云南大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性

大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性报告目录：TOC\o"1-3"\h\z大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性 1报告 1前言 3第一部分：项目概况 4一、宗地现状 4二、项目周边的社区配套 5三、规划控制要点 5第二部分：市场分析 6一、区域住宅市场成长状况 6二、区域市场目标客层研究 7三、目标市场定位及产品定位 7第三部分：规划设计分析 11一、初步规划设计思路 11二、定位分析与评价 11三、项目定位在规划思想中的体现 12第四部分：投资收益分析 13一、项目一期成本预测 13二、经济效益分析 15三、项目资金预测 16第五部分：综合分析与建议 17一、优势： 17二、劣势： 18三、机会： 19四、结论和建议 19前言随着****业不断发展以及大理所处的滇西经济交通中心的优越地理，同时随着社会对旅游投入力度的迅速加大，未来发展对旅游地产的需求越来越强烈。目前大理区域内旅游地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将大理的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益，为此特制定本可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、区域发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响。蝴蝶泉景区综合配套开发建设项目，位于蝴蝶泉景区以南，西与蝴蝶泉景区的蝴蝶馆相连，东与景区的前导空间相通，地理位置十分优越。而且蝴蝶泉景区纳入****集团一卡通管理，蝴蝶泉景区的日均旅游人次在8000~10000人次(旺季)、2000~6000人次（淡季）以上，而且游客进入蝴蝶泉景区后，基本上不从原路返回，以景区内蝴蝶馆处开出口，作为本项目的开端，极具人气潜力；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目处在大理古城以北30公里处，位于大理-丽江道路的要冲位置，系大理丽江旅游的黄金地段，从丽江返回到项目所在地蝴蝶泉景区，平均为每日下午四时左右，就餐休憩后，即可返回昆明。极具地理优势。第一部分：项目概况一、宗地现状1、四至范围：项目用地东至旅游市场；北至蝴蝶泉公园；西至蝴蝶馆；南至棕树河，总面积168亩；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：背靠苍山，面对洱海，依蝴蝶泉景区，地势平缓；3、地面现状，宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，实际用地面积比率较大；4、地面现有居民情况：无固定居民户，临时摊位（3米*1.2米的水泥板摊位）280个,其中:民族服饰摊位165个,大理石及工艺品摊位58个,其他摊位16个。另项目用地范围内涉及需搬迁的坟冢400家。5、地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等较少，地上地下均无受保护的历史文物古迹、可利用的构建等；6、土地的完整性：没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。二、项目周边的社区配套1、交通状况——喜洲镇公共设施完善，交通便利，通讯发达，辖区内城镇道路及乡村道路纵横交错——214国道和大理——丽江二级公路南北贯通2、喜洲镇古老的历史文化，众多的文物古迹，绚丽的自然风光，独特的人文景观，浓郁的民族风情吸引了众多的中外游客纷至沓来，旅游业成为重要支柱产业得以健康发展，喜洲镇充分利用喜洲独特的自然及人文景观，围绕名山、名水、名镇加快实施“以旅活镇”战略。3、蝴蝶泉景区与位于项目北側，互为添辉，相与增色，是最能代表大理形象的重要人文景观。