房地产企业流程体系规划

战略指引流程规划致胜绩效激励驱动运营制胜房地产企业流程体系规划目录一.流程体系规划的理论框架二.流程环境判别三.流程体系规划四.流程实施保障体系五.流程管理重点工作企业流程体系建立与企业的管控体系和授权体系密不可分，均在企业战略指引下进行，契合企业发展阶段和战略实施需求，以求实现公司战略目标企业战略管控模式权责分配组织结构职责定位管理流程业务流程授权体系组织管控体系流程体系实现企业战略目标完善的企业流程应构成一个体系，明确流程实施环境、流程操作重点和流程绩效，在企业战略指引下运行并持续改进，提升企业运作效率，有效规避风险流程重点流程环境流程绩效流程业务布局产品选择管控模式企业文化

HR现状流程优化目标流程实施过程的关键绩效指标规范的流程表述管理流程与业务流程交叉的流程分级管理流程关键控制点战略指引持续改进流程管理的主要贡献通过流程能清晰反映实现业务目标的关键要素和管理控制点，明确实现管理目标、控制风险所需要的活动通过界定工作责任、明确输入、输出接口、规范工作程序，能促进工作配合，最终提升效率指导工作思路、形成有效记录，有助于管理模式的复制和工作延续帮助组织有效的完成既定的目标金泰地产的流程体系建设将按照如下的步骤顺序进行明确流程实施环境1企业发展阶段判定企业管理基础评估企业HR现状评估深入了解企业文化梳理管控要点明确权责划分2以企业发展战略为指引优化组织管控模式梳理现阶段企业运作上的管控要点明确总部-城市公司或公司-项目的管控边界确定部门职责确定岗位职责3确定企业组织架构确定部门划分及部门职责确定各部门岗位设置明确各岗位职责流程现状梳理流程体系规划4现有流程与业务匹配度现有流程体系优化管理流程体系描述业务流程体系描述流程实施工具流程实施保障5流程文件作业指引文件模板/表单计划管理体系会议管理体系流程审核制度流程体系建设工作输入工作输出梳理管控/授权体系识别流程实施环境完善组织管控流程现状梳理及规划推动落地了解集团现状，分析业务主导性，了解企业管理风格，了解业务人员成熟度，业务可支配度了解集团战略，分析业务成熟度了解其他可能影响管理模式的因素分析价值链辅助活动运作状况，识别关键控制点分析主导业务价值链主要活动运作状况，识别关键控制点梳理集团的授权体系了解集团现有职能履行状况，发现缺失、弱化、交叉等职能问题审视集团管控要点、权责划分和现有职能的匹配性了解集团管理和主导业务流程职能履行状况，发现缺失、效率、成本、质量、实用性等流程问题规划管理流程体系规划业务流程体系建立流程推动机制，即流程运作衡量及激励体系通过流程培训养成员工的流程意识对业务单位及个人流程实施的状况进行评估及衡量，并根据评估状况进行奖惩明确集团针对各业务的管理模式明确集团管控要点明确集团权责划分明确集团总部相关部门和业务单位相关部门的职能完善组织设计修订管控要点、权责划分和部门职责流程体系规划流程培训设计考核激励机制各个步骤的工作输入及工作输出本次流程体系建设将企业原有制度、办法和规程以流程为载体进行规范和优化，建立结构化、层次化和逻辑关系清晰的流程体系，实现有效管理流程制度广义的制度包括流程、规定管理办法等狭义的制度指保障工作实施的相关规定从使用者角度出发进行设计，关注“怎么做，如何做得更好”提高运营效率和效益从管理者角度出发进行设计，关注“应该做什么、不应该做什么”控制风险，少犯错误流程是指为客户创造价值的相互关联的活动进程定义目的目录一.流程体系规划的理论框架二.流程环境判别三.流程体系规划四.流程实施保障体系五.流程管理重点工作企业流程的实施环境主要受企业发展阶段、企业文化、企业人力资源、管理基础这四个方面的影响，而企业发展阶段是其中的决定性因素流程实施环境企业管理基础企业人力资源企业发展阶段企业文化目前国内的房地产企业大致可分为如下的四种发展阶段，不同的企业发展阶段决定了企业流程体系建设所应关注的重点投资主导产品主导管理主导资本主导业务布局

