某项目市场定位核心策划报告

某项目市场定位核心策划报告二零零三年三月十八日TOC\o"1-5"\h\z一、市场定位前言4定位推导思路••••••7定位策略5定位原则定位推导思路••••••7二、项目总体评价8项目概况9技术资料9地块资源10周边配套17交通条件19街区功能19三、项目价值发现（SWOT分析）21S优势分析22W劣势分析23O机会分析24T威胁分析2527四、项目开发策略原则26复合原则27策略意义：开发风险分散互为卖点，互为配套（-）适量原则：10万平米总量操纵下，实现少而多的开发原则，即“多”一产品线丰富，“少”一各单一产品开发量操纵（具体各产品开发量见《产品规则指导书》）策略意义：避免竞争快速消化（三）空缺差异原则：作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，与对手形成差异，在这一定位策略前提下，我们通过市场调研，论证了市场空缺与入市机会的存在。具体产品策略是：住宅：——紧凑型两房，三房（市场供应量小）-立面风格创新（市场同质化严重，个性楼盘少，公众对•建筑立面较在意，如英协高层）——入户花园，空中庭院等创新户型（市场空缺）——空中TOWNHOUS（首层，顶层）（市场供应量小）写字楼：——80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼（市场空缺）建商务会所（会议室/商务中心等）同时也可服务SOHO与产权酒店。SOHO酒店式公寓—40—60平米，一房一厅，两房两厅，白领族小户型公寓，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版（市场空缺）—小户型结构领先（深圳成熟户型复制，郑州市场空缺），以户型优势，弥补朝向差。一一建议楼中楼（市场空缺）—建议三错层（市场空缺）产权式酒店—（市场空缺）产权式商城一一区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”（市场空缺）底层临街商铺略（四）创新需求原则：通过市调分析，郑州处于“改善居住条件”的置业阶段，房地产置业以自用为主，房地产投资市场，尚未形成规模，市场上可供投资的品有限；本项目在以吸引置业自用为主的前提下，以有投资价值物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报）产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值策略意义：不仅不把全部鸡蛋放在一个蓝子里，而且两条腿走路，双市场开发。（五）经济+美的原则：以住宅产品为例，说明（BCG矩形分析）开发性价比优产品，具体讲就是以“中档价位销售中高端产品”。分析显示，在三个需求层面具备性价比竞争优势；中端中价市场一一产品竞争优势中价高端市场市场空缺高端高价市场一一价格竞争优势注：此策略执行的两个要点要点一，成本操纵一一本项目土地成本，建安成本都存在成本优势；——商服产品因市场空缺，无直接竞争，而可能实现较高收益，有助于住宅产品的价格下调（即商服物业的部分收益回贴住宅产品以保持竞争力）——综合配套的成本优势（如会所既服务业主，又服务写字楼与公寓住户）要点二，价值构成：一一区位楼价明显偏高的价位优势——产品创新优势-概念包装优势——综合配套的服务优势（六）相对效益原则：商业，写字楼，公寓——单价提高，追求单位面积的相对最大化效益（具体定价后详）住宅：——单价有竞争能力，追求性价比的最快化效益五、项目综合定位（一）产品定位根据对郑州的房地产市场调研，与本项目的综合质素分析，安佳认为，本项目应做一个经济+美丽的更合型项目，集办公楼、SOHO酒店式公寓（能够含一定量的产权式酒店）、住宅、商场、商铺等为一体的综合性都市白领社区，居住、商业、商务、休闲、教育，CBD城市精英开放式社区。（二）项目目标对象定位1、客户定位通过对市场数据的分析与整理，本项目的主力客户定位为：都市白领阶层主流客户：派郑州市的白领；X企业中高层管理者；X企事业单位，个体企业主。派年宵的自由职业与IT一族其他补充客户（非主流）：X郑州市有灰色收入的“洗灰一族”；派部分追求进展（个人或者孩子）的外省或者外市人士；X有钱或者有权的外市人士，要紧是郑州市外的其他市；派直系亲属在郑州的外市人士。2、定位分析：派抓住主流消费群，是市场要紧购买力所在；X白领一族年龄层定位在27—35岁；派小户型公寓以首次置业为主，常规住宅则以二次置业为主，以良好的社区环境、升值潜力、创新产品与性价优势吸引投资型消费者；派以全市范围目标客户为主，周边换房客户为辅。