土地集约利用理论课件

城市土地集约利用理论

S090096Contents

一.概念的介绍和解释

二.城市土地集约利用的理论研究

三.城市土地集约利用的影响要素

四.城市土地集约利用规律--空间分布规律

CompanyLogo（一）土地概念的理论发展和代表流派

第一个阶段

从我国古代开始，人们就对土地有了初步的认识。公元121年，《说文解字》(东汉文字学家许慎著)中将土地解释为：“土者，吐也，即吐生万物之意”；《管子校正》(春秋政治家管仲著)中将土地定义为：“地者，万物之本源，诸生之根菀也。”

第二个阶段

随着人类社会的发展和科学技术的进步，人们对土地的认识和了解也逐步趋于完善，因此，对土地的概念也就由此全面和系统，学术界的各类观点主要从学科的角度进行了区分

第三个阶段

综合以上多学科提出的土地概念，目前被西方很多学者所接受的观点来自1976年联合国粮农组织(FAO)提出的《土地评价纲要》中对土地概念的解释，“土地是比土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的所有自然环境如气候、地貌、土壤、植被和水文以及人类过去、现在的活动成果”。中国地学界在此基础上更加强调土地是一个自然地理综合体的概念。

CompanyLogo土地利用（二）土地利用土地利用含义

土地利用方式

土地利用分类

CompanyLogo土地利用含义目前学术界对土地利用的概念主要集中在把其定义为一种活动或一种过程，代表观点有：土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程；土地利用是指在一定社会生产方式下，人们为了一定的目的，依据土地自然属性及其规律，对土地进行的使用、保护和改造活动；土地利用是指由土地质量特性和社会土地需求协调所决定的土地功能过程；土地利用属于一种永久性或周期性的人类干预活动，由于土地支持着整个生态系统，因此土地利用是人类为了从土地中获取相关利益，用一种相对系统性的方式，对生态系统中的关键因素进行人为控制的应用。（加注释）CompanyLogo土地利用方式

一是从土地利用广度扩展，不断扩大土地利用面积，并强调外延扩散以提高土地的利用率，属于粗放型土地利用

二是向土地利用深度挖潜，增加投入，强调内涵增长以提高土地的产出率，属于集约型土地利用。

第一种方式第二种方式CompanyLogo（三）城市土地

1

城市土地的含义

2

城市土地的特性

3

城市土地利用

CompanyLogo城市土地含义

城市土地的含义有狭义和广义之分。从狭义上看，城市土地仅指城市市区即城市建设用地，用于非农业用途；从广义上看，则是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称，即城市行政区域内的全部土地。（下图为中国城市土地范围图）CompanyLogo城市土地特性首先，城市土地利用的高度集约性。由于城市化进程的加快，导致土地供给的稀缺程度加剧，引起城市土地价格不断上扬，从而追使人们不得不设法高度集约利用土地，如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益，从而节约大量基础设施和交通占用土地；以批租形式获得城市中心区地块使用权的土地受让人，只有发挥土地的集中性用途，建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土地出让金。其次，城市土地位置的极端重要性。城市土地区位的差异会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益，多个企业在同一区位聚集会产生地区化经济，从而降低产品成本；区位差异也体现在土地价格中，如城市中心区的土地与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍、几百倍。CompanyLogo（四）土地集约利用的基本内涵1.土地集约利用土地集约利用是粗放利用的对称，均指土地的利用方式，最早来自于对农业土地利用的研究。综观历史，早在两千多年以前，我国古代文献就有集约经营思想的论述。在最早的农书《齐民要术》中提到：“凡人家营田，须量己力，宁可少好，不可多恶”，强调土地的经营不能广种薄收，宁可少而精，直接表达了精耕细作、集约经营的思想。西方国家进入资本主义社会后，随着生产力水平的不断提高，科学技术的应用，农业的经营方式也逐渐从粗放向集约的方向发展。李嘉图(David．Ricardo)等古典政治经济学家在地租理论中首先提出，所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。马克思也曾指出，“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上。”此外，著名的土地经济学家理查德．T．伊利认为，“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。”CompanyLogo（四）土地集约利用的基本内涵2.城市土地集约利用目前有关城市土地集约利用内涵的界定在学术界存在着三种基本观点，它们之间关系密切，不可分割，每一种观点都是对前一种观点的补充和扩展。第一种观点：强调城市土地集约利用与农业土地集约利用的目的基本一致，主要是为了获得更高的经济效益，通过增加对土地的投入，以达到提高土地的利用率和生产率。这一观点是对城市土地集约利用最基本含义的阐述，仅注重其经济效益最大化，完全属于经济范畴的概念。第二种观点：在对以上集约利用观点的认可下。特别强调城市土地集约利用不完全是经济范畴，还要考虑土地的利用结构和布局的优化问题，即除了提高经济效益外，还要综合考虑社会效益和生态效益，在集约用地的基础上追求城市的可持续发展和适宜人居的根本目标。第三种观点：在以上两点的基础上，还进一步强调城市土地集约利用是在特定时段中，特定区域内的一个动态的、相对的概念，不同的经济发展水平有不同的土地利用集约程度的标准，城市土地的集约利用是随着时间、空间的改变而不断地发展和变化的。CompanyLogo二.城市土地集约利用的理论研究

