农村宅基地流转-地票模式探索-以江苏省为例

农村宅基地流转-地票模式探索——以江苏省为例1引言《土地管理法》及相关法律均规定：我国的宅基地是无偿取得及使用的，这一规定在降低农民建房的成本、保障农民住房问题的同时，也造成了一系列其他问题。据国土资源部2021年的统计数据，农村建设用地中宅基地面积约911.61万公顷，占农村建设用地的48.16%，存在利用效率低下、面积超标及闲置等诸多问题。近10年来，随着城乡一体化的大力推进，农村空心化现象也日益普遍，使得农村宅基地问题日益突出，具体表现为宅基地超标占用、宅基地大量闲置、房屋建筑容积率低、房屋空置率高等。并且今后较长的一段时间内，全国将持续有大量农村人口转移到城镇地区，将进一步加剧农村宅基地资源的配置失当问题。与此同时农村宅基地私下交易则趋向活跃，据中国土地学会的一项调查表明，仅浙江义乌一地，在2021至2021年期间，就发生了3223宗宅基地转让，其中私下流转的比重超出85%。中国土地勘测规划院2021年对北京郊区的调查揭示，京郊大部分村镇的宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右，有些村镇甚至高达40%以上。这一现象已经引起了政府部门和专家学者的高度关注。隐形交易的存在，是市场经济的内在反映，但由于流转一直处于隐蔽状态，且相关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏法律法规的规范和指导，就扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地产权纠纷，增加了土地管理的难度。2021年国务院出台的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2021]28号），明确提出“城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”，2021年国土资源部《关于坚持依法依归管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》指出：“要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善”；2021年《关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》（国土资函[2021]269号）同意在江苏、山东、天津等5省（市）先行开展挂钩试点；2021年《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确要求科学确定农村居民点用地布局和规模，加强村庄内部挖潜，大力开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村建设用地整理复垦工作。为了顺应形势的需要，规范农村宅基地流转行为，一些地方政府逐步开展了农村宅基地流转的实践尝试，不少专家学者对此也进行了大量研究。如何结合现行的土地政策，寻求宅基地高效利用的实现途径，成为该领域的研究热点。江苏省已经步入工业化的中后期，处于全面建成小康社会并向率先基本实现现代化迈进的关键时期，但在发展的过程中，遇到了“保护资源”和“保障发展”的“两难”问题，一方面城镇建设用地供应不足，农村建设用地闲置和低效利用的现象严重，另一方面，保护耕地，守住18亿亩耕地红线不能动摇。据江苏省土地利用变更调查成果，2021年全省城乡建设用地规模达到1762894.9公顷，其中农村居民点用地1044942.3公顷，占城乡建设用地总规模的59.27%，且宅基地闲置现象比较严重，因此宅基地的流转已成为解决“两难”问题的有效办法之一。本研究在对当前农村宅基地流转模式分析、评述流转实践模式的优点与不足的基础上，从江苏省实际情况出发，在现行政策法规体系下，探索江苏省实行农村宅基地流转实行地票模式，该模式可以调控建设用地总量，解决城市远郊与农村建设用地的闲置问题，打破地域限制，一方面缓解经济发达用地难的问题，另一方面增加经济欠发达地区农民收入。其实江苏省宿迁市早在2021年已经开始了以“一张票”配置土地资源的流转模式的探讨，宿迁市“一张票”的探索经验，为在全省开展宅基地流转地票模式提供了借鉴。