南京居民小区物业管理方案个例

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（一）工程服务园区内房屋小、中、大修理服务

1.小修：1）完成日常小修任务指标；2）房屋小修、急修、准时率100%；接到修理单10分钟赶到现场；零修准时（24小时）完成，急修不过夜；3）小修合格率达100%；4）水电修理不超过24小时，土建修理不超过3天。2.中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，干净，无涂污处，无违背规定私搭乱建现象；3.修理工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格把关；根据工序一步到位，杜绝二次返工现象；4.住户惬意率达到98%以上；

（二）设备设施管理园区内公共设备设施管理

1.公用设备、设施图纸、资料档案完美齐全，完整率100%2.设备设施维护良好，运转正常，平安无事故隐患达100%3.设备设施保养、检修制度完备率达99%；4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用；5.道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无任意占道，无转变使用功能；6.排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残破，定期检查一次/月；7.路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。8.公共文化消遣、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次；9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；

（三）装修管理监督业主和住户遵照有关规定举行装修

1.审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；2.检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；3.监督装修单位无危及房屋结构与他人平安、无转变用途及不行更改项目举行装修施工监督率100%；4.建造垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5.装修时光固定，不影响他人，不超时施工；6.每日三次做到巡察装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符；7.检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。

（四）保洁服务园区道路环境的日常清洁保养

1.24小时卫生保洁制；2.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；3.园区内清洁卫生、空气清爽，环境无污染，保洁率99.6%4.垃圾日产日清，公共垃圾天天清理一次；5.垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；6.地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚干净无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；7.全部公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上；8.园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。

（五）绿化管理园区内花草树木绿地日常养护和管理

1）绿化完好率100%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置柔美，花草树木与建造协调全都，基本无暴露土地；绿地笼罩率超过40%；2）有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，映衬美化环境；3）花草树木生长正常，修剪准时，无显然枯枝死杈，及病虫侵犯现象；4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5）树木无钉拴捆绑现象；6）绿地干净，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。

（六）保安服务维持园区公共秩序及住户平安

1）园区采取封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所协作，维护园区治安有权对园区内可疑人员举行查问；2）巡察时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，准时处理并上报相关部门；3）被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时光实行防范措施；危急处设有显然标记和防范措施；5）保安人员着装有显然标志和工作规范，按巡检路线仔细巡检；6）违章发生率1以下，处理及回访率100%。

（七）消防管理园区的日常消防管理

1）园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；2）火灾发生率1以下，有防范措施，定期举行平安教导、培训，保证工作人员把握基本消防技能，合格率达到100%；3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有显然标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡察检查，使之合格有效。

（八）车辆交通管理园区内提供车辆管理

1）提供车辆停车泊位、车辆发牌、记下率100%，仔细检查进出车辆及车辆凭证；2）车辆按规定路线及速度行驶，有显然交通提醒标记；3）车辆无鸣笛叫人，违章率低于1以下；4）人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。

（九）档案资料管理建立园区公共档案资料

1）建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日记干净真切；2）房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证实、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；3）有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的具体规划说明书和环境预评价书；4）有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区状况表、房屋平安普查统计表；5）有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；6）公共修理基金的提存和使用记录。

（十）代收代缴服务代收、缴费服务

1）认识收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标准、计算办法；2）认识抄看水电气表，正确读表，计量精确     （精确     率100%）并提供凭证；3）管理费收缴率98%以上；按规定收取，不擅自提升收费。

（十一）服务规范用语与客户举行日常业务交往时使用礼貌用语

1）好，感谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请小心，打搅了，请留步，您走好，再见2）节日欢乐，庆贺您工作开心，祝您好运，新年好，圣诞欢乐3）小姐，先生，女士，夫人4）让您久等了，给您添棘手了