3、客户描述根据消费市场调研，本项H的消费者为有一定的经济基础的行政事业单位职员、企事业单位的管理者与技术人员、个体私营业主、政府公务员及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的要紧是“住房享受”与投资。另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识与经验，因此才真正明白所要购买物业的价值。A、主流客户分析（约占整体消费群体的82%）a、郑州市的白领（约占整体消费群体的36%）派年龄层：25-35岁X客户特征描述：他们可能是郑州本地人，也可能是本省内其他城市人分配到郑州工作或者自由打工，大多数工作三到五年左右，几年的拼搏，已基本找到适合自己的位置，有一份收同时比较稳固的职业，他们有较好的文化教育背景，追求时尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐步走向成熟，事业处于起步阶段，马上步入上升期，是城市未来进展的主力军。他们大多已厌倦漂泊的生活，他们已结婚或者许已有了非常稳固的恋爱关系，他们已对生活、爱情充满责任感，他们希望安定，真正的安定，希望有一个家来使生活稳固下来。X客户心理描述：郑州本地普通白领一一与父母同住或者租房独住，但是居住区基本是从小长大的区域，由于那里有父母、亲戚、朋友、同学，是社会关系网的根据地，同时希望有一个独立的空间。郑州移民白领一一不是郑州本地人，不管是否具有户II,毕业后一直在郑州工作，郑州是河南省城，城市发达，生活又舒适，进展机会也很大。X需求类型：两房或者SOHO,既经济乂舒适的居家环境是他们选择的重要因素，交通相对比较便利，不希望有太大的首期压力，希望余留一部分进展基金，追求负担得起的生活情调享受。派购买决定因素：单位价格，价格满意下的较高性价比，如产品品质、环境、配套、交通条件等。b、企业中高层管理者（约占整体消费群体的21%）派年龄层：25-40岁左右X客户特征描述：他们郑州本地人居多，或者者是在郑州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的经济基础与可观的稳固收入，工作单位属中大型企业公司，他们有较好的文化教育背景，较丰富的工作经验，事业还有一定的危机感，有想进一步进展的机会，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成为自己的负担。已经成家，妻子孩子都很好。X客户心理描述：由于不想生活有负担，尽管能够买得起，也不想购买价格昂贵的房子，全家生活殷实、快乐、轻松、小孩子教育更重要。同时希望自己与家人能有个比较舒适居住环境，让生活更自由轻松些。派需求类型：三房、四房、投资SOHU或者商铺，较舒适的居家环境与有一定投资价值的物业是他们选择的重要因素。派购买决定因素：单位价格、合理舒适的面积组合、产品综合质素，教育条件。商铺的升值空间。c、企事业单位，个体企业主（约占整体消费群体的15%）派年龄层：33-45岁X客户特征描述：他们是“真正”的郑州本地人，是郑州的中坚力量，家庭稳固，以三口之家为主，事业比较成功，但生活并不崇尚奢侈但需要张扬，钱是自己辛苦赚来的，尽管有房有车，但是还是不甘心，需要更风光点，在圈子里要让别人能够明白自己是成功人士，而成功需要表现出来。在事业上有一定的基础，企业已经达到一定的规模，又处于事业快速进展阶段，希望企业有属于自己的办公环境，更进一步提升企业形象，同时又有一定的投资价值。派客户心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，钱是有很多了，但假如花钱太奢侈心疼，没必要。父母现在不是负担，关键是要活得有面子。在城区内购买物业，能够用来自己居住或者购买办公楼用来投资或者自己使用。派需求类型：四房以上户型、首层商铺、写字楼。X购买决定因素：单位价格适中，居住用房的面积与物业类型上有可炫耀的资本。写字楼用来投资或者改良办公环境，做为企业进展用房。商铺的商业氛围与升值潜力。d、年青的自由职业者与IT一族（约占整体消费群体的10%）X年龄层：25-35岁X客户特征描述：他们是郑州本地人，自由职业者，个人空间独立，有一定的经济基础，对未来进展有一定设想，X客户心理描述：自己有自己的生活圈子，希望拥有独立、自由的个人空间，对生活与工作的环境比较随意。X需求类型：小户型SOHO,面积在40-60平方左右，要求综合环境与高科技配套齐全。e、非主流客户简析（约占整体消费群体的18%）X郑州“洗灰一族”（约占整体消费群体的3%）部分政府有灰色收入公务员为了转移资产，又不想过分张扬，会选择在离市中心不远，交通条件与环境好的地方置业，以此将不良资产转移，其可能是不以自己的名义购置房屋，在实际使用上，可能用来作为亲属居住或者自己的灵活居所。