排柱的独独立车车棚、货货棚、站站台等，按按顶顶盖的水水平投投影面积积的一一半计算算建筑筑面积。12、突出墙面面面的门斗斗、眺眺望间，按按围围护结构构外围围水平面面积计计算建筑筑面积积。13、封闭式阳阳阳台、挑挑廊按按其水平平投影影面积计计算建建筑面积积。挑挑阳台按按其水水平投影影面积积的一般般计算算建筑面面积。凹凹阳台按按其阳阳台净空空面积积（包括括阳台台栏板）的的一一半计算算建筑筑面积。14、建筑