谈房地产企业发展趋势毕业房地产

PAGE毕业论文文题目：谈房地产产产企业发发展趋趋势作者学科专业业指导教师师毕业日期期摘要所谓房地产企业业业，是指指从事事房地产产开发发、经营营、管管理和服服务活活动，并并以营营利为目目的进进行自主主经营营、独立立核算算的经济济组织织。房地产企业是我我我国房地地产企企业的主主体，占占我国房房地产产企业总总数的的百分之之八十十多。房房地产产开发业业是竞竞争性行行业，所所需资金金量大大，资源源占用用多，而而且涉涉及到社社会非非常敏感感的住住房问题题。房房地产业业作为为新兴的的朝阳阳产业、支支柱柱产业，在在新新一轮发发展周周期中，呈呈现现出一片片繁荣荣景象，在在某某些地区区甚至至出现了了过热热的势头头。中中国政府府从行行业持续续稳定定发展的的角度度出发，于于近近两年陆陆续出出台关于于土地地、资金金等方方面的调调控政政策并取取得了了一定的的成果果。分析我我国国房地产产企业业发展趋趋势，对对促进房房地产产业和整整个国国民经济济的健健康发展展，乃乃至维护护整个个社会的的稳定定都有十十分重重要的意意义。关键词：主体；；；繁荣景景象；；过热；；调控控政策；；国民民经济健健康发发展；社社会稳稳定目录TOC\o"1-4"\h\z\u1我国房地产产发发展历史和和和势………………11.1我国房房房地产发发展的的历史………………11.2房地产产产发展的的趋势势………………………22房地产企业业业………………………22.1房地产产产企业概概述……………222.2房地产产产企业现现状和和问题………………42.3房地产产产企业发发展注注重信用用……………62.4中国房房房地产百百强……………72.41201112中国房地地产产百强企企业”综合实力top1100”………………72.42201110中国房地地产产百强企企业”盈利性top1100”…………………882.43200010中国房地地产产百强之之星…………92.44百百百强之星星强化化区域布布局………………102.4455百强之星星优优化管理理体制制……………1003房地产企业业发发展战略分分分析…………………111参考文献………………121我国房地地地产发展展历史史和趋势势1.1我国近年年年来房地地产发发展的历历史我国房地产产业业业在经历历了19877--19889年的起步步阶阶段、19899--19992年的徘徊徊阶阶段、19922--19994年的快速速扩扩张阶段段和19977--19997年的调整整阶阶段后，自自1997年下半年年开开始步入入了理理性发展展的阶阶段。八十年代以前，没没有人公开地地把房地产看看成商品，更更不会把它作作为商品来买买卖。它自然然就不会形成成产业。党的的十一届三中中全会以来，在在经济体制改改革的带动下下，房地产业业，这一亿万万价值的巨大大商品开始启启动，开始流流通。进入九十年代，党党和政府为房房地产业的发发展在理论和和实践上制定定了政策依据据。1991年4月，中共中中央关于制定定国民经济和和社会发展十十年规划和“八五”计划的建设设中要求：“城镇住房建建设要保持合合理规模和增增长速度，适适当加快房地地产综合开发发和住宅商品品化进程”。经济体制制改革的进一一步深化，有有力地推动了了房地产业的的飞速发展。中中国房地产业业已经出现走走向商品经济济的第二次高高潮。而其重重要标志就是是，房地产业业在整个经济济发展中的地地位、作用、意意义突出地显显现出来。历史进入了一个个个新的世世纪，随随着西部部大开开发步伐伐的加加快，及及中国国入世后后投资资环境和和法律律与国际际惯例例靠拢，国国外外公司和和企业业将以更更大的的规模进进入我我国，尤尤其是是外资机机构的的进入，则则有有利于改改善房房地产开开发的的融资环环境，刺刺激房地地产业业的发展展。