单一城市机会导向1-5个城市零星分布在几大区域1-2个城市占有率靠前5-10个城市同一区域有多个城市核心城市占有率高＞10个城市间距更近，呈连绵带占有率位于区域前列产品根据地块特点，被动开发，极少主动选择产品种类（业态）形成1-2种竞争力很强的主力产品，寻求复制被动开发商业物业产品线不断丰富大量复制+少量创新适时增加经营性物业产品线重构经营性物业比重增加管控模式无总部，职能制的项目部或项目公司串联开发集权操作型总部，关键专业资源集中并联开发，多项目城市公司逐步出现营运副总、项目总经理初步形成矩阵式管理模式分权支持型总部，经营上抓大放小多采用平衡矩阵，按片区或事业部制管理分权支持型总部形成总部—区域公司/片区—城市公司结构目标客户无明确的目标客户群依托主力产品，初步确定目标客户随产品线不断的丰富，完成目标客户细分完善目标客户细分体系销售规模＜50万㎡/年50-150万㎡/年150-400万㎡/年＞400万㎡/年流程体系建设重点优先提升专业能力初步形成以计划管理为核心的项目运营体系管理能力和专业能力并重强化战略管理能力运营体系优化，支持企业上规模和快速发展处于发展阶段前端的企业，因管理基础相对薄弱，在流程体系建设上应关注业务，寻找突破点进行提升，而处于发展阶段后端的企业，应关注管理能力，寻求全面提升客户服务流程B8业务类流程管理类流程一级流程销售管理流程B7行政管理流程A7工程管理流程B6成本管理流程A6采购管理流程B5财务管理流程A5设计管理流程B4人力资源管理流程A4营销管理流程B3计划管理流程A3策划管理流程B2品牌管理流程A2论证管理流程B1战略管理流程A1名称编号名称编号投资及产品主导企业流程体系建设PQM模型紧迫性重要性ⅠⅡⅢⅣB1B3A1A5B6B5A6A8B2A3B7B4B8A7A4A2紧迫性重要性ⅠⅡⅢⅣA1B2B5A2B4A6A4A7A3B1B3A5A8B8B7B6管理及资本主导企业流程体系建设PQM模型备注：处于投资和产品主导发展阶段的企业流程体系建设应以业务类为主，辅以管理类流程中的计划管理流程，重点提升运营能力；处于管理及资本主导发展阶段的企业流程体系建设应在关注开发价值链前端流程的基础上，加强管理类流程建设，全面提升企业运营能力；目录一.流程体系规划的理论框架二.流程环境判别三.流程体系规划四.流程实施保障体系五.流程管理重点工作房地产开发流程总框架项目论证项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务项目拓展计划运营营销策划规划设计成本管理招标采购工程管理客服/物业报批报建商业运营初步可研国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本(方案版)合约规划(方案版)前期介入前期介入前期介入前期介入前期介入招商策划目标成本(执行版)合约规划(执行版)扩初/施工图设计营销策划销售准备设计变更价格策略开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购工程管理策划书施工管理现场准备工程规划许可证基础提前开工审批招商执行施工许可证商业运营商品房预售许可证现场管理交房竣工结算预验收与整改竣工验收备案物业验收接管商业验收商业交付深度可行性研究物业/客服客户会运营产权证项目后评估项目定位策划设计计划工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划房地产企业流程框架项目运营项目论证流程项目策划流程采购管理流程工程管理流程客服管理流程营销管理流程业务流程业务流程人力资源管理流程行政管理流程管理流程管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程销售管理流程设计管理流程房地产企业项目开发关键阶段性成果框架项目论证项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务项目拓展计划运营营销策划规划设计成本管理招标采购工程管理客服/物业项目开发总体计划概念设计成果合约规划(方案版)合约规划(执行版)可行性研究报告目标成本(可研版)项目策划报告目标成本(策划版)目标成本(方案版)目标成本(执行版)竣工结算报告方案设计任务书景观园林方案设计任务书概念设计草案概念设计任务书精装修设计任务书施工图设计任务书施工图设计成果方案设计成果综合管线图精装修设计成果示范区(售楼处、样板间)选址与定位方案产品建议书项目交房方案项目推广计划项目价格策略项目交房标准初步客户定位初步市场定位工程管理策划书项目采购计划项目设计计划材料设备进场计划物业管理方案评标报告报批报建计划项目后评估报告产品配置标准经济分析(策划版)经济分析(方案版)景观园林设计成果销售管理手册备注：1.共38个关键阶段性成果：项目可行性研究报告、项目开发总体计划、评标报告、项目后评估报告等汇总性成果，按一个计算；2.销售管理手册：含销售资料、销售合同、销控方案。部品封样成果阶段性成果管理的意义WHATWHY阶段性成果的质量，特别是前期的阶段性成果，对项目成败影响至关重大阶段性成果被确认合格之前匆忙开展下一阶段工作，风险很大，往往导致返工阶段性成果凝聚了团队的智慧，是高度智力密集的成果，应作为组织的知识被积累与共享HOW各阶段性成果的子成果经办人为项目职能经理各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议审核，各阶段成果经PMO会议审核通过后才能提交董事长审批；项目前一阶段的成果经公司PMO会议审核通过，是进入下一阶段工作的依据；公司计划绩效主管负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理；项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行项目开发周期的每个阶段产出的交付物，每个阶段的子阶段的交付物，称为“子成果”；交付物体现为书面或电子格式的文件、图纸；公司正式评审合格后，该阶段才可正式结束（闭合），项目进入下一个阶段。阶段性成果管理的2W1H项目运营关键决策会议框架输入议题输出决策名称主办项目论证项目策划概念/方案设计施工图设计工程管理营销策划竣工交房客户服务董事长董事长董事长董事长董事长董事长董事长投资决策会概念设计决策会方案设计决策会营销方案决策会项目总结会可行性研究报告概念设计草案目标成本可研版项目开发总体计划项目策划报告项目运营计划经济分析策划版产品建议书目标成本策划版项目风险登记表产品配置标准经济分析方案版概念设计成果方案设计成果合约规划方案版目标成本方案版项目运营计划示范区选址定位方案部品封样单/交房标准合约规划执行版目标成本执行版评标报告各部门专项计划工程管理策划书物业管理方案营销策划放案销售管理手册项目推广计划项目价格策略项目后评估竣工结算开发定位决策会项目运营策划会工程管理策划评审决策是否投资(决策是否开发)目标成本可研版明确市场/客户/产品基本定位，能够指导概念设计明确项目经营思路和具体目标以及实现方式目标成本策划版可行性研究报告概念设计草案确定概念设计方案（含景观）目标成本方案版根据项目开发总体计划和项目运营计划大纲，明确各部门配合工作及部门计划安排审核营销策划报告的可行性，明确项目推广思路，价格策略。统筹各职能部门开盘工作准备情况回顾项目从论证到竣工交房过程中的相关成果，做出总结，并编制案例，积累经验，初步可行性研究报告各职能部门后评估及总结报告示范区选址定位方案产品配置标准交房标准目标成本执行版项目运营计划项目开发总体计划项目运营计划可行性研究报告产品配置标准方案设计成果(批复)经济分析方案版目标成本方案版可行性研究报告目标成本策划版经济分析策划版产品建议书项目策划报告开盘准备协调会资金财务部营销策划部技术管理部技术管理部营销策划部董事长技术管理部客户管理部总经理办公会交房入伙协调会项目交房方案（含应急预案）项目预验收及整改评估审核交房方案（含应急预案）交房方案项目预验收问题汇总项目模拟交房问题汇总交房风险分析及应预案工程周例会确定建筑方案、规划方案及相关设计成果确定部品封样单和示范区选址定位方案目标成本执行版施工材料设备营销类评标扩初设计决策会设计成果:施工图景观园林/精装修社区管网/消防管网备注：“项目运营策划会”也可视为“项目启动会”行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录项目论证工作流程框架项目拓展计划运营营销策划规划设计成本管理论证决策资金财务法律顾问土地信息搜集初步可行性研究投资决策深度可行性研究土地信息搜集编制初步可研项目踏勘筛选Y出具法律意见可研工作计划N筛选YN初步市场定位初步客户定位项目可行性研究报告决策组织拿地(招拍挂/合作)YN法律风险分析城市公司3-5年战略发展规划项目开发计划项目回款计划税费测算/融资计划/结算安排目标成本(可研版)概念设计草案输出成果：《初步可行性研究报告》《初步可研报告评审会纪要》《可行性研究报告》《可行性研究报告评审会纪要》