他们关心的是物业的品质与投资价值，对价格不太敏感，购买的物业类型为大面积住宅或者办公用房，面积需求相对较大。派部分追求进展（个人或者孩子）的外市人士（约占整体消费群体的5%）要紧为河南省内其他城市人士，在当地有一定的经济能力，但不满足于现状，想到郑州进展事业；或者者为了孩子能有一个更好的将来，希望能够在郑州让孩子同意教育再进展。离郑州越近，离美好前景越近。需求的户型在四房以内。X有钱或者有权的外市人士（约占整体消费群体的5%）在郑州是个中原城市，与东北人在大连买房相同。要紧是在大城市更容易结交权贵人士，开阔世面，也给自己在郑州有个稳固的落脚点，利于个人进展。需求物业类型为品质高的大面积户型，由于不作为要紧居所，因此也不希望价格过高，高性价比的房子容易被同意。X直系亲属在郑州的外省或者外市人士（约占整体消费群体的5%）部分非郑州人士由于直系亲属在郑州，要紧是子女。老人希望能够相互照应，经常见面；子女希望孝敬老人、方便照顾；郑州又是个生活比较方便的城市，因此会有部分人士选择来郑州养老。他们不需要奢华、不需要热闹，需要的宁静的生活、人情味浓的居住氛围与经常能见面的子女。需求的物业类型随经济情况不一致而定，通常会需求面积适中的户型。F、具体客户比如下：（三）产品定位根据对整体市场状况、区域市场形势、项目自身条件的综合分析，以实现较高的利润、回避市场风险为原则。各类物业档次建议如下：办公楼一一智能化写字楼（最好5A级）SOHO酒店式公寓一一商务型酒店式白领公寓住宅一一中档偏高居住型住宅酒店一一产权式准3星级商场产权式主题商城商铺一一底商街铺与步行街街铺（两层）产品定位分析：※塑造产品高附加值，价值）价格；※市场空缺，差异、创新产品A、小高层住宅定位派本项目的住宅户型结构以紧凑型的二房、三房为主；大户型（4房）与Townhouse（首层、顶层）物业为补充X创新户型，如：空中庭院、入户花园、空中Townhouse等；B、高层写字楼定位：派写字楼的户型结构以紧缩型80-120平方米左右为单位户型（可自由组合），X提供公众商务设施配套；C、高层SOHO定位XSOHO的面积以40-60平方米（一房一厅、二房一厅、二房二厅）为标准。X都市小户型的升级版；派创新户型，（如楼中楼）D、商场定位派街铺80-150平米。派产权商场（略）具体户型比例建议如下：类别住宅：比例100%比例100%比例100%100%结构名称二房二厅二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式SOHO写字楼商业面积65m280m190m2110—120m2130—140m2135-160m2180m240m?左右60m2左右80m2100m2120m280-150比例J10%15%15%20%30%5%5%45%55%30%30%40%100%（四）价格定位：1、价格策略经济+美丽一一以中档的价格，中高端产品的品质打开市场2、本项目的建议目标售价住宅平均均价为每平方米250（）元；写字楼的平均均价为每平方米3100元，SOHO为2600元/nf；商业为5000元/疔；（五）形象定位：1、项目形象定位根据派目标客户分析大多追求时尚，注重个性，乐于同意新鲜事物；认同国际潮流、同意西方文化;X本项目定位要求全新的强势概念，更新换代的产品，演绎CBD人文示范社区；2、项目形象定位要素X表达项目定位要求：国际人文示范社区派符合目标客户格调：时尚、大气、热情、与睦……X利于表达物业卖点：位置地貌、文化韵致……派配合项目的多功能性，包含办公、服务、商业、安家、个性等元素X形象鲜明，易于产生优质的价值联想：欧洲文明、西方文化……派有较强的包容性，利于延展：建筑特色、景观小品、生活方式……派有特色，让人印象深刻，利于推广：独创、新颖、易于聚集市场目光，引起消费者好奇心。3、项目形象定位关键词X与平、环保、运动、文明、亲情……X时尚、热情、阳光、文化、健康……X高尚、地位、品质、尊贵、财富……4、项目形象定位都市中央，生活领袖一一郑州首席白领社区5、附：文化定位CBD白领生活圈一一居都市中央，引领时尚都市生活在产品塑造中需要尽可能表达出产品所提倡的生活：城市的、成功的、风尚的X孩子在这里，都喜欢三五成群玩骑木马、溜滑梯、跷跷板等，城市里难得的玩泥巴、玩沙地也常能激发他们的创作的兴趣。社区为他们提供课堂，让孩子们通过参加音乐、绘画、舞蹈学习班或者其他形式，培养广泛的兴趣爱好。派成人在步行街闲逛，在异国风情的庭院休闲与运动，释放一天的工作压力。爱静则泡泡书吧，在“新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，体味那难得的悠闲；爱动则喜欢健身类运动。※老人在这里老人都有早起习惯。