2农村宅基地使用权流转主要形式及流转过程中存在的问题2.1主要形式近年来，随着经济社会的发展，特别是农村改革力度的加大和城市化进程的推进，宅基地使用权流转已是普遍现象，其主要形式包括出租、买卖、征收、继承和入股等（标注文献），其中城乡结合部成为宅基地使用权流转的重点区域。出租是目前宅基地私下流转中最普遍的方式，几乎遍及城乡结合部、都市村庄、县城和中心集镇等经济活动较为活跃的区域。买卖常见于进城务工人员在城里购置房屋后或一户多宅的情况下。征收与前两种私下流转方式不同，属于国家行为，在具体操作时涉及货币或实物安置等程序。继承行为中，继承人多为被继承人同一集体经济组织成员，也有可能是非同一集体经济组织成员或城市居民。入股是近几年农村宅基地使用权的新尝试，并无现成法定程序可循，属于农地入股的土地流转实验改革，如2021年深圳田厦村的城中村改造等。（标注文献）2.2存在问题2.2.1缺乏法律法规的支持《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”[3]，对农村宅基地流转持限制态度，作为目前土地管理的专项法律，其忽略了农村宅基地使用权作为一种用益物权，应该解决宅基地使用权因何种法律行为流转，以及何时流转的问题。《物权法》规定“宅基地使用权与土地承包经营权、建设用地使用权和地役权是目前法定用益物权的种类”[3]。在《物权法》抵押权章节中涉及到农村宅基地使用权不得抵押。《物权法》赋予宅基地的用益物权，但没有对宅基地使用权制度进行具体的设定，而是规定参照《土地管理法》等相关法律。2.2.2农民宅基地使用权益受到损害产权清晰是宅基地流转的首要条件，法律规定对于农村宅基地的使用权归农村集体经济成员个人所有，但并未对其所拥有的权利做出明确的规定，对于所有权与使用权之间如何界分，法律也未明确。现行法律限制农村宅基地使用权的流转，其实质是剥夺了农民宅基地收益的权利，现实中，农村宅基地的使用权是不完整的使用权，无论是出租还是出让，其受让主体只能是本集体成员，宅基地使用权对于农民的功能被完全的限定在了自我利用，对于宅基地使用权的模糊界定，导致农民难以行使自己的权利，保障自己利益。2.2.3交易纠纷不断由于法律没有明确规定农村宅基地可以进入市场流转，因此当前农村宅基地的交易多是私下交易，在宅基地发生交易时，是不受法律保护的，当遇到宅基地拆迁，涨价等情况时，原有的所有者往往利用交易的不合法性为自己再谋取利益，如北京近郊的“画家村事件”。此处，农村宅基地交易无法办理房屋过户登记手续，因此宅基地的使用权并没有转移，受让人只是名义上的所有者，房地归两主体所有，一旦房屋产权发生争议，极易产生纠纷。2.2.4收益分配不合理农民宅基地土地所有权归集体所有，因此其出租、转让的收益均归集体所有，但在现实中，农民出租、出售房屋的收益却归个人所有，所有者权益未能得以体现。此外，宅基地交易多是私下交易，其定价随意，原本属于集体的收益却在这种隐形交易中流入个人手中，造成了集体土地资金的流失。3农村宅基地使用权流转模式回顾与评述在经济利益驱动下，宅基地买卖、出租、抵押等形式流转已经迫在眉睫，从而形成了农民自发的私下交易，由于这种交易大多是暗箱操作，缺乏相关法律法规引导，加剧了土地权属的混乱状态和产权纠纷，扰乱了市场，于是各地政府/组织开始介入宅基地流转，并对宅基地流转的模式进行不同程度的探索和创新，逐步规范流转。3.1农村宅基地使用权流转的模式分析3.1.1农民自发流转模式早期的农村宅基地流转主要是农民自发的一种模式，属于隐形流转，其流转风险比较大，纠纷较多。表现为农民将自己的宅基地出租、出售给非集体经济组织成员，或者利用宅基地修建房屋出租或出售。此种模式在广东、北京等经济发达地区的城乡结合部最为普遍。3.1.2政府/集体组织介入模式3.1.2.1浙江“联众”模式“联众模式”最初由浙江联众农业投资集团公司通过和某些乡村合作进行新农村建设而探索出的一种经营模式，其主要做法是，企业选定村庄，在政府的政策支持下，与村委会签订协议，由企业出资对村庄进行从新规划建设，村民享有农居所有权及宅基地所有权和使用权等权利，企业则获得村民自住房之外的房屋经营权和经营收益。3.1.2.2“挂钩指标”模式2021年成都最先试行城市建设用地增加和农村建设用地减少的指标“挂钩指标”，这种模式以政府为主导，在不违背农民意愿的原则下，以其宅基地按照一定标准，换取小城镇的一套住宅，同时复垦原有村庄建设用地，节约的土地经整合后进入土地流转市场交易。