课时第一章房地产估价文书写作

20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE1 准面 、第PAGE1

第一章房地产估价文书写作第一节产估价文书概述（了解第二节房地产估价报告写作（重点掌握）四、房地产估价报告示例（第三节主要房地产估价文书写作（了解）五、估价报告内部审核表（改错借鉴）年指改合2014412—1220136 分分年题分5142011515—1520107217.528.520091030—302008412102220071236—362006515—152005515—152004412—12年考题内2013指错封面中没有估价报告出具价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点的理价值定义表述错估价结果未考虑优先受偿款，尚有11万工程款未估价结果报告中缺少房地产估价估价结果报告中缺少实地查勘日7.估价结果报告中缺少市场风险提8.市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分指错1.封面中“估价人”错误，应为房地产估价师，少估价师2.假设和限制条件中：依据委托人要求不3.结果报告估价对象权益状况描述2012改1.法律上错误，未完成手续应按原规划用途为法律，故应该为综合用途为法律2.技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来定其是否能拆年考题内2011指错权益状况描述不全，缺少土地使用权人被征收房屋价值定义没有说明不包含租赁、抵押、影估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依缺少估价方法选择的理由。或估价方法选用理由未充分说房地产估价师不得以签章代替签2010指错致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函估价报告使用有限期估价对象实物状况描述不完或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况价值定义中缺未设定优先受偿权下的市场价值定义结果报告的估价结果没有大写年考题内2010指错缺少风险提示（或说明错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：自估价时点起半年内有效。改为：自出具之日起半年内有效2010错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致2009指错致委托人函中缺估价对象的详细说明致委托人函中缺估价报告应用有效期3.3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。年考题内2009指错估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍估价对象中缺区位状况说明或介估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含三层）等估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》估价原则缺谨慎原估价报告中缺变现能力分析2008指错估价原则不必考虑谨慎原估价报告有效期表述不正缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整改错：价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。估价时点错，应为征收公告之日年考题内2008改错估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。2007指错致委托人函中缺少估价目房地产估价师缺少参加实地勘察的估价人员结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介2007指错结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人未考虑抵押情况对价值的影响他项权利日期不够具体结果报告中估价目的叙述不清没有说明估价方法选用理附件缺少房屋共有权证复印年考题内2007指错附件缺少估价对象内部附件缺少他项权利证2006指错致委托方函缺估价时点致委托方函缺估价报告应用的有效期结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错2005指错结果报告缺估价原结果报告中缺少估价方法定义技术报告缺市场背景分析估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分估价结果缺少单价2004指错致委托人函中没有说明估价时点致委托人函中缺法定代表人的签估价方法中未说明计算方法的定估价报告不完整，缺少附指错估价时间用语错误，应为估价时缺少估价原估价方法中缺少选用的估价方法的定义未说明估价结果确定的理10-40第一节2015年2015年房地产估价师 准面 、第PAGE10 准面 、第PAGE10受理委托→拟定估价作业方案→搜料→实地查勘估价对象→选定估价方法进算→撰写估价报委托方单方的就生一个估价机构的估价业务来源可能会有多种，如来源于银行、企业、以及个人等，因此估价机（六）估价对象实地查勘记录（14错题的响资，将这资放估价告件18页价象位图估对象观内况、围环和观）以估价据查价对实查勘录否翔直影估价象的【考点】估价对象位置图、估价对象内、外部状况，周围环境和景观，要放入附件，不放的算4求3求用词准这是对词义的基本要求，要根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以“估价对象房地产每平方米4800～5300之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕用词不可带有较感的估报这样：估对象在置特别捷路面常整宽，日水马，川格于体将外行了丽装饰修，事实能与形估结论关但该改比较一些主要指标，例如利润、资产负债率等。）