物业设施设备管理程序

Word版本，下载可自由编辑物业设施设备管理程序1.0目的

利用对设施设备(以下统称设备)的管理控制,保证管理过程有能力满足服务的要求。

2.0适用范围

本程序适用于管理处全部设备的管理控制

3.0主要职责和权限

3.1工程修理部负责管理区域内设备设施的运行管理、修理及保养工作。

4.0程序内容

4.1设备的分类、编号

管理处将设备分为六大类:强电、弱电、消防、给排水、电梯、公司设备,按对物业服务的影响程度,将设备分成三个级别:

Ⅰ级设备--对服务有直接影响;

Ⅱ级设备--Ⅰ级设备的附属设备;

Ⅲ级设备--对服务无直接影响。

各类设备编号原则如下:

JYHT--□□□□□□□□

设备级别(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)

设备流水号(000~999)

各系统(00~99)

专业

表示xx豪廷

注①:专业:

QD-强电DT-电梯RD-弱电XF-消防

GP-给排水GS-公司设备

②各专业分系统分配:

QD:00~09RD:10-19GP:20~29

DT:30~39XF:40~49GS:50~59

QD:00-供配电02-一般照明03-动力箱

RD:10-有线电视CATV11-无线对讲

12-通信系统13-闭路监控

14-车辆管理系统15-楼宇自控系统

GP:20-生活给排水系统21-排水及排污系统22-喷泉系统

DT:30-电梯

XF:40-火灾报警系统41-硬线联动系统42-干粉灭火系统

43-防火卷帘门44-疏散指示与事故照明45-消防水系统

46-防排烟系统47-泡沫灭火系统

GS:50-公司办公自动化系统51-工具设备

4.2设备的配置、验收、建档

4.2.1配置

工程修理部须对全部设备情况足够了解,同时按照物业服务需求和实际工作状况提出设备申购方案。

4.2.2验收

工程修理部负责对设备的验收,阅历收合格的设备方可接管投入使用。

4.2.3建档

2万元以下的设备应记下在《设备明细表》中,作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除记下在《设备明细表》中外,还应填制《设备卡》2份,一份悬挂于设备上,另一份保留在修理部存档(修理部存档的设备卡应包括大修记录,悬挂于设备上,不包括检修内容)。

4.3设备的使用管理

4.3.1《修理部工作手册》的编制

修理部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的管理工作规程,其中应包括设备的操作、平安操作规程等要求。Ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作,或由修理部对操作人员举行须要的培训,Ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备举行的清洁、润滑、更换易损易耗件。

4.4设备运行和检查

4.4.1设备运行

修理部人员按照《修理部工作手册》举行设备操作,并按照运行状况填写操作表格;

4.4.2设备巡查

修理部按照《修理部工作手册》对供配电、弱电、给排水系统等举行巡查,并填写下列表格:

1)《供配电设备巡查记录》

2)《弱电系统巡查记录表》

3)《电梯运行巡查记录表》

4)《给排水设备设施巡查记录表》

对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容,工作检查标准、频次等要求,由修理部编制相关工作规程,并据此对供方的工作举行检查、监督,并填写下列表格:

1)《电梯维护保养记录》

2)《消防系统维护保养检查记录》

4.5设备的维护保养

4.5.1设备维护保养工作规程的编制

修理部负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的维护保养工作规程,其中应包括保养项目、保养频次、保养时光、保养内容等。

4.5.2日常维护

修理部操作人员负责根据《修理部工作手册》的要求,对设备举行日常维护保养,并填写《设备设施保养记录》

。

4.5.3定期维护保养

1)定期维护保养方案的制定

修理部负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养方案》。在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养方案》,以据此支配维护保养工作。

2)定期维护保养的实施

修理部按照《设备月度维护保养方案》和《修理部工作手册书》实施设备的定期维护保养工作,保养人员按照维护保养状况填写。

A、《设备设施保养记录》

B、《供配电设备(设施)保养记录表》

4.6设备的修理

4.6.1设备自行修理

当设备不能正常运行、操作人员无力修理时,修理部应组织专业人员举行检查修理,并按照修理状况填写《设备设施修理记录》。设备大修还应填写在工程修理部保存的设备卡中。

4.6.2设备委外修理

当设备故障超出修理部现有修理能力时,修理部填写《设备外委修理申请单》报管理处审核、公司批准后,挑选合格供方实施委外修理。

4.7应急处理

修理部负责对各系统建立《机电设备系统应急处理计划》,以满足在设备浮现故障或紧张状况下,能尽快排解故障,削减损失,使广阔业户惬意。

4.8设备(系统)的更新改造、报废

当设备系统不能满足服务运作需要时,修理部应按照《修理部工作手册》要求实施技改。设备选型、费用估算、实施方案支配等方面的内容,报管理处审核、公司审批后执行。

当设备无法修理或修理成本太高、不经济时,由修理部填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。

4.9质量记录的保存

工程部负责根据《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。

5.0支持文件

5.1《修理部工作手册》

5.2《设备年度维护保养方案》

5.3《机电设备系统应急处理计划》

5.4《设备月::度维护保养方案》

5.5《分包合同》(供方提供)

6.0质量记录

6.1《设备明细表》

6.2《设备卡》

6.3《设备(设施)修理记录》

6.4《设备(设施)保养记录》

6.5《供配电设备巡查表》

6.6《供配电设备(设施)保养记录表》

6.7《弱电系统巡查记录表》

6.8《中控室系统运行修理记录表》