3.1.2.3浙江“湖州”模式《湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法》确立了各类集体土地所有者在法律上平等、流转必须取得所有者的书面同意，并区分了集体建设用地在所有者与使用者之间的供应、使用者之间或与他方的流转。无论是存量建设用地，还是新增建设用地，都需纳入集体建设用地使用管理，使用都需符合土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划及土地利用年度计划。指定并公布集体建设用地指导价和最低保护价，并适时调整。流转收益主要用于对原承包户的补偿、土地保护开发、基础设施和公益事业及本集体经济组织成员的社会保障。3.1.2.4河南新乡“农村社区”模式2021年的河南新乡“农村社区”模式，合理引导农民向社区中心村集中居住，并且妥善解决了农民的医疗、养老保险等问题。通过对宅基地和村庄整理拆并，在实现耕地占补平衡的前提下，节约出来的土地作为集体建设用地置换到产业集聚区，通过参股、租赁等方式发展农村经济。新型社区建设不会让节省下来的农村土地成为城市建设用地，不以农民放弃土地承包权和宅基地使用权为前提。3.1.2.5重庆“地票交易”模式2021年，重庆成立了全国首个农村土地交易所，开展农村土地实物、指标交易，其中指标交易就是“地票交易”。农村宅基地复垦为耕地，经土地及农业等部门验收合格后产生等量的建设用地指标，指标在交易所经过打包组合成地票公开交易，开发者通过竞标购买地票，指标用于新增的城镇建设用地，实现指标落地及农村建设用地与城镇建设用地的置换。3.2模式评述随着市场经济的快速发展，各地政府依据自身特点，进行了各种尝试，其模式在流转对象、流转范围、收益分配即决策主体等方面都存在不同。3.2.1从实物流转到指标流转最早的宅基地流转，主要集中于实物流转，即地块与地块之间的流转，如早期的农民自发流转模式、浙江“联众模式”、浙江“湖州”模式、河南新乡“农村社区”模式。随着各地农村宅基地流转探索力度的不断扩大，其流转模式逐渐演变为指标流转。如成都“挂钩指标”模式、天津华明镇“宅基地换房”模式、重庆“地票交易”模式。3.2.2流转范围不断扩大早期的实物流转，由于受到流转地块位置的限制，流转范围多局限于小区域内，如城镇近郊的城乡结合部附近。而指标流转则不受地块位置的限制，允许指标独立交易，即远郊农村宅基地通过整理复垦形成的建设用地指标，可以用于城镇近郊的农地转用，突破了实物流转的区域限制，提高了土地利用的节约集约程度。3.2.3政府主导模式的利弊政府主导主要体现在由政府部门制定宅基地置换的方式、补偿标准、农民的安置及新增建设用地的使用等，如上所述的天津华明镇“宅基地换房”、河南新乡“农村社区”、“挂钩指标”模式、重庆“地票交易”等。政府主导这一交易机制由于资金负担过重，财政压力大，因此试点范围会选在土地增值空间比较大的城镇及近郊农村，区域受到限制。与此同时，农民和村集体的主动参与程度较低，农民的利益往往得不到有效保障，容易激发政府和农民之间的矛盾。政府主导下的流转模式，在保障农民有实物和货币补偿外，还能够获得就业岗位和相关社保服务，但农民丧失了谈判权，农民财产权没有得到真正落实，如天津华明镇“宅基地换房”、浙江“湖州”模式、河南新乡“农村社区”等。重庆“地票交易”农民虽然获得了出让建设指标的收益，但是能获得其他社保等福利，以及土地未来的增值收益。3.2.4市场主导模式的利弊市场主导则是农民个体或集体经济组织受自身愿意支配对宅基地进行出租、转让等，不仅适应了市场经济的发展，而且更能体现农民的财产权主体地位和土地资产价值。但这一机制缺乏法理支持，虽然得到了政府的认可，但是其合法性还存在较大争议，早期的农民自发流转模式和浙江“联众模式”可以看作是这种方式的代表。市场主导下的流转模式，能够避免政府通过征收而获取受益，但这种流转多属于隐形流转，其流转风险比较高，成本比较大，且交易价格相对比较低，农民权益得不到保障，如浙江“联众”模式，农民每个月只能以企业员工的身份领500元工资。