日子闲暇，下棋，打麻将，打乒乓球，带着小孩在庭院里散步。日子过得舒心而富足。（六）建筑风格定位简约欧陆风格建筑风格，首个瑞士峰景小城（七）项目开发模式定位1、考虑因素：充分发挥规模优势一一10万平米规模，在市场中的有强的号召力。会所资源的共享一一针对我们的产品分类，我们的会所资源可有选择性的共享。物业形象的整体性一一由于项目的物业类型包含写字楼、商业、公寓、住宅，开发模式需要顾及整体形象。住宅、写字楼、小户型物业的联动一一写字楼、小户型物业的群楼是最好的展示面，同时住宅的销售对写字楼、小户型销售具有促进作用。商业街资源的利用一一利用小区内部规划的商、也步行街作全面的展示。，尽快进入销售状态一一塔楼部分具有最好的展示面，适合安设售楼处。2、综合考虑以上因素，开发模式定位为：整体开发，商服先行3、定位分析：加大前期投入，填补品牌劣势，抬高竞争门槛，以较好的形象展示。（八）开发竞争优势定位X复合优势；X性价比优势；派差异优势；X细处竞争优势；派技战术优势；X门槛优势。七、项目案名推介/主题口号（项目竞争力分析）（一）命名方式：项目整体命名，不一致产品线（如写字楼、SOHO）单独命名，（统一在整体命名下），以表达大盘风范。（二）案名建议A、项目整体案名：世纪村•彩虹岸、中原阳光、世纪春城、大世纪花园、美丽365花城、凤凰新城、城市中央花园、阳光国际村、水晶之城、金领港湾、金色文城、绵缎滨•彩虹岸、金水花都、盈翠雅园、中原新城、新郑州花园。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、丽阳天下、苹果公社、菁英特区、自由之光、都会100C写字楼命名：创富时代广场、CBD城市广场D小高层社区命名：翡翠森林、在水一方、左岸华尔兹、康桥郡、瑞士峰景（三）推荐案名：中原新城：一一希望与梦想之地（四）主题口号：A、整体XCBD城市精英社区可引入“精生活”主题（精巧、精品、精华、精彩、精英）派国际人文居住社区.X风尚生活人居坐标B、公寓派CBD第一居所X城市中央生活圈C、小高层住宅X瑞士风情特区X从容CBD,闲情瑞士园（五）卖点梳理：A、地段优越-0距离CBD中心，尽享城市繁华与便利B、10万平方米园林数码社区C、规划设计冰水的俱乐部：游泳池、水幕电影广场、喷泉广场等X超过40%的绿化率X瑞士风情园林设计X百花齐放，园内鲜花品种众多，有极高的鲜花率派泛会所（步行径、运动健身中心、美容中心、IQ俱乐部、露天茶吧等）X休闲商业步行街派空中花园、入户花园X豪华住户大堂X时尚小户型、舒适中大户型设计X欧陆建筑风格X后期导入先进、体贴的物业管理服务等七、价格策略（一）定价原则1、定价考虑因素X低开高走在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。派理由：。低开能够先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。。低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好II碑，这将是物业宣传的最好途径。。低开使进展商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间。X留有余地O不把价格做得太满，给客户预留一定的升值空间。。房地产作为保值增值的手段在投资者看来愈来愈不以为然，近几年来楼市的低迷，让诸多购房者持币观望。作为高价消费品，许多购房者是穷其一生积蓄购买，他们在决定购房时必定要货比三家、慎之又慎。价格定得太满使得他们难以享受物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业的销售。派价格透明楼价一经定出，即完全公平公开，绝不搞讨价还价与人情折扣。X小幅频调价格调整时变动幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势。X灵活付款根据客户的各类理财需要多设计几种付款方式以供选择。派储备后手不要•次将子弹用光，适度地将好的物业、最优惠的付款方式留到最后，做到分段法消控与分段性促销。2、价格策划的目标在制定价格策略、进行价格定位之前，首先务必确定价格策略的目标。这是企业选择定价方法的根据。通常，楼盘的价格策略的目标无外乎下列几点。TOC\o"1-5"\h\z适量原则29空缺差异原则30创新需求原则33经济+美丽34相对效益原则36五、项目综合定位37产品定位38项目目标对象定位38产品定位50价格定位54形象定位55建筑风格定位60项目发模式定位61开发竞争优势定位63六、项目案名/主题口号（项目竞争力分析）64命名方式65命名建议65案名推荐66主题口号67卖点梳理68七、价格策略70定价原则71X最大利润目标获取最大利润是进展商的重要目标，但追求最大利润并非追求最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润。