《报告评审记录》绩效指标：主办：资金财务部参与：成本管理部营销策划部技术管理部综合管理部输入条件：《销售预测》《投资收益评价》《项目投资估算表》《主要产品指标》《概念规划草案》《市场初步定位》支持文件：《项目论证管理流程》《投资机会研究作业指引》《意向项目投资机会调研表》《可行性研究报告编制作业指引》《可行性研究报告模板》《初步可行性研究报告模板》《投资估算表模板》控制要点：土地信息获取目标地块分析项目初步可研预可研评审（可研立项）可行性研究报告评审（决策）论证管理论证管理流程关键点分析论证管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《项目论证管理流程》《项目初步可行性研究报告模板》《项目可行性研究报告模板》《意向项目投资机会调研表》作业指引《投资机会研究作业指引》《土地信息表》《投资估算表模板》《项目可行性研究报告编写作业指引》行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录项目策划工作流程框架备注：

《项目策划报告》（或称项目策划全案）由项目策划方案、产品建议书共同组成；策划启动市场定位概念/方案设计成本与配置计划运营经济测算评审客户定位投资发展计划运营营销策划规划设计成本控制策划决策客服/物业市场定位目标成本(策划版)项目开发总体计划决策项目价格策略可行性报告产品建议书项目策划方案决策决策决策决策项目推广计划营销费用测算项目交房标准初步客户定位初步市场定位客户定位决策顾客敏感点分析概念设计草案目标成本(可研版)概念设计任务书产品配置标准《产品配置标准》公共空间（大堂/架空层/楼梯间……）明确的设计输入条件外立面选材……户内空间描述（尺度/功能/结构……）业态组合、户型配比、户型组合……配套商业、会所、停车配比……户内交楼标准……室内景观环境（硬、软景）……总体描述（风格定位/成本限额……）输出成果：《产品建议书》《项目策划报告》《项目定位报告》《项目策划报告评审会纪要》《专案市场调研报告》《顾客敏感点及产品标准要点清单》绩效指标：主办部门：营销策划部参与部门：技术管理部客户管理部项目公司销售部资金财务部成本管理部输入条件：《项目可行性研究报告》《销售/客服/物业意见》《概念规划方案》《工程管理策划报告》《项目投资估算表》

支持文件：《项目定位策划流程》《项目策划作业指引》《营销策划报告编制流程》《产品建议书模板》《顾客敏感点和产品标准作业指引》《专案市场调研作业指引》《竞争楼盘调研表》控制要点：产品建议书项目策划报告策划管理策划管理流程关键点分析策划管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《营销策划报告编制流程》营销策划部《项目定位策划流程》《项目定位报告》《项目策划报告》《楼盘市调表》营销策划部作业指引《项目策划作业指引》《产品建议书模板》营销策划部《顾客敏感点和产品标准作业指引》《产品配置标准模板》营销策划部《专案市场调研作业指引》《竞争楼盘调研表》营销策划部行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录项目规划设计工作流程框架项目论证概念/方案设计施工图设计竣工交房客户服务工程/营销项目策划计划运营营销策划规划设计成本管理设计决策目标成本（方案版）出具合同附图(户型图)初步市场定位初步客户定位概念设计草案市场定位客户定位概念设计任务书目标成本（策划版）产品建议书产品配置标准项目后评估(规划设计部分)客服配合现场支持决策决策材料/设备/苗木选型定版方案设计成果目标成本（执行版）目标成本（可研版）示范区(售楼处、样板间)选址与定位方案项目设计计划报批报建计划概念设计成果方案设计任务书景观园林方案设计任务书精装修设计任务书施工图设计任务书施工图设计成果景观园林设计成果精装修设计成果社区管网设计成果消防管网设计成果决策决策技术交底施工图会审设计变更管理成本/采购配合营销/销售配合输出成果：《概念设计任务书》《概念设计方案》