随着流转的不断深入，各地对流转模式的不断探索和创新，以及相关法律法规的不断完善，以市场为主政府为辅的指标流转模式将成为未来农村宅基地流转的主流，充分发挥市场的要说明良性的模式应当是怎样的，表1农村宅基地主要流转模式比较流转模式交易范围政府与市场关系农民收益保障存在问题模式创新实物流转农民自发流转模式城市近郊、远郊市场主导型农民是收益主体，切可以享受土地增值收益隐形交易，风险较大，交易价格偏低宅基地流转的早期模式浙江“联众”城市近郊市场主导型土地收益留存在村集体土地获取、经营合法与否受到质疑创新农村休闲度假模式“湖州”模式城市近郊政府与市场并重集体建设用地收益主要用于集体经济组织范围内成员的社会保障农民与企业谈判，农民缺少主动权政府、市场同时参与价格宏观调控新乡“农村社区”城市近郊政府主导型农民获得住房、就业等保障，享受土地增值收益适用范围较小，农民置换范围窄农民收益有了较大改革指标流转“挂钩指标”城市近郊政府主导型远郊农民获得土地资本化收益和居住安置项目区内封闭运作，无法实现更大的经济效益实物流转到指标流转的转折重庆“地票交易”全市范围政府主导型远郊农民获得土地资本化收益，但补偿标准较低农民主体未直接参与交易主体，收益分配不合理交易范围突破区域限制4江苏省宅基地流转地票模式的构想4.1概念界定与理论地票是指通过将农村集体建设用地，包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等，复垦整理为耕地，并经严格验收符合要求后，产生的城乡建设用地增减挂钩指标，即将农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的指标（标注文献）。土地发展权（LandDevelopmentRights）的概念产生于欧美，是一种不同于传统的土地财产权利的的权利（力）形态，一般指改变土地利用性质、状态机强度的权利（力），它既可以由土地所有权拥有者拥有、支配、也可以由不拥有土地所有权而只拥有土地发展权者拥有、支配，是土地处分权中最重要的权利，它可与土地所有权分割而单独处分的财产权。土地发展权还存在一个转移的问题，即将一块土地进行非农开发的权利通过市场机制转移到另一块土地上，其核心是将某地区（发送区）的土地发展权转让给另一个地区（接受区），一旦发送区的土地发展权被买走，该土地将永远不能被开发。地票的实质是将非农开发建设权利从土地权利束中剥离出来，独立于地块所有权与使用权转让交易。实地上是对农民土地发展权的隐含认可和发展权市场价值的实现；将农村集体建设用地、宅基地、乡镇企业建设用地复垦为耕地，还原耕地初始状态，将此地块的发展权利通过地票指标的形式进行跨区域交换，实质上形成土地发展权利的还原机制。4.2地票发展的必要性分析城乡建设用地增减挂钩中的宅基地整理与挂钩范围，从天津的宅基地换房到成都的指标挂钩再到重庆的地票交易，农村宅基地的整理范围从近郊向远郊不断扩大，市场配置土地发展权的作用也不断增强，但目前的项目区大多仍被国土部门限制在县域范围内，省域乃至全国的土地发展权市场是未来的发展方向，特别是国务院于2021年印发了《全国主体功能区规划》，将我国国土空间分为以下主体功能区：按开放方式，分优先开放区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域；按开放内容，分城市化地区、农产品主产区和重点生态功能区；按层级，分为国家和省级两个层面。在主体功能区规划的实施中，如何在同一功能区内部或者不同功能区之间夸区域配置土地资源，通过限制开发区域和禁止开发区域的土地发展权转移促进全国城乡和区域协调发展仍是待解之题。4.2.1政府主导模式的弊端凸显目前城乡建设用地增减挂钩、土地综合整治等项目，江苏省以政府主导实施模式为主，政府作为项目的组织策划者，一般由政府土地整理中心或者相关行政主管部门负责项目选址立项及规划设计，管理监督项目的实施过程，项目的具体实施主要由政府土地整理中心或者是由政府组建的建设投资公司进行，自己供给以政府投入为主，辅以其他投资方式，政府相关部门统一管理和监督使用项目资金。这一模式虽然能够激励推进项目的进行，实施力度大，且以政府信用来融资更加方便，同时容易实施区域整体规划，布置合理的产业格局。但这一摸式的弊端更加明显，主要表现在以下几个方面。首先，项目的立项、实施、监管及验收，均有政府包揽，权责不分，效率低下，且项目的收益归政府，容易滋生腐败。其次，项目的所有资金由政府筹措，增加政府资金压力，致使政府面临债务危机。再次，政府主导的项目，多数成为地方官员的政绩之一，容易违背民意强拆，对造成人身伤害的暴力强拆屡见不鲜，以及还有诸如停电停水、趁家里无人偷拆等现象。4.2.2指标封闭流转的弊端凸显2021年《国务院办公厅关于深入开展土地市场整治整顿严格土地管理的紧急通知》中规定“严格控制异地占补平衡，未经国务院批准，不许跨省域进行耕地占补平衡”，从而使得地区间指标流转不被允许。