这样用数据说话，就比简单地用带有感彩的评语有说服句子简洁，概括性搭配得语义上要符合情理，符合语则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节逻辑严13%，后15%。特别是一些容易的字不能错第二节 四、估价师（2013改变，原称“房地产评估师”，常考）重点，是纠错题，占纠错题70%分值可作为一处错误。如注明“略”，可视为不缺项。《房地产估价规范房地产估价案例与分房地产估价理论与方房地产估价基本术语标准（2014211999年颁发的《房地产估价规范》许多内容已经不适合现在的评估业务，但它是和行业标准，具有四者中最高的性；房地产估价案例分析和房地产估价理论与方法有时相关内容在说法上不一致，建议考生以房地产估价理论为准；房地产估价报告评审标准，是从评审角度界定的，可做学习时参估价委托房地产估价机估价报告编号为本估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的管理及查阅。估价报告编园××阁第20层A评估”。估价委托房地产估价机处错误。答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。指错：封面中“估价人员”应为“房地产估价 具报告的估价机构 估价报告出具日期：201484估价报告编号：××估字[2014]××致函日期，应注明致函的年、月、日致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他代替公章，法定代表人或执行宜在公章。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他代替公章，（。（必须是公章，其他算错，无公章算错）签名。法定代表人或执行宜在其上签名或盖章22。经过实地查勘和市场，遵照《中民城市房地产管理法》、《房地产估价元，大写金额壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾仟壹佰肆拾元整××房地产估价有公五

二〇一四年十【错误3】缺少抵押三个价值的披露。抵押目的、估价结果还应披露假定未设定优先受偿款权利下【高频考点】2006、2009、2010案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”；2004年、2006的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”；2004答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”；2009托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、2007函中缺少估价目的”；2012托人函及技术报告中的 估价报告应包括：估价师、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级。估价报告的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价结果报告、估价技术报告和附件各当按估价委托合同约定不向委托人提供估价技术报告时，估价报告的中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应当有单独的，且该中应按前后次序列出估价技术报告各个组在致委托人函后中文字、页码、内容与正文一致 （四）估价师的写作（2013变化，原为“房地产估价师等作出承诺和保证。不能将估价师的内容与估价假设和限制条件的内容相，或把估价师变成注鉴证性（性、性）估价报告的房地产估价师应包括下列内容漏 非鉴证性估价报告的房地产估价师，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。我们是依照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地个人代替签名）注：房地产估价师的写作内容不能与估价假设和限制条件的内容相，不能把房地产估价师变成免责。明应是房地产估价师”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）；2012年“房地产估价师中不能依据当事人要求进行评估”。价师进行了尽职仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无1）；4不为了估低、规应的勉尽务等估价设。估价对象明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让估对象价时点房产场为开自愿市场即满足下件（1自售的方自愿买方（）双无何利系，目的追各自益最化；3）方解对、知市行；（）双较充的间进；（）存在殊者的册房地产估价师实地，估价对象1幢办公楼、2幢宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原人尚有任何有关估价对象价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊方式下的特殊价格等对估价结果的影响。