《概念设计方案评审会纪要》

《概念设计技术评审表》

绩效指标：主办部门：技术管理部参与部门：成本管理部资金财务部营销策划部客户管理部项目公司销售部输入条件：《产品建议书》《项目策划报告》《可行性研究报告》《项目投资估算表：设计限额》《宗地自然/社会条件表》支持文件：《概念设计管理流程》《项目报批报建管理流程》《概念设计任务书模板》《概念设计评审表模板》《设计变更管理流程》《设计招标管理流程》控制要点：概念设计任务书概念设计评审概念设计管理设计管理：概念设计管理流程关键点分析输出成果：《规划/建筑方案设计任务书》《规划/建筑方案设计成果文件》《规划/建筑方案设计成果评审会纪要》《材料设备选型封样单绩效指标：主办部门：技术管理部参与部门：成本管理部资金财务部营销策划部/项目公司销售部客户管理部项目公司工程部输入条件：《概念设计方案》《项目规划条件：红线/选址…》《项目周边管网状况资料》《政府主管部门意见：配套…》《产品建议书》《目标成本策划版：设计限额》支持文件：《方案设计管理流程》《项目报批报建管理流程》《材料设备选型管理流程》《材料定样设备选型评审表》《设计评审表》《实施户型确认表》控制要点：规划/建筑方案设计任务书规划/建筑方案评审/报批结构/设备/部品方案初审/终审设备系统/材料选型意见交楼标准/物业管理方案评审政府配套要求落实情况方案设计管理设计管理：方案设计管理流程关键点分析输出成果：《施工图设计任务书》《施工图设计评审会纪要》《施工图设计成果文件》《施工图设计技术交底纪要》《施工图审查意见表》

绩效指标：主办部门：技术管理部参与部门：成本管理部客户管理部资金财务部营销策划部/项目公司销售部项目公司工程部输入条件：《规划/建筑设计方案》《项目勘察报告》《方案/专业报建批复》《产品建议书》《目标成本方案版》支持文件：《施工图设计管理流程》《项目报批报建管理流程》《施工图设计任务书模板》《施工图会审意见表》《施工图设计文件审查要点》《设计变更管理流程》《设计招标管理流程》控制要点：施工图设计任务书施工图设计评审施工图报审施工图设计技术交底（项目部）施工图会审（建设/承建/监理）施工图设计管理设计管理：施工图设计管理流程关键点分析输出成果：《景观概念设计任务书》《景观概念设计成果》《景观方案设计任务书》《景观方案设计成果》

《景观施工图设计任务书》《景观施工图设计成果》绩效指标：主办部门：技术管理部参与部门：成本管理部客户管理部资金财务部营销策划部/项目公司销售部项目公司工程部输入条件：《产品建议书》《项目策划报告》《可行性研究报告》《项目投资估算表：设计限额》《宗地自然/社会条件表》

支持文件：《景观设计管理流程》

《设计变更管理流程》《设计招标管理流程》

控制要点：景观概念设计景观概念设计评审景观方案设计景观方案设计评审景观施工图设计景观施工图设计评审景观设计管理设计管理：景观设计管理流程关键点分析输出成果：《装修方案设计任务书》《装修方案设计成果》《装修施工图设计任务书》《装修施工图设计成果》绩效指标：主办部门：技术管理部参与部门：成本管理部客户管理部资金财务部营销策划部/项目公司销售部项目公司工程部输入条件：《产品建议书》《项目策划报告》《可行性研究报告》《项目投资估算表：设计限额》《宗地自然/社会条件表》支持文件：《精装修设计管理流程》《设计变更管理流程》

《设计招标管理流程》控制要点：装修方案设计任务书装修方案设计任务书评审装修施工图设计任务书装修施工图设计任务书评审装修施工图评审精装修设计管理设计管理：精装修设计管理流程关键点分析设计阶段部品封样工作框架目的输入条件部品封样部品清单（1）把控产品效果与品质（2）尽早采购，提高进场及时性（3）减少后期变更（4）控制采购成本扩初设计施工阶段施工图设计方案设计概念设计部品选型定板部品策划部品采购进场、施工实施部品深化采购/进场计划目标成本合约规划材料室外装修材料室内装修材料室外景观材料公共灯具市场定位技术标准结构构件/设备设计管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《概念设计管理流程》《概念设计任务书模板》《宗地自然条件表》《宗地社会条件表》《竞争楼盘调研表》《竞争楼盘列表》《项目可行性研究报告》《产品建议书》《项目设计基础资料移交评审表》《设计交流信息记录表》《概念设计技术评价表》