三、规划控制要点1、规划建设原则。坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，以旅游民俗商业步行街的理念重新构建本项目，使之具有极具商业人气的商住环境，规划须经州市政府批准后实施；整体建设周期不超过二年。总占地面积：168亩；项目建设用地 168亩2、规划要求。项目规划必须保持沿蝴蝶泉景区开敞状态和连续性，开发面积约168亩。3、建设要求。民俗商业步行街建设与文化、餐饮、娱乐、民俗四合院住宅等设施捆绑式一体开发建设，适建两层(含两层半)建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述1.1所在区域内房地产现有供给量及结构情况调查——供应量大，竞争激烈从市场存量来看，到2003年来大理市实际住房面积800.7万平方米，人均居住面积15.7而随着住房商品化进程的加快，商品住宅的建设量逐渐占据主体地位。从近年商品住宅竣工量和供应来看，相对大理市场，总量较大。2004年8月，大理市商品房竣工面积23.22万平方米。而从销售情况看，共销售商品房面积18.7万平方米，市场竞争相当激烈。大理市的房地产结构情况：项目面积（万㎡）单元房444.9254%别墅（含小宗地开发）222.4627%商业用房156.5419%合计823.92100%——无热点，较分散大理古城目前在商业用房的开发上缺少一个能展现大理“风花雪月”白族文化和旅游、商业相结合的区域。大理的“风花雪月”不能仅仅从旅游上来展现，更重要的是要体现包含“风花雪月”的大理白族文化，如能有效的将文化和旅游、商业相结合，将会取得较好的经济利益和社会效益。1.2 所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查——供应结构发生变化大理市将在2004年下半年及2005年开发建设约22万平方米经济适用房，占大理市2004年下半年及2005年房地产开发总量的62%。区域内房地产未来供给将会出现两极分化，以低档次的经济适用房和高档次的旅游度假别墅为主，结合商业地产和小宗地开发为辅的开发结构。市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查——大理古城及周边区域的商业用房租用情况区别较大，古城范围内租用情况较好，其它地方租用情况一般。——可以看出，大理的商业发展目前还处于一个落后的阶段，没有同其在中国旅游业中的地位相符。2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查——所在区域内在售商业用房目前未开发。二、区域市场目标客层研究 调查本地商家，大多数客户有长期投资的想法，愿意购买永久性商铺或长期租用，在规划得当，商铺市场人气旺，继续蝴蝶泉景区一卡通旅游管理的前提下，愿意投资本项目的旅游商业地产。 当地投资倾向于旅游商铺。三、目标市场定位及产品定位1、目标客户追求可靠的投资回报随着蝴蝶泉景区自身受到大理、丽江地区的旅游辐射，毗邻国家级景区与周围旅游商业区的辐射，人气也骤然升温，随着政府对喜洲地区旅游的投资与宣传，越来越多的人向往着在喜洲地区从业经商，占据大理-丽江旅游交通的咽喉要道。但由于喜洲地区旅游本身存在着交通不便的缺陷，商圈人气不旺，没有系统宏观的商业策划。意向到该区域投资的人注重投资的可靠性，追求投资的稳定性。从周边的个案分析来说，原先在该区域经营的私营业主占了很大的比率。这一部分人已具有了一定的经济基础，渴望取得安身立命的家业投资，因而，本项目本着投资理财的立足点的的企划思路，将代表追求稳定生活和可靠投资的人群作本案的目标客户。2、主要潜在消费者特征描述年龄：35—55岁之间年龄分布：35岁40%45岁35%55岁15%收入：年收入设定为5万-10万职业范围：★原先的个体私营人员★公务人员外地来大理者3、目标客户群定位3.1 原先的个体私营人员35岁以上，思想成熟，事业有所成就；社会圈子十分广泛；单纯追求经济收入的意义已经不大,稳定长远的投资是很重要的；需求：选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受稳定长远的投资回报。