1.土地报酬递减理论与土地集约利用

2.土地规模利用与土地规模经济

3.农业区位论与地租理论

4.工业区位论与城市产业集聚效应

5.城市发展规划理论与“适度集约”思想

6.可持续发展思想与城市化进程CompanyLogo2.土地规模利用与土地规模经济土地利用规模，是指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产要素利用集中程度的一个重要指标。在生产经济学中，所有的生产要素以相同的比例，同时增加或减少，才是严格意义上的规模变化，称为“纯粹规模”的变动，由纯粹规模变动引起的企业经济收益的变化，称为规模报酬。土地规模利用，就是应该尽可能使土地利用处于报酬递增的阶段，此时土地规模的扩大所能获得的经济利益，就是土地规模经济，这种现象反映在单位产品成本上，如图所示：LAC曲线是一条随着土地经营规模变动而变动的长期平均成本曲线，在AM阶段，平均成本随土地经营规模扩大而下降，属于规模经济阶段；在MB阶段，平均成本随土地经营规模扩大而上升，属于规模不经济阶段。因此，产品平均成本最低点即为M，与其相应的经营规模OM称为最佳土地经营规模。显然，土地的规模经营所产生的土地规模经济，能够促进土地生产要素的投入，从而促进了土地的集约利用。土地规模经济和土地规模不经济图CompanyLogo3.农业区位论与地租理论德国经济学家冯·屠能(V．Thunen)于1826年撰写了巨著《孤立国同农业和国民经济的关系》(简称《孤立国》)，首次提出农业区位理论，认为地租与距离是负相关的，可以想像从中心城市向外围平面延伸，随着可耕地与市场的距离的不断增大，可耕地的地租是不断下降的，这样便可形成一个个以城市为中心的同心圆环，即著名的同心圆布局理论(如图)。其结论是，农业土地利用的合理集约程度按土地区位地租高低即距离市场的远近配置，将区位与土地利用的集约合理程度结合在一起进行了研究。屠能同心圆布局理论：地租与集约度的关系CompanyLogo4.工业区位论与城市产业集聚效应德国经济学家和社会学家阿尔弗雷德·韦伯(A．Weber)于1909年撰写了《工业区位论》，在书中韦伯试图回答：什么原因使某个工业从一个区位移至另一个区位?决定迁徙的一般经济规律是什么?他将影响工业区位的因素分为两类：区域性因素和集聚因素。工业是如何布局于各个区域的，受区域性因素影响；而在工业区域内，厂商为什么集中于此地而非彼处，则受集聚因素影响。韦伯用聚集经济来描述企业外部经济，并指出聚集能否产生效益，既取决于聚集的企业种类与结构，也取决于聚集的规模。这一理论结合中国的实际情况可看到非常适用于当今我国城市的用地方式，城市第二、三产业的生产特性和市场服务特性要求其聚集发展，由此产生了集聚规模效益：这一经济活动规模在一定区域范围内聚集增加，可以促进劳动分工程度提高，降低交通费用，降低边际成本，提高劳动生产率，同时也降低了每个单位经济活动的环境成本，提高了土地资源的利用效率。因此产业集聚这一过程实质也是城市化发展的用地集约过程。CompanyLogo6.可持续发展思想与城市化进程城市化(Urbanization)反映城市中心对乡村腹地影响的传播过程，是全社会人口逐步接受城市文化的过程，也是人口、资源等要素越来越集中的过程。城市化像工业化、信息化一样，日益成为当今时代社会发展的主导趋势。城市化水平是区域经济发展程度的重要标志。据世界银行统计，2002年世界高收入国家城市化率平均为75％，中等收入国家为62％，低收入国家为30％，中国的城市化率为40％。城市化所带来的规模效益和产业集聚很大程度地促进了城市集约用地，目前中国100万人口以上的特大城市人均用地水平约是20万人口以下小城市的一半，其主要原因是特大城市的二、三产业高度集聚所产生的规模效益，扩大经济辐射能力和吸引力，空间表现形式即集约用地。在城市土地日益紧缺的今天，人们都希望用最少的投入换取最大的经济收益，达到土地的集约利用，但与此同时，会给本就稀缺的土地资源带来了很多超负荷的不当利用：如城市化进程的迅速展开对建设用地的增长需求日益紧迫时，人们就会通过盲目开发、滥占耕地、砍伐森林等掠夺式土地利用手段来满足一时之需，从而造成土地严重破坏和生态环境恶化，导致土地未来的无法持续利用。CompanyLogo土地资源作为最重要的自然资源，是区域可持续发展的基础，土地资源的可持续利用也是区域可持续发展的前提，对一个城市而言，可持续发展才是人类追求的终极目标。城市的可持续发展(SustainableDevelopment)的概念是于1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中所第一次阐述的，得到了国际社会的广泛共识，是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。可持续发展的目标是实现代内公平和代际公平，即要求当代人能够管理好资源基础，以使后代人能够享有同当代人一样的生活水平。因此，在追求土地集约利用的同时，应以注重城市的可持续发展作为行动指南，最终达到建立“宣居城市”的理想目标。CompanyLogo三.城市土地集约利用的影响要素1.人口密度对城市土地集约利用的影响城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的面积直接相关。可以说土地资源的稀缺程度是土地集约利用的最直接的资源约束因素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土地的拥有，人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地集约利用的客观要求就强。城市的最显著特点便是人口聚集，城市人口密度增大伴随着城市人口规模的增大．越是人口密集的区域，越容易形成人口聚集，形成规模较大的城市。这是城市聚集效应体现在人口这一方面，城市各种要素的聚集，对城市土地集约利用提出了要求，并且不同要素的聚集程度，会产生不同的土地利用集约度。CompanyLogo3.规划指标对城市土地集约利用的影响