《设计评审表》技术管理部《方案设计管理流程》《方案设计任务书模板》《设计审图要点》技术管理部《施工图设计管理流程》《施工图设计任务书模板》《施工图审查意见表》《设计审图要点》《施工图交底记录》技术管理部设计管理流程文件体系（续）文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《项目报批报建管理流程》技术管理部《景观设计管理流程》《景观设计任务书模板》技术管理部《精装修设计管理流程》《装修设计任务书模板》《施工图审查意见表》技术管理部《设计招标管理流程》《供应商实地考察评分表》技术管理部《设计变更管理流程》《设计变更审批表》技术管理部《材料设备选型定版管理流程》《材料设备分类明细表》《材料设备选型计划表》《材料设备选型封样单》《材料设备封样清单》《材料设备设备样板目录》技术管理部其他表单《客户变更确认表和告知函》《设计单位考察资料信息表》《设计单位选择审批表》技术管理部行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录采购管理工作流程框架招标采购采购决策成本管理工程管理规划设计工程/营销施工图设计目标成本（执行版）合约规划（执行版）招标采购计划回标发标参与考察投标候选人施工单位与材料设备进场计划组织考察投标候选人决策技术要求工程量清单计价方法组织招标文件评审组织答疑开标、评标参与答疑经济标评标汇总评标报告确定议标单位组织议标组织定标参与议标发出中标通知签署合同技术标评标决策编制招标文件备注：议标及直接采购类见相关流程文件本流程框架针对施工材料设备类采购营销及设计类采购工作可参照此进行采购方式分判输出成果：《项目采购方式和采购计划》《项目月度采购计划》

《单项招标计划》《招标文件》《中标通知书》绩效指标：主办部门：成本管理部参与部门：技术管理部资金财务部综合管理部营销策划部输入条件：《项目开发总体计划》《施工及材料设备进场计划》《施工图》《招标文件经济部分》《招标文件技术部分》《材料设备选型封样单》支持文件：《施工及材料设备招标管理流程》《合同管理流程》《供方管理流程》《采购管理流程》《招标委员会评标作业指引》控制要点：项目采购方式和采购计划标底复核评标资格预审后评估采购管理采购管理流程关键点分析采购管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《施工及材料设备招标管理流程》《项目采购方式和采购计划》《招标文件》《招标文件审批表》《投标资格审批表》《招标答疑会会议纪要》《合同约谈记录表》《定标审批表》《中标通知书》成本管理部《合同管理流程》《合同签订审批表》《供方（工程承包商）履约评估表》成本管理部采购管理流程文件体系（续）文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《供应商管理流程》工程供方实地考察评分表（工程类）工程供方实地考察评分表（材料设备类）《供应商信息记录表》《供应商等级名录》《供应商月度考核表》《供应商考察评分表（施工类）》成本管理部《采购管理流程》《委托书审批表》《议标采购申请表》

《采购方式变更审批表》成本管理部指引文件《招投标委员会评标作业指引》成本管理部采购合同分级审批制度（待讨论）审批审批审核土建、机电合同≤50万材料设备合同≤20万市政、造价咨询合同≤15万前期类合同≤5万NY备案/监督/审计公司总部城市公司项目公司成本控制中心董事长董事长行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录工程管理工作流程框架工程管理工程决策概念/方案设计施工图设计竣工交房客户服务工程/营销项目策划配合交房入伙总分包施工单位进场红线外市政接口调研项目建造计划预验收与整改施工过程管理(进度/质量/安全)工程管理策划示范区开放工程后评估现场签证决策三通一平(临水/临电/临路)土方、桩基提前开工竣工验收/备案参与施工材料设备招标供应商评价工程联检材料设备验收营销/销售配合配合封样/材料设备进场计划项目开发总体计划施工准备决策输出成果：《工程管理策划书》《项目建造计划》《施工材料设备进场计划》《施工管理月报》《项目工程管理联检评分表》《项目工程管理联检月报》

绩效指标：主办部门：技术管理部/项目公司工程部参与部门：成本管理部营销策划部项目公司销售部综合管理部输入条件：《项目开发总体计划》《施工图设计成果文件》《施工图设计技术交底纪要》《施工进度计划》支持文件：《工程管理总流程》《工程质量管理流程》《工程进度管理流程》《工程监督管理流程》《工程竣工移交管理流程》《工程管理策划书编写流程》《工程验收管理作业指引》《项目安全环保管理作业指引》《工程图纸与档案管理作业指引》《签证管理作业指引》控制要点：施工管理月报材料设备进场工程进度/质量分部分项工程验收内部整体验收竣工验收工程管理工程管理流程关键点分析工程管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《工程管理总流程》技术管理部《工程管理策划书编制流程》《工程管理策划书模板》技术管理部《工程质量管理流程》《质量周报》《质量月报》《施工图交底记录》《现场工程管理日志》《工程质量事故报告》技术管理部《工程进度管理流程》《工程通知单》《施工管理月报》技术管理部《工程竣工移交管理流程》技术管理部《工程监督管理流程》《项目管理月度联检制度》《项目管理联检月报》技术管理部工程管理流程文件体系（续）文件类别文件名称附带模板及表单主责部门作业指引《项目安全环保管理作业指引》技术管理部《项目档案管理作业指引》《文件发放回收登记表》《文件交接登记表》《文件利用申请表》《文件利用登记表》技术管理部《工程验收管理作业指引》《房屋验收记录单》《房屋移交单》《房屋维修任务单》技术管理部《签证管理作业指引》技术管理部《工程管理策划》的目的、输入、输出条件备注：1.