当上述条估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的、或有及经营决策或市场运作失当对其估委托提的南房证管处××号房所有证载，3幢及5工业房建筑结均钢筋凝结构经地产价实勘，际钢结，证载一，据实情 用，亦不得以其他任何方式公开。（）2）3）（4（5（6；（）（8）（9（1）1地估价；12实地勘；（）估作期。果房地抵估报告还估价委托房地产估价机 估价目企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地属转移的附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车、球场等的提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车、球场等的建筑物及其估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应或租赁、抵押、作为出资等活动的。2006）。0072010物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；2010第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”。2012：“未明确说明加层价值时点（2013之前写作估价时点价值类的土地使用权在正常情况下，由熟悉情况的双方以公平方式在评估时点自愿进行的金额，往考点2010年“价定中未设先受权的市价定义。211：值定义表述，缺“不考被收屋租、押等素影响等容。213：提供的估价原内对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格2003则”。2005果报告缺估价原则”。2008必考虑谨慎原则”2009：“估价原则缺谨慎原则”估价依估价依据是指估价所依据的有关法律、和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价价据具表为以几面：）关律、和政，括有法、行，和发的有司解，估对所的有地性，属门发的关部门规和策，价象所地颁的关章政策2）关价准，括地估价的、业准、导见估价象在；3估价托、价委）【往年考点】2009估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”2011不应将已过时的估价年：估估价方估价结除房地产抵押估价外，当估价对象为房地产时，应按表1-2格式说明不同估价方法的测算结果2015年2015年房地产估价师 测算结总价（元或万元单价（元/㎡评估价总价（元或万元单价（元/㎡ 测算结估价结估价总价（元或万元单价（元/㎡估价总价（元或万元单价（元/㎡估价总价（元或万元单价（元/㎡总价（元或万元单价（元/㎡汇总评估价总值（元或万元平均单价（元/㎡房地产抵押估价中假定未设定优先受偿权下的价值，应按表1-2或表1-3格式说明不同估价方房地产抵押价值评估结果，应按表1-4式说明最终评估价值 估价估价估价1.假定未设定优先受偿权下的价总价（元或元单价（元/㎡2.估价师知悉的法定优先受总额（元或元2.1已抵押担保的债权总（元或万元 20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE19 准面 、第PAGE192.2拖欠的建设工程价总额（元或元2.3其他法定优先受偿总额（元或元3.抵押价总价（元或元单价（元/㎡间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的价值。估价结果和致估价委托人函一致；和技术报告一致。如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值期，不得以个人代替签名。 表1-姓名号签名签名日年月年月年月估价对象描述与分2015年2015年房地产估价师 准面 、第PAGE20 准面 、第PAGE20设计使用年限，使用状况及完损状况，其他等。述主要说明以下内容：土地所有权状况，土地使用权状况，规划条件、他项权利设立情况，土地使用，容：房屋所有权状况，担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划证，建设工程规划证，建设工程施工证等的取得情况。市场背景描述与分程度以及水平。应注意一定时期相关政策、的出台对房地产市场的影响要注意的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策等的时效性、估价对象最高最佳利用分（2）或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行估价方法适用性分））45估价委托书复印件估价对象位置示意图估价对象实地查勘情况和相关，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的房地产 。对未进行实地查估价对象法定优先受偿款情况，应说明对估价对象法定优先受偿款进行了，并应提供反映估房地产估价机构和估价资质复印件估价报告出具日期：201028××房地产筑物（总建筑面积为28238.8865m2）的房地产市场价格进行估价，价值时点为2010年1月12日，估价目的值时点的市场总价￥437，949，178元（肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整），估价对象的抵押价值为￥436，307，873元（肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整）。