3.2.二次或以上的置业人士35岁左右的商业成功人士；社会圈子十分广泛；夫妇双方多数皆参加工作；经济收入丰厚；欲改善现有投资状况。需求选择回报比原投资项目更好的项目。3.3.投资买家年龄在35-40岁左右；社交圈子十分广泛；经济收入渠道广泛；注重物业质素，品牌与价格；注重物业租金回报率；经常出入消费场所。需求：选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素物业。4.长期驻大理的外来商人40岁左右，在大理有自己的公司；社会圈子十分广泛；收入十分丰厚；注重物业质素及物业管理服务；经常出入消费场所。需求：选择高质素、成熟便利的投资项目。5.原住这一带的“老市民”对于大多数原住在这一带的“老市民”来说，他们经历了这里的昨天和今天的发展及巨变，他们热爱这一带，在这里长期养成的生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。4、购买动机：改善居住环境与注重经济实效是其购买的理由与需求，而通过商业区的宏观环境来实现自身的生活质量的提高，对住房的需求重点在于较合理的房型、合理的价格，要有小区环境及商业氛围，便捷交通，以及****一卡通的开通所带来的本地区物业的升值。 良好的商业价值，投资商铺可取得长期的投资回报或可作为不动产出租，以期获得固定收入。5、诱因的理由：良好的周边设施配套，以及闹中取静的地理位置，小区楼盘的品质与环境的多项唯一性是其想购房的理由。6、定位原则：通过对商铺消费群的考察，结合本案层次化特征，同时符合这三个条件的阶层是：主力目标客户——所有承受商铺总价25万元以上的精英阶层； 职业特征——1、各类和营业主，创业型业主2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员3、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授4、有隐性收入的政界人员地域特征——本地客源：大理本地购房客/来大理工作的外地精英外地客源：国内各地来沪购房客/香港、台湾来沪购房客/外籍客户年龄特征——主体年龄分布在35—50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为中产阶级的主力，除了拥有相当的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：消费特征——不讲究性价比，讲究性能比。购买高级商铺的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及收益。需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉可靠收益。这些人购物产不一定都懂行，但一定懂经营；崇尚民风，追求静雅。第三部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：高档旅游商业区、民俗文化演绎区、大理四合院落、民俗手工艺商品加工区。2、主要产品类型：两层商铺（功能涵盖民俗服饰、大理石工艺品、其他手工艺品、手工艺作坊、民俗小吃）、民俗客栈、风味餐饮饭庄，大理四合院落。3、整体项目按三期开发：首期65亩用于商业步行街及民族文化表演的开发建设，二、三期近100亩土地用于旅游商品加工观赏区、民俗四合院等项目的开发建设。二、定位分析与评价1、项目包装、项目定位策略项目定位为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐步行街，并计划纳入****景点的清单中，将建成集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”旅游消费场所，以此人气旺地为支撑，带动目标市场旅游地产投资理财的热潮。定位为：首席商业旺铺–绝版旅游地产投资项目2、项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，该项目将定位于以下概念：◆概念设计之一：以“大丽首席旺铺”进行设计