工程管理策划的思想来自于美国PMI协会推行的PMP认证体系；2.

有的公司也称之为《项目管理大纲（或指引）》、《工程管理指导书》；工作目的明确工程管理的目标明确输入条件、资源约束明确重难点、风险及应对措施满足营销、采购的协作要求输入条件启动时间：方案设计完成后输入条件：《项目总体计划》（执行版）《目标成本》（执行版）《合约规划》（执行版）方案设计成果售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划项目部人员配置基本明确输出条件结束时间：土方工程开工前评审要求：成果需评审城市公司总经理牵头组织工程、设计、成本、采购、营销等参加《工程管理策划书》主要内容项目概况项目地理位置、总平面图与分期开发规划、地块及分期的各项经济技术指标

项目重、难点、风险与对策项目工程管理的重点目标、难点分析及对策实现进度、质量、安全、成本、销售配合等方面目标的风险及对策项目管理团队组织结构项目部人员组成、岗位，明确责任片区和岗位职责；监理、总包组织结构图

采购要求与范围划分招标采购要求：监理、总包入围资格范围划分：总包标段划分、施工总分包范围划分、材料设备供应分判施工现场策划与销售配合施工现场策划：项目部临时办公设施；施工临设；施工道路组织；施工组团、标区划分；施工用水、用电、排放总平面布置销售开放展示要求：售楼处、样板间、样板区选址、开放配合计划、人流路线设计《工程管理策划书》主要内容（续）进度计划与过程控制措施进度计划目标：项目总体计划中的一级节点、施工进度控制二级专项计划、主要材料设备与施工单位进场二级专项计划过程控制措施：审核总包计划、过程中进度计划审核、分包工程计划审核、考核奖惩机制……质量安全与过程控制措施质量与安全文明施工目标、对总分包、监理的检查、奖惩办法过程控制措施：监理规划、图纸会审、施工交底、样板先行、旁站监理、材料设备进场验收、施工单位质保要求、工序控制、多方联合多次检查、缺陷处理、通病防治、分户验收、成品保护、施工现场CI标识系统……成本目标与过程控制措施成本目标过程控制措施：施工方案技术经济性优化、变更签证管理项目沟通管理进场知会、周例会、工程月报、里程碑形象进度档案管理：收发、流转，文件分类、分级体系与编码规则，对监理、总包文档要求《工程管理策划书》大纲第一章：工程概况及项目总平面图

1.1项目概况 1.2项目总平面图 1.3项目工程管理的特点和难点 第二章：项目的组织架构与岗位职责

2.1整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责2.2工程部组织架构及岗位职责 2.2.1工程部组织架构 2.2.2工程部工作职责及岗位职责 2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它2.3.1监理组织架构图 2.3.2总包组织架构

第三章：项目的范围划分

3.1项目总平面图 3.2总承包商施工范围划分 3.3总承包商、分包商的工作范围 3.4由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备第四章：工程进度管理

4.1项目总控制计划 4.2工程施工进度节点计划 4.3工程进度计划的特点 4.4工程进度控制措施 4.4.1总包施工进度计划审核 4.4.2施工过程中施工进度计划审核 4.4.3总包施工协调管理 4.4.4奖惩机制 4.4.5甲方分包工程施工进度计划控制 4.4.6工程部内部计划协调 4.4.7总包计划控制《工程管理策划书》大纲（续）第五章：工程质量及安全管理

5.1工程质量与安全管理目 5.1.1工程质量管理目标 5.1.2安全文明施工管理目 5.1.3工程质量与安全管理依据 5.1.4质量与安全管理奖罚措施5.2质量与安全管理指导思想 5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全5.2.2优选队伍，杜绝多层转包 5.2.3强化过程监督 5.2.4沟通与支持 5.2.5分户验收 5.3工程质量管理措施 5.3.1图纸审查制度 5.3.2施工单位质量保证体系 5.3.3设备材料进场验收制度 5.3.4样板引路制度 5.3.5项目质量管理要点5.3.6技术方案先行制度 5.3.7质量通病处理 5.3.8日常质量管理 5.3.9设计协调问题 5.3.10质量事故处理 5.3.11入住前质量检查和维修 5.3.11成品保护措施 5.4.1施工现场CI标识系统 5.4.2施工过程管理 《工程管理策划书》大纲（续）第八章：项目的沟通管理

8.1进场知会 8.2周例会 8.3工程月报 8.4里程碑形象进度 8.5文件的收发、传阅 8.6文件的归档 第九章：项目的风险与对策

9.1进度控制风险与对策 9.2质量控制风险与对策 9.3成本控制风险与对策 9.4其它 第十章：项目的总体协调10.1场地条件 10.2施工场地规划（略） 10.3民扰情况 10.4对外协调工作第六章：工程成本管理6.1项目成本控制目标 6.2项目成本控制措施 6.2.1招投标及材料采购方式 6.2.2图纸审查 6.2.3变更签证管理 6.2.4进度款支付第七章：采购与招标管理