X销售目标这一目标不仅包含产品能全部销售，而且包含产品能在最短的时间内销售额达到最大。X市场竞争目标许多进展商对竞争者的价格很敏感，但并不希望进行价格竞争。都有意识的通过定价来应付竞争或者防止竞争，避免在竞争中失利。冰品牌目标市场竞争在某一方面已转化为品牌的竞争，如何在市场中确立自己的品牌优势，塑造、巩固、进展自己的品牌形象，为日后的进展打下基础也是价格策划的一个重要目标3、影响产品定价的因素具体而言，影响与制约产品定价的因素要紧包含下列几个方面派成本因素。在建筑物的价值构成中，成本占有重要的地位。进展商在建造、发售楼盘时所投入的各类费用构成了楼盘的生产、销售成本。通常而言成本是进行产品定价的下限，是影响与制约产品定价的重要因素。派竞争因素。市场经济不可能没有竞争。价格作为市场竞争最基本的工具，受市场竞争程度与状况的影响极大。市场供求关系的变动、竞争者销售策略的改变对生产者的产品定价有着极大的制约作用。X产品差异。市场竞争在某种方面实际上是差异竞争。产品的差异化程度越高,所面临的市场竞争也最小,价格已不再是销售的难点。价格竞争也将转化为功能竞争。如今产品能够提高定价。X消费者心理因素假如消费者对企业的产品有良好的印象与偏好，定价就有较大的自由度。通常消费者在购买房产之前会考虑产品能为自己提供效用的大小，发觉产品是否有适合自己要求的特征，从而确定自己的期望价格。因此定价前务必认真分析消费者对产品的价值推断。X企业进展目标根据企业在市场的地位、企业的进展目标。可有多种定价方法。假如企业的目标是成长为市场的领先者，如今定价可采取低价入市的策略，占领巩固市场份额。派法律、政策因素在经济运行中，政府的作用非常大，为对市场经济活动进行必要的监督与调控，政府通常会制定一些政策、法律与法规。如99年国家为消化大量的空置房而实施了对空置房取消营业税的政策。4、定价程序派首先，决定项目的整体均价，也就是“平均单价”X然后在对项目各区分别定出“分区平均单价”派分别确定每区各单元的平均单价，要紧比较各栋在朝向、景观、通风、采光、临路条件等因素后确定。派针对每个单元先确定主价楼层，再定出垂直差价。X针对每个单元平层定出水平差价，要紧根据单位的朝向、采光、户型面积、平面布局、通风、私密性及风水等因素确定。根据以上几步，最终分别计算出各单元每个单位的单价,形成项目价格表。（-）可类比楼盘市场销售单价I、住宅物业与SOHO项目名称功能性质价格（元加，）付款及优惠折扣锦江国际花园商住两用26（H）（不带装修）3050（带装修）一次性：3%,按揭:1%金成国际广场德亿时代城住宅青年居易住宅3100（高层公寓）2600（多层住宅）3500一次性：3%,按揭：2%2100一次性：4%,按揭：2%•次性：4%,按揭：2%一次性：3%,按揭:1%未来花园住宅3400一次性：5%,按揭：无兆邦花园住宅2600一次性：10%,按揭2%丽江水花园住宅2200一次性：3%,按揭：1%建业城市花园住宅2950（三期）3200（四期预售价）华林都市家园住宅1900一次性：5%,按揭：无富田陇海花园住宅210（）一次性：3%,按揭1%2、办公楼:项目名称功能性质价格（元阿?）优惠折扣金成国际广场3100（高层公寓）2600（多层住宅）一次性：4%,按揭：2%财富广场办公3380一次性：2%,按揭：无中州都会广场办公3500一次性：2%,按揭：无绿洲商务大原办公3380一次性：1%,按揭：无3、商业物业物业名称价格范围（元/nV）锦隆阳光都市5800富田丽景花园4100—61()0宝隆华庭12000青年居易495021世纪社区一湖左岸3200华林都市家园4000风与日丽4500丽江水花园5800新世纪小区4900—5700(三)本项目市场销售单价建议1、市场根据：派通常大中型项目是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着项目小区的F1益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后期逐步提高楼价售价，获取更高的投资回报。X从市场调研分析能够清晰看,到，郑州市现行住宅的中档楼盘价位在18OO-28(X)元/平米之间、办分楼的价位在3000-3500元/肝之间、首层商业的价格按项目所在的位置的差异其价格也在3200-12000元/m?之间，这说明价位体系已然形成，定价考虑市场根据与认可度。