××土地与房地产估价咨询二〇一〇年二月八二、估价师（五）估价对象法定优先受偿款情（九）房地产估价机构和估价资质复印关系我们是依照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地200年1月12（范之内如范围外说，否此误。查勘期是价时，押报一般）房地产估价师表1-1号签日201028201028估价对象明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让的目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和，洽谈期间物业本次评估对象所在建34486.9907m2，其中：塔楼建22049.7608m2，裙楼建筑面积为8661.0895m2，室建筑面积为3776.1404m2。 但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828m2，回迁住宅建筑面积2515.9008m2，公建配套等其他建筑1576.6206m2，即列入本次评估范围的建筑面积为28238.8865m2，以上数据根据委托方提供的《分户面积预测表》确定本评估积据根委方供的分预积表进算其销售营筑积较国有9】第86）的迁面有调整，格标及定调整不行年修”，次估按该定扣除了应地出金若与际符应以门为准。价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊方式下的特殊价格等对估价结果的影响；当上述条估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的、或有及经营决策 本公司同意，不得向委托方和估价报告部门之外的单位和个人提 不得于任何公开上。住所：广州市××区××路××号××10楼有效期限：2010日至2013月××已基本竣工，目前在装饰改造中。估价对象土地面积为2404m2，建28238.8865m2。估价对象2层车库，地上31层，其中：1～5层为裙楼商业、6层为花园、7～30层为2幢住宅塔楼31设备层。估价对象总建筑面积为34486.9907m2，其中：塔楼建筑面22049.7608m2，裙楼建筑面积为8661.0895m2，室建筑面积为3776.1404m2。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828m2，回迁2515.9008m2，公建配套等其他1576.6206m2。估价对象土地性质为出让，土地用途为商住。1998年，原人广州市×××房地产实业发展以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至2007给广×房地产，现使用权人为广州×××房地产。估价对象未设立他项权估价对象位于广州××区××路××号，东×路、西至小巷、南至××后街、北至××路。×业，土地实际容积率为12.37。土地使用年限住宅剩余58.2＝70（2010112－1998310）＝70111002＝70－11.8＝58.2土地实际容积率＝29736.19/2404＝12.37（见29页表1-建筑物状夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9m，六层约为2.7m，七层至二十六层为2.9m，二十七层至三十层为窗二OO二日法律、和政策性文技术标准、规程、规①《房地产估价规范（GB/T50291-③《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）委托方提供的相关资【错误】缺《建设用地规划证》，在建工程抵押必须提供三个估价人员收集的相关资②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场等数据资料合法原法处分等方面，在合法方面，应以房地属和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在上都试图充分独立、客观、公正原替代原谨慎原根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本近法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市假设开发法是在估算开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的市场比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的案例并与之比较，对案例价 房地产抵押价值=假定未设定优先受偿权利下的市场价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿估价人员经过实地查勘和测算，采用市场法测算结果444919292用成本法测算结果为517578元，利用平均法最终确定估价对象在价值时点的市场总价为￥437，949，178元（肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整），估价对象的抵押价值为￥436，307，873元（肆亿叁仟陆佰 盾房地产估价师表1-2号签1-序影响因变现能力分1通用估价对象证载用途、实际用途均为商住，但其目前状态为在建工程，其通用性一2独立使由于各估价对象情况明晰，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较3可分割转让估价对象为在建工程，房地产可分割转让响，价格可能仅为其公开市场价值的50%左右，详见下表。