7.1监理招标 7.1.1入围资格 7.1.2监理人员的资质审查 7.2总包招标 7.2.1入围资格 7.3总包管理与甲供材料协调 7.3.1总包管理工作包括： 7.3.2总包配合工作包括： 7.3.3甲供、限价材料管理 7.4配套专业分包工程招标 行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录营销管理工作流程框架备注：销售包装指售楼处与样板间室内装修、样板区外部环境设计、社区街铺外部包装设计；营销策划营销决策项目论证项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务营销后评估决策决策示范区（售楼处/样板间）定位与开放计划营销策划推盘计划与价格策略销售准备项目开盘示范区开放提前积累客户销售周、月报阶段性营销策略开盘总结日常销售管理营销策划、销售代理、广告公司确定合同（含交房标准）评审决策初步市场定位市场定位户型研讨初步市场调研市场调研方案评价市场调研与前期策划公司确定阶段性推盘定价决策案名/LOGO输出成果：《项目营销进度计划》《营销费用计划》《销售资料》《项目年度/月度推广方案》《营销策划报告》《销售定价明细表》《销售价格方案/调整方案》《月度营销报告》《销售卖场包装方案》绩效指标：主办部门：营销策划部参与部门：成本管理部财务管理部设计管理部工程管理部输入条件：《项目开发总体计划》《营销策划建议-客服/物业/销售》《产品建议书》《项目策划报告》支持文件：《营销承包商选择与管理流程》《销售价格管理作业指引》《销售前期管理流程》《营销计划编写作业指引》《营销推广方案编写作业指引》《营销推广活动管理作业指引》《营销总结编写作业指引》控制要点：项目营销推广方案编制项目营销推广方案评审示范区设计/施工/装修售楼处布置价格策略/方案/调整方案项目推广策划/方案营销管理营销管理流程关键点分析营销管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《销售前期管理流程》《开盘准备工作清单》营销策划部《营销承包商选择与管理流程》《免招标项目审批表》《定标结果审批表》《合作代理机构资历预审标准》《营销承包商入围单位审批表》《直接委托营销承包商选择审批表》《营销承包商信息登记表》《营销承包商评价表》营销策划部作业指引《销售价格管理作业指引》营销策划部《营销计划编写作业指引》营销策划部《营销推广方案编写作业指引》营销策划部《营销推广活动管理作业指引》营销策划部《营销总结编写作业指引》营销策划部销售管理工作流程框架备注：销售包装指售楼处与样板间室内装修、样板区外部环境设计、社区街铺外部包装设计；销售管理销售决策销售前期销售过程销售后续决策销售变更决策营销推广计划/方案宣传类销售资料销售手册编制销售人员招聘/培训认购书按揭银行选择销售合同及补充协议价格明细卖场包装销售道具准备预售证项目开盘销售准备客户接洽促进成交签署预定签署认购书收取定金销售变更管理作业指引收取首付签署合同YN按揭按揭资料准备抵押资料准备办理抵押登记手续确认房款结清给客户开据按揭发票YN业主入伙作业指引办理入伙手续缴纳相关费用放款领取合同面积补差输出成果：《项目销售年度计划》《项目销售回款计划》《销售管理月报/周报》《销售合同》《销控方案》《销售手册》绩效指标：主办部门：营销策划部参与部门：技术管理部客户管理部成本管理部项目公司工程部资金财务部/项目公司财务部项目公司销售部综合管理部/项目公司综合部输入条件：《项目营销计划》《项目营销策划报告》

《项目年度/月度推广方案》《销售价格方案/调整方案》《销售定价明细表》支持文件：《销售变更管理作业指引》《销售手册编制作业指引》《销售前期培训作业指引》《销售折扣管理作业指引》《销售进程管理作业指引》《客户签约管理作业指引》《银行按揭办理作业指引》《销售面积补差作业指引》《认购合同签订流程》《合同签约审批流程》《销售样板房管理流程》《销售过程管理流程》控制要点：项目销售年度计划销售管理月报/周报销售价格调整/销售变更方案销售合同/资料/手册/销控方案销售人员培训/资料准备/参观线路销售面积审核备案

卖场包装/推广方案执行销售管理销售管理流程关键点分析销售管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《销售合同签约审批流程》《内部认购审批单》《签约意向书》《合同审批单》营销策划部《销售样板房管理流程》营销策划部《销售过程管理流程》《现场工作安排表》营销策划部作业指引《销售变更管理作业指引》《客户申请记录表》《更名申请审批表》《换房申请审批表》《房产回收申请审批表》《退房申请审批表》《已签合同退房申请审批表》《延期付款申请审批表》《特殊客户预留房申请审批表》营销策划部销售管理流程文件体系（续）文件类别文件名称附带模板及表单主责部门作业指引《销售手册编制作业指引》营销策划部《销售前期培训作业指引》营销策划部《销售折扣管理作业指引》《销售管理月报》《销售折扣审批表》营销策划部《销售进程管理作业指引》《来电/来访客户登记表》《成交客户登记表》《销售管理周报》《销售管理月报》营销策划部《银行按揭办理作业指引》《按揭计划报表》《催办按揭通知书》营销策划部《销售面积补差作业指引》《面积补差办理方案》营销策划部其他表单《销售周报》《销售台账》《销售部项目周例会会议纪要》营销策划部行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录客服管理（交房）工作流程框架备注：1.

模拟验收的依据是：合同附图、交房标准与现场是否相符；工程质量是否符合客户标准；2.

业主开放日可分批次集中进行，重点征求客户相关意见；工程管理客户关系资金财务交房决策物业管理下达交房工作计划模拟验收入伙资料准备交房培训编写两书交房入伙整改后交房零星交房面积补差现场演练业主收房资格审核入伙资料准备发放收房通知面积补差测算工程整改交房准备会编制交房方案决策工程整改交房总结决策工程维修产证办理无法整改事项与业主沟通另行协商解决方案业主开放日交房准备投诉处理整改验收模拟验收交房准备交房入伙客户服务交房启动客服管理（物业）工作流程框架备注：1.