派从销售节奏来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价格与形象整体逐步走高的市场印象，入市均价不宜太高；派根据我司调研，定位中档价位中高档楼盘较符合郑州市房地产进展趋势，目标客户相对最大化市场承接力较强：派项目所处片区是一个未来进展的区域，项目又是一中等规模的项目，市场配套、规划前景、人们认知程度还有待时间检验，入市价格要留出进展空间。X本项目周边项目的销售平均价格基本在小高层住宅2800元/Of,高层商务楼320()元/nf,如：小高层住宅：“德亿时代城”销售均价为3400元/杆、“未来花园”销售均价为3400元加；高层商务楼：“绿洲商会大厦”销售均价3380/nf、"锦江国际大厦”销售均价为3050元/nf、“金成国际”销售均价为3100元/球。内容地段建筑造型2、住宅价格推论:内容地段建筑造型周边配套交通状况规模景观环境噪音户型设计物业管理进展商实力交楼时间营销策划总计折实均价价格实现价价格实现权重15%价价格实现权重15%比较价权重15%价价格实现权重15%比较价权重15%10%加权平均值15%5%5%10%5%5%5%5%5100%相比值住宅相比值住宅相比值住宅德亿时代城0.00.0-0.01-0.3-0.05相比值住宅德亿时代城0.00.0-0.01-0.3-0.05-0.10.010.00.0-0.1-0.80.0-0.08753500100%3193-0.80.0-0.08753500100%-0.80.0-0.08753500100%319330%2582.7(MX2500)鑫苑名家鑫苑名家0.0-0.15-0.2-0.1-0.2-0.20.050.10.0-0.02鑫苑名家0.0-0.15-0.2-0.1-0.2-0.20.050.10.0-0.02-0.10.0-0.0752050100%190420%锦江国际-0.2-0.2-0.20.0-0.2-0.20.12600100%237225%兆帮花园-0.05-0.01-0.050.10.050.0172600100%26445%未来花园-0.2-0.2-0.2-0.1-0.1-0.10.1-0.09锦江国际-0.2-0.2-0.20.0-0.2-0.20.12600100%237225%兆帮花园-0.05-0.01-0.050.10.050.0172600100%26445%未来花园-0.2-0.2-0.2-0.1-0.1-0.10.1-0.093400100%309420%0.10.05-0.05-0.10.05-0.08750.0-0.10.10.1().10.05-0.10.050.05-0.01-0.150.05办公楼价格推论:内容地段建筑造型周边配套

物业管理交通状况规模景观环境噪音户型设计进展商实力交楼时间营销策划总计折实均价价格实现权重15%比较价权重15%10%加权平均值15%5%5%10%5%5%5%5%5%100%-0.0673500绿洲商会100%326525%-0.2-0.2-0.20.1-0.013380100%金成国际-0.08253100321025%-0.2-0.2-0.2-0.1-0.05100%264425%0.00.10.10.010.00-0.10.1-0.05-0.10.10,050.05-0.05-0.10.05相比值办分楼财富广场相比值办分楼财富广场-0.2-0.2-0.20.0-0.150.00.10.150.050.0-0.1相比值办分楼财富广场0.05-0.073380100%314025%3115.5(取3100)中州都会广场-0.2-0.2-0.20.05-0.10.00.10.10.010.0-0.150.053、建议入市售价根据市场调研，通过对竞争类比住宅物业小区、办公用房与首层商业的市场销售价格推论，建议本项目的住宅与商服（均价）分别为：住宅为每平方米2500元；SOHO为2600元/球；商业为5000元/nf；办公楼为3100元/nf；（最终市场销售价格将随市场进展进行调整确定）。（四）定价分析（价格优势所在）I、住宅价格（2500TE/mO全市范围内小高层的价位为2200〜3500元/m'在全市整体楼市的价格体系属中档价位（全市范围内小高层价位在2200〜3500元），相对周边（同类型）价位低300〜500元/门左右，价格竞争优势明显，价格上升空间在200-300元/肝。2、写字楼价格（3100/m2）全市范围内写字楼的价格在2600〜3500元/肝与周边同类竞争楼盘比较，价格要低200元/而左右。因小面积写字楼总价低，月供低的优势明显，以80的户型为例，3100元/m，计算，首付七万元，月供仅1200元（七成二十年计算）每月月供小于租金，租不如买。