估价对象变现折减因素、折减率1-序影响因折减率1买方市场有限20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE29 准面 、第PAGE292快速变现方式、时间3拍卖等方式中介费4买方市场处置资产的心5其他不可预见合估价对象变现时间长短分估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下费用与税费（1）佣金：约为价格的土地：按价格比原开发或购置成本的增值额一定比例土地手续费：按面积计算3元/平方米处置变现后的清偿顺人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部时，并且当事人没有约定根据本次估价过程的勘察、、询证、查证和等工作所得，有关事项特此说明如下1998年，原人广州市×××房地产实业发展以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于1999年7月取得《建设工程施工证》，2005年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，广州×××房地产取得了估价对象后于2007年8月将估价对象由福鑫更名为，2008年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.228.2正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状房地产市场变化情抵押估价报告使用提2015年2015年房地产估价师 准面 、第PAGE30 准面 、第PAGE30估价对象实物状况l-6—土地实物状况1名广州××区××路2四至及状东×路、西至小巷、南至××后街、北至××路。×路及××交汇处，均为双向4道3面24044用商5形较规则6地形地地势较平坦，坡度—土地实物状况7土壤地地基承载力一般，地质条件8基础设备七9土地开度地上已31实际容总建筑面积为 ㎡，计算容积率面积为29736.19㎡（室、六层层和三十一层设备、造型层面积不计算容积率），建成项目实际容积率为12.37二建筑物实物状1名××在建商业2建筑规估价对象总建筑面积 ㎡，其中：塔楼建筑面积为22049.7608㎡，裙楼建筑面积8661.0895㎡，室建筑面积为3776.1404㎡。未计入评估范围的已售住宅建筑面2155.5828㎡，回迁住宅建筑面积2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面积1576.6206㎡，即入本次评估范围的建筑面积为28238.8865㎡3层数和2层为车库，出分开，地上31层，其中：1-5层裙楼商业、6层花园、7-30层为2栋住宅塔楼、第31层为设备、造型4建筑结整体建筑为框架剪力墙结5层高和净首层和夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9米，六层约为2.7米，七层至二十六层为米，二十七层至三十层为3米6份约于2005年基本竣工，后停工至今，现装饰装修改造中，计划2010年6二建筑物实物状7空间布裙楼商业l～5层，6层花园，7～30层塔楼为住宅，其中：7～14层（现编6～13层）、16～21层（现编l5～20层）为两梯四户，均有两面以上采光，且通风及景观俱佳；15层（现编l4层）为两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且通风及景观俱佳；22层（现编21层）为两梯两户，均为三面采光的大户型，通风及景观俱佳；23—30（现编22～29层）两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且及景观俱佳，其中：30层（现编29层）为两层高复式户8实用首层商业总体实用率约为94.1%；二层至五层商业实用率约为81.6%～84%；六层为层；七层至三十层各单元实用率约为80.7%，其中三十层为复式单元；三十一层为设备层及造型层，实用率约为95.19装饰装车库出分开，地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为：地面为抛光砖，内墙为石材，天花板为造型吊顶，安装吊灯；部分为：毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。裙楼外主要为大理石，首层部分为落地钢化玻璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观设施设商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行完损状结构完整；装饰装修情况为裙楼外墙较新，塔楼外墙为成新度90%；室内装修为毛坯、无损坏况；综合成新率约为95%。