这这意味着着房地地产业发发展的的第三次次高潮潮已经到到来。从目前国内房地地地产的经经济来来源分析析，房房地产投投资依依然呈现现出不不断增长长的态态势，占占全社社会固定定资产产投资的的比重重也比较较大。这这种投资资一方方面来自自国内内民间资资本的的投入，另另一一方面就就是国国际投资资。其其中前者者是主主要投资资来源源，占到到国内内房地产产市场场投资总总额的的绝大部部分，2011年这一比比例例约在76%左右，而而从从增长速速度来来看，除除了2008年有较小小回回落，2004年至2010年都持续续了了高速增增长状状态，2011年随着国国内内房地产产调控控政策的的出台台，这一一数据据又逐渐渐开始始归落。1.2国际房房房地产发发展的的趋势从国外外外发达国国家的的发展来来看，房房地产市市场都都曾为这这些国国家的经经济发发展做出出过很很大贡献献。但但是也有有很多多因为房房地产产而失足足的例例子，像像是日日本持续续十年年的经济济衰退退，根源源就是是房地产产泡沫沫，包括括上次次席卷全全球的的金融海海啸，也也是由美美国的的房地产产企业业和银行行引发发，那么么国内内房地产产市场场是否存存在泡泡沫是人人们最最为关心心的问问题。2012年4月月月18日，国家家统统计局发发布了了3月份70个大中城城市市的房价价数据据、房地地产投投资、土土地供供应量进进一步步收窄，商商品品房成交交量却却加步回回暖。最最新统计计数据据表示，与与2012年3月相比，70个大城市市中中新房价价格下下降的城城市是是46个，持平平的的城市是16个，上涨涨的的城市是8个，环比比价价格上涨涨的城城市中涨涨幅都都没有超超过0.2%。从同比比来来看，与2011年同月相相比比，70个大中城城市市中，价价格下下降的城城市38个，比2月份增加加了11个，这是是自2011年9月个别城城市市再次出出现价价格同比比下降降以来，下下降降城市个个数最最多的月月份。从从环比数数据看看，北京京、上上海、广广州、深深圳等一一线城城市新建建商品品住宅销销售价价格环比比连续续6个月下降降。东东南沿海海城市市如杭州州、宁宁波、温温州、金金华、青青岛等等新建商商品住住宅销售售价格格换笔降降幅也也进一步步扩大大，，3月份比2月份分别别扩扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点点。以上数据表明，国国内的房地产产市场依然会会有较大的发发展空间，据据此可以判断断中国的房地地产市场进入入了一个特殊殊的发展阶段段。房地产市市场的现实需需求升级具有有可观的空间间，我国房地地产市场在未未来的一段时时间仍将处于于总量增长型型发展时期。2房地产产产企业2.1我我我国房地地产企企业的概概述从所有权的角度度度来看，在在多多种经济济成分分并存条条件下下，我国国现阶阶段房地地产企企业的性性质划划分为全全民所所有制企企业、集集体所有有制企企业、私私营企企业、股股份合合作制企企业、股股份制、外外资资企业等等。（1）全民所所有有制企业全民民所所有制企企业是是指依法法自主主经营、自自负负盈亏、独独立立核算的的生产产和经营营单位位。企业业的财财产属于于全民民所有，国国家家依照所所有权权和经营营权分分离的原原则授授予企业业经营营管理权权。企企业对国国家授授予其经经营管管理的财财产承承担民事事责任任。目前前，这这种类型型的房房地产企企业在在我国占占有相相当大的的比重重。(2)集体所有有制制企业集体体所所有制企企业是是资产属属于劳劳动群众众集体体所有、实实行行共同劳劳动，在在分配方方式上上以按劳劳分配配为主体体的社社会主义义经济济组织。(3)股份制企企业股份份制制企业又又称股股份有限限公司司，它的的全部部资本分分为等等额股份份，采采取发起起设立立和募集集设立立的方式式筹集集资本金金。