◆概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计、低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的商住区的概念

◆概念设计之三：以“黄金理财商机”为主题设计

◆概念设计之四：以“文化社区”为主题设计、旅游度假区的高尚生活圈概念

◆概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计、纯正白族式乡村别墅建筑风格的概念

等等……

三、项目定位在规划思想中的体现本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。1)可持续的居住理念可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。2）居住空间私密性适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感。3)组团中介空间的营造所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。4）亲水环境——柔性空间利用内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性“边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的“指状绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开。未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向水面敝开，符合生态设计的“微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有利于冬季挡风，东南向敞开，有利于引入东南风，此格局能有效调节环境的微气候。5）空间的可识别性和文化性商业街以吃、住、行、娱、购、乐……主题设定，强化了各区域不同特点并深具文化意蕴。6）环艺设计细部商业步行区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境。第四部分：投资收益分析一、项目一期成本预测项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）（以一期用地65亩，建筑面积24960平方米计,按0.58的容积率，28.82%的密度）编号类别收费项目收费标准金额（万元）0一期工程土地费用类项目购置费用8万元/亩520契税3%15.6小计214.58元/平方米535.61勘探设计土地平整类工程勘测设计费54.92搬迁安置费10小计26.0096元/平方米64.922行政事业性规定费用类建筑结构费12元/平方米29.952报批费6元/平方米14.976小计18元/平方米44.92803建筑工程类建安工程费96平方米/间*260间*800元/平方米1,996.8售楼处6.0096元/平方米15小计806.0096元/平方米2,011.804外部基础设施配套工程类道路含水景650*4平方米*215元/平方米134.37灯光12.0192元/平方米30公用设施(停车场)600平方米*200元/平方米12园林绿化500平方米*650元/平方米32.5小计83.6819元/平方米208．875管理类公司运行及管理费用50物业管理前期费用小计20.032元/平方米506不可预见类不可预见费用12.0192元/平方米307财务费用贷款利息以贷款390万元，贷款期为24个月计46.88销售类项目策划费用10销售策划费用10广告费用0.5~2%，以1%计按销售收入计=37.44万销售管理费0.5~1.5%，以1%计按销售收入计=37.44万9税收类营业税及其附加5.55%按销售收入计=207.792万总计3,295.59万二、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，享受政府对新办企业的各种税费的减免（免3年企业所得税）。2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：销售收入综合定价1,500元/平方米*24,960平方米=3,744万元人民币直接成本详见上述《成本表1》3,295.59万元人民币总投资（535.6土地价+64.92勘探设计+44.928报批+335.17建筑安装前期费+50+94.88）=1125.498万现金需求：1125.498－254.8土地出资－300银行贷款＝570.698万元人民币税前净利率11.98%税前利润448.41万元人民币税后利润300.4347万元人民币三、项目资金预测一、项目实施进度项目一期计划2005年4月份全面开工，工期约6个月，将于2005年11月竣工验收，年度投资计划如下：时间完成投资（万元）工程进度2005年1月152.792+50=202.792前期策划，项目规划设计、宣传及推广。2005年6月前280.8+2,011.80×50％×30％+208.87×30％＝645.231取得土地及项目一期主体工程完成30%。2005年8月前2,011.80×50％×40％+208.87×40％＝485.908项目一期主体工程完成70%。2005.8-2005.122,011.80×50％×30％+208.87×30％＝364.431项目一期主体工程封顶。2006年1月2,011.80×50％+64.92×80％＝1057.836项目一期竣工验收，正式营业。二、投资估算及资金筹措（一）前期投入资金1、土地280.8万元：2、前期策划（含人员费用）：50万元；3、项目规划设计及市场宣传、推广费用：64.92×20％+44.928+94.88＝152.792万元；上述合计：483.592第五部分：综合分析与建议一、优势：项目规模及规划优势

——在开发规模、开发理念、产品功能类别，开发经营性质上都将是大理地区仅有的项目，没有较直接的市场竞争对手项目，而且项目的发展对提升整体社会经济、行业档次形象及提高大理的国际地位都将起到积极促进的作用。

——大理没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。大理蝴蝶泉旅游商业苑将成为大理具有历史文化特色的都市旅游景点，让来到大理的人，一定要来看看大理蝴蝶泉旅游商业苑，将大理蝴蝶泉旅游商业苑建成来大理的必到之地。——168亩的土地开发，使项目在没有文化和商业相结合区域的喜洲古镇具有一定的规模。——景观因素在销售中占极重要的地位，而本项目，四周具备吸引买家的景观，特别是环境空气方面具有很大优势。在廿一世纪中国社会全面步入小康之后，围绕休闲、健康是社会消费的热点和主题，拥有了房子、车子，提高生活质量，注重休闲、健康生活将是最大的消费愿望和趋势。——项目虽身处城市，又能保持适当的距离来避开尘嚣，坐拥繁华中的静谧，做到了所谓离尘不离城。

——大理是一个极具国际化色彩的区域，项目和国际接轨，身处国际氛围的环境，能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。项目地段及地块发展优势

——地处214国道，位于大丽路的交通要道地带，并将形成以商业旅游为主的发展前景，其经济及交通有绝对的优势。

——项目位于蝴蝶泉风景区旁，地理位置好。——项目的旅游资源，是国内顶尖级的，国际上有高知名度，并且备受市场关注，有充沛客源，是有独特和唯一特征的稀缺性旅游资源，介入此类资源做文章，增值和附加值相当理想项目投资前景优势

——在上述各点的基础上，