城市规划是城市建设和管理的重要依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发的前提和基础，是城市社会经济目标实现的手段。城市规划对城市土地集约利用方面的影响表现在城市规划的确定：(1)城市的性质和规模；(2)城市的用地结构；(3)城市人均建设用地指标；(4)城市建筑高度；(5)城市建筑容积率；(6)城市建筑密度；(7)建筑间距等。可见城市规划对城市土地集约利用影响的直接程度和力度。这些指标的规划确定是建立在充分研究城市发展和土地发展规律的基础上的。CompanyLogo4.生态环境容量(承载力)对城市土地集约利用的影响城市生态环境是城市土地集约利用程度的重要生态限制因素。《中国大百科全书·环境科学》中把环境容量定义为：在人类生存和自然不致受害的前提下，某一环境所能容纳的污染物质的最大负荷值。显然，环境容量只反映了环境容纳污染物的一个指标功能，没有反映人类活动的影响。环境承载力则在此基础上全面描述环境系统对人类活动的支持功能。城市环境承载力是指环境对于城市规模及人类活动的限度，具体地说，城市所在的地域环境，在一定的经济技术水平和安全卫生要求下，在满足城市生产、社会生活等正常的前提下，通过城市的自然条件、现状条件、经济条件、社会文化历史条件等的共同作用，对城市建设发展规模以及人们在城市中各项活动的状况提出的容许限度。城市的发展主要以两种方式消耗环境资源。首先，在时间上把城市发展引起的环境退化成转移到下一代；其次城市土地利用增加了外界环境的承载能力，结果将造成环境透支加剧。所以，城市的发展必须转变观念，要考虑用区域环境的适宜承载力决定城市的发展可能。未来的城市发展，资源环境成为城市发展的首要约束条件。也就是说城市环境容量(环境承载力)一定意义上决定了城市土地集约利用的最高强度，是土地集约利用的上限控制指标。CompanyLogo在不同结构区域，显然土地集约利用强度是不同的。普遍意义上，不同的区域结构由内向外对应的土地利用集约度显现由高到低的态势。根据边缘区的动态性，在不同阶段，土地利用集约度变化特征是不同的，城市化进程主城区边缘区城市演替主要形式前工业化阶段粗放粗放缓慢城市集中城市化阶段趋向过度集约粗放城市规模摊大饼发展城市郊区化阶段趋向结构型集约趋向合理集约旧城改造与新城开发逆城市化与再城市阶段趋向生态集约．高水集约趋向生态集约低水平集约度新城建设与中心城复兴CompanyLogo2.距离空间分布规律(1).单中心城市土地集约利用空间分布规律城市土地集约利用强度可以透过城市空间密度直接反映。空间密度是指某一要素在一定空间范围内的数量。从空间角度讲，城市是由一大群紧密相连的空间占有区位单位所构成的。如果这些单位的分布密度受到通达性程度高低影响的话，那么，它们的密度将在市中心达到峰值，以后在所有方向随着与中心距离的拉大，密度逐步下降。美国的考林·克拉克以及米尔斯运用指数函数对现代大城市中随半径距离而变化的人口密度曲线进行了论证，并发现居住密度下降的百分比实际上与该活动单位与中心的距离增加相一致。研究表明，大城市除了具有较高的中心密度以外，还有较低的斜率系数；随着从城市中心向外延伸，密度下降趋势有若干不同的组合(房屋单元数逐渐减少，非家庭居住人口随之减少，总人口密度下降等)。中心密度的变化在很大程度上取决于城市交通运输、邮电通讯、生产技术、收入水平、职业结构和消费方式等因素的变化，如高速公路的崛起和汽车时代的到来，为化解过高的中心密度提供了有利的通道，网络的兴起更缩短了中心与其他区域的时空距离。CompanyLogo(2)多中心城市土地集约利用空间规律城市发展到一定阶段，不论从城市所