出出资者通通过投投资取得得相应应的股份份，成成为公司司股东东，按所所持股股份享有有权利利并承担担有限限责任。它它属属于混合合所有有制性质质。(4)股份合作作制制企业股份份合合作制企企业，是是指以企企业职职工出资资为主主或者全全部由由企业职职工出出资构成成企业业法人财财产，是是合作劳劳动、民民主管理理、按按劳分配配和按按股分红红相结结合的企企业法法人，其其性质质是劳动动者的的劳动联联合和和劳动者者的资资本联合合相结结合的集集体经经济。(5)私营企业私营营企企业是指指企业业资产属属于私私人所有有，雇雇工8人以上的的营营利性经经济组组织（1988年6月颁布的的《中中华人民民共和和国私营营企业业暂行条条例》）。私私营企业可以以分为独资企企业、合伙企企业和有限责责任公司三种种。(6)外资企业外资企企业包括中外外合资经营企企业、中外合合作经营企业业和外商独资资企业（简称称“三资”企业）。中中外合资经营营企业是指我我国的公司、企企业或其他经经济组织与外外国的公司、企企业或其他经经济组织及个个人按照中外外合资经营企企业法的规定定，在我国境境内共同投资资、共同经营营，并按投资资比例分享利利润、分担风风险及亏损的的企业。中外外合作经营企企业是指我国国企业、其他他经济组织与与外国企业、其其他经济组织织或个人根据据有关法律在在我国境内设设立的，依照照合同联合经经营的企业。外外商独资企业业是指依照外外资企业法在在我国境内设设立的，全部部资本为外国国投资者所投投入的企业。改革开开放以来，我我国确定以公公有制为主体体、多种经济济成分共同发发展的方针。房房地产经济同同样出现了公公有制实现形形式多样化和和多种经济成成分共同发展展的局面。2003年10月党的十六六届三中全会会发布了《中中共中央关于于完善社会主主义市场经济济体制若干问问题的决定》，指指出：“要适应经济济市场化不断断发展的趋势势，进一步增增强公有制经经济的活力，大大力发展国有有资本、集体体资本和非公公有资本参股股的混合所有有制经济，实实现投资主体体多元化，使使股份制成为为公有制的主主要实现形式式。”按这个精神神，房地产行行业作为竞争争性行业，独独资的国有企企业要逐步转转制，大量改改制为混合所所有制的股份份制企业，同同时还要大力力发展民营经经济，使混合合所有制成为为公有制的主主要实现形式式。现有国有有房地产企业业，要按照建建立现代企业业制度的要求求，深化改革革，实行公司司制改造，资资产重组，加加强科学管理理，提高资本本运作效率，特特别是要提高高集中度，发发展具有国际际竞争力的大大公司和大企企业集团2.2房地产产产企业的的现状状和问题题目前，我国房地地地产商目目前面面临着巨巨大的的资金压压力。据据相关经经济学学家分析析，目目前我国国房地地产商面面临5000亿元以上上的的资金缺缺口。一一些中小小地产产商随时时面临临资金链链断裂裂的风险险。同同时，近近年来来，房贷贷一直直被我国国银行行界视为为优质质贷款项项目，各各大银行行为了了争夺此此项业业务展开开恶性性竞争，不不断断降低门门槛，导导致房贷贷规模模成倍扩扩大。房房贷业务“一枝独秀”的繁荣背背后后，是潜潜在的的巨大风风险。据据统计，我我国国80%左右的土土地地购置和和房地地产开发发资金金，是直直接或或者间接接地来来自银行行贷款款，而个个人通通过按揭揭贷款款买房的的人，占占全部购购房总总数的比比例高高达90％，这意意味味着房地地产市市场的绝绝大部部分风险险系在在金融机机构身身上。并并且，由由于房价价下跌跌，一些些购房房者将拒拒绝偿偿还银行行贷款款。而这这些风风险最终终无疑疑都会转转嫁给给银行，从从而而导致我我国的的银行业业面临临巨大的的房地地产信贷贷风险险，加剧剧我国国经济波波动。由于房市不景气气气，成交交量急急剧下降降，加加上来自自房市市的竞争争加剧剧和规范范性制制度约束束增强强，一些些房地地产中介介出现现了经营营困难难和倒闭闭。