2021年《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2021]138号）对挂钩原则、条件、周转指标使用及考核等制定了较为详细的管理办法，进一步明确了挂钩指标要遵循“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的实践原则。这一系列关于增减挂钩政策的文件，都严禁指标跨县（市、区）流转。只允许在县（市、区）级行政区域内进行周转指标的交易。江苏省一直以国家政策为导向，指标实行封闭运行，其指标封闭运行的好处在于可以优先满足本区域的用地需求，避免产生两极分化的现象。其弊端在于，一方面经济发达区域会因缺乏用地指标而使发展受阻，另一方面经济欠发达区域会因为复垦过多的指标用不掉，形成荒废指标，这样资源利用就无法达到优化配置。但在宿迁“一张票”交易模式中，在市、区范围内交易，出现了指标跨区域交易的探索。指标封闭运行，在前期会起到促进当地经济发展的作用，但随着近几年江苏经济的快速发展，尤其是苏南地区对指标的需求越来越强烈，其可供整理复垦的建设用地越来越少，对指标跨区域交易的需求越来越强烈。4.3政策依据2021年国务院出台的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2021]28号），明确提出“城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”，2021年《关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》（国土资函[2021]269号）同意在江苏、山东、天津等5省（市）先行开展挂钩试点。自此，各地不同的增减挂钩实践方法和路径形成了不同的探索方向与模式，其中以江苏省万顷良田建设、天津市宅基地换房、山东省农村社区化、重庆市地票交易这四种模式最为典型。江苏省国土资源厅于2021年8月下发了《关于加强城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理有关事项的通知》（苏国土资发[2021]23号）。自从江苏省开始了“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的探索工作以来，江苏的“万顷良田建设工程”成为标杆性项目，此外还有增减挂，如宿迁通过增减挂，实行的“一张票”交易模式；海门市的“先易后难”的方式、昆山的“富民合作社”等。城乡建设用地增减挂钩项目的不断探索和实践，为地票的推广奠定了基础。4.4宅基地流转程序借鉴重庆地票制度，地票运行流程包括地票指标的产生、地票指标的交易、地票指标的落地。4.4.1地票落地地块界定参与地票交易的地块，首先要符合土地利用总体规划和城镇总体规划，同时要符合国家产业政策和供地政策，凡被列入《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》的建设项目，均不能参与地票交易；其次，法律法规和《划拨供地项目目录》明确规定的划拨供地的项目，即以划拨方式供应的社会保障性住房和特殊用地，以及以协议方式供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等五类经营性用地以外的土地，不能参与地票交易；再次，交易地块如果与政府部门的某一项新规划或决议想冲突时，不能参与地票交易。4.4.2地票落地地块界定地票交易主体要打破当前以政府为主要参与者的这种模式，实行投资主体多元化，允许企业投资者、集体组织、个人、民间组织等参与，积极吸收各种社会资金参。一方面可以有效利用各种社会闲散资金，减轻政府部门的资金压力，另一方面各类社会团体参与到其中，增强地票交易的监督作用。4.4.3地票产生的流程4.4.3.1农村宅基地流转阶段在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，允许农村宅基地流转，其流转后的宅基地，只能用于复垦或者转为村镇建设用地。出售的宅基地，连同房屋及土地使用权等一并出售，出售者须提供集体土地使用证、拥有稳定住所、稳定生活来源的证明，以及空闲宅基地的证明。4.4.3.2农村宅基地复垦阶段由县级国土部门制定一套完整的土地复垦验收标准和程序，并设置专门的机构负责对复垦土地进行验收和确认。