2015年下半年山东房地产估价师理论与方法：估价目的模拟试题

2015年下半年山东省房地产估价师《理论与方法》：估价目的模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格2、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400B：628C：656D：700E：工业用地的监测点评估价格3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000近，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行.另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是.【2004年考题】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格4、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。A：个人财产B：个人房产C：出资额D：出资人家庭财产E：执行层的组织协调5、假设某类住宅价格从3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。-1.33-0.660.661.536、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于—元/m2。A.4800B.5124C.5800D.71247、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格8、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格9、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章10、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满—日前，申请延续注册。A.15B.30C.60D.9011、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章12、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调13、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资—的自有资金或股本金。15%20%30%40%14、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的一倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：一倍。5〜10,4〜65〜12,3〜66〜10,4〜63〜6,2〜315、房屋所有权证的附图是。A：地形图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调16、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工业用地的监测点评估价格17、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格18、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。A：容积率B：建筑密度C：绿地率D：土地与建筑使用相容性E：执行层的组织协调19、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行—登记。A.转移变更B.新建C.遗失D.他项权利20、选聘、解聘物业管理企业是—的职责。A.业主大会B.业主代表大会C.业主委员会D.居民委员会21、城市—的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A.详细规划B.控制规划C.指标规划D.分区规划22、某综合楼总建筑面积为10000近；其中可出售的居住建筑面积为7000近，可出租的商业建筑面积为1500近，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。A：80%B：90%C：85%D：95%E：借款合同23、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m,临街宽度为15m,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格24、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格25、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、国际货币基金组织就是使用—这种“投资”定义统计国际收支平衡。A.以资产为基础B.以企业为基础C.以交易为基础D.以价值为基础2、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为_。A.住宅用地B.公共服务设施用地C.道路用地D.绿化用地E.军事用地3、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有_。A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析4、住房公积金管理的决策机构为_。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.财政管理部门D.各级人民银行5、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有—的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移6、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。A：租赁B：抵押C：查封D：拍卖E：变卖7、楼面地价应该是。A：建筑容积率与土地单价之比B：土地单价与总建筑面积之比C：土地单价与建筑容积率之比D：土地总价与总建筑面积之比E：土地总价与建筑容积率之比8、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划B：鉴定C：估价D：赔款清算E：估损9、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足10、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费11、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。A.金融业的发展B.社会人口密度C.物价的高低D.自然环境的变化E.政治制度的变迁12、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。A：私立学校用地50年B：厂房用地50年C：大型超市用地50年D：别墅用地70年E：执行层的组织协调13、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证14、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于—等。A.收益法中预测未来的租金B.市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格15、市场法中权益状况调整的内容包括。A：土地使用期限B：容积率C：土地开发程度D：房屋空间布局E：地役权设立16、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：防灾防损职能E：分配职能17、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书18、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）0.180.124.095.0019、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B：实行销售代理必须签订委托合同C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务20、住宅小区物业管理委员会由—的代表组成。A.住宅小区内房地产产权人和使用人选举B.街道居委会确定C.公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派D.房地产管理部门确定21、所谓—就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。A.概算设计B.限额设计C.设计概算D.限额概算22、城市基本地形图的复测周期一般为一年。3〜55〜105〜1510〜2023、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。A：房地产开发企业B：政府物业管理职能部门C：公房出售单位D：业主大会E：