（后面成本法折旧计算需要估价对象权益状况描述与分析1-—土地权益状况1土地性质、用出让、2土地面24043属情所有国使用1998年，原人广州市××房地产实业发展以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，约于2007年转让给广州××房地产有限公司，现使用权人为广州××房地产他项无4目前使用情地上在建商住楼，已基本竣工，目前在装饰装修改造5土地使用无6土地使用年住宅58.20年，商业28.207其他特殊情无二建筑物权益状1房屋所有权状房屋所有权人为广州×××房地产，部分商品房为回迁用途，回迁房面1606.1215㎡2占用情估价对象所在物业为在建工程，未计入评估范围的已售住宅建筑面积为2155.5828㎡回迁住宅建筑面积2515.9008㎡3他项权利设立至价值时点无他项权利设20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE32 准面 、第PAGE32无无4估价对象区域状况1—1状坐广州市××区××路××方东近路、西至小巷、南至厂后街、北至万福朝裙楼东西朝向、塔楼分东西塔楼、东南、东北、西南、西北四个朝临街状东距路约8米，西临小巷，南临厂后街，北临万福楼2层车库，地上31层，其中：1～5层裙楼商业、6层花园、7～30层为2幢住宅塔楼、31层为设备2状道临2条双向四车的城市次干公共交目前有站万福路、路、珠光路19路总站、13路总站等，有7、36、40等多路，建设中的地铁6号线路站设在估价对象步行5分钟路程内交通万福路及路口设红绿灯，两条均为城市内混合型次干道，双向四车、中间未设离带（或护栏），交通一停车便物业设有2层停车库，周边无停车3环境状自然环近珠江、沿江路及海珠广人文环建筑风格为地道的岭南骑楼文化，路、万福路等多条人文古街遍景越秀南骑楼风貌、沿4基础设七公共服务设休憩场所有海珠广场、路商业步行街、沿江路、文献馆、中山等，教学资源有路小学、市第十三中学及实验中学等，医疗机构有中大医院、东山第二人民医院等5趋势分城市分区及段越秀南片区、路商圈，根据××区商业发展规划，未来该片区将规划为零售导型的综合性、多功能的国际性商业区周边物业类目前主要为多层住宅、低层骑楼商业、南面厂后街正处于征收改造中，未来规划造抽疏后将降低建筑密度，但保留原骑楼风格及岭南文居住人口类目前居住人口主要为老广州，结构较大，未来抽疏后除回迁部分外，将置换有力的中高端人社会经济能类，退休职工、生意房地产发展势旧城改造为主，少量烂尾楼盘活为市场供应情区内基本无土地供应，主要靠旧城改造及烂尾楼盘活供应，估价对象用边有南越居在售外，东方广场正在进行基坑开挖，预计南越雅居售完后，近期基本无可销售项目市场需求情该区集聚了省市机关、东风路、沿江路商务圈白领、路商圈生意的各类综上所述，该区域经抽疏改造后，从物业到居住人口都将经历一轮置换，交通状总体发展趋随着地铁站的开通得到改善，自然环境状况随着建筑密度的降低而改善，人文环评随着新复古建筑的建成及原建筑的修复保留而更新，综合环境、景观及外部配套得到改善升级之一，经济综合实力位居主要城市的三甲之列。广州市2009年全年GDP为9112.76亿元，同比2008年增长11.5%，其中：第一产业为l72.55亿元、第二产业为3394.65亿元元和第三产业5545.56亿元，房地产业在第三产业中达705.79元。广州市房地产市场概20101区批准预售的商品房项目共29，批准预售商580313.61%，环比14.94%；批准可预售商品房面积为67.21平方米26.47%，环比减少22.67%。其中批准可预售商品住宅5579增加36.272.07%；面积63.95方米，同比增加54.85%，环比1.99%。所占上升1.4%。2010年1月新四区一手住宅均价为7339元／㎡，面积22.39万平方米，环比减少越秀区房地产市场状根据委托人提供的相关资料复印件并结合现场查勘，对估价对象的个别因素和区位因素进行分析，根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适估价方法适1-估价对特估价对象位于越秀区万福路南侧、厂后街北侧地段，法定用途与现状用途均为商估价对象为在建工程，为具有潜在开发价值的房地评估目为确定房地产抵押额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价可选估方市场收益还假设开成本基准地价修时点近期的类似客观合理价格对象的客观合格或价客观合理价格在确定公布价对象宗地价是否选不选不选选选不选程，所在区域例少，且该类一其情况。通过测算其重价格和折旧得基准地价修下估价对象继续按规划用途及批准的规划指标开发续建最为有效。估价对象规划指标见下表1-10：估价对象规划指标1—项总面积（㎡可售面积（㎡不可售面积（㎡备住商首文化站、卫生夹层商自行车二三四五合车合中0.5（2010120106）。现状开始销售，住宅商业于前半年（2010120106）可50%，后半年（20107201012）可售出余下50%；车位于后半年（20107至201012）全部售完针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似住宅进行了市场和比较分析，从中选取可比性较强的三个实例，详见下表1-11：住宅可比实例情况分析1估价对可比实可比实可比实坐落位××区××路××越秀区路长塘越秀区越秀中越秀区大德楼盘名德雅东越雅立价格内楼面均单元元元元付款方正按按按情情正正正类一手一手一手一手估价对可比实可比实可比实市场状日20101122009122010120101临万福路，位临路长塘街（内住区内街，区程度较估价对象差当临大路7、36、40多路线，项6号线路站出捷12、182多路线，项1入交通较估价对象临大路11、40、54等多路线，项目近1线烈士交线，项目近6套完备医院、农贸市商业等各项配套完商业等各项配套完饮食、商业等配套完食、商业等各项配完估价对可比实可比实可比实况说区域环为越万福路“抽疏”片区，区较处于路长塘街社区，较估价对交界处，与估相当城市规居住、商业居住、商业居住、商业居住、商业况说用住住住住使用年停工多年，剩余年新房，高于估价对新房，高于估价对停工多年，与估价象相类商品商品商品商品况说楼盘形曾停工多年，楼盘象一楼盘形象较估价对稍楼盘形象较估价对象好曾停工多年，楼盘象一有无电带电带电带电带电景可望、路步处于路东、中山，且四周间大，景观较估价对可比实可比实可比实况说装饰装毛带中档带中档带中档布局户一般，整体布房型规整，实用率房型规整，实用率风（整个是对的间距小、采光通受限较大，采光通风多为单边朝向通风较估价对象略通风较估价对噪临万福路，噪声较临内街，噪声临越秀中及东濠涌架，噪声较临大德路及诗书路噪声较比较因素条1-1220152015年房地产估价师估价对可比实可比实可比实单价（元／㎡情情类市场状区域繁华程交通便捷程区域状公共设施配套完备程区域环城市规小用权益状使用年说类小楼盘形有无电景装饰装实物状布局户朝向及采光通噪小布局户比较因素修正系数确比较因素修113估价对可比实可比实可比实单价（元／㎡情情类市场状况调整区域状况调整权益状况调整实物状况调整比准价 