全部底稿v1压力测试

压力测试1、孝感项目土地获取问题

项目原规划获取200亩土地，现已获取75亩，首开盘当月面积累计去化80%；

亮点：未规划综合楼，临街商铺做售楼部、洋房使用地上架空车位代替地下车位，降低建造成本，减少大宗资产沉淀。

后期土地125亩土地获取存在困难，前期部分成本（如展示区园建、板房等）只能分摊至现有货量。200亩货量：9.75亿利润：0.90亿利润率：9.26%75亩

1.99亿0.02亿1.10%利润下降8个点后期两块土地为80亩及45亩，其中80亩务必获取！项目情况2、京山项目压力测试

京山项目周期4.51亿货值，利润率10.43%，开盘7个月，可售面积去化仅为43%，去化较差，回笼率94%，项目尚有2700万应付未付工程款。压力测试为提高项目去化情况，改善现金流情况，预测降低售价5%的情况下，项目利润情况。管理费81万/月可付工程款105万/月月均可实现回款利润186万/月

原规划货量：4.51亿利润：0.47亿利润率：10.43%

降价5%4.29亿0.29亿

7.08%利润暂可控在低迷的销售情况下，建议可采用增加宣传推广或一定程度的降价，加快去化！14.5个月才能付完现有应付款3、商铺降价压力测试同心共享项目商铺货值共计13.74亿（不含沌口），占同心共享新项目利润的58%，商铺利润2.47亿，分别假设商铺降价20%、降价10%进行压力测试。

原规划商铺货量：13.74亿商铺利润：2.47亿商铺利润率：18%小股东周期利润：0.98亿年化自有资金收益率：206%

商铺降价10%12.37亿1.12亿

9%0.94亿195%降价10%可承受20%5个项目商铺利润转负

商铺降价20%10.99亿-0.14亿

为负0.89亿183%同心共享商铺降价20%，小股东周期利润下降9个点，年化资金收益率下降23%4、车位降价压力测试同心共享项目车位货值共计7.69亿（不含沌口），占同心共享新项目利润的32.5%，商铺整体去化困难，仅左岸项目有车位销售，其他项目基本无销售。同心共享车位

原规划车位货量：7.69亿项目周期利润：23.64亿项目周期利润率：10%小股东获取利润：0.98亿年化自有资金收益率：206%

车位降价20%6.15亿22.21亿

9.3%0.93亿193%车位在满足去化需求的情况下，可适当降价销售

商铺降价50%3.85亿19.96亿

8.4%0.86亿173%降价50%，小股东利润下降12个点，年化资金收益率下降33%项目情况2、广水项目压力测试(降价）

广水项目周期10.23亿货值，利润率10.17%，开盘近1个月，可售面积去化仅为26.8%，去化较差，回笼率77%。

截止2017年2月15日，楼款回笼0.34亿，支出1.15亿（其中土地款0.94亿，工程款0.19亿，其他支出0.02亿）。压力测试为提高项目去化情况，改善现金流情况，预测降低售价5%和8%的情况下，项目利润情况：在市场情况不容乐观的情况下，建议可采用增加宣传推广或一定程度的降价，加快去化！如果按照降价处理，在8月24日前（满一年）签约额达到2亿即可达到资金回正（按照回款90%，1.8亿计算资金回正时点）原规划降价5%降价8%货量10.23亿9.72亿9.41亿利润1.04亿0.72亿0.53亿利润率10.17%7.43%5.64%年化自有资金收益率107%74%55%成就共享奖金765万438万244万项目情况2、广水项目压力测试(降签约目标）

广水项目周期10.23亿货值，利润率10.17%，开盘近1个月，可售面积去化仅为26.8%，去化较差，回笼率77%。

截止2017年2月15日，股东投入总额1.39亿，楼款回笼0.34亿，支出1.15亿（其中土地款0.94亿，工程款0.19亿，其他支出0.02亿）。压力测试为测试项目资金情况，把控资金风险，预测签约目标完成率分别为90%、80%、70%的情况下，项目资金情况：分析不同签约目标完成率，股东投入资金回正不存在太大风险（考虑引入0.7亿开发贷）。但经营性现金流回正存在较大风险。2-8月份预计工程款支出为0.25亿，在签约目标能够完成80%以上时，可通过严格控制工程款支出，保证经营性现金流回正。原签约目标签约完成90%签约完成80%签约完成70%经营性现金流回正时间2017