以以来，随随着“中天置业业卷卷款逃逸”事件和“长河地产产关关门倒闭”事件的发发生生，房地地产业业内一时时风声声鹤唳。随着政府自身制制制度建设设和监监管的加加强，随随着公民民主权权和民主主的推推进及法法制、舆舆论的建建设的的完善以以及产产权的明明晰，政政府（尤尤其是是地方政政府）及及其官员员在土土地交易易、城城市拆迁迁、项项目开发发等过过程中的的腐败败等机会会主义义行为会会逐渐渐的得以以规范范。具体问题如下：：：1、房地产企业业业数量多，规规模小。20世纪990年代代中后期期到现在在，虽虽然我国国房地地产开发发业不不再象以以前那那么混乱乱，许许多房地地产公公司已初初具规规模，有有些还还颇具实实力，但但相对“小、散、差差”的特点并并没没有改变变。截截至2003年，我国国房房地产企企业具具有一级级资质质的企业业仅有有349家。2、房地产产企业业开发能能力低，规规模模经济差差。房地产企业业业是非常常典型型的资金金密集集型企业业，并并且具有有高投投入、高高回报报、规模模经济济性强的的特点点。而我我国大大多数房房地产产企业规规模小小，资源源分散散，企业业整体体开发能能力低低，与其其资源源密集型型的行行业特点点极不不相适应应。例例如，上上海市市目前的的房地地产企业业有2000多家，平平均均注册资资本金金不足2000万元，实实收收资本金金不足足6000万元。上上海海市房地地产企企业数量量多而而开发项项目规规模小，在在2003年全市82677..51万平方米米的的施工面面积中中，平均均每个个企业的的开发发面积仅仅为3.3万平方米米，销销售百强强的房房地产企企业总总共只占占市场场份额的4﹪左右。3、房地产产企业业资产负负债率偏偏高，经经营风险险大。由于历史上上上的种种种原因因，我国国房地地产企业业普遍遍存在着着自有有资金不不足的的问题，企企业业所需资资金主主要是靠靠银行行贷款解解决。目目前，国国内最最大的房房地产产企业净净资产产规模也也不过过几十亿亿元人人民币，与与境境外房地地产企企业动辄辄几十十亿、几几百亿亿美元相相比，实实在相距距甚远远。我国国房地地产企业业资产产负债率率多在在70﹪以上，有有的的高达90﹪。这种过过高高的负债债必然然影响企企业的的资信，增增加加其运作作房地地产开发发项目目的财务务成本本，使其其盈利利水平下下降或或出现亏亏损现现象，甚甚至引引发负效效应的的连锁反反应。4、房地产产企业业信用差差，不重重视品品牌的创创立。由于我国的的的房地产产企业业的利润润率一一般都超超过社社会其它它行业业的利润润率，同同时由于于房地地产开发发业的的进入壁壁垒较较低，从从上世世纪90年代开始始，一一大批社社会游游资涌入入房地地产开发发行业业。这些些开发发商短期期行为为严重，既既没没有长期期的企企业发展展规划划，也不不重视视自身的的信用用和品牌牌，面面积缩水水、价价格欺诈诈、质质量低劣劣，延延迟交房房等问问题时有有发生生。这不不仅侵侵犯了消消费者者的合法法权益益，而且且直接接影响着着房地地产企业业自身身的发展展。房地产企业是中中中国房地地产企企业的主主体，目目前官方方统计计的数字字是全全国近3万家，占占中中国房地地产企企业总数数的80%多。中国国城城镇住房房制度度改革的的不断断深化，个个人人购房取取代集集团购买买成为为市场交交易的的主流，以以及及中国加加入世世贸组织织，对对外开放放步伐伐大大迈迈进等等内外因因素，给给中国房房地产产企业的的未来来发展带带来前前所未有有的机机遇和挑挑战。宏宏观总体体来看看，目前前中国国房地产产企业业的现状状不容容乐观，其其中中许多问问题都都亟待解解决，集集中表现现在所所有制、规规模模、效益益等三三个方面面。