物业管理方案要经过评审，城市公司董事长、总经理、各职能部门负责人参与评审；2.

评审的核心内容是服务标准、人员编制、经济测算、物业费定价等；项目论证项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务物业管理物业决策方案评审意见前期物业管理协议业主临时公约编制物业管理方案物业管理委托合同前期介入施工图评审意见销售现场配合工程整改建议物业接管验收配合交房入伙编制安全承诺书、业主手册、装修指南等物业服务前期介入工程管理前期介入营销策划前期介入销售配合前期介入决策决策营销策划建议专业意见前期介入输出成果：《客户入伙通知书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《客户满意度调查计划》《客户会》管理制度分户产权证绩效指标：主办部门：客户管理部参与部门：营销策划部/项目公司销售部技术管理部/项目公司工程部资金财务部/项目公司财务部物业公司（第三方）输入条件：《工程竣工移交管理流程》《购房合同》《大产权证》《销售面积补差作业指引》支持文件：《客户入伙流程作业指引》《客户投诉处理流程》《客户满意度调查管理流程》《产权证办理作业指引》《400热线应答作业指引》《工程竣工验收管理流程》控制要点：房屋预验收房屋正式验收客户投诉处理方案客户投诉处理后回访满意度调查客户管理客户管理流程关键点分析客户管理流程文件体系文件类别文件名称附带模板及表单主责部门流程《客户投诉处理流程》《客户投诉处理单》《客户投诉台账》《客户投诉月报模板》客户管理部《客户满意度调查管理流程》《客户居住满意度调查问卷》客户管理部《销售后续管理流程》客户管理部作业指引《业主入伙作业指引》《入住通知书》《入住办理须知》《办理入住手续携带相关材料的通知》《入住收费明细表》《业主资料登记表》《房屋验收单》《验收问题处理单》《业主验房记录单》客户管理部《产证办理作业指引》《办理产权通知》客户管理部《400热线应答作业指引》客户管理部行政管理流程HR管理流程计划管理流程财务管理流程成本管理流程项目论证流程项目策划流程设计管理流程采购管理流程工程管理流程营销管理流程客服管理流程房地产企业流程体系目录计划/运营管理工作流程框架备注：1.

项目投资分析（可研版）由资金财务部牵头完成，是项目收益跟踪的比较基准；2.

阶段性成果都由计划运营管理部门（PMO）牵头组织评审，但不都由计划运营管理部门（PMO）汇总编制；3.

此处计划分解只做到二级计划，三级计划作为落实二级计划的保证，更多的表现为岗位工作计划，因此不做深化分解；项目论证概念/方案设计施工图设计竣工交房客户服务工程/营销项目策划项目策划报告项目总体计划（可研版）项目总体计划（策划版）项目投资分析（策划版）项目后评估项目投资分析（方案版）项目投资分析（施工版）产品配置标准（施工版）产品配置标准（策划版）产品配置标准（方案版）项目投资分析（可研版）项目投资分析（运作版）项目总体计划（运作版）产品配置标准（运作版）二级专项计划运营目标管理公司、项目年度运营目标目标分解到职能、项目关闭情况评估目标变更调整二级专项计划（运作版）运营过程管理城市公司运营月报编制项目公司运营月报编制重大事件上报与预警运营/监控会议管理风险登记表风险登记表（运作版）公司运营管理阶段性成果编制与评审收益测算与跟踪总体计划编制与执行产品配置标准风险管理项目运营管理运营过程管理中的信息流编制框架信息类别关键内容项目经营销售面积（总建筑面积，当月完成销售面积，累计完成销售面积，下月预计销售面积）销售套数（物业总套数，当月完成销售套数，累计完成销售套数，下月预计销售套数）合同销售金额（预计销售总额，当月完成合同金额，累计完成合同金额，下月预计合同金额）现金回款金额（当月完成现金回款额，累计完成现金回款额，已销售未办理按揭金额，下月预计回款额）营销费用（年度营销费预算总额，当月发生营销费用，本年累计发生营销费用，下月预计营销费用）成本费用支出1.动态成本月报：当月成本费用支出总额（预算支出额，实际支出额），超过100万的重大支出项目3.下月预计成本费用支出总额进度重点说明当期未完成的关键节点，以及按照季度滚动计划，预计会出现问题的关键节点质量重点说明当期质量检查发现的重大质量问题或隐患，原因分析及解决建议安全重点说明当期安全检查发现的重大安全问题或隐患，原因分析及解决建议人力资源当期人工成本（预算额、实际发生额）当期人事异动情况（增加人数、减少人数，特别是主管（含）以上管理岗位和中级（含）以上技术岗位增减人数和增减原因）；月度培训计划完成情况统计计划/运营月度绩效考核结果统计计划闭合情况输出成果：《项目开发总体计划》《项目开发总体节点计划》《项目专项计划》《年度重点工作计划》《部门年度工作计划》《部门月度工作计划》《月度计划执行总结与分析报告》

绩效指标：主办部门：综合管理部参与部门：技术管理部客户管理部成本管理部资金财务部营销策划部输入条件：《三-五年战略发展规划》支持文件：《项目总体计划管理流程》