20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE38 准面 、第PAGE38评估单价（元／㎡）（取整积为17093.8189㎡，则估价对象中住宅物业静态销售总价为17093.8189×20189＝ 其中子母车位为390100负二294880个，其中子母车位为382200。规车位78（负一层普通车位312负二层普通车位44子母车位1），则用作销售的 （元）①求取年毛收响 积，因此确定估价对象有效出租面积为100年有效收益＝471×（1－10%）×12＋21.2＝5108（元／㎡维修费按房屋重置价的2%计算。根据、分析广州市同类物业客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋3511即维修费＝3511×2%＝70.22（元／㎡）。2015年2015年房地产估价师 准面 、第PAGE39 准面 、第PAGE39的2%，即＝5086.8×2%＝101.736（元／㎡）。象房屋重置价按3511元／㎡计算，即费＝3511×0.2%＝7.022（元／㎡）。税12%、营业税及其他税费5.63%，即税＝5086.8×12%＝610.416（元／㎡＝5086.8×5.63%＝286.38684（元／㎡＝70.22＋101.736＋7.022＋610.416＋286.386＝1076.00（元／㎡）（取整年纯收益＝5108－1076＝4032（元／㎡采用累加法确定率，累加法的一个细化为：率＝无风险率＋投资风险补偿率＋管理负无风险率，选用同期银行公布的一年期商业银行存款年利率；估价时点银行公布的一年定期存款年利率为2.25%，故无风险率取2.25%。等。估价人员通过对这些影响因素赋予一定的权重，对各项因素根据高、中高、中、5层次赋予理负担补偿率为1.9%。偿率为1.6%。为房地产或土地易于获得金融机构的抵押货款支持，考虑此项因素，易于获得融资的率取0.5%。所得税抵扣的率，根据估价人员行业相关情况，并结合估价人员的专业分析，估价对象并未根据：率＝无风险率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的率率根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》〔穗国地出合（1998）086〕复印件，该合同于1998年3月10日签订，则土地使用年限自该日期起，（其中：住宅：70年，商业：40年，综合：50年）。项目28.2设期=27.2）年根据，所以估价对象首层商业物业均价V为V＝a/r[1－1/（1＋r）n]＝4032/8.27%×[1－1/（1＋8.27%）＝43139（元／㎡）（取整估价对象首层商业物业可销售建筑面积为936.9191㎡，则首层商业物业静态销售总价为＝4139× 同理可得首层夹层商业物业静态销售总价为8405966，二层商业物业静态销售总价为38556元，三层商业物业静态销售总价为34127329元，四层商业物业静态销售总价为25595916，五层业物业静态销售总价为22069465（具体测算过程略）。＝40417753＋8405966＋38556424＋34127329＋25595916＋22069＝169172853（元通过上述市场比较法和收益法估算，可得估价对象住宅物业的静态销345107110，车位态销23398200业物业销售总价为169172853现状开始销售1开发期后半年开始销售，销售期为半年。住宅与商业物业均在开发期前半50%，则折现到估价基准日折现期为0.25开发期后半年可售出50%，则折现到估价基准日折现0.75。车位在开发期后半100%，则折现到估价基准日折现期为0.75。车位在开发期后半年可售出100%，则折现到估价基准日折现0.75。折现率确息为5.31%，经对房地产开发企业的，同类项目的平均年开发利润约为8～10%，综合考虑上述两种因素，确定折现率为14%。＝345107110×50%÷（1＋14%）0.25＋345107＝323395851（元）（取整同理可得商业物开发价值折现净值为158529909元，车位开发价值折现净值为21208199元，则： ＋158529909＋ （元序号工程和费用名特殊面积（㎡明单位造价（元㎡总价（无完工程成 序号工程和费用名特殊面积（㎡明单位造价（元㎡总价（无完工程成 市场总价单价（元（元）㎡20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE41 准面 、第PAGE41—土建工1基础工打2基坑护3土方程4建筑5结构6主体工地上筑7地上构土建工程费用序号工程和费用名特说面积（㎡单位造（元/㎡总价（无完工度成率市场总（元单价（元㎡二装饰装修及附属工8修工室工外立含窗9屋%公共部附属程室外工程、绿景观小装饰装修及附属工程费小%序号工程和费用名特殊明面积（㎡单位造价（/㎡总价（无完工度成率市场总（元单价（元㎡三机电安装工给排水给排工消防工消防淋消防警电气工电管线工综合线弱电工弱电管OO通讯工有线视安防统门5OO空调送仅通电梯工电煤气工煤OO智能系统及属设车库理OO机电安装工程费小%合期工程费。