2.3房地地地产企业业发展展注重信信用在美国，房地产产产广告很很少，没没有很大大的路路牌广告告，报报纸、广广播和和电视里里也没没有多少少房地地产广告告。房房地产公公司的的现场售售楼部部，没有有售楼楼小姐，都都是是中年妇妇女，而而且她们们只讲讲楼盘的的优点点，不做做推销销，服务务台上上也只有有一个个很简单单的价价格表。美美国国一些房房地产产公司对对客户户按信用用实行行分类，社社会会信用指指数高高的可以以实行行零首付付，信信用不好好的客客户则要要一次次性缴纳纳很高高的购房房款，或或者必须须一次次性付清清。美美国房地地产市市场重质质量、重重信用，不不像像我们有有些房房地产公公司重重营销、重重社社区概念念。这这是房地地产市市场发展展成熟熟的一个个表现现。2.4中国房房房地产百百强中国房地产TOOOP10研究组在2010中国房地地产产百强企企业研研究的基基础上上，基于于对规规模性、盈盈利利性、成成长性性、稳健健性和和运营效效率等等五个方方面的的深入研研究。2.41222012中国房地地产产百强企企业”综合实力top1100”综合实力TOPPP10企业特别别表表现出了了规模模大、盈盈利性性好、成成长迅迅速、稳稳健性性强、运运营效效率高等等特点点。规模模性方方面，综综合实实力TOP110企业总资资产产规模达达到783..7亿元，同同比比增长42.22%，远高于于百百强企业业均值值256..4亿元；盈盈利利能力方方面，综综合实力TOP110企业净利利润润均值为38.1亿元，同同比比增长32.33%；成长能能力力方面，综综合合实力TOP110企业房地地产产业务收收入均均值超过200亿元，同同比比增长40.22%，远高于于百百强企业业平均均水平。稳稳健健性方面面，综综合实力TOP110企业在2009年资产负负债债率均值值保持持在60%左右，合合理理有效利利用了了财务杠杠杆；；运营效效率，综综合实力TOP110企业存货货周周转率均均值为为0.6，高出百百强强平均水水平0.04。2.42222010中国房地地产产百强企企业”盈利性top1100”盈利性TOP1110企业在2009年净利润润总总额快速速增长长，均值值达到到30.885亿元，为为百百强企业业净利利润均值值的2.8倍，盈利利水水平优势势突出出。TOP110企业总资资产产收益率率均值值为6.588%，比同期期百百强企业业高出出0.78个百分点点；；净资产产收益益率均值值为20.8833%，比同期期百百强企业业高出出2.03个百分点点。其其中，卓卓越的的净利润润为12.5亿元，同同比比增长278..008%。2.43222010中国房地地产产百强之之星2.44百百百强之星星强化化区域布布局百强之星企业结结结合品牌牌影响响力和企企业自自身优势势，在在区域布布局上上探索出出适合合企业发发展的的道路。百百强强之星企企业以以区域核核心城城市为基基础，强强化区域域内市市场布局局，突突出区域域优势势，北辰辰、沿沿海等企企业不不断完善善企业业区域内内布局局策略，根根据据不同区区域特特点采用用因地地制宜措措施，打打造适宜宜当地地的产品品，有有效地提提高了了品牌的的知名名度，推推动了了企业的的快速速发展.2.45百强强强之星优优化管管理体制制随着百强之星规规规模的日日益壮壮大，实实力不不断发展展，纷纷纷采用用科学学高效的的管理理制度。百百强强之星管管理模模式由之之前的的粗放式式管理理向精细细化迈迈进，在在管理理运作中中，加加强企业业的执执行力，实实施施管理流流程可可操控性性，加加入了考考核管管.3房地产企业业发发展战略分分分析目前国内外学者者者对战略略实施施在战略略管理理中的重重要性性越来越越关注注。W.钱?金和勒妮?莫博涅教教授授合著的的《蓝蓝海战略略》一一书更是是提出出“将战略执执行行建成战战略的的一部分”的观点。我我我国中小小型房房地产企企业很很多都没没有引引进战略略管