3、SOHO定价（2600元/户）与在售小户型住宅比，单价总价不存在优势，但作为白领小户型酒店公寓（目前小户型的升级版），其价位能为市场所认同，且相比商务公寓存在单价与总价优势，以50肝单价2600元/Of为例，首付2万元，月供仅800元，对月收入2000〜3000元的白领族存在吸引力。4、产权商场定价（5000元/nV）取决于投资回报方案（略）（五）项目价格提升潜力分析项目位于CBD的边缘。同时也有望成为未来中心的附属功能物业，同时与类比竞争项目的比较，本项目未来升值的期望值较高，售价可有一定幅度的上杨（具体上杨幅度另详）具体表达在下列几点：1、本项目表还处于立项阶段，还有充足的时间与机会习惯市场；2、本项目位于未来城市进展新区边缘，将有可能成为新区的附属物业：3、本项目的市场综合定位适中，将来对市场的应变能力较强；4、本项目的综合功能齐全，户型结构配比能够满足各个阶层的消费群体。（六）价格表模拟I、价格表的制定价格表是根据己确定的核心均价为基础，通过各项调差而制定的各单位价格明细表。A、栋间差的确定考虑对比的因素要紧有：※朝向※高度※景观※密度X结构X噪音或者污染通常情况下，栋间差不宜大于核心均价的5%。B、户型差的确定考虑对比的因素要紧有：派朝向※景观派有用性派结构派面积派噪音或者污染在北方，通常情况下，户型差不宜大于核心均价的10%。C、楼层差确定通常情况下，楼层差视结构为小高层或者高层与栋间遮挡情况而定。小高层住宅楼层差为核心均价的5%,高层住宅楼层差为3%。2、价格模拟表以一梯四户的小高层，均价2800元/nf为例，定价标准是朝向差（10%）与层差（5%）分别计算，层差之间又将高层（5-12）层差与低层（1-4）层层差分开计算，得出每房价格，同时以八层为标准定价，其价格模拟表如下：朝向房号一层二层三层四层五层六层七层八层九层十层十一层十二层总价均价东南A271027402770283528652900295030083068312531853245354012950西南B269027202750281528452880293029853045310031603220351602930西北C242024402470253025552585263026852735279028402900315752631东北D247025002525258526152645269027452820285029052955323052692整栋楼共有48套住宅，通过以上计算，每平方米单位均价为2800元。可类比楼盘销售单价83TOC\o"1-5"\h\z本项目市场销售单价建议88可类比楼盘销售单价83定价分析90项目价格提升潜力分析91价格表模拟50一、市场定位前言本报告立志在熟悉研究郑州市房地产市场现状，预测未来进展趋势，由市场反映的讯息定位本项目。(-)定位策略本次市场调研深入熟悉了郑州市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，填补市场空白。(二)定位推导思路1、项目的目标市场定位熟悉潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成与可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供根据。2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，熟悉与论证该项目区域的人文习惯、生活方式与项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项FI实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供根据。3、项目营销推广的主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向与开发商的商号（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或者花园命名）、信息传播内容与手段等并研究其优劣势，为项目俏售推广的包装、形象、诉求内容等与项目的传播策略与定位提供根据。4、项目的销售价格定位通过对该项目所在社区的商品房进展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位与营销组合提供根据。5、项目的市场营销策略定位通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项目与本项目的优、劣势及周边项目的营销策略，为项目营销决策提供根据。6、推广通路定位熟悉该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，熟悉他们对媒体一一广告的心理反映.