2021年2月国务院第145次常务会议通过了《土地复垦条理》，该条例第四章对土地复垦验收标准和程序做了较为详细的规定，可作为农村宅基地复垦验收的参考，根据国土资源部指定的《农用地分等定级规程》的规定，可以将土地复垦后补充的耕地在数量和质量上实行等级折算，对耕地的质量和数量进行严格控制，新增耕地验收合格后，并核发农村宅基地复垦验收合格证书，即地票。4.4.4地票指标的交易4.4.4.1地票交易价格的确定对于供票地来说，地票成本价格由复垦成本、复垦补偿、村集体经济组织补偿、耕地保护和农村基础社会建设专项资金、交易成本等几项构成[地票价格探析]。对于农民来说，只有通过地票交易获得的复垦补偿与复垦后的耕地的农用经济价值之和高于其他使用方式的最高收益，农民才会选择地票交易[地票价格探析]。因此地票的价格虽不依成本定价，应当考虑市场定价和政府管制相结合的原则，分阶段解决市场定价与价格管制定价结合的问题，首先政府制定地票交易的最低和最高价格，其次，地票交易的市场价格，应该在最低和最高价格之间，当地票交易价格低于政府制定最低价时，政府应限制复垦，降低地票供应量，阻止地票价格下降，防止农民利益受损，而地票交易价格高于最高价格时，政府应鼓励复垦，扩大地票供应量，防止地票交易市场价格高于最高限价。4.4.4.2地票面积的确定地票面积的大小，可以依照市场的需求灵活交易，而不是实行一刀切的将众多的指标“打包”成一张地票的办法，这样可能会因为交易的土地面积相对较大，超出了竞购方的实际需求，此外，也可能因为交易的土地面积相对较大，导致一些建设项目小、用地面积不大、实力弱的开发者被拒之门外，因此为了使每个竞购者都能参与到地票的交易中，需要根据市场的实际需求，合理安排地票交易的面积，以保障地票交易市场的合理竞争。4.4.4.3地票交易范围的确定地票的交易范围要当下打破城乡建设用地增减挂钩项目“封闭运行”的模式，逐步取消用地计划指标管理，过渡到“以补定占”，在全省范围内跨市交易，但为了避免某些地方带目的性的盲目交易，政府部门在此环节要起到监督作用，对指标异地交易设定相应的门槛，避免指标交易的两极分化，以每年异地交易的指标占本年度计划用地的一定比例来设定交易，分为苏南、苏中、苏北三个不同的区间，一方面保障了经济发达地区对指标的需求，另一方面保障了良性交易。4.4.4.4地票交易通过建设用地复垦形成的地票指标，在地票交易市场进行交易时，经登记生效，地票交易的价格应以最低保护价为基础，以市场为主，由交易双方决定，同时政府要起到宏观调控和监督的作用。交易成功的地票，则由买方按照成交价款的一定比例缴纳相应的交易服务费。4.4.5地票落地所谓地票落地上，是指地票落实到具体的地块之上，与具体建设项目相结合。地票落地的地块，要符合土地利用总体规划、城镇总体规划及产业规划等相关规划。持票准入是参加土地招拍挂的资格条件之一，其目的是为了实现“以补定占”，有效保护耕地。具体流程为：持票人选择地块——向地块所在市县（区）提出用地申请——市县（区）接受用地申请，编制地块出让方案——进行地块地价评估，确定地块出让底价——发布“招、拍、挂”公告——按照程序确定地块竞得人，并签订出让合同。4.5建立完善的收益分配及补偿机制从地票指标的产生到地票指标的落地，均涉及到农民的收益问题，如何妥善解决农民的收益补偿问题，建立完善的收益分配及补偿机制，是地票交易的核心和关键。4.5.1地票供给者的收益分配对与地票供给的农民来说，首先，优先保障农民参与地票交易的权利，让农民真正参与到地票交易的过程中，保证农民参与土地增值收益分配。在地票交易过程中，农民提供了土地，是土地增值收益的来源，农民有权参与土地增值收益的分配，而现实中大部分的土地增值收益归政府所有，农民从中获得的只是土地征收补偿款，因此，农民不但要参与土地增值收益的分配，而且应该提高农民参与土地增值收益分配的比例。其次，提高农民退出宅基地的补偿标准，现实中，农民退出宅基地获得的补偿主要包括原有房屋补助、一次性购房补贴和宅基地附属设施补助，这与普通征地补偿大致相同，而与宅基地实际的土地价值不相符，应该提高农民退出宅基地的补偿标准。4.5.2被征地农民的补偿标准对于被征地农民而言，货币补偿和就业安置补偿是其主要的补偿形式。而在地票落地的过程中，被征地农民丧失了土地使用权，将土地使用权让渡给地票供给者，利益损失则有地票供给者和政府共同分享，被征地农民牺牲了自己的土地，促使了地票交易的完成，却不能获得地票的收益分配，因此在地票的增值收益中，应当考虑被征地农民，将被征地农民纳入地票收益分配机制中。