项目完工后总工79226093，开发前项目工程费用为85892898则：续建成本＝85892898（在建工程建成后价值）－79226093（在建工程已完工现状下投入）＝6666同理可得，已售回迁部853883则项目续建工程费＝6666805＋853883＝7520688（元）、不可预见费 ④开发利息考⑤开发利润考总开发成本＝①＋③＝7520688＋300828＝7821516（元＝512770609×6.63%＝33996691（元）（取整 2015年2015年房地产估价师＝323395851×1%＝3233959（元）（取整）商业、车位土地＝（168166559＋21208199）×2%＝3787495（元）（取整土地＝3233959＋3787495＝7021454（元续建开发成本及费用＝7821516＋33996691＋7021454＝48839661（元 ＝503133959－44748429＝458385530（元V×（1＋3.01%）＝销售净收入折现净值－续建开发成本及费用折现净值 单价＝市场价值/地上可售面积根据表1-7，估价对象地上可售面积为24462.75时，则： ÷24462.75＝18191（元/㎡）（取整） 元，单价为18191元/㎡案例选择与比根据替代原则，广州市土地市场情况，结合我公司搜集的地价资料，选取估价对象附近区域的三个实例作为可比案例，估价对象所在地块及可比案例的情况各因素条件详见表1-15。估价对象地块与可比实1-估价对实例实例实例项目名××区路××厂土DS1102块的南侧，DS1601城东路与中八路的东南侧，DS1102地块（尚未价格内楼面单（元付款方正正正正宗地面积（㎡情情正正正正方拍拍拍可比实例一8579/2404＝3.57比实 2015年2015年房地产估价师估价对实例实例实例级地区级差较估价对象学域内），地区级差价对象学城内），地区级差价对象设状宗地外宗地外宗地外宗地外繁度中心距2里中心距2里中心距2里便度距离广州火车6里，距越客运站约2公里，站点设施较距离广州火车6里，距海珠客运站约6距离广州火车231里，站点设施较好。距离广州火车231里，站点设施较好。通度德路，近中山路及沿路，路网较完近滨江中路，道路通较估价对象高近六车道的东路，临中八路、中四横路通达度比估价对象稍近六车道的东路，临中八路、中四横路边达度比估价对象稍7、36、40等多路公交线，项目近6线路站出口，出交通较29、221等十多路线，距离地铁2号线市二宫站出口较近，交通捷与估价对象203、33多路城站较近，交通较便估价对203、33多路城站较近，交通较便估价对估价对实例实例实例因完商业等各项目配套完境质量与估价对象相污染较小，环境质量估价对污染较小，环境质量估价对绿地覆率区域规限估价对实例实例实例 20152015年房地产估价师状使年商业23.1年，宅份额53.1住宅70住宅70住宅70用城镇住宅用地（城镇住宅用地（商住低于估价对象城镇住宅用地（商住低于估价对象城镇住宅用地（商住低于估价对象容率估价对实例实例实例实物状宗地面小，位于老城宗地形较规不规较规较规临街状两两两两地质条件一地势较平坦地势一般，坡地势一般，坡宗地内土地开发程宗地内已建成层宗地内基本平宗地内基本平宗地内基本平宗地最佳最有效利是是是是其他限制条性及需配建的建配套共同使无无其方程式为Y＝69.9822X2－599.04X＋5752.3。广州2008～2009各季度地价水平（元／㎡）1-季地价水200811.0，并将期日2010.1.12，2009.5.32009.7.2为季度数，即分别为8.135.706.36上三个数据代入方程y＝69.982X2－599.04X＋5752.3价时点2010.1.12价平为：5507.69案例1的日期2009.5.3的地价水平为：4611.49元／㎡；则案例1况调整系数为：4611.49/5509.50×100%＝83.7%；2、3状况 20152015年房地产估价师 准面 、第PAGE46 准面 、第PAGE46比较因素条件指数表表1-17估价对实例实例实例价情情方市场状区域因地区级基础设施状商业繁对外联系和方便程道路通公用设施完善环境质量优劣绿地覆区域规划限小估价对实例实例实例权益状使用年用途（商住比例容积小实物状宗地面宗地形临街状地质条宗地内土地开发程宗地最佳最有效利其他限制条小比较因素修1-估价对可比实可比实可比实单价（元情情类市场状况调整区域状况调整权益状况调整实物状况调整比准价权评估单价（元/㎡）（取整 则估价对象土地单价（楼面地价）7897／㎡（取整），土地总7897×24462.7461＝193182306（取整出。详见表1-19。估价对象前期工程费测1-序号工程和费用名面积（㎡单位造价（元㎡总价（元完工度成率市场总（元市场单价（元㎡1勘察测2规划设计费3临时供水供4场地平整、临路前期工程小综合》，参考广州市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，各项费用详见表1-20。建筑安装工程费测算表1-序号工程和费用名特殊明面积（㎡单位造价（元㎡总价（元完工度成率市场总（元市场单价（元㎡—土建工l打2基坑护3室工土方程4建筑5结构6地上筑7地上构土建工程序工程和费用名特殊明面积（㎡单位造价（元㎡总价（元完程成率市场总（元市场单（元/㎡二装饰装修及附属工8工外立含门9屋%公共部工小品装饰及附属工程%三机电安装工给排水给排水消防工消防喷消电气工电管线工综合布弱电工弱电配00通讯工有线电安防系门500三机电安装工空调送仅通电梯工电煤气工煤00附属设车库管00机电安装工程%合2015年2015年房地产估价师 准面 、第PA