明确广告定位，寻找最佳广告诉求与信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。（三）定位基本原则：1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或者俏售者的立场来确定：2、针对特定忖标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险与市场潜力，与进展商资金压力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、走自己的路，走别人尚未走或者不能走的路，寻求差异化的产品，制造出郑州市的样板品牌。二、项目总体评价（-）项目概况项目位于郑州市金水区，107国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（107国道）之隔。项目总建筑面积10万平方米。（具体位置见下图）（二）技术资料项目总占地面积：34928.7平方米;总建筑面积：10万平方米；道路面积：27113.5平方米;容积率：约2.9；覆盖率:40%；绿化率：40%。（三）地块资源项目地东临107国道，南面是果菜批发市场，西面是常磬村，北临农业路，项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片嘲杂之地，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏。其自然资源的具体表现为：I、周围环境景观A、项目地现状B、东面，107国道。（见下图：）C、南面，常碧果菜批发市场。（见下图：）D、西面，常野村。（见下图：）E、北面，农业路。（见下图：）环境景观综述：地块缺少良好的自然景观，景观资源评判几乎为零。2、污染状况A、工业污染：该地块处于郑州东区，距离市中心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。B、空气污染：项目紧临107国道与果菜批发市场，天气晴朗时的公路扬尘与果菜批发市场的废弃物，污染项目地空气质量。C、噪音污染：地块的东面的107国道，未来规划中的立交桥也在本项目前面，二面环路，常碧果菜市场距离本项目很近，因交通与市场而产生的噪音影响较为严重。3、社会治安状况本项目位于郑州市的城市边缘，靠近107国道（未来的东环路）来往过境的车辆繁多，与项目地南边的果菜市场，项目地西面是常碧村的特殊位置，形成特殊的综合环境，从而导致项目的周边比较复杂的社会治安环境。4、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较差，原因有下列四点：A、项目地周边的汽车修理业比较繁荣，同时严重污染周边环境。B、项目地西部的常碧村住宅档次较低。C、周边的道路车流量繁多，容易扬起尘土。D、位「项目地南部的果菜批发市场，卫生状况极差。因此，项目地块来说，卫生状况将是一个较为严重的问题。5、水资源状况郑州位于黄河的中下游，水量季节分配不均，年际变化较大。•年之内，往往夏秋暴雨成灾,水量过多，而冬春则往往长期干旱，全省多年平均降水量为785亳米，相当于1296亿立方米的水量。约有76%的水量被植物、土壤汲取与水面蒸发，只有24%的水量形成了地表河川径流，常常造成年际间旱涝不均的现象，这说明河南水资源利用的可靠性不大。（四）周边配套1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数据不完全统计，截止至2001年年末，金水区居民家庭总户数为288037户，人口总数为914259人，是市辖区中人口最多的一个区域。2、居民习惯的日常购物场所项目区域为目前郑州市城市边缘，郑东新城还在规划中，而且中间还隔有一条107国道（未来的东环路），因此周边缺少上档次，有特色的商业设施，这与区位楼价在全市范围内偏高的市场不符，据熟悉，区域内有“思达超市”但规模较小，农业路“单尼斯”百货与金城国际广场有“金搏大”百货商场。提供居家生活配套，距离本项目最近的步行十五分钟。3、周边居民文体设施缺乏大型的公众活动的文体场所，除购物外，市民户外活动的机会比较少。4、医疗卫生纬五路省人民医院、省胸科医院、省肿瘤医院，东明路省老干疗养院。都是省内有名的医院,离本项目较近，驱车在5-10分钟，为业主提供了健全的健康保障。5、金融服务周边的银行较多，如光大、中行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。6、学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的，规划拆迁扩建的常