地票交易的初衷之一是提高农民的收入，不仅是提高退出宅基地的农民，也要增加被征地农民的收入。综上所述，无论是对地票供给者还是被征地农民，建立健全社会保障体系，完善教育、医疗、就业等一系列问题，确保农民生活无后顾之忧，切实增加农民收入，提高农民生活水平。5推行地票的保障措施地票交易模式在江苏已不是第一次出现，早在2021年，宿迁市借助“区域协调发展综合改革试点市”，引入市场“无形之手”，建立市场化配置建设用地资源的利益机制，政府改变以往主导建设用地指标的模式，把建设用地指标交给市场，以“一张票”来配置土地资源，充分发挥市场在建设用地资源配置中的作用。在当前国家发展政策及江苏省情背景下，应该将这种模式不断的推广扩大，真正实现“让计划手段退出、由市场机制调节”的土地资源配置。5.1制度保障地票的推行首先要打破农村宅基地禁止出售的壁垒。一直以来对于农村宅基地流转缺乏相应的法律法规的支持。国务院办公厅2021年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2021年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2021年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”但地方政府对这些规定的掌握比较灵活，如浙江省则没有严格限定农村住宅的出售对象；《河北省宅基地管理办法》第14条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让”。党的十八届三中全会《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价的权能。在市场机制和政府调控的共同作用下，农村宅基地应该和城镇土地一样，实现自由流动，从而实现农村宅基地的合理配置，这也成为地票实行的先决条件，唯有如此，才能避免“画家村事件”再次上演。5.2市场保障党的十八届三中全会《决定》指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。搭建地票公共交易平台，在更大区域范围内交易，将土地一级市场和二级市场统一纳入土地有形市场，利用市场机制盘活存量建设用地。首先，实现城乡土地同地、同权、同价，建立全省范围内公开、透明的城乡建设用地交易市场，通过农村宅基地在全省范围内的流转交易，一方面可以缓解建设用地指标不足的问题，为新型城镇化的发展拓宽渠道，另一方面省级政府可对宅基地交易对象、交易范围等进行严格限制，在保护耕地的前提下，实现资源的优化配置，。其次，鼓励农民参与其中，农民作为宅基地使用权的主体，应该参与其中，进行谈判和交易，使得他们拥有足够的知情权、参与权和决策权，在一定程度上减少流转收益分配不均的问题，也避免了强制流转，维护了农民的利益。再次，调动宅基地整理的积极性，实行全省范围内跨市指标交易，一方面可以增加经济发展缓慢区域对宅基地整理的积极性，实现土地节约集约利用，另一方面可以增加农民收益，促进当地经济发展。5.3政府定位在地票交易过程中，政府是否要介入，如需介入，如何恰当地运用政府职能以及以什么样的形式介入，这些都是需要分析的问题。地票是土地发展权流转的一种模式，从权利个体的角度来看，土地发展权人处分其所拥有的权利，是其私权意志的重要表现方式，在地票交易环节，不同的土地所有权人，只要达成交易共识，土地发展权的转移自然可以完成，无需政府公权力的介入。但以市场为主导的地票交易，其价格受市场影响较大，当地票供过于求时，价格会下降，供不应求时，价格会上升，如果地票在一定时期内，价格波动较大，一方面会打击地票供给者的积极性，另一方面也不利于地票交易市场的稳定，因此在地票交易中仍需要政府介入，以调控不同时期地票的供需矛盾，稳定地票交易市场。然而政府的介入，应当基于公共服务的目的，承担起交易的监督和服务职能。简而言之，政府的角色应该是一个中立的“裁判员”，主要定位在宏观调控、规划定制、监督和服务等几个方面。如对复垦地块进行审查；对地票交易的过程进行监督和管理，避免不法行为出现；在宏